Признание права собственности не незавершенный строительством

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание права собственности не незавершенный строительством». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Признание права собственности на объект незавершенного строительства

2. Подводные камни сделок с недостроем

3. Признание права собственности на объекты незавершенного строительства

4. Объект незавершенного строительства

5. Споры с объектами незавершенного строительства

5.1. Наши победы 1 (4)

6. Есть ли собственник у незарегистрированного ОНС

7. Признание права собственности на ОНС в судебном порядке

Для начала разберемся с тем, какое сооружение является «объектом незавершенного строительства», является ли котлован объектом незавершенного строительства.

Гражданский кодекс РФ (статья 130) относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу. Постановление Пленума Верховного Суда РФ №25 от 23.06.2015 г. содержит разъяснения некоторых положений ГК РФ в части определения статуса объекта незавершённого строительства. Таким объектом называют частично построенное капитальное строение. При этом на момент признания объекта «недостроем» на земельном участке должен быть возведён новый фундамент. То есть необходимым и достаточным условием для признания объекта строительства «недостроем» является наличие хотя бы вновь возведенного фундамента как признака строительства капитального здания.

Но судебная практика в данном вопросе далеко не однозначна. Как правило, суды признают объектами незавершённого строительства строения, которые не могут использоваться по прямому назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией. Часто для успешного решения дел о признании права собственности на объект незавершенного строительства принципиально важна степень готовности объекта. Если строительство находится на начальном этапе, на этапе котлована, оформить в собственность такой «недострой» вряд ли получится (по крайней мере пока практика судов складывается таким образом).

Таким образом, при предъявлении иска о признании права собственности на незавершенное строительство суду важно представить справку о строительной готовности объекта, в котором указывается процент завершения объекта и фактическая площадь «незавершенки». Фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными, зафиксированными в договоре участия в долевом строительстве.

24 января 2017 г. по делу № 89-КГ16-10 Верховным судом РФ было вынесено следующее определение:

Признание права собственности на объект незавершенного строительства

В исковом заявлении о признании права на незавершенное строительство обязательно должны содержаться следующие сведения:

название суда, где будет проходить рассмотрение дела;
данные истца (ФИО, адрес регистрации и проживания);
сведения о застройщике (наименование компании, ИНН, ОГРН юридический адрес на основании актуальных сведений в ЕГРЮЛ);
описание сути дела с указанием данных из договора, включая характеристику и стоимость объекта незавершенного строительства;
выдвигаемые к ответчику требования;
ссылки на законодательные акты, служащие основанием для выставления требований;
список документов, прилагаемых к иску.

Срок рассмотрения дела с учетом направления судом запросов в уполномоченные органы для уточнения актуальной информации по объекту незавершенного строительства составляет примерно 3 месяца.

После вступления решения суда (определения арбитражного суда) в законную силу для максимальной защиты дольщику необходимо обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, так как право собственности на «недострой», как и на другую недвижимость, подлежит обязательной регистрации.

Нет времени самостоятельно заниматься включением требований в реестр или оформлением права собственности на новостройку при банкротстве застройщика? Закажите комплексные услуги юриста с оплатой по результату. Работаем без предоплаты, во многих случаях поможем сэкономить на оплате госпошлины за рассмотрение иска судом. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Для совершения сделок с объектом «недостроя» необходимо соблюдать два обязательных условия.

Нельзя признать право собственности на объект «недостроя», если он является предметом договора подряда

Во-первых, он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. В противном случае согласно ст. 740 ГК РФ у подрядчика сохраняется право на продолжение работ и, следовательно, объект не будет свободен от прав третьих лиц. Так, в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что сделки с объектом незавершенного строительства незаконны, если он является предметом договора строительного подряда.

При рассмотрении спора о признании права собственности на объект незавершенного строительства ФАС ВСО в постановлении от 22.02.2005 N А33-9837/04-С2-Ф02-410/05-С2 обоснованно сделал вывод, что до момента исполнения договора подряда либо его расторжения стороны связаны взаимными обязательствами. Это исключает возможность признания права собственности на объект. Аналогичный вывод содержится в постановлении ФАС ВСО от 17.03.2005 N А33-16577/04-С2-Ф02-958/05-С2.

Регистрация прав на объект незавершенного строительства

Во-вторых, согласно ст. 130 и 219 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон N 122-ФЗ) права на незавершенное строительство возникают с момента госрегистрации. Для этого требуются разрешение на строительство, проект, описание объекта и документы, подтверждающие права на земельный участок (ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ).

Необходимость госрегистрации четко сформулирована в п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Объект незавершенного строительства не может быть предметом сделок до тех пор, пока право собственности на него не будет зарегистрировано.

Сделки с объектами «незавершенки» до госрегистрации признаются недействительными (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). Из постановления ФАС ЗСО от 20.03.2008 N Ф04-1711/2008(1992-А75-9) следует, что договор простого товарищества является незаключенным, поскольку не было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, внесенный в качестве вклада в совместную деятельность.

В другом деле Комитет земельных и имущественных отношений обратился с иском к обществу о признании права муниципальной собственности на незавершенное строительством свайное поле под гостиницу. Но надлежащих доказательств, подтверждающих выполнение работ по забивке свайного поля, ответчик суду так и не представил (постановление ФАС ПО от 11.03.2008 N А65-12050/07).

Как избежать квалификации объекта «незавершенки» в качестве самовольной постройки

Следующий момент, на который нужно обратить внимание, — это надлежащее оформление прав на земельный участок под «недостроем». Согласно ст. 222 ГК РФ недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, признается самовольной постройкой. Приобрести право собственности на такую постройку и распоряжаться ею нельзя (постановление ФАС УО от 01.02.2007 N Ф09-117/07-С6). Самовольная постройка подлежит сносу, за исключением тех случаев, когда право собственности на земельный участок оформлено надлежащим образом.

Само по себе наличие законных прав на землю не гарантирует презумпции правомерности возведения на ней объекта недвижимости. Нужно учитывать целевое назначение выделенного земельного участка. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.09.2000 N 1288/00 указано, что ТОО приобрело на торгах магазин, для эксплуатации которого по договору аренды товариществу был предоставлен земельный участок. TOO без согласия собственника участка (муниципалитета) снесло магазин и приступило к кирпичной кладке стен, перегородок и бетонированию оставшегося фундамента. Исходя из того, что участок выделялся для других целей, ВАС РФ признал объект незавершенного строительства самовольной постройкой и отказал товариществу в признании права собственности на него. Встречный иск муниципалитета о сносе объекта незавершенного строительства был удовлетворен.

Как гарантировать правомерность возведения объекта недвижимости

При разрешении аналогичного спора в постановлении ФАС МО от 14.02.2008 N КГ-А40/67-08 суд подчеркнул необходимость установления воли собственника земли на предоставление участка для возведения именно недвижимого объекта. Еще в одном деле суд отклонил требование о признании права собственности на незавершенный строительством объект, поскольку так и не были представлены доказательства выделения истцу земельного участка для строительства объекта недвижимости (постановление ФАС СКО от 27.05.2008 N Ф08-2726/2008).

В договоре купли-продажи «недостроя» укажите его основные характеристики, место расположения и цену

Согласно ст. 549 и 554 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе его расположение на земельном участке. Аналогичные гражданско-правовые нормы предусмотрены и для других сделок с таким объектом, например для договоров залога и аренды (ст. 339 и 606 ГК РФ). Переход права собственности по договору купли-продажи объекта «недостроя» подлежит регистрации, а цена является существенным условием подобной сделки (ст. 555 ГК РФ).

