Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

1. Смена собственника жилого помещения (наймодателя), независимо от оснований такой смены (заключение договора купли-продажи, договора мены и т.п.), не влияет на характер правоотношений с нанимателем, то есть в договор найма жилого помещения не вносится в связи с этим никаких изменений, за исключением изменений, уточняющих наименование наймодателя, так как договор найма жилого помещения в связи со сменой собственника жилого помещения с нанимателем не расторгается. Новый собственник при этом приобретает статус наймодателя.

Данная норма направлена на обеспечение прав нанимателя и их сохранение в отношении жилого помещения, так как собственно смена собственника, как правило, в результате гражданско-правовых сделок — это результат правоотношений бывшего собственника жилого помещения с новым собственником, так как гражданско-правовую сделку заключает именно он, а наниматель никаким образом не состоит в этих отношениях.

При толковании данной нормы Конституционный Суд РФ разъяснил, что сохранение статуса нанимателя жилого помещения при смене собственника жилого помещения означает, что, во всяком случае, недопустимо произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения (см. Определение КС РФ от 15.05.2007 N 379-О-П).

Также из материалов судебной практики следует, что при смене собственника новый собственник не вправе расторгать либо изменять договор найма жилого помещения до истечения срока его действия (см. Определение Омского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-5763/2012).

2. Судебная практика:

— Определение КС РФ от 15.05.2007 N 379-О-П;

— Определение Омского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-5763/2012;

— Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10.07.2012 N 11-13417;

— Определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 17.07.2012 по делу N 33-6589;

— Определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 04.10.2011 по делу N 33-5374/11;

— Определение Московского городского суда от 20.09.2013 N 11-28356/13;

— Определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 29.01.2013 по делу N 33-540/2013;

— Определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 14.08.2012 по делу N 33-3554/2012;

— Определение СК по гражданским делам Курского областного суда от 19.01.2012 по делу N 33-36-2012;

— Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20.12.2010 по делу N 33-39869.

Сохранение права пользования жилым помещением после его продажи

• Решение Верховного суда: Определение N 4-КГ14-46, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация Доказательств наличия соглашения между Кирилловым В.В. и Кирилловой Л.Н. о сохранении за последней права пользования спорной квартирой в деле не имеется, в связи с чем ссылка суда апелляционной инстанции на положения статей 674, 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения по договору найма жилого помещения, необоснованна…
• Решение Верховного суда: Определение N 35-КГ17-9, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции об отказе в иске, исходил из того, что передача неприватизированных жилых помещений в доме , корпус , по улице в муниципальную собственность в силу статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет расторжения или изменения ранее заключенного с истцами договора коммерческого найма, а новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма…
• Решение Верховного суда: Определение N 33-КГ16-10, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация Согласно статье 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма…

Собственнические права на жилье возникают в результате проведения приватизации, дарения или наследования, по контракту мены, купли-продажи и т.д. Смена владельца и перевод владения собственностью производится за счет совершения следующих сделок с жилыми помещениями:

• проведение купли-продажи;
• мена;
• дарение;
• рента;
• наследование.

Чтобы подтвердить свое владение жильем, нужно иметь соответствующие правоустанавливающие документы, состав которых зависит от того, на каком основании было получено жилое помещение.

Статья 617 пункт 1 Гражданского кодекса РФ определяет, что в случае перехода собственнических прав на жилое помещение, которое занимает наниматель по договору найма, не происходит расторжение или модификация документа. Говоря другими словами, в этом случае срабатывает право следования, которое предполагает, что за имуществом следует право на него. Это утверждение применимо как к коммерческому, так и к социальному найму.

Согласно статье 675 ГК России контракт найма остается неизменным лишь в случаях, когда меняется хозяин занимаемого нанимателем жилого помещения. Однако, учитывая правило следования права за вещью, становится понятно, что при переходе более слабых, по сравнению с собственническими, вещных прав, это правило также действует. Таким образом, договор найма неизменен, когда не совершается смена собственника, но:

• госсобственность переходит в муниципальную;
• когда происходит переход из ведения одного жилищно-эксплуатационного предприятия в другое.

