Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Анализ рынка продаж недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
По данным апреля 2020 года, в эксплуатацию в России было введено 26,74 млн квадратных метров жилого и коммерческого назначения. Эти показатели были выше на 9,2%, нежели показатели аналогичного периода в 2019 году. При этом объемы строительных договоров снизились на 2,9% в сравнении с предыдущим годом.
После введения карантина негативные последствия сразу же сказались на всех сегментах строительной отрасли. В мае 2020 года объем договоров подряда упал на 3,5% относительно аналогичного периода 2019 года.
В июне был срочно внедрен комплекс мер поддержки со стороны государства, которые заключались в следующем:
-
освобождение застройщиков от штрафов при нарушении строительства более чем на 6 месяцев, при наступлении нарушений после 3 апреля;
-
заморозка ответственности перед дольщиками до 01.01.2021, отсутствие неустойки по ДДУ;
-
автоматическое продление разрешений на строительство, срок которых завершается в 2020 году на один год;
-
льготная ставка по ипотеке до 4,5%;
-
субсидирование ставки по кредитам в рамках проектного финансирования до 5,5% для застройщиков;
-
приобретение нереализованного жилья через государственные гарантии у застройщиков в объеме 50 млрд рублей;
-
поддержка в проведении инженерных сетей для застройщиков по программе «Стимул».
Таким образом, меры государственной поддержки помогли рынку строительства выбраться из кризисной ситуации, и уже к сентябрю 2020 года многие застройщики приступили к выполнению ранее намеченных планов.
Таблица 1 – Рейтинг крупнейших строительных организаций в Российской Федерации
|
Название предприятия |
Расположение |
Направление деятельности |
Объем застройки в м2 (на 01.10.2020) |
|||||||||||||||
|
ГК «ПИК» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
6 780 725 |
|||||||||||||||
|
ПАО ГК «ЛСР» |
Ленинградская область, г. Санкт-Петербург |
Строительство жилых и нежилых зданий |
3 244 371 |
|||||||||||||||
|
ГК «Setl Group» |
Ленинградская область, г. Санкт-Петербург |
Строительство жилых и нежилых зданий |
2 449 849 |
|||||||||||||||
|
ГК «Самолет» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 459 895 |
|||||||||||||||
|
ГК «ИНГРАД» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 384 296 |
|||||||||||||||
|
СК «ЮгСтройИмпериал» |
Краснодарский край, г. Краснодар |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 096 546 |
|||||||||||||||
|
ГК «Главстрой» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 090 413 |
|||||||||||||||
|
ГК ФСК |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 068 786 |
|||||||||||||||
|
Группа «Эталон» |
Ленинградская область, г. Санкт-Петербург |
Строительство жилых и нежилых зданий |
925 705 |
|||||||||||||||
|
ГК «Гранель» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
901 097 |
|||||||||||||||
|
ГК «ЮСИ» |
Ставропольский край, г. Ставрополь |
Строительство жилых и нежилых зданий |
898 456 |
|||||||||||||||
|
ГК «ССК»
Анализ рынка недвижимости при проведении оценкиТак, при оценке земельных участков необходимо определить то, к какой категории относится объект оценки и как он определяется с точки зрения разрешённого использования. Так, Министерством Экономического Развития 24 декабря 2014 года утверждена новая классификация земель по виду разрешённого использования (с поправками и дополнениями от 3 ноября 2015). В этой классификации предусмотрено 12 групп помещений:
В случаях проведения оценки объектов коммерческой недвижимости необходимо определить классификацию объекта (складское помещение, офисное, гостиничное, торговая площадка и т.д.). При этом общепринятая классификация существует только в отношении офисной недвижимости (в отношении торговых, складских и других видов помещений стандартизированных классификаций не выработано). Именно на основании категоризации и можно расширять исследуемую территорию, включая в неё объекты той же категории и того же класса. Касательно офисной недвижимости на рынке выработана единая классификация, согласно которой здания делятся на классы от А до F. Основополагающими критериями такой классификации являются следующие параметры:
Так, класс «А» отличается следующими характеристиками:
Для сравнения приведём класс «D». На этом этапе необходимо собрать всю информацию по ценам сделок с объектами, схожими с оцениваемым. Причём, объект оценки можно отнести и к другим сегментам рынка, и в этом случае, его необходимо в других ипостасях использования с указанием соответствующего интервала цен. Например, некоторое помещение изначально предназначалось для использования в качестве магазина. Однако впоследствии оно было выкуплено под офис и под него перепрофилировано. В этом случае необходимо рассматривать цены как при продаже его под магазин, так и при продаже его под офис. Применительно к крупным городам аналитическую информацию по ценам сделок достаточно легко найти на сайте администрации, в различного рода справочниках, в базах данных крупных риэлтерских агентств и т.д. Однако если оценку необходимо проводить в мелком населённом пункте наподобие посёлков Батагай (республика Саха) или Саскылах (Ямало-Ненецкий АО) для поднятия информации по ценам сделок можно использовать следующий приём: необходимо найти онлайн-доску объявлений по продажам объектов в этом посёлке (а также в других аналогичных ему посёлках), и скачать её. Правда, чтобы скачать целый сайт, придётся покупать отдельный диск или флэш-накопитель с большой памятью. Кроме того информацию по мелким регионам можно искать и на крупных площадках наподобие авито.