Инвестиционные аукционы по строительству

Ищу инвестора и инвестиции в строительство и строительный бизнес.

В связи с характерной деятельностью по производству продукции капитальное строительство имеет ряд отличительных черт от других отраслей:

• строительно-монтажные управления, организации в результате деятельности выдают готовую продукцию в виде неподвижных и закрепленных на определенной территории построек;
• производственные фонды строительной организации в виде активного оборудования, инструментов и приспособлений имеет передвижной характер;
• производственный цикл занимает длительный период, от двух-трех месяцев до нескольких лет;
• глобальные объекты строительства возводятся чаще всего на открытой местности, свежем воздухе, иногда в сложном климате.

При значительном снижении объемов поступающих капитальных вкладов рекомендуется рационально расходовать уже имеющиеся ресурсы.

Инвесторов выбирают на конкурсной основе в виде торгов. На деятельность менеджеров и руководителей, принимающих решения по заключению контракта, накладываются должностные ограничения. Разрабатывается прозрачная схема, финансирующая объекты строительства, контролируемая государственными службами, владельцами предприятий, банками-кредиторами, представителями общественности. Это становится гарантийными мерами по эффективному расходованию инвестиционных финансов.

В некоторых условиях государственные инвестиции не привлекаются, по различным причинам для возведения, реконструкции строительных объектов используют вложение частного капитала. Различают четыре основные схемы участия корпоративного инвестирования:

• предпринимательская схема;
• арендная модель;
• концессионная система;
• совместная государственная и частная кооперация.

Предпринимательский инвестиционный план используется наиболее часто, является прозрачным и понятным. Возврат вложенных средств осуществляется с началом эксплуатации введенного в действие объекта в виде доходов от работы или хозяйственной деятельности объекта.

В арендной модели проектирование, разработка и финансирование осуществляются за счет корпоративного капитала частного инвестора. Построенные по такой схеме объекты арендует для своих потребностей государство, регулярно оплачивая лизинг по установленным ценам. Это выгодно пользователям ввиду фиксированных тарифов, а инвестиционные риски минимальны, благодаря твердой плате за аренду.

Концессионная схема отличается от предыдущей модели тем, что частный инвестор испытывает определенные финансовые риски. Они выражаются в непостоянном доходе, зависящем от рыночного спроса помещений. При такой схеме государством и частником устанавливаются сроки концессии, по истечении которых строение переходит в собственность государства безвозмездно.

Рассмотрением и формированием схем, по которым осуществляются инвестиции в строительстве, занимается Госстрой России. На организацию возлагаются следующие задачи:

• разработка и реализация государственных установок в области финансирования строительства, жилищно-коммунальных служб, архитектуры, формирование методов федерального управления инвестированием в современных экономических условиях;
• содействие образованию партнерских союзов, предоставление гарантий работникам инвестиционной, строительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства;
• координирование управленческой деятельности субъектов РФ в области строительства и реконструкции;
• разработка нормативных строительных документов, ГОСТов по инженерным сетям, градостроительству, проектированию, капитальному ремонту;
• формирование и решение отдельных вопросов в сфере жилищного строительства, разработка программ развития социальной области, коммунальной структуры, разработка и внедрение нормативов, по которым создается смета на строительство;
• повышение качества архитектурных и проектных решений в области градостроительства и расселения граждан с целью создания для населения полноценной среды проживания.

Квартирные аукционы: насколько выгодна покупка жилья на торгах

Финансирование этого вида строительства зависит от прогнозов специалистов на последующие периоды. Инвестиционная компания делает ставки на новые тенденции рынка офисных квадратных метров. Владельцы маленьких и средних строений и центров бизнеса испытывают давление со стороны конкурентов и готовят помещения к продаже, переставая сдавать их в аренду.