При заключении сделки с объектом незавершенки в тексте договора должны быть четко сформулированы его идентификационные признаки. Так, суд отказал в удовлетворении заявленных требований о регистрации перехода права собственности на недостроенный объект по договору купли-продажи и признал сделку незаключенной, так как в договоре купли-продажи не были указаны специфические характеристики объекта, а значит, предмет договора сторонами не был согласован (постановление ФАС ЗСО от 25.12.2006 N Ф04-8409/2006(29419-А45-21)).

При рассмотрении аналогичного спора ФАС ВВО в постановлении от 13.10.2006 N А39-7781/2005-230/16 указал, что спорный объект не относится к недвижимости, так как состоит из сборно-разборных металлических элементов. Суд признал регистрацию права собственности на указанное имущество ошибочной и удовлетворил иск о его демонтаже и освобождении участка.

Акт технического состояния «недостроя» поможет индивидуализировать предмет договора

Как можно индивидуализировать объект незавершенного строительства в тексте договора? ФАС ЗСО в постановлении от 12.07.2006 N Ф04-4280/2006(24387-А45-39) разъяснил, что доказательством индивидуализации объекта может служить акт технического состояния или иной документ, содержащий его описание. Поскольку речь идет о недвижимом имуществе, оно подлежит учету в государственном кадастре в соответствии с приказом Минюста России от 20.02.2008 N 35 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости»(*1). Здесь указано, какие индивидуализирующие сведения об объекте заносятся в кадастр.

Федеральным законом от 13.05.2008 N 66-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон N 122-ФЗ. В частности, уточнены состав документов, необходимых для регистрации прав на объект недвижимости, порядок ведения Единого государственного реестра прав, а также условия предоставления сведений о госрегистрации прав и объектах недвижимого имущества. Этим же законом скорректирован порядок предоставления земельных участков. В частности, обязательно надо изготовить и утвердить проект границ участка, а после 01.11.2008 — вместо него схему расположения участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Фундамент, на котором находится здание, не является самостоятельным объектом прав

Акцентируем также внимание на следующем моменте. Нужно определить, существует ли объект незавершенного строительства в натуре на момент заключения сделки. В постановлении ФАС МО от 09.10.2006 N КГ-А41/9253-06 обоснованно указано на правомерное прекращение регистрирующим органом права собственности истца на фундамент. В связи с постройкой на нем здания он не может выступать самостоятельным объектом права. В другом деле суды на основе представленных сторонами доказательств сделали вывод, что спорный объект «незавершенки» не существует, и поэтому отказали в иске о признании на него права собственности (определение ВАС РФ от 21.05.2008 N 5627/08).

Могут также возникнуть споры по поводу регистрации договора (а не самого права) на объект «недостроя». В одном из дел истец оспорил сделку купли-продажи объекта незавершенного строительства на том основании, что договор не прошел госрегистрацию. Однако ФАС ЗСО в постановлении от 19.06.2006 N Ф04-3633/2006(23640-А03-22) отказал в удовлетворении этого иска, пояснив, что договор признается недействительным, если требование о его регистрации установлено законом, как, например, при продаже предприятия (ст. 560 ГК РФ) или жилого помещения (ст. 558 ГК РФ).

В договоре купли-продажи имущественной доли в «недострое» следует четко определить ее размер

Предметом договора купли-продажи может быть не только объект незавершенного строительства, но и доля в нем. Основная сложность при заключении и исполнении такой сделки состоит в необходимости определения размера имущественной доли.

На практике возник спор, когда ООО приобрело объект незавершенного строительства и впоследствии продало 2/3 его двум предпринимателям (по 1/3 каждому) с оформлением госрегистрации договора. Здание было достроено. По мнению ООО, предприниматели приобрели доли по 1/3 в общей собственности на объект «незавершенки» (его площадь 2398,2 кв. м), а не на здание супермаркета в целом (его площадь 3925,2 кв. м).

Действующее законодательство не содержит четкого ответа на вопрос о допустимости аренды объекта «недостроя». Отсутствие специальных правил свидетельствует о том, что должны применяться общие положения ГК РФ.

В постановлении ФАС СЗО от 17.07.2006 N А56-49787/04 сделан вывод о незаконности аренды, поскольку объект незавершенного строительства может быть использован только для его завершения. Видимо, данный вывод основывается на том, что «недострой», исходя из его юридического определения, становится пригодным для использования лишь после возведения и ввода в эксплуатацию.

С таким подходом нельзя согласиться. Более обоснованной представляется позиция ФАС ВСО, изложенная в постановлении от 16.05.2006 N А58-6030/2005-Ф02-2029/06-С2. Здесь сказано, что при рассмотрении спора надлежит установить возможность использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором аренды. Положения ГК РФ, регулирующие статус незавершенного строительства, не запрещают передавать его в аренду. Следовательно, толкование закона, ограничивающее права собственника имущества, должно подтверждаться соответствующими доказательствами.

Объект незавершенного строительства как недвижимость может стать предметом договора залога. К данным правоотношениям наряду с нормами ГК РФ применяются положения Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Кроме того, договор ипотеки незавершенного строительства подлежит госрегистрации, без которой считается недействительным в силу ст. 339 ГК РФ.

Можно одновременно заключить договоры купли-продажи и залога на один и тот же объект «недостроя»

Возможно ли заключение договора залога одновременно с договором купли-продажи? Да, если объект незавершенного строительства идет в качестве обеспечения исполнения обязательства по сделке. На практике возник спор, при рассмотрении которого суд установил, что обязательства по договору ипотеки исполнены, но юридическое лицо — залогодержатель уже ликвидировано. Согласно ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда. Руководствуясь данной нормой, регистрационная служба отказала залогодателю в удовлетворении заявления о погашении записи об ипотеке, что послужило основанием для его обращения в суд.

Ликвидация залогодержателя привела к невозможности совместного обращения с заявлением в регистрационный орган и рассмотрения дела в суде в порядке искового производства (ст. 150 АПК РФ). Вопрос о прекращении ипотеки не относится к спорам, подведомственным арбитражным судам в порядке особого производства. С учетом исполненных обязательств по договору и положения о том, что ликвидация юридического лица влечет прекращение его прав и обязанностей (ст. 61 ГК РФ), ФАС ЗСО в постановлении от 27.09.2006 N Ф04-6214/2006(26643-А27-22) признал незаконным отказ в погашении записи об ипотеке.

В соответствии со ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог объекта «незавершенки» должен осуществляться одновременно с залогом земельного участка, на котором он расположен. Если иное не предусмотрено договором, права залогодержателя распространяются на сооружения, построенные на таком участке в период действия договора. Таким образом, незавершенное строительство автоматически становится предметом залога, если возведено на заложенном земельном участке. При этом, как указано в постановлении ФАС СЗО от 11.01.2005 N А56-21422/04, не имеет значения, что на момент заключения договора об ипотеке на участке уже велось строительство указанных сооружений, которые еще не были никому заложены.

В данном случае необходимо иметь в виду ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: стороны договора вправе установить, что строящиеся здания не обременяются залогом. В противном случае залогодержатель при неисполнении основного обязательства может обратить взыскание на возведенные сооружения.

