Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать оценку квартиры при разделе». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Если раздел имущества при разводе осуществляется через суд, то оценка его стоимости обязательна. В первую очередь это связано с необходимостью внесения госпошлины.
Ст. 333.19 НК РФ устанавливает, что размер пошлины напрямую зависит от стоимости иска, т.е. от стоимости имущества супругов, которое надлежит разделить.
Плюс необходимо учитывать, что подлежит разделу имущество, которое относится к категории неделимого. То есть если деньги можно взять и разделить поровну или даже в квартире выделить по комнате каждой стороне, то автомобиль таким образом не разделишь. А это значит, что кто-то из супругов получит денежную компенсацию. Для установления ее размера и необходимо знать стоимость имущества.
Истец перед подачей иска обязан определить цену каждого объекта собственности. Речь идет только о разделе совместно нажитого имущества, а не личного. Все, что было куплено одним из супругов до брака, получено в дар или по наследству, а также приобретено для его личного пользования остается только его собственностью. Конечно, если второй супруг считает, что имеет право претендовать на долю в этом имуществе, то ему придется заказать оценку и подать судебный иск.
Оценка имущества при разделе имущества между супругами
Чтобы была установлена цена иска, заявителю придется определить стоимость имущества. Сделать это можно с помощью приблизительных подсчетов. Главное, чтобы получившаяся сумма не вызывала возражений у ответчика и не была явно занижена, т.к. намеренное уменьшение размера государственной пошлины приведет к приостановке рассмотрения дела.
Расчет стоимости имущества в 2021 году будет зависеть от вида объекта, сроков эксплуатации и имущественных запросов сторон судебного процесса. Например, если речь идет о разделе компьютера, приобретенного за 3 месяца до подачи иска, то цену возьмут просто из чека.
Если предстоит делить автомобиль, который находился у семьи в эксплуатации два года, то придется заказывать независимую экспертизу, если сами супруги не составят соглашение о разделе или не придут к единому мнению в суде.
Проведение экспертизы – процедура сложная. Во-первых, ответственное лицо запросит документ, подтверждающий право собственности, договор, по которому имущество перешло одному или обоим супругам. Затем будет проведен визуальный подробный осмотр объекта, который соотнесут со средней рыночной стоимостью подобного имущества в регионе проживания истца.
После эксперт определит степень изношенности объекта и сопоставит стоимостные показатели с уровнем инфляции, изменившимся в стране за период эксплуатации спорного имущества. Сделать это необходимо для определения ценовой разницы между первоначальной стоимостью и той, которая установлена на срок раздела, чтобы понять, каким должен быть размер компенсации. В конце работы заказчикам выдают акт о проведении независимой экспертизы с указанием стоимости объекта и порядком расчетов.
Кроме рыночной стоимости имущества в суде будут принимать во внимание цену по кадастровому паспорту и определенную сотрудниками БТИ. Хотя именно рыночная остается в приоритете.
Чтобы узнать инвентаризационную стоимость объекта недвижимости, ранее было достаточно обратиться с запросом в Государственный Кадастр. Теперь же структура не предоставляет такие сведения. Но в каждом регионе имеются организации, осуществляющие техническую инвентаризацию. Если нужно оценить имущество при разделе в 2021 году, то стоит через интернет найти такую структуру, при этом важно проверить лицензию на проведение работ и отзывы клиентов.
Когда производят оценку транспортного средства, учитывают:
- год выпуска, наличие полной комплектации;
- степень изношенности, проведение ремонтных работ в прошлом;
- величину пробега;
- стоимость аналогичных б/у авто на рынке.
Для составления акта оценщик обязательно затребует техпаспорт и свидетельство о государственной регистрации. Услуги специалиста в среднем стоят 4 тыс. рублей.
Раздел квартиры при разводе: пошаговая инструкция и советы юриста
При разделе имущества супругов в 2021 году доходит иногда, увы, и до дележа мебели, предметов обихода и пр. Обычно имущество, которое подпадает под категорию бытовой техники, оценивают сами супруги. За точку отсчета берут среднюю стоимость аналогичных объектов. Если же процедуру доверяют оценщику, то для составления отчета он будет анализировать:
- степень износа техники;
- дату производства и покупки;
- проведение в прошлом ремонтных работ с техникой;
- стоимость аналогичных предметов на рынке б/у вещей.
Для таких случаев необходимо сохранять гарантийные талоны, чеки и прочие платежные документы, чтобы предоставить их оценщику. Стоимость процедуры начинается от 500 руб.
При оценке имущества сложнее всего оценить земельный участок, т.к. эта процедура предполагает учет большого количества нюансов:
- к какой категории относится земля, ее целевое назначение, наличие прогнозов относительно дальнейшего использования;
- рельеф местности, общая площадь участка, удаленность от магистралей и населенных пунктов;
- наличие инфраструктуры;
- состояние экологии.
