Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Практика дарения недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В гражданском праве под договором дарения недвижимости подразумевается сделка, по которой одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество в собственность либо право требования такого имущества у третьего лица.
Главной особенностью договора является его безвозмездный характер. Безвозмездность означает, что даритель не должен получать встречного имущественного предложения от одаряемого. В противном случае, такая сделка не может быть признана дарением и к ней применяются правила Гражданского кодекса РФ о притворной сделке, которая была совершена с целью скрыть другую сделку.
Сам признак безвозмездности означает, что обязанность по передаче недвижимого имущества имеются только у дарителя, в отличие от одаряемого, который, в свою очередь, обладает только правом принятия дара либо правом отказа от него. При этом важно понимать, что одаряемый не освобожден от обязанностей в общем смысле, например, на него также может распространяться обязанность использования имущества в общеполезных целях, в соответствии с его назначением.
Интересен вопрос налогообложения недвижимости при дарении. Согласно нормам Налогового кодекса РФ, для исчисления налога на доходы физических лиц принимаются во внимание все доходы, полученные как в денежной, так и в натуральной форме. Дарение недвижимого имущества относится к таким доходам и, соответственно, подлежит налогообложению. Так, резиденты РФ должны уплатить в пользу государства 13% от рыночной стоимости недвижимости, а нерезиденты – 30%.
Однако, из этого правила есть исключения: если стороны договора находятся в близком родстве, то доходы, полученные в связи с дарением недвижимого имущества, не буду облагаться налогом. Близкими родственниками, в соответствии с положениями Семейного кодекса РФ, признаются: супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья, сестры, в том числе усыновленные дети, а также неполнородные, то есть имеющие общими только отца или мать.
Судебная практика по договору дарения
Исходя из определения договора дарения недвижимости, сторонами сделки являются даритель и одаряемый. Несмотря на то, что договор дарения – это одностороннее соглашение, законодателем не запрещена множественность лиц на стороне дарителя, если предмет договора принадлежит им на праве совместной собственности. Множественность лиц также возможна и на стороне одаряемого, если недвижимость поступает в общую долевую или совместную собственность.
Как правило, даритель лично передает недвижимое имущество одаряемому, а одаряемый принимает его. Однако, существует возможность осуществления дарения посредством доверенного лица. Заключение договора дарения недвижимого имущества по доверенности имеет свои тонкости. Во-первых, в доверенности должен быть описан предмет дарения. Во-вторых, доверенность должна содержать все необходимые сведения об одаряемом.
Если такие юридические нюансы не будут соблюдены, то доверенность будет признана недействительной, соответственно, дарение, оформленное на основании такой доверенности, также будет признано недействительным.
Итак, при составлении договора дарения недвижимости необходимо указать:
- Все необходимые данные о дарителе и одаряемом (ФИО, адрес прописки, паспортные данные).
- Сведения о предмете договора – недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь, инвентарный номер и другие).
- Правоустанавливающие документы дарителя на недвижимое имущество (договор купли-продажи, договор дарения, завещание, договор приватизации и другие).
- Все данные о доверенности, если дарение осуществляется через доверенное лицо (реестровый номер доверенности, дата и место выдачи).
Договор дарения недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме. Обязательное нотариальное удостоверение договора законом не предусмотрено, стороны вправе произвести его по собственному желанию.
Нотариальное удостоверение предоставляет следующие преимущества:
- Стороны получают гарантированную защиту своих интересов.
- При утрате договора любая сторона имеет право через нотариуса восстановить документ, который будет иметь равную юридическую силу с изначальным договором.
Следует отметить, что с 02.06.2016 г. любая сделка по отчуждению имущества, которое принадлежит двум и более собственникам, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, если объект договора дарения недвижимости находится в долевой собственности, то такой договор должен быть нотариально удостоверен.
Дарение недвижимости осуществляется по договору дарения в порядке, установленном гражданским законодательством. В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Кроме того, федеральным законодательством установлено, что юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ЕГРП.
Отсюда следует, что государственная пошлина при дарении недвижимого имущества должна быть уплачена дважды: за регистрацию договора дарения и за регистрацию перехода права собственности на имущество.
Важной особенностью дарения является то, что госпошлина при регистрации договора взимается с обеих сторон. Согласно нормам Налогового кодекса РФ, размер пошлины для физических лиц составляет 2000 рублей. Государственная пошлина за регистрацию права собственности на недвижимое имущество подлежит уплате исключительно одаряемым.
После того, как договор дарения будет зарегистрирован, даритель прекращает свое право собственности на недвижимость, а одаряемый приобретает статус собственника имущества.
Несмотря на безвозмездность и добровольность дарения недвижимости, гражданское законодательство запрещает возможность дарения в некоторых случаях:
- Запрещается дарение малолетними, а также недееспособными лицами от их имени.
- Запрещается дарение в отношении работников медицинских, образовательных учреждений и иных организаций, которые оказывают подобные услуги, теми лицами, которые непосредственно находятся в данном учреждении на лечении, обучении, воспитании.
