Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля-продажа недвижимости пробелы в законодательстве». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Самой распространенной сделкой является переход недвижимости от одного собственника к другому. Такой переход может быть по договору купли-продажи, в результате приватизации, наследства, реализации залогов.
К сожалению, нередки случаи, когда спустя определенное время после заключения вроде удачной сделки, договор вдруг признается судом недействительным и расторгается со всеми вытекающими последствиями. То есть такой договор считается, что не заключался, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво.
Такой иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления. Если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то иск могут подать органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу.
Вот почему на этапе заключения договора важно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.
Подводные камни сделок с недвижимостью
Какие условия должны быть обязательно прописаны в договорах купли-продажи недвижимости?
Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными, являются:
- условие о предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
- условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ);
- условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);
- условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).
Кроме того, гражданское законодательство выделяет ряд особенностей в зависимости от субъектного состава:
- государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295, 297 ГК РФ);
- продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ);
- при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ).
Отдельно внимания заслуживает вопрос передачи денежных средств по договору купли-продажи недвижимости. Конечно, способы передачи денег определяются условиями договора. Казалось бы, здесь нет никаких рисков.
Оформление сделки купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов. Такие сделки подлежат регистрации в Росреестре, о чем вносится соответствующая запись в единую базу данных — ЕГРН.
Однако, если продавец получит от покупателя деньги до момента регистрации договора в Росреестре, то для покупателя есть риск не вернуть ранее оплаченные деньги в случае, если продавцу откажут в государственной регистрации перехода права собственности.
Хорошо, если ситуацию удастся разрешить мирным путем, не прибегая к судебным тяжбам. Но продавец может уже истратить полученные деньги и тогда возврат собственных денег затянется.
Но даже если все этапы сделки пройдут без сучка и задоринки, нельзя гарантировать, что впоследствии добросовестный покупатель не будет иметь проблемы в будущем. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет один год, а ничтожных — 3 года (ст.181 ГК РФ). Например, одна из сторон захочет признать договор купли-продажи квартиры ничтожным по причине того, что договоры оформлялись в момент, когда человек не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. В этом случае сторона доказывает наличие заболеваний в такой степени выраженности, когда они лишают способности понимать значение своих действий или руководить ими (Решение Арского районного суда (Республика Татарстан) от 29.05.2020 г. № 2-175/2020). И опять здесь без услуг опытного юриста не обойтись.
Либо не менее распространенная ситуация — продавец квартиры был признан банкротом. Для пополнения конкурсной массы финансовый управляющий оспорил его сделки, в том числе сделки с продажей квартиры (ст.61.6 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ). А последствия признания сделки недействительной очень печальны для покупателя — недвижимость возвращается в конкурсную массу. Теоретически покупатель может вернуть деньги после продажи имущества с торгов и погашения долгов перед остальными кредиторами продавца. Но на практике это не всегда возможно без потерь.
При покупке квартиры покупатель может воспользоваться имущественным вычетом. О том, как это сделать максимально выгодным для всех участников сделки, подскажет юрист по сопровождению сделок с недвижимостью.
Как видим, человеку, не обладающему багажом знаний в жилищном, гражданском, семейном, налоговом законодательствах, трудно увидеть подводные камни в сделках с недвижимостью.
А, как свидетельствует арбитражная практика, 10-15% сделок купли-продажи недвижимости оспаривается в суде. При этом стоимость адвоката значительно выше стоимости юриста по сопровождению сделок с недвижимостью. Но, как говорится, скупой платит дважды.
-
Врачи в чатах и социальных сетях. Можно ли им доверять?
98 0
Исковое заявление должно содержать:
- Информацию об объекте сделки и контрагентах.
- Основания, по которым аннулируется сделка.
- Просьбу возместить средства или вернуть права на квартиру. Если требования не указаны, суд может удовлетворить иск, но при этом посчитать обязательства договора выполненными, и вернуть средства или жилплощадь не удастся.
- Данные паспортов лиц, которые подтвердят на суде незаконность сделки. К иску нужно приложить копии их документов.
- Документ из Росреестра, подтверждающий текущий статус жилплощади.