Без выезда на место оценить такие объекты невозможно. Поэтому услуги оценщика в этой нише самые дорогие, их стоимость начинается от 4 тыс. руб.
Оценка при разделе имущества супругов обязательно делается в случае, если один из супругов либо оба участника семейного союза захотят узнать фактическую цену спорных активов:
- При расторжении брака независимо от того, есть ли у семейной пары общий несовершеннолетний ребёнок или нет.
- При составлении брачного контракта.
В пятой статье Закона «Об оценочной деятельности в России» законодатель составил подробный список вещей, в отношении которых можно проводить оценивание. В этот перечень входят:
- Совокупность вещей, составляющих единую вещь, например, предприятие.
- Отдельная вещь.
- Долги либо права требования.
- Вещные права на активы имущественного характера, включающие в себя право распоряжения, пользования либо владения.
- Информация.
- Работы или услуги.
Однако, ознакомившись с Семейным кодексом, можно получить понимание того, как происходит определение общего имущества при разделе имущества супругов, которое по нормам закона можно оценивать, и выяснить, какие активы не подлежат оценке при разделе имущества.
Семейное законодательство устанавливает, что участники брачных отношений могут заказать проведение оценки имущества при разводе только в отношении совместно нажитых материальных ценностей, в число которых входят:
- Доходы и прибыли, полученные женой либо мужем от любой деятельности.
- Жилая или коммерческая недвижимость.
- Капитал, вложенный в банковские организации или в бизнес третьих лиц в качестве инвестиций.
- Движимое имущество, например, автомобили. Ценные бумаги, например, векселя, облигации либо акции.
- Пособия на несовершеннолетнего ребёнка либо пенсии, а также прочие финансовые средства, не имеющие определённого целевого назначения.
Недопустимо осуществлять оценивание активов и вносить их в опись имущества при разводе, если они относятся к личным вещам каждого супруга:
- Вещи, предназначенные для индивидуального использования. Исключением являются предметы роскоши, а также драгоценности.
- Исключительные права на произведение искусства, литературы либо патент на промышленный образец.
- Активы, полученные в результате наследования либо безвозмездных сделок.
- Ценности, приобретённые супругом до официальной регистрации семейного союза.
| Список требований к эксперту | Как проверить |
|---|---|
| Наличие высшего образования, подтверждённого дипломом, по оценочной деятельности | Попросить специалиста при первой встрече предъявить диплом. |
| Членство в саморегулируемой организации оценщиков (СРО) | Потребуйте показать вам свидетельство о членстве в СРО либо выписку из реестра СРО. Запишите название организации и затем на её сайте проверьте по реестру, действительно ли эксперт состоит в ней. |
| Страхование своей ответственности за результат работы. Минимальная сумма страховки равна 300 тыс. рублей, а для юридических лиц – 3 млн. рублей. | Посмотрите страховой полис оценщика. Проверьте его на сайте страховой компании и убедитесь, что он подлинный. |
| Документ, удостоверяющий отсутствие судимости. | Потребуйте, чтобы оценщик предъявил его вам. При возникновении сомнений запишите реквизиты бумаги и обратитесь в МВД для проверки. |
| Свидетельство об открытии ИП либо трудовой договор с работодателем. | Свидетельство об открытии ИП обязательно должно быть у эксперта, который является частнопрактикующим специалистом, а трудовой договор должен быть у оценщика, работающего по найму. |
| Квалификационный аттестат (с 01.04.2018 года) |
Документ, получаемый в результате успешного прохождения экзамена и подтверждающий право специалиста работать в одной из трёх сфер оценки:
|
Оценка квартиры для раздела имущества в суде
Оценка совместно нажитого участка земли проходит в следующем порядке:
- При наличии спора о дальнейшей судьбе участка супруги, желающие разрешить разногласия добровольно, заключают договор с экспертом по оценке. Если дело рассматривается в рамках искового производства, оценивание спорного актива назначается по определению судебной инстанции.
- Заинтересованное лицо, в роли которого выступает один из супругов либо оба участника семейного союза, оплачивает услуги специалиста и передаёт ему официальные бумаги на участок, в число которых входят:
- Документ, удостоверяющий личность заказчика на территории РФ, например, паспорт.
- Документ, устанавливающий какое-либо вещное право супругов на него, например, право пользования, или право собственности, например, договор по купле-продаже, мене либо дарению, решение суда, договор о приватизации.
- Правоподтверждающая бумага, например, свидетельство на право собственности.
- Паспорт объекта, выданный органами кадастра.
- Межевой план.
- Бумага, закрепляющая наличие сервитута либо прочих обременений земли, если они имеются.
- При необходимости заказчик обязан предоставить оценщику доступ на недвижимый объект для осмотра на месте.