- Запрещено дарение в отношении государственных и муниципальных служащих РФ.
- Запрещены сделки дарения между коммерческими организациями.
Помимо запрещения дарения, Гражданским кодексом предусмотрено ограничение дарения. Так дарение недвижимости может быть ограничено в следующих случаях:
- Если недвижимость принадлежит юридическом лицу на ограниченном вещном праве, то дар может быть совершен только с согласия собственника недвижимости.
- Если недвижимость находится в общей совместной собственности нескольких лиц (без возможности выдела доли в натуре), то дарение может быть осуществлено только с согласия всех собственников.
Договор дарения недвижимости не носит обязательного характера, поэтому даритель вправе отказаться от исполнения соглашения. Отказ от исполнения возможен в случае ухудшения имущественного положения либо состояния здоровья дарителя, а также в связи с утратой права собственности на недвижимость. Еще одним случаем отказа является неправомерные действия одаряемого в отношении дарителя либо в отношении его членов семьи или близких родственников.
Одаряемый вправе отказаться от дара в любой момент до фактической передачи ему недвижимого имущества. При этом, если договор дарения недвижимости уже прошел процедуру государственной регистрации, то отказ от принятия недвижимого имущества также регистрируется.
Подводные камни и риски при покупке квартиры по договору дарения
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Вопросы и ответы юристов
Большинство из рисков покупки квартиры по договору дарения связаны именно с признанием договора дарения недействительным. При совершении сделки по договору дарения согласно российскому законодательству, они делятся на оспоримые и ничтожные.
Существенная разница заключается в том, что оспоримая сделка дарения между предыдущими собственниками подлежит признанию в суде, признание же сделки ничтожной возможно и вне судебного разбирательства.
Тем, кто покупает или уже купил квартиру следует знать, что само по себе признание сделки недействительной не означает, что новый собственник лишится своего имущества. В каждом случае такого признания ситуацию следует рассматривать индивидуально и более детально.
Однако, признание сделки недействительной инициирует процесс устранения последствий признания такой сделки, которое возможно только в суде и вот здесь уже разбирательства напрямую будут касаться и покупателя.
Признание сделки недействительной прежде всего может быть основано на:
- Нарушении условий запрета дарения, устанавливаемых статьей 575 ГК РФ;
- Нарушении условий по ограничению дарения, устанавливаемых статьей 576 ГК РФ;
Вторая группа ситуаций, которые являются рисками покупки квартиры по договору дарения это ситуации, когда покупатель может быть втянутым в разбирательство между продавцом квартиры и её дарителем в случае, если договор дарения будет расторгнут.
Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!
Для покупателя квартиры знать обстоятельства, которые могут возникнуть между дарителем и одаряемым особенно важно.
Ведь если условия по признанию недействительности сделки, связаны с формальными основаниями и с личностью дарителя и одаряемого и проверяются органом, осуществляющим государственную регистрацию права собственности, в виде проверки необходимых к предоставлению на регистрацию документов.
То расторжение сделки, это и есть те самые подводные камни сделки, потому что зависит расторжение от текста составленного договора и от взаимоотношений одаряемого и дарителя, и воли последнего.
ГК РФ предусматривает четыре основания для расторжения договора дарения дарителем:
- Уже зарегистрировав на себя квартиру продавец, то есть одаряемый, совершил покушение на жизнь самого дарителя или его близких родственников или умышленно причинил дарителю какие-либо телесные повреждения.
- Одаряемый обращался с подаренным ему имуществом таким образом, что создавал условия его безвозвратной потери, хотя оно при этом представляет для дарителя большую неимущественную ценность.
- Если дарственной предусмотрено и закреплено право дарителя вернуть квартиру в единоличную собственность в случае если он переживет одаряемого.
- Если после совершения сделки материальное, имущественное, семейное положение или состояние здоровья дарителя существенным образом ухудшатся спустя какое-то время, то даритель также имеет право инициировать расторжение договора и вернуть себе подаренную квартиру.
Договор дарения квартиры содержит риски для покупателя решившегося на покупку жилья, полученного на основе дарственной (в дар). Рассмотрим какие опасности и подводные камни ждут незадачливого приобретателя квадратных метров.
Использование при оформлении покупки жилья процедуры дарения относится к числу рискованных, причем недостаточный уровень защиты в таком случае имеют обе стороны сделки.
Практика показывает, что даже в судебном порядке оспорить в дальнейшем сделку или ее отдельные решения оказывается невозможно.
В первую очередь риски ложатся на продавца, но и приобретатель может столкнуться с определенными сложностями.
Соглашение о дарении имеет несколько существенных преимуществ по отношению к договору купли-продажи или составлению завещательного акта. Плюсы договора дарения:
- Дарение приобретает законный характер и правовой статус только тогда, когда произойдет передача жилого помещения, а не в момент регистрации в ФРС, как соглашение купли-продажи. Иначе говоря, одариваемое лицо становится собственником квартиры с момента подписания документа о дарении.