Продажа «незавершенки» — один из способов приватизации

Если же совершаются сделки с объектами «недостроя», находящимися в федеральной или муниципальной собственности, нужно руководствоваться Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (определение ВАС РФ от 14.04.2008 N 4433/08). В одном из дел суд отклонил довод, что для отчуждения государственного имущества достаточно согласия уполномоченного органа. Продажа объектов «незавершенки» является одним из способов приватизации и осуществляется на аукционах и по конкурсу. В связи с нарушением данного положения сделка купли-продажи была признана недействительной (постановление ФАС ПО от 21.06.2005 N А55-9837/03-36).

*1) См. приказ Минюста России от 18.02.2008 N 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка».

Подводные камни сделок с недостроем

В большинстве случаев застройщики заключают с дольщиками договоры долевого участия в строительстве, в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В этом случае беспокоиться относительно возможного приостановления строительства смысла нет, поскольку право требования на незавершенный строительством объект гарантированно заключенным с застройщиком договором долевого участия в строительстве.

Однако в случае банкротства застройщика дольщику всё же придется совершить ряд действий, чтобы подтвердить свои права требования на приобретенную у застройщика квартиру (именно квартиру, а не офис или гараж). Дольщику необходимо будет после возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве застройщика, подать заявление о включении требований в реестр требований о передаче жилого помещения в собственность. После включения требований дольщика в вышеуказанный реестр, в случае банкротства застройщика, местная администрация по месту нахождения неоконченного строительством объекта сама подберет кандидатуру нового застройщика, который за свой счет достроит объект и передаст его в собственность дольщиков.
При наличии заключенного договора долевого участия смысла в подаче в суд иска о признании права собственности на недострой не имеется, поскольку сам по себе такой договор, после его государственной регистрации, гарантирует участнику долевого строительства, что, в дальнейшем, пусть и со значительным отступлением от ранее оговоренных сроков, дольщик сможет оформить право собственности на оплаченную им на стадии строительства недвижимость.

Исковое заявление о признание права собственности на объект незавершенного строительства (образец)

Известным способом ухода многих застройщиков от налогообложения и от необходимости заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве является заключение с дольщиком предварительного договора купли-продажи.

Смысл оформляемых застройщиком документов заключается в том, что дольщик, якобы, передает по договору беспроцентного займа денежные средства застройщику, с обязательством застройщика вернуть дольщику эту денежную сумму в определенную дату. По наступлении указанной даты, дольщик подписывает с застройщиком основной договор купли-продажи квартиры, а также соглашение о взаимозачете, в котором указывается, что сумма беспроцентного займа засчитывается застройщиком в оплату дольщиком стоимости приобретаемой недвижимости.

В случае существенного нарушения сроков окончания строительства, процедуры банкротства застройщика, дольщикам нужно подтвердить свои права на приобретаемый объект в судебном порядке. Сделать это можно так:

Подать в суд иск о подтверждении права требования на приобретаемые квартиру, офис или гараж, и обязании застройщика передать этот объект в собственность дольщика по окончании строительства здания;
Подать в суд иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, представив в суде документы, подтверждающие, что дольщик произвел оплату стоимости объекта незавершенного строительства в полном объеме, и что оплата была произведена именно в счет погашения стоимости этого объекта, а не из-за желания дольщика передать просто так деньги застройщику по договору.

Заказать обратный звонок

Часто застройщики заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада.

При наличии такого договора и после приостановления строительства проинвестированного объекта, в том числе, по причине возможного банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) следует подать в суд иск о признании заключенного с ними договора притворной сделкой и признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Дело в том, что такого рода договоры, в большинстве случаев, не подпадают под требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный вид договоров может быть не зарегистрирован в Управлении Росреестра, и коме самого изначального застройщика о существовании таких договоров может никто и не знать. А это обстоятельство означает возможность «двойных продаж», переоформления документации на строящийся объект уже по правилам долевого участия в строительстве на других лиц, а также снос недостроенного объекта, как самовольной постройки, без выплаты инвесторам строительства каких-либо денежных компенсаций.

С целью избежать таких негативных последствий, при нарушении сроков окончания строительства объекта недвижимости или возбуждения в арбитражном суде процедуры банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) лучше обратиться в суд по месту нахождения строящегося объекта с иском, в котором просить суд признать заключенные ими договоры притворными сделками, применить к этим сделкам правила договоров об оказании услуг (в данном случае – договора строительного подряда, условием которого является возведение ответчиком здания и последующая передача помещения в этом здании в собственность истца), и признать право собственности на проинвестированные объекты недвижимости, как на объекты незавершенного строительства.

После получения положительного судебного решения, инвесторы (соинвесторы) смогут зарегистрировать своё право собственности на объекты незавершенного строительства, и, тем самым, гарантировать себе последующее оформление права собственности на эти объекты после окончания строительства домов, гаражей, офисов и т.д., или (в случае сноса строящегося объекта, как самовольной постройки) получение за снесенный объект недвижимости денежной компенсации.

Ещё одним способом обойти требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является заключение с дольщиками договоров на включение их в Жилищный накопительный или Жилищно-строительный кооперативы.

Указанные схемы несколько отличаются друг от друга, результатом чего является и различная модель поведения дольщиков при возникновении проблем в таких кооперативах.
Жилищные накопительные кооперативы подразумевают вложение гражданами денежных средств, с целью последующего приобретения таким кооперативом на имя этих граждан квартир в строящихся или в уже построенных домах. При заключении договора о вступлении в члены Жилищного накопительного кооператива, дольщик не приобретает какую-то определенную квартиру, а лишь начинает платить в кооператив паевые взносы, которые в определенный момент (после того, как размер внесенного пая будет примерно равен стоимости интересующего дольщика по площади, планировке и местоположению жилья) дают ему право подать в Правление кооператива заявление о приобретении на его имя жилья на первичном или вторичном рынках. Если речь идет о приобретении квартиры в строящемся доме, то кооператив заключает договор с застройщиком (как правило, речь идет о договоре долевого участия в строительстве), и по окончании строительства дома переоформляет права требования на дольщика, который и становится первым собственником вновь построенного жилья. Минус такой схемы приобретения жилья заключается в том, что до момента окончания строительства дома и переоформления прав требования на квартиру с кооператива на дольщика, указанный гражданин лишен возможности оформить право собственности на квартиру в недостроенном доме, поскольку у него имеются лишь паенакопления в кассе кооператива, а стороной договора долевого участия в строительстве изначально член Жилищного накопительного кооператива не является.

Если же речь идет о Жилищно-строительном кооперативе (далее – ЖСК), то схема приобретения жилья здесь существенно отличается. Дольщик заключает договор о принятии его в члены ЖСК. В тексте такого договора уже изначально прописывается, какую именно квартиру новый член ЖСК получит в свою собственность после окончания строительства жилого дома и полной выплаты пая.

Сам ЖСК занимается лишь тем, что аккумулирует денежные средства пайщиков, выбирает застройщика, и финансирует строительство многоквартирного жилого дома за счет внесенных в кассу ЖСК паевых взносов. Данная схема приобретения жилья в значительно большей степени гарантирует защиту прав дольщика. В случае приостановления строительства многоквартирного дома дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства (квартиру в недостроенном доме), если у него на руках имеются платежные документы, свидетельствующие о 100-процентой выплате пая в ЖСК.