- Специалист изготавливает акт отчёта об оценке. В нём он указывает рыночную стоимость земли и отмечает возможность либо невозможность её разделения между супругами. Если поделить участок нельзя, то оценщик должен рассчитать величину денежной компенсации, которую один супруг должен выплатить другому.
Цена за услуги эксперта по оценке различается в зависимости от региона, в котором находятся активы участников брачного союза, количества вещей и сложности выполняемой работы. Примерная стоимость за оценивание указана в таблице ниже. За точным расчётом цены необходимо обратиться к оценщикам в своём городе.
| Регион оценивания | Примерные цены за услуги |
|---|---|
| Москва и МО |
|
| Иные регионы |
|
В материалах судебной практики имущество, являющееся предметом спора во время судебного разбирательства о делении активов, изучается оценщиками для вынесения вердикта о его стоимости достаточно часто. В качестве примера рассмотрим два дела из российской судебной практики.
В апелляционный суд обратилась бывшая супруга с требованием пересмотреть первоначальное решение по причине того, что её бывший муж предоставил судебному органу неточные данные о стоимости совместного имущества, на основании которых суд осуществил деление активов.
Апелляционный суд принял заявление бывшей супруги. Во время заседания судья вынес определение о назначении экспертизы по оценке стоимости оспариваемого имущества. На основании сверки данных, полученных из отчёта специалиста, и сведений, предоставленных бывшим мужем, судья принял следующее решение:
- Первоначальное решение необходимо отменить.
- Разделить совместные активы в соответствии с информацией, указанной в отчёте оценщика.
- Обязать бывшего мужа оплатить работу оценщика и госпошлину.
Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Он заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
При наличии брачного договора раздел производится в соответствии с условиями этого договора. В случае необходимости регистрации перехода права собственности на имущество такой договор является основанием для проведения регистрации. Если, несмотря на наличие брачного договора, между супругами возникает спор о разделе имущества, такой спор разрешается в судебном порядке. Если брачным договором изменен установленный законом режим совместной собственности, то суду при разрешении спора о разделе имущества супругов необходимо руководствоваться условиями такого договора. Однако следует также учитывать, что брачный договор может быть признан недействительным, в этом случае к разделу имущества супругов (или его части — при признании брачного договора недействительным в части) применяются правила, применяемые при законном режиме имущества супругов.
Поэтому при заключении брачного договора или соглашения о разделе совместно нажитого имущества рекомендуем обращаться к опытным юристам, которые точно зафиксирует ваши договоренности, исключив двусмысленное толкование и судебные споры.
Доли супругов при разделе совместно нажитого имущества признаются равными, однако суд вправе отступить от равенства долей в интересах несовершеннолетнего ребенка и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.
Если квартира находится в долевой собственности супругов, каждый из них вправе выделить в натуре свою долю из общего имущества, кроме случаев, когда выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу.
Выдел доли в натуре может быть произведен как по соглашению супругов, так и, при недостижении соглашения, в судебном порядке (п. п. 1, 2, 3 ст. 252 ГК РФ).
Необходимо иметь в виду, что в большинстве случаев раздел квартиры в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, так как отсутствует возможность устройства дополнительного входа в жилое помещение, что, по мнению судов, является основанием для отказа в разделе квартиры в натуре.
В таком случае выделяющийся собственник вправе требовать от второго сособственника выплаты стоимости своей доли (п. 3 ст. 252 ГК РФ; п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г.).
Для раздела квартиры по соглашению сторон супругам необходимо составить соглашение о разделе имущества, в котором определить, какое имущество переходит в индивидуальную собственность каждого из супругов, и обратиться к нотариусу для нотариального удостоверения соглашения о разделе имущества. На практике имеет место также заключение супругами соглашения об определении долей в их общем имуществе. Такое соглашение является по сути соглашением о разделе общего имущества супругов, которое также должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ; Письмо Росреестра от 31.03.2016 года № 14-исх/04224-ГЕ/16). Нотариус при удостоверении соглашения о разделе имущества супругов, в частности, проверяет принадлежность этого имущества супругам (бывшим супругам) на праве собственности, наличие ограничений, обременений, прав третьих лиц или ареста данного имущества
При разделе квартиры супруги могут исходить из равенства их долей либо отступить от этого принципа и определить доли каждого из супругов по своему усмотрению, принимая во внимание, например, интересы и потребности несовершеннолетних детей, которые остаются с одним из супругов (п. 1 ст. 39 СК РФ; п. 2 ст. 254 ГК РФ).
При заключении соглашения о разделе общей квартиры супругов проводить оценку общего имущества супругов не требуется. Такая оценка обязательна при разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества (ч. 1 ст. 8 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).
