Расторжение договора купли-продажи квартиры неоплата

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора купли-продажи квартиры неоплата». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

19 июня 2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Асташова С.В.,

судей Марьина А.Н. и Романовского С.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Зайцевой Татьяны Владимировны к Горгиняну Артуру Гургеновичу о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру

по кассационной жалобе Зайцевой Татьяны Владимировны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н., выслушав объяснения Зайцевой Т.В. и ее представителя Личман М.В., поддержавших доводы кассационной жалобы, объяснения Горгиняна А.Г. и его представителя Репина И.В., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Зайцева Т.В. обратилась в суд с иском к Горгиняну А.Г. о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении у ответчика и признании за истцом права собственности на квартиру, о взыскании расходов на оплату государственной пошлины и юридических услуг.

В обоснование требований Зайцева Т.В. указала, что 9 июля 2014 г. она заключила с Горгиняном А.Г. договор купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности однокомнатной квартиры с кадастровым номером … общей площадью 37,9 кв.м, расположенной по адресу: …, по цене 4 000 000 руб. Квартира передана по акту приёма-передачи Горгиняну А.Г., переход к нему права собственности на данный объект недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП), однако ответчик свои обязательства по оплате квартиры в полном объеме не исполнил, чем существенно нарушил условия договора купли-продажи.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 16 февраля 2017 г. исковые требования удовлетворены: договор купли-продажи квартиры расторгнут, право собственности на квартиру за Горгиняном А.Г. прекращено и признано за Зайцевой Т.В., с ответчика в пользу истца взысканы расходы на уплату госпошлины в размере 300 руб., в удовлетворении остальной части требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 г. решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Зайцева Т.В. просит отменить апелляционное определение от 24 мая 2017 г., как незаконное.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н. от 29 марта 2018 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 9 июля 2014 г. между Зайцевой Т.В. (продавец) и Горгиняном А.Г. (покупатель) заключён договор купли-продажи однокомнатной квартиры с кадастровым номером … общей площадью 37,9 кв.м, расположенной по адресу: … Московская область,

Право собственности ответчика на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРП 24 июля 2014 г.

18 апреля и 10 июля 2016 г. Зайцева Т.В. в связи с неисполнением Горгиняном А.Г. обязательства по оплате приобретенной квартиры направляла в адрес ответчика претензии с требованием об оплате в десятидневный срок задолженности по договору купли-продажи квартиры в размере 3 910 500 руб.

Указанные претензии оставлены Горгиняном А.Г. без удовлетворения.

Ссылаясь на то, что задолженность ответчика по оплате квартиры составляет 3 910 500 руб., Зайцева Т.В. обратилась в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи в части оплаты ответчиком квартиры не исполнен, денежные средства за проданное недвижимое имущество истцу полностью не переданы. Суд также указал, что такое нарушение условий договора со стороны Горгиняна А.Г. является существенным и дает Зайцевой Т.В. право требовать расторжения договора купли-продажи квартиры и возврата переданного ответчику имущества.

Проверяя законность принятого судом первой инстанции решения, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда пришла к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры и возврата ее истцу, в связи с чем отменила решение нижестоящего суда и приняла новое судебное постановление об отказе в иске.

Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку

---

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что неоплата покупателем приобретенной недвижимости является существенным нарушением договора купли-продажи. В этом случае сделка может быть расторгнута по требованию продавца с возвратом ему недвижимости.

Это относится и к ситуациям, когда внесена небольшая сумма (не оплачена практически вся цена).

По ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный товар, продавец вправе потребовать оплату и проценты за пользование чужими денежными средствами. Из этой нормы, однако, не следует, что в таком случае продавец не вправе требовать расторжения договора.

Случается, что соглашение заключено, документы прошли регистрацию в Росреестре и покупатель стал полноправным собственником жилья, и вдруг он обнаруживает значительный дефект, скрытый предыдущим владельцем. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в таком случае?

Гражданский Кодекс РФ позволяет разрешить дело. Если воспользоваться статьей 469, то окажется, что расторгать сделку не обязательно, можно заставить продавца исправить дефект за его счет. Если дефект оказывается неустранимым, как, например, трещина в одной из несущих стен, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится через суд. Здесь также можно применить статью 557 п.2, где говорится, существует ряд причин, позволяющих когда скрытый дефект представляет опасность для проживающих, аннулировать соглашение, а оплата возвращается к покупателю.

Таким образом, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится, если ситуация соответствует ряду критериев:

• В купленной жилплощади проживать небезопасно – зафиксировать опасность необходимо вызвать профессионального независимого оценщика, который выдаст письменное заключение о пригодности жилья и его безопасности;
• Дефект не подлежит устранению – если изъян не устраним или на его ликвидацию будет затрачено более половины стоимости жилплощади, соглашение будет расторгнуто в судебном порядке;
• Предыдущий владелец жилья умышленно скрыл дефект – покупатель обязан подписать акт приемки-передачи жилья, в котором указывается, что он осведомлен о вздувшихся полах, неровных стенах или потолочных стыках. Но если собственник преднамеренно утаил значительную проблему от риэлторов, оценщиков, юристов и покупателя, судья примет сторону последнего.

Согласно актуальному законодательству на расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации дается три года. Но на деле, чем больше пройдет времени, тем меньше шансов у обманутого покупателя вернуть свои средства назад, ведь продавец вряд ли положит их на счет, скорее приобретет другое жилье, потратит средства на оплату образования ребенка в вузе, на путешествие или использует иным образом.

Таким образом, даже если суд примет решение в пользу покупателя, возврата потраченных финансов ему придется ждать очень длительное время, а бывший собственник получит свою жилплощадь назад сразу. Иногда разумнее перепродать квартиру, чтобы возместить свои убытки. Правда, не исключено, что цепочка не продолжится, ведь последующий покупатель тоже рано или поздно обнаружит критический изъян.

Затевать судебную тяжбу хочется не всем, и п.2 статьи 452 ГК РФ позволяет попытаться урегулировать разногласия сторон в досудебном порядке. Начать следует с направления на имя второй стороны составленного в произвольной форме письменного предложения расторгнуть договор. Когда адресат соглашается, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации оформляется также в свободной форме, в Росреестр подается подписанное обеими сторонами заявление о прерывании процесса перерегистрации права собственности, недвижимость возвращается к продавцу, а оплата – к покупателю.
Соглашение обязательно должно содержать:

• Название документа;
• Число, месяц, год и место, где он составлен;
• ФИО и реквизиты продавца и покупателя;
• Реквизиты договора купли-продажи;
• Дату, которая обозначит расторжение сделки;
• Заявление, что между сторонами отсутствуют какие-либо претензии.

