Договор купли-продажи недвижимости в обще-долевую собственность

Договор
купли- продажи долей в недвижимости (здании)

Услуги нотариуса недёшевы.

Однако стороны сделки имеют права обратиться за нотариальной услугой не только, когда этого требует закон, но и добровольно, если придут к согласию по расходам на нее.

Давайте разберемся в каком случае можно сэкономить на оформлении дарения доли в квартире.

Форма сделки — простая письменная или обязательная нотариальная письменная, зависит от вида зарегистрированного права, режима собственности (если дарители законные супруги), дееспособности сторон и участия в сделке третьих лиц.
Вот так все непросто!

Ни при каких условиях невозможно в 2021 году оформить без нотариуса сделку по дарению доли в квартире( или иной недвижимости), принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному.

Такую сделку регламентирует ст.54 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»:

п .2. статьи 54 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Без нотариуса можно отчуждать доли из:

1. единоличной собственности

2. долевой собственности при одновременном участии в сделке по дарению доли, всех «дольщиков»

3. совместной собственности супругов. при условии сохранения законного режима собственности (совместной собственности) на оставшуюся долю в праве

4. совместной собственности( которая не является совместно нажитым имуществом супругов, потому что получена в результате безвозмездной сделки)

Для лучшего понимания ситуации при разных условиях сделок по дарению доли в праве собственности, я сделала таблицу.

Все возможные условия сделки по дарению доли в праве собственности на квартиру без нотариуса размещены в таблицу:

Договор купли-продажи долей в недвижимости (здании) через представителя.

Дарение доли из совместной собственности вызывает много вопросов.

Многие полагают, что для дарения доли из совместной собственности нужно сначала определить размер долей участников совместной собственности, и только потом дарить долю.
ЭТО НЕВЕРНО!

Действующее законодательство не содержит запрета на распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, путем отчуждения доли в пользу третьих лиц.

Поэтому дарение доли из совместной собственности может быть оформлено в простой письменной форме.

Договор дарения доли в квартире без нотариуса с одной стороны — документ не сложный, сделка-то безвозмездная.
С другой стороны — он имеет 16 разных вариантов, в зависимости от исходных данных.

История из практики:
Сегодня проверяла соглашение о выделении долей (документ схожий с договором дарения, тоже безвозмездная сделка) по которому отказали в регистрации
— ОХ! чего только они там не нагородили)))
Видимо из разных шаблонов составили документ — и вот результат!

Если у вас нет навыка составления подобных документов — закажите специалисту.

Пообщайтесь с нашими юристами через чат в рабочее время.

Если вы зашли на сайт в не рабочее время, вы можете оставить вопрос в чате, но указать свою электронную почту.
Ответ вам придет туда.

Долевая собственность предполагает недвижимое имущество, владельцами которого являются несколько человек на паритетных правах и обязанностях по отношению к объекту (п.2. ст.244 ГК РФ).

При возникновении необходимости реализации такого рода имущества ситуация будет иметь два хода развития:

1. Если только один из собственников желает реализовать преференцию по распоряжению данным имуществом. Владелец изначально оповещает о своем намерении остальных совладельцев. У последних с этого момента возникает прерогатива преимущественного выкупа доли. Если другие собственники не имеют желания увеличивать свою часть посредством покупки, то каждый из них составляет расписку-разрешение на реализацию дома или квартиры, находящейся в долевом владении. Документ нужно заверить у нотариуса.
2. Если желание продать недвижимость исходит от всех владельцев, то вовсе не обязательно составлять соглашение. В этой ситуации приобретатель станет единоличным владельцем, а продавцы после продажи поделят вырученные средства в пропорциях, соответствующих доли каждого. Ключевым условием проведения сделки считается личное присутствие всех владельцев при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

Таким образом, без согласия других собственников на реализацию имущества, желающему его продать невозможно. А если так все же произошло, то впоследствии заинтересованными лицами сделка может быть признана недействительной в зале судебного заседания.

Главным конфликтным моментом всегда является определение стоимости объекта, а тем более находящегося в долевом владении.

Чтобы найти компромиссное решение можно избрать один из способов:

• самостоятельно. Проверенный метод – поиск аналогичных объявлений через интернет, детальное сравнение по метражу, ремонту, типу стройматериала и прочее. Проанализировав сведения, прийти к общему консенсусу о стоимости объекта;
• обратиться к услугам независимых оценщиков. Специалисты проведут процедуру и по результатам составят заключительный акт с указанием реальной стоимости на данный момент времени. Документ станет полезным при реализации приобретателю, использующему кредитные средства.