Важно сказать, что статья 617 ГК обширнее, чем ст. 675. В ней идет речь о том, что контракт найма оставляется без внесения корректив в случае смены сторон. Имеется в виду не только арендодатель, но также существует ряд обстоятельств, при которых происходит смена арендатора, они определены пунктом 2 ст. 617. Статья же 675 ориентирована исключительно на случаи, когда в соглашении меняется арендодатель, несмотря на то, что смена нанимателя также вполне возможна. Это связано с тем, что законодательство в этом смысле дифференцированно подходит к вопросам найма социального и коммерческого. Поскольку действие 675 статьи рассчитывается как на социальный, так и на коммерческий наем, их урегулирование в вопросах, касающихся нанимателя, определяется ст. 672 п. 2 и ст. 686 ГК соответственно.

Принципиальным является тот факт, что при переходе собственности к новому владельцу, он становится наймодателем со сбережением условий договора найма, который был заключен прежним владельцем.

Учитывая то обстоятельство, что контракт коммерческого найма заключается на определенный период, новый владелец не может требовать от арендатора изменения платы за использование жилого помещения в сторону увеличения, до момента окончания срока действия заключенного соглашения. Исключение составляют контракты, в которых изначально была прописана подобная возможность. Это же положение действует, если жилое помещение перешло из ведения одного жилищно-эксплуатационного хозяйства к другому. Новый наймодатель не вправе настаивать на повышении платы за использование жилого помещения, говоря о том, что его эксплуатационные затраты и накладные расходы превышают расходы предшественника.

Если изменение уровня оплаты в сторону увеличения не основывается на законодательных нормах или не является следствием соглашения сторон, правомочным является отказ нанимателя вносить оплату за жилое помещение в повышенном объеме. В этом случае арендодатель злоупотребляет своими правами, а потому его требование не защищено на законодательном уровне. Это же положение распространяется на повышении платы за коммунальные услуги, если они не соответствуют нормам закона.

Важно сказать, что если контракт заключен с нанимателем на неопределенный срок, то есть, в договоре не указан период окончания его действия, что возможно в случае с контрактами соцнайма, новый собственник может требовать расторжения договора только в случаях наличия нарушений со стороны гражданина, который снимает жилье или членов ее семьи, за которых он несет ответственность. К таким нарушениям относится:

• невнесение своевременной оплаты, которая предусмотрена контрактом;
• порча собственности наймодателя;
• неуважение к интересам соседей;
• организация на территории жилья какого-либо производства или учреждения.

Если имеет место одно из вышеперечисленных нарушений, арендодатель может требовать расторжения контракта. Если наниматель отказывается добровольно выселяться из квартиры, владелец подает соответствующий иск в судебную инстанцию для проведения разбирательства по делу и защиты его законных интересов.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Могу ли расторгнуть договор о приватизации квартиры?

Вступление в наследство по закону

Как продать комнату в общежитии

Договор найма

Расселение дома

Договор найма

Государственная регистрация договора аренды

Регистрация собственности на квартиру: документы

Регистрация права собственности на недвижимость

Договор найма жилого помещения

Как сдать квартиру в аренду

Договор коммерческого найма

1. Смена собственника жилого помещения (наймодателя), независимо от оснований такой смены (заключение договора купли-продажи, договора мены и т.п.), не влияет на характер правоотношений с нанимателем, то есть в договор найма жилого помещения не вносится в связи с этим никаких изменений, за исключением изменений, уточняющих наименование наймодателя, так как договор найма жилого помещения в связи со сменой собственника жилого помещения с нанимателем не расторгается. Новый собственник при этом приобретает статус наймодателя.

Данная норма направлена на обеспечение прав нанимателя и их сохранение в отношении жилого помещения, так как собственно смена собственника, как правило, в результате гражданско-правовых сделок — это результат правоотношений бывшего собственника жилого помещения с новым собственником, так как гражданско-правовую сделку заключает именно он, а наниматель никаким образом не состоит в этих отношениях.

Изменился собственник квартиры, сданной по договору найма

Все данные будут переданы по защищенному каналу.

Все данные будут переданы по защищенному каналу.

Все данные будут переданы по защищенному каналу.

Все данные будут переданы по защищенному каналу.

Задайте вопрос дежурному юристу,

Что такое поднайм? Это гражданско-правовое соглашение, которое имеет непосредственную зависимость от контракта социального найма, по поводу предоставления за определенную плату конкретной жилплощади, выделенной нанимателю на законодательных основаниях. Таким образом, договор поднайма жилого помещения – это документ, имеющий юридическую силу, подписанный всеми участниками соглашения в строго установленном законодателем порядке.