После сдачи в эксплуатацию нового строительства почти мгновенно находятся арендаторы и покупатели на офисные площади, особенно если они располагаются в центре города и в бизнес-районах. Удовлетворяя спрос, офисное строительство разворачивается в деловом центре города и в пределах удобной транспортной развязки. Последние тенденции наблюдаются и в строительстве не только центров бизнеса экономкласса, но и престижных центров класса А. Последующие годы удовлетворят самых требовательных арендаторов.

Инвестиции в строительство – это вложение средств в строящиеся или уже введённые в эксплуатацию объекты недвижимости с целью получения прибыли от изменения стоимости объекта. В первом случае мы получаем доход в обычном виде – инвестировали на этапе строительства, за это получаем свой объект дешевле, чем при покупке готового. Во втором случае это обычно доработки, отделка, повышение уровня и респектабельности, обустройство и так далее. То есть это не назвать прямыми инвестициями в строительство, но, тем не менее, с процессом постройки связано.

Подводя итог, можно сказать, что инвестиции в новое строительство – отличный выбор для тех, кто хочет получать неплохой доход и при этом готов тратить время на изучение вопроса. Главное преимущество – возможность относительно быстро освоиться и дальше уже работать по схеме. Например, последующие покупки квартир у одного и того же застройщика нередко проводятся со скидкой, а это зачастую существенные суммы. Если капитал небольшой, то можно присмотреться к коммерческой недвижимости или же обращаться в специальные фонды, где сразу несколько маленьких инвесторов будут заниматься одним крупным объектом и в итоге получат в собственность доли объекта.

Но и в настоящее время практика заключения инвестиционных контрактов с государственным либо муниципальным участием сохраняется.

Условия подобных контрактов, как правило, предусматривают передачу в государственную или муниципальную собственность части построенных площадей общего назначения (жилых, административных и т.д.) и/или различных объектов инфраструктуры – образовательных учреждений, инженерных коммуникаций и т.д.

При этом во многих случаях собственно предоставление участка под строительство инвестиционным контрактом не охватывается, а осуществляется по заключаемому отдельно договору аренды, или же на момент заключения контракта участок уже находится во владении застройщика.

В таком случае обязанности государственного или муниципального органа фактически сводятся к надлежащему исполнению функций, которые он и так обязан исполнить в силу закрепления за ним соответствующих полномочий земельным и градостроительным законодательством.

Соответственно, такой инвестиционный контракт становится похожим на договор дарения, по которому частный инвестор передает государству или муниципалитету часть площадей, не получая взамен ничего сверх того, что уполномоченные органы были обязаны сделать в силу норм закона.

Суды признают подобные инвестиционные контракты действительными в силу принципа свободы договора. Но в подобной ситуации нередко возникают вопросы налогового характера. А именно – в части отнесения стоимости переданной государству либо муниципалитету доли к обоснованным расходам при исчислении налога на прибыль.

В отличие от договоров о комплексном освоении территории, по которым обязанность передать имущество возникает в силу закона и соответствующие расходы безусловно являются обоснованными, по инвестиционным контрактам налоговые органы в ряде случаев приходят к выводу, что такие расходы должны осуществляться за счет налогооблагаемой прибыли.

Еще одним проблемным моментом исполнения подобных инвестиционных контрактов является раздел площадей построенного объекта – подписание «акта о реализации» или «акта о частичной реализации» инвестиционного контракта. Во многих случаях вопрос о разделе инвестиционного объекта разрешается в суде.

При этом спецификой инвестирования в строительство с государственным (муниципальным) участием является возможность инвесторов привлекать иных лиц в качестве соинвесторов. В свою очередь, данные соинвесторы также имеют возможность привлекать новых участников инвестиционного проекта по договорам соинвестирования.

В результате во многих случаях сформировались «цепочки» из трех-четырех, а иногда и более уровней соинвесторов. При этом соинвесторы, привлечённые первоначальным инвестором, приобретают права требования только к такому инвестору, но не к другим сторонам «первоначального» инвестиционного контракта. Соответственно, возможность получить причитающиеся площади для таких соинвесторов зависит от добросовестности и финансовой состоятельности первоначального инвестора.