Законодательством установлены следующие сроки давности:
- 1 год с момента выявления нарушений для оспоримых сделок;
- 3 года для изначально противозаконных и фиктивных сделок;
- 10 лет с момента получения сведений о противозаконности для третьих лиц, в случае если они находились далеко от места проведения сделки и не могли подать иск раньше.
Причина или основание оспаривания договора купли – это самый важный момент подготовки к делу. От правильного основания зависит, аннулирует суд сделку или нет. Список возможных оснований приводится в статьях 166-181 Гражданского кодекса РФ. Любая жизненная ситуация подпадает под одну из причин, названных в ГК.
На многих ресурсах по вопросу о том, как оспорить сделку купли продажи квартиры, можно встретить разделение оснований на ничтожные и оспоримые. Это верно с юридической точки зрения, но не совсем понятно, как это применять на практике в конкретной ситуации.
От того, ничтожный договор купли продажи или оспоримый, зависит две вещи:
- срок исковой давности (для ничтожных – 3 года, для оспоримых – 1 год);
- требование, которое нужно прописывать в иске, чтобы оспорить договор.
Ниже в таблице приведем основания, по которым возможно оспорить ДКП:
Основание Статья ГК Вид Не получили согласие или разрешение, которое было обязательным: - · супруга одного из участников сделки;
- · родителей ребенка от 14 до 18 лет;
- · органа опеки;
- · опекуна или попечителя.
173.1 Оспоримые Исковая давность – 1 год Участник сделки дееспособен, но на момент подписания договора купли продажи квартиры не понимал, что делает 177 Сторона договора купли продажи квартиры, заблуждаясь, не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании. Зная о нем, она бы не подписала бумаги 178 Сторону обманом, под угрозами или с помощью насилия принудили к подписанию договора купли продажи квартиры, либо умолчали о каких-то важных обстоятельствах 179 Участник договора купли продажи квартиры был вынужден подписать его из-за тяжелой жизненной ситуации, хотя условия купли продажи были для него невыгодными. Например, квартира продана по явно заниженной цене, поскольку продавец попал в трудное положение, а покупатель воспользовался этим Ч. 4 ст. 179 Договор заключили с противоправной целью. Например, чтобы уйти от налогов 169 Ничтожные Исковая давность – 3 года Договор «ненастоящий» — стороны подписали его, чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки.
Это мнимая или притворная сделка170 Сторона не могла самостоятельно подписывать договор:
· человек психически недееспособен;
· договор подписал малолетний до 14 лет171, 172 Подложные документы (поддельная доверенность)
Не соблюли нотариальную форму сделки
Нарушены иные требования закона и права третьих лиц168 Требование об аннулировании прописывается в иске так:
- Если основание оспоримое – суд просят «признать договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности сделки», далее расписывают, какие именно последствия нужно применить.
- Если основание ничтожное – суд просят «применить последствия недействительности сделки», поскольку ничтожный договор купли продажи недействителен сам по себе без обязательного признания его незаконным судом. Однако в просительной части можно прописать и «признать договор недействительным» — это не будет ошибкой.
ВНИМАНИЕ! Независимо от основания в просительной части рекомендуется сразу прописать такое требование: «Восстановить (или аннулировать) в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО на квартиру.
Обязать Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии по … внести соответствующие изменения в ЕГРН». Если этого в иске не будет, то и в решении не отразят обязанность Росреестра внести изменения.
На этом основании Росреестр может отказаться менять записи, даже если сделка оспорена – придется снова обращаться в суд.
На практике может возникнуть несколько различных ситуаций в отношении проданной квартиры, если продавец умер:
- Если смерть наступила до подачи документов на регистрацию, то право покупателя в ЕГРН зарегистрировать будет невозможно. Для подачи документов нужно личное присутствие или нотариальная доверенность, а последняя теряет силу в день смерти доверителя.
- Если продавец умер после подачи документов, но до госрегистрации, сделку могут зарегистрировать, но впоследствии наследники смогут ее оспорить, если она совершена с нарушениями закона.
- Если продавец умер после регистрации прав, то право оспорить по основаниям, которые он бы мог предъявить, переходит к его наследникам.