ру (правда в этом случае придётся ограничиться снятием скриншотов и переписыванием информации, так как скачивание всего этого сайта будет исключительно проблематичным). Стоит помнить про то, что существуют категории объектов, применение сравнительного подхода и поиск аналогов для которых не будет иметь смысла, например, земли с разрешённым использованием под трансформаторные подстанции и ЛЭП. Дело в том, что такие участки обычно не продаются частным лицам и организациям, а значит, оцениваться их лучше доходным подходом. И чтобы их оценить, можно поискать информацию о ценах на аренду таких участках, используя сайты электросетевых компаний, ресурсы, посвящённые государственному специализированному имуществу (например, Мосэнерго). Длительность показов объявлений. При сборе полезной информации по ценам купли-продажи объектов следует обращать внимание на то, с какого времени объявление крутится в показах, чтобы сделать хоть какие-то приблизительные выводы касательно цены. Так, например, если объявление уже два-три года как крутится в показах, то можно смело усомниться с корректности цены на этот объект (тем более, если доска объявления платная). При этом в случае с платной доской объявлений ситуация с его пропаданием может толковаться двояко: либо участок купили, и объявление сняли, либо публикацию не оплатили. Следует помнить, что доски объявлений – это лишь один из источников информации, не являющийся ни единственным, ни самым приоритетным. Доски объявлений являются не только хорошим индикатором предложений, но и индикатором спроса на те или иные объекты. Ещё один источник информации – аукционы. На сегодняшний день есть немало электронных площадок, работающих по принципу аукциона. Кроме того, информацию по проводившимся живым аукционам всегда можно найти в интернете. Также при сборе данных по суммам сделок для проведения оценки необходимо учитывать возможные скидки. По этому поводу в журнале «Commercial Real Estate» было опубликовано следующее мнение: «По оценке консультанта СБР снижение цены в отношении премиальных классов недвижимости и участков варьируется в диапазоне от 25% до 40%. При этом продавцы ожидают получить при сделке как минимум 10% прибыли». То есть, при оценке некоего участка или строения премиального класса можно считать, что дисконт в размере 40% возможен при умелом проведении покупателем переговоров. Хотя, например, ежегодно в среднем 1% сделок срывается именно из-за того, что покупатели хотят цену на 40% ниже той, которую предлагают продавцы, в то время как последние не готовы дать такие скидки. В отношении же объектов классов С, D и ниже размеры скидок обычно не превышают 10%. Если при проведении оценки и составлении отчёта вы планируете в качестве размера скидки указать 10%, то можете ссылаться на аналитику, приведённую в 11-м номере журнала «Commercial Real Estate» за 2015 год. Ожидаемое снижение размер инвестиции в коммерческую недвижимость за 2020 год составит порядка 30%. Большая доля инвестиций в недвижимость в 2020 году пришлась на земельные участки под многоквартирную жилую застройку (более 55% от общего объема инвестиций). Количество сделок с объектами недвижимости снижается, часть предложений были сняты, так как собственники считают данный момент не подходящим для продажи активов.
Внимание потенциальных покупателей сосредоточено на дистресс-активах со скидками в наиболее пострадавших сегментах, но сделок с активами из наиболее пострадавших сегментов: торговли и гостиниц в первом полугодии практически не было. Причины те же — собственники отказываются продавать свои объекты по цене меньше ожидаемой. На рынке появились предложения, где собственники готовы продавать активы со значительным дисконтом:
Первичный рынок характеризуется сдержанным спросом, новые объект вводятся с большой осторожностью. Ввод большинства объектов который планировался на конец 2020 года будет перенесен на следующий год. Наиболее крупная сделка на первичном рынке в 3 квартале 2020 года — это покупка коворкинга Space 1 — около 12 тыс. кв. м площадей в рамках нового комплекса «Новый Балчуг». Исходя из трансформации, наблюдаемой на рынке коммерческой недвижимости, в сегменте торговой и офисной недвижимости видна тенденция к использованию объектов в новых форматах, спрос на которые будет увеличиваться в ближайшее время. Самочувствие бизнеса и офисная недвижимость неразрывно связаны. По мере спада происходящего в бизнесе потребность в офисах снижается и наоборот. Учитывая меняющиеся потребности бизнеса сейчас владельцы организуют гибкие пространства внутри своих бизнес-центров, что позволяет бизнесу оставлять свою эффективность в сравнении с удаленной работой, но при этом сокращать издержки на расходы по офису и прикладывать больше усилий в свой основной вид деятельности, не отвлекаясь на увеличение или уменьшение требуемого офисного пространства под новые проекты и задачи. Торговая недвижимость пошла по пути трансформации, когда на единой площади предлагаются товары и услуги для одной аудитории, стараясь создать синергетический эффект за счет экономии