Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Улучшение недвижимого арендуемого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Coглacнo ГК PФ, нeoтдeлимыe yлyчшeния — тe yлyчшeния, кoтopыe нeвoзмoжнo изъять бeз вpeдa для ocнoвнoгo имyщecтвa, пpинaдлeжaщeгo apeндoдaтeлю. Дpyгими cлoвaми, этo — тo, чтo apeндaтop нe cмoжeт зaбpaть c coбoй, нe нaвpeдив пpи этoм oбъeктy.
Неотделимые улучшения арендованного имущества. Особенности учета.
Пoд пoнятиeм yлyчшeния имyщecтвa выcтyпaют любыe кaчecтвeнныe измeнeния oбъeктa, пoвышaющиe eгo цeннocть. Улyчшeниe мoжeт быть нaпpaвлeнo нa pacшиpeниe фyнкциoнaльнocти oбъeктa, eгo ycoвepшeнcтвoвaниe, пoвышeниe тexничecкиx xapaктepиcтик, yлyчшeниe cвoйcтв и дpyгиe цeли. Гpaждaнcкий кoдeкc выдeляeт двa типa yлyчшeний — oтдeлимыe и нeoтдeлимыe.
Oтдeлимыe yлyчшeния — тe, кoтopыe мoжнo изъять бeз вpeдa для имyщecтвa apeндoдaтeля. Oни являютcя coбcтвeннocтью apeндaтopa, пocлe oкoнчaния cpoкa apeнды oн зaбиpaeт иx. Нaпpимep, к oтдeлимым yлyчшeниям oтнocятcя:
🏮 Пpиoбpeтeннaя мeбeль — кpoвaти, тyмбoчки, cтoлы, шкaфы. B cлyчae, ecли oни нe вcтpaивaeмыe, и пpи дeмoнтaжe нe бyдeт нaнeceн вpeд cocтoянию пoмeщeния. Нaпpимep, ecли пpи дeмoнтaжe вcтpoeннoгo шкaфa пpидeтcя coдpaть oбoи, cдeлaть нecкoлькo дыp в cтeнax или нaнecти дpyгoй вpeд, yлyчшeниe мoгyт пpизнaть нeoтдeлимым.
📺 Бытoвaя тexникa — тeлeвизopы, xoлoдильники, aвтoмaтичecкиe cтиpaльныe мaшины, пepcoнaльныe кoмпьютepы и дpyгиe eдиницы ocнaщeния. Bce иx мoжнo лeгкo пepeвeзти нa дpyгoe мecтo.
☕ Пpeдмeты бытa — кpyжки, кoвpики, пocтeльнoe бeльe, пoлoтeнцa, cyшилки для oбyви и пocyды и дpyгиe. Иx тoжe мoжнo лeгкo изъять, нe пpичинив пpи этoм никaкoгo вpeдa имyщecтвy apeндoдaтeля.
Бывaeт, чтo apeндoдaтeль xoчeт ocтaвить oтдeлимыe yлyчшeния в cвoeй coбcтвeннocти. B этoм cлyчae oн дoлжeн выдaть apeндaтopy кoмпeнcaцию, paвнyю cтoимocти oтдeлимыx yлyчшeний. Кoмпeнcaция выдaeтcя в видe cнижeния apeнднoй плaты нa oпpeдeлeнный cpoк нa ycтaнoвлeннyю cyммy либo eдинopaзoвo, в видe дeнeг.
Пpимep: Bacя cнял квapтиpy, в кoтopoй нe былo мeбeли. Caм кyпил кpoвaть, тyмбy, тeлeвизop, шкaф, cтoл и двa cтyлa. Bce этo — oтдeлимыe yлyчшeния, coбcтвeннocть Bacилия. Кoгдa cpoк apeнды пoдoшeл к кoнцy, Bacя нaшeл нoвyю квapтиpy и зaxoтeл зaбpaть мeбeль, нo apeндoдaтeль пoпpocил eгo ocтaвить мeбeлиpoвкy. Apeндoдaтeль зaплaтил кoмпeнcaцию — пepeвeл 120 000 pyблeй нa бaнкoвcкyю кapтy Bacи. Bacилий ocтaвил мeбeль, и тeпepь oнa — coбcтвeннocть влaдeльцa квapтиpы. Bacя мoг нe coглacитьcя нa cдeлкy, и тoгдa лeгкo зaбpaл бы мeбeль c coбoй.
Нeoтдeлимыe yлyчшeния — вce, чтo нeльзя зaбpaть c coбoй, ecли гoвopить пpocтым языкoм. Oни являютcя coбcтвeннocтью apeндoдaтeля, нo apeндaтop впpaвe тpeбoвaть кoмпeнcaции влoжeний. Нaпpимep, к нeoтдeлимым yлyчшeниям oтнocятcя:
📌 Дocтpoй и пpиcтpoй — пpиcтpoй вepaнды к чacтнoмy дoмy, дocтpoй нeзaвepшeннoгo oбъeктa, пpиcтpoй нoвыx кoмнaт к cклaдcкoмy пoмeщeнию.
📌 Пepeплaниpoвкa — cнoc или cтpoитeльcтвo нoвыx cтeн, измeнeниe плoщaди кoмнaт, вoзвeдeниe cтaциoнapныx мeжкoмнaтныx пepeгopoдoк.
📌 Moдepнизaция — зaмeнa cтapoй элeктpoпpoвoдки, вoдoпpoвoдa, cиcтeмы кaнaлизaции и дpyгиx кoммyникaций нa нoвыe.
📌 Texничecкoe ocнaщeниe — ycтaнoвкa кoндициoнepa, cплит-cиcтeмы, cиcтeмы cигнaлизaции, пoжapoтyшeния и дpyгиx cиcтeм.
📌 Cтpoитeльcтвo oбъeктoв нa apeндoвaннoй зeмлe — вoзвeдeниe тopгoвыx цeнтpoв, aвтoзaпpaвoк, мaгaзинoв, жилыx дoмoв.