Пользование жильем осуществляется на общих основаниях, прописанных в ЖК РФ. В частности, как у нанимателей, так и поднанимателей после заключения соглашения возникает целый перечень прав и обязанностей. Но главным отличием является то, что договор поднайма не предусматривает возникновения самостоятельно права собственности у поднанимателя. Поэтому вся ответственность за соблюдение правил общежития перед наймодателем ложится на плечи нанимателя.

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Юрист готов ответить на ваш вопрос!

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Во избежание судебных разбирательств и конфликтных ситуаций, следует знать, как расторгнуть договор найма жилого помещения, не нарушив права сторон. Поскольку порядок прекращения отношений арендатора и арендодателя регулируется законодательно, необходимо соблюдать следующий порядок действий:

Адресовать письменное уведомление второй стороне договора.

В том случае, когда инициатива исходит от владельца квартиры, он обязан оформить в письменном виде свои претензии к арендатору и дать ему возможность исправить ситуацию. Если законные требования хозяина квадратных метров не будут удовлетворены, договор будет расторгнут.

Внимание! Срок на исправление ситуации, указанной в претензиях, должен быть достаточным и дающим возможность нанимателю сохранить правоотношения, устранив причину недовольства со стороны арендодателя.

Если расторгнуть договор найма жилья желает квартиросъёмщик, сообщить наймодателю о своих намерениях он обязан не менее чем за 90 дней до даты освобождения жилплощади. В этом случае от дальнейшей уплаты арендных взносов он освобождается. Если наниматель съезжает из жилого помещения незамедлительно, не уведомив хозяина, закон обязывает его выплачивать полную стоимость аренды до тех пор, пока не будет найден новый арендатор.
Дождаться решения второй стороны.

Законодательством не предусмотрены конкретные сроки, в которые стороны обязаны прийти к совместному решению, однако считается, что времени должно быть достаточно для поиска новых жильцов наймодателем или устранения замечаний арендатором.

Заключить мирное соглашение.

Стороны могут самостоятельно найти решение, которое удовлетворит их обоих: на практике выхода всего два: заключение дополнительного договора об отсутствии взаимных претензий или расторжение договора найма помещения.

Законом ограничено право владельца сдаваемого в аренду жилья на обращение в судебную инстанцию: до подачи искового заявления обязательным условием является уведомление нанимателя. Лишь в случае отсутствия ответа от второй стороны или неисполнения требований по устранению замечаний будет принято решение по назначению судебного разбирательства.

Бывает, что собственник и квартирант вообще не заключают никаких соглашений и договариваются на словах. Документов, подтверждающих, что владелец сдал свое жилье нанимателю, нет. Значит, формально такой жилец вообще не имеет права находиться в квартире. Поэтому, если он не желает добровольно покидать жилплощадь, можно обратиться в полицию с заявлением, что в принадлежащем вам помещении находится посторонний. Как вариант – можно попробовать сменить в квартире замки.

Однако пренебрегать заключением договора не следует. В соглашении имеет смысл прописать возможность досрочного расторжения по инициативе собственника и четко оговорить условия, по которым арендные отношения прекращаются. Как вариант – включить в договор пункт, в соответствии с которым владелец квартиры может приостановить действие договора и доступ жильца в квартиру в одностороннем порядке – в случаях, когда наниматель нарушает условия соглашения.

Главное – заключайте договор найма на короткий срок. Если дело дойдет до конфликта, то за три месяца до окончания договора собственник может официально предупредить квартиранта о том, что договор не будет продлен. И если наниматель не покинет помещение – выселить его на законных основаниях.

Независимо от того, принято решение договор найма помещения расторгнуть или сохранить правоотношения, должны быть исключены дальнейшие разбирательства относительно состояния жилья. С этой целью должен быть составлен и подписан акт приёма-передачи, содержащий:

• данные сторон договора (сведения согласно паспорту, контактные номера телефонов);
• место, дата и время составления акта;
• основания для расторжения договора или претензии по состоянию жилья;
• сроки и порядок устранения недостатков арендатором (если договор продолжает действовать);

Внимание! При отсутствии претензий со стороны владельца жилплощади следует сделать соответствующую пометку в акте. Это позволить обезопасить арендатора после того, как будет расторгнут договор найма квартиры.