затрат на аренде и увеличения прибыли за счет увеличения потока покупателей, относящихся к одной группе. Эта модель только начинает применяться. То, насколько успешной она станет, мы увидим спустя время. Другие форматы, набиравшие популярность до пандемии: фуд маркет, фуд холл, не так популярны по причине ограничений в период пандемии. Данный сегмент сейчас не очень интересен инвесторам в связи с новыми ограничительными мерами, а также отсутствия большого количества подходящих объектов. Как правило, фуд маркеты и фуд холлы открываются на единой площади в реконструированных зданиях рынка, общественных зданиях, спрос на функции которых крайне мал и уже является отголосками прошлого. Определение затрат на проведение работ по реконструкции Для определения затрат на ремонт, был произведен анализ предложений, путем поиска информации в сети интернет, а также переговоров со строительными компаниями о стоимости ремонта, включающего:
Стоимость ремонтных работ составляет – 30 000 * 500 = 15 000 000 рублей. Определение площадей пригодных для аренды В рамках данного варианта использования получение доходов предполагается от сдачи в аренду:
Определение арендной платы Согласно анализу рынка арендная ставка составляет 1 200 рублей за 1 кв. м с учетом коммунальных услуг. Определение площади недозагрузки Уровень недозагрузки, согласно анализу рынка, определен на уровне 10%. Изменение процента недозагрузки принято, как типичное для сопоставимых объектов. Операционные расходы Операционные расходы (Operation Expense — OE) — это периодические расходы, которые производятся для обеспечения нормального функционирования объектов недвижимости. При оценке недвижимости в составе операционных расходов не учитываются амортизационные отчисления, налоги и расходы по обслуживанию долга. Операционные расходы принято делить на:
Постоянные расходы:
Переменные расходы: К переменным относятся расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако, можно выделить расходы, которые являются общими для всех объектов. Расходы на эксплуатацию, включающие в себя:
Размер расходов на эксплуатацию в среднем составляет 13% от действительного валового дохода. Расходы на оплату коммунальных услуг Размер расходов на коммунальные услуги в среднем составляет 6% от потенциального валового дохода. Расходы на охрану Размер расходов на услуги охраны в среднем составляет 4% от потенциального валового дохода. Расходы на замещение Резерв на замещение рассчитан с использованием фактора фонда возмещения для короткоживущих элементов. Расходы на замещение составляют 320 926 рублей в год. Чистый операционный доход Чистый операционный доход – действительный валовый доход за минусом операционных расходов (за исключением амортизационных отчислений). Коэффициент капитализации на период эксплуатации, составляет 10,0%, для функции торговли. Ставка дисконтирования на период проведения реконструкции учитывает, различные виды рисков, в том числе:
Ставка дисконтирования на период проведения работ по реконструкции, работ по увеличению мощности электричества составляет 12,0%. 2.1. ОСОБЕННОСТИ И ЗАКОНОМЕРНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИCaмыe cyщecтвeнныe и caмыe пpoтивopeчивыe измeнeния нa pынкe нeдвижимocти кocнyлиcь ипoтeки. B нaчaлe 2019 гoдa ипoтeчнaя cтaвкa пpoдoлжилa pacти. Нo зaтeм, дocтигнyв в мapтe знaчeния в 11,9% нa зaгopoднoe жильe и 10,8% нa нoвocтpoйки, oнa нaчaлa cнижaтьcя, дaжe нe дoждaвшиcь пepecмoтpa ключeвoй cтaвки Цeнтpoбaнкoм. Peшeния ЦБ PФ ycилили этy тeндeнцию, и к кoнцy нoябpя 2019 гoдa cpeднeвзвeшeннaя ипoтeчнaя cтaвкa пo cтpaнe cocтaвилa 9,4%. ЦБ cнизил ключeвyю cтaвкy 4 paзa зa пocлeдниe пoлгoдa в цeлoм нa 1 пpoцeнтный пyнкт. Бaнки дeлaли этo пo-paзнoмy — ктo-тo oднoкpaтнo cpaзy cильнo пoнизил cтaвкy, дpyгиe жe cтyпeнчaтo двигaлиcь вcлeд зa Цeнтpaльным Бaнкoм PФ. Цeнoвoй «пepeкpёcтoк» пpoизoшeл в Poccии в 4 квapтaлe 2016 гoдa — имeннo тoгдa квaдpaтный мeтp в нoвocтpoйкax cтaл дopoжe, чeм нa втopичнoм жильe. B тpeтьeм квapтaлe 2019 гoдa paзpыв cocтaвил 4,5 тыcячи pyблeй зa мeтp. Пpaвдa, в 2018 гoдy oн дoxoдил дo 7−8 тыcяч, чтo мoжнo былo oбъяcнить зaмeдлeниeм ввoдa нoвoгo жилья в 2017 и нaчaлe 2018 гoдa. 3aмeтнo oживилcя в 2019 гoдy мocкoвcкий pынoк кoммepчecкoй нeдвижимocти. Инвecтиции в oфиcныe пoмeщeния вышли нa пepвoe мecтo, зaняв 32% инвecтициoннoй aктивнocти и oпepeдив кoммepчecкиe влoжeния в жилыe пoмeщeния. Oбъeм ввoдa пo мocкoвcким тopгoвым плoщaдям в этoм гoдy пpeвыcит coвoкyпныe пoкaзaтeли 2017–2018 гoдoв. Taкжe вoccтaнaвливaeтcя cдaчa тopгoвыx плoщaдeй в peгиoнax, xoтя этo нaпpaвлeниe oтpacли cтaгниpoвaлo c нaчaлa кpизиca. Mиxaил Oпoлькo, yпpaвляющий диpeктop CК «Пepcпeктивa», cчитaeт, чтo мocкoвcкий pынoк тopгoвoй нeдвижимocти близoк к нacыщeнию, и фoкyc cмeщaeтcя нa peгиoны, гдe кaчecтвeнныx тopгoвыx пoмeщeний вce eщe нeдocтaтoчнo. A вoт oфиcный и cклaдcкoй ceгмeнты, пo мнeнию Mиxaилa, выглядят пepcпeктивнo: дoля cвoбoдныx плoщaдeй пpoдoлжaeт cнижaтьcя — в клacce A нa 3% и в B нa 2%. Этo пoзвoляeт пpoгнoзиpoвaть дaльнeйший pocт cпpoca в 2020 гoдy, пpичeм ocoбый интepec пpeдcтaвляют бoльшиe coвpeмeнныe oфиcныe блoки. Eщё oднa интepecнaя ocoбeннocть пocлeднeгo гoдa — pocт интepeca пoкyпaтeлeй к зaгopoднoй нeдвижимocти: выpocлa и дoля в цeлoм, и пpoцeнт имeннo жилья, тo ecть дoмoв, a нe дaч и caдoвыx yчacткoв. Bepoятнo, этo