Существуют и другие варианты досудебного урегулирования вопроса:

• Обратиться в полицейский участок – этот способ подходит, когда продавец взял оплату и пропал с радаров, перестав выходить на связь;
• Изменить условия – этот способ для тех, кому жилплощадь пришлась по нраву, невзирая на все ее дефекты и сложности, путем компромиссов можно прийти к условиям, которые будут удовлетворять обе стороны;
• Перепродать жилплощадь – если проблема не решается путем переговоров, а суд рискует затянуться и привести к неясным результатам, самым разумным решением может оказаться перепродажа проблемной жилплощади. Риэлторы АН «Владис» готовы помочь вам избавиться от квартиры с минимальными потерями.

Итак, мирным путем разрешить проблему не удалось. После отправки письменного предложения урегулировать разногласия прошло определенное время (оно должно быть прописано в документе или составляет тридцать дней), ответчик проигнорировал предложение или дал письменный отказ. Можно начинать подготовку к расторжению договора купли-продажи недвижимости после регистрации через суд.

Первым шагом становится подготовка документов, в числе которых:

• Исковое заявление;
• Квитанция об оплате государственной пошлины;
• Если истец не имеет возможности присутствовать на заседании – доверенность на имя его представителя;
• Доказательства правомерности выдвинутых обвинений (протокол оценки, где квартира признана непригодной к проживанию, например);
• Предложение о расторжении сделки, которое было ранее направлено ответчику.

Важно также грамотно подобрать доказательства, которые станут основанием ваших претензий. Предлагаем вашему вниманию два стандартных примера:

• Если бывший собственник утверждает, что находился в невменяемом состоянии на момент подписания бумаг, он должен предоставить заключение судебно-психиатрической комиссии (истец как контраргумент может предоставить заблаговременно полученную от продавца справку о том, что он на учете в ПНД не состоит);
• Если покупатель приобрел жилплощадь в состоянии близком к аварийному, не будучи в курсе этого, ему понадобится протокол экспертной оценки от независимой организации.

В качестве свидетелей привлекаются родственники с обеих сторон, соседи, а также случайные люди.

Затем выбирается судебный орган, оплачивается госпошлина и вместе с пакетом документов передается в канцелярию. В течение пяти дней после поступления иска дело принимается в производство, затем требуется некоторое время на уточнение нюансов по делу, происходит разбирательство и выносится решение. На все эти процедуры обычно уходит не более двух месяцев с даты подачи искового заявления, но на этапе уточнения процедура может затянуться. После оглашения решения суда проходит месяц до вступления его в силу.

После того, как иск о расторжении договора купли-продажи недвижимости после регистрации будет удовлетворен, истец обратиться в Росреестр заявлением о том, что право собственности на недвижимость должно быть возвращено предыдущему владельцу, приложив как основание решение суда.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации возможно ускорить, если направлять претензию ко второй стороне не почтой, а курьером, который под расписку вручит ее лично в руки. Также в претензии необходимо прописать четкий срок, когда вторая сторона должна дать ответ, по умолчанию этот срок 30 дней, но вы можете прописать две недели или менее.

Традиционно все судебные издержки оплачивает проигравшая сторона, но сначала придется раскошелиться истцу. Ему придется оплатить госпошлину, услуги представителя, работу экспертов (например, оценщика), проезд и проживание привлеченных лиц. Если иск будет признан неосновательным, то еще и компенсацию.

Если иск обоснован, то все эти издержки компенсируются проигравшим на основании предоставленных истцом чеков и квитанций.

Расторжение договора купли-продажи квартиры из-за неуплаты

Ocнoвaния для pacтopжeния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти пpoпиcaны в cт. 450 ГК PФ:

1. Cyд aннyлиpyeт дoгoвop, ecли пpoдaвeц нe выeзжaeт из пpoдaннoй квapтиpы, oткaзывaeтcя вывoзить cвoю мeбeль и личныe вeщи.
2. Бывший влaдeлeц квapтиpы нe выпиcывaeтcя из квapтиpы или нe выпиcывaeт из нee cвoиx poдcтвeнникoв.
3. Нeпpeдвидeнныe cитyaции cдeлaли пoкyпкy квapтиpы cлишкoм cлoжнoй или нeвыгoднoй. Нaпpимep, пocлe peзкoгo cкaчкa кypca вaлют квapтиpa cтaлa cлишкoм дopoгoй.

Пpoдaвeц имeeт пpaвo oбpaтитьcя в cyд, ecли пoкyпaтeль oткaзывaeтcя плaтить зa квapтиpy.

Ecли пpoдaвeц выигpaeт дeлo, cyдья oбяжeт пoкyпaтeля выплaтить пoлнyю cтoимocть квapтиpы — или pacтopгнeт дoгoвop, ecли пoкyпaтeлю нeчeм плaтить.

Уcлyги oцeнщикoв, aдвoкaтoв и cyд oплaчивaeт пpoигpaвший. Пpoдaвeц дoлжeн зaплaтить зa пepecылкy пиceм, oфopмлeниe кpeдитa и дoкyмeнтoв y нoтapиyca, ecли cyд coглacитcя pacтopгнyть дoгoвop пo иcкy пoкyпaтeля.

Для этoгo в иcкe yкaзывaют cyммy кoмпeнcaции. Кoпии чeкoв и бaнкoвcкoгo дoгoвopa пepeдaют cyдьe.

Пoпpoбoвaть дoгoвopитьcя

Ecли пpoдaвeц coглaceн pacтopгнyть дoгoвop, дocтaтoчнo oфopмить coглaшeниe o pacтopжeнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Coглaшeниe зaвepяют y нoтapиyca и пepeдaют нa peгиcтpaцию.

Oбpaтитьcя в пoлицию

Ecли пpoдaвeц пoлyчил плaтy зa квapтиpy и пepecтaл oтвeчaть нa звoнки, нyжнo пoдaть зaявлeниe в пoлицию. Дeжypный пoлицeйcкий пoмoжeт oфopмить зaявлeниe, a cлeдoвaтeль oбъяcнит, мoжнo ли aннyлиpoвaть cдeлкy кyпли-пpoдaжи квapтиpы, и кaк вepнyть дeньги.