В обоих указанных случаях нужно иметь в виду, что ни Жилищный накопительный кооператив, ни ЖСК, по сути, не имеют собственных активов, и в случае прекращения деятельности таких кооперативов дольщики не смогут добиться возврата ранее оплаченных ими в кассу таких кооперативов денежных средств.

В ________________________ районный суд

Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Истца: _____(Ф.И.О.)_____

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Ответчик: ________(наименование)_______

адрес: _______________________________,

телефон: ______________________________

Цена иска: _____________________ рублей

Госпошлина: ____________________ рублей

Исковое заявление о признании права собственности на долю

в объекте незавершенного строительства в виде квартиры

(на основании договора инвестирования/соинвестирования)

Между Истцом и ______ (далее — Ответчик) заключен договор инвестирования строительства жилого дома/договор соинвестирования строительства жилого дома от «___» ________ _____ г. N ___ (далее — Договор), в соответствии с которым Ответчик (инвестор) привлекает Истца (соинвестора) к соинвестированию строительства жилого дома по адресу/строительному адресу: _____ (далее — Жилой дом) в части финансирования строительства однокомнатной/двухкомнатной/трехкомнатной/другой квартиры, ориентировочный N ___, ориентировочной общей площадью _____ кв. м, расположенной на ____ этаже секции N ___ Жилого дома (далее — Квартира).

Сумма, подлежащая внесению Истцом на счет Ответчика в части финансирования строительства Квартиры (далее — стоимость Квартиры), составляет ______ (_____) рублей.

В соответствии с п. ____ Договора после окончания строительства и ввода Жилого дома в эксплуатацию Квартира оформляется в собственность Истца в следующем порядке: _____.

В соответствии с п. ____ Договора Истец обязался ____________________________.

Согласно п. ____ Договора Ответчик обязался _________________________________.

Истец в полном объеме исполнил обязательства, предусмотренные Договором.

— В соответствии с п. ____ Договора Истец в полном объеме оплатил стоимость Квартиры в сумме ______ (_____) рублей, что подтверждается платежными поручениями от «__» _______ ___ г. N ___/квитанциями от «__» _______ ___ г. N ___/приходными кассовыми ордерами от «__» _______ ___ г. N ___/соглашением о зачете от «__» _______ ___ г. N ___/заявлением физического лица на перевод денежных средств Ответчику от «__» _______ ___ г. N __/другими документами.

При этом:

— Право Истца на Квартиру никем не оспаривается, что подтверждается сведениями/ответами из Управления Росреестра по г. Москве/другими документами.

Однако Ответчик не исполнил принятые на себя по Договору обязательства. До настоящего времени Квартира Истцу не передана. При этом:

— Строительство Жилого дома, в котором находится Квартира, по адресу: ________ не завершено, Жилой дом не сдан в эксплуатацию, что подтверждается кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства, согласно которому степень готовности Жилого дома составляет ____ процентов/другими документами.

— Жилой дом, в котором находится Квартира, зарегистрирован в адресном реестре зданий и сооружений, дата регистрации «__» _______ ___ г., регистрационный N ___, учетный номер объекта ____, адрес: _____, что подтверждается справкой территориального отделения БТИ/другими документами.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

В силу п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Признание права собственности на объекты незавершенного строительства

В ________________________ районный суд

Истец: _____________(Ф.И.О.)___________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Истца: _____(Ф.И.О.)_____

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Ответчик: ________(наименование)_______

адрес: _______________________________,

телефон: ______________________________

Цена иска: _____________________ рублей

Госпошлина: ____________________ рублей

Исковое заявление о признании права собственности на долю

в объекте незавершенного строительства в виде квартиры

(на основании предварительного договора купли-продажи)

Между Истцом и ______ (далее — Ответчик) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры от «___» ________ _____ г. N ___ (далее — Договор), предметом которого являлось определение сторонами необходимых и существенных условий договора купли-продажи однокомнатной/двухкомнатной/трехкомнатной/другой квартиры, ориентировочный N ___, ориентировочной общей площадью _____ кв. м, расположенной на ____ этаже секции N ___ жилого дома по адресу/строительному адресу: _____ (далее — Квартира, Жилой дом).

Стоимость Квартиры определена в сумме ______ (_____) рублей. Стороны обязались подписать основной договор купли-продажи Квартиры в срок _______.

В соответствии с п. ____ Договора Истец обязался ____________________________.

Согласно п. ____ Договора Ответчик обязался _________________________________.

Истец в полном объеме исполнил обязательства, предусмотренные Договором.

При этом:

— право Истца на Квартиру никем не оспаривается, что подтверждается сведениями/ответами из Управления Росреестра по г. Москве/другими документами.

Однако Ответчик не исполнил принятые на себя по Договору обязательства. До настоящего времени основной договор купли-продажи Квартиры с Истцом не заключен. При этом:

— строительство Жилого дома, в котором находится Квартира, по адресу: ________ не завершено, Жилой дом не сдан в эксплуатацию, что подтверждается кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства, согласно которому степень готовности Жилого дома составляет ____ процентов/другими документами.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В ходе рассмотрения дела судом любая сторона вправе заявить ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы.

Ходатайство должно быть передано суду в письменном виде и надлежащим образом обоснована необходимость проведения такой экспертизы. При заявлении ходатайства лицо должно указать, какие вопросы должны быть поставлены перед экспертом, например,

Описать объект незавершенного строительства;
В каком техническом состоянии находится?
Соответствуют ли технические характеристики техническим характеристика объекта капстроительства и по каким признакам?
Возможно ли использование спорного объекта в целях дальнейшего строительства заявленного объекта по проекту?
Построен ли он в соответствии с проектом и выданным разрешением на строительство?
Соответствует ли существующий объект незавершенного описанию объекта в техническом плане? Если нет, то в чем заключается не соответствие?
Спорный объект прочно связан с землей? Если да, то за счет каких конструктивных элементов?
Может ли постройка перемещена без соразмерного ущерба ее назначению?
Требовалось ли на строительство объекта недвижимости разрешение на строительство?
Имеется ли нарушение градостроительных норм и правил при возведении?
В какое время возведен будущий дом, гараж иное строение?

Заключение эксперта по результатам проведения строительно-технической экспертизы будет являться достоверным доказательством существования постройки на земельном участке, который, например, был предоставлен в аренду.

ВНИМАНИЕ: если объект незавершенного строительства был создан до заключения договора аренды и до регистрации права собственности на него, то это может быть установлено при проведении экспертизы, что повлечет за собой установления судом незаконного возведения и как следствие регистрации права собственности на него.

Стоит обратить внимание относительно заключения экспертизы на следующие моменты:

чтобы в заключении эксперта были даны полные ответы на поставленные вопросы;
чтобы была подтверждена компетентность экспертов, их статус, уровень образования, стаж работы;
можно получить письменное мнение по полученной экспертизе других специалистов;
можно попросить вызвать эксперта для дачи пояснений в судебном заседании.

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Признание права собственности на бесхозное имущество и объект незавершённого строительства – это процесс, имеющий юридическую силу в отношении присвоения (приобретения) прав на ранее не принадлежавшую вещь. Как правило, осуществляется в отношении утерянной ранее вещи и характеризуется переходом прав на неё в сторону лица, её нашедшего.