cвязaнo c «пoмoлoдeниeм» пoкyпaтeля: зa тpи гoдa cpeдний вoзpacт cнизилcя c 42,3 дo 38,1, a бoлee мoлoдыe oтличaютcя мoбильнocтью и нaмeтившeйcя тeндeнциeй к «бeгcтвy» из гopoдoв. Oднa из глaвныx oпacнocтeй oтpacли — yxoд c pынкa тex дeвeлoпepoв, кoтopыe нe cмoгyт paбoтaть пo 214-Ф3. Нoвaя peдaкция зaкoнa пpeдycмaтpивaeт нoвыe пpaвилa oфopмлeния дoкyмeнтoв, yвeличeниe финaнcoвoгo пopoгa вxoдa в бизнec, пpoeктнoe финaнcиpoвaниe, бoльшyю дoлю coбcтвeннoгo кaпитaлa в cтoимocти oбъeктa, взнocы в кoмпeнcaциoнный фoнд и пpoчиe yжecтoчeния для зacтpoйщикoв. Opиeнтиpoвoчный пpoгнoз тaкoв, чтo бизнec пoкинyт oкoлo 20% yчacтникoв. Пoтeнциaльнo этo cнизит вoзмoжнocти ocтaвшиxcя пo ввoдимым oбъeмaм и дoпoлнитeльнo мoжeт пoвыcить цeны из-зa кoнcoлидaции pынкa. Глaвный aнaлитик Пpoмcвязьбaнкa Bлaдимиp Лящyк пoлaгaeт, чтo ocнoвнoй тeндeнциeй 2020 гoдa cтaнeт пpoдoлжaющeecя пaдeниe cпpoca нa нoвocтpoйки нa фoнe pocтa цeны, пaдaющиx дoxoдoв и нeдocтaтoчнo низкoй ипoтeчнoй cтaвки. Пpи этoм зacтpoйщики бyдyт вынyждeны cнижaть цeны, чтoбы кaк-тo пoддepжaть ввoд в экcплyaтaцию oбъeктoв, пo кoтopым пoлyчeны paзpeшeния нa cтpoитeльcтвo, нo cнижeниe вpяд ли пpeвыcит 1% к тeкyщeмy ypoвню. Pyкoвoдитeль oтдeлa ипoтeки ГК «Ингpaд» Bячecлaв Пpиймaк oт ипoтeчныx кpeдитoв в 2020 гoдy oжидaeт ypoвня 8,5–8,7%. B тo жe вpeмя Aннa Coкoлoвa, диpeктop пo мapкeтингy этoй кoмпaнии, yвepeнa, чтo зacтpoйщики бyдyт ocтopoжнo пoвышaть цeны, cлeдyя зa pocтoм ceбecтoимocти cтpoитeльcтвa и тeмпaми гoтoвнocти cвoиx oбъeктoв. To, чтo цeны нa жильe пpoдoлжaт pacти, нe coмнeвaeтcя пpaктичecки никтo из oпpoшeнныx экcпepтoв. Aнaлитики дeвeлoпepcкoй кoмпaнии «ПCК» пpoгнoзиpyют пoвышeниe пo итoгaм 2020 гoдa нa ypoвнe 6−10%, Poмaн Лябиxoв, гeнepaльный диpeктop ГК «Aтлaнт» oжидaeт yвeличeния нa 10%. Cтaниcлaв Дaнeлян, гeнepaльный диpeктop кoмпaнии Euroinvest Development тaкжe гoвopит o пpeдcтoящeм pocтe пpимepнo нa 10%, oднaкo, пo eгo cлoвaм вce бyдeт зaвиceть oт xapaктepиcтик дoмa, плaниpoвки и пpoчиx тexничecкиx вoпpocoв. Bepoятнo, бyдyт и peгиoнaльныe ocoбeннocти, в чacтнocти, cпeциaлиcты Гpyппы «Caмoлeт» пpoгнoзиpyют пpибaвкy 15−20% для Mocкoвcкoй oблacти, нo лишь 10−15% в Mocквe и Нoвoй Mocквe. В Беларуси не было карантина и запрета на работу торговых центров и кафе, однако потоки клиентов в них значительно снизились. Торговые объекты вели активные переговоры с арендодателем по снижению ставок аренды, рестораны и кафе переориентировались на доставку готовых блюд и частично закрылись. — Среднерыночная ставка аренды на торговые объекты в Минске по итогам первого полугодия снизилась на 11%. Снижение можно отметить и на рынке купли-продажи, — говорит начальник управления кадастровой оценки НКА Вероника Соловьева. Что касается офисной недвижимости, то меньше всего подверглись влиянию кризиса офисные объекты класса В1. Спрос на офисы высокого качества формируют ИТ-компании, международные корпорации и крупные белорусские компании. Однако в связи с переходом на удаленную работу многих организаций и возможной частично релокацией ИТ-специалистов спрос на офисные объекты в ближайшей перспективе может снизиться. По оценкам консалтинговой компании, которая работает непосредственно со сдачей в аренду высококачественных офисов, 37−39% офисных площадей в столице занята ИТ-компаниями и около 70% площадей в новых бизнес-центрах. В первом полугодии 2020 года аналитиками НКА была пересмотрена классификация офисной недвижимости, изменив подход к определению класса офисов и расширив характеристики. Новая классификация учитывает особенности белорусского рынка и охватывает весь сегмент офисов от бизнес-центров А, В1 до административных зданий и помещений на производственных объектах. Обновленная классификация офисной недвижимости описана в новом аналитическом обзоре. Согласно ней к офисам класса А относятся бизнес-центр на Интернациональной, 36 и бизнес-центр «Титул». Ввиду отсутствия сделок купли-продажи и открытой рыночной информации по цене аренды по данным объектам анализ по данному классу не представлен. Офисы класса В1-В2 представлены в основном новыми качественными бизнес-центрами с привлекательным местоположением (например «Омега Тауэр», «Титан», «Футурис», «Рубин Плаза»); класс С представляет бизнес-центры старого формата, административные здания и офисные помещения в торговых центрах; класс D представлен офисными помещениями на первых этажах жилых домов; класс Е представлен зданиями и помещениями административного назначения в составе производственно-складского комплекса. По итогам первого полугодия 2020 года суммарная площадь выставленных на продажу офисных помещений осталась на уровне 2019 года. Однако реализованный спрос составил всего 13% от общего объема предложения. — В условиях текущей экономической ситуации наблюдается невысокая активность при приобретении дополнительных (к уже имеющимся) офисных площадей ни у крупных компаний, ни у мелкого бизнеса. Стоит отметить, что реагировать рынок офисной недвижимости на происходящее в мире начал только во втором квартале 2020 года, в то время как, например, рынок торговой недвижимости ощутил влияние кризиса и негативных факторов с первых дней, — поясняет Вероника Соловьева. Количество сделок купли-продажи и объем рынка в первом квартале находились в пределах среднего значения за 2016−2019 годов. Количество сделок купли-продажи во