Несоблюдение письменной формы договора купли продажи недвижимости влечет

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Несоблюдение письменной формы договора купли продажи недвижимости влечет». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости (действующая редакция)

1.1. Вопросы и ответы юристов

2. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости

3. Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком

4. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделок

5. Договор купли-продажи недвижимости.

6. Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

7. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

8. Глава 30 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РФ. КУПЛЯ-ПРОДАЖА. Адвокат по гражданским делам.

9. Недействительный и незаключенный договор: разница в российском праве

1. Для договора продажи недвижимости установлена письменная форма в виде документа, составляемого в одном экземпляре, в котором должны быть указаны вид недвижимости (земельный участок, жилое помещение, производственное здание и т.п.), сведения о субъектах такого договора, основные условия договора, порядок его расторжения, ответственность за несоблюдение условий договора и невыполнение обязательств, реквизиты сторон.

Договор подписывается обеими сторонами. В случае если письменная форма договора продажи недвижимости не будет соблюдена, он будет являться недействительным и не повлечет за собой правовых последствий (см. Определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 03.03.2014 по делу N 33-708/2014).

2. Судебная практика:

— Определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 03.03.2014 по делу N 33-708/2014;

— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2014 N Ф08-7749/14 по делу N А32-33846/2013;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 17АП-12234/2014-ГК;

— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.10.2014 N Ф04-10351/14 по делу N А67-7710/2013;

— Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 N 03АП-4379/14;

— Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014 N 16АП-2848/14;

— Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.09.2014 N Ф01-3523/14 по делу N А28-363/2014;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.09.2014 N Ф05-10490/14 по делу N А40-142353/2012;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2014 N 17АП-10654/2014-ГК;

— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 N 11АП-11125/14;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.04.1999 N А58-2153/98-Ф02-354/99-С1;

— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.05.2005 N Ф03-А16/05-1/947;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.09.2000 N А78-5072-3/134-Ф02-1885/2000-С2;

— Определение Пермского краевого суда от 22.05.2012 по делу N 33-4232-2012;

— Постановление ФАС Уральского округа от 09.07.2012 N Ф09-4791/12 по делу N А71-4827/2011.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости (действующая редакция)

Простая письменная форма заключения соглашения требуется, согласно нормам гражданского законодательства. Причиной выбора данной формы заключения договора может быть соглашение сторон.

Если нормы законодательства предписывают использование именно простой письменной формы заключения сделки, иные формы не могут быть использованы, поскольку иначе договор будет признан недействительным. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки изложены в положениях гражданского законодательства.

Последствие в виде признания недействительности сделки может быть установлено в порядке, предусмотренном законодательно.

Основное правовое последствие несоблюдения простой письменной формы сделки – лишение участников договора права приводить в случае спора доводы подтверждения сделки, приводить свидетельские показания. Могут быть использованы данные, изложенные в письменной форме.

Недействительность сделки – правовое последствие, которое, согласно закону и соглашению сторон, наступает в результате несоблюдения формы сделки.

Согласно нормам гражданского законодательства, при несоблюдении формы простой письменной сделки, наступают правовые последствия. Одно из последствий – запрет использования свидетельских показаний в процессе судебного разбирательства. Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет также признание сделки недействительной.

Последствие в виде запрета использования свидетельских показаний имеет место только в том случае, когда речь идет о споре, судебном разбирательстве. Если сделка не приводит к спорам, не возникает данного правового последствия.

Стороны признают сделку, ее условия не вызывают споров – в таком случае, даже при несоблюдении простой письменной формы, правовых последствий не будет возникать.

Данное положение имеет большее значение для третьих лиц, чем для участников сделки. Пример: на имущество наложен арест по причине наличия долгов, но третья сторона утверждает, что собственник, чье имущество под арестом, продал часть вещей или вещь данному третьему лицу. В такой ситуации достаточно устного подтверждения факта продажи вещи, акт купли-продажи не требуется.