От смерти продавца не зависит право других лиц оспорить сделку, например, покупателя, супруга или органов опеки.
Оспорить договор купли продажи квартиры могут совершенно разные лица. К ним относятся:
- стороны – продавец и покупатель, и их наследники в пределах срока исковой давности;
- супруги сторон, у которых не взяли согласия, прежде чем продавать или покупать жилье;
- орган опеки, если при продаже нарушены права детей;
- опекун или попечитель стороны договора, если он не давал согласия на сделку;
- родители несовершеннолетнего участника договора.
Главное при этом – доказать, что договором были нарушены права истца. Без этого шансы выиграть дело и оспорить контракт стремятся к нулю.
Пробелы в законодательстве дают свободу черным риелторам
Перед подготовкой иска нужно собрать все доказательства, на которые истец будет ссылаться в заседании. Универсального перечня доказательств нет – он не закреплен ни в процессуальном кодексе, ни в разъяснениях суда.
ВАЖНО! Задача доказательства – подтвердить определенный факт, который положен в основу искового заявления.
К доказательствам относятся:
- выписка из ЕГРН на спорную квартиру – нужно брать расширенную, чтобы было видно движение жилья от собственника к собственнику;
- договор купли продажи, который нужно аннулировать – если на руках его нет, нужно заказать копию из дел Росреестра;
- акты и платежные документы к договору купли продажи квартиры (расписки, выписки из банка);
- если сторона договора купли продажи недееспособна, то решение суда о признании ее таковой;
- если квартиру «купил» или «продал» малолетний ребенок, понадобится свидетельство о рождении;
- для супругов – свидетельство о заключении брака;
- любые другие документы, подкрепляющие позицию;
- имеющиеся видео и фотоматериалы;
- показания свидетелей – свидетелей нужно привести лично, никакие «письменные показания» не принимаются судом (кроме случаев, когда их заверил нотариус).
ВНИМАНИЕ! Если у истца нет доступа к какому-то доказательству (например, не удается получить выписку с банковского счета другого лица), то нужно просить суд истребовать это доказательство. По судебному запросу лица выдадут необходимые сведения.
Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.
Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.
Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.
В обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Также придется идти в нотариальную контору, если предстоит заключить сделку с долями в собственности.
Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и ее цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользования.
Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор купли-продажи, но удостоверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.
Типовой договор купли-продажи квартиры может содержать множество условий, которые оговариваются покупателем и продавцом. Но с точки зрения закона, лишь некоторые из этих условий будут считаться обязательными или существенными.
Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи. Если вы не зафиксировали обязательные условия в документе, то он не будет иметь законной силы.
Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.
Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.
В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:
- время фактической передачи недвижимости покупателю;
- сроки и способы взаиморасчетов;
- состояние передаваемой квартиры;
- сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
- гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
- порядок решения споров и распределения ответственности;
- условия, при которых договор может быть расторгнут;
- штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.
Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.
11 подводных камней договора купли продажи квартиры в 2021
Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.
В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.
Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.
Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.
При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.
Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.
Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.
- отнесение к недвижимости земельных участков;
- отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
- отнесение к недвижимости движимых по природе вещей – подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.
Из этого следует, что легальное понятие недвижимости определено не путём установления признаков данного явления, а путём установления их перечня, приведения примеров недвижимых вещей.
- земельные участки;
- части земельных участков;
- участки недр;
- части участков недр;
- объекты, прочно связанные с землёй, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
- здания;
- сооружения;
- жилые помещения;
- нежилые помещения;
- части помещений;
- воздушные суда;
- морские суда;
- суда внутреннего плавания;
- космические объекты;
- предприятия как имущественные комплексы;
- части предприятий как имущественных комплексов;
- иные имущественные комплексы;
- объекты незавершенного строительства.
Законодательство не раскрывает понятий «здание», «сооружение», «нежилое помещение». Данный законодательный пробел должен быть устранён. Также, в целях устранения пробелов в законодательстве и недопущения противоречащих друг другу толкований можно расширить перечень объектов недвижимости в статье 130 ГК РФ, и добавить в него такие объекты недвижимого имущества как жилые, и нежилые помещения.