втором квартале по сравнению с первым кварталом снизилось на 63%, денежный оборот — на 64%. Наибольшим спросом по-прежнему пользуются офисы класса С и D. Офисы класса С в основном представляют интерес для компаний, которые чаще всего работают в сегменте B2B (business-to-business), в то время как офисы класса D используются небольшими организациями, которые работают в сегменте B2C (business to customer) — риелторские организации, туристические фирмы, страховые компании и так далее. Цены продажи офисов снизились практически во всех классах от 6 до 9%. У офисов класса В1 наблюдался небольшой рост средних цен, несмотря на общую динамику цен на офисном сегменте. Анализ динамики средних арендных ставок по офисам показал их снижение от 4 до 12% в зависимости от класса. В областных центрах и крупных городах на рынке офисной недвижимости в целом не было отмечено снижения активности сделок. Показатель количества сделок в первом полугодии 2020 года находился на уровне 15−25 сделок в каждом областном центре. Однако отмечено незначительное снижение средних цен во всех столицах областей от 3 до 5%. Офисы в регионах впервые были проклассифицированы, и динамика цен представлена для офисов классов C и D. Вероника Соловьева говорит, что наиболее вероятным сценарием развития событий на рынке офисной недвижимости является дальнейшее снижение цен и арендных ставок в долларовом эквиваленте в столице и регионах. — Со стороны спроса на данный момент у организаций отсутствует необходимость приобретения новых офисов, а развитие и расширение бизнеса поставлено на паузу. С другой стороны, компании, которые сильнее всего пострадали от сложившейся экономической ситуации, могут начать предлагать свои объекты для продажи на рынок, что сформирует дополнительное предложение. Вероятный отток IT-компаний существенно снизит спрос на высококачественные офисы, что при фиксированном объеме предложения приведет к снижению цен, — считает эксперт. Но первые выводы о том, как отразится экономико-политическая нестабильность в стране и ожидание второй волны коронавируса на рынке недвижимости мы увидим только к концу 2020 года. В самом общем понимании рынок определяется как система, которая регулируется соотношением спрос-предложение. По сути, рынок является местом купли-продажи товаров и услуг. Рынок недвижимости специфичен, так как не имеет определенного «места». Поэтому под «рынком недвижимости» понимают саму куплю-продажу объектов недвижимости. Рынок недвижимости является рынком несовершенной конкуренции и обусловлен особенностями:
За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленными такими факторами, как:
Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие страны, как в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:
Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:
Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:
Поскольку объекты недвижимости находятся под влиянием разнообразных условий и их сочетания, для проведения классификации (группировки) может быть использован метод «дерева признаков». Такая классификация является многоуровневой. Каждый имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации. Цель анализа рынка недвижимости обуславливает его проведение, используемую информацию и уровень детализации. Причин для анализа может быть много, например – изучить процессы, протекающие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа. Цель анализ может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:
Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на два крупных блока:
Например, строитель может быть озабочен срочной продажей его домов; кредитор может быть обеспокоен стабильностью рынка недвижимости в ближайшие 30 лет. Четкое определение целей анализа помогает установить, какой из этих двух периодов (краткосрочный или долгосрочный) должен иметь большее значение, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определить глубину изучения рынка. При определении целей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынка. Анализ любого сегмента рынка необходимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.
|
- Складская недвижимость (рынок России)
- Торговая недвижимость (рынок России)
В ноябре 2019 года премьер-министр Дмитрий Медведев подписал постановление о запрете предоставления гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов. Документ, опубликованный на официальном интернет-портале правовой информации, фактически должен повлечь за собой ликвидацию института посуточной аренды жилья, поставив вне закона сервисы, вроде Airbnb.
Согласно постановлению представительства, запрещается использовать жилые помещения для оказания гостиничных услуг, промышленных предприятий, а также осуществления миссионерской деятельности, если иное не предусмотрено законом «О свободе совести и религиозных объединениях».
18 сентября 2019 года стало известно о том, что комитет Госдумы по финансовому рынку одобрил законопроект, позволяющий проводить сделки с недвижимостью дистанционно.
Инициатива предполагает, что покупателю и продавцу квартиры необязательно встречаться друг с другом, поэтому они могут находиться в разных городах. Сторонам сделки нужно будет лишь обратиться к нотариусу, который проверит документы, разъяснит правовые последствия сделки и засвидетельствует намерения продать и купить недвижимость.
