Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Агент в сделки с недвижимостью». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Продавать сложно, особенно недвижимость. Это так, потому что речь идёт о больших деньгах: часто покупка квартиры — самая дорогая сделка в жизни человека. Никто не хочет терять миллионы, поэтому покупатели осторожничают и не доверяют. Они уверены, что продавец будет скрывать недостатки, выпячивать достоинства и пытаться всячески обмануть.
Кроме этого, любой покупатель заведомо хочет купить дешевле: поднажать на продавца и сбавить цену тысяч этак на пятьсот. Или хотя бы сто. Или как пойдет. А продавец всегда хочет продать дороже, поэтому неоправданно завышает требования относительно текущего рынка недвижимости.
Агент ищет компромисс между двумя сторонами, чтобы сделка состоялась на максимально выгодных для продавца условиях. Он согласует ожидания покупателя с предложением продавца: делает квартиру привлекательной, убеждает и развеивает опасения.
Агент по недвижимости: это кто и чем занимается
Элитная недвижимость — один из самых сложных сегментов рынка. Причина тому — низкая ликвидность элитных объектов. Их срок продажи в среднем равен году, но бывает так, что объекты продают более двух лет. Кроме этого, речь идёт о больших деньгах и соответственно о дополнительных юридических трудностях.
На рынке элитной недвижимости сделки всегда осуществляются с участием агента. Продавец элитной квартиры понимает, что помощь агента необходима ему: организация сделки требует большого внимания к покупателю и безупречности в каждой детали начиная от показа квартиры и заканчивая юридическими тонкостями. Это, в свою очередь, требует времени, которого часто у продавца нет.
Продажа элитной недвижимости требует безупречности проведения сделки. Агент отвечает за каждую деталь
Часто продавцы и покупатели не видят ситуацию так, как она есть на самом деле — со всеми возможными проблемами и рисками. Так происходит потому, что они хотят поскорее закрыть сделку: получить деньги или квартиру. На волне такого желания совершаются ошибки. Продавцы ставят завышенную цену и не продают объект годами, а покупатели закрывают глаза на мелочи и в результате теряют деньги.
Агент помогает людям продавать и покупать недвижимость разумно. С одной стороны, сила агента в опыте: он знает, где и какие возникают трудности и что с ними делать. С другой — в непредвзятости: это не он продает дом, на отделку которого потратил 20 миллионов рублей, и не он покупает «эту прекрасную, самую лучшую и без недостатков» квартиру. Именно поэтому он видит реальное положение дел и способен сделать так, чтобы сделка была безопасной и выгодной.
- Čeština
- Deutsch
- Español
- Français
- Italiano
- Nederlands
- Polski
- Português
- Türkçe
- Norsk
- Svenska
- Dansk
- Suomen kieli
- Magyar
- Română
- Previous article
- Next article
- Čeština
- Español
- Français
- Italiano
- Nederlands
- Polski
- Português
- Русский
- Türkçe
- Norsk
- Svenska
- Dansk
- Suomen kieli
- Magyar
- Română
- «Брокер по транзакциям составляет транзакцию, объединяя желающего покупателя и желающего продавца, и предоставляет юридическую документацию по деталям юридического соглашения между ними. Брокер транзакций не является доверенным лицом какой-либо стороны, но должен соблюдать закон. а также профессиональные и этические стандарты ». (например, Этический кодекс НАР ).
- не показывают оригиналы документов, на основании которых они приобрели квартиру;
- отказываются показать квартиру. Отговорки могут быть любые — от чрезмерной занятости до болеющего коронавирусом родственника;
- просят внести задаток, подтверждающий ваше намерение заключить договор;
- действуют по доверенности;
- существенно занижают стоимость квартиры по сравнению с рыночной;
- торопят сделку и отказываются от привлечения юристов.
- частые командировки и поездки;
- сверхурочная работа и ненормированные графики;
- невозможность предвидеть, где и как закончится рабочий день, сколько продлится то или иное оформление;
- систематическая эмоциональная нагрузка.
- Оплату за проделанную работу агент по недвижимости берёт чаще всего в виде процента от суммы сделки, либо это заранее определённая сумма по договорённости с клиентом.
- Анализ и постоянное обновление базы данных, поиск новых клиентов;
- Изучение рынка недвижимости на предмет спроса и предложений, а также мониторинг цен, разбивка объектов по ценовым сегментам;
- Ведение деловых переговоров с потенциальными клиентами, консультирование по телефону и при личной встрече;
- Подготовка договоров купли-продажи, аренды жилья и прочего для оформления;
- Внесение в базу данных новые поступающие предложения от клиентов;
- Презентация (показ) объектов недвижимости покупателям или арендаторам;
- Контроль за правильностью заключения договоров;
- Подбор клиентов под готовые лоты;
- Обеспечение сохранности договоров и неразглашения условий заключенной сделки;
- Выступать в роли представителя клиента и действовать исключительно в рамках его интересов;
- Вести рекламные мероприятия по привлечению клиентов: размещение объявлений в интернете, СМИ, наружная реклама;
- Ведение необходимой для работы отчётности.
- При наличии достаточного опыта, риэлтор может вести сразу несколько сделок одновременно.
- Доски объявлений, электронные в приоритете;
- Консультирование населения без дополнительной платы;
- Использование соц.сетей на данную тематику, участие в форумах;
- Сотрудничество с тёплым кругом (семья, друзья, знакомые).