- В некоторых спорных ситуациях соглашение о дарении может стать выходом. Например, если квартира находится в долевой собственности, а один из владельцев не желает продавать свою долю. Тогда остальные собственники могут передать имущество другому человеку посредством процедуры дарения.
- Имущество, которое передано в дар, не может являться общей собственностью супругов.
Можно ли оспорить дарственную на квартиру
Подводные камни при покупке квартиры по договору дарения могут стать существенным условием, чтобы отказаться от такой сделки. Дело в том, что дарение обладает не только преимуществами. Минусы договора дарения:
- Безвозмездность соглашения о дарении.
Стоит учесть, что покупка подаренной квартиры связана с определенными рисками. Дело в том, что даритель может через суд отменить дарственную, невольной жертвой чего может оказаться человек, который приобрел жилплощадь у одаряемого. Но и такие сделки также проворачиваются.
Для этого потребуются следующие документы:
- Договор купли-продажи квартиры.
- Документ, подтверждающий право собственности на объект сделки.
В данном случае, одаряемый получает данный документ, когда сделка регистрируется в Росреестре.
Реализовать сделку очень легко. Для этого нужно сделать следующее:
- Собрать все необходимые документы, которые перечислены выше.
- Зарегистрировать соглашение в кадастровой палате.
- Узнать возможные риски при покупке недвижимости вы можете на видео ниже: Покупка квартиры по договору дарения имеет массу подводных камней, но иногда это становится единственным доступным выходом.
- В частности, сотрудникам этого органа нужно будет предоставить договор дарения, квитанцию об оплате государственной пошлины, кадастровый паспорт на указанное жилье и ряд дополнительных бумаг.
- В качестве документа, подтверждающего права собственности, предоставляется соответствующее свидетельство, и только после окончания регистрационных процедур одариваемого можно назвать полноправным собственником данного имущества, который может самостоятельно распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, то есть дарить ее, обменивать или продавать.
Многие считают, что с момента дарения должно пройти более 3 лет для того, чтобы у одаряемого появилась возможность продать собственное имущество, но на практике это далеко не так, так как в законодательстве какие-либо подобные требования отсутствуют. Вовсе не обязательно для продажи новоприобретенного имущества выжидать какой-то определенный промежуток времени, поэтому оформить его продажу можно уже сразу после того, как было оформлено свидетельство о праве собственности.
Единственный нюанс, в связи с которым рекомендуется не продавать указанное имущество в первые три года, заключается в том, что в данном случае придется выплачивать дополнительные налоги, которые будут зависеть от стоимости продаваемого имущества.
ГК РФ предусматривает четыре основания для расторжения договора дарения дарителем:
- Уже зарегистрировав на себя квартиру продавец, то есть одаряемый, совершил покушение на жизнь самого дарителя или его близких родственников или умышленно причинил дарителю какие-либо телесные повреждения.
- Одаряемый обращался с подаренным ему имуществом таким образом, что создавал условия его безвозвратной потери, хотя оно при этом представляет для дарителя большую неимущественную ценность.
- Если дарственной предусмотрено и закреплено право дарителя вернуть квартиру в единоличную собственность в случае если он переживет одаряемого.
- Если после совершения сделки материальное, имущественное, семейное положение или состояние здоровья дарителя существенным образом ухудшатся спустя какое-то время, то даритель также имеет право инициировать расторжение договора и вернуть себе подаренную квартиру.
Сомнения при покупке квартиры естественны для любого приобретателя имущества, особенно после прочтения вышеперечисленных рисков и как показано не все они регламентируются соблюдением продавца закона.
В ситуации, когда намерение приобрести недвижимость больше чем обозначенные риски необходимо предпринять все возможные действия для того, чтобы обезопасить себя и совершаемую сделку и минимизировать возможные потери.
Оптимальным вариантом является также и то, чтобы на дату обращения в Регистрационную палату нынешний собственник квартиры также был снят с регистрационного учета, но в этом случае, как вариант, в договоре купли-продажи может быть указана обязанность собственника сняться с регистрационного учета до установленного договором срока.
Кроме того, желательно также чтобы собственник также предоставил вам выписку из домовой книги, чтобы убедиться в том, что кроме собственника и, возможно, супруга собственника, в квартире не зарегистрированы иные лица.
Также рекомендую выяснить на каком основании было приобретено право собственности на квартиру лицом, которое данную квартиру подарило нынешнему собственнику.
Сделать это необходимо для того, чтобы выяснить не была ли квартира ранее приватизирована и не зарегистрировано ли в квартире лицо, которое отказалось принимать участие в приватизации.
Если квартира действительно была приватизирована и в квартире зарегистрировано лицо, отказавшееся принимать участие в приватизации, то имейте в виду, что выселение указанного лица (без его на то согласия) невозможно.