Как мы уже говорили, расторжение договора найма может иметь место по любой причине, если стороны придут к согласию о расторжении. Если согласия нет, то придется обращаться в суд, и в этом случае право наймодателя по досрочному расторжению договор найма существенно ограничено п. п. 2, 4 ст. 687, п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Так, наймодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора, в следующих случаях:

• если наниматель не внес плату за жилое помещение за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме — если наниматель не внес плату более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. При этом если наниматель внес плату в меньшем размере, чем установлено договором, расторгнуть договор на основании невнесения платы нельзя;
• наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушили или испортили жилое помещение;
• наниматель использует жилое помещение не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей;
• наниматель нарушил иные существенные условия договора.

И наниматель, и наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке, если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

При этом следует учитывать, что сразу инициировать процедуру выселения и расторжения договора по причине неисполнения нанимателем договорных обязательств наймодатель не вправе. Направлению требования о выселении и расторжении договора должно предшествовать направление требования об устранении нарушений, например о погашении задолженности по коммунальным платежам.

СДАЕМ КВАРТИРУ ВНАЕМ: Расторжение договора найма жилого помещения

Для того чтобы прекратить действие договора соцнайма, собственнику жилья надлежит обратиться в судебную инстанцию. Территориальная подсудность такого рода дел определяется на основании положений ст. 28 ГПК РФ. В соответствии с положениями обозначенной статьи заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика.

Подпишитесь на рассылку

Яндекс.Дзен ВКонтакте Telegram

Исковое заявление в суд составляется по общим правилам. В правом верхнем углу указывается наименование судебного органа, а также реквизиты истца и ответчика. Если заявление подается представителем истца, приводятся основания, по которым действует представитель. Документ должен содержать:

1. Название — исковое заявление о расторжении договора социального найма.
2. Изложение фактических обстоятельств по существу дела.
3. Аргументирование оснований для расторжения договора.
4. Просьбу об удовлетворении требований истца к ответчику.
5. Перечень дополнительных документов, включающий досудебное уведомление о расторжении договора второй стороны.

На заявлении ставится дата, документ визируется истцом или его уполномоченным представителем. Передать заявление можно в канцелярию суда, отправив его заказным письмом по адресу судебного органа либо онлайн, на сайте суда (нужна электронная подпись). При личной подаче заявления в канцелярию необходимо забрать экземпляр искового заявления с отметкой о получении. Если вы направляете заявление по почте, лучше сделать это с уведомлением о вручении.

Категория дел о расторжении договоров соцнайма относится к спорам неимущественного характера, соответственно, на основании ст. 333.19 НК РФ применяется государственная пошлина в размере 6000 руб. (для юрлиц). Уплачивает госпошлину истец, подавший заявление в суд. Квитанция подается вместе с исковым заявлением.

Выселение жильцов после расторжения договора по инициативе наймодателя осуществляется посредством участия ФССП после вступления судебного решения в законную силу. Судебный пристав-исполнитель вручает жильцам предписание, в соответствии с которым нанимателю надлежит освободить занимаемую жилплощадь. В тех случаях, когда жильцы отказываются съезжать, согласно предписанию выселение проживающих приставы осуществляют в принудительном порядке. Ни бывший наниматель, ни члены его семьи более не вправе пользоваться освобожденной жилплощадью, поэтому при попытке вернуться рискуют стать фигурантами уголовного делопроизводства.

Для Граждан:

• Задавайте вопрос из любого региона России на форуме и получите ответ сразу нескольких юристов.
• Общайтесь с юристами в чате.
• Пользуйтесь дополнительными платными юридическими услугами.
• Получайте полезный контент.

Для Юристов:

• Общайтесь с авторами вопросов в чате.
• Дополнительный заработок.
• Отвечайте на вопросы на форуме.
• Ведите собственную страницу.
• Публикуйте статьи, показывая уровень Вашей экспертности, привлекая новых клиентов.