Права на эти объекты подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о госрегистрации. Следовало бы также внести объекты незавершённого строительства в качестве объектов недвижимости в статью 1 Закона о госрегистрации и в этом же Законе выделить нормы, касающиеся объектов незавершённого строительства, в отдельную статью.
Дополнить статью 134 ГК РФ указанием на такую сложную вещь, как комплекс недвижимого имущества. Оборотоспособность такого рода вещей (комплексы газо- и электростанций, насосных станций и т.п.) не вызывает сомнений. Для признания недвижимой вещью комплекс должен отвечать критериям недвижимости, закреплённым в ст. 130 ГК РФ. Специальной отличительной особенностью комплекса могло бы стать объединение разнородных вещей хозяйственным единым назначением.
- Новая статья на сайте: «Новая программа от Сбербанка «СберПремьер»: особенности и условия», 15.05.2021
- Новая статья на сайте: «Банковский вклад: что такое, виды, обязанности банка, права вкладчиков», 11.05.2021
- Новая статья в разделе «Блог», 08.05.2021
ТРЕБОВАНИЯ К ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
- ТОП-10 популярных материалов из категории «Гражданский процесс», 07.09.2020
- Подборка статей за январь 2021 года, 01.02.2021
- ТОП-10 популярных материалов из категории «Недвижимость», 12.10.2020
- Подбор материалов по теме: «Алименты и пособия», 02.09.2020
- Подборка материала за сентябрь 2020 года, 01.10.2020
При такой договорённости довольно много проблем возникает с передачей средств, поскольку это не подкрепляется договором. Поэтому многие покупатели предлагают сначала передать ту сумму, которая обозначена в соглашении, заключить сделку, а потом уже отдать оставшуюся часть.
Как нетрудно догадаться, если владелец согласится на такую схему, то он рискует не увидеть всех средств. То есть получит исключительно ту сумму, которая и была обозначена в договоре. При этом если соглашение составлено грамотно, то опротестовать его не удастся. И поскольку занижение цены с целью ухода от уплаты налогов является правонарушением, то сослаться на такую устную договорённость не выйдет.
Даже если будет подписан на момент выявления проблем исключительно предварительный договор, например, о намерении заключить основной позднее, вторая сторона тоже способна доставить серьёзные проблемы. Она может настаивать на соблюдении договорённостей и на реальном заключении такого договора по заниженным ценам. При этом отказывающейся стороной выступит продавец. Следовательно, ему потребуется возвращать аванс и выплачивать компенсацию.
А доказать ущемление своих интересов покупатель в такой ситуации сможет без особого труда. Например, на основании того, что он уже выстроил планы с учётом покупки подобной квартиры по такой цене, а сейчас сделка срывается. И у него на данный момент нет возможности приобрести подобное имущество в рамках соответствующего бюджета (что легко доказывается даже поверхностным анализом рынка).
Безусловно, отстоять свои права можно. Однако для продавца это может оказаться откровенно хлопотно. К тому же в процессе вскроется попытка уплаты меньшего по объёму вознаграждения нотариусу и другим специалистам. И поскольку сделка при начале конфликта срывается, то собственнику снова нужно будет искать покупателей. Однако теперь специалисты могут отказаться с ним сотрудничать и даже максимально затруднить продажу.
Для начала необходимо отметить, что уход от налогов — это проблемы с ФНС РФ, если о занижении суммы станет известно. А такая информация может поступить от любого участника сделки, от риэлтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.
Вероятные последствия:
- опротестование сделки в судебном порядке;
- неопределённый на какое-то время статус квартиры;
- серьёзный штраф;
- доначисление налогов;
- проведение глубокой проверки по ИП или же компании;
- тщательный контроль деятельности всех участников и связанных с ними лиц;
- конфликт с риэлтором и нотариусом;
- репутационные потери (например, сразу после окончания всех разбирательств будет трудно продать квартиру, потому что такая недвижимость может уже начать отпугивать потенциальных владельцев).
Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьёзных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета.
Нередко продажа квартиры происходит с целью закрыть все долги. Однако необходимо учитывать, что кредиторы очень внимательно следят за проведением таких сделок. И если сумма окажется ниже рыночной, неизбежно возникнут вопросы. Появляется довольно высокий риск того, что сделка будет оспорена, а новый владелец лишится своей собственности.