-
Риелтор занимается сопровождением сделки по купле-продаже и сдаче в аренду своего недвижимого имущества – как коммерческого, так и жилого. Специалист подбирает для клиентов жилье, или помещение на относительно короткий срок. В наём сдается большая часть недвижимого имущества. Получая заявки от своих клиентов – будущих участников сделки, он начинает над ними работу. Если заявка поступила от обратившегося владельца, который хочет продать ее или купить, то составляется «досье» на этот объект.
- если человек выбирает жилую недвижимость для себя, а также своей семьи — он делает это, опираясь на эмоции, чувства, которые вызывает объект, эстетичность и практичность своего выбора;
- представители компаний, хладнокровны, практичны делая свой выбор, потому что это входит в их работу.
К каждому из клиентов нужно найти свой подход. Специалист, работающий с коммерческими объектами, как и его коллега, работающий с жилой недвижимостью должен уметь вести переговоры. Различие между специалистами, в «уровне» тех переговоров, которых они проводят.
В народе агента по недвижимости еще сокращённо называют риэлтор. Дословно значение риэлтор – предприниматель или агент, занимающийся операциями с недвижимостью, посредник. В существующем на сегодня законодательстве РФ такой термин отсутствует. Поэтому, специалиста по недвижимости принято называть Агентом.
Профессия агент по недвижимости предполагает постоянный мониторинг рынка недвижимости, чтобы обладая актуальной информацией иметь возможность на любой запрос потенциального клиента иметь несколько вариантов предложений.
- Оплату за проделанную работу агент по недвижимости берёт чаще всего в виде процента от суммы сделки, либо это заранее определённая сумма по договорённости с клиентом.
В основном, заработок риэлтора относится к сдельной форме оплаты, чем больше успешных сделок заключил, тем больше вознаграждение. Даже если устроиться работать в агентство, как наёмный сотрудник, то рассчитывать на стабильный ежемесячный оклад и официальное оформление не стоит. Это могут себе позволить лишь небольшой процент из огромного количества компаний.
В обязанности риелтора включаются следующие пункты:
- анализ рынка, конкурентов;
- предложения по аренде и купли-продажи недвижки, размещаемые частными лицами и т.д.;
- поиск клиентов, консультация, ведение переговоров с ними;
- организация, проведение и сопровождение сделки купли-продажи, аренда недвижимости с учетом интересов и требований;
- ведение клиентской базы, поддержание долгосрочных отношений с клиентами;
- поиск новых покупателей.
К успеху в любой сфере приводят правильно и во время выполненные задачи и обязанности. Помимо исполнения своего функционала, нужно уметь грамотно распределять своё рабочее время, правильно планировать свой день. Делить задачи на приоритетные и менее значимые.
Основные обязанности агента по недвижимости включают в себя:
- Анализ и постоянное обновление базы данных, поиск новых клиентов;
- Изучение рынка недвижимости на предмет спроса и предложений, а также мониторинг цен, разбивка объектов по ценовым сегментам;
- Ведение деловых переговоров с потенциальными клиентами, консультирование по телефону и при личной встрече;
- Подготовка договоров купли-продажи, аренды жилья и прочего для оформления;
- Внесение в базу данных новые поступающие предложения от клиентов;
- Презентация (показ) объектов недвижимости покупателям или арендаторам;
- Контроль за правильностью заключения договоров;
- Подбор клиентов под готовые лоты;
- Обеспечение сохранности договоров и неразглашения условий заключенной сделки;
- Выступать в роли представителя клиента и действовать исключительно в рамках его интересов;
- Вести рекламные мероприятия по привлечению клиентов: размещение объявлений в интернете, СМИ, наружная реклама;
- Ведение необходимой для работы отчётности.
- При наличии достаточного опыта, риэлтор может вести сразу несколько сделок одновременно.
Естественно, основным и главным занятием любого успешного маклера, является поиск потенциальных клиентов. Помощниками в этом деле становятся:
- Доски объявлений, электронные в приоритете;
- Консультирование населения без дополнительной платы;
- Использование соц.сетей на данную тематику, участие в форумах;
- Сотрудничество с тёплым кругом (семья, друзья, знакомые).
Выучиться по специализации нельзя – этой профессии не обучают. Учиться новичок начинает сразу на рабочем месте – в течение некоторого времени он вводит в рабочий процесс, ему помогают освоиться, стать специалистом. Если знаний недостаточно, можно пройти обучение по профессии, закончив специальные курсы.
Второй путь – можно получить специальность «Экспертиза и управление недвижимостью», которая подходит для оценщиков имущества. Получить профессию можно в следующих ВУЗах:
- Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет;
- Южно-уральский государственный университет;
- Московский Государственный строительный университет;
- Алтайский технический университет им. И.И. Ползунова;
- Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.
Специалисту потребуется постоянно передвигаться для осмотра объектов, показов её потенциальным клиентам. Поэтому нужно иметь личный автомобиль, для этого конечно потребуется наличие прав, а также умение им управлять.
- Андеррайтер – плюсы и минусы профессии
- Адвокат плюсы и минусы профессии
- Конфликтолог: плюсы и минусы профессии
Плюсы и минусы профессии
Плюсы:
- Доступность. Не обязательно получать образование, работодатели могут не требовать навыка продаж недвижимости, взявшись обучать новичка с нуля.
- Перспективы роста. Работая в компании можно многое узнать об этом бизнесе, чтобы затем применить знания, открыв собственное дело.
- Возникновение деловых связей.
- Высокий уровень дохода. Агент по аренде недвижимости получает высокую заработную плату совершая большое количество сделок с нарастающей суммарной комиссии.
- Гибкий график.
Минусы:
- Гибкий график – не всегда хорошо. Проработать можно весь выходной, если клиенту внезапно захочется оформить сделку.