В связи с этим вхождение в инвестиционные проекты подобного рода на правах соинвестора является крайне рискованным. Соинвестор рискует потерять все вложенное в случае банкротства первоначального инвестора или срыва реализации инвестиционного проекта по иным причинам.

К заключенным до 1 января 2011г. инвестиционным контрактам применяются специальные правила, касающиеся:

• возникновения общей долевой собственности сторон такого контракта на созданное в ходе его реализации имущество.
• расторжения инвестиционного контракта по инициативе публичного субъекта.

При регистрации права собственности необходимо предъявить подписанный сторонами инвестиционного договора документ (акт о результатах инвестиционной деятельности), подтверждающий исполнение ими обязательств по данному договору. Регистрация права собственности осуществляется в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим актом.

В случае, если акт не будет подписан в добровольном порядке, распределение площадей осуществляется судом. Судебное решение при этом заменяет собой подписание акта между сторонами и является основанием для государственной регистрации права собственности.

Такие контракты могут быть расторгнуты во внесудебном порядке в случае если:

• строительство не завершено в срок, предусмотренный договором или, если в договоре такой срок не указан, до истечения срока разрешения на строительство и строительная готовность объекта, на момент окончания такого срока составляет менее 40%.
• договором не предусмотрен срок окончания строительства и по истечении 5 лет со дня заключения такого договора разрешение на строительство отсутствует.
• при невозможности исполнения обязательств по осуществлению строительства в связи с невозможностью предоставления земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, а также в связи с наличием обременений земельного участка или расположенного на нем объекта недвижимого имущества правами третьих лиц, препятствующих строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества.

Кроме того, возможно обращение Правительства г. Москвы в суд с иском о расторжении инвестиционного контракта по иным основаниям, следующим из законодательства или предусмотренным самим контрактом.

В таких случаях защита прав застройщика возможна путем:

• оспаривания неправомерных действий органов власти по расторжению инвестиционного контракта.
• оформления права собственности на построенный к моменту расторжения инвестиционного контракта объект незавершенного строительства Второй вариант возможен, если были начаты строительные работы и построен, как минимум, фундамент.

При оспаривании правомерности расторжения инвестиционного контракта необходимо доказать, что несоблюдение его условий произошло по независящим от инвестора причинам, при отсутствии его вины.

К примеру — разрешение на строительство не получено или строительные работы не завершены в срок по причинам, связанным с неисполнением государственными органами Москвы своих обязанностей, предусмотренных положениями инвестиционного контракта или действующим законодательством. В таком случае необходимо проанализировать действия сторон инвестиционного контракта в течение всего срока его действия, доказать в суде, что инвестором предприняты все необходимые с его стороны действия по надлежащему исполнению инвестиционного контракта, обосновать, какие именно действия государственных органов привели к затягиванию сроков проектирования и строительства.

В настоящее время судебная практика по подобным спорам складывается в пользу инвестора. Арбитражные суды зачастую расценивают действия по досрочному расторжению договоров аренды как злоупотребление правом со стороны государственных органов.

Это история шестилетнего опыта со стороны поставщиков, заказчиков, специализированной организации и проведения обучений.
В тендерах и гос. закупках так или иначе могут участвовать все без исключения. Через месяц-два-три участия все сталкиваются всего с двумя проблемами это поиск выгодных тендеров и собственно деньги оборотный капитал.
Умение искать людям деньги привлекать инвесторов и вообще разговаривать с инвестором для многих это огромная проблема. Для нас это тоже была когда-то проблема пока мы просто не стали говорить людям, что мы занимаемся торгами, мы выигрываем тендер, вот выигранный тендер, вот исполненный, вот цена по которой мы покупаем и все это открыто публикуется на официальном сайте, мы раскрываем всю свою финансовую отчетность, все свои успехи и неудачи в том числе, и, вот Вы можете заработать столько-то.
Мы начали анализировать и считать сколько и какие банки дают инвестиции, где и какие риски и поняли, что там под 120 процентов годовых люди привлекают деньги в очень рискованные проекты, а у нас проект очень типичный, максимально безопасный и прозрачный. Потому что основной контрагент — это государство, которое нам заплатит, может с задержкой, но все равно заплатит и у нас есть понятная доходность, которую мы зарабатываем. Когда мы начали обращаться к людям, к рынку, рассказывать более публично нашу информацию, раскрывать чем мы занимаемся и люди к нам потянулись.