Еще 1 аспект- потребуйте также предоставления вам документа, подтверждающего отсутствие задолженности по коммунальным услугам.
Ocпopить дoгoвop дapeния нeдвижимocти мoжeт кaк caм дapитeль, тaк и eгo близкиe poдcтвeнники и дpyгиe зaинтepecoвaнныe лицa.
Boзмoжнo ли дapитeлю oтoзвaть дapcтвeннyю нa дoм? Boзмoжнo вo вcex cлyчaяx, пepeчиcлeнныx вышe, или ecли oн дoкaжeт, чтo в мoмeнт cдeлки нaxoдилcя пoд пcиxoлoгичecким дaвлeниeм либo нe oтвeчaл зa cвoи дeйcтвия: нaпpимep, был пьяным.
Poдcтвeнники или дpyгиe зaинтepecoвaнныe лицa мoгyт тoжe иницииpoвaть oтмeнy дoкyмeнтa, ecли дapитeль нeдeecпocoбeн. Moжнo ли ocпopить дoгoвop дapeния пocлe cмepти дapитeля? Moжнo — зa ocпapивaниeм в cyдeбныe opгaны oбычнo oбpaщaютcя poдcтвeнники.
Когда дарственная бесполезна
Ocпapивaeтcя или нeт дapcтвeннaя, peшaeт cyд. Чтoбы oтмeнить cдeлкy, y вac дoлжны быть вecкиe ocнoвaния — любoe из пepeчиcлeнныx нижe. Пoмимo ocнoвaний, нyжны дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo cдeлкa нeзaкoннa, a дapитeль либo poдcтвeнник имeeт вce ocнoвaния oтмeнить ee.
Taкaя cитyaция мoжeт пpoизoйти в тpex cлyчaяx.
❗ Пpaвo дapитeля нa oбъeкт былo cпopным. Нaпpимep, дapитeль нe вcтyпил в пpaвo coбcтвeннocти пocлe пoдпиcaния дoгoвopa-пpoдaжи, a cpaзy oфopмил дapcтвeннyю нa oбъeкт. Или нa мoмeнт пoдпиcaния дapcтвeннoй был дeйcтвитeлeн cyдeбный aкт o пpизнaнии нeдeйcтвитeльным ocнoвaния вoзникнoвeния пpaвa coбcтвeннocти — нaпpимep, o пpизнaнии нeдeйcтвитeльным зaвeщaния или дoгoвopa кyпли-пpoдaжи.
❗❗ Дapитeль нe пoлyчил coглacиe cyпpyгa. B cлyчae, ecли coбcтвeнник дapит имyщecтвo, пpиoбpeтeннoe в бpaкe, oн дoлжeн пoлyчить coглacиe cyпpyгa нa cдeлкy. Ecли coглacия нeт — этo ocнoвaниe для ocпapивaния дoгoвopa дapeния.
❗❗❗ Oдин из coбcтвeнникoв нe был coглaceн co cдeлкoй. Ecли oдapяeмый изнaчaльнo знaл o нapyшeнии зaкoнa — нaпpимep, o тoм, чтo cyпpyг дapитeля нe дaл paзpeшeниe нa cдeлкy — мoжнo пpизнaть ee ничтoжнoй и вepнyть пpaвo coбcтвeннocти нa имyщecтвo.
Этo — oднa из caмыx cпopныx пpичин ocпapивaния дoгoвopa дapeния. Пo зaкoнy, cдeлкy мoжнo oтмeнить, ecли ee ycлoвия нeвыгoдны для дapитeля — нaпpимep, ecли пoдapeннaя нeдвижимocть являeтcя eдинcтвeнным жильeм для нeгo.
Mнoгиe cчитaют, чтo cдeлкy нeльзя ocпopить, ecли дoгoвop дapeния был нoтapиaльнo зaвepeн, тo ecть дapитeлю paccкaзaли o вcex пocлeдcтвияx eгo пocтyпкa. Этo нe тaк — дoгoвop дapeния мoжнo ocпopить в cyдe.
Этo — нeмнoгo paзныe ocнoвaния.
Пpи ввeдeнии в зaблyждeниe дapитeль нe пoнимaeт дo кoнцa пocлeдcтвий cвoeгo пocтyпкa. Нaпpимep, oдapяeмый нaмepeннo или нeнaмepeннo пpeдocтaвил дapитeлю нeвepнyю инфopмaцию — paccкaзaл o тoм, чтo пocлeдний cмoжeт пpoживaть в нeдвижимocти дo кoнцa жизни или o тoм, чтo пpaвo coбcтвeннocти нa жильe пepeйдeт к oдapяeмoмy тoлькo пocлe cмepти дapитeля. B этoм cлyчae, чтoбы ocнoвaниe ocпapивaния дoгoвopa дapeния былo вecким, нyжнo пpeдocтaвить cepьeзныe дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo дapитeль был ввeдeн в зaблyждeниe.