Измeнить ycлoвия дoгoвopa

Ecли нoвaя квapтиpa нpaвитcя, нecмoтpя нa вce изъяны и пpoблeмы, мoжнo дoгoвopитьcя c пpoдaвцoм o cкидкe или oтpeмoнтиpoвaть aвapийный бaлкoн зa cвoй cчeт. Ecли пpoдaвeц квapтиpы coглaceн нa нoвыe ycлoвия, coглaшeниe зaключaют в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe.

Пepeпpoдaть квapтиpy

Ecли дoгoвopитьcя c пpeжним влaдeльцeм квapтиpы нe пoлyчaeтcя, мoжнo пoпpoбoвaть выгoднo пepeпpoдaть квapтиpy. «Этaжи» пoмoгyт быcтpo нaйти пoкyпaтeля и вepнyть дeньги, пoтpaчeнныe нa пoкyпкy квapтиpы, c минимaльными пoтepями.

Порядок изменения и расторжения договора купли-продажи. Последствия

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:

• ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
• ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
• ст. 452 — порядок прекращения договора;
• ст. 453 — последствия расторжения сделки.

При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.

Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?

Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:

• продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
• сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
• сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
• если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).

Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:

• совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
• при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
• продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.

Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.

Виды ничтожных сделок

Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:

• сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
• продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
• незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК);
• сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);
• фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
• сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).

Важно! Статья 181 ГК определяет срок исковой давности:

• для оспариваемых один календарный год;
• для ничтожной сделки три года с возможностью увеличить его до 10 лет.

Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.

Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате квартиры, дома, земли и другой недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.

Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.

При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

• продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
• покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.

Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;

• сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.

Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

Гражданский кодекс РФ

— глава 29 «Изменение и расторжение договора» (ст. ст. 450 — 453)

— п. 1 ст. 460 «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц»

Нормативные правовые акты города Москвы

Раздел V «Расторжение и прекращение договора купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения» (п. п. 25 — 30) «Положения о порядке и условиях купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве» (утв. Постановлением Правительства Москвы от 22.07.2008 N 607-ПП)

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

(П. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»)

Указание в договоре купли-продажи жилого помещения на то, что покупатель оплатил продавцу стоимость помещения до заключения договора, подтверждает надлежащее исполнение покупателем своего обязательства по оплате помещения. В этом случае не подлежит удовлетворению иск продавца к покупателю о расторжении договора в связи с неоплатой последним стоимости помещения. Требование продавца о возврате ему жилого помещения, на которое зарегистрировано право собственности покупателя, подлежит отклонению на основании п. 4 ст. 453 ГК РФ.

(Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2011 N 82-В11-3)

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

(П. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)

Суд отказался расторгнуть договор купли-продажи квартиры, поскольку истец не доказал факт причинения ему значительного ущерба и до момента перехода права собственности на 1/2 долю квартиры к бывшей супруге ответчика, т.е. в течение более 5 лет, не заявлял требований, связанных с неисполнением ответчиком обязательств по оплате квартиры.

Истец ссылался на то, что, заключая договор купли-продажи квартиры, имел намерение передать жилое помещение в собственность своего сына (ответчика), в связи с чем в договоре была определена заниженная стоимость жилья. Однако в настоящее время 1/2 доля указанного жилья принадлежит бывшей супруге ответчика как супружеская доля; кроме того, истец указывал, что денежные средства за квартиру были оплачены не лично ответчиком, а переданы истцу его отцом. Суд отказал в удовлетворении иска, т.к. истец получил денежные средства за квартиру по условиям договора, а то обстоятельство, что указанные денежные средства переданы истцу не самим ответчиком, а его отцом, не могут служить самостоятельным основанием для расторжения договора купли-продажи.

(Определение Московского городского суда от 04.05.2016 N 4г-0279/2016)

Суд принял решение расторгнуть договор купли-продажи квартиры с возвратом квартиры в собственность истца, поскольку истец (продавец) исполнил договор и передал квартиру по акту приема-передачи, а ответчик (покупатель) не уплатил за квартиру предусмотренную договором купли-продажи цену.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве, в настоящее время квартира находится в собственности ответчика, который проживает в ней, в квартире никто не зарегистрирован. В день заключения договора купли-продажи стороны заключили договор аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями. Несколько раз в период действия установленного срока доступа к сейфовой ячейке продавец обращался в банк с просьбой предоставить доступ, однако банк отказал в этом, т.к. в договоре аренды сейфа имеется опечатка, истец (продавец) указан в нем как покупатель квартиры; в период действия доступа к сейфу продавец звонил покупателю и просил посетить банк вместе, чтобы исправить опечатку, однако покупатель отказался. Таким образом, продавец квартиры не получил денежные средства, т.к. не получил доступ к банковскому сейфу, в котором находились причитающиеся ему по договору купли-продажи денежные средства, по причине наличия опечатки в договоре аренды банковского сейфа. На следующий день после истечения периода доступа к сейфу, предоставленного истцу, денежные средства из сейфа забрал представитель ответчика; это свидетельствует о недобросовестности ответчика, т.к. до истечения срока договора аренды сейфа оставалось два дня. Учитывая наличие договора аренды банковского сейфа, в который были заложены денежные средства, причитающиеся продавцу за проданную квартиру, суд признал безденежной представленную ответчиком расписку, из которой следует, что истец получил от ответчика денежную сумму за квартиру.

(Определение Московского городского суда от 28.04.2016 N 4г-4632/2016)

Суд отказал в удовлетворении требования истца о расторжении договора купли-продажи квартиры в части 1/2 доли, поскольку истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права путем расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества в части, а также пропустил срок исковой давности.

Суд установил, что истец лично участвовал в заключении оспариваемого договора у нотариуса, подписал договор, впоследствии обратился в регистрирующий орган с заявлением о госрегистрации прав на объект недвижимости, не отказался от договора. Договор прошел государственную регистрацию, переход права собственности на жилое помещение состоялся. Согласно условиям договора покупатели уплачивают цену договора в день получения сторонами договора, прошедшего государственную регистрацию; следовательно, истец знал о нарушении своего права с момента госрегистрации договора, не имел объективных препятствий для его защиты, уважительные основания для восстановления пропущенного срока исковой давности отсутствуют.

(Определение Московского городского суда от 31.07.2015 N 4г/9-7614/2015)

Если стороны договора купли-продажи квартиры составили акт о передаче квартиры и оплате ее стоимости, который согласно заключению судебной почерковедческой экспертизы подписал сам истец (продавец), основания для расторжения договора отсутствуют.