• Арбитражный процессуальный кодекс

• Бюджетный кодекс

• Водный кодекс

• Воздушный кодекс

• Градостроительный кодекс

• Гражданский кодекс часть 1

• Гражданский кодекс часть 2

• Гражданский кодекс часть 3

• Гражданский кодекс часть 4

• Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации

• Жилищный кодекс

• Земельный кодекс

• Кодекс административного судопроизводства

• Кодекс внутреннего водного транспорта

• Кодекс об административных правонарушениях

• Кодекс торгового мореплавания

• Лесной кодекс

• Налоговый кодекс часть 1

• Налоговый кодекс часть 2

• Семейный кодекс

• Таможенный кодекс Таможенного союза

• Трудовой кодекс

• Уголовно-исполнительный кодекс

• Уголовно-процессуальный кодекс

• Уголовный кодекс

Гражданский кодекс ( ст 675 ГК РФ 2021 )

• ФЗ об исполнительном производстве

  Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ

• Производственный календарь 2017

  Для пятидневной рабочей недели

• Закон о коллекторах

  Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ

• Закон о национальной гвардии

  Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ

• О правилах дорожного движения

  Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090

• О защите конкуренции

  Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ

• О лицензировании

  Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ

• О прокуратуре

  Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1

• Об ООО

  Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ

• О несостоятельности (банкротстве)

  Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ

• О персональных данных

  Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ

• О контрактной системе

  Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ

• О воинской обязанности и военной службе

  Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ

• О банках и банковской деятельности

  Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1

• О государственном оборонном заказе

  Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ

• Закон о полиции

  Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ

• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 26

  «О некоторых вопросах применения законодательства о договоре перевозки автомобильным транспортом грузов, пассажиров и багажа и о договоре транспортной экспедиции»

• Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)

  (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)

• Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

  «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»

• Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

  «Об исполнительном производстве»

• Федеральный закон от 17.05.2007 N 82-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

  «О банке развития»

• Федеральный закон от 07.05.1998 N 75-ФЗ (ред. от 29.07.2018)

  «О негосударственных пенсионных фондах»

• Федеральный закон от 18.04.2018 N 67-ФЗ

  «О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»

• Федеральный закон от 21.07.2014 N 224-ФЗ (ред. от 18.04.2018)

  «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

• Федеральный закон от 04.06.2018 N 142-ФЗ

  «О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части совершенствования исполнения судебных актов и Федеральный закон «О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и установлении особенностей исполнения федерального бюджета в 2018 году»

• Федеральный закон от 17.07.2009 N 145-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

  «О государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

• Федеральный закон от 24.07.2002 N 111-ФЗ (ред. от 29.07.2018)

  «Об инвестировании средств для финансирования накопительной пенсии в Российской Федерации»

• Федеральный закон от 03.06.2009 N 103-ФЗ (ред. от 18.04.2018)

  «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами»

• Федеральный закон от 29.07.2018 N 225-ФЗ

  «О внесении изменения в статью 1080 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»

• Федеральный закон от 23.05.2018 N 116-ФЗ

  «О внесении изменений в части первую, вторую и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации»

• Федеральный закон от 29.07.2017 N 259-ФЗ (ред. от 23.05.2018)

  «О внесении изменений в части первую, вторую и третью Гражданского кодекса Российской Федерации»

• Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

  1. Смена собственника жилого помещения (наймодателя), независимо от оснований такой смены (заключение договора купли-продажи, договора мены и т.п.) не влияет на характер правоотношений с нанимателем, то есть, в договор найма жилого помещения не вносится в связи с этим никаких изменений, за исключением изменений, уточняющих наименование наймодателя, так как договор найма жилого помещения в связи со сменой собственника жилого помещения с нанимателем не расторгается. Новый собственник при этом приобретает статус наймодателя.

  Данная норма направлена на обеспечение прав нанимателя и их сохранение в отношении жилого помещения, так как собственно смена собственника, как правило, в результате гражданско-правовых сделок — это результат правоотношений бывшего собственника жилого помещения с новым собственником, так как гражданско-правовую сделку заключает именно он, а наниматель никаким образом не состоит в этих отношениях.

  При толковании данной нормы Конституционный Суд РФ разъяснил, что сохранение статуса нанимателя жилого помещения при смене собственника жилого помещения означает, что, во всяком случае, недопустимо произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения (см. определение КС РФ от 15.05.2007 N 379-О-П).

  Также из материалов судебной практики следует, что при смене собственника, новый собственник не вправе расторгать либо изменять договор найма жилого помещения до истечения срока его действия (см. определение Омского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-5763/2012).