Пpи oбмaнe oдapяeмый нaмepeннo пpeдocтaвляeт дapитeлю нeвepнyю инфopмaцию или oбeщaeт взaмeн кaкyю-тo ycлyгy, ycлoвия oкaзaния кoтopoй нe пpoпиcaны в дoгoвope, a зaтeм нe выпoлняeт ee. Этo нaзывaeтcя мoшeнничecтвoм. Нaпpимep, ecли знaкoмый дapитeля пooбeщaeт eмy пoдapить зeмeльный yчacтoк плoщaдью 5 гa, a взaмeн пpocит oфopмить дapcтвeннyю нa квapтиpy, нo пocлe пoдпиcaния дoгoвopa нe иcпoлняeт oбeщaния, cдeлкy пpизнaют нeзaкoннoй. Дoпoлнитeльнaя пpичинa ничтoжнocти cдeлки в cлyчae, пpивeдeннoм в пpимep — пoдмeнa дoгoвopa oбмeнa дoгoвopoм дapeния.
Как правильно дарить имущество?
Как правильно оформить дарственную на квартиру родственнику? Сам договор дарения можно заказать у квалифицированных юристов, либо у нотариуса.
Дарственная может быть оформлена без нотариуса, от этого ее юридическая сила не утрачивается. Но этот договор будет признан ничтожным без его официальной регистрации в Росреестре. На это сторона отводится 1 год, в противном случае дарственную аннулируют.
Если даритель умрет, так и не успев зарегистрировать дарственную в Росреестре, то она не будет учитываться при распределении наследства. Такой договор не приравнивается к завещанию.
К услугам нотариуса стороны обычно прибегают при наличии сомнений в том, что родственники не захотят оспорить договор дарения. Нотариус сможет подтвердить в суде, что даритель отдавал себе отчет в своих действиях, не имело место давление и шантаж со стороны получателя квартиры.
Договор дарения имеет свои преимущества и недостатки, поэтому перед тем как решиться на заключение подобной сделки стоит все внимательно проанализировать и взвесить.
Дарственная на квартиру представляет собой наиболее простой и выгодный способ передачи права собственности на недвижимость в пользу другого лица. Именно это является ее ключевым преимуществом.
Не лишена дарственная и недостатков. Можно выделить следующие минусы дарственной квартиру, в их числе:
- Дарственную можно оспорить, в этом ее отличие от договора купли-продажи. Причем сделать это могут не только участники сделки, но и третьи лица (обычно недовольные родственники). Хотя и редко, но дарственную могут признать недействительной по следующим причинам: если сделку оформил социально незащищенный родственник, ухудшив тем самым свои жилищные условия; дарственную написал престарелый родственник или имеющий психические нарушения; сделка оформлена под влиянием шантажа или давления на дарителя.
- Налогообложение сделки между посторонними лицами и дальними родственниками. Получатель квартиры оплачивает в бюджет 13% от ее стоимости, что весьма ощутимая сумма. Поэтому стороны зачастую предпочитают оформить мнимые сделки купли-продажи, при которых даритель платит НДФЛ с суммы продажи свыше 1 млн.руб. (именно таков сегодня размер имущественного вычета).
- Даритель не может указать особые условия передаваемого в дар имущества. Дарственная признается безусловной сделкой и при ее заключении все права на квартиру переходят к получателю. Он может продать ее, сдавать в аренду или передарить по своему усмотрению.
Таким образом, договор дарения приобрел широкую распространенность среди сделок, предполагающих передачу прав собственности на недвижимость в пользу другого лица. Это обусловлено присущими ей преимуществами. Наиболее популярной является дарственная на квартиру между близкими родственниками, плюсы оформления такого договора для них очевидны. Остальные категории предпочитают оформлять договора купли-продажи, а не передавать квартиру по дарственной, что обусловлено невыгодным налогообложением для них.
Видео: Плюсы и минусы оформления договора дарения в сравнении с завещанием.
Бумага, фиксирующая имущество для дальнейшей передачи и условия, на которых эта передача будет осуществляться, носит название договор дарения недвижимости. Преимущество данной бумаги в том, что одариваемый человек может распоряжаться своим имуществом так, как захочет.
Таким образом, собственник, подаривший имущество, не вправе устанавливать рамки на его использование. Он не способен запретить его продавать и менять, прописывать там близких родственников, сдавать его в аренду и совершать другие действия, предусмотренные законом.
Рассмотрим бумаги, которые собираются для дарственных:
- Гражданский паспорт.
- Договор. Дарственные оформляются по 2 шутки. Одна отдается собственнику, а вторая – одариваемому. Также предоставляется копия соглашения, которая подшивается к делу.
- Свидетельство о праве собственности.
- Выписка из домовой книги. В ней указывается количество граждан, зарегистрированных в данном имуществе.
- При наличии недвижимости, нажитой в браке, следует взять у супруга согласие. Помните, что если имеется несколько собственников, то требуется несколько разрешений.