Акт приема-передачи квартиры, составленный одновременно с договором, не противоречит пункту договора о передаче денежных средств после государственной регистрации договора; акт подписан продавцом, что свидетельствует о его согласии с данным актом. Непредоставление ответчиком доказательств, подтверждающих наличие у него денежных средств на момент заключения договора, не свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора.

(Кассационное определение Московского городского суда от 04.06.2015 N 4г/2-6017/15)

Если покупатель нарушил обязательство по оплате стоимости квартиры после государственной регистрации перехода права собственности к нему, то у продавца возникает право требовать уплаты ее стоимости и процентов, а не расторжения договора и возврата квартиры в собственность продавца.

Исковые требования

Основное:

— о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и о возврате жилого помещения в собственность продавца.

Дополнительные:

— о прекращении записи о регистрации права собственности ответчика на спорное жилое помещение и обязании внести запись о праве собственности истца на спорное жилое помещение;

— об обязании выселить из жилого помещения ответчика и других лиц/об обязании ответчика освободить квартиру.

— В подавляющем большинстве известных судебной практике случаев иск о расторжении договора купли-продажи жилого помещения подается в суд продавцом. При этом, как правило, одновременно заявляется исковое требование о возврате данного помещения покупателем продавцу, в связи с чем иск о расторжении договора является иском имущественного характера и государственная пошлина за его рассмотрение рассчитывается в соответствии с правилами пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

— Основанием для заявления продавцом требования о расторжении договора купли-продажи почти всегда выступает существенное нарушение договора покупателем (ст. 450 ГК РФ), чаще всего — неоплата приобретенного жилого помещения. Кроме того, суд может признать существенным нарушением договора купли-продажи жилого помещения, который предусматривает сохранение за продавцом права безвозмездного пожизненного пользования помещением даже при переходе права собственности на помещение к другому лицу, чинение покупателем препятствий в допуске продавца в помещение и пользовании этим помещением (например, Определение Московского городского суда от 24.07.2014 N 4г/7-7566/14). В свою очередь, исковые требования о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) практически не заявляются, так как трудно доказать существенное изменение обстоятельств за короткий (как правило) период между заключением и исполнением сторонами договора купли-продажи.

— Покупателями жилых помещений иски о расторжении договора купли-продажи заявляются крайне редко. Норма п. 1 ст. 460 ГК РФ о праве покупателя обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи товара, обремененного правами третьих лиц, используется покупателями жилых помещений в единичных случаях (например, Определение Московского городского суда от 01.07.2013 N 4г/6-5062, где требование о расторжении договора, основанное на этой норме, было отклонено в связи с тем, что действие обременения прекратилось до подписания сторонами акта приема-передачи квартиры). Судебная практика применения норм о праве покупателя на односторонний отказ от договора купли-продажи (п. 1 ст. 463, ст. 464, п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ) применительно к отношениям купли-продажи жилых помещений отсутствует, как и судебная практика применения п. 27 Положения о порядке и условиях купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве (утв. Постановлением Правительства Москвы от 22.07.2008 N 607-ПП; данный пункт регулирует основания досрочного расторжения договора купли-продажи жилья с рассрочкой платежа по требованию покупателя).

— Для споров о расторжении договоров установлен досудебный порядок урегулирования (п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2015 по делу N 33-6613/2014).

На практике для выполнения досудебного порядка урегулирования достаточно направить другой стороне заказное письмо о расторжении договора (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2013 по делу N 11-8848/2013). Кроме того, в качестве доказательства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора суд может принять письменное обращение истца к ответчику, содержащее требование об исполнении сделки и указание на то, что в противном случае истец намерен решать вопрос о расторжении договора (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.04.2014 по делу N 33-12713), или письменную претензию с требованием о расторжении договора (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 08.04.2015 по делу N 33-11808, от 02.02.2015 по делу N 33-3211/2015), или копии телеграмм, направленных в адрес ответчика, с требованиями об оплате заключенного договора купли-продажи жилого помещения или о расторжении этого договора, либо только о расторжении договора (Апелляционные определения Московского городского суда от 02.07.2015 N 33-17406/2015, от 16.06.2015 по делу N 33-20513/15). Несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора — основание для возвращения искового заявления (п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ) (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.04.2015 по делу N 33-10455).

— Вопрос о том, возможно ли в принципе расторжение договора купли-продажи жилого помещения и возврат помещения продавцу в связи с существенным нарушением договора покупателем, решается в судебной практике неоднозначно, несмотря на прямое указание Пленумов высших судебных инстанций о возможности такого расторжения и возврата (абз. 3, 4 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав»). Однако ��рослеживаются следующие тенденции.

Для принятия решения в пользу истца необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