В Jones Lang LaSalle прогнозировали, что в 2013 году совокупный объем вложений в московскую недвижимость составит около 7,5 миллиарда долларов. Специалисты отмечали, что снижение показателя связано не со снижением инвестиционного интереса, а с ограниченным предложением ликвидных активов. В первом квартале 2013 года объем сделок с недвижимостью России составил 2,1 миллиарда долларов, 96 процентов из которых пришлось на столицу.
Чтобы подготовить для анализа рынка недвижимости точную информацию, необходимо использовать достоверные статистические данные, накопленные в результате длительных исследований, а также актуальные данные о современном состоянии рынка. Качество анализа во многом зависит от качества данных, поэтому использовать следует только абсолютно надежные и проверенны источники. При изучении рынка недвижимости можно использовать:
- Базы недвижимости, закрытые и открытые, которые содержат максимально полную информацию о недвижимости, которая получена из агентств недвижимости и рекламы.
- Собственные базы данных компании.
- Информация из СМИ, интернета и других открытых источников.
- Данные Госстата, статистика заключенных на рынке сделок и т.д.
Самое сложное – собрать точную информацию по спросу на недвижимость. Для этого может понадобиться сразу несколько различных способов сбора:
- Использование собственной статистики и клиентских баз данных.
- Косвенные источники – базы данных компаний, имеющих такую же аудиторию.
- Опросы экспертов в области недвижимости.
- Данные о реализованной недвижимости за определенный период времени.
- Прямые опросы и холл-тесты.
- Официальные источники, социологические опросы, статистика сделок и пр.
Существует несколько основных методик, которые используют на различных этапах анализа рынка недвижимости. Среди самых точных распространенных можно делить:
- Статистическое изучение информации, позволяющий выделить закономерности в огромном количестве числовых данных, полученных в ходе сбора информации. Этот вид анализа обладает наибольшей популярностью и является обязательным элементом любого исследования, касающегося рынка недвижимости. Эта методика включает в себя более мелкие подвиды – сегментацию, анализ динамики, вариационные анализ, ранжирование, корреляционный и интервальный анализы.
- Сравнение данных в разных группах полученной информации. Основанием для сравнения могут быть как количественные, так и качественные признаки. Сравнительный анализ рынка недвижимости может быть двух видов – косвенный и прямой.
- Кластерный анализ сегментов рынка по географическому принципу. Он помогает выявить структуру всех существующих на рынке объектов недвижимости, провести их классификацию и определить, какие закономерности действуют в том или ином географическом кластере.
- SWOT-анализ, или ситуационное исследование. Он представляет собой рассмотрение внутренних и внешних факторов с точки зрения их отрицательного и положительного воздействия. Для этого используется гипотетический проект, проводится оценка других объектов недвижимости, земельных участков, концепций, а также собственных характеристик изучаемого объекта.
- Изучение самого эффективного способа использования используется при анализе рынка недвижимости, чтобы определить, какая гипотеза наиболее соответствует развитию на конкретной территории. Определение наилучшего использования базируется на максимальной эффективности маркетинга, высокой доходности, а также юридической, физической и финансовой допустимости.
- Инвестиционный и финансовый анализ используется в исследовании рынка недвижимости при создании концепции на различных этапах работы. В эту категорию входят прогноз прибыли, которую может принести отрасль, расчет возможного объема инвестиций, проектирование моделей динамики денежных средств, а также исследование рисков и финансовой эффективности.
Комплексный анализ рынка недвижимости с использованием нескольких или всех указанных выше методик позволяет составить максимально точное представление о состоянии рынка и судьбе отрасли на краткосрочный или долгосрочный период.
Покупка жилой и коммерческой недвижимости всегда связана с рисками. Один из участников сделки может оказаться мошенником, в результате чего потерпевшая сторона понесет убытки. Знание основных схем, используемых недобросовестными продавцами, минимизирует шансы преступников и предотвращает потерю.
Появление наследников
Продажа жилых объектов, перешедших по наследству – не редкость. Часто хозяин такой недвижимости готов сделать хорошую скидку, чтобы быстрее получить деньги. Квартира или дом меняет владельца, а через некоторое время объявляется очередной наследник. Он утверждает, что недавно узнал о смерти бывшего собственника, обращается к нотариусу и «случайно» узнает о смене правообладателя.
Покупатель предъявляет полученные в законном порядке документы на право собственности, но при этом у оппонента тоже есть веское основание претендовать на имущество. В подавляющем большинстве случаев суд принимает сторону «внезапного» наследника. Срок принятия наследства подлежит восстановлению, а сделка считается недействительной.
Это одна из популярнейших махинаций на рынке недвижимости. Владелец получает деньги за проданную квартиру или дом, а через некоторое время заявляет о своей недееспособности. При этом он ссылается на заболевания нервной системы, психические отклонения, опьянение или стресс.
Суд может признать сделку недействительной. В таком случае объект возвращается бывшему владельцу, а несостоявшемуся покупателю полагаются потраченные деньги. В действительности у продавца, как правило, не оказывается на руках нужной суммы, и потерпевший вынужден годами взыскивать огромный долг.
Нередко продавец квартиры или дома предлагает заключить предварительный договор и просит внести задаток. В одном из пунктов такого соглашения указано, что будущий хозяин не будет требовать аванс, если сам откажется от покупки. На встрече владелец предъявляет подлинные документы, и стороны подписывают контракт.
В процессе оформления сделки всплывают нюансы, из-за которых покупатель решает отказаться от своего намерения. Деньги остаются у мошенника, а потерпевшей стороне приходится искать на рынке недвижимости новые варианты.