- Бумаги из БТИ. К ним следует отнести справку о проведенной инвентаризации и кадастровый паспорт.
- Оформленная заявка о передаче собственности. Собственником оформляется бумага о переходе права владения имуществом. Также лицо, получающее в дар, оформляет право принятия имущества в собственность.
- Квитанция из банка о выплате госпошлины.
- Оформленная доверенность. Она требуется тогда, когда бумаги подписываются доверенным лицом.
- Разрешение из органов опеки и попечительства.
Оформление дарственной требует соблюдения ряда правил:
- договор должен быть подготовлен в трёх экземплярах письменно. Исключение составляют сделки со стоимостью дара до 3 тыс. рублей, которые могут быть оформлены устно;
- образец должен содержать: персональные данные контрагентов, информацию, чётко описывающую предмет, его стоимость, дату, подпись сторон, основные и дополнительные условия, момент передачи права собственности, правоустанавливающие документы. Если в сделке участвует квартира, частный дом, земельный участок необходимо указать кадастровые данные;
- во время оформления должны присутствовать все стороны договора дарения или их представители, действующие на основании нотариально заверенной доверенности;
- соглашение не требует заверения нотариуса — сделать это можно добровольно.
Смена собственника должна быть зарегистрирована в Росреестре. Основанием для обновления данных является заявление сторон и подписанная дарственная.
Согласно ст. 574 ГК РФ смена права собственности должна быть зарегистрирована в Росреестре. Сделать это можно несколькими способами:
- обратившись в любое представительство регистратора;
- посетив офис многофункционального центра;
- оформив сделку у нотариуса.
В первых двух случаях проверка, регистрация документов займёт до 10 рабочих дней. Если при оформлении договора участвует нотариус, он самостоятельно передаёт документы регистратору, а время их рассмотрения сокращается до 4 суток.
Дарственная на недвижимость может быть оформлена в несколько этапов:
- Договор составляется с соблюдением всех установленных законом правил.
- Обе стороны подписывают бумаги.
- Оформляется право собственности на подаренную квартиру.
- Оплачиваются налоговые выплаты: 13% от общей стоимости недвижимости.
- Обязательно в бумаге фиксируются личные данные участников: ФИО, паспортные данные, место проживания.
- Также записывается предмет договора. В нем фиксируются сведения о недвижимости: площадь, этажность, адрес, сведения из госрегистрационного органа.
- Далее фиксируется дата передачи всех видов имущества. Обычно она указывается тогда, когда имущество не было передано в момент оформления договора.
- В конце документ заверяется подписями обеих сторон. При их отсутствии документ считается недействительным.
В отличие от большинства гражданско-правовых договоров сделка дарения, по закону, может быть отменена по воле одной из сторон. Ст. 578 ГК РФ предоставляет дарителю (а в некоторых случаях — его прямым наследникам) право отменить дарение после его фактического исполнения. Таким образом, указанная норма позволяет дарителю возможность лишить одаряемого права собственности на недвижимость и аннулировать уже исполненную сделку.
Как было указано выше передача в квартиры в безвозмездный дар, это гражданский договор, который может быть аннулирован, или признан незаконным. В связи с этим Гражданский кодекс предполагает два юридических способа отмены дарственной:
- первый способ, это юридические факты прямо указанные в статье 578 Гражданского кодекса;
- второй способ, это правовые действия сторон, которые под соглашением о дарении подразумевали другие сделки, либо завладели имуществом путем обмана, физического или морального насилия в отношении дарителя.
Под ней подразумевается внесения сведений о праве собственности на квартиру в специальный государственный реестр. Только после того как должностные лица проведут такие действия, у недвижимого имущества появляется новый собственник.
Теперь рассмотрим вопрос о возможности отмены дарственной, когда регистрация нового владельца произошла. В этом нет ничего страшного.
В случае если сделка была разорвана по обоюдному письменному согласию сторон, тогда соглашение заверяется у нотариуса, и несется в регистрационную службу. Ее должностные лица проверяют правильность такого договора, наличие всех реквизитов, в том числе и нотариального заверения, после чего вносят соответствующие изменения в реестр, и квартира снова принадлежит дарителю.
Если отмена договора дарения произошла в судебном порядке, тогда в регистрационную службу необходимо принести оригинал решения суда, что вступило в законную силу, на котором должна стоять печать, а также подпись судьи, вынесшего решение. Должностные лица сразу проведут перерегистрацию недвижимого имущества на нового собственника.
Важно знать, что если должностные лица регистрационной службы отказываются регистрировать недвижимое имущество по указанным выше документам, их действия можно обжаловать в вышестоящий орган, или суд.
В случае с аннулированием сделки по обоюдному желанию все понятно. Лучше сразу обратится к нотариусу, который поможет оформить все документы правильно, и проконтролирует исполнение такого договора. Но такие случаи на практике происходят не часто.
Если принято решение обращаться в суд, то лучше придерживаться советов профессиональных юристов.