Соглашение о разделе можно заключить, как в период брака, так и после расторжения брака. Но когда все-таки лучше заключать соглашение о разделе квартиры, приобретенной в браке? Исходя из налоговых рисков, лучше заключать соглашение о разделе имущества в период брака, так как согласно пункту 5 статьи 208 Налогового кодекса РФ доходы по операциям физических лиц, признаваемых членами семьи и (или) близкими родственниками не признаются доходами в целях налогообложения. Поэтому сумма, выплачиваемая супругом, получившим большую долю имущества, супругу, получившим меньшую долю, на основании решения суда, является компенсацией, и не подлежит обложению НДФЛ, а аналогичная сумма, выплачиваемая бывшим супругом (после расторжения брака) бывшему супругу является доходом, подлежащим обложению НДФЛ. Данной позиции придерживается Минфин РФ в письме от 2 марта 2017 г. № 03-04-07/11811.
Для переоформления права собственности на квартиру необходимо обратиться в уполномоченный орган для регистрации. Соглашение о разделе в этом случае будет являться основанием для регистрации.
Для удостоверения соглашения о разделе нотариусу необходимо предоставить также следующие документы:
- свидетельство о заключении брака
- документы, удостоверяющие личность супругов
- свидетельство о расторжении брака (при наличии)
- документы, подтверждающие права на квартиру (договоры, свидетельства, выписки о регистрации и т.д.)
За удостоверение соглашения о разделе совместно нажитого имущества нотариусом взимается нотариальный тариф, если проводилась оценка имущества, то в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации — 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей; если оценка не проводилась, то в размере 500 руб. как за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке, а также плата за оказание услуг правового и технического характера.
Чем отличается соглашение о разделе имущества от брачного договора?
Для раздела имущества через суд рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Оценка имущества при разделе имущества супругов
Расходы на оценку имущества складываются на основе различных критериев, а также в зависимости от вида имущества. В суде они также распределяются равным образом между супругами. Данные о расходах в среднем по стране можно представить в таблице:
| № | Вид имущества | Средняя стоимость по России на конец 2019 года, руб. |
|---|---|---|
| 1 | Квартиры | 6000–35000 |
| 2 | Земельные участки | 15000–400000 |
| 3 | Транспорт | 4000–50000 |
| 4 | Бизнес и коммерческая недвижимость | 50000–1500000 |
| 5 | Предметы роскоши | 10000–200000 |
| 6 | Дома | 30000–300000 |
Супруги вправе самостоятельно рассчитать цену собственности, если результат процедуры удовлетворит стороны, не послужит поводом возобновления споров.
Приступая к процессу, супруги первоначально должны учесть перечисленные аспекты:
- цена имущества во время приобретения;
- цена подобной вещи, находящейся в похожем состоянии;
- инвентаризационная цена;
- стоимость, назначенная при страховке имущества.
Если супруги достигли обоюдного согласия по поводу результата расценки собственности, судебная организация не проверяет итог процедуры. Если партнер протестует, суду придется назначить оценочную экспертизу, дабы перепроверить полученный супругами результат.
Для заметки: практикующий эксперт по оценке, долговременно занимающийся собственным делом, учел бы:
- состояние вещи;
- стоимость аналогичных объектов, предлагаемых на рынке;
- произведенные починки имущества при использовании;
- амортизацию;
- эксплуатационный срок;
- регион использования.
Пара вправе провести процесс в любой момент времени: перед привлечением судебной организации, в ходе непосредственного разбирательства, отправив необходимое прошение.
Учтите: если определение стоимости имущества проводится до привлечения судебной организации, но после супруг решил оспорить назначенную цену, то:
- проведение повторной оценочной экспертизы неизбежно;
- деньги, потраченные ради первой оценки собственности, не возвращаются;
- платит за повторную оценку человек, назначивший процедуру. Если возражения подтвердятся, партнер возвращает половину оплаченной суммы за экспертизу супругу.
Практикующие юристы советуют людям, прибегнувшим к услугам суда, не проводить оценку до проведения разбирательства. Судебная организация придирчиво относится ко всем малейшим требованиям, 90 % того, что суд назначит снова провести оценочную экспертизу.
Все приобретенное, предназначенное к разделу, оценивается, если супруги не сумели самостоятельно определить достоверную цену собственности. Не оцениваются лишь денежные средства, лежащие на счетах банковских учреждений. При разделе учитывается номинальная стоимость финансов. Цена сбережений в иностранной валюте назначается путем проверки курса ЦБ Российской Федерации во время вынесения вердикта судебной организацией.
Вещи, не олицетворяющие предмет совместно нажитого имущества, не оценивается. Перечислим вещи, относящиеся к упомянутой категории:
- Подаренные;
- Унаследованные;
- Приобретенные супругом за собственные средства до создания семьи;
- Купленные на личные (подаренные) средства.