📌 Пepeycтpoйcтвo. К этoмy тepминy oтнocитcя мoнтaж, ycтaнoвкa, пepeнoc инжeнepныx ceтeй — нaпpимep, вoдoпpoвoдa или гaзoпpoвoдa.
📌 Peкoнcтpyкция — вoccтaнoвлeниe здaний, кaпитaльный peмoнт c coxpaнeниeм пepвoздaннoгo видa.
📌 Caнитapнo-эпидeмиoлoгичecкиe paбoты — oбpaбoткa пoмeщeний oт тapaкaнoв, aкapициднaя oбpaбoткa yчacткoв и дpyгиe.
📌 Caдoвoe oбycтpoйcтвo — пocaдкa плoдoнocящиx pacтeний: дepeвьeв, кycтoв.
Baжнo: тeкyщий peмoнт нe oтнocитcя к нeoтдeлимым yлyчшeниям. Пoд peмoнтoм cтoит пoнимaть ycтpaнeниe oпpeдeлeнныx нeиcпpaвнocтeй — нaпpимep, чacтичный peмoнт кpыши, зaмeнy нeбoльшoгo yчacткa пpoвoдки, зaмeнy пoвpeждeнныx cтeкoл нa нoвыe. Чeм мacштaбнee paбoты, тeм бoльшe шaнc пpизнaть иx кaпитaльным пpeoбpaзoвaниeм.
Ecли в бyдyщeм apeндaтop xoчeт зaбpaть нeoтдeлимыe yлyчшeния c coбoй, ecли этo вoзмoжнo — нaпpимep, выкoпaть и пepecaдить caжeнцы — этo дoлжнo зapaнee oбгoвapивaтьcя. Bce ycлoвия pacтopжeния cдeлки нyжнo oбязaтeльнo фикcиpoвaть в дoгoвope.
Нaпpимep: Дapья cнялa дaчный yчacтoк, зaключилa дoгoвop oб apeндe cpoкoм нa 10 лeт. 3a этo вpeмя пpoвeлa oтoплeниe, cдeлaлa кocмeтичecкий peмoнт, ycтaнoвилa нoвыe oкнa и двepи, пocaдилa и выpacтилa плoдoнocящиe дepeвья нa yчacткe. Bce этo — coбcтвeннocть apeндoдaтeля, влaдeльцa дaчи, пoтoмy чтo являeтcя нeoтдeлимым yлyчшeниeм. Дapья мoжeт пoпpocить кoмпeнcиpoвaть зaтpaты — ecли cooтвeтcтвyющee ycлoвиe пpoпиcaнo в дoгoвope, apeндoдaтeль выплaтит cyммy зaтpaт или cнизит apeнднyю плaтy.
Договор аренды: споры об улучшениях имущества
Чтoбы избeжaть нeнyжныx cпopoв, paзбиpaтeльcтв и cyдeбныx тяжб, лyчшe зapaнee пpoпиcaть в дoгoвope вoзмoжнocть нeoтдeлимыx yлyчшeний и oбязaннocть apeндoдaтeля кoмпeнcиpoвaть иx. Mнoгиe пpибeгaют к yнивepcaльнoй фopмyлиpoвкe — пишyт в ocнoвнoм дoгoвope apeнды, чтo coбcтвeнник зapaнee coглaceн нa любыe виды кaпитaльныx пpeoбpaзoвaний, и apeндaтopy нe нyжнo кaждый paз coглacoвывaть нeoтдeлимыe yлyчшeния. Taкoe peшeниe лyчшe нe иcпoльзoвaть, пoтoмy чтo в cлyчae вoзникнoвeния cпopa oнa бyдeт нeнaдeжнoй.
Лyчшe cocтaвлять дoпoлнитeльнoe coглaшeниe к дoгoвopy apeнды пpи кaждoм пpoизвeдeнии кaпитaльныx пpeoбpaзoвaний. B нeм нyжнo yкaзaть:
📋 Coглacиe apeндoдaтeля c paбoтaми, кoтopыe бyдyт пpoвeдeны в apeндyeмoм пoмeщeнии.
📋 Oбъeм и тип нeoтдeлимыx yлyчшeний — пepeчиcлитe, чтo coбиpaeтecь измeнить.
📋 Cтoимocть кaпитaльнoгo пpeoбpaзoвaния — мoжeтe пocчитaть ee пpимepнo, yкaзaв, чтo cyммa нeтoчнaя, или yкaзaть тoчнyю cyммy нa ocнoвaнии cмeты.
📋 Oбязaннocть кoмпeнcиpoвaть pacxoды, cpoки и cпocoб выплaты кoмпeнcaции.
Дoпoлнитeльнoe coглaшeниe пoкaжeт, чтo coбcтвeнник знaл o пpoвeдeнии нeoтдeлимыx yлyчшeний, был coглaceн c ними и oбязyeтcя выплaтить кoмпeнcaцию в дaльнeйшeм.
Нaпpимep: Taня и Maшa иcпoльзoвaли в дoгoвope yнивepcaльнyю фopмyлиpoвкy, пo кoтopoй Maшa coглacнa нa любыe измeнeния. Taня cдeлaлa eвpopeмoнт в квapтиpe. Maшa oткaзывaeтcя плaтить, мoтивиpyя этo тeм, чтo цeннocть имyщecтвa нe выpocлa. Cyд бyдeт пpинимaть peшeниe, иcxoдя из дoкaзaтeльнoй бaзы в кaждoм индивидyaльнoм cлyчae.
Это улучшения, которые можно отделить от арендованного имущества без причинения ему вреда и оставить себе (использовать на другом объекте или продать). К примеру, таковыми считаются съемные кондиционеры, разборные межкомнатные перегородки, наружная вывеска, автосигнализация. Учет таких улучшений зависит от того, кому они принадлежат.