- Заработная плата прямо зависит от производительности. Если клиентов не будет, то с этим ничего нельзя будет поделать – придется довольствоваться небольшим процентом.
Права агента при продаже недвижимости:
- получение доверенности;
- возможность попасть в квартиру и узнать о ней всю необходимую информацию;
- оплата за выполненную работу.
Перечень обязанностей риэлтора:
- консультация;
- рекламирование недвижимости (перед этим он обязан сделать несколько фотографий и поместить квартиру к себе в базу);
- получение выписок и справок;
- подбор покупателей, переговоры с ними (включающие показ квартиры);
- оформление договоров на покупку/продажу недвижимости и соответствующих бумаг;
- подача бумаг о всех проведенных действиях с квартирой в Росреестр для регистрации.
Права агента в судебных разбирательствах защищены законодательством практически так же, как и права клиентов риэлторских компаний. Перечень процессуальных прав обоих участвующих в суде сторон изложен в ГПК РФ.
Постоянно случаются прецеденты, когда суд встаёт на сторону риэлтора в его споре с клиентом.
В суд на агента могут подать при переводе жилого помещения в нежилое, чтобы его пресечь, при несогласии со сделкой и признанию её недействительной.
Агент не обязан:
- Оценивать недвижимость (если он не специалист в этом) и, более того, не имеет на это права.
- консультировать клиентов по вопросам, не связанным с его профессиональной деятельностью;
Нельзя требовать от риэлтора услуг, отсутствующих в договоре с ним.
- давать экспертную оценку состояния квартиры;
- иметь специальные знания, не определенные законами РФ;
- выявлять скрытые дефекты недвижимости.
При работе с агентом некоторые вещи могут характеризовать его как недобросовестного агента:
- риэлтор не возвращает аванс, аргументируя тем, что это задаток (важно знать, что аванс и задаток – разные вещи, и при составлении договора оформляют именно аванс, который полагается возвращать);
- выполнение обязательств в неполном объёме;
Нужно помнить, что риэлтор – это прежде всего продавец, который заинтересован совершить сделку.
- при оформлении договора купли/продажи обычно оговаривается передача вознаграждения риэлтору в виде аванса или задатка (т. е. гонорар агенту фактически выплачивает покупатель); но при этом агент может потребовать плату и с продавца тоже.
Риэлторы нужны для помощи в покупке, продаже, аренде или сдаче недвижимости в аренду. При работе с ними нужно быть осторожными, так как зачастую попадаются недобросовестные агенты.
Процедура купли продажи квартиры сегодня сопровождается таким количеством бюрократических нюансов, что без юридической помощи или грамотной консультации просто не обойтись.
Гражданам в таких случаях помогают риэлторы или специальные фирмы, которых на рынке уже настолько много, что доверие к ним закономерно снижается.
Сегодня рассмотрим подробнее, как продать квартиру через агентство недвижимости без риска.
Почему при покупке квартиры необходим риелтор или агент по недвижимости
Порядок продажи квартиры с помощью риелтора выглядит следующим образом:
- Выбрать минимум пять агенств в вашем городе и проверить их на надежность по принципам описанным ниже.
- Узнать у каждого из них стоимость услуг и их объем.
- Выбрать наиболее выгодное агенство по соотношению цена/качество.
- Заключить договор.
Важно! Так как сфера недвижимости имеет достаточно простой вход, то может оказаться так, что в вашем окружении будет друг, знакомый, родственник и т.д., кто работает риелтором. Подумайте несколько раз прежде чем идти к такому специалисту.
Даже, если он хороший человек, не стоит сразу идти к нему по целому ряду причин. По независящим от него причинам стоимость услуг у него может оказаться выше, а их качество хуже чем у конкурентов. Также он может просто затянуть сроки продажи из-за своей занятости или некомпетентности.
Думайте прежде всего о себе в такой момент.
Ключевой вопрос каждого продавца – как выбрать агентство недвижимости для продажи квартиры. От ответа на него будет зависеть не только скорость заключения сделки, но и цена квартиры, размер вознаграждения и масса других факторов. Хорошее агентство избавит от головной боли, тогда как плохое – только добавит ее.
Установленной инструкции по выбору агентства недвижимости не существует, однако можно дать несколько общих рекомендаций:
- Обращаясь в фирму, попросите у ее сотрудников предоставить вам официальную информацию о регистрации, которая находится в Свидетельствах ОГРН и ИНН. Проверьте факт регистрации фирмы как юрлица на специальном сервисе налоговой службы. Если регистрация отсутствует или просрочена – вы имеете дело с мошенниками.
- Общероссийского рейтинга агентств недвижимости, к сожалению, не существует. Однако негласный рейтинг риэлторов существует в каждом городе. Стоит просмотреть актуальные отзывы о работе агентов.
- Сегодня закон не предусматривает лицензирования деятельности агентств недвижимости. Хорошим знаком будет наличие членства в профессиональных ассоциациях риэлторов, а также полис о страховании ответственности.
Не нарваться на фирму-однодневку поможет вдумчивый поиск надежного агентства недвижимости. Если возникают хоть какие-то сомнения в добросовестности риэлтора – от сделки лучше отказаться.
Перед тем, как продать квартиру через агентство недвижимости, следует определиться с ценой услуг посредника. Сколько берут за продажу квартиры агентства недвижимости сегодня зависит от их внутренней политики, стоимости квартиры и экономической ситуации, сложившейся в регионе.
Есть два варианта установления цены (стоимости) услуг:
- твердая сумма – от 30 тысяч рублей и выше;
- в процентах от окончательной цены недвижимости. Сколько стоит продать квартиру в данном случае будет зависеть от суммы, прописанной в ДКП.