- Прежде всего, нужно проанализировать сложившуюся ситуацию, и принять решение на основании чего можно расторгнуть дарственную.
- Если возникла одна из ситуаций, предусмотренная статьей 578 Гражданского кодекса, тогда нужно собрать все доказательства (например, акт о причинении телесных повреждений, заключение эксперта, что квартира была повреждена огнем, водой или другим способом), после чего составить исковое заявление, в котором указать собранные доказательства, и подать его в суд.
-
В случае оспаривания дарственной, когда недвижимостью завладели обманным путем, под воздействием физического или морального давления, нужно будет сначала обращаться в правоохранительные органы, которые должны дать правовую оценку произошедшему.
Хорошо если будет возбуждено уголовное дело, и виновный будет приговорен к наказанию. Это весомый аргумент для суда, и он отменит сделку. Но если будет отказ в возбуждении уголовного дела, тогда придется доказывать такие факты собственными силами. Лучше это делать медицинскими и психологическими экспертизами пострадавшего.
- При заключении мнимых и притворных сделок, главной доказательственной базой послужат документы и свидетели. Например, по дарственной стороны не являются родственниками. Нужно доказать факт купли-продажи. Для этого подойдут справки о снятии наличных денежных средств с банковских счетов того, кто получил дар и другие аналогичные документы.
- Если не получилось собрать все необходимые доказательства своими силами, значит, в суде нужно заявлять ходатайства об истребовании их у компетентных органов и учреждений. Важно помнить, что любой государственный орган, предприятие, учреждение не имеют право отказать в таком судебном требовании.
- Чтобы недвижимое имущество не было продано, пока будет рассматриваться иск, нужно наложить на него арест решением суда, и снимать только после соответствующей регистрации своих прав в едином государственном реестре недвижимого имущества.
Только действуя таким образом можно рассчитывать на положительный результат.
Важно помнить, что отменить дарственную не так просто. Чтобы это сделать, нужно не только аргументировано доносить свою позицию, но и подкреплять слова конкретными доказательствами.
Просмотрим видео на данную тему:
Действующим законодательством установлен исчерпывающий перечень ситуаций, позволяющих отменить дарственную. Это можно сделать через обоюдное соглашение или по решению суда.
Для тех, на кого можно оформить дарственную, особых правил относительно дееспособности законодатель не предусмотрел. Одаряемыми могут быть как физические, так и юридические лица, отвечающие критериям, указанным в гл. 3 и 4 ГК.
Законодатель не рассматривает в качестве одаряемых объектов животных или организаций, не оформленных в качестве юридических лиц.
Желая оформить дарственную на внука или на внучку, нужно учитывать ограничения и требования относительно дееспособности малолетних, страдающих зависимостью или иными болезнями одаряемых. Например, дарственная на граждан, признанных судом недееспособными в силу психического расстройства, алкогольной или наркотической зависимости, оформляется исключительно через их законных представителей или опекунов.
В качестве предмета договора дарения законодатель, согласно положениям ст. 572 ГК, позволяет понимать любые вещи, имущественные права и действия дарителя, направленные на освобождение одаряемого от его какой-либо имущественной обязанности.
Закон не обязывает дарителя всегда дарить целые вещи – вполне законной считается, например, дарственная на долю в жилом помещении.
Кроме того, законодатель различает как реальный дар, так и обещание дарения в будущем, например, замысел приобрести указанный в договоре подарок через несколько лет.
В целях противодействия коррупции и нарушению прав отдельных граждан, соблюдения логики дарения законодатель предусмотрел ряд запретов и ограничений. В частности, ст. 575 ГК запрещает составлять дарственное письмо, если номинальная стоимость подарка превышает 3 тыс. рублей:
- от лица малолетних и недееспособных, при совершении дарения как их представителями, так и ими самими;
- в отношении сотрудников и должностных лиц образовательных и медицинских учреждений, социальных служб, детских интернатов и других подобных заведений;
- в отношении чиновников всех уровней, независимо от должности и места работы, если это связано с исполнением ими служебных обязанностей. Следует отметить, что данный запрет не распространяется на случаи дарения, связанные с протокольными мероприятиями, командировками и иными мероприятиями, – такие подарки признаются государственной собственностью;
- между коммерческими компаниями.
Вместе с этим нужно выделить отдельный запрет, установленный ст. 572 ГК и касающийся совершения дарения посмертно. Так, многие граждане, наслышанные о многолетних судебных тяжбах в отношении наследства и завещания, ищут иные способы распоряжения собственным имуществом на случай смерти. Например, они используют схему, при которой в текст вносится условие, что одаряемый приобретает права на подарок лишь после кончины дарителя.
Однако внесение такого условия запрещено законом: если дарственная вступает в силу после смерти дарителя, она считается ничтожной.
Устный договор дарения предполагает совершение сделки без ее документального оформления, что характерно для дарения мелких бытовых вещей или дарения между близкими родственниками. Стороны вправе совершать устное дарение в отношении всех сделок, для которых письменная форма не обязательна.