Данный процесс имеет надлежащий порядок передачи вещных прав. Если вами была найдена вещь, имеющая приблизительную ценность не более 29 000 рублей (не более 5 минимальных окладов) – нужно написать заявление в полицейский участок о найденной вами пропаже.

После 6 месяцев ожидания, при условии, что хозяин утерянной вещи не будет обнаружен – вы имеете право на её присвоение.

Если стоимость вещи превышает обозначенную минимальную стоимость – её присвоение может осуществляться через суд, в порядке возбуждения искового производства. Исключение составляет нахождение кладов, их присвоение запрещено законом.

Однако собственник земельного участка, на котором был обнаружен клад или лицо его нашедшее имеют право на материальную компенсацию. Для того чтобы её получить, также необходимо сдать находку в фонд государства, оформив её надлежащим образом.

В некоторых случаях объекты незавершённого строительства, при условии, что они не были поставлены на кадастровый учёт, могут быть отнесены к имуществу, не имеющему хозяев.

В этом случае муниципалитет имеет право выступить с иском о признании данного объекта бесхозным.

При условии, что владелец объекта предъявит на него свои права – администрация может, как передать объект в собственность на основании решения административной комиссии, так и лишить его права на владение объектом. В этом случае претенденту на право собственности в отношении бесхозного объекта придётся обращаться в суд.

Объект незавершенного строительства

Оно предопределяет возбуждение искового производства. Во многих случаях этот процесс становится эффективным способом решения вопроса и поиска компромисса, после которого обращение в суд уже не требуется.

Без процедуры досудебного урегулирования исковое производство возбуждено не будет. Более того – у вас должны быть в наличии документы, подтверждающие её проведение.

Она заключается в том, что найденная вами бесхозная вещь регистрируется в полицейском участке, оценивается независимым экспертом и ожидает возможности возвращения к законному владельцу в течение полугода. По истечении указанного срока, вы имеете право подать исковое заявление в суд.

Если речь идёт о недвижимой вещи, как правило – о недостроенном и не введённом в эксплуатацию объекте, истцом может выступить исключительно муниципалитет, на территории которого возникло неузаконенное и не поставленное на кадастровый учёт строение.

Досудебное урегулирование предполагает, что субъект хозяйствования обязан поставить данный объект на кадастровый учёт, после чего в течение 1 года ожидать появления лиц, претендующих на владение недостроенным объектом. При условии, что таковых не окажется – право на объект переходит к администрации в судебном порядке. Не забывайте, что признание права собственности в порядке наследования можно также решить в досудебном формате. В некоторых случаях приоритет признания права может быть отдан в силу приобретённой давности. О чём читайте тут.

Если за это время будет заявлено о праве собственности на объект – полномочие на признание этого права будет принадлежать административной комиссии.

Местным органом власти сельских, городских поселений, округов, МО в отношении объектов, находящихся в пределах данных административно-территориальных единиц.
Исполнительной госструктурой городов фед. значения в отношении недвижимости, расположенной в их пределах.

Заполнение документа осуществляется по утвержденной форме. Если бесхозяйное недвижимое имущество располагается на территории более 1-го МО, то бланк оформляется любым местным органом. При этом в документе указывается название другого МО, на территории которого также находится объект.

Если ваше имущество признано бесхозным и в его отношении осуществляется попытка изъятия в пользу администрации (третьих лиц), вам придётся отстаивать своё право собственности в суде.

Основанием для подачи иска в суд станут следующие ситуации или их совокупность:

Ваше имущество или объект незавершённого строительства было признано бесхозяйственным.
На ваше имущество было совершено покушение со стороны третьих лиц, с претензией на то, что оно не имеет владельца.
Вами была обнаружена бесхозная вещь, и вы планируете вступить во владение ею после проведения досудебной процедуры.
Вы имеете право претендовать на владение вещью, признанной бесхозной или объектом незавершённого строительства.
У вас имеются факты, подтверждающие ваше право на владение имуществом, в отношении которого возбужден иск.
Вы открыто пользуетесь бесхозной вещью более 15 лет, предполагая правомочность пользования.

Подсудность данного вопроса относится к суду общей юрисдикции первой инстанции, в порядке искового производства.

Если речь идёт о движимом имуществе, то исковое заявление необходимо подавать по месту нахождения ответчика или по месту нахождения вещи, как правило, документы в суд подготавливаются сотрудниками полиции, к которым обратилось лицо с находкой.

Если речь идёт о недвижимом имуществе – обращаться необходимо в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Также поступают и при наличии объекта незавершённого строительства, если хотим признать право собственности на земельный участок. О признании права на квартиру можно узнать здесь.

Исковое заявление составляется по обычной форме, предусмотренной для составления исковых заявлений. Оно подаётся на имя мирового судьи, который уполномочен рассматривать гражданские дела на участке, куда вами подано заявление. Обязательно укажите свои данные в качестве истца, а ниже – сведения об ответчике.

Если вы вступили в судебный спор с должностным лицом (представителем администрации) – укажите его должность, фамилию, имя и отчество. Если вы не можете определиться с тем, кто из должностных лиц препятствует признанию вашего права собственности – можете определить в качестве истца главу местной администрации.

В основной части изложите суть дела по вопросу, в отношении которого возбужден иск. Обязательно дайте характеристики вещи или объекта незавершённого строительства, на право собственности, в отношении которых вы претендуете. Далее поясните:

На каком основании оспариваемое имущество признано бесхозяйственным.
По какой причине вы не согласны с этой формулировкой.
Чем вы можете подтвердить факт вашей причастности к владению оспариваемым имуществом.

В заключение просите суд:

Признать ваше право собственности на имущество или объект незавершённого строительства.
Внести соответствующие сведения в записи кадастра.

Образец заявления на признание права собственности на бесхозяйную вещь.

Споры с объектами незавершенного строительства

Право распоряжаться квартирой (продавать, завещать, прописываться)
Возможность записывать детей в школу или садик
Право пользоваться поликлиникой и ставить машину на учет
Оформление загранпаспорта
До 300% экономии на коммунальных тарифах
Обязанность государства предоставить жилье в случае сноса дома
Если вы собираетесь жениться, то имущество до брака – это только ваше имущество. Оно остается с вами в случае развода
Право определять УК
Получение налогового вычета
Скорейшее освобождение от оплаты налогов при продаже квартиры
Реализация материнского капитала

НАЗВАНИЕ УСЛУГИ	СТОИМОСТЬ
ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ	69,990

Список услуг:

Анализ документов
Подача претензии девелоперу
Составление искового заявления о признании права собственности
Заказ необходимых документов для суда
Участие юристов в каждом суде первой инстанции

+ Три бонуса абсолютно бесплатно:

Рассрочка на два месяца с первоначальным взносом 14,500
Суд второй инстанции (экономия 20,000 рублей)
Если судья отказывает в иске при введенном доме в эксплуатацию, то мы выплачиваем вам 60,000

Дополнительные издержки:

Госпошлина
Доверенность на представление ваших интересов (до 2000 р.)

К суду подготовьте ДДУ или любой иной договор, по которому покупали квартиру, платежные ведомости о внесении денег застройщику и ваш паспорт

Вам нужно признание права собственности на объект долевого строительства? Свяжитесь с нами по телефону +7(495)195-76-47 прямо сейчас, и наш консультант подробно расскажет, как запустить процесс.