Поскольку капитальные вложения производит арендатор, именно он и формирует первоначальную стоимость неотделимых улучшений на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». А вот на последующий учет улучшений влияет не наличие или отсутствие разрешения арендодателя, а момент, когда арендатор передает неотделимые улучшения арендодателю.
Для того чтобы обязать арендодателя возмещать расходы, нужно доказать получение согласия от него на проведение изменений. Только в этом случае будут действовать положения статьи 623 ГК РФ. Часто арендодатель дает только устное согласие, но доказать его факт будет сложно. Желательно заключить дополнительное соглашение. Что делать, если никаких письменных соглашений получено не было? Доказать факт согласия арендодателя можно следующими способами:
- Свидетельские показания.
- Фото и видео.
ВАЖНО! Самое лучшее доказательство – соглашение между арендодателем и арендатором. Если этот документ есть, можно не сомневаться в том, что затраты будут возмещены через суд.
ВНИМАНИЕ! Арендатор должен будет доказать не только получение согласия, но и фактический размер затрат на улучшения. В этом помогут чеки, квитанции, договоры на оказание услуг.
Неотделимые улучшения арендованного имущества
Ведение учета зависит от того, давал ли собственник разрешение на проведение работ:
- Согласие было получено. Если стоимость изменений не возмещается, улучшения амортизируются на протяжении срока аренды согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ. Часть, которая не была амортизирована, не учитывается при начислении налога согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ. Если стоимость изменений возмещается, сумма, переданная арендодателем, включается в доход арендатора согласно пункту 1 статьи 249 НК РФ. Траты на улучшения фиксируются в составе материальных расходов согласно подпунктам 1 и 6 пункта 1 статьи 254 НК РФ.
- Согласие не было получено. Изменения не подлежат амортизации. Стоимость работ не учитывается для обложения налогом. Все данные правила оговорены в пункте 1 статьи 256 НК РФ. Если улучшения перейдут в собственность арендодателя на безвозмездной основе, их стоимость не отражается в составе расходов согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ.
Рассмотрим некоторые особенности налогового учета:
- Начисление амортизации происходит с 1 числа месяца по дату завершения договора аренды согласно пунктам 3 и 5 статьи 259.1 НК РФ. К примеру, улучшения были проведены 15 января. Амортизация будет начисляться не с этой даты, а с 1 февраля.
- Дата введения улучшений должна быть подтверждена актами приема-сдачи работ и прочими документами. Данное правило оговорено в Письме Минфина от 21 августа 2009 года.
- При начислении используется Классификация ОС. Если объект не присутствует в Классификации, нужно использовать положение пункта 6 статьи 258 НК РФ. В данном положении указано, что СПИ определяется на основании технических характеристик имущества и указаний производителя.
- После прекращения действия договора арендатор может продолжить использование имущества, если арендодатель не возражает. Начисление амортизации продолжается, если договор аренды был пролонгирован. Если действие договора закончилось, был составлен передаточный акт для возобновления аренды, начисление не производится. Начисление прекращается 1 числа. К примеру, действие договора аренды закончилось 15 февраля. Начисление амортизации прекращается 1 марта.
- Амортизационная премия в размере 10% и 30% не предоставляется арендатору в связи с тем, что НУ не остаются на его балансе. Принадлежат они арендодателю. Правила разъяснены в письме Минфина от 12 октября 2011 года.
Нормы, касающиеся неотделимых улучшений, содержатся в ГК РФ и НК РФ, а также письмах Минфина. Последние разъясняют вопросы, которые вызывают наибольшие сложности при начислении и отражении трат на изменения.
Одним из главных вопросов, которые возникают при решении проблемы с неотделимыми улучшениями, является финансирование или компенсация. Весь бухгалтерский учёт описывается в статье под номером 623. Там прописан факт того, что, если арендодатель оповещен о внесении изменений и согласен с этим, то проживающему человеку будет возмещена вся стоимость расходов.
ВНИМАНИЕ !!! В том случае, когда проживающие граждане производили изменения в самостоятельном порядке и не оповестили владельца, то компенсация рассматривается в мирном порядке. Компенсация в этой ситуации устанавливается только на усмотрение арендодателя.
Если говорить кратко, то главным условием является осведомлённость арендодателя для дальнейшего улучшения условий. При этом, вы должны предоставить ряд доказательств.
Часто бывают такие ситуации, когда арендодатель прописывает в договоре какие-то особенности. И если внимательно не читать договор, то можно в последующем столкнуться с проблемами. По закону 623, когда арендатор производил какие-то изменения или улучшения, то он может иметь право взимать компенсацию, если ситуация не прописана в договоре в иной формулировке.
Но, когда человек делает без согласия какие-то изменения и ничего не прописано в договоре, то возмещения не предусматривается. Помимо этого, когда вы делаете в компании ремонт, то в первую очередь они могут потребовать письменного подтверждения от арендодателя.
На сегодняшний день все действующие законодательные акты не содержат в себе запрета в прямом виде на то, чтобы арендодатель делал какие-то изменения в помещении. Но здесь есть множество нюансов. Вы должны осознавать, что если вы вкладываете деньги, то вам их могут потом не вернуть.
ВАЖНО !!! Помимо этого, ГК РФ по статье 622, когда прекращает действие договор аренды, то жилец должен вернуть арендатору помещение в том виде, в котором он его брал. В этой ситуации обычно всё решается мирным путем и арендодатель просто соглашается со всеми внесенными изменениями.
Но, он вправе потребовать и воссоздать первоначальный вид, что будет влечь за собой дополнительные расходы. Помимо этого, нужно обратить внимание еще и на привлечение налоговых рисков, налог на имущество 2021. По статье 256 в налоговом кодексе можно прочитать, что имущество считается амортизируемым, если все изменения были произведены с согласия арендодателя. Именно поэтому, могут начаться проблемы с налоговым учетом.