В этом случае при заниженной официально сумме совершения сделки покупатель получает возможность вернуть только те средства, которые зафиксированы в договоре. Доказать, что было отдано в действительно гораздо больше, получается редко. При этом покупатель пополняет список кредиторов. И вероятность того, что он увидит хотя бы какие-то средства, откровенно мала.
Есть ещё один немаловажный аспект, о котором стороны такой сделки редко задумываются. Во-первых, у продавца появится на руках большая сумма денег, чем должна быть. Это может вызвать вопросы по поводу источника финансирования. В современном мире нельзя взять и просто положить деньги на банковский счёт. А если точнее, то непосредственно положить можно. Проблемы впоследствии возникнут с тем, чтобы их оттуда достать. У продавца могут запросить подтверждение законности происхождения денег.
О реализации участниками долевой собственности преимущественного права покупки
Необходимо отметить, что если занижение цены сделки приведёт к проблемам с налоговой или же к аресту счетов из-за претензий со стороны банков, это также способно негативно повлиять на бизнес. Может пострадать репутация предпринимателя. Заниженная цена большинству довольно очевидна, поскольку всегда можно изучить выборку объявлений по конкретным характеристикам и посмотреть на реальное положение дел на рынке. Соответственно, многие могут сделать выводы о том, что сделка — сомнительная, вызывающая большое количество вопросов.
Стоит отметить, что любые подозрения в уклонении от уплаты налогов — это проблемы не только для самого предпринимателя, но и для связанных с ним контрагентов. Если налоговая решит, что сделка вызывает вопросы, то она может начать проверять всех, кто в последний отчётный период осуществлял какие-то операции с конкретным ИП или же с определённой компанией, в которой, например, может работать на руководящей должности продавец.
А лучший способ отпугнуть контрагентов и подвести к мысли о том, что сотрудничество с вами невыгодно — это впутать посторонние организации или ИП в проблемы с налоговой. О таких возможных последствиях занижения цены мало кто думает, однако не стоит забывать, что они вполне реальны.
Если в реализуемой квартире прописаны несовершеннолетние, возникает риск, что в сделку с заниженной ценой вмешаются органы опеки и попечительства. Они могут решить, что на указанную сумму нельзя приобрести квартиру, позволяющую совершенно спокойно прописать на новой жилплощади детей. При этом не стоит забывать, что новая недвижимость не должна серьёзно ухудшать качество жизни несовершеннолетних. То есть продать квартиру в элитном районе и купить в промзоне не получится.
Договор купли-продажи (ДКП) — юридическое соглашение о том, что продавец передаст покупателю право на определенную вещь, являющуюся предметом по договору, за оплату в оговоренном размере и на указанных условиях. Договор купли-продажи нужен, чтобы подтвердить переход права собственности на товар от продавца к покупателю.
ДКП по недвижимости заключается на «вторичку», то есть на готовый объект недвижимости, на который ранее было зарегистрировано право собственности. Продавец при этом обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор купли-продажи — широкое понятие, он может быть устным (когда вы покупаете продукты на рынке) и письменным (например, покупка машины или дома).
В сделках с недвижимостью ДКП должен быть письменным в любом случае, даже если он заключается между друзьями или родственниками. На основании этого договора в Росреестре регистрируется переход права собственности.
Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании.
В любом случае в сделке принимают участие как минимум две стороны:
✓
Продавец — тот, которому принадлежит объект недвижимости
✓
Покупатель — тот, к кому после завершения сделки переходит право собственности на объект договора
При необходимости в сделке могут принимать участие доверенные лица, которые представляют интересы сторон.
Запись лекции по проблемам купли-продажи недвижимости
ДКП — важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной сделке. Если вы не уверены в правильности оформления договора купли-продажи, проконсультируйтесь с юристом. При совершении сделки в Сбербанке вы можете получить профессиональную помощь при оформлении ДКП. Для этого обратитесь к сотруднику ипотечного центра СберБанка.
Если вы решили оформить договор самостоятельно или просто хотите лучше разбираться в вопросе, обратите внимание на следующее — в ДКП необходимо прописать стороны, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия по передаче.