Если решить имущественные вопросы мирным путем не получается, придется инициировать судебную процедуру. Для этого нужно собрать доказательства, подтверждающие выдвигаемые требования.
В данном случае оценка имущества потребуется не только для того, чтобы провести справедливое судебное разбирательство, но и для установления размера госпошлины, которую необходимо уплатить за подачу заявления.
Согласно законодательству, в исках имущественного характера госпошлина зависит от суммы исковых требований.
Обязательной оценке подлежит имущество, которое делится при разводе. Предметами оценивания могут быть отдельные материальные объекты, их совокупность, разного рода права собственности и другое.
Разделу подлежит все имущество, нажитое в браке. Таким образом, проводить оценку нужно для совместной собственности супругов. Сюда не входят:
- подарки мужу и жене;
- полученное ими наследство;
- вещи индивидуального пользования;
- исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности.
По общему правилу потребуется и оценка реализованного до брака имущества.
Основанием для проведения оценки имущества является договор. Если процедура проводится по инициативе суда, основанием будет определение суда. Для этого стороны должны предоставить стоимость имущества при разделе имущества супругов, а также документацию на объект.
Полный перечень документов зависит от самого объекта. Сюда стоит отнести:
- правоустанавливающие документы на жилое помещение;
- документ, удостоверяющий личность заказчика;
- техническую документацию;
- существующие обременения (при наличии).
Выполнить оценку можно двумя способами:
- изучением предоставленной документации;
- непосредственным осмотром объекта.
На протяжении недели после подачи заявки и проведения оценочных работ выдается экспертный отчет. Документ составляется в письменной форме и содержит в себе информацию об основаниях проведения оценки и порядке ее осуществления, а также выводы эксперта.
В отчете должны быть данные об оценочной компании, дата и номер документа. Он может быть предоставлен суду в качестве доказательства, но может и оспариваться сторонами.
Особенности проведения оценки зависят от вида оцениваемого имущества.
Рассмотрим более подробно, как оценить имущество при разделе в различных ситуациях.
Один из наиболее распространенных видов имущества, из-за которого возникают споры у супругов при разводе, – жилье. Как отмечалось выше, размер государственной пошлины при подаче искового заявления зависит от стоимости разделяемого имущества.
Обратите внимание, что цена иска определяется в зависимости от стоимости объекта, однако не ниже его инвентаризационной цены.
Если инвентаризационная оценка квартиры для суда по разделу имущества отсутствует, во внимание принимается стоимость, установленная по договору страхования.
Не очень удобно платить госпошлину, если оценка на жилье проводится исходя из его рыночной стоимости. Под последней понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект можно приобрести на рынке.
Как правило, это довольно крупная сумма, поэтому, когда стоит выбор, какую стоимость квартиры указывать, граждане предпочитают отмечать инвентаризационную стоимость. Она учитывает износ объекта, а также тенденцию роста цен на строительную продукцию, проводимые работы и услуги.
Оценка имущества при разделе: особенности процедуры
Разделу между супругами часто подлежат и транспортные средства. Оценка автомобиля проводится в общем порядке. Для этого нужно предоставить следующий пакет документов:
- паспорт заказчика;
- свидетельство о регистрации автомобиля;
- техпаспорт транспортного средства.
Нередко возникает необходимость оценить бизнес для раздела имущества. Для этого нужно собрать всю документацию, касающуюся совместной деятельности супругов.
Важно выбрать специалистов, которые разбираются в подобного рода делах.
Кроме того, бизнес не всегда подлежит разделу между супругами.
Ипотечная сделка с недофинансированием подразумевает деление общей суммы цены недвижимости на две части:
- цена объекта недвижимости;
- цена неотделимых улучшений.
При этом, первоначальный взнос может быть прописан как в первом договоре, так и во втором. На ипотеку с недофинансированием соглашается только Сбербанк.
Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи и договор на неотделимые улучшения квартиры. В государственные органы на регистрацию предъявляется только купля-продажа.
Итак, само по себе проведение независимой оценки неизбежно, поскольку предусмотрено законом «Об ипотеке». Несмотря на то, что оценка в данном случае проводится в первую очередь в целях защиты интересов банка, но заказывает и оплачивает оценку именно заемщик. Для того чтобы оценить квартиру для ипотеки Вы должны обратиться в оценочную компанию, обладающую правом на такую деятельность. С точки зрения закона вы можете выбрать оценочную компанию на свое усмотрение. Однако хорошо известна практика банков, когда выбрать оценщика предлагается выбрать из списка предоставленного банком. Вы можете отказаться от такого выбора, но тогда шансы на получения ипотечного кредита для Вас резко снижаются.
Чем больше разница между суммами договоров кредитования и купли продажи, тем выше описанные риски. В случае существенного занижения государственные органы могут инициировать проверку. Тогда вам потребуется обосновать все суммы.