Нужна консультация?

Отправьте заявку и мы перезвоним

В делах о признании прав собственника на недвижимость речь идет о крупных суммах, поэтому граждане часто доверяют защиту своих интересов профессиональным юристам. Однако их услуги стоят достаточно дорого, поэтому доступны не всем истцам. Тем из них, кто решает защищать свои права самостоятельно, бывает сложно составить грамотное исковое заявление или подготовить доказательственную базу. Выходом из ситуации является консультация профессионального юриста, которую можно получить на нашем сайте.

Решение суда о признании права собственности на объект незавершенного долевого строительства;
Решение суда о признании права собственности на объект незавершенного строительства и взыскание с застройщика судебных расходов и оплату услуг адвоката;
Решение суда о признании права собственности на объект незавершенного долевого строительства и удовлетворение требований об устранении недостатков за счет застройщика;
Решение суда о признании права собственности на объект незавершенного долевого строительства при введении в отношении застройщика процедуры банкротства;
Решение суда о признании права собственности на объект незавершенного долевого строительства, взыскания с застройщика суммы убытков и штрафа в размере 50 % от стоимости присужденного имущества.

Для суда общей юрисдикции:

Исковое заявление;
Копия искового заявления (по количеству сторон);
Договор долевого участия в строительстве;
Платежные документы по договору;
Документы, полученные в БТИ, от застройщика, Администрации и пр.;
Доверенность на адвоката;
Квитанция об оплате госпошлины;
Другие документы, которые могут иметь отношение к делу.

Для арбитражного суда:

Исковое заявление;
Почтовая квитанция и опись вложения, подтверждающие направление копии искового заявления и приложенных к нему документов ответчику;
Договор долевого участия в строительстве;
Платежные документы по договору;
Документы, полученные в БТИ, от застройщика, Администрации и пр.;
Решение/протокол общего собрания о назначении генерального директора;
Выписка из ЕГРЮЛ, ЕГРИП не старше 1 месяца;
Доверенность на адвоката;
Квитанция об оплате госпошлины;
Другие документы, которые могут иметь отношение к делу.

Определение порядка пользования жилым помещением
Затопление квартиры
Вселение в жилое помещение
Выселение из помещения
Выселение бывшего супруга или супруги
Взыскание задолженности по договору найма
Споры нанимателей и наймодателей по договору коммерческого найма
Споры между нанимателями и наймодателями по договору социального найма
Споры связанные с приватизацией
Признание права собственности на объект долевого строительства
Взыскание компенсации с застройщика за несоблюдение сроков передачи жилого помещения
Споры об устранении недостатков объекта долевого строительства
Расторжение договора долевого участия (ДДУ)
Понуждение застройщика к заключению договора участия в долевом строительстве
Взыскание задолженности за коммунальные платежи
Признание не приобретшим право пользования жилым помещением
Признание утратившим право пользования жилым помещением
Признание прав пользования жилым помещением
Выделение долей в жилом помещении
Выписать из квартиры

Позвоните нам
+7 (925) 016-00-37
или
оставьте заявку
Адвокат пригласит Вас на консультацию на которой изучит ситуацию и предложит варианты решения Ваших проблем
У Вас появляется возможность заключить договор с опытным адвокатом изучившим Вашу проблему
Адвокат подготовит необходимые документы, найдет доказательства необходимые для победы в суде
Адвокат обеспечит эффективную защиту, представит Ваши интересы, добьется решения проблем

Наши победы 1 (4)

Название суда: Арбитражный суд города Москвы № дела: 123456

контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент

Судебная практика в признании недостроя объектом незавершенного строительства неоднозначна. Часто суды признают объектами незавершенного строительства строения, которые не могут использоваться по назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией. В одном суде признаются таковыми объекты с нулевой степенью готовности, в другом – со 100%.

Неоднозначность судебных решений связана с тем, что в законе нет четкого определения понятия “объект незавершенного строительства”:

130 статья ГК относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу.
Градостроительный кодекс в п.10 ст.1 относит объекты незавершенного строительства к объектам капитального строительства.
В Постановлении Пленума ВС РФ №25, которое было принято 23 июня 2015 года, указано, что объектом незавершенного строительства считается объект, в котором закончены работы по возведению фундамента.
Согласно Апелляционному определению Московского городского суда от 20.12.2018 по делу №33-54412/2018 к объектам незавершенного строительства относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено.

Как признать объектом незавершенного строительства конкретный недострой, решает суд.

Верховный Суд в 2020 году одним из своих Определений уточнил, что незавершенное строительство дома не может забирать у человека возможность защищать свои гражданские права путем признания собственности. Он же постановил, что эта процедура осуществляется исключительно судебными органами. Поэтому начать нужно с составления искового заявления. Это можно сделать как самостоятельно, так и обратившись к специалистам юридической конторы. Заявление подается, разумеется, тем, кто претендует на получение права собственности.

Есть и важный момент, касающийся раздела совместно нажитого имущества супругов. Еще в 2014 году ВС РФ вынес Определение, что даже при отсутствии кадастрового паспорта может быть признано право собственности на недострой. Поэтому логично, что это помещение будет подлежать разделу между супругами, если они хотят развестись и ведут имущественный спор.

Прежде чем составлять исковое заявление, нужно разобраться с формулировками. До окончания постройки квартиры (в юридическом смысле) не разделяются на отдельные помещения. Иск составляется, опираясь лишь на долю участия человека в строящемся доме.

Незавершенность строительства подразумевает под собой невозможность сдать объект в эксплуатацию, выдать ключи и заселить людей в жилые помещения. Суд обязательно будет опираться на степень готовности дома: практика знает случаи, когда положительное решение было принято, например, при 70%. Однако такие ситуации встречаются нечасто. Обычно судебные органы становятся на сторону истца, если готовность составляет 90% и выше. Естественно, это связано с тем, что только на последних этапах строительства возможно четкое и точное выделение положенной человеку доли. В случаях, когда готовность здания ниже, можно обратиться в суд с другим иском, например, о нарушении установленных договором сроков. Такое заявление направлено не на юридическое оформление и признание права собственности на помещение, а для того чтобы взыскать неустойку, получить денежную компенсацию. Кроме того, регулируется данный вопрос не Гражданским Кодексом, а ФЗ «О защите прав потребителей».

В 214 ФЗ описан обычный порядок, согласно которому регистрация права собственности на объект долевого строительства возможна только при наличии у дольщика подписанного акта приема-передачи квартиры. Но как быть гражданам, чей дом практически или полностью достроен, а передача жилья так и не состоялась?

Такое чаще всего случается, если строительная компания находится на грани банкротства. Однако возможны и другие причины, например, застройщик уклоняется от оформления документов. Можно ли в подобном случае признать право собственности на незавершенный объект?

Признать право собственности гражданина на объект незавершенного строительства может только суд. В утвержденном Президиумом ВС РФ обзоре практики гарантировано признание права собственности на незавершенное строительство:

гражданам, вложившим свои деньги в строительство дома, если объект в целом построен, но не принят госкомиссией;
участникам проекта, которым фактически уже передано жилье в недостроенном доме.