В любом случае центральный момент – как цена прописана в договоре с агентом. Если вам неясно, сколько денег вы в итоге заплатите за услуги агентства недвижимости – имеет смысл отказаться от сделки.
Важно! Договор нужно читать внимательно, поскольку велика вероятность включения в его текст скрытых платежей и комиссий за дополнительные услуги по продаже квартиры.
Вознаграждение агентства недвижимости оплачивает сам клиент – та сторона договора, которая заключила соглашение. Порядок оплаты определяется договором. Допустима единовременная оплата, рассрочка или оплата по факту.
Образец договора на оказание услуг агентством недвижимости 2019 года можно скачать здесь.
Как и любой другой договор, соглашение с агентством содержит ряд обязательных условий:
- Стороны договора. Со стороны агентства недвижимости договор подписывает либо директор, либо менеджер по доверенности. Попросите, чтобы вам показали доверенность с полномочием совершать сделки от имени агентства и подписывать договоры.
- Предмет договора. Здесь в общем виде расписываются ключевые обязанности агентства. Из этого пункта вытекают права и обязанности сторон. Нужно очень внимательно смотреть этот пункт. Например, если вам продают «информационные услуги» — это не услуги, направленные на то, чтобы продать вашу квартиру. Это именно передача вам информации о потенциальных покупателях.
- Права и обязанности сторон. Очень важный раздел, в котором и описывается порядок взаимодействия сторон. Помните, что в случае спора агентство будет опираться именно на рамки его ответственности, очерченные в соглашении, а не на обычно совершаемые риэлторами действия. Чтобы защитить свои права, нелишним будет добавить сюда право клиента контролировать деятельность агентства и обязанность агентства отчитываться перед клиентом письменно.
- Стоимость услуг агентства недвижимости. Здесь дополнительно указывают ориентировочную цену продажи квартиры.
- Срок действия и порядок расторжения договора. Подписывать договор на неопределенный срок не следует, ведь процесс продажи может тогда растянуться на месяцы. Для клиента выгоднее заключить договор на 3 месяца с возможностью продления с согласия продавца.
От выбор риэлтора зависит успех сделки купли-продажи квартиры.
За комиссионные в размере от 2 до 5% стоимости жилья, вам не только найдут покупателя или объект недвижимости, но и проверят юридическую «чистоту» сделки, а также помогут правильно оформить договор.
Рассмотрим, как происходит сделка через риэлтора, кто и сколько платит при продаже (продавец, покупатель или оба), приведем пошаговую инструкцию по заключению договора.
Рекомендуем обратиться к профессиональному риелтору, который специализируется на сделках купли-продажи недвижимости. Такой специалист знает специфику законодательства и имеет опыт работы в сделках с недвижимостью. Лучшим вариантом будет риелтор из агентства недвижимости с опытом работы свыше 5 лет (в компании «PRO ОБМЕН», например, все сотрудники обладают таким стажем). Но почему нужен именно риелтор агентства? В этом случае высока вероятность, что специалист имеет большой опыт проверки квартир и знает все нюансы этого процесса. Работая в агентстве, специалист постоянно находится в режиме проведения сделок, а не расслаблено занимается получением дохода в качестве самозанятого гражданина.
Перед началом сотрудничества обсудите с агентом по недвижимости этапы проверки и выясните, какие услуги он намерен предоставить. Ниже представлен примерный перечень его действий:
- запрос правоустанавливающих документов на недвижимость
- изучение истории отчуждения недвижимости
- проверка паспорта собственника, снятие копии всех страниц паспорта
- проверка реестра банкротств
- проверка базы судебных разбирательств
- запрос документов о семейном положении собственника
- запрос выписки из домовой книги, справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам
- запрос справок из психоневрологического и наркологического диспансеров
- проверка документов БТИ и квартиры на наличие незаконной перепланировки
- подготовка договора купли-продажи квартиры (по вашему желанию)
Более тщательная проверка проводится юристами из банка или страховой компании, однако у них все же меньше опыта, чем у специалиста из агентства недвижимости. К тому же, банковский сотрудник не будет проверять те вещи, которые проверил бы риелтор. Юристы из банка также не станут изучать историю перехода права собственности (это попросту не входит в их должностные обязанности), а значит ‒ не подтвердят законность владения квартирой. Они рассматривают только стандартный пакет документов для оформления сделки.
Нотариус отвечает за юридическую чистоту сделки, но он не будет проверять законность перепланировки и не станет разбираться в цепочке перехода права собственности. Запрашивать справки из диспансеров тоже не входит в обязанности нотариуса.
Сделка – это соглашение сторон, а правильная сделка – еще соблюдение закона и норм права. Для заключения такой сделки при покупке недвижимости нужно знать юридические тонкости, с которыми вряд ли знаком обычный покупатель. Не зная всех нюансов, он не сможет проконтролировать каждый этап сделки, а значит появляется риск, что вторая сторона получит более выгодные условия. Это приведет к ущемлению прав покупателя, а в худшем случае, к потере денег и квартиры. Агент по недвижимости не допустит подобных ситуаций и поможет решить вопросы, связанные с покупкой недвижимости.
- Вопросы и ответы
- Жилые комплексы
- Новости
Пример должностной инструкции риэлтора и особенности профессии
В целом многие знают, что ключевыми обязанностями риэлторов являются услуги посредничества в заключение каких-либо сделок с объектами недвижимости. Это обычно подбор подходящих по заданным параметрам помещений или лиц, которые могут быть потенциальными покупателями, арендаторами. Кроме этого агенты занимаются оформлением всей требующейся для сделок документации, полностью юридически сопровождая весь процесс от начала и до его завершения.