Вы можете доказать, что, например, в купленной квартире по вашей договоренности с продавцом был сделан капитальный ремонт. Предъявленные акты от строительно-ремонтной компании будут очевидно свидетельствовать в вашу пользу, что вы действительно улучшали условия, а не просто уклонялись от уплаты налогов. Выдаст ли ремонтная бригада такие акты… Ведь тогда она должна уплатить налог.
Рекомендуемая статья: Ипотека от 1 процента в Сбербанке
Количество нюансов в сделке с недофинансированием вызывает большое количество споров и разных точек зрения среди опытных юристов и судей. Точный уровень, до которого можно занизить цену в договоре, не существует. Принимая решение о пользе для себя, учтите следующие требования закона:
- цена недвижимости в договоре не должна существенно отличаться от рыночной, указанной экспертом в отчете об оценке;
- минимальная стоимость помещения, которая учитывается для расчета налога, составляет 70% от кадастровой стоимости;
- НДФЛ уплачивает продавец;
- сумма в заключаемом договоре купли-продажи повлияет на налоговые обязательства покупателя, если он решит продать недвижимость в ближайшие 5 лет; тогда уже он станет продавцом, будет выбирать между:
- занижением цены, связанным со всеми рисками;
- ожиданием истечения срока 5 лет;
- уплатой налога, который рассчитывается «Цена продажи минус цена покупки», то есть, чем дешевле купил, тем больше заплатил налог при «прозрачной» продаже в будущем.
Обычно банки предоставляют кредит в размере 70-80 процентов от стоимости, которая определена оценщиками. Так, если вы намереваетесь купить квартиру за 4 000 000 рублей, а оценщик называет стоимость равную 3 000 000 рублей, вы получаете кредит на сумму в пределах 2,4 млн рублей. В итоге, практически половину квартиры вам придется оплатить самостоятельно. Банкам выгодна заниженная оценка, которая позволяет уменьшить сумму выдаваемого кредита и дает им дополнительную гарантию: в случае невыплаты заемщиком долга по кредиту квартиру проще продать по более низкой стоимости.
Если в такой ситуации сумма кредита, предложенная банком, вас не устраивает, вы можете оценить квартиру у другого оценщика. Но тут возникает иная проблема. Приведу пример из собственной практики.
Ситуация осложняется еще и тем, что при невозможности получить максимальную сумму кредита часто сама сделка, связанная с покупкой срывается. В таком случае, возможно, придется подобрать другой вариант.
Разрешение подобных ситуаций требует хороших коммуникативных навыков, владения информацией о состоянии рынка, требованиях банков. Часто в этом могут существенно помочь заемщику ипотечные брокеры. Помимо того, что они прекрасно осведомлены обо всех ипотечных программах, могут быстро подготовить необходимые документы, но также способны помочь заемщику с выбором подходящего варианта квартиры, когда это требуется произвести в кратчайшие сроки.
Мнение оценщика относительно размера стоимости того или иного имущества является независимым и, как следствие, объективным. Чаще всего собственник имущества самостоятелен в выборе оценщика или оценочной компании, которая будет производить определение стоимости.
В частности, в организации, осуществляющей услуги оценки должно быть не менее двух специалистов-оценщиков. В качестве минимальных требований, которым должны отвечать эти специалисты, следует выделить два: — оценщики должны быть действующими членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков; — они должны иметь полисы страхования ответственности на сумму не менее трехсот тысяч рублей.
При разделе имущества – будь то квартира, земельный участок, дом, автомобиль, гараж – нередко возникают споры, особенно, если на разводе настаивает только один из супругов. А при глубоко зашедших противоречиях бывшие половинки начинают делить пополам буквально всю, начиная от квартиры и заканчивая столовыми ложками.
При подаче иска в суд истец обычно указывает примерную (на его взгляд) стоимость совместно нажитого имущества, предлагает варианты его разделения. Если у второго супруга возникают возражения – о реальной стоимости имущества, либо о том, что данное имущество вообще является совместно нажитым, то он должен заявить возражение.
Разделу и соответствующей оценке может быть подвергнуто только то имущество, которое нажито супругами в браке. Если что-то принадлежит супругу единолично, или если вторая сторона отказалась от притязаний на имущество в письменной форме, то это имущество не может быть разделено.
Следовательно, и оценивать его с этой точки зрения бессмысленно.
Таким образом, если супруг документально подтверждает, что определенное имущество не является совместно нажитым (например, было получено супругом в наследство или куплено до брака на личные средства), то оно не разделяется.
Во всех остальных случаях при спорах привлекается независимый специалист – оценщик, который определяет рыночную стоимость имущества. Привлекаться он может в трех случаях:
- По совместному решению супругов, если те сомневаются в реальной стоимости имущества, например, при составлении соглашения о разделе имущества.