Обстоятельства, подлежащие доказыванию	Доказательства, которыми можно подтвердить эти обстоятельства	Примеры из судебной практики
Акт приема-передачи жилого помещения, содержащий указание на то, что приобретенное жилое помещение оплачено покупателем/расписка о получении денежных средств продавцом в действительности не является подтверждением оплаты	Наличие в акте ошибки, которую продавец не мог бы допустить, если бы он действительно подписал акт (например, ошибка в имени продавца, написанном якобы им от руки) Факт отсутствия в регистрационном деле Росреестра акта приема-передачи, аналогичного представленному в суд Отсутствие в судебном деле копии акта, заверенной судом первой инстанции Медицинская справка, подтверждающая неспособность истца самостоятельно прочитать и подписать акт Акт передачи недвижимости, согласно которому до подписания акта стороны договора произвели все расчеты между собой в связи с заключением договора купли-продажи квартиры и не имеют друг к другу материальных и иных претензий Расписка продавца о получении от покупателя денежных средств, которая является безденежной, т.к. в день заключения договора купли-продажи квартиры стороны также заключили договор аренды банковского сейфа Договор аренды банковского сейфа, в котором допущена опечатка: продавец квартиры указан как ее покупатель Документы, подтверждающие обращение продавца квартиры в период действия установленного срока доступа к сейфовой ячейке в банк с просьбой предоставить доступ к ячейке, а также отказ банка предоставить доступ из-за опечатки в договоре аренды банковского сейфа Ответ банка, согласно которому доступ к сейфу был осуществлен доверенным лицом покупателя на следующий день после истечения периода доступа к сейфу, предоставленного продавцу, притом, что срок действия аренды банковского сейфа еще не истек	Определение Московского городского суда от 28.04.2016 N 4г-4632/2016 Определение Московского городского суда от 10.02.2012 по делу N 33-3991 Апелляционное определение Московского городского суда от 14.09.2012 по делу N 11-18505
В отсутствие согласованного сторонами в договоре условия о сроке оплаты стоимости помещения покупатель обещал осуществить оплату в некий конкретный момент времени (с которого должен исчисляться срок исковой давности, не пропущенный истцом) после передачи помещения	Свидетельские показания	Апелляционное определение Московского городского суда от 08.08.2012 N 11-13768/12
Отсутствует акт приема-передачи жилого помещения, и при этом покупатель: — не оплатил стоимость жилого помещения в предусмотренный в договоре срок, который исчисляется с момента государственной регистрации договора купли-продажи (до 01.03.2013), перехода права собственности на жилое помещение к покупателю или — не полностью оплатил стоимость жилого помещения	Свидетельские показания Расписка продавца о получении от покупателя денежных средств, в которой по заключению судебной технико-криминалистической экспертизы первоначально были выполнены рукописные записи и подпись продавца, а затем нанесен текст, и которая является подложным документом Требование о перечислении денежных средств по договору купли-продажи жилого помещения в определенный срок или о расторжении договора, направленное покупателю в связи с неоплатой им стоимости помещения Требование о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, направленное покупателю в связи с неоплатой им стоимости помещения Договор аренды индивидуального банковского сейфа, заключенный в соответствии с условиями договора купли-продажи жилого помещения Отсутствие письменных доказательств оплаты ответчиком приобретенного у истца жилого помещения в размере, указанном в договоре купли-продажи	Определение Московского городского суда от 26.06.2014 N 4г/5-5916/2014 Апелляционное определение Московского городского суда от 20.08.2015 по делу N 33-25164/2015 Апелляционное определение Московского городского суда от 02.07.2015 N 33-17406/2015 Апелляционное определение Московского городского суда от 04.06.2015 по делу N 33-16634/2015 Апелляционное определение Московского городского суда от 20.01.2015 по делу N 33-1397/15
Покупатель чинит продавцу препятствия в допуске в жилое помещение и пользовании им (в случае, когда договор купли-продажи жилого помещения предусматривает право продавца помещения безвозмездно пожизненно пользоваться проданным помещением, даже при переходе права собственности на помещение к другому лицу)	Свидетельские показания Постановление органов внутренних дел об отказе в возбуждении уголовного дела, вынесенное по обращению продавца жилого помещения, в котором продавец просил подтвердить факт его незаконного выселения из проданного жилого помещения в нарушение условий договора	Определение Московского городского суда от 24.07.2014 N 4г/7-7566/14 Определение Московского городского суда от 25.12.2013 N 4г/5-12958/13 Апелляционное определение Московского городского суда от 10.04.2014 по делу N 33-11717

— Для отклонения судом иска продавца о расторжении договора купли-продажи (в связи с существенным нарушением договора покупателем) ответчику необходимо доказать факт оплаты приобретенного жилого помещения либо факт истечения срока исковой давности. В судебной практике есть мнение, что договор купли-продажи квартиры не может быть расторгнут в связи с неоплатой покупателем ее стоимости, если покупатель предпринимал реальные попытки выплатить денежные средства продавцу, а тот длительное время уклонялся от регистрации договора и получения денег (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.12.2014 по делу N 33-41512).

— При этом отсутствие расписки продавца в получении денег не является непреодолимым препятствием в доказывании факта оплаты (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2015 по делу N 33-4448). При рассмотрении конкретного спора суд пояснил, что акт приема-передачи квартиры, подписанный сторонами договора, также является и распиской о получении денежных средств. Из текста акта усматривается, что продавец полностью получил от покупателя деньги за проданную квартиру, а также что стороны не имеют друг к другу материальных или других претензий (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.07.2015 N 33-23990/2015).

— Если истец в обоснование иска ссылается на неполучение от ответчика денежных средств за переданное жилое помещение, суд может принять во внимание период времени с момента заключения договора до дня обращения истца в суд с иском о расторжении договора купли-продажи, а также факт предъявления истцом к ответчику каких-либо требований в течение этого периода (например, Определение Московского городского суда от 04.05.2016 N 4г-0279/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.09.2015 по делу N 33-31872/2015). Если указанный период весьма длительный (например, 9 лет) и в течение этого времени истец не предъявлял к ответчику каких-либо требований о выплате денежных средств, то суд может критически оценить доводы истца о неполучении денег за жилое помещение и с учетом других обстоятельств дела принять решение в пользу ответчика (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.04.2015 по делу N 33-11808).

Для принятия решения в пользу ответчика необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

В ________________________ районный суд

Истец: _____________(Ф.И.О.)___________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Истца: _____(Ф.И.О.)_____

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Ответчик: ____________(Ф.И.О.)_________

адрес: _______________________________,

телефон: ______________________________

Цена иска: ____________________ рублей

Госпошлина: ____________________ рублей

Исковое заявление

о расторжении договора купли-продажи жилого помещения

Между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____(далее — Договор). По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______(далее — Квартира). Квартира принадлежала Истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности/свидетельством о государственной регистрации права/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г./другими документами.

Договор (до 01.03.2013)/переход права собственности на Квартиру к Ответчику был зарегистрирован в Управлении Росреестра г. _____ «___» ________ _____ г. за N _____. В настоящее время титульным собственником Квартиры является Ответчик, что подтверждается свидетельством о праве собственности/свидетельством о государственной регистрации права/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г./другими документами.

Акт приема-передачи Квартиры от «___» ________ _____ г. N _____, содержащий указание на то, что Ответчик оплатил стоимость Квартиры/расписка о получении денежных средств Истцом, в действительности не является подтверждением оплаты. Об этом свидетельствует наличие в акте приема-передачи Квартиры ошибки _____, которую Истец не мог бы допустить, если бы он действительно подписал акт/факт отсутствия в регистрационном деле Росреестра акта приема-передачи Квартиры, аналогичного акту, представленному в суд/отсутствие в судебном деле копии акта, заверенной судом первой инстанции/медицинская справка от «___» ________ _____ г. N _____, подтверждающая неспособность Истца самостоятельно прочитать и подписать акт/акт передачи Квартиры, согласно которому до подписания акта стороны Договора произвели все расчеты между собой в связи с заключением Договора и не имеют друг к другу материальных и иных претензий/расписка Истца о получении от Ответчика денежных средств, которая является безденежной, т.к. в день заключения Договора стороны также заключили договор аренды банковского сейфа/договор аренды банковского сейфа, в котором допущена опечатка: Истец (продавец Квартиры) указан как покупатель Квартиры/документы, подтверждающие обращение Истца в период действия установленного срока доступа к сейфовой ячейке в банк с просьбой предоставить доступ к ячейке, а также отказ банка предоставить Истцу доступ из-за опечатки в договоре аренды банковского сейфа/ответ банка, согласно которому доступ к сейфу был осуществлен доверенным лицом Ответчика на следующий день после истечения периода доступа к сейфу, предоставленного Истцу, притом, что срок действия аренды банковского сейфа еще не истек/другие документы. Истец не получал от Ответчика денежные средства в размере ______ (______) рублей, которые Ответчик обязан был уплатить за приобретенную Квартиру в соответствии с п. _____ Договора.