Например, продавцам и арендаторам недвижимости, не имеющим времени для самостоятельного поиска и общения с потенциальными покупателями, весьма удобно обратиться к риелтору, у которого уже имеется готовая клиентская база и опыт подобной работы. Более того, по договору данному агенту можно полностью доверить общение с потенциальными покупателями и нанимателями, а также презентацию помещения. Таким образом, продавец, он же клиент, может вовсе не видеться со второй стороной. Все эти моменты оговариваются индивидуально. Существует множество вариантов, в которых учитываются все пожелания обратившегося в агентство недвижимости человека.
Однако стоит учесть, что большинство граждан не до конца понимают, в чем заключается работа риэлтора в действительности. Многие считают, что описанные выше услуги – это всё, чем занимается специалист данной категории. Однако к должностным обязанностям агентов относится ещё и проверка документов, работа с клиентом, подбор максимально выгодных условий для каждой стороны, заключение соглашений и договоров с индивидуальными требованиями. Некоторые пытаются требовать невозможного и ошибочно считают, что услуги агентств недвижимости могли бы стоить гораздо меньше.
Риэлтор – это специалист в области сделок с недвижимостью, посредник между продавцом и покупателем, арендодателем и арендатором.
Законодательно понятие термина «риэлтор» никак не объясняется, официальное название этой профессии – агент по недвижимости.
Профессиональный подход при продаже или покупке жилья предполагает следующие этапы — консультация, выбор стратегии, подбор вариантов и сопровождение сделки.
Консультация заказчика
В первую очередь агент узнает информацию от заказчика. Он выясняет у продавца, сколько времени недвижимость в собственности, есть ли на нее обременения, у покупателя узнает информацию о том, планируется ли использование кредитных средств или материнского капитала (см. Материнский капитал как первый взнос за ипотеку).
Далее собирает максимум информации об объекте недвижимости. Метраж, количество комнат, этаж, материал стен дома, наличие парковки и инфраструктуры – эти детали потребуются агенту для подачи объявлений.
В свою очередь риэлтор предоставляет клиенту список необходимых документов для продажи или покупки, консультирует по возможным особенностям сделки.
Выбор стратегии
На этом этапе посредник выясняет желаемые сроки продажи или покупки жилья. В зависимости от них дает рекомендации по корректировке цены. Если квартиру требуется реализовать в короткий срок, то цена должны быть ниже рыночной (см.Определение стоимости квартиры).
В случае, когда срочности нет, можно установить высокую цену и корректировать ее в случае отсутствия интереса покупателей постепенно.
Реклама объекта или подбор вариантов
Риэлторы размещают объявление об объекте на всевозможных сайтах и досках объявлений, в газетах, в группах социальных сетей, расклеивают объявления на подъездах, при этом дают только собственные контактные данные.
Далее обрабатывают звонки, ведут переговоры с потенциальными покупателями, осуществляют предпродажную подготовку, организуют показы квартиры (иногда без участия самого продавца) и в случае удачи берет задаток.
Сопровождение сделки
Это последний этап работы агента. Он помогает собрать документы для купли-продажи, часть даже готовит сам (справка ЕГРП), подготавливает договор, назначает дату заключения договора и присутствует на ней.
- Покиньте предыдущее место работы. Осваивание новой профессии займет практически всё время. Уделяя пару часов в день изучению теории, невозможно понять всю специфику этой работы. Практика является неотъемлемой частью погружения в профессию риэлтора, а совмещать её с основной работой практически невозможно.
- Найдите агентство. В начале лучше выбрать качественную организацию, работая в которой вы сможете получить новые знания и навыки. Также, агентства имеют собственные базы, выход к которым вы получите. Позже вы сможете перейти к самостоятельной работе.
- Развивайтесь. Общайтесь с людьми, добившимися определённого успеха в этой сфере, изучайте законы (различные кодексы, Закон об ипотеке, Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и другие).
- Ищите клиентов. Работать с человеком напрямую всегда выгоднее чем через посредников.
- Запоминайте правила. Устраиваясь на работу в агентство недвижимости нужно понимать, что у них есть свои правила, которые могут отличаться от всех остальных.
Для того чтобы иметь хороший результат и получать удовольствие от своей работы, риэлтор должен обладать определенным набором качеств, которые очень пригодятся ему.
Личные качества — это те качества, которые характеризуют характер человека, его склад мышления, умение вести себя и так далее. Для работы риэлтором, кандидат должен обладать такими личными качествами:
- коммуникабельность, умение находить общий язык со всеми людьми;
- сдержанность и воспитанность;
- усидчивость;
- понимание и проницательность, умение слышать то, что конкретно интересует человека, что он хочет донести;
- стрессоустойчивость — пожалуй, одно из главных качества, так как работа риэлтора очень тесно связана с общением с людьми, которые также обладают разным характером, у каждого имеются свои взгляды и своя манера поведения, главное не поддаваться эмоциям и не вступать в споры и грубые разговоры с клиентами;
- умение быстро мыслить в чрезвычайных ситуациях и не поддаваться панике;
- организованность, умение планировать график дел и расставлять между ними приоритеты;
- целеустремленность, именно от того, какое количество сделок совершит риэлтор и зависит его заработная плата;
- уметь убеждать людей, вызывать у них доверие и правильно формулировать свои мысли в слова, а также подбирать правильные аргументы;
- пунктуальность — ни один осмотр объекта, который приведет к совершению сделки, не может начаться с опоздания риэлтора.
Кроме личных качеств, риэлтор должен обладать еще и профессиональными качествами, то есть знаниями и умениями, которые он может пополнить самостоятельно.