Сделки с долями в праве собственности на недвижимость: особенности

Данный документ обязателен при любых сделках с недвижимостью. Он позволяет убедиться в достоверности сведений об объекте.

Для заключения и подписания соглашения о купле-продаже нотариус и приобретатель должны убедиться в отсутствии:

1. Ареста имущества.
2. Обременений или претензий третьих лиц.
3. Запрета на реализацию.

Для действительности сделки имеет определяющее значение срок изготовления бумаги.

Для этого возможно пользоваться двумя вариантами:

• заказ выписки в бумажном варианте. Изготавливается на протяжении трех дней с момента личного обращения;
• в электронном виде документ доступен только специально уполномоченным лицам – нотариусу, риэлтору, юристу и прочим.

Реализация недвижимости оформляется одним документом – договором купли-продажи в письменной форме с нотариальным удостоверением. В нем указывается число лиц, обладающих преференцией пользования помещением, то есть зарегистрированных индивидов (п.1 ст. 550 ГК РФ). Заверять сделку у уполномоченного лица придется и в случае продажи одной или нескольких долей, и по факту полной реализации.

Изменения в законодательстве насчет удостоверения у нотариуса стали применяться недавно и связаны, прежде всего, с частыми нарушениями жилищных прав несовершеннолетних.

Однако для обеспечения безопасности сделки придется изрядно потратиться:

1. Оплата госпошлины в 2 тыс. рублей.
2. Заверение соглашения от 5 тыс.
3. Технические работы нотариуса – 3 тыс. +0,3% от кадастровой стоимости.

Как правило, все расходы собственники распределяют между собой соразмерно долям в собственности.

ВАЖНО !!! Среди населения, в основном, гарантом будущего совершения сделки является задаток. Он представляет собой некую сумму средств, передаваемую потенциальным покупателем продавцу в знак удостоверения своих намерений. Стороны составляют расписку, которая до заключения и подписания договора хранится у приобретателя.

Данная сумма впоследствии включается в стоимость приобретаемого объекта. Однако если покупатель вдруг изменит свои планы, то средства останутся у продавца в качестве компенсации.

Подписав договор и собрав все необходимые документы, можно обращаться в Росреестр или МФЦ для написания заявления о перерегистрации прерогативы собственности.

Подать пакет документации разрешено:

• при личном посещении отделения;
• на официальном сайте реестра или через портал госуслуг;
• воспользоваться услугами «Почты России». В этом случае надлежит отправлять заказное письмо с обязательной описью вложения и извещением.

От заявления и подачи документов до получения свидетельства при подаче через МФЦ проходит пять будничных дней, регистрация электронных документов осуществляется на следующий день.

Дарение доли квартиры без нотариуса

В договоре сначала указывается полная стоимость квартиры, а потом подробно расписывается порядок передачи средств.

Рассмотрим несколько вариантов оплаты.

1. Если сделка происходит с привлечением кредитных средств, в договоре прописывается, какую часть оплачивает Покупатель, а какую – вносит банк. Необходимо сослаться на кредитный договор, обозначив его реквизиты, и обязательно определить срок, в течение которого Продавец получит всю сумму по сделке.

В договоре обязательно нужно обозначить, когда состоится фактическая передача квартиры. Она подтверждается актом приема-передачи. Акт может быть подготовлен как до регистрации перехода права, так и после него – по договоренности сторон.

• Если деньги и ключи передаются в момент подписания договора, акт приемки квартиры подается на регистрацию одновременно с договором.
• Если заполнять акт отдельным документом не входит в планы сторон сделки, можно назвать договор актом, сделав в нем соответствующую запись – «Данный договор имеет силу передаточного акта». Этот вариант подходит, когда ключи передаются в день подачи документов на регистрацию.
• Если акт будет заполняться через некоторое время, указать, когда и при каких обстоятельствах он будет подписан.

Подтверждение сторонами добровольности своих действий – один из типовых пунктов, но очень важных.

По желанию сторон в договор включаются дополнительные условия и подробности сделки: например, описание состояния квартиры (отделка, мебель).

Образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами:

Скачать образец договора купли-продажи квартиры в формате docx

Передаточный акт:

Скачать передаточный акт в формате docx

Помощь юриста в подготовке договора >>

Документ подготавливается в нескольких экземплярах: по одному для каждой стороны, и один – для архива Росреестра. Число передаточных актов равно числу договоров.

С 1 августа 2019 года не требуется нотариальное участие при сделках с долями, если они отчуждаются одновременно одним договором (то есть продается целая квартира, хотя право принадлежит разным лицам на праве общей долевой собственности). Договор по таким сделкам также теперь можно оформлять самостоятельно.