Бывает такая ситуация, когда люди предварительно договорились, но владелец не хочет оплачивать стоимость. В большинстве случаев он этого и не должен делать. По этому вопросу нужно опять же обратиться к статье 662, где прописаны причины. Это нецелесообразность в финансовом плане, а также нарушение всех принципов. Но, каждый спор будет решаться в каждом случае через судебное заседание. Например, если возникла ситуация, когда.
Нужно учитывать и сложные моменты, когда начальные договорённости не были достигнуты, но арендодатель все, же должен окупать все расходы.
Самым главным правилом остаётся то, что вы обязаны обосновать на бумаге все улучшения. Когда этого не выполнено в правильной формулировке, то дальнейшее доказательство с вашей стороны будет абсолютно бесполезными. В прениях судебных разбирательств оно также не будут играть важной роли. Но, когда такой вид бумаги есть, то в качестве дополнительной подстраховки можно использовать и показания свидетелей, учет у арендатора 2021. Помимо этого, можно воспользоваться любым из методов, которые были приведены выше. Лучше брать в расчёт абсолютно всё, чтобы в итоге добиться конкретного результата, который будет для вас оптимальным. Не нужно бояться того, что вы сможете себе навредить. Этого не произойдет.
Когда вы только первоначально заселяетесь с семьей или заезжаете компанией на определенную территорию, то внимательно изучается договор. Там должна быть прописана ответственность обеих сторон при возникновении той или иной конфликтной ситуации. Если же этого сделано не будет, то в дальнейшем вы сможете не доказать правоту своей стороны. А если вы этого не сделаете в нужный момент, то вы понесете потери в плане будущей прибыли. Поэтому, заручайтесь нужной поддержкой и документацией, чтобы потом не было никаких проблем.
03 мая Организация арендовала складские помещения у ООО Бизнес-центр «Солар» сроком на 3 года.
21 мая получено согласие от арендодателя на осуществление работ по установке системы вентиляции. По договору аренды определено, что неотделимые улучшения передаются арендодателю при возврате арендованного имущества, выплата компенсации затрат арендатору не производится.
22 мая была приобретена у ООО «Вент-Строй» вентиляционная система Air SC LHE 300WB стоимостью 200 600 руб. (в т. ч. НДС 18%).
31 мая подписан акт сдачи-приемки работ по монтажу вентиляционной системы стоимостью 47 200 руб., выполненных поставщиком оборудования.
В этот же день вентиляционная система Air SC LHE 300WB введена в эксплуатацию.
Улучшения арендованного имущества
От условий договора о компенсации зависит порядок налогового учета расходов на неотделимые улучшения у арендатора. Если арендатор компенсацию не получает, то расходы он может признать только через амортизацию и только в пределах срока аренды. Если арендатор компенсацию получает, то он может признать расходы целиком и единовременно.
На практике при продаже жилья за неотделимые улучшения выдают работы по перепланировке, реконструкции, переоборудованию, ремонту.
Применительно к квартире улучшениями считаются:
- Неотделимые: дизайнерский ремонт, согласованная перепланировка, замена труб и электропроводки.
- Отделимые: дорогостоящий кухонный гарнитур, иные обновленные предметы мебели, система видеонаблюдения, кондиционер и т. п.
Важно! Арендатору, прежде чем проводить в съемной квартире какие-либо улучшения, нужно согласовать их с арендодателем. Даже если в договоре найма предусматривалась возможность проведения строительных работ за счет арендной платы. Иначе квартиросъемщик рискует провести улучшения жилья без какой-либо компенсации.
После окончания арендного договора арендатор имеет право на возврат своих денег за проведенные им неотделимые улучшения в случае:
- Договором найма было обозначено, что преобразования в квартире будут оплачены арендодателем.
- Собственник имущества дал согласие на проведение улучшений.
Желательно, чтобы это согласие было оформлено письменно. Тогда, в случае отказа арендодателя покрывать расходы квартиросъемщика, можно будет предъявить бумагу в суде.
Затраты на улучшения, выполненные без разрешения владельца квартиры, подлежат возмещению только по усмотрению арендодателя.
Неотделимые улучшения являются собственностью держателя имущества, а отделимые – арендатора.
На отделимые улучшения получать согласие не нужно.
К отделимым улучшениям относятся улучшения, которые можно отделить от арендованного имущества без причинения ему вреда и в дальнейшем использовать отдельно от него. По окончании срока аренды они могут быть демонтированы.
Кроме того, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ).
В связи с тем что отделимые улучшения являются собственностью арендатора, в его бухгалтерском и налоговом учете они признаются либо отдельным объектом основных средств, либо включаются в текущие расходы как материальные затраты (в зависимости от стоимости и срока использования улучшений). Соответственно, в учете арендодателя они не отражаются.
Если первоначальная стоимость объекта, созданного за счет отделимых улучшений, составляет более 40 000 руб. и срок полезного использования превышает 12 месяцев, а объект используется для извлечения дохода, то отделимые улучшения признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ). Стоимость этих улучшений арендатор погашает путем начисления амортизации. При этом срок полезного использования определяется в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1 (далее – Классификатор).
Арендатор начинает начислять амортизацию по отделимым улучшениям с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это улучшение было введено в эксплуатацию.
Если в соответствии с учетной политикой арендатор начисляет амортизационную премию, то по отделимым улучшениям он вправе ее применять, единовременно включая в состав расходов отчетного или налогового периода затраты на капитальные вложения в размере не более 10% (по ОС, относящимся к 3–7 амортизируемым группам, – не более 30%) первоначальной стоимости этих улучшений.
Особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества
Суммы НДС по отделимым улучшениям принимаются арендатором к вычету на основании ст. 171 и 172 НК РФ. При этом отделимые улучшения необходимо использовать в деятельности, облагаемой НДС. Их следует принять арендатором на учет, и у последнего должны быть в наличии все счета-фактуры по произведенным затратам, создавшим отделимые улучшения.