Бывают и такие ситуации, когда гос. Учреждение, хочет купить матрас, допустим за 5000 рублей, но мы понимаем, что он стоит 6000 рублей.

Как найти инвестора в строительство?

У нас цель стоит помочь тысячам инвесторов создать пассивный доход в один миллион рублей в месяц. Когда ты выходишь на определенный уровень жизни и пассивного дохода, и тебе не нужно ради денег ходить на работу, чем-то заниматься. Ты начинаешь выходить на другой уровень осознания. И ты начинаешь искать, видеть мир совсем по-другому и делать что-то для других людей, для общества. Потому что правильно сказано: «сидеть просто вот так вот на деньгах» – это, ну, месяц, два и потом становится не интересно, хочется что-то создавать.
Люди, которые в Москве особенно, вкладывают в коммерческую недвижимость, они не для того, чтобы заработать, а для того, чтобы сохранить их вкладывают. И реально это так. Люди вкладывают деньги, потому что они у них есть, и они боятся, что инфляция их съест, а недвижимость — сохранит. Так или иначе она в условиях индексации растет. И мы, когда говорим — у нас есть такие-то процентные ставки, то начинаем с 16%. И добавляем — а вот на длительный срок – 24. И эти люди радуются, они уже представляют, куда их снова вложат и как вырастет доходность с этих вложенных денег. И вот это реально это так работает.

По словам Наталии Лисюковой, сегодня, согласно поправкам в Земельный Кодекс РФ, а также Закону города Москвы «О землепользовании в городе Москве», земельные участки могут предоставляться инвестору без проведения торгов.

«Так, согласно Земельному Кодексу РФ и Закону города Москвы № 48, предоставление земельного участка инвестору без торгов возможно для реализации масштабных инвестиционных проектов (МаИП), которые направлены на развитие городских программ, к примеру, таких, как «Жилище», «Градостроительная политика», «Развитие транспортной системы» и др.», — рассказала Наталия Лисюкова.

По ее словам, к подобным масштабным проектам в Москве можно отнести программу строительства транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), которая на сегодняшний день является одной из приоритетных в столице. «Мы знаем, что программа строительства ТПУ — это не только объекты транспорта. Это масштабные проекты, включающие в себя и строительство жилья, необходимых социальных объектов, объектов торговли и др.», — подчеркнула начальник Управления.

Стоит отметить, что порядок присвоения проекту статуса масштабного инвестпроекта определяется распоряжением Мэра Москвы от 17 июня 2015 № 480-РМ, которым руководствуется Градостроительная земельная комиссия (ГЗК) при рассмотрении заявок, поступивших от инвесторов. «ГЗК принимает решение, соответствует ли предлагаемый к строительству объект, указанный в заявке инвестора, статусу масштабного, а также о целесообразности внеконкурсного предоставления соответствующего земельного участка», — отметила Наталия Лисюкова. В случае положительного решения ГЗК, Департаментом имущества города Москвы осуществляется процедура предоставления земли (кадастрирование, постановка на учёт, подписание договора).

Кроме того, теперь бесконкурсное предоставление земельного участка может однократно осуществляться под объекты незавершенного строительства, по которым земельно-правовые отношения в настоящее время прекращены в связи с истечением срока пользования участком. «Собственники таких объектов незавершенного строительства могут единожды получить земельный участок в аренду на срок до трех лет. Это делается, чтобы дать возможность инвестору ввести объект в эксплуатацию», — подчеркнула Наталия Лисюкова.