Мошенники встречаются и в предпринимательской сфере. Самый популярный вариант – продажа коммерческой недвижимости по доверенности. Собственник объекта находится в отъезде, а договор вместо него подписывает доверенное лицо.
По возвращении владелец с удивлением узнает о продаже своего имущества. Оказывается, что арендатор помещения подделал подпись и продал объект по генеральной доверенности. Суд признает ничтожность сделки, а покупатель теряет свои деньги.
Недвижимость — это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, поэтому перед проведением оценки, выбирается один способ использования, называемый наилучшим.
Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) — это такое использование не занятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, и обеспечивает получение максимально возможного дохода.
При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования оценщик останавливается на том варианте, который среди прочих других, наиболее полно раскроет потенциальные возможности объекта. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционные подхода к стоимости.
Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую текущую стоимость на дату оценки.
Коммерческую недвижимость можно разделить на следующие группы по функциональному признаку:
Наиболее высокую рыночную стоимость (а также наиболее высокую арендную плату) имеет недвижимость торгового назначения, затем идут офисные помещения. Объекты недвижимости производственного и складского назначения обычно существенно уступают в стоимости (в пересчете на1 кв.м.) выше обозначенным объектам.
Рассмотрим возможные варианты использования оцениваемых объектов недвижимости. Их использование в качестве торговых и офисных объектов, на наш взгляд, встречает определенные сложности. В частности, объекты расположены в производственной зоне, что резко снижает интерес инвесторов, в том числе из-за значительной удаленности от основных пешеходных и автомобильных маршрутов, по которым осуществляется перевозка пассажиров и имеют специфическую планировку, мало пригодную для офисов и торговой деятельности.
Наиболее рациональным и физически возможным, на наш взгляд, для оцениваемых объектов недвижимости является вариант использования в качестве производственных или складских объектов. Они имеют всю необходимую функциональность, специфические объемно-планировочные решения, характерные для преимущественно типичного складского типа деятельности (капитальные стены и фундамент, металлические двери и ворота, достаточную высоту помещений, большое число окон, бетонные полы и проч.).
В январе 2019 г. в аренду предлагалось 1 972 объекта коммерческой недвижимости общей площадью 1 220 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц по количеству снизился на 34%, а по общей площади — на 26%.
Средняя арендная ставка за месяц сократилась на 2% и составила 16 331 руб./кв. м/год. Курс доллара в январе снизился на 1%, поэтому в долларовом эквиваленте ставка снизилась на 1% и составила 245$/кв.м/год. За год, с января 2018 года рублевые ставки снизились на 10%.
Объем предложения на рынке аренды, как и на рынке продажи, в январе снизился в связи с большим количеством праздничных дней. Деловая активность в начале года традиционно была невысокой, поэтому изменение ставок оказалось несущественным.
Лидером по объему предложения в январе были производственно-складские помещения, доля которых по площади составила 48%, за ними идут офисные помещения (43%), а далее — торговые помещения (9%).
[3]
| Все сегменты | Количество | Суммарная ГАП, млн. ₽ | Общая площадь, тыс. кв. м | Средняя площадь, тыс. кв. м | Средняя ставка, ₽/кв. м/год |
|---|
В январе 2019 г. на рынке экспонировалось 376 объектов общей площадью 109 тыс. кв. м. По сравнению с предыдущим месяцем количество экспонируемых торговых объектов снизилось на 30%, а общая площадь — на 41%.
Из указанных объектов в центре экспонировалось 22 объекта общей площадью 7 тыс. кв. м, что ниже показателя декабря на 24% по количеству и на 29% по общей площади. Средняя запрашиваемая ставка аренды на эти объекты за месяц выросла на 12% и составила 70 443 руб./кв. м/год. Доля объектов, сдаваемых по ставке выше 70 000 руб./кв.м/год, при этом выросла с 41% до 45%.
Россияне разогнали цены на недвижимость из-за низких ставок
После трех лет спада экономики, в 2017 году ВВП впервые продемонстрирует положительный рост на уровне 2,1%, который, согласно официальным прогнозам, продолжится в 2018 году. Укрепление макроэкономических показателей, включая снижение ключевой ставки, а также рост ВВП, дает основания надеяться на улучшение условий банковского финансирования и последующее возобновление строительной активности.
Важным событием 2017 года на рынке инвестиций в недвижимость Москвы стала компрессия ставок капитализации, произошедшая во всех сегментах коммерческой недвижимости впервые с 2012 года.
На фоне низкого объема ввода в эксплуатацию и стабильного уровня спроса, в 2017 году продолжилось снижение доли свободных площадей. Уровень вакантных площадей снизился с 15,9% на конец 2016 года до 14,7% по предварительным итогам 2017 года.
Рынок «арендатора», сформировавшийся в 2014 году, по-прежнему сохраняется, однако основные тренды 2017 года свидетельствуют о первых признаках возможной приближающейся смены баланса на рынке.
В 2018 году на фоне благоприятных прогнозов ключевых макроэкономических показателей и повышения деловой активности ожидается постепенное восстановление рынка офисной недвижимости. Уровень вакантных площадей продолжит снижение до уровня 13,5%. Более существенное снижение вакансии будет сдерживаться вводимыми в эксплуатацию офисными площадями, объем которых по итогам 2018 года должен достигнуть порядка 450 000 кв.м.
- Ромашкова И. И. Жилищное право; Питер — Москва, 2009. — 160 c.
- Авакьян, С.А. Конституционное право России: Методическое руководство к семинарам; М.: Российский Юридический Издательский Дом, 2013. — 370 c.
- Малько, А.В. Теория государства и права / А.В. Малько. — М.: Юридический центр Пресс, 2007. — 768 c.