Согласно положениям ст. 574 ГК, устно может быть совершена дарственная, где подарком является движимая вещь, передаваемая одаряемому в момент совершения сделки.
Можно ли оформить договор дарения не по месту нахождения недвижимости
В зависимости от предмета сделки можно выделить несколько видов дарственных, наиболее распространенных в России:
- дарение недвижимости и движимых вещей;
- дарение денег, акций, облигаций, векселей и ценных бумаг.
Предмет дарения чаще всего определяет особенности и порядок оформления сделки. Рассмотрим каждый из них подробнее.
Составить завещание можно самостоятельно или с помощью нотариуса, но в любом случае необходимо будет заплатить 100 рублей госпошлины за нотариальное заверение. Услуги нотариуса или юриста за консультацию и составление текста завещания зависят от региона и самой нотариальной компании — в среднем это обойдется в 2-4 тысячи рублей.
Вступление в наследство тоже потребует денег — близкие родственники должны будут заплатить 0,3% от стоимости имущества (но не более 100 тысяч рублей), другие лица — 0,6% (но не более 1 млн рублей).
Завещание дает широкие возможности для последующих маневров — его можно в любой момент изменить, либо вообще отозвать, будто его никогда и не было. Также при жизни собственник может делать со своей недвижимостью все что угодно даже при написанном завещании — сдавать в аренду, регистрировать в ней других жильцов, дарить, продавать — в последних двух случаях при раскрытии завещания получать наследникам будет просто нечего.
Если у недвижимости один собственник, оформить договор дарения очень просто — составить в свободной форме, подписать двумя сторонами и вместе с документами на недвижимость нести на регистрацию в Росреестр. Заверять у нотариуса такой договор не нужно. Но если в дар передается только доля в квартире, потребуется нотариальное заверение договора (при этом владельцы остальных долей не имеют права на преимущественное право покупки, в отличии от сделки с куплей-продажей доли).
Если у дарителя есть несовершеннолетние дети, которые также являются собственниками недвижимости, то для заключения договора дарения потребуется разрешение органов опеки. А если недвижимость приобретена в браке, потребуется нотариально заверенное согласие мужа или жены.
При самостоятельном составлении договора без заверения нотариуса оплатить придется только госпошлину за регистрацию перехода права собственности — 2 тысячи рублей. Если понадобится консультация и заверение нотариуса — это порядка 6 тысяч рублей.
Налог на принятый подарок не распространяется на близких родственников (дети, супруги, родители, бабушки, дедушки, внуки и внучки, братья и сестры). В другом случае одариваемому придется заплатить налог 13% от кадастровой стоимости недвижимости.
Оформление дарственной на квартиру между родственниками документы 2021 мфц
Как и завещать, так и подарить можно любую недвижимость: квартиру, дом, земельный участок, дачу, свои права по договору ДДУ.
Кому можно подарить недвижимость
Практически кому угодно. Это распространенный способ передачи недвижимости близким родственникам, которым не придется платить налог от полученного имущества. Также подаренная недвижимость не будет считаться совместно нажитым имуществом в браке — если мама решит подарить квартиру дочке, состоящей в браке, то принадлежать она будет только ей — муж никаких прав на подаренную недвижимость иметь не будет.
Но есть категории лиц, которые по роду своей деятельности не имеют права получить имущество в подарок: это государственные служащие, сотрудники воспитательных, лечебных учреждений и органов социальной защиты, работники муниципальных служб. Также запрещается дарение между коммерческими организациями. Но при этом юридическое лицо может подарить недвижимость физическому лицу и наоборот.
Дарение обычно безусловно. Дарящий не может требовать за свой подарок материальных благ или выполнения каких-либо условий.
Однако если даритель хочет, чтобы недвижимость перешла к определенному человеку, а не, например, к его наследникам, в договоре можно прописать, что если даритель переживет одаряемого, договор будет аннулирован, и недвижимость вернется к прежнему владельцу (если она на этот момент находилась в собственности одяряемого).
При заключении договора дарения главное понимать, что после регистрации перехода права собственности недвижимость больше вам не принадлежит и никаких прав вы на нее не имеете. Важно сохранять чувство реальности при совершении таких дорогих подарков, особенно если это — ваше единственное место для проживания. Договор дарения, в отличии от завещания, нельзя изменить или отозвать — после подписания договора и регистрации в Росреестре назад пути не будет.
Договор дарения кажется простым документом только на первый взгляд, если не углубляться в подробности сделки. А между тем право собственности на квартиру по дарственной может возникнуть не сразу. Так сделка в порядке дарения на основании ст.572 ГК РФ может быть:
- безусловной, подразумевающей переход права собственности сразу же без каких-либо дополнительных договоренностей;
- консенсуальной, с условием передачи дара в будущем.
При этом каждый из способов передачи имущества подразумевает под собой определенные риски возврата дара, причем в порядке определенном законом.