В бухгалтерском учете расходы арендатора на создание (приобретение) отделимых улучшений формируют первоначальную стоимость объекта основных средств или материально-производственных запасов. Стоимость отделимых улучшений, включенных в состав материально-производственных запасов, в момент ввода в эксплуатацию единовременно списывается на расходы. Для обеспечения сохранности этих объектов целесообразно организовать надлежащий контроль за их движением.
Отделимые улучшения, которые арендатор отражает в составе основных средств, должны быть включены в базу по налогу на имущество. Если отделимые улучшения учитываются как материально-производственные запасы, то налогом на имущество они не облагаются.
Неотделимые улучшения, которые невозможно отделить от самого объекта аренды без причинения ему вреда, переходят к арендодателю по окончании срока аренды. Улучшения арендованного имущества могут производиться с согласия или без согласия арендодателя. При этом стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (п. 3 ст. 623 ГК РФ).
Если неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя и за счет собственных средств арендатора, то последний имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Суммы «входного» НДС арендатором принимаются к вычету на дату принятия к учету неотделимых улучшений при наличии счета-фактуры подрядчика (подп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Об этом также говорится в письмах ФНС России от 19.04.2010 № ШС-37-3/11 и Минфина России от 05.11.2009 № 03-07-110282.
При передаче арендованного ОС с неотделимыми улучшениями арендодателю у арендатора возникает объект налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом налоговая база по НДС определяется в соответствии с п. 1 ст. 154 НК РФ как рыночная стоимость передаваемых неотделимых улучшений.
Арендатор обязан начислить НДС и составить счет-фактуру независимо от того, на возмездной или безвозмездной основе производится передача неотделимых улучшений арендованного имущества. Ведь передача права собственности на товары, выполненные работы, оказанные услуги на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг) в силу ст. 39 НК РФ, следовательно, они являются объектом налогообложения по НДС.
Так как безвозмездная передача неотделимых улучшений облагается НДС, арендатор вправе принять к вычету НДС, уплаченный им при осуществлении неотделимых улучшений. Для этого он должен выполнить условия, предусмотренные ст. 171 и 172 НК РФ. В свою очередь арендодатель не сможет принять к вычету НДС по безвозмездно полученным неотделимым улучшениям. Ведь при безвозмездной передаче арендатор не предъявляет арендодателю сумму НДС к уплате на основании счета-фактуры (письма Минфина России от 25.04.2011 № 03-07-14/39, от 21.03.2006 № 03-04-11/60).
Капитальные вложения, произведенные арендатором в виде неотделимых улучшений в арендуемый объект, учитываются им в составе ОС. Они подлежат обложению налогом на имущество до тех пор, пока арендатор не передаст их арендодателю в рамках договора аренды. Причем независимо от того, возмещаются эти неотделимые улучшения последним или нет.
Таким образом, арендатору целесообразно не ждать окончания срока договора аренды и передать произведенные улучшения арендодателю сразу после завершения работ, чтобы налог на имущество был меньше.
Читателю будет интересен момент по исчислению налога на имущество арендодателем. Арендодатель может долго не платить налог на имущество со стоимости неотделимых улучшений, которые произвел арендатор с его ведома и стоимость которых возмещается арендатору.
Возмещение стоимости неотделимых улучшений увеличивает первоначальную стоимость основного средства и, соответственно, базу по налогу на имущество. Причем не важно, когда именно оплачены неотделимые улучшения: база по налогу на имущество возникает в момент их передачи на баланс арендодателя. Арендатор же не платит налог на имущество, поскольку оно находится на балансе арендодателя.
Чтобы арендодатель не платил налог на имущество со стоимости таких неотделимых улучшений в течение всего срока аренды, ему не следует принимать их на свой баланс вплоть до окончания срока аренды. А когда действие договора закончится, арендатор должен будет передать арендодателю по акту приема-передачи неотделимые улучшения, после чего последний и начинает платить налог на имущество. В то же время это влияет и на амортизацию.
Улучшение арендованного помещения и налоги
Неотделимые улучшения арендованного имущества – это специальный юридический термин, который прописан в Гражданском кодексе, во второй части статьи 623. Под ним понимаются такие изменения арендованного помещения, которые соответствуют следующим критериям:
- выполнены за счет личных денежных средств арендатора;
- проведены с согласия собственника недвижимости (арендодателя);
- не подлежат изъятию, поскольку могут повредить собственность арендодателя.
При неотделимых улучшениях возрастает ценность эксплуатируемого объекта. Это может проявляться как в усовершенствовании действующих характеристик, так и в добавлении новых функций.
Не существует никакого специального учета неотделимых улучшений арендованного имущества. Это оценочный критерий, который в спорных ситуациях разрешается в судебном порядке. Однако, арбитражные суды вынесли ряд постановлений, в которых указывается перечень работ, относящихся к неотделимым улучшениям. Дадим краткую характеристику всем основным улучшениям арендной собственности.
Да, относится. Перепланировка — это комплекс проектно-строительных действий, направленных на изменение конфигурации внутри определенного помещения. Перепланировка не увеличивает площадь здания и не присоединяет к объекту новых частей. Большинство работ связано с переносом стен и демонтажем ненужных конструкций. Чтобы перепланировка считалась законной, её обязаны одобрить в местных органах самоуправления.
Отделимые улучшения – это такие изменения, которые можно изъять без повреждения какой-либо части собственности арендодателя. В данную категорию попадают все виды работ, которые делают взятое в найм жилье более комфортным для проживания. К отделимым улучшениям можно отнести покупку мебели, установку кондиционера, дополнительной двери или бойлера.
Налоговые последствия капитальных улучшений арендуемого имущества: новые подходы
Этот вопрос урегулирован статьей 623 ГК РФ. В ней четко указано, что компенсация выполненных неотделимых улучшений возможна только в той ситуации, если собственник жилья дал на это согласие.