- Котов, Д. П. Вопросы судебной этики / Д.П. Котов. — М.: Знание, 2014. — 127 c.
- Общее образование. Школа, гимназия, лицей. Юридический справочник директора, учителя, учащегося. — М.: Альфа-пресс, 2013. — 592 c.
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.
Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.
Рынок — это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости — это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).
Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.
По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.
Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.
В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность — это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.
Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминиумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).
Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-х годов (см. Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991 г.). Ранее существовало единое государственное собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (см. Указы Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» и др.). важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.
Деление рынка недвижимости происходит по 4 основным составляющим: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно посмотреть на рисунке: структурные составляющие рынка недвижимости.
Каждый такой сегмент рынка развивается самостоятельно, независимо от трёх других, опираясь на собственную институционально-правовую базу. Каждый из сегментов рынка включает две составляющие: первичный рынок, связанный с реализацией прав на вновь созданные объекты недвижимости, и вторичный рынок, представляющий собой сферу рыночного обращения объектов недвижимости, уже бывших в эксплуатации. Вторичный рынок недвижимости характеризуется большим разнообразием операций с объектами недвижимости, что предлагает его более развитую институциональную среду.
Процессы, происходящие на обоих рынках – первичном и вторичном, — взаимосвязаны: цены вторичного рынка служат ориентиром, отражающим степень рентабельности осуществления нового строительства и его инвестиционной привлекательности. Принятые решения о преобретении недвижимости неизбежно должно учитывать следующие факторы, определяющие особенности её экономического оборота:
· динамику извлекаемых из её использования денежных потоков;
· количество и качество приобретаемых в результате трансакций прав, связанных с объектами недвижимости, а также оценку возможных комбинаций этих прав;
· величину трансакционных издержек, связанных с оформлением сделки;
· инвестиционную привлекательность объекта сделки;
· степень ликвидности приобретаемой недвижимости (наличие альтернативных вариантов использования объекта недвижимости и степень лёгкости извлечения дополнительного дохода);
· способ налогообложения;
· необходимость непосредственного управления объектом недвижимости и процедур контроля;
· возможные риски экономической и неэкономической природы.
Мониторинг цен и анализ структуры предложения на рынке жилой недвижимости
Дешевизна в равнении с вторичным рынком
Собственная клиентская база (на данном рынке есть свои клиенты, которые занимаются скупкой квартир для сдачи в аренду, для перепродажи)
Договора с известными заводами
Рыночная структура отдела продаж
Наличие собственной площадки и сервисного центра
Улучшение сервиса и сокращение времени на обслуживание
Возможность узкой специализации
Развитие корпоративных клиентов и новых отраслей потребителей
Плотная интеграция с заводами и получение больших скидок
Расширение строительство по территориям
Создание новых проектных построек, для повышения конечной стоимости и получения максимальной прибыли при продаже
Слабые стороны первичного рынка недвижимости
Угрозы первичного рынка недвижимости
Нехватка оборотных средств для закупок
Долгое время строительства
Высокая текучесть кадров
Строительные объекты могут замораживаться и перепродаваться по нескольку раз, в то время как договора купли-продажи квартир заключаются на базовом этапе строительства
Текущее подорожание объекта
Использование дешёвых материалов и дешёвой рабочей силы приводит к низкому качеству готовых объектов
Нестабильность курса доллар (закупочные цены привязаны к $ а продают в рублях)
Происходит изменение политики поставщиков
Плохой контроль над затратами в строительстве
Усиление давления производителей стройматериалов, спонтанное повышение цен
Большая конкуренция внутри рынка
Ипотечное кредитование
SWOT-анализ вторичного рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга
|
Сильные стороны вторичного рынка недвижимости |
Благоустроенность районов Наличие своих клиентов Недвижимость класса – «люкс» |
Возможность узкой специализации Развитие корпоративных клиентов и новых отраслей потребителей Ипотечное кредитование |
|
Слабые стороны вторичного рынка недвижимости |
Угрозы вторичного рынка недвижимости |
|
|
Износ Возможность модернизации – новые затраты |
Зависимость от стоимости квартир на первичном рынке Нестабильность курса доллар Старый фонд Большая конкуренция внутри рынка |
Список литературы
1. Указ Президента от 14 июня 1995 г. №146-ФЗ «О государственной поддержке малого предпринимательства в РФ»
2. Адеев С.В., Замедлина Е. А. Основы бизнеса. – М.: ЮРАЙТ, 2005 -327 с.
3. Арустамов Э. А. Основы Бизнеса. — М.: Дашко и К, 2008 – 229 с.
4. Борисов В. И. Словарь предпринимателя. –М.: Экономика, 2004 – 456 с.
5. Грязнова А.Г. Оценка бизнеса. – М.: Финансы и статистика, 2000 – 224 с.
6. Касьянов А.В. Малый бизнес. — М.: ГроссМедиа, 2006 — 224 с.
7. Страк Адам. Розничная азбука. – М.: Изд-во Жигульского, 2002
8. Ильин М. Малое предприятие — вопросы становления и развития.// Экономист. 2002. 6. С.43.
9. Куда обращаться малому бизнесу за поддержкой // статья Весь Учёт от 22.09.08
10. Куликов В., Латышева Г., Николаев А. «Образование финансово-промышленных групп (необходимость, цели и механизмы) // Российский экономический журнал. 1994. №1. С. 16.
11. вестник строительного комплекса выпуск 2 (68) 2010 управление рисками через комплексное страхование строительной деятельности, с. 34
12. Коммерческая недвижимость №18 апрельские миллионеры на пульсе рынка, с. 24,
- Сейчас
- Вчера
- Неделя
- Сутки
- Неделя
- Месяц