Договор нужно составить таким образом, чтобы обезопасить стороны от возможных рисков. Например, указать реальную цену квартиры без занижения (тогда при признании сделки недействительной суд обяжет продавца вернуть полную стоимость), гарантировать оплату долгов, описать действительное состояние квартиры (чтобы покупатель не заявил в дальнейшем, что квартира передана в ненадлежащем состоянии и не оспорил сделку). Даже при не идеальных условиях купли-продажи существует возможность договором защитить свои права.

Покупка недвижимости супругами

Собственность, которая принадлежит нескольким гражданам, называется общей в соответствии с . Она, в свою очередь, разделяется на два вида:

• совместную. Доли в имуществе не определены. Это относится к супружеским материальным отношениям;
• долевую. Имущество, в котором определены отдельные и не обязательно равные доли.

Долевая собственность возникает в следующих случаях:

1. Приобретение недвижимости в долях, оформленных на двух и более человек.
2. Приватизация, когда несколько граждан имеют право на нее. В этой ситуации долевая собственность на квартиру формируется в равных частях.
3. Раздел имущества между мужем и женой или выдел доли из совместного объекта во время брака или после его расторжения.
4. Получение части имущества в порядке наследования, когда наследство распределяется между несколькими людьми.

Узнайте подробнее о том, когда устанавливается общедолевая собственность на квартиру.

Разобраться в особенностях владения, пользования и распоряжения долевым имуществом помогут базовые нормы законодательства:

1. Ч. I ГК РФ — устанавливает основные понятия и ограничения.
2. Жилищный кодекс РФ — затрагивает тонкости права владения, пользования и распоряжения общей квартирой.
3. Семейный кодекс РФ — определяет порядок имущественных отношений супругов, содержит инструменты и основания для перевода совместной собственности в долевую.
4. (далее — ФЗ № 218). Устанавливает общие правила регистрации объектов недвижимости.

Изменения в федеральном законодательстве приводят к регулярному обновлению порядка регистрации прав на квартиру. Например, положения отменили регистрацию сделки купли-продажи, оставив лишь регистрацию права покупателя. А оформление долевой собственности на квартиру с июня 2020 года было обновлено на основании . С этого момента все сделки с долевым имуществом должны удостоверяться нотариально в обязательном порядке.

Впрочем, уже с 31 июля 2020 года при заключении большинства сделок с долями услуги нотариуса больше не понадобятся. С этой даты в силу вступает (ФЗ № 76).

Совместная собственность на квартиру — результат первого этапа приватизации и семейного законодательства. До 2020 года государственные квартиры приватизировались в совместную собственность всех прописанных лиц без определения их долевых частей. Квартиры, приобретенные в браке одним из супругов, по семейному законодательству считаются совместной собственностью обоих супругов.

Дети, которые живут в квартире, приобретенной родителями, не имеют права оформить на себя долевую часть имущества.

Совместная собственность на квартиру не позволяет распоряжаться долевой частью своего имущества без согласия всех остальных совладельцев. Это крайне неудобно, поэтому следует стремиться к переходу от совместной собственности на жилище к долевой.

Единственное требование закона, которое ограничивает права владельца долевой части квартиры — обязательное информирование остальных владельцев о продаже доли. Это делается официально, в письменном виде. Совладельцы имеют первоочередное право выкупа долевой части в квартире. Но стоимость диктует продавец. Если остальные владельцы собственности отказались от покупки долевой части жилища по указанной продавцом цене, то он имеет право продать ее любому покупателю.

Теоретически, он имеет право использовать свою долевую собственность в жилище и другим способом — например, сдавать в аренду. Но это регулируется более жесткими требованиями, которые устанавливает жилищное законодательство.

Существует два способа оформить собственность в долевую:

1. По соглашению сторон.
2. По решению суда.

Каким из способов сделать квартиру долевой, каждый решает самостоятельно. Но мы рекомендуем обратиться за помощью к юристам. Решение суда о выделении долевой части квартиры может быть далеким от ваших ожиданий. Специалисты заранее проанализируют вашу ситуацию и дадут рекомендации.

Для того чтобы зарегистрировать право на недвижимость, нужно подтвердить ее принадлежность определенному лицу. Сделать это можно с помощью следующих документов:

• ДКП, если по сделке недвижимость приобретена в долях;
• дарственной — при получении части квартиры в дар.
• решения суда — при признании доли в праве собственности на квартиру в судебном порядке;
• договора приватизации, если в процессе участвовало несколько человек.

Составить договор при регистрации права долевой собственности можно самостоятельно или с помощью юриста.