  2. Судебная практика:
  — определение КС РФ от 15.05.2007 N 379-О-П;
  — определение Омского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-5763/2012;
  — определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10.07.2012 N 11-13417;
  — определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 17.07.2012 по делу N 33-6589;
  — определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 04.10.2011 по делу N 33-5374/11;
  — определение Московского городского суда от 20.09.2013 N 11-28356/13;
  — определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 29.01.2013 по делу N 33-540/2013;
  — определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 14.08.2012 по делу N 33-3554/2012;
  — определение СК по гражданским делам Курского областного суда от 19.01.2012 по делу N 33-36-2012;
  — определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20.12.2010 по делу N 33-39869.

  Законодательная база Российской Федерации

  [Гражданский кодекс] [ГК РФ ч. 2] [Раздел IV] [Глава 35]

  Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечёт расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключённого договора найма.

  1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
  1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
  2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.
     По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.
  3. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 — 3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
  1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
     Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
  2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

  Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

  Статья 675 ГК РФ. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

  Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

  Договор аренды или договор найма жилья: в чем разница и как составить

  1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
  2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
  1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
  2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.
     Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
  3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
  4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

  Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
  Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
  Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

  ---

  Комментируемая статья содержит важное правило, направленное на защиту интересов нанимателей, пользующихся жилым помещением по договору социального найма. Ее назначение состоит в том, чтобы сохранить в неизменности отношения, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, даже в случае перехода права собственности и иных вещных прав (например, в результате акционирования предприятия) на жилые помещения, занимаемые по договору социального найма. Представляется, что применительно к этой ситуации, т.е. к переходу государственной или муниципальной собственности в частную собственность, названное правило представляет собой исключение, поскольку социальный наем для частного жилищного фонда не предусмотрен.

  В Постановлении Конституционного Суда РФ от 16 мая 2000 г. по делу о проверке конституционности отдельных положений п. 4 ст. 104 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой компании «Timber Holdings International Limited» было отмечено, что жилищный фонд социального использования наряду с другими объектами используется в том числе и в интересах населения, подлежащих защите со стороны государства. Поэтому отношения, связанные с обеспечением функционирования и сохранения целевого назначения такого объекта, носят публично-правовой характер.

  См.: Конституционный Суд Российской Федерации: Постановления. Определения. М.: Юристъ, 2001. С. 109.

  В силу этого законодатель предусмотрел, что переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, не может вести ни к выселению нанимателей, ни к изменению каких-либо условий договора социального найма жилого помещения, в частности, срока его действия, оплаты занимаемого помещения и иных условий пользования им.

  Объект договора найма жилого помещения

  Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

• ИСКИ
  • Гражданские споры
    • Сделки
  • Наследственные споры
  • Трудовые споры
  • Жилищные споры
  • Семейные споры
    • Брак
    • Алименты
    • Дети
• ЗАЯВЛЕНИЯ
  • Особое производство
  • Судебный приказ
• ХОДАТАЙСТВА
  • Восстановление срока
  • Судебные расходы
  • Ходатайства в ходе исполнения
  • Ходатайства по экспертизам
  • Арбитражный кодекс
  • Бюджетный кодекс
  • Водный кодекс
  • Воздушный кодекс
  • Градостроительный кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Гражданский проц кодекс
  • Жилищный кодекс
  • Земельный кодекс
  • Кодекс судопроизводства
  • Кодекс об правонарушениях
  • Лесной кодекс
  • Налоговый кодекс
  • Семейный кодекс
  • Таможенный кодекс
  • Трудовой кодекс
  • Уголовно-исполн кодекс
  • Уголовно-процесс кодекс
  • Уголовный кодекс
  • Кодекс торг мореплавания

  СБЕРБАНК РОССИИ

  100% успешных дел

  БАНК ВТБ24

  100% успешных дел

  БАНК ТИНЬКОФФ

  100% успешных дел

  БАНК ОТКРЫТИЕ

  100% успешных дел

  АЛЬФА БАНК

  100% успешных дел

  РУССКИЙ СТАНДАРТ

  100% успешных дел

  Просто честно ответьте себе на эти вопросы:

  Вы хотите оградить себя
  и близких от проблем
  юридического характера?

  Вы хотите снизить Ваши
  проблемы юридического
  характера до минимума?

  Вы хотите, чтобы Ваши
  проблемы решали лучшие
  юристы Москвы?

  
  

  Похожие записи:

  • Госпошлина за иск неимущественного характера 2021
  • Кто платит госпошлину при разводе и разделе имущества
  • Ветеран Труда Ставропольского Края В 2021