В Договоре не согласовано условие о сроке оплаты стоимости Квартиры, Ответчик обещал осуществить оплату в течение ___ дней после передачи Квартиры Ответчику. Однако Истец не получал от Ответчика денежные средства в размере ______ (______) рублей, которые Ответчик обязан был уплатить за приобретенную Квартиру в соответствии с п. _____ Договора.

Под расторжением любого договора понимается полное прекращение действия самого договора, а также окончание правовых отношений между его сторонами. Для того, чтобы претворить в жизнь данный вариант развития отношений, вытекающих из заключённого договора, не достаточно одной только воли той или иной стороны контракта. Прекращение действия договора возможно на основании:

• согласия другой стороны,
• по решению суда.

При этом, расторжение договора производится в той же форме, в которой он заключался, то есть, в письменной. В большинстве случаев, стороны не достигают взаимного соглашению по вопросу расторжения договора. Так, ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что уже исполнено в связи с обязательством до момента отмены сделки, если только заключённый договор не содержит такого условия. Например, переданный продавцу аванс не возвращается несостоявшемуся покупателю, если происходит прекращение правоотношений, связанных с куплей-продажей, и вины продавца в этом нет.

Отмена действия сделки (либо изменение условий) по купле-продаже квартиры возможна на основании положений, закреплённых в ст. 450 ГК РФ. Прекращение действия договора возможно только в случае серьёзных нарушений существенных условий договора одной из сторон либо в случаях, прямо предусмотренных законом или самим договором.

К серьёзным нарушениям относятся действия одной из сторон, которые причиняют существенный ущерб другой стороне (продавец или покупатель не получает то, на что рассчитывал по условиям сделки). Нарушениями такого толка являются ситуации отказа:

• от оплаты. Признаётся нарушением, когда на основании подписанного сторонами и зарегистрированного в Росреестре договора, продавец не получает сумму, указанную в соглашении в качестве цены продаваемого имущества;
• от выселения из проданного помещения и совершения процедуру по снятию с регистрационного учёта. Нарушение данного условия возможно только продавцом.

Прекращение действия договора происходит и в случае изменения обстоятельств, которые стороны изначально принимали во внимание и не могли предвидеть возникновение иных условий. В такой ситуации отсутствует вина одной из сторон, но возникновение внезапных событий приводит к невозможности заключения соглашения.

Здесь можно привести такой пример. Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры может иметь место в следующей ситуации. Продавец заверил потенциального покупателя относительно отсутствия обременений, касаемо продаваемой недвижимости, предоставил соответствующие гарантии. Так же были представлены гарантии отсутствия каких-либо претендентов, которые могут в определенной мере ограничивать последующее обеспечение прав будущего собственника. После того, как договор был заключен, спустя время появилось лицо, которое претендует на жилую площадь (к примеру, это может быть бывший жилец, официально зарегистрированный в квартире, но на момент составления договора находящийся в местах лишения свободы).

По решению суда, лицо, отбывавшее срок заключения в местах лишения свободы, имеет полное право на проживание на своей территории и может заново регистрироваться на объекте недвижимости. В том случае, если о наличии лица, претендующего на данную жилую площадь, но находящегося в местах лишения свободы было известно на момент заключения договора, потенциальный покупатель никогда бы не подписал его. Как раз такие обстоятельства и являются признанными актуальными для того, чтобы можно было признать их как основания для расторжения договора купли продажи квартиры.

В качестве других условий расторжения договора купли продажи можно привести ситуации, при которых наблюдается отсутствие «воли одной из сторон» на момент заключения сделки. Иными словами, это такие ситуации, при которых сам собственник недвижимости не знал ничего о проведении операций купли-продажи с его имуществом.

Иск о расторжении договора купли продажи квартиры можно подать и при обстоятельствах, когда мошенником был подделан комплект документов, удостоверяющих его права на владения конкретным объектом недвижимости, после чего продал жилье. В таком случае, настоящий владелец недвижимости не знает относительно факта продажи своего имущества, и соглашение признается недействительным, а по факту мошенничества заводится соответствующее уголовное дело.

Гораздо проще произвести расторжение договора пот продаже квартиры прежде, чем будет осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, поскольку объект недвижимости ещё считается собственностью продавца, и он может требовать расторжения сделки, так как несёт в данной ситуации меньшие для себя риски. Если одной из сторон будет вынесено требование об отмене договора и будет достигнуто обоюдное согласие, то стороны вправе составить и подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи. Тогда же, когда уже произошла передача жилья покупателю, то есть состоялся переход права собственности, досрочная отмена сделки возможна только, когда это прямо предусмотрено договором или законодательством. В соответствии с ГК РФ проведение государственной регистрации соглашения по вопросу прекращения договора возможно только в период, когда договор еще действует. После того, как произошло ��олное исполнение обязательств и истёк срока сделки, расторжение договора невозможно. Это же применимо ко всем сделкам недвижимостью.

Для расторжения предварительного договора купли продажи квартиры (а также договора, заключенный с государственной регистрацией) одной только воли продавца, либо же покупателя будет также недостаточно для признания договора недействительным. Ему потребуется обеспечить одно из двух обстоятельств:

1. Получить соглашение на аннуляцию ранее заключенного договора.
2. Подать иск в соответствующую судебную инстанцию, добиться признание документа купли продажи не действительным.

По решению суда, на лицо, действия которого были признаны неправомерными (в большинстве случаев это продавец, либо посредник, осуществляющий операцию купли продажи, без ведома владельца), возлагается выплата неустойки за расторжение договора купли продажи квартиры. Предусмотрены и конкретные сроки расторжения договора купли продажи квартиры. Согласно действующему законодательству они составляют три года, но с момента обнаружения обстоятельств, приведших к расторжению. К примеру, в случае с выявления мошеннической схемы продажи, владелец недвижимости имеет право подать иск в течении трёх лет с того момента, когда ему стало известно о совершенной незаконной схеме.