Участие нотариуса в оформлении сделок купли-продажи долевой собственности

Заключение договора аренды при сдаче доли в квартире в аренду обязательное условие, вне зависимости от того получили ли вы согласие на сделку от остальных совладельцев или нет. При составлении документа особенно внимание обратите на следующие моменты:

Чтобы при составлении договора не упустить ничего важного, скачайте и распечатайте образец договора аренды доли и заполните его вместе с арендатором в двух экземплярах. Одна копия остается у вас на руках, вторая отдается арендаторам.

В стандартных договорах аренды жилого помещения должны быть следующие блоки информации:

• предмет договора;
• обязательства арендатора;
• обязательства арендодателя;
• права арендатора;
• права арендодателя;
• условия сделки;
• порядок решения споров;
• порядок и форма расчетов;
• реквизиты сторон.

Обязательное условие при сдаче доли в аренду – жилье должно быть пригодным для проживания.

Самый простой вариант, при котором с оформлением сделки не возникнет дополнительных проблем, — передача личного имущества одного супруга в дар другому. Для этого даже не придется выяснять у нотариуса или юриста, как переоформить квартиру на супруга в браке. Достаточно следовать положения семейного законодательства и нормам ГК РФ, регулирующим порядок дарения.

Напомним, что, согласно , к личному имуществу мужа или жены относится то, что они приобрели:

• до заключения союза;
• по договору дарения.
• в наследство.

То есть личную квартиру, принадлежащую жене, переоформить на мужа можно на основании заключенного между ними договора дарения. Завершается такая сделка в Росреестре внесением записи в ЕГРН. Как следует из , налогом на доходы физических лиц она не облагается.

Подробнее о других преимуществах, которые имеет дарение квартиры в браке между супругами.

Долевое владение на недвижимость предполагает наличие у объекта нескольких собственников, которые имеют равные права по распоряжению своим имуществом.

Продавать такие дома или квартиры сложнее, чем те объекты, которые имеют одного хозяина. В лучшем случае увеличиться количество бумажной волокиты, а в худшем — придётся столкнуться с нежеланием других собственников идти на компромисс.

Давайте разберёмся, как происходит продажа имущества в долевой собственности в 2019 году.

Владение недвижимостью в долях означает, что у этого имущества имеется больше одного собственника, чья часть официально прописана в документах о собственности. Это отличает долевое владение от совместного, где отдельные части не выделяются.

Долевое владение возникает в нескольких случаях:

• приватизация жилого объекта несколькими зарегистрированными в этой квартире жильцами;
• наследование имущества несколькими людьми;
• выделение долей из совместно нажитого супругами имущества.

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ДОЛИ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ

Время чтения: 6 минут

Режим общего имущества – одна из распространенных форм собственности. Помимо нюансов, связанных с использованием такого имущества, существуют и определенные особенности его реализации. Довольно часто собственники заключают договор купли-продажи общей собственности (ДКП). Разберем более подробно, что он собой представляет и как правильно его оформить.

Совместная собственность подразумевает под собой принадлежность имущества одновременно нескольким владельцам. Все они владеют, пользуются и распоряжаются имуществом по своему усмотрению, не пренебрегая интересами других сособственников.

Право владельцев возникает как на делимые, так и на неделимые вещи.

Выделяют две разновидности общей собственности:

• общедолевая – доля каждого из участников определена;
• совместная – доли владельцев изначально не выделены.

Переводить имущество из совместной собственности в долевую можно по усмотрению сторон, а наоборот – в случаях, установленных законом.

Особенности режима общей собственности урегулированы Гражданским кодексом РФ. Это главный нормативно-правовой акт в данной сфере.

Отдельные аспекты регулируются некоторыми законами и подзаконными актами. Вопросы, связанные с регистрацией данного рода имущества, подпадают под юридическое действие закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Реализация совместной собственности имеет свои особенности. Если доли в квартире не выделены, то все владельцы выступают как один собственник, действуя совместно.

Ни один из собственников не может самостоятельно продать жилье без согласия остальных совладельцев.

Такой вид собственности наиболее часто возникает у мужей/жен, а также у участников крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ).

Каждый собственник вправе пользоваться и распоряжаться своей долей по личному усмотрению. Однако при продаже недвижимости он обязан в первую очередь сделать предложение о покупке объекта остальным совладельцам имущества.

Только в случае отказа последних у него возникает право продать объект другим лицам.

Различают два типа долей:

• реальная – выделенная в натуре и привязанная к конкретным частям квартиры;
• идеальная – абстрактная, не выделенная в натуре.

Форма ДКП с согласием супруга в 2019 году остается неизменной: договор заключается письменно путем составления единого документа.