Недействительность – специальная форма правовых последствий, которая может применяться в случае несоблюдения простой письменной сделки.

Недействительность применяется как правовое последствие только согласно нормам законодательства.

Применение недействительности, как правового последствия, регулируется статьями Гражданского кодекса и положениями Федеральных законов Российской Федерации.

Если имеет место несоблюдение простой письменной формы, сделка считается ничтожной и не влечет никаких последствий, кроме недействительности. Момент наступления недействительности – заключение ничтожной сделки. Поскольку правовых последствий ничтожная сделка не имеет, все, что стороны получили по ее условиям, должно быть возвращено. При невозможности физического возврата, необходимо выплатить денежную компенсацию.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.
Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.
Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.
Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.

Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.
Риск случайной гибели или случайного повреждения товара, проданного во время его нахождения в пути, переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено таким договором или обычаями делового оборота.
Условие договора о том, что риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента сдачи товара первому перевозчику, по требованию покупателя может быть признано судом недействительным, если в момент заключения договора продавец знал или должен был знать, что товар утрачен или поврежден, и не сообщил об этом покупателю.

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.

Чтобы договор был признан незаключенным, необходимо подать иск и доказать, что договор содержит нарушения, свидетельствующие о его незаключенности.

Необходимо предоставить доказательства несогласованности существенных условий, отсутствие подписи со стороны уполномоченного лица или другие грубые нарушения. При принятии решения о признании договора незаключенным суд будет брать во внимание все имеющиеся обстоятельства, которые могли бы подтвердить или опровергнуть наличие договорных отношений между лицами.

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком

1. Абзац 1 коммент. ст. предусматривает особые правила относительно формы договора продажи недвижимости. Такой договор должен быть заключен в письменной форме посредством составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Прочие известные отечественному правопорядку варианты письменной формы договора, например обмен документами посредством почтовой, телеграфной, электронной и иной связи (см. п. 2 ст. 434 ГК), недостаточны для его заключения (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 2 июля 2007 г. N А43-2514/2007-23-64).

2. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение об изменении или прекращении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Следовательно, соглашение об изменении или прекращении договора продажи недвижимости также должно иметь форму подписываемого сторонами единого документа.

3. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания единого письменного документа обеими сторонами. Исключение составляют договор продажи жилых помещений (см. ст. 558 ГК) и договор продажи предприятия (см. ст. 560 ГК), которые подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).

4. Абзац 2 коммент. ст. устанавливает специальные последствия нарушения письменной формы данного договора (ср. с общими правилами п. 1 ст. 162 ГК). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости — совершение его устно или с нарушением требований единой письменной формы — влечет недействительность договора.

Определение Верховного Суда РФ от 18.01.2019 N 309-КГ18-22914 по делу N А76-37562/2017

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции, и оставляя в силе решение суда, суд кассационной инстанции руководствовался статьями 209, 210, 420, 421, 431, 432, 549, 550, 551, 555 ГК РФ, положениями Налогового кодекса Российской Федерации.
Учитывая установленные судом первой инстанции обстоятельства, в том числе, показания свидетелей о работе магазина в спорном периоде, в их совокупности и взаимосвязи, доказанность инспекцией, что в спорный период предприниматель являлся собственником магазина, который использовался предпринимателем в предпринимательской деятельности, а также отсутствие доказательств того, что магазин эксплуатировался иным лицом, характер взаимоотношений с которым не предполагал осуществление налогоплательщиком предпринимательской деятельности, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что инспекцией проверка проведена в установленном порядке, оспариваемое решение соответствует требованиям налогового законодательства.

Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2019 N 19-АПГ19-6

Из договора 8 августа 2011 г., заключенного с Хамицаевой А.Т., из пункта 3 которого видно, что продавец продает покупателю объекты недвижимости за 10 000 000 руб., из которых 5 000 000 руб. — за Здание, литер А, и 5 000 000 руб. — за Здание, литер Н, которые покупатель передал продавцу полностью до подписания этого договора. Данная сделка заключена в письменной форме путем составления одного документа, подписанного Хамицаевой А.Т. и Текеевым А.А., что соответствует требованиям статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации. Подписанием продавцом и покупателем договора, содержащего условия о проведенной оплате, а также регистрацией данного договора в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю стороны подтвердили факт оплаты стоимости отчуждаемого имущества и отсутствие каких-либо взаимных претензий по его исполнению. С момента заключения договора продавец спорного имущества Хамицаева А.Т. каких-либо требований к покупателю Текееву А.А. не предъявляла, данная сделка недействительной не признана и никем не оспорена. С момента приобретения недвижимого имущества Текеев А.А. открыто и непрерывно владеет недвижимым имуществом, несет бремя расходов, занимается поддержанием недвижимого имущества в пригодном для эксплуатации состоянии. Доказательств того, что заключенная между сторонами сделка являлась безвозмездной, представлено не было.

Определение Верховного Суда РФ от 19.02.2019 N 309-ЭС18-25644 по делу N А07-23222/2017

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции, повторно оценив представленные по делу доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и руководствуясь положениями статей 489, 549, 550, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 71, 100 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с учетом разъяснений, изложенных пункте 26 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», признал недоказанным неосновательное получение и удержание должником денежных средств общества, с чем согласился суд округа.

Закон предъявляет специальные требования к форме сделок как основанию возникновения прав на недвижимое имущество. В частности, предусмотрена письменная форма сделки для купли-продажи недвижимости в виде единого документа, подписанного обеими сторонами (см. комментарий к п. 2 ст. 434). Для купли-продажи недвижимости не предусмотрена нотариальная форма. Вместе с тем по желанию сторон любой договор купли-продажи недвижимости может быть удостоверен нотариально. Последствием несоблюдения предписанной формы договора купли-продажи недвижимости является ничтожность сделки.

1. Из всех способов заключения договора, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к договору продажи недвижимости выбран только один. Такой договор заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем условий, предусмотренных ст. ст. 554, 555 ГК. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется.

В соответствии со ст. 7 Вводного закона впредь до введения в действие Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных ст. 550 ГК, сохраняют силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК (например, купля-продажа жилого дома, дачи — ст. 239 ГК 1964). Следует отметить, что в г. Москве в соответствии с информационным письмом Москомимущества и Московской городской нотариальной палаты от 15 марта 1994 г. при заключении договоров купли-продажи, мены и т.п. зданий, сооружений, нежилых помещений требуется их нотариальное оформление (Вестник мэрии Москвы. 1994. N 5. С. 63 — 64).

2. Комментируемая статья содержит специальные последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, отличающиеся от общих последствий п. 1 ст. 162 ГК. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность с применением последствий недействительности ничтожной сделки (п. 2 ст. 162, ст. ст. 166 — 168 ГК).

Последствия несоблюдения простой письменной формы сделок

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абз. 2 п. 1 ст. 160 ГК РФ (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

По этой причине соблюдение установленной законом формы договора является приоритетным условием его заключенности.

Анализ подлежащих применению законоположений в их системной связи (включая нормы ст. ст. 153, 154, 158 – 162, 420, 432, 434 ГК РФ) позволяет выделить два основных требования к заключению разовой сделки без составления договора в письменной форме: 1) для договоров данного вида законом не должно быть установлено последствий в виде недействительности при несоблюдении требований к форме; 2) соглашением сторон по разовой сделке должны быть охвачены все существенные условия для договоров данного вида.