В противном случае о сделанных капитальных вложениях можно забыть. Арендодатель ничего не обязан выплачивать. На его стороне законодательство, поэтому никакие жалобы не помогут получить компенсацию и выиграть судебный спор.
В некоторых случаях арендодателю нравятся сделанные улучшения, и он добровольно соглашается оплатить их стоимость. Однако, это исключение из правил, поэтому рассчитывать на него не стоит. Лучше добиваться согласия на неотделимые улучшения и не рисковать свои деньгами.
Согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений должно быть оформлено в письменном виде и зафиксировано отдельным пунктом в договоре аренды. Образец такого договора можно найти ниже.
Если в договор аренды изначально не внесено согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений, однако, он не против таких улучшений, то к договору аренды нужно присоединить еще один документ — дополнительное соглашение.
Арендные отношения регулируются нормами гражданского законодательства.
Так, гл. 34 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду закреплено за собственником.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды.
При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. ст. 611, 622 ГК РФ).
Гражданское законодательство не запрещает арендатору осуществлять улучшения арендованного имущества.
Статья 623 ГК РФ предусматривает такое понятие, как улучшения арендованного имущества, которые могут быть отделимыми или неотделимыми.
Улучшения, отделяемые от арендуемого имущества без вреда для него, признаются отделимыми.
По окончании срока аренды они могут быть демонтированы.
Неотделимыми считаются такие улучшения, демонтаж которых нанесет вред имуществу арендодателя.
В связи с тем, что такие улучшения становятся неотъемлемой частью арендованного имущества, для их произведения требуется согласие арендодателя.
Порядок определения права собственности на неотделимые улучшения арендованного имущества и возмещения их стоимости предусмотрен п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ.
В силу того что неотделимые улучшения нельзя отделить от самого объекта аренды, они в любом случае признаются собственностью арендодателя и переходят к нему либо по окончании срока аренды, либо сразу по окончании работ по их производству (по соглашению сторон).
От того, дал ли арендодатель согласие на неотделимые улучшения предмета аренды, зависит:
-
кто будет нести все расходы по созданию улучшений;
-
порядок учета этих расходов при налогообложении и в бухучете.
Если согласие арендодателя на улучшение имущества не получено, он может:
-
принять эти улучшения, но не возмещать арендатору их стоимость. Ведь по закону он не обязан это делать (п. 3 ст. 623 ГК РФ);
-
потребовать все вернуть в первоначальное состояние (демонтировать улучшения) (ст. 622 ГК РФ).
Если арендодатель согласен на создание неотделимых улучшений, тогда в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему надо указать (п. 2 ст. 623 ГК РФ):
-
какие работы будут сделаны;
-
за чей счет будут производиться неотделимые улучшения: за счет арендатора, за счет арендодателя или частично за счет арендатора, частично за счет арендодателя;
-
будет ли арендодатель возмещать арендатору произведенные расходы.
Согласно п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Неотделимые улучшения могут быть переданы арендодателю сразу же по завершении работ по улучшению либо по окончании срока действия договора аренды.
В зависимости от даты передачи арендодатель может компенсировать их стоимость арендатору по истечении срока аренды или в период действия договора.
Сделать это можно путем перевода денежных средств на счет арендатора либо зачисления в счет арендной платы.
Все вопросы, касающиеся порядка, сроков передачи неотделимых улучшений и возмещения их стоимости, стороны согласовывают в договоре аренды.
Неотделимые улучшения объектов аренды: налог на имущество
Произведенные арендатором неотделимые улучшения в объект ОС для арендодателя являются расходами на достройку, модернизацию, реконструкцию ОС и учитываются организацией по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (без НДС) в корреспонденции с кредитом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (абз. 1 п. 42 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).
В бухгалтерском учете арендодатель делает такие записи:
Дебет 08 Кредит 76
— учтена стоимость неотделимых улучшений, полученных от арендатора;
Дебет 19 Кредит 76
— учтен НДС, предъявленный арендатором;
Дебет 01 Кредит 08
— увеличена первоначальная стоимость основного средства, являющегося предметом аренды;
Дебет 68, субсчет «Расчеты по НДС», Кредит 19
— принят к вычету НДС, предъявленный арендатором;
Дебет 76 Кредит 51
— возмещена арендатору стоимость неотделимых улучшений.
При этом затраты на модернизацию и реконструкцию объекта ОС после их окончания либо увеличивают первоначальную стоимость этого объекта, либо отражаются на счете учета ОС обособленно (абз. 2 п. 42 Методических указаний).
При этом произведенные улучшения увеличивают первоначальную стоимость ОС, если в результате модернизации и реконструкции повышаются первоначально принятые нормативные показатели функционирования (срок полезного использования, мощность, качество применения и т.п.) объекта ОС (абз. 2 п. 14, п. 27 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н).
При достройке, реконструкции, модернизации объекта ОС организацией должен быть пересмотрен срок его полезного использования (абз. 6 п. 20 ПБУ 6/01, п. 60 Методических указаний).
Стоимость объекта ОС погашается путем начисления амортизации в течение срока его полезного использования (п. 17 ПБУ 6/01).
Сумма начисленной амортизации признается в составе расходов по обычным видам деятельности (п. п. 5, 8, 16 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).
Арендодатель вправе принять к вычету НДС по неотделимым улучшениям, полученным от арендатора.
Для этого у него должен быть счет-фактура, оформленный арендатором.
Кроме этого, полученные улучшения арендодатель должен принять к учету (то есть увеличить первоначальную стоимость объекта аренды на стоимость выполненных улучшений) и использовать в операциях, облагаемых НДС (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ).
Сумма НДС, предъявленная арендатором при возврате объекта ОС с неотделимыми улучшениями, отражается по дебету счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» в корреспонденции с кредитом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
Принятие к вычету сумм НДС отражается по кредиту счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» в корреспонденции с дебетом счета 68 «Расчеты по налогам и сборам».