Для того чтобы стать успешным агентом недвижимости, нужно также совмещать в себе знания не только риэлтерского дела, но и знания:
- юриспруденции;
- экономики;
- психологии;
- рекламного дела.
Риэлтор может заслужить и повышение, для этого необходимо усердно трудиться, стараясь заключить как можно больше сделок. Высший пилотаж — открыть свое агентство недвижимости.
Похожие записи:
Агент по недвижимости это кто, определение, чем занимается
В Соединенных Штатах брокеры по продаже недвижимости и продавцы лицензируются каждым штатом, а не федеральным правительством. В каждом штате есть «комиссия» по недвижимости, которая контролирует и выдает лицензии брокерам и агентам по недвижимости. Например, в некоторых штатах разрешается создавать документацию для передачи недвижимости только юристам, в то время как в других штатах также разрешается иметь лицензированного агента по недвижимости. Существуют законы штата, определяющие типы отношений, которые могут существовать между клиентами и лицензиатами недвижимости , а также законные обязанности лицензиатов недвижимости представлять клиентов и представителей общественности. Правила существенно различаются в зависимости от закона от штата к штату, например, по темам, которые включают юридический язык, необходимый для передачи недвижимости, агентские отношения, проверки, раскрытие информации, непрерывное образование и другие предметы.
В большинстве юрисдикций в Соединенных Штатах человек должен иметь лицензию на осуществление лицензируемой деятельности, и эти виды деятельности определены в законодательных актах каждого штата. Основным признаком требования для получения лицензии на осуществление этой деятельности является работа, выполняемая «за вознаграждение». Следовательно, гипотетически, если человек хочет помочь другу в продаже или покупке собственности, и взамен не ожидается никакой компенсации, то для выполнения всей работы лицензия не требуется. Однако, поскольку большинство людей ожидают вознаграждения за свои усилия и навыки, по закону потребуется лицензия, прежде чем лицо, которому они могут получить вознаграждение за услуги, оказанные в качестве брокера или агента по недвижимости. Нелицензионная деятельность является незаконной, и государственная комиссия по недвижимости имеет право штрафовать людей, выступающих в качестве лицензиатов недвижимости, но покупатели и продавцы, действующие в качестве принципалов при продаже или покупке недвижимости, обычно не обязаны иметь лицензию. Важно отметить, что в некоторых штатах юристы занимаются продажей недвижимости за компенсацию, не имея лицензии брокеров или агентов. Тем не менее, даже юристы могут выполнять только те операции с недвижимостью, которые не связаны с их первоначальной работой в качестве юриста. Юрист не может стать торговым агентом продавца, если это все услуги, которые запрашивает клиент. Юристам все равно необходимо иметь лицензию брокера, если они хотят заниматься лицензионной деятельностью. Однако у юристов есть перерыв в минимальных требованиях к образованию (например, 90 часов в Иллинойсе).
Комиссии по недвижимости некоторых штатов — в частности, Флоридские после 1992 г. (и расширенные в 2003 г.) и Колорадо после 1994 г. (с изменениями в 2003 г.) создали возможность отсутствия агентских или фидуциарных отношений между брокерами и продавцами или покупателями.
Как было отмечено Советом риэлторов Саут-Броварда в письме законодательным комитетам штата Флорида:
В результате в 2003 году во Флориде была создана система, в которой брокерские отношения по умолчанию включали «все лицензиаты … действующие в качестве брокеров по сделкам, если только один агент или брокерские отношения не были установлены в письменной форме с клиентом», а также требовался закон. письменное раскрытие брокерских отношений по сделке покупателю или покупателю-продавцу только до 1 июля 2008 г.
В случае как Флориды, так и Колорадо двойное агентство и субагентство (где и листинговые, и торговые агенты представляют продавца) больше не существуют.
Другие брокеры и агенты могут сосредоточиться на представлении покупателей или арендаторов в сделке с недвижимостью. Однако лицензирование в качестве брокера или продавца дает лицензиату право представлять стороны по обе стороны сделки и предоставлять необходимую документацию для законной передачи недвижимости. Это бизнес-решение остается за лицензиатом. Это штрафы для людей, действующих в качестве агентов по недвижимости, если они не имеют государственной лицензии.
В Соединенном Королевстве, агент по недвижимости является лицо или субъект предпринимательской деятельности, бизнес которого является рынок недвижимости от имени клиентов. Существуют значительные различия между действиями, полномочиями, обязанностями и ответственностью брокеров и агентов по недвижимости в каждой стране, поскольку разные страны используют заметно разные подходы к маркетингу и продаже недвижимости.
Важно иметь четкую письменную юридическую документацию для соглашения между брокером и клиентом, чтобы защитить их обоих. Если стороны имеют только устное соглашение, более вероятно возникновение спора относительно соглашения о представлении интересов клиентов и способа продажи недвижимости. Требуется юридическая документация, чтобы определить, может ли брокер обеспечить выполнение соглашения сторон о компенсации, продолжительность отношений, являются ли отношения «исключительными» и другие вопросы. Правовая сила устных соглашений , какие юридические соглашения должны быть в письменной форме и другие важные вопросы, варьируются от штата к штату.
Чтобы получить лицензию, в большинстве штатов требуется, чтобы кандидат провел минимальное количество часов в классе для изучения законодательства о недвижимости перед сдачей экзамена на лицензирование штата. Такое образование часто предоставляют фирмы по недвижимости или образовательные компании, каждая из которых обычно имеет лицензию на преподавание таких курсов в своих штатах. Курсы предназначены для подготовки нового лицензиата, прежде всего, к юридическим аспектам практики передачи недвижимости и к сдаче государственного лицензионного экзамена.