- По заявлению одного из супругов, если тот сомневается в адекватности заявленных второй стороной исковых требований.
- По решению суда в принудительном порядке, если в ходе судебного разбирательства невозможен другой исход.
Услуги специалиста в этих случаях оплачиваются исходя из ситуации.
Если супруги заказывают оценку совместно или их принудил к этому суд, они делят стоимость оплаты пополам. Если оценку заказывает только один для проверки исковых требований, то он целиком оплачивает работу оценщика.
В зависимости от итоговой цели оценка может производиться в трех вариантах:
- Для раздела имущества строго пополам.
- Для определения размера компенсации, которую должен выплатить второй стороне тот из супругов, которому в итоге отойдет имущество (обычно применяется для имущество, которое разделить пополам невозможно – например, автомобиль).
- Для определения рыночной стоимости имущества с целью последующей продажи и раздела вырученных денег пополам между сторонами (обычно применяется, если супруг не может выплатить компенсацию – при разделении недвижимости эти самый частый вариант).
В пятой статье уже упомянутого N 135-ФЗ перечисляются объекты оценки:
- вещи или отдельные материальные объекты (мебель, техника);
- некая совокупность вещей, представляющая движимое или недвижимое имущество (дом, квартира, гараж, машина);
- вещные права на нечто, входящее в состав имущества (право пожизненного наследуемого владения земельным участком);
- права требования, должностные обязательства (кредиты, залоги, вклады);
- объекты гражданских прав, которые по закону могут принимать участие в гражданском обороте.
Разделу подлежит общее, совместно нажитое супругами имущество, к которому по статье 34 Семейного кодекса РФ относятся:
- доходы мужа и жены от любой деятельности;
- полученные денежные выплаты без назначения, а также пенсия и пособия;
- приобретенные в браке предметы, относимые к движимому и недвижимому имуществу;
- доли в капитале, имеющие ценность бумаги, паи и вклады.
Не подлежат оценке личные вещи вроде одежды и предметов гигиены, кроме драгоценных предметов роскоши, имущество или доходы, которые были получены до брака, а также доставшееся во время него кому-либо безвозмездно.
Если супруги не договорились до консенсуса полюбовно и не смогли сами решить сколько стоит их имущество и что кому должно принадлежать, на помощь приходят независимые профессиональные оценщики.
Проводимая экспертная оценка — трудоемкий процесс, где учитывается масса нюансов. Согласно четвертой статье Федерального закона «Об оценочной деятельности» заниматься ею могут физлица, которые:
- имеют членство в саморегулируемых организациях оценщиков;
- застраховали собственную профессиональную ответственность.
При наличии соответствующего образования предусмотрено право оценщика на самостоятельную деятельность — частную практику.
Привлеченный специалист может работать на месте, то есть лично посещая и осматривая квартиру, дом, гараж, или удаленно — со слов заявителя.
Имущество оценивают в соответствии с его нынешним состоянием и рыночной стоимостью, актуальной на текущий момент. Так как процедура оценки требует материальных затрат, подвергать ей рекомендуется самые дорогие и ценные вещи. Технику и мебель целесообразнее подвергать оценке комплектами, что позволит сэкономить.
Оценщик по итогу своей работы заверяет составленный документ со всеми цифрами подписью и печатью.
Когда кто-то из супругов занимается подобными расчетами самостоятельно, для него главное — очевидно не занижать стоимость имущества. Если у суда возникнут подозрения, бракоразводный процесс затянется.
Непрофессиональная оценка участника процесса принимается к рассмотрению, если второй супруг согласится с ней.
В противном случае несогласному с оценкой необходимо будет привлечь профессионалов и оплатить их работу.
Критерии формирования стоимости данной услуги находятся в зависимости от таких факторов, как срочность, условия (на месте или удаленно), территория (Москва или регионы).
В Москве в среднем оценщики имущества просят от 200 до 1000 рублей за оценку одного предмета, тогда как оценка квартиры обойдется примерно в 5000, автомобиля — в две-три. Земельный участок может обойтись тысяч в 9-12, в зависимости от количества соток.
Если речь идет о громадных территориях, то и суммы вырастают в несколько раз. Коммерческие помещения оцениваются таким же образом. Ценные бумаги обойдутся примерно в 3000 рублей. Такие же цифры озвучивают фирмы во Владивостоке.
Стоимость оценки увеличивается на 1000-2000 рублей, если процедура проводится с выездом на место.
При разделе общей собственности супруги могут взяться за ее оценку самостоятельно. Однако, если у них есть разногласия и споры о цене, не хватает информации, времени или знаний, можно прибегнуть к помощи экспертов.