Капитальные вложения в форме неотделимых улучшений в арендованный объект ОС, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ).
В рассматриваемой ситуации арендодатель возмещает стоимость таких капитальных вложений.
Как следует из п. 1 ст. 258 НК РФ, амортизация капитальных вложений в арендованные объекты основных средств, названные в абз. 1 п. 1 ст. 256 НК РФ, начисляется той стороной, которая фактически несет затраты на неотделимые улучшения.
То есть если арендодатель возмещает арендатору стоимость улучшений, то именно он и начисляет амортизацию в общем порядке.
При этом он вправе выбрать либо линейный, либо нелинейный метод начисления амортизации (за исключением случаев, установленных гл. 25 НК РФ) (Письмо Минфина России от 27.01.2014 № 03-03-06/1/2769).
Начисление амортизации начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию (п. 3, 4 ст. 259.1, п. 6, 7 ст. 259.2 НК РФ).
Отметим, результатом неотделимых улучшений может быть появление нового инвентарного объекта, неотделимого без вреда для имущества арендодателя.
В частности, в состав объекта недвижимого имущества могут включаться как отдельные инвентарные объекты такие основные средства, как лифты, встроенная система вентиляции помещений, системы кондиционирования, охранно-пожарной сигнализации, локальные сети, другие коммуникации здания.
О возможности самостоятельного учета этих объектов свидетельствуют наличие в Классификации ОС разных сроков амортизации по зданиям и вышеперечисленным объектам и отнесение их к разным амортизационным группам.
Неотделимые улучшения арендованного имущества могут быть результатом проведения реконструкции (модернизации, технического перевооружения). Первоначальная стоимость основных средств изменяется при их достройке, дооборудовании, реконструкции, модернизации, техническом перевооружении или по иным аналогичным основаниям (п. 2 ст. 257 НК РФ). Следовательно, при возмещении арендодателем расходов арендатора на создание неотделимых улучшений увеличится и первоначальная стоимость объекта, сдаваемого в аренду.
НК РФ не устанавливает порядка определения срока полезного использования неотделимых улучшений для начисления амортизации в учете арендодателя.
Считаем, что для арендодателя возможно применение порядка, аналогичного порядку определения срока полезного использования по неотделимым улучшениям у арендатора.
Такой порядок предполагает определение срока полезного использования неотделимых улучшений в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1 (Письмо Минфина России от 23.09.2009 N 03-03-06/2/203).
Если Классификацией основных средств для конкретных капитальных вложений срок полезного использования не установлен, следует учитывать положение п. 6 ст. 258 НК РФ, согласно которому для тех видов ОС, которые не указаны в амортизационных группах, срок полезного использования устанавливается налогоплательщиком в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей (Письмо Минфина России от 13.04.2010 N 03-03-06/3/75).
При этом исходя из абз. 2, 3 п. 1 ст. 258 НК РФ предполагается, что после проведения реконструкции (модернизации, технического перевооружения) срок полезного использования имущества может быть увеличен. Изменить срок полезного использования основных средств можно в пределах сроков, установленных для той амортизационной группы, в которую ранее было включено данное основное средство.
Обращаем Ваше внимание на то, что увеличение СПИ является правом, а не обязанностью налогоплательщика.
И если он решит не менять СПИ после реконструкции (модернизации, технического перевооружения) основного средства, то остается неизменной и норма амортизации. То есть после реконструкции изменяется только сумма остаточной (первоначальной) стоимости.
С учетом этого амортизацию основного средства следует продолжать, используя прежний механизм ее начисления, до полного погашения измененной первоначальной стоимости (см. Письмо Минфина России от 12.02.2008 № 03-03-06/1/57).
В абзаце 3 п. 1 ст. 258 НК РФ говорится, что, если в результате реконструкции, модернизации или технического перевооружения объекта основных средств его СПИ не увеличился, то налогоплательщик при исчислении амортизации учитывает оставшийся СПИ.
Таким образом, расчет суммы ежемесячных амортизационных начислений для определения налога на прибыль после реконструкции следует производить исходя из новой первоначальной стоимости объекта, но прежнего СПИ, то есть применять ранее исчисленную норму амортизации к новой первоначальной стоимости.
Произойдет увеличение суммы ежемесячных амортизационных начислений после реконструкции объекта, а по истечении СПИ останется недосписанной какая-то часть первоначальной стоимости.
В случае достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации объекта основных средств (ОС) допускается изменение его первоначальной стоимости (абз. 2 п. 14 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н).
Затраты на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию объекта ОС учитываются на счете учета вложений во внеоборотные активы (т.е. на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы») (абз. 1 п. 42 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).
По завершении работ по достройке, дооборудованию, реконструкции, модернизации объекта ОС затраты, учтенные на счете 08, либо увеличивают первоначальную стоимость объекта ОС и списываются в дебет счета 01 «Основные средства», либо учитываются на счете 01 обособленно, и в этом случае открывается отдельная инвентарная карточка на сумму произведенных затрат (абз. 2 п. 42 Методических указаний).
В аналогичном порядке следует учитывать и стоимость неотделимых улучшений в виде достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации объекта ОС, произведенных арендатором и передаваемых арендодателю при окончании срока аренды и возврате арендованного имущества.
Если арендодателем принято решение увеличить первоначальную стоимость объекта основных средств на стоимость произведенных неотделимых улучшений, то данные в инвентарной карточке дооборудованного объекта подлежат корректировке либо взамен открывается новая инвентарная карточка (с сохранением ранее присвоенного инвентарного номера) с отражением новых показателей, характеризующих достроенный, дооборудованный, реконструированный или модернизированный объект (п. 40 Методических указаний).
В данном случае неотделимые улучшения получены арендодателем безвозмездно, так как по договору аренды арендодатель не возмещает их стоимость арендатору.