После получения лицензии лицензиат в большинстве штатов изначально назначается продавцом и должен работать по лицензии брокера. Некоторые другие штаты недавно отменили лицензию продавца, и вместо этого все лицензиаты в этих штатах автоматически получают лицензию своего брокера.
Агент по недвижимости должен передать свою лицензию управляющему брокеру. Как правило, в фирме может быть несколько лицензиатов, обладающих брокерскими лицензиями, но только один брокер или сама фирма является управляющим или основным брокером, и это физическое или юридическое лицо затем несет юридическую ответственность за всех лицензиатов, удерживаемых в соответствии с их лицензией.
Термин «агент» не следует путать с продавцом или брокером. Агент — это просто лицензиат, вступивший в агентские отношения с клиентом. Брокер также может быть агентом для клиента. Обычно это фирма, которая имеет фактические юридические отношения с клиентом через одного из своих продавцов, будь то продавцы или брокеры.
Во всех штатах лицензиат недвижимости должен раскрывать потенциальным покупателям и продавцам характер своих отношений в рамках сделки и со сторонами. См. Ниже отношения брокера / лицензиата с продавцами и их отношения с покупателями .
В Соединенных Штатах обычно существует два уровня профессионалов в сфере недвижимости, лицензированных отдельными штатами, но не федеральным правительством:
До того, как в 1967 году была введена служба множественного листинга (MLS) , когда брокеры (и их лицензиаты) представляли продавцов только путем предоставления услуг по предоставлению юридической документации по передаче недвижимого имущества, термин «продавец недвижимого имущества» мог быть более подходящим, чем именно сегодня, учитывая различные способы, которыми брокеры и лицензиаты помогают покупателям в юридическом процессе передачи недвижимости. Однако с юридической точки зрения термин «продавец» все еще используется во многих штатах для описания лицензиата недвижимости .
Как не попасть на недобросовестного риелтора: 7 правил
Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку. Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки. «Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов», — отметил представитель «Инком-Недвижимости».
Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:
Ранее лицам, которые хотели купить, продать либо сдать в найм недвижимость, предлагали свои услуги так называемые комиссионерские конторы, прототип современных агентств недвижимости. Такие конторы возникли в связи с растущим спросом на недвижимость и более сложной организацией рынка. Вместе с появлением агентств появилась и стала популярной профессия агента по недвижимости (жилой, коммерческой, загородной).
У риэлторской профессии нет потолка зарплат. Никто не ограничивает вашу деятельность, и, как результат, доходность. Выгода однозначно есть.
Вот когда начнется выгодная работа риэлтором: отзывы сотрудников говорят, что на это нужно около трех лет. Первый год вы учитесь, второй — нарабатываете клиенсткую базу, а зарабатывать начнете на третий. Опытный агент получает от 50 000 за сделку и выше. Средняя комиссия — 4 % от стоимости квартиры или дома. Если вы закроете в месяц несколько сделок, то и доход будет высоким.
Риэлторам без опыта сложнее. Придется несколько месяцев довольствоваться минимальным заработком. Но если провести несколько удачных сделок и зарекомендовать себя хорошим специалистом, клиенты сами выйдут на вас. А значит, появится и доход.
Менеджер по аренде в любом случае работает по процентной схеме, то есть ему достается определенный процент от каждой совершаемой сделки. Обязательно придется поддерживать постоянный контакт с людьми. И не только с руководством собственным, но и с клиентами, которые хотят что-то сдать или взять в аренду. Потому характерными чертами работы менеджера по сдаче коммерческой недвижимости или жилых помещений традиционно являются:
Коммерческая недвижимость очень выгодна для такого менеджера, ведь она стоит дорого, и даже при аренде за нее вносят солидные суммы. Потому и ставки комиссионных обещают быть внушительными; но не все так просто и легко. Только те, кто виртуозно знает особенности рынка, кто готов глубоко и всесторонне изучать особенности конкретных объектов, добьются успеха в этом сегменте рынка. А конкуренция там свирепа и беспощадна.
Работая коммерческим риэлтором, придется больше внимания, впрочем, уделять не индивидуальным особенностям конкретного здания, а общей статистике и экономической динамике. Внимание такого специалиста необходимо приковывается к демографической специфике региона, потому что именно она определяет спрос и предложение на те или иные виды товаров и услуг. Необходимо внимательно отслеживать ситуацию у конкурентов, те предложения, которые они делают. Даже если эти предложения — в смежных ценовых диапазонах или отличаются по площади.
Прорабатывается каждая сделка индивидуально. Переговоры могут длиться долго. Не менее долог процесс согласования и утверждения документов, отдельных параметров договора. Шансов сдать хоть сколько-нибудь крупный объект коммерческой недвижимости менее чем за три месяца очень немного. Потому менеджеру предстоит вырабатывать в себе терпение и методичность.
Взаимодействие с арендаторами – это скрупулезная мелкая работа, не терпящая «кавалерийских наскоков» и «ураганных темпов».
Работа агентом по недвижимости начинается с того, что вы идя на работу покупаете газету с объявлениями, да не одну а несколько и все разные. Приходите на рабочее место, и начинаете обзванивать понравившиеся объявления о купле-продаже или аренде. Вот тут и нужно проявить свой талант оратора, так как убедить сотрудничать именно с вами клиента это дорогого стоит. Особенно новичкам, кто хочет знать, как работать агентом по недвижимости. После того как у вас есть потенциальный клиент и Вы договорились о встрече с просмотром объекта предполагаемой, например продажи. Вы выезжаете на объект и знакомитесь с хозяином. Теперь начинается главный этап вашего обольщения убеждения, если хотите. Так как необходимо подписать договор на оказание услуг в работе с объектом недвижимости или договор на оказание консалтинговых услуг (ссылк, после которого Вы сможете преступить к своей работе.