Новая статья на сайте: «Новая программа от Сбербанка «СберПремьер»: особенности и условия», 15.05.2021
Новая статья на сайте: «Банковский вклад: что такое, виды, обязанности банка, права вкладчиков», 11.05.2021
Новая статья в разделе «Блог», 08.05.2021

Зачем оформляется закладная на квартиру при ипотеке и какие возможности она предоставляет банку
Вклады в Сбербанке: какие бывают, как выбрать, можно ли открыть через Сбербанк Онлайн
За нарушение ПДД на железнодорожном переезде оштрафуют в 5 раз больше с 1 мая 2021 года

Подбор материалов по теме мигрантов на дачах и методов борьбы с ними, 06.08.2020
Юридические статьи за февраль 2021 года, 05.03.2021
Подборка материала за сентябрь 2020 года, 01.10.2020
ТОП-10 популярных статей из категории «Исполнительное производство», 08.09.2020
Подбор материалов по теме: «Алименты и пособия», 02.09.2020

Договор купли-продажи недвижимости.

Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. Ст. 557 ГК устанавливает последствия ненадлежащего исполнения договора в случае передачи продавцом недвижимости, не соответствующей по качеству условиям договора. Права покупателя в его защиту в статье прямо не определены, а имеется отсылка к ст. 475 ГК о последствиях продажи товаров ненадлежащего качества.

В соответствии со ст. 475 ГК необходимо различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.

В частности, к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были указаны в договоре, то последствия, предусмотренные ст.475 ГК, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определенным.

Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер: как правило, не менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки (ст.477 ГК).

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл. 30 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли — продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК (п. 3 ст. 486 ГК).

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.

Так, Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию. В договоре предусмотрены обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу и обязанность продавца передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не были исполнены, вследствие чего Комитет предъявил ему иск о расторжении договора. При принятии решения по данному спору арбитражный суд исходил из следующих соображений.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении этого договора другой стороной.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации нельзя рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку этот отказ не мог иметь место при ее совершении и в силу п. 2 ст. 450 ГК должен признаваться основанием для расторжения договора купли — продажи приватизированного объекта.

Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» также предусматривает право продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров купли — продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении сделок приватизации (ст. 29 Закона).

Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора, суд вынес решение о его расторжении.

Следует также указать, что в том случае, когда продавец по договору купли-продажи недвижимости не прибегает к расторжению договора вследствие несвоевременной оплаты переданного объекта, за ним остается право требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК.

Сторонами договора являютсяпродавец ипокупатель. Участниками этого договора могут быть все субъекты гражданских правоотношений: физические лица, юридические лица, государство (Российская Федерация, ее субъекты, а также муниципальные образования).

На стороне продавца могут выступать лишь субъекты, имеющие на недвижимость либо полное вещное право (право собственности), либо ограниченное вещное право (право хозяйственного ведения или оперативного управления). Положение продавцов, имеющих недвижимое имущество на ограниченном праве, осложняется тем, что они не могут самостоятельно решить вопрос о его продаже, не заручившись согласием собственника (это относится к государственным и муниципальным предприятиям, имущество которых находится на праве хозяйственного ведения), либо могут продать самостоятельно лишь часть из имущества, которым они владеют, т. е. то, которое ими было куплено на полученные доходы и учтено на отдельном балансе (это относится к учреждениям, имущество которых находится на праве оперативного управления) (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. 2 ст. 298 ГК).

Аналогичным образом ограничиваются права супругов, продающих недвижимое имущество, находящееся в их общей совместной собственности, т. е. нажитое ими во время брака. При продаже одним из супругов такого имущества необходимо согласие, удостоверенное нотариусом, другого супруга (п. 2 ст. 181 ГК, п. 3 ст. 35 СК).

В определенных случаях закон ограничивает права акционерных обществ, продающих принадлежащее им недвижимое имущество. Так, при продаже акционерным обществом недвижимого имущества стоимостью от 25 до 50 % общей балансовой стоимости имущества предприятия необходимо соответствующее решение совета директоров этого акционерного общества, а при стоимости недвижимости свыше 50 % балансовой стоимости необходимо решение общего собрания акционеров (ст. 78 ФЗ «Об акционерных обществах»).

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

По общему правилу действующее законодательство (Нормы параграфа 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» ГК РФ, являющиеся специальными нормами, регулирующими порядок заключения договора продажи недвижимости) не предусматривают возможность расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, с возвращением полученного сторонами по договору.

Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества (в частности по основанию неоплаты ее Покупателем), возможно только в следующих случаях:
— когда договором прямо предусмотрена возможность расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества с возвращением, полученного сторонами по договору, с указанием оснований его расторжения (например: при нарушении сроков об оплате).
— только в этом случае Продавец вправе потребовать возвращения недвижимого имущества (Пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8).

При этом регистрация перехода права собственности к Покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества (Пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8).
Расторжение договора возможно только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №122-ФЗ).

По договору продажи недвижимостипродавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи недвижимости является:
1) консенсуальным – считается заключенным в момент достижения между сторонами соглашения в требуемой законом форме;
2) возмездным;
3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи недвижимости.

Договор продажи жилых помещений является одним из договоров продажи недвижимости и имеет ряд отличительных черт:
1) целевой характер использования жилища;
2) невозможность изменения целевого характера по усмотрению сторон;
3) жилое помещение может использоваться как для проживания самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником;
4) в договоре должно быть прямо указано на права лиц, на момент продажи договора не проживающих в жилом помещении;
5) необходимость государственной регистрации договора.

Продавец
– любой субъект права:
1) собственник недвижимости;
2) государственное или муниципальное предприятие;
3) юридическое лицо.

Покупатель– любой субъект права.

Предмет договора– недвижимое имущество.

Форма договора– письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией перехода права собственности.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете договора.
При переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования.

Права и обязанности продавца:
1) передача недвижимости покупателю;
2) передача покупателю права собственности на проданное имущество и ввод его во владение имуществом;
3) передача имущества в собственность свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременением.

Права и обязанности покупателя:
1) обязанность покупателя принять в собственность недвижимое имущество;
2) зарегистрировать переход права собственности на имущество;
3) обязанность оплатить купленное имущество;
4) известить продавца о ненадлежащем исполнении договора;
5) обязанность застраховать имущество (две последние обязанности являются дополнительными).

Отказ от исполнения покупателем договора купли-продажи недвижимости на основании п. 4 ст.486 ГК РФ влечет возникновение у продавца права по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.

Нарушение покупателем сроков оплаты продаваемой недвижимости влечет возникновение у продавца на основании п. 3 ст.486 ГК РФ права потребовать ее оплаты, а также уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ.

Нарушение продавцом сроков передачи недвижимости покупателю актуально при продаже недвижимости с условием о предварительной оплате. Так, в случае, если, несмотря на произведенную предоплату, продавец не исполняет своей обязанности по передаче недвижимости покупателю, на сумму произведенной предоплаты подлежат начислению проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ до дня передачи оплаченной недвижимости или до дня возврата продавцом покупателю суммы произведенной предоплаты.

Последствия передачи продавцом покупателю недвижимости ненадлежащего качества содержатся в ст.557 ГК РФ. В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, должны применяться правила ст.475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору в связи с тем, что недвижимость является определенно-родовой вещью94. В ст.475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать: а) соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества; б) безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок; в) возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

[2]

В случае выявления существенных недостатков недвижимости покупатель на основании п. 2 ст.475 ГК РФ также вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость ненадлежащего качества суммы.

Чашин А. Н. Квалификационный экзамен на адвоката; Дело и сервис — М., 2010. — 544 c.
Марченко, М.Н. Теория государства и права / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, Велби; Издание 2-е, 2003. — 637 c.
Дворянкин, О. Защита авторских и смежных прав. Ответственность за их нарушение / О. Дворянкин. — М.: Весь Мир, 2015. — 464 c.
Венгеров, А. Б. Теория государства и права / А.Б. Венгеров. — М.: Новый Юрист, 1998. — 624 c.
Десницкий, С. Е. Слово о прямом и ближайшем способе к научению юриспруденции. Юридическое рассуждение о вещах священных, святых и принятых в благочестие, с показанием прав, какими оные у разных народов защищаются… и др. / С.Е. Десницкий. — Москва: Гостехиздат, 2016. — 193 c.