До момента окончания строительства и приемки дома госкомиссией, участнику может принадлежать только доля в незавершенном строительстве в виде конкретной квартиры. Во всех случаях обязательным условием признания права собственности на объект незавершенного строительства является оплата всей суммы договора.
Если произошла задержка строительства, признать право собственности на объект незавершенного строительства нельзя. Причина проста — объект не является незавершенным, так как строительство продолжается, просто нарушаются сроки.

Признание права собственности на объект незавершенного строительства в суде возможно, если квартиру можно идентифицировать:

определено местоположение в строящемся доме;
обозначена площадь.

Все фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными по ДДУ. Готовность объекта при этом должна составлять минимум 80%-90%. В судебной практике имеются единичные примеры, когда признавалось право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности порядка 75%. К сожалению, такие прецеденты являются исключением. Рассчитывать в подобных случаях на положительное решение не приходится.

Как отмечалось, сложности с достройкой различных объектов — распространенное явление, что вынуждает владельцев «замораживать» работы и дожидаться лучших времен. При этом регистрировать права собственности все равно придется. Здесь не имеет значения, на каком этапе находится строительство — возведен только фундамент или дом почти закончен.

Смотрите также: Какие разрешения нужны для строительства дома, порядок получения

Работы по регистрации берет на себя МФЦ или Росреестр, в который требуется передать полный пакет бумаг на объект незавершенного строительства (дом или дачу). Полный пакет бумаг имеет следующий вид:

Разрешение на строительство ОНС (не во всех случаях).
Бумаги, которые подтверждают права на землю, где находится сооружение или арендный договор.
Личный документ хозяина (паспорт).
Подтверждение внесения информации о сооружение в базу ЕГРН (получить необходимый бланк требуется у работника этого органа).
Доверенность (если регистрацией занимается представитель). Бумага должна быть заверена нотариусом.
Документация на объект (техническая, проектная).
Квитанция о выплате госпошлины в определенном размере.

Если это требуется, работник госоргана запрашивает требуемый пакет бумаг, а после на руки заявителю передается расписка. В ней указывается дата завершения регистрационных процедур.

Для категории дел о признании прав собственности на объект незавершенного строительства законодатель установил исключительную подсудность. Заявление можно подать в судебный орган, расположенный в одном районе со строительным объектом. Граждане должны обращаться в суд общей юрисдикции. Если дольщик — организация, то иск подает адвокат в арбитражный суд.

Исковое заявление о признании права собственности на объект незавершенного строительства можно подать в судебную инстанцию лично или через электронный портал Госуслуг.

Часто застройщики заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада.

Заявление о признании права собственности на незавершенное строительство через суд, пишется по общепринятым правилам, установленным в 131 статье ГПК. В него необходимо включить следующие пункты:

название суда, где будет проходить рассмотрение дела;
данные дольщика (ФИО, адрес проживания);
сведения о застройщике (наименование компании, адрес, ИНН, ОГРН);
описание сути своего дела с указанием данных ДДУ, характеристик и стоимости объекта;
выдвигаемые требования;
ссылки на законодательные акты, которые являются основаниями для выставления требований;
список документов, которые прилагаются к иску.

В суд необходимо предоставить:

копию ДДУ;
подтверждение отправки участникам дела иска и копий отсутствующих у них документов;
копию документа об оплате по договору;
чек об оплате госпошлины;
документы о технической составляющей объекта: технический и кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН и т.д.;
претензии и другие письма к застройщику (при наличии);
другие документы, служащие доказательствами по делу.

Основными фигурантами дела о признании права собственности на незавершенное строительство через суд являются:

участник строительства (истец);
строительная фирма (ответчик).

При необходимости в суд могут быть также приглашены представители Росреестра и кредитного учреждения, если квартира приобреталась на заемные средства или дольщиком взят кредит под залог ДДУ. Заявление должно быть принято к производству не позднее пяти дней после его подачи.

Следует знать, что в 2004 году были приняты поправки к Гражданскому кодексу, согласно которым все объекты незавершенного строительства теперь относятся к недвижимому имуществу. До этого подобная регистрация происходила исключительно через суд. Для оформления документа, подтверждающего право собственности на землю, нужны:

техническая инвентаризация объекта;
кадастровый паспорт.

К тому же, нельзя зарегистрировать жилой дом, являющейся самовольной постройкой. Закон определяет это как:

строительство на земле, имеющей другое целевое назначение;
строительство без разрешения;
строительство с нарушениями важных правил и норм.

Владелец такой постройки не может приобрести право собственности. Признать строительство законным можно через суд, или получив соответствующее разрешение органов исполнительной власти. Для такого разрешения необходимо иметь внушительный пакет документов. Есть и другой вариант –зарегистрировать незавершенное строительство жилого дома, как вариант, можно подав документы в БТИ, специалисты которого возьмут на себя все проблемы с узакониванием объекта незавершенного строительства.

Другими словами, если участок земли предназначен только для производства различной сельскохозяйственной продукции, то строить на нем жилые помещения запрещено. Поэтому лучше не рисковать, начиная строительство дома на земле, которая для этого не предназначена.

Чтобы пройти процедуру регистрации как можно быстрее, следует серьезно подойти к пакету документов. Для того чтобы оформить жилой дом, необходимо иметь следующие бумаги:

разрешение на строительство;
заявление;
кадастровый паспорт на объект;
квитанция об оплате госпошлины;
доверенность, заверенная нотариусом (если заявитель – третье лицо);
документ, устанавливающий право на землю.

Кадастровый паспорт на саму землю не нужен, если все права на нее были зарегистрированы ранее. Все документы можно подать лично, через третьи лица или отправив по почте.

Владелец или арендатор земельного участка в первую очередь обязан собрать все документы, требуемые для государственной регистрации. Затем их необходимо подать в Росреестр по месту нахождения недвижимости. Обычно регистрация объекта незавершенного строительства занимает не более 10 дней.

Согласно законодательству Российской Федерации, объект незавершенного строительства считается созданным недвижимым имуществом, а, значит, подлежит процедуре регистрации. Право собственности на такой объект возникает с момента этой регистрации. Существует определенный порядок регистрации объекта незавершенного строительства, который определяет Закон о регистрации, а конкретно – 25 статья.

Регистрация осуществляется, если есть специальные разрешения на строительство и все документы, описывающие данный объект. Правительством был подготовлен законопроект, упрощающий процесс, который необходим при государственной регистрации на имущество, в том числе и на незавершенное строительство. Благодаря ему, оформить недостроенный дом можно будет, имея только кадастровый паспорт. Но пока все еще требуется разрешение на строительство.

Получить свидетельство о праве собственности быстро и легко получается не всегда. Чаще всего заявители сталкиваются с огромным количеством различных нюансов. Например, даже имея все документы и начав строительство на законных основаниях, можно получить отказ от Росреестра. И при этом у отказа могут быть только формальные причины, которые не удовлетворяют заявителя.

Следующий шаг в таком случае – обжалование в судебном порядке. То есть придется подать в суд на регистрирующий орган, а это может надолго затянуть процесс оформления объекта незавершенного строительства. И только в случае положительного судебного решения, заявитель может вновь обратиться в Росреестр и сдать все документы.