Агент по недвижимости: кто это и что делает
Комиссию со сделки получать надо до самой сделки, так как клиенты бывают разные и свою комиссию можете не получить после сделки. Бегай потом по судам и доказывай, что ты не верблюд. Поэтому очень важно, чтобы у продавцов и покупателей между собой никакой связи не было. Вся связь через вас, вы за это денег получите, поэтому не проморгайте. Бывает, что покупатель звонит и говорит, что сейчас хочет глянуть повторно или даже в третий раз, желание клиента закон и неважно какие у вас на это запланированы дела или проблемы отменяйте все и договаривайтесь о встрече. Или вы рискуете, что встреча пройдет без вашего участия, а клиенты между собой будьте уверены, всегда договорятся быстрее. Вот поэтому комиссию со сделки получать надо до самой сделки. Я всегда это делал при передаче задатка или аванса, то есть оформляется предварительный договор купли продажи о намерениях купить и продать, а в подтверждения своих намерений передается некая сумма, как правило, 10% от общей стоимости объекта, но бывают и случаи когда сумма бывает мизерной. Вот тут надо не прохлопать момент, когда будет основная сделка и передача оставшейся суммы, чтобы забрать свое. Деньги передавали по-разному и в машине и в банке и в офисе и на улице и прямо в регистрационной палате, короче везде. Сам сколько раз перевозил такие суммы, которые сейчас за много лет не заработаю.
Конечно, я скучаю по тем временам, когда квартиры в цене за год вырастали в два раза, когда одни продавали, а другие покупали. В регистрационных органах очереди были огромные. Заводили специальные списки. Денег можно было заработать, только занимая очереди, за это неплохо платили. Некоторые пенсионерки занимали по несколько очередей сразу и за один день зарабатывали свою месячную пенсию. Очень хочется заняться недвижимостью снова, но пока не получается, так как заработок риелтора непостоянен. В одном месяце можно провести несколько сделок и заработать приличный куш, а потом полгода облом.
Занимаясь посредничеством, вы ничего не вкладываете, но зато всегда будите иметь место у большого пирога, правда кусок всегда доставаться будет разный. Теперь Вы знаете как начать работать агентом по недвижимости.
Для многих, особенно начинающих, риэлторов подходит работа в агентстве недвижимости, отзывы коллег помогают определиться с партнером на начальном этапе. Агента без опыта обучают основным приемам и механизмам, помогают в работе с заказчиками. В агентстве у новичка будет наставник, который поможет решить проблему и посоветует правильный вариант. То есть, риэлтор-сотрудник агентства застрахован от ошибок на старте. Вся работа ведется по конкретным алгоритмам.
В агентстве не нужно собирать клиентскую базу, ее уже сформировали до вас. Но вот что точно нужно — это отдавать часть дохода в качестве комиссии. После взаиморасчетов с агентством у риэлтора остается в лучшем случае половина, а в худшем — 30 % от заработка.
Выход есть — стать частным риэлтором. Оформите ИП или станьте самозанятым. Это выгодно: комиссию по сделкам агент оставляет себе, а платить нужно только единый налог. Это 4% или 6 % для самозанятых и 6 —15 % индивидуальным предпринимателям.
Частники сами выбирают клиентов и порядок работы с ними. Минусы: в команде нет штатного юриста, приходится самим выбирать партнеров и продвигать бизнес. Юридические и накладные расходы риэлтор платит сам. Но после нескольких лет работы, ИП или самозанятый риэлтор отладит рабочие механизмы, увеличит клиентскую базу, объем заказов. Доходы начнут превышать расходы, и работа риэлтора станет выгодной.
В народе агента по недвижимости еще сокращённо называют риэлтор. Дословно значение риэлтор – предприниматель или агент, занимающийся операциями с недвижимостью, посредник. В существующем на сегодня законодательстве РФ такой термин отсутствует. Поэтому, специалиста по недвижимости принято называть Агентом.
Профессия агент по недвижимости предполагает постоянный мониторинг рынка недвижимости, чтобы обладая актуальной информацией иметь возможность на любой запрос потенциального клиента иметь несколько вариантов предложений.
В основном, заработок риэлтора относится к сдельной форме оплаты, чем больше успешных сделок заключил, тем больше вознаграждение. Даже если устроиться работать в агентство, как наёмный сотрудник, то рассчитывать на стабильный ежемесячный оклад и официальное оформление не стоит. Это могут себе позволить лишь небольшой процент из огромного количества компаний.
К успеху в любой сфере приводят правильно и во время выполненные задачи и обязанности. Помимо исполнения своего функционала, нужно уметь грамотно распределять своё рабочее время, правильно планировать свой день. Делить задачи на приоритетные и менее значимые.
Основные обязанности агента по недвижимости включают в себя:
Естественно, основным и главным занятием любого успешного маклера, является поиск потенциальных клиентов. Помощниками в этом деле становятся:
Договор с риэлтором: пункты важные и пункты опасные
Доход агента зависит от количества сделок. Сразу возникает вопрос: где искать клиентов, особенно новичкам? Создание своей клиентской базы – это самый правильный путь.
Для этого существуют разные способы, но по сути, в основе каждого из них заложен навык общения и умение расположить к себе любого человека, а именно:
| Курс ЦБ | |||||||
|
|
||||||
| Биржевой курс | |||||||
|
|
||||||