Расторжение договора купли-продажи квартиры представляет собой непростой, но вполне осуществимый процесс. Если наличествуют обстоятельства, позволяющие прекратить исполнение такого договора необходимо приложить определённые усилия для юридического закрепления разрыва правоотношений. Для того, чтобы сберечь собственные деньги, время и нервы, представителям каждой из сторон купли-продажи жилья стоит приложить максимум усилий, направленных на предотвращение негативных последствий, до совершения такой крупной операции. Стоит не только вдумчиво прочитать договор перед его подписанием, но и озаботиться включением в него (в случае отсутствия) условий о расторжении договора, ведь чем подробнее будет составлен договор, тем проще будет сторонам выполнять условия соглашения либо добиваться прекращения действия контракта.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости. Когда можно отменить сделку?

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Согласно досудебному порядку урегулирования, стороны обязаны сделать попытку прийти к взаимному соглашению. В случае достижения результата мирным путём, продавец и покупатель подписывают соглашение о расторжении договора о купле-продаже.

В документе нужно указать:

• Личные данные сторон.
• Адрес и регистрационный номер жилья.
• Порядок оплаты расходов на оформление.
• Пункт о возврате недвижимости, где указать сроки.
• Подтверждение, что имущество не заложено и не передано третьим лицам.

Такое соглашение подлежит регистрации, которая совершается на основании заявлений, поданных участниками сделки. Единый государственный реестр делает соответствующую запись о прекращении взаимоотношений между сторонами.

Расторжение документа по взаимному согласию можно оформить в любое время, а собственники самостоятельно должны установить, как они будут распоряжаться имуществом (в какие сроки будут возвращены средства или когда собственность снова перейдет в руки предыдущих владельцев). Закрепить такую договорённость следует документально.

Если же сделка уже прошла частичное оформление, то есть право перехода собственности было оформлено, то такое соглашение между продавцом и покупателем не может являться основанием для возврата жилой недвижимости предыдущему владельцу.

В случае, когда регистрация уже завершена, договор прекращает своё действие, потому аннулировать уже нечего. Здесь возможны два варианта: обращение одной из сторон в суд (если есть достаточно веские юридические основания) или оформление нового договора обратного действия при согласии сторон.

Как уже упоминалось выше, компенсация ранее затраченных средств, является невозможной. В некоторых случаях происходит следующее: покупатель вносит определенную сумму денег, но в результате так и не получает недвижимость. Очевидным решением в подобной ситуации станет расторжение договора в одностороннем порядке.

Однако добиться от продавца возврата средств не получится, поскольку одной из стороны были выполнены обязательства до фактического расторжения сделки. В подобных ситуациях покупатель имеет все шансы выиграть дело, но при этом остаться без денег и без жилья.

Регистрация договоров купли-продажи недвижимости является обязательной процедурой завершения сделки. Вместе в ней происходит переход права собственности на объект.

Но может сложиться ситуация, когда после регистрации открываются обстоятельства, по которым договор подлежит расторжению, в результате чего покупателю возвращаются выплаченные продавцу денежные средства, а продавцу – товар. Когда это возможно, по какой причине и как расторгнуть соглашение?

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 122-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок. При этом законодательство обязывает регистрировать соглашение как при покупке недвижимого объекта, так и при прекращении договорных обязательств.

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента регистрации, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:

• внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка;
• обязательно читать все пункты договора;
• прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.

Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после его регистрации:

• попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней (ГК РФ Статья 452);
• при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.

Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего. Производите предоплату только в качестве задатка.

В случае признания договора купли-продажи квартирынедействительным с юридической стороны он как бы не существовал и последствий, в нем описанных, не имеет. Такая норма установлена п.1 ст.167 ГК. Таким образом, сделка не считается состоявшейся.

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в результате:

• оспаривания сделки;
• ничтожности сделки.

В чем же разница этих двух понятий разберем ниже.

При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.

Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?

Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:

• продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
• сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
• сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
• если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).

Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:

• совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
• при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
• продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.

Сроки зависят от способа расторжения. При согласии продавца и покупателя прекратить отношения, время потратиться только на составление соглашения. Но необходимо уложиться до окончания срока регистрации сделки. Если все же регистрация договора прошла, и обе стороны хотят его расторгнуть, то для обратной сделки срок не ограничен.

В том случае, если только одна сторона решила расторгнуть договор, то необходимо соблюсти досудебный порядок. Срок для рассмотрения предложения о расторжении сделки составляет 30 дней. В соответствии с ГПК РФ в суде дело будет рассматриваться 2 месяца. А то и больше, в зависимости от ситуации.

Чтобы расторгнуть сделку в судебной инстанции необходимо уложиться в общий срок исковой давности, который составляет три года. Начинает исчисляться на следующий день, после окончания срока исполнения обязательств по договору или с момента обнаружения грубых нарушений другой стороной. Законодателем предусмотрено, что сроки могут прерываться и прекращаться.

Кроме того, пропущенный срок может быть восстановлен. Но только если причина пропуска была уважительная

Не редки случаи нарушения со стороны продавца условий, указанных в договоре, либо вовсе он отказывается исполнять его. Например, отказался передать квартиру или документы к ней, имеются серьезные нарушения в квартире, большой долг по жилью, а продавец отказывается его выплачивать. Встречается и такое, что в процессе продажи квартиры из тюрьмы возвращается прописанный там родственник. И это не исчерпывающие нарушения.

Указанные и не только ситуации являются основанием для прекращения сделки по инициативе покупателя. Первым делом сторона обязана направить письменное предложение о прекращении договорных отношений. В нем указываются причины расторжения сделки, само предложение и срок его рассмотрения. Срок может быть любой, но не больше 30 дней. Требование вручается лично под роспись, либо почтой. Если продавец отказывается или не отвечает в срок, то покупатель подает иск в судебный орган. Соблюдение такого порядка обязательно. Без него суд не примет исковое заявление.

Важно знать, что договор может быть расторгнут по инициативе покупателя только в случае, если причины для этого значительные. Но не всегда можно понять значительна та или иная причина. Наш адвокат проконсультирует Вас какие недостатки признаются достаточными для прекращения договорных отношений.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Сейчас молодые семьи, да и не только, все чаще покупают недвижимость в ипотеку. Как и в любых других случаях, несмотря на имеющийся ипотечный договор, сделку по покупки квартиры расторгнуть можно. Хотя вопрос не из простых и имеется много нюансов.

Расторгается такая сделка только через судебную инстанцию. Поскольку для этого основанием может быть только нарушение стороной действующего законодательства. К примеру, заключение сделки с недееспособным гражданином, наличие обременения на квартиру, прописанные в квартире жильцы, и другие основания. Конечно же покупатели, берущие квартиру в ипотеку, не заинтересованы, чтобы платить банку и при этом лишиться жилья.