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

> > > Купля продажа недвижимости является довольно распространенным видом гражданско -правовых сделок. Кто-то продает или , кто-то хочет купить дачу.

А как должен быть заключен данный договор?

Законодательство предусматривает определенные требования к . Многих интересует вопрос о том нужна ли государственная регистрация договора купли продажи недвижимости и какие последствия могут возникнуть, если договор купли продажи не зарегистрирован? В частности, должен быть:

предъявлен соответствующему государственному органу для осуществления регистрации.
заверен у нотариуса;
заключен в письменной форме;

[2]

А где регистрируется договор купли продажи недвижимости?

Каждый договор, чтобы он в себе не содержал и для чего бы ни предназначался, имеет свой срок давности.

То же самое относится и к договору купли-продажи. И если купля-продажа какого-либо небольшого товара не требует документального оформления такой сделки, то покупка, предположим, объекта недвижимости нуждается в юридическом подтверждении факта покупки в виде составления определенного документа.

После окончания срока действия документа, он считается аннулированным и не имеет никакой юридической силы.

Воспользоваться им после того, как его давность истекла, нельзя.

Как правило, срок действия договоров купли-продажи распространяется до момента выполнения обязательств сторон, если не указано иначе. Как и в случае с любыми другими документами такого типа, сутью соглашения является тот факт, что стороны должны выполнить определенные действия — в частности, передать право собственности на недвижимость в обмен на деньги. Каковы сроки договора купли продажи недвижимости Это условие, как правило, охватывает время выполнения сторонами обязательств, если в самом документе не указано иначе.

Возможны и иные варианты — так, покупатель и продавец могут прописать точное время окончания действия документа и в том случае, если действия не были завершены, то обязательства окажутся прекращены.

Что должно быть в договоре Данные о сторонах — имена и фамилии, паспортные данные, другая личная информация. Информация о предмете— четко прописывается, о

» Договоры купли-продажи совершаются обычно при покупке значимых объектов: недвижимости, транспортных средств, крупных партий товаров.

Договор дает гарантию правомерности сделки и защищает стороны от нарушений условий, заложенных в документальной форме. Продавец по условиям имеет право получить денежные средства, в указанных в договоре валюте и способе оплаты. Покупатель может в полной мере распоряжаться объектом как своим собственным.

ДКП заключаются в письменном виде, по желанию сторон сделка может быть подтверждена нотариально. Срок действия договора купли продажи чаще всего не ограничен, то есть договор считается бессрочным.

Однако в некоторых случаях сроки могут быть указаны.

Временное ограничение имеют лишь соглашения:о найме

Это условие, как правило, охватывает время выполнения сторонами обязательств, если в самом документе не указано иначе. Возможны и иные варианты — так, покупатель и продавец могут прописать точное время окончания действия документа и в том случае, если действия не были завершены, то обязательства окажутся прекращены.

Данные о сторонах — имена и фамилии, паспортные данные, другая личная информация.
Информация о предмете— четко прописывается, о какой недвижимости идет речь, указывается адрес, площадь и другие характеристики.
Права и обязательности сторон. Они могут быть как типовыми, так и составляться в индивидуальном порядке.
Порядок расчетов. Указывается, в какой период должен быть передан объект, как и когда оплачена его стоимость.
Срок действия и срок давности договора купли продажи.

Глава 30 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РФ. КУПЛЯ-ПРОДАЖА. Адвокат по гражданским делам.

Расторгнуть соглашение и признать сделку недействительной можно в течение 1-3 лет с момента заключения. При этом процедура проводится через суд и причина должна быть достаточно веской. В некоторых случаях, подавать исковое заявление можно и позже.

По обоюдному соглашению сторон можно отказаться от процедуры только до момента регистрации прав на жилье. После уже потребуется повторно проводить процедуру купли-продажи.