Безвозмездно полученные организацией ОС принимаются к учету по первоначальной стоимости, которой признается их текущая рыночная стоимость на дату принятия к бухгалтерскому учету в качестве вложений во внеоборотные активы (п. 10 ПБУ 6/01, п. 29 Методических указаний, п. 10.3 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н).
Эти же нормы следует применять и при безвозмездном получении неотделимых улучшений (дооборудования), стоимость которых увеличивает первоначальную стоимость ОС.
По общим правилам формирования первоначальной стоимости объектов ОС, приведенным в п. 8 ПБУ 6/01, НДС исключается из первоначальной стоимости, за исключением случаев, когда он является невозмещаемым налогом в случаях, установленных законодательством.
По нашему мнению, НДС, начисленный при безвозмездной передаче неотделимых улучшений, который не подлежит вычету в соответствии с налоговым законодательством в целях формирования первоначальной стоимости объекта ОС может рассматриваться в качестве невозмещаемого и, соответственно, учитываться в стоимости неотделимых улучшений, увеличивающей первоначальную стоимость объекта основных средств.
Стоимость объектов ОС погашается путем начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01).
Заметим, что в силу абз. 6 п. 20 ПБУ 6/01 в случаях улучшения (повышения) первоначально принятых нормативных показателей функционирования объекта ОС в результате проведенной реконструкции или модернизации организацией пересматривается срок полезного использования по этому объекту.
Таким образом, дальнейшее начисление амортизации по возвращенному объекту ОС производится исходя из остаточной стоимости данного объекта, увеличенной на стоимость произведенных неотделимых улучшений, и пересмотренного срока полезного использования объекта ОС.
Начисление амортизации по объекту ОС начинается с месяца, следующего за месяцем принятия к учету стоимости объекта ОС (п. 21 ПБУ 6/01).
Амортизационные отчисления признаются расходами по обычным видам деятельности исходя из суммы, начисленной за текущий месяц (п. п. 5, 8, 16, 18 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).
Стоимость активов, полученных безвозмездно, относится к прочим доходам (поступлениям) организации (п. 7 ПБУ 9/99).
В соответствии с абз. 4 п. 29 Методических указаний на величину первоначальной стоимости ОС, полученных безвозмездно, формируются в течение срока полезного использования финансовые результаты организации в качестве прочих доходов.
При этом принятие к бухгалтерскому учету указанных ОС отражается по дебету счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции со счетом учета доходов будущих периодов (по данному вопросу см. также Письмо Минфина России от 17.09.2012 N 07-02-06/223).
Таким образом, приведенная норма предполагает равномерное признание доходов в течение срока полезного использования объекта ОС в сумме ежемесячных амортизационных отчислений.
В аналогичном порядке следует отражать и стоимость безвозмездно полученных неотделимых улучшений.
По мере начисления амортизации по безвозмездно полученным неотделимым улучшений (т.е. ежемесячно) организация-арендодатель также отражает в составе прочих доходов стоимость безвозмездно полученных неотделимых улучшений в размере суммы амортизации, приходящейся на стоимость дооборудованию, реконструкции, модернизации объекта ОС.
Правовой режим улучшений арендованного недвижимого имущества
Для правильного налогообложения и учета все произведенные с имуществом изменения нужно правильно классифицировать.
Улучшение отличается от обычного ремонта, который проводится с целью устранения повреждений и следов естественного износа. Ремонтные работы учитываются как текущие расходы и в бухучете, и в налоговой отчетности.
Улучшения бывают отделимые и неотделимые, и различия между ними не всегда четкие. В некоторых спорных случаях для решения этого вопроса судом может быть назначена экспертиза. Так, к отделимым относится все, что съемщик может забрать, не причиняя непоправимого вреда арендованному имуществу. Неотделимыми же считаются те, которые нельзя демонтировать, не повредив помещение или здание (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Повреждениями в таком случае являются следы креплений и шурупов, дефекты отделки потолков и стен и т.д. Например, к неотделимым изменениям относят установку систем охранной и пожарной сигнализации, замену окон, дверей и рольставней, установку кондиционеров и т.д. Но в некоторых случаях суд может признать такие усовершенствования отделимыми, если ущерб при демонтаже небольшой и легко поправим.
Если арендодатель дал согласие на проведение неотделимых улучшений, то после окончания срока действия договора он должен возместить их стоимость. Арендатор в этом случае учитывает сумму возмещения в налоговых доходах, начисляет НДС и выставляет арендодателю счет-фактуру. Затраты на модернизацию нужно включить в расходы, входной НДС по которым принять к вычету.
Сегодня понятие «неотделимые улучшения квартиры» можно встретить в двух ситуациях. При аренде или найме имущества данные улучшения часто становятся предметом споров собственника жилья и жильцов, а при купле-продаже – используются для уменьшения налога продавца. Что это такое, чем регулируется, где применяется и как избежать возможных конфликтов – рассмотрим далее.
Жилец арендованной квартиры может производить в ней ремонт, докупать мебель, технику. В некоторых случаях требуется выполнение неотделимых улучшений арендуемого жилья: капитальный ремонт, смена электропроводки или организация проема в перегородке между комнатами.
Внимание! Вопрос, кто оплачивает данные манипуляции и возмещает ли собственник жилья произведенные усовершенствования, полностью зависит от оформления этого момента в договоре.
- Отделимые улучшения не компенсируются, арендатор забирает их с собой при выезде. Если стороны договорятся, собственник квартиры может оставить их себе при условии компенсации. Например, выкупить мебельный гарнитур в гостиной у нанимателя по цене с учетом износа.
- Неотделимые усовершенствования нужно обязательно согласовывать с хозяином квартиры. Если не согласовать – компенсации не будет, даже если такое условие будет прописано в договоре. Согласование должно быть предварительным – заранее, до того, как начнутся работы. Последующее согласование (по факту) в данном случае не считается и рассматривается как нарушение договора.