Однако в столь сложной ситуации не стоит забывать и о третьей стороне – банковской организации. Ведь, если переход права уже зарегистрирован, деньги переданы продавцу, а недвижимость находится в залоге у банка. Или возможно регистрация еще не прошла, но ипотечный договор именно на эту квартиру уже заключен. И здесь у организации собственные интересы.

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Условия, при которых возможно расторжение договора купли-продажи, обычно фиксируются в договоре. Это могут быть:

• срыв сроков по исполнению взятых на себя сторонами договора обязательств;
• несоответствие приобретаемого имущества заявленным характеристикам;
• изменение (в одностороннем порядке) графика платежей, формы выплаты, валюты покупателем;
• совместно принятое сторонами договора решение о том, что сделка должна быть аннулирована.

Добиться возвращения денег покупателю, а собственности — продавцу можно в досудебном порядке или в суде.

Важно! Не путайте предварительный договор (в котором фиксируется намерение совершить сделку) и финальный договор. Первый расторгнуть куда проще. Да и финансовых обязательств (за исключением небольшого задатка) он не предполагает.

В досудебном порядке расторжение возможно при достижении сторонами сделки соглашения. Соглашение подтверждает новые намерения сторон, служит основанием для отзыва ими ранее взятых на себя обязательств. Правда, рабочим этот вариант будет лишь в том случае, когда право собственности еще не зарегистрировано в ЕГРП.

Чтобы расторгнуть договор после регистрации, придется заключать новую сделку. В ней стороны просто меняются местами. Соглашение будет приложено к главному документу, а деньги и недвижимое имущество вернутся к прежним владельцам. Финансовых потерь при этом не избежать — пошлину придется уплатить дважды.

В одностороннем порядке, не обращаясь в суд, расторгнуть сделку невозможно. Но попытаться нужно. Если в течение месяца с момента отправки уведомления о намерении расторгнуть сделку ответа от адресата нет, можно готовить исковое заявление.

Вариант для тех, кто не смог договориться «полюбовно»: расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке. Возможно как по инициативе покупателя, так и на основании иска, поданного продавцом. Как правило, одна из сторон, заключивших сделку, чувствует себя пострадавшей, что и заставляет ее обратиться в суд.

Решением суда договор:

• остается в силе (с предписанием одной из сторон уплатить неустойку);
• расторгается;
• признается недействительным.

Основаниями для признания договора недействительным могут стать и недееспособность одной из сторон, и мнимость сделки, и несоответствие условий договора положениям законодательства.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка и квартиры, нежилой или коммерческой недвижимости не гарантирует автоматического возврата покупателю выплаченных денег.

Важно! То же правило действует и при расторжении договора купли-продажи, например, автомобиля. Расторгнуть — можно, хоть и сложно. Вернуть деньги — еще сложнее.

Судебная практика предполагает индивидуальное рассмотрение дел о расторжении или признании недействительными договоров этого типа. Поэтому без правовой поддержки даже на досудебном этапе расторжения добиться успеха затруднительно. В суде непродуманная позиция истца может стать причиной неприятных последствий: от выплаты неустоек до потери крупных сумм и имущества.

«Юридическое агентство Санкт-Петербурга» помогает правильно расторгать договоры купли-продажи как недвижимого, так и движимого имущества. Мы готовы взяться за работу как на досудебном этапе, так и в суде — на правах представителя и защитника интересов заказчика.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Подавать иск следует в районный судебный орган общей юрисдикции по месту жительства ответчика, он должен быть грамотно оформлен и содержать все необходимые данные сторон, а также основания для расторжения договора купли/продажи, и не важно, прошёл он процедуру регистрации или она ведётся в настоящий момент.

В исковом документе нужно указать:

• наименование судебного органа;
• данные сторон;
• сведения о договоре купли/продажи;
• аргументы и наименования документов, свидетельствующие о нарушении условий;
• исковые требования.

Важно! Если истцом выступает продавец, то в исковом заявлении помимо расторжения договора купли/продажи он должен прописать требование возврата квартиры или участка. Это необходимо, поскольку суд рассматривает исключительно требования истца, удовлетворяет их или отказывает в этом, а расторжение договорных отношений не влечёт автоматический возврат имущества. То же касается и расторжения договора купли/продажи, инициированного покупателем – важно заявить требование возврата уплаченной суммы. Обе стороны имеют законное право требовать и возмещения убытков и/или морального вреда, если они имеются.

Расторжение договора купли/продажи происходит в относительно короткие сроки, которые напрямую зависят от сложившейся ситуации:

• при согласии сторон – до 30 дней;
• при одностороннем порядке до регистрации договора – до 90 (30 на получение отказа, 30 на судебное разбирательство, 30 на обжалование решения);
• при одностороннем порядке после регистрации сделки – до 60 дней (30 на судебные действия, 30 на обжалование судебного определения).

Срок судебного разбирательства может затянуться при обжаловании определения сторонами или при наличии соответствующего ходатайства, подкреплённого существенными аргументами.

Право на расторжение договора купли/продажи закреплено за обеими сторонами ГК РФ, однако при этом существует ряд важных условий, соблюдение которых делает данную процедуру законной. Дабы добиться желаемого результата и не ущемить права второй стороны, следует обратиться за юридическим сопровождением к профессионалу или хотя бы получить консультацию юриста.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по согласию сторон осуществляется в соответствии с законодательными нормами РФ, прописанными в пункте 1 статьи 452 ГК. Для этого потребуется обратиться к нотариусу, который регистрировал купчую. Им будет составлено соглашение, которое нужно приобщить к архивной копии документа.

Для расторжения КП собирается такой же пакет документов, как и для заключения купчей

При составлении договора расторжения купли-продажи квартиры, образец которого можно найти в интернете, необходимо указать:

• Порядок и сроки возвращения денежных средств.
• Возмещение убытков сторон.
• Все дополнительные условия.

Если гос. регистрация еще не проводилась, то для расторжения достаточно заключить письменный пакт, без необходимости внесения его в реестр.

Сохранить нужно как договор КП, так и соглашение. Впоследствии они могут понадобиться для подтверждения аннулирования сделки

Похожие записи:

• Срок сдачи страховых взносов за 2021
• Срок исковой давности по оспариванию свидетельства о праве на наследство
• Рассчитать Пособие По Беременности И Родам Калькулятор Онлайн 2021