Также на получение земельных участков без торгов могут претендовать инвесторы, которые строят социальные объекты. «Такие обращения уже есть. Это, в том числе, «старые» инвестиционные контракты, которые не были реализованы раньше ввиду не оформленных своевременно земельно-правовых отношений. Не так давно было принято решение по земельному участку на Проспекте Мира, вл. 8. Это Фонд Святослава Федорова, которому будет предоставлен земельный участок для строительства медицинского центра», — рассказала начальник Управления.

По словам Наталии Лисюковой, так в случае, если инвестор строит жилье, но земельный участок предоставленный под строительство объекта не позволяет ему разместить, к примеру, полноценную школу, он также может обратиться в адрес города и получить дополнительный участок в рамках МаИП. «Под жилье участки в настоящее время предоставляются только в границах проекта планировки ТПУ, когда идет комплексная застройка, предусматривающая и жилье, и транспорт, и социальную инфраструктуру. И предоставление таких участков в настоящее время осуществляется «операторам» ТПУ (АО «Мосинжпроект», АО «Московская кольцевая железная дорога»), а они уже привлекают инвестирование на реализацию проектов», — подчеркнула она.

При этом основным механизмом предоставления земельных участков остается проведение торгов, отметила начальник Управления, но и в этой процедуре новшества. «В процедуре торгов также есть некоторые изменения. Теперь любое физическое или юридическое лицо может подать заявку на выставление приглянувшегося земельного участка под строительство на торги. Для этого инвестор за свой счет должен подготовить необходимый пакет документов и обратиться в Департамент городского имущества города Москвы, для дальнейшего принятия решения о пригодности земельного участка для строительства и выставления выбранного участка на торги», — рассказала Наталия Лисюкова.

• • Новости
  • Пресс-релизы
• • Фотоленты
  • Статьи
• • Интервью
  • Инфографика
• • Фотогалерея
  • Видеогалерея
• • Пресс-служба

• Тип рейтинга Рейтинг
• АКРА ААА (ru)
• Fitch BBB
• Moody’s Baa3
• Эксперт РА ruAAA

105,72 млрд руб. уставной капитал АО «ДОМ.РФ» 100% акций принадлежит государству

Тендеры на строительство недвижимости

• Как открыть свое дело
• Как заработать денег, сидя дома
• Как открыть свой бизнес с нуля

• Каким бизнесом заняться
• Бизнес-идеи для малого бизнеса
• Как открыть ИП

На аукционах можно приобрести квартиру и любую другую недвижимость, машину, землю, спецтехнику и еще много ликвидных объектов. На словах всё просто, а на деле нужно учитывать массу тонкостей.

Если вы хотите больше узнать о заработке на аукционах, а также о том, как найти инвестора для торгов и на каких условиях лучше с ним сотрудничать, то начните со знакомства с формулой Доктора Ватсона.

Она позволяет выйти на доход от 100 000₽ без крупного первоначального капитала и без специального образования, самостоятельно выступая в роли инвестора или привлекая сторонний капитал.

В интернете активно обсуждают тему торгов, однако отрывки теории сложно систематизировать и, тем более, невозможно использовать в качестве руководства к действию…

Приходите на наш бесплатный мастер-класс, где мы рассказываем о том, как заработать, инвестируя в торги, и найти инвестора с помощью 7 шагов методики Шерлока Холмса и формулы Доктора Ватсона.

Если вы хотите получить только реальный опыт и знания практиков, запишитесь на онлайн-встречу в форме ниже.

Интересно?

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Бытовые услуги • Телекоммуникационные компании • Доставка готовых блюд • Организация и проведение праздников • Ремонт мобильных устройств • Ателье швейные • Химчистки одежды • Сервисные центры • Фотоуслуги • Праздничные агентства