Одно из существенных условий ДКП – цена сделки. Договор, в котором не указана сумма, можно считать ничтожным.

Законодательство не требует нотариального удостоверения договора, поэтому этот вопрос остается на усмотрение сторон.

Переход права собственности к приобретателю имущества подлежит государственной регистрации.

Особенности, которыми отличается договор купли-продажи квартиры супругу, зависят от того, в какой собственности находится имущество: совместной или долевой.

В первом случае пара действует в своих интересах как единое лицо. Учитывая, что в тексте документа следует перечислить всех собственников жилого объекта, сторон в договоре должно быть не меньше трех.

Составить такой договор можно при помощи юристов или самостоятельно. Во втором случае заранее стоит ознакомиться, как выглядит образец договора купли-продажи квартиры в общей совместной собственности супругов.

При реализации долевой собственности в соглашении прописывается цена каждой доли, а также точное ее описание. Документ составляется в письменной форме, и при желании сторон может быть нотариально удостоверен.

Продавец не должен забывать о преимущественном праве покупки доли другим совладельцем. На решение этого вопроса отводится месяц, после чего продавать квартиру можно любому покупателю на тех же условиях.

Чтобы оформить документ правильно, посмотрите, что собой представляет образец договора купли-продажи общей долевой собственности.

Проблемы урегулирования жилищных споров, возникновение которых происходит между собственниками в домах, подразделяемых на множество квартир, стали наиболее актуальными после того, как был запущен процесс глобальной приватизации на жилое имущество. Большая часть граждан ринулись приватизировать государственное и муниципальное жилье, при этом не учитывая или даже ущемляя интересы людей, которые проживают в этом же здании.

Ст. 36 ЖК РФ определяет некоторый перечень имущества, которое причисляется к категории общественного. К таковым территориям относятся коридоры, лифтовые шахты и механизмы, лестничные клетки, технические подвалы, подсобки и другие помещения. Перечисленное недвижимое имущество принадлежит всем собственникам, которые имеют жилое помещение в домах многоквартирного типа. Это означает, что недвижимое имущество имеет статус общедолевого, таким образом, пользоваться, владеть и распоряжаться им может каждый владелец жилплощади. Чтобы уменьшить количество конфликтов, на территориях многоквартирных домов возникают объединения собственников или товарищества, действия которых четко регулируются НПА.

Кроме того, ст. 290 ЖК РФ, закрепляет, что на праве общего долевого имущества на территории многоквартирного дома владельцам жилых квартир принадлежат также:

• несущие конструкции строения;
• сантехническое, электрическое оборудование и коммуникационные сети, которые протянуты не в одну квартиру.

Если углубиться в данную статью, то можно прийти к выводу о том, что правоотношения между собственниками жилых помещений в домах подобного типа намного сложнее. Это связано с тем, что объектом права в таком случае выступает не только сама недвижимость, но и иные объекты.

Федеральное законодательство четко не ставит условия, которые обуславливают право приобретения доли на общей территории в многоквартирной постройке, несмотря на то, что многие нормативные статьи ГК РФ так или иначе регламентируют права и обязанности владельцев долевой недвижимости.

Ст. 246 ГК РФ закрепляет собой правило, распространяемое на недвижимое имущество общедолевого типа, а именно – распоряжение подобным имуществом осуществляется лишь после получения согласия всех граждан, наделенных правом владения общей долевой недвижимости. При этом владелец долевой собственности, который осуществил процедуру приватизации на квартиру, имеет возможность самостоятельно принимать решения о распоряжении своей долей в многоквартирной постройке.

Недвижимость может быть реализована за определенную цену, подарена или оставлена в залог, после того как будет подписан, к примеру, кредитный договор. Это означает, что в подобных случаях владельцы других жилых помещений этой же постройки имеют преобладающее право на долю, которую собственник хочет реализовать.

Условия купли-продажи (предварительный договор) при этом не меняются и полностью копируют первоначальные. Но при этом не должны осуществляться публичные торги указанным объектом права.

Однако подобное правило не распространяется на реализацию доли общего имущества. Иными словами, доля на общее имущество не может быть продана отдельно от факта заключения сделки на квартиру (договор купли-продажи). Доля не отчуждается, так как подобные условия не прописаны в современном российском законодательстве. Невозможно совершение и иных действий в отношении доли на общее имущество до тех пор, пока не будет зафиксирован переход права собственности на квартиру, числимую в общедолевой собственности после государственной регистрации.

Похожие записи:

• Налоговая декларация по договору дарения квартиры между близкими родственниками
• Образец заполнения бланка т 61 в 2021
• Выплаты за усыновленного ребенка в 2021 году