За профессиональной оценкой имущества следует обращаться к независимым оценщикам. Их деятельность направлена на определение стоимости собственности для совершения сделок с ним. Она регулируется ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Независимую оценку проводят физические лица или оценочные агентства с несколькими специалистами. При этом эксперт должен:
- иметь квалификационный аттестат;
- быть членом саморегулируемой организации оценщиков;
- получить полис страхования ответственности.
Для оценки квартиры нужно:
- Предоставить документы: паспорт, свидетельство о праве собственности на квартиру, кадастровый паспорт или техпаспорт объекта из Бюро технической инвентаризации.
- Подписать договор.
- Определить удобное для всех время осмотра квартиры.
- Получить итоговый отчет.
Подробнее о том, что такое оценка квартиры.
Вопрос о том, как оценить квартиру при разделе имущества, возникает не только по причине развода. В соответствии с п. 1 ст. 38 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ), право на раздел общей собственности супругов можно реализовать:
- в период брака;
- после его расторжения, если этого хочет один из супругов;
- в случае заявления кредитором соответствующего требования для погашения долга одного из супругов / выдела доли должника.
Если супруги способны добровольно договориться об имущественных правах и мирно поделить крышу над головой, можно не прибегать к оценке жилого помещения. Но если раздел вызван конфликтом или требованием кредитора, без независимой оценки никак не обойтись.
Как оценить стоимость квартиры при разделе имущества
Общее имущество мужа и жены может быть разделено между ними по соглашению о разделе (п. 2 ст. 38 СК РФ). Наличие этого документа свидетельствует о том, что супругам все-таки удалось договориться без помощи судебных органов.
Однако определение денежного выражения квартиры может вызывать либо споры, либо трудности, ведь неспециалисту не так-то просто сориентироваться на рынке недвижимости. В этом случае узнать рыночную стоимость собственности поможет эксперт-оценщик. Цена жилого помещения, указанная в его отчете, будет включена в соглашение о разделе общего имущества.
Такое соглашение может быть подписано и нотариально удостоверено и во время брака.
В случае, если между супругами возникает спор о разделе общего имущества или о долях в нем, вопрос решается в судебном порядке. Для обращения в суд нужно составить исковое заявление, а иск по любым имущественным вопросам имеет цену, которая отражает стоимость спорной собственности. От этого зависит размер госпошлины, уплачиваемой за рассмотрение дела.
Супруги могут оценить стоимость квартиры как до начала судебного разбирательства, так и в процессе. Для этого заявляется ходатайство о проведении независимой оценки недвижимости. В зависимости от ее результатов цена иска и размер госпошлины могут измениться.
Кроме того, приводя досудебную оценку квартиры, следует принимать во внимание, что кто-то из супругов может во время разбирательства поставить вопрос об обоснованности ее результатов. Тогда спор о цене повлечет за собой:
- проведение повторной платной экспертизы, расходы за которую понесет ходатайствующая сторона. Если сомнения в стоимости подтвердятся, суд разделит траты пополам или взыщет с другой стороны;
- потерю денежных средств, потраченных на досудебную экспертизу.
Следовательно, при высокой вероятности судебного решения спора торопиться с определением цены имущества не стоит. Нельзя исключить, что конфликтующие супруги вновь поднимут вопрос о его стоимости и равнозначности долей прямо в зале суда. А это приведет к повторной процедуре оценки и новым тратам.
Оценивать при разделе имущества можно не только квартиру, но и всю общую собственность, которую нужно поделить.
Общим имуществом следует считать все, что муж и жена нажили во время брака:
- заработную плату;
- доходы от предпринимательства;
- пенсии, иные денежные пособия и социальные выплаты;
- приобретенные за счет общих доходов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады и иное.
При этом не имеет значения, на чье имя все это было приобретено (ст. 34 СК РФ). Всю движимую и недвижимую собственность можно тоже оценить у независимых экспертов.
Дополнительно не оцениваются активы в виде вкладов в банках, при разделе просто учитывается сумма денежных средств на счетах. Сбережения в иностранной валюте перед разделом конвертируются в рубли по курсу Центрального Банка России. При разделе денег пригодятся официальные выписки со счетов и информация по вкладам, полученные в финансовых учреждениях.
Не подлежат оценке и последующему разделу следующие виды собственности:
- имущество, приобретенное до брака;
- имущество, приобретенное в браке, но на личные средства: добрачные или подаренные деньги;
- все полученное по договору дарения;
- наследство.
В браке супруги наживают общее имущество. При расторжении уз или по иным причинам они могут его разделить, предварительно оценив. Определить стоимость квартиры можно самостоятельно, по взаимному согласию, или с помощью профессиональных независимых оценщиков. Суд будет настаивать на последнем варианте, если в процессе раздела квартиры у супругов появятся споры по поводу цены и равнозначности долей.