Статья 309 ГК РФ указывает, что принятые должником обязательства должны выполняться в полном соответствии с нормами закона или договора. Вследствие этого между добросовестным поведением должника и неисполнением обязательства возможна промежуточная ситуация, когда кредитор исполняет обязанность с нарушением условий сделки, чем причиняет кредитору убытки.

Яркий пример такого поведения — просрочка исполнения, то есть несоблюдение оговоренных в договоре сроков. В данном случае кредитор не вправе требовать исполнения в силу положений статьи 308.3 ГК РФ, однако может, исходя из норм статьи 393 ГК РФ, потребовать возмещения причиненных недобросовестностью должника убытков.

Нормами гражданского законодательства предусматриваются:

Общие;
Специальные правовые последствия несоблюдения простой письменной формы сделки.

К специальным последствиям относится признание сделки недействительной. Такая мера применяется в отдельных, исключительных случаях.

Общие последствия: запрет во время спора ссылаться на условия и положения сделки, свидетельские показания. Данное положение имеет исключения, изложенные в положениях гражданского законодательства. Стоит отметить, что запрет на использование свидетельских показаний касается только моментов, когда речь идет о спорах в суде. В других ситуациях данная норма не действует.

Неисполнение обязательств по договору или их выполнение не в полном соответствии с условиями сделки предполагает причинение кредитору убытков. Согласно статье 15 ГК РФ, пострадавшее лицо вправе требовать полного возмещения убытков с виновного, если их размер специально не ограничен законом или соглашением между сторонами.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

При этом нормами все той же статьи 15 ГК РФ убытками признаются:

Прямой ущерб.
Упущенная выгода.

Недействительный и незаключенный договор: разница в российском праве

Под косвенными убытками (упущенной выгодой) понимаются не понесенные расходы, а доходы, которые кредитор должен был получить, если бы должник исполнил принятые на себя обязанности добросовестно. В связи с невозможностью точно определить величину упущенной выгоды (расчеты носят заведомо вероятностный характер) пункт 5 статьи 393 ГК РФ указывает, что суду в таких ситуациях надлежит не отклонять предъявленные исковые требования ввиду сомнения в их достоверности, а принять меры для определения их справедливого и разумного размера. При этом суд должен учитывать фактически принятые для получения дохода меры и сделанные с этой целью приготовления.

В пункте 3 постановления Пленума ВС РФ «О применении…» от 24.03.2016 № 7 приводится пример, касающийся подсчета упущенной выгоды. Подрядчик из-за своей недобросовестности своевременно не выполнил ремонтные работы магазина, тем самым создав препятствия для его нормальной коммерческой деятельности. Упущенная выгода заказчика в таком случае может рассчитываться исходя из величины его прибыли за аналогичный период до нарушения ответчиком условий договора. При этом заказчику надлежит привести доказательства того, что он собирался осуществлять в данном магазине именно розничную торговлю, а не продать его, к примеру, или сдать в аренду.

Привлечение к ответственности в юридической практике означает наступление для виновного лица неблагоприятных последствий. При этом следует разграничить последствия, которые наступают ввиду применения к должнику мер принудительного исполнения обязательства, и собственно ответственность за неисполнение.

Так, например, статья 396 ГК РФ указывает, что возмещение убытков (выплата неустойки за ненадлежащее исполнение) не освобождает должника от совершения предусмотренных договором обязанностей (например, по передаче вещи). Аналогичный подход предусмотрен и статьей 395 ГК РФ в отношении денежных обязательств, которая указывает, что выплата процентов за просрочку долга не освобождает от уплаты самого долга.

По нормам статьи 15 ГК РФ ответственность за неисполнение обязательства по договору в общем случае выражается в необходимости должника возместить причиненные своей недобросовестностью убытки. Однако помимо убытков, обозначенных законом или договором, речь может идти и о неустойке как виде ответственности. Подробнее о неустойке читайте в нашем отдельном обзоре.