Есть ли собственник у незарегистрированного ОНС

Владельцев домов ждет приятная новость — с 2018 года сократились сроки постановки на учет и регистрации права. До этого они исчислялись 10 днями и соответственно 12 днями, если заявитель воспользовался услугами МФЦ. Теперь, при личном обращении, процедура регистрация занимает 7 дней, а постановки на учет 5 дней. Совмещение этих действий займет 10 дней. При обращении через МФЦ время выполнения процедуры увеличивается на 2 дня. Уменьшение сроков объясняется отменой двойного регулирования. Также теперь чтобы поставить на учет здание, построенное на незарегистрированной земле, документы для двух этих процедур подают одним пакетом, процедура совмещается.

Для признания прав собственности на «недострой» можно обратиться в территориальный офис Росреестра, территориальное отделение федеральной кадастровой палаты, а также в городской или поселковый МФЦ. Рекомендуем предварительно позвонить по поводу сдачи документов и записаться к нашему специалисту, для бесплатной консультации по номеру 8 495 409-41-51.

Начиная процесс оформления дома, граждане встречают на пути много трудностей. Например, приходится подтверждать, что строение соответствует существующим нормам или владение домом законно. Часто бывает ситуация, когда в ТП допущены ошибки и его надо переделывать.

Чтобы разрешить такие ситуации кадастровые инженеры ГКИ «Недкадастр» проведут все необходимые работы для регистрации домов и исправят ошибки любой сложности.

Объект незавершенного строительства — что это? Нужно выяснить эту информацию, ведь может быть и такое, что владельцам нужно провести регистрацию на право собственности на недвижимый объект еще до окончания его сооружения.

[2]

Такая необходимость объясняется тем, что после регистрации перед владельцами открывается множество новых возможностей. Среди них можно выделить возможность полноправно распоряжаться имуществом – продавать его, дарить, обменивать и прочее.

Согласно ст. 22 ФЗ № 218 допускается регистрация объектов незавершенного строительства, но этот процесс имеет свои трудности, вызванные тем, что строительство не закончено. Регистрация возможна на всех этапах строительства, начиная со стадии готового фундамента.

Объектом незавершенного строительства не считается самовольная постройка, то есть построенная:

на участке, если он не предназначен для этих целей;
без получения разрешительной документации;
без соблюдения норм и правил.

Исходя из действующего Гражданского законодательства (ч. 1 ст. 130 ГК РФ) объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, так как отличается главным свойством, присущим объекту недвижимости: нельзя переместить такое сооружение без нанесения несоразмерного ущерба его назначению.

Для получения права на имущество требуется внесение в Единый Госреестр сведений о том, что указанный объект принадлежит определенному лицу. Регистрация незавершенного строительства также закрепляет за какими-либо лицами право собственности в ситуациях долевого участия в постройке многоквартирных домов или дает возможность компенсировать издержки на достройку путем ее продажи.

Некоторые объекты могут быть зарегистрированы по упрощенной схеме в более сжатые сроки. Это относится к зданиям, построенным на:

участках, выделенных под ведение дачного и садоводческого хозяйства;
землях под ИЖС;
землях для ведения личного подсобного хозяйства и расположенных в пределах поселений.

При желании оформить такой незавершенный дом следует обратиться в МФЦ или Росреестр. При обращении необходимо написать заявление с использованием специального бланка. Там же оплачивается госпошлина. Останется только дождаться назначенной даты получения документов.

Признание прав на незавершенку (именно такое определение дано в жизни этой проблеме), осуществляется исключительно через суд.

Документ, инициирующая начало разбирательства – это исковое заявление о признании права собственности на незавершенный строительством объект.

Иск подается по месту нахождения такого строения, тем, кто непосредственно заинтересован в приобретении статуса собственника недвижимости – участником долевого строительства.

Итак, какие действия необходимо осуществить?

Прежде чем подать иск в суд, потенциальному собственнику необходимо собрать пакет документов и обратится в Росреестр с заявлением о регистрации объекта. После получении отказа собственник может обратится в суд с соответствующим заявлением

Подготовка такого заявления имеет некоторые особенности.

Однако, чтобы избежать длительного изучения нормативных документов можно проследовав по ссылке скачать образец заявления о признании права собственности на незавершенный строительством объект, внизу текста.

Признание права собственности на ОНС в судебном порядке

Принадлежность вещи и ее определение имеет специфичные особенности, которые в данном случае обусловлены ее индивидуальными характеристиками.

Право собственности на объект незавершенного строительства возникает в соответствии с условиями, подлежащего применению закона, но требует определенной процедуры, которая исключит нарушения на этапе его создания.

Судебный порядок определения права собственности на объект незавершенного строительства предоставляет возможность наиболее тщательно изучить нарушения при возведении многоэтажного дома и оценить существующую опасность данной постройки.

Все обязательная документация прилагается к иску и подлежит оценке судом.

Отсутствие проекта и иных разрешительных документов может спровоцировать обратный результат.

Вместо удовлетворения иска о праве собственности на незавершенный строительством объект, при наличии встречного заявления органов власти, возведенное строение имеет все шансы быть признано самовольным и как следствие подлежать сносу.

В некоторых случаях особенно тщательно следует продумывать ответ на вопрос как подтвердить права на незавершенный строительством объект. От него может во многом зависеть исход всего дела.

Среди доказательств способных подтвердить право на незавершенное строительство особое внимание необходимо уделить документам, свидетельствующим о законности ведения работ по возведению спорной недвижимости и занятию земельного участка.

В отсутствии таковых признать право будет практически невозможно.

Многие люди очень долго ждут того момента, когда будет сдана в эксплуатацию квартира в их новом доме. Однако часто застройщик затягивает с исполнением своих обязательств.

Выбор у дольщика в этой ситуации невелик. Сделать ставку на то, что застройщик когда-то добросовестно исполнит свои договорные обязательства или самому предпринять шаги к защите инвестиционных вложений и гарантированному получению в собственность возводимого жилья.

Кроме того, в ряде случаев жильцы доверяют деньги мошенникам. Как же в этом случае отстоять свои интересы?

Ниже по тексту приведен примерный образец искового заявления. Его могут взять за основу все те жильцы, которые пострадали от недобросовестных действий застройщика.

Однако у каждого может быть своя ситуация, заключающаяся в условиях приобретения квартиры, особенностей осуществления оплаты и других обстоятельств.

Главный акцент необходимо сделать на том, что застройщик нарушил свои обязательства в части своевременной сдачи дома. Вместе с ним необходимо указать на то, что оплата квартиры выполнена в полном объеме. В доказательство этому стоит привести квитанции об оплате, чеки.

Следующей частью иска будет правовое обоснование требований. Оно может базироваться как на пунктах договора, так и на нормах законодательства, регулирующего порядок участия в строительстве многоквартирных домов.

После этого необходимо попросить суд признать право собственности на недостроенную квартиру, в виде доли в объекте недвижимости незавершенного строительства. При этом нужно указать и все ее характеристики, прописанные в договоре.

Завершает иск, перечень приложений, в число которых входит квитанции об оплате госпошлины, копии договора о покупке квартиры, документов о платежах за нее, а также переписки с застройщиком.

Если вам необходимо узнать стоимость услуг юриста по вопросу признания права собственности на недострой, вы можете обратиться к онлайн юристу консультанту.

Признание права собственности не незавершенный строительством

Признание права собственности на объект незавершенного строительства

Подводные камни сделок с недостроем

Признание права собственности на объекты незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства

Споры с объектами незавершенного строительства

Наши победы 1 (4)

Есть ли собственник у незарегистрированного ОНС

Признание права собственности на ОНС в судебном порядке

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