✓
Стороны. То есть все владельцы и покупатели недвижимости, которая продается.
✓
Предмет договора. Опишите его максимально подробно. Укажите адрес объекта недвижимости, тип (квартира, земельный участок, дом с земельным участком), размер (общая площадь квартиры, площадь земельного участка), кадастровый номер.
✓
Цена. В договоре обязательно нужно указать стоимость объекта. Стоимость должна быть указана в российских рублях.
✓
Источники средств. То есть деньги покупателя. Средства могу быть собственные или с привлечением ипотеки.
✓
Порядок оплаты. Вносится ли аванс или задаток до подписания договора, как и в какой срок передаются денежные средства: наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом, с помощью сервиса безопасных расчетов Сбербанка.
Данная аббревиатура, которой часто пользуются риэлторы и юристы, означает «Договор купли-продажи». Это документ, составленный в письменной форме. Он оформляется в соответствии с положениями действующего законодательства, скрепляется подписями сторон сделки (Продавцом и Покупателем), имеет законную силу.
То есть, говоря юридическим языком – его заключение влечет юридические последствия. В частности, отчуждение имущества Продавца (в обмен на оговоренную в ДПК денежную сумму) и появление права собственности на данное имущество у Покупателя.
ВНИМАНИЕ! Сделки с недвижимостью справе совершать только ее полноправные собственники. Однако они не обязаны делать это исключительно лично. Сделкой может заниматься доверенное лицо собственника, если последний оформит на имя представителя доверенность и заверит ее у нотариуса.
Самыми распространенными являются следующие виды сделок с недвижимостью:
- Покупка или продажа жилой/нежилой недвижимости, земельных участков
- Безвозмездные сделки с недвижимостью (бесплатная приватизация, дарение, наследование)
- Обмен (мена) объектов недвижимости друг на друга, с доплатой или без
- Аренда
Все сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации в ЕГРН – государственном реестре. Законом предусмотрено лишь одно исключение – краткосрочная аренда (менее года). Ее регистрировать необязательно.
Эксперты настоятельно не рекомендуют проводить сделки с недвижимостью без сопровождения юриста, в крайнем случае, риэлтора, которому вы стопроцентно доверяете. На каждом этапе сделки любой из контрагентов может столкнуться с мошенничеством и обманом, потерять деньги или свою недвижимость.
Квалифицированный юрист не допустит этого, контролируя каждый этап, обеспечивая его законность и и юридическую чистоту. Он также поможет зарегистрировать совершенную сделку в Росреестре.
ВНИМАНИЕ! О государственной регистрации следует помнить тем, кто получает пассивный доход, сдавая свою недвижимость в аренду жильцам. Если договор аренды заключается более, чем на год, его необходимо зарегистрировать. В противном случае собственник нарушает закон и может быть привлечен к административной ответственности.
Любые сделки с недвижимостью – те, что мы перечислили в начале данной главы, и те, которых еще не коснулись – условно можно разделить на несколько видов. Рассмотрим их немного подробнее.
Иногда в результате сделки недвижимое имущество не переходит из рук в руки, а расширяет или сужает круг собственников. Либо меняет их качественный состав. Лица, ранее владевшие данной недвижимостью, могут продолжать владеть этим правом, уменьшать или увеличивать доли собственности, утрачивать право на собственность. К сделкам такого рода относятся:
- Раздел супружеского имущества
- Выделение долей членам семьи
- Долевое инвестирование
- Вступление в кондоминиум
- Расселение коммунальной квартиры
- Акционирование
- Внесение недвижимости в уставной капитал
- Внесение недвижимости в конкурсную массу обанкротившей компании
ВНИМАНИЕ! Оформляя кредит под залог недвижимости следует помнить что при определенных условиях эта сделка относится к разряду сделок с изменением состава собственников. Если кредит или залог не выплачены, право собственности на недвижимость переходит к банку или финансовой организации, оформившей залоговый заем.
Чем грозит покупателю и продавцу отмена сделки с недвижимостью
Договор купли-продажи – серьезный документ. Лучше составлять его так, чтобы исключить любые сомнения в его законности и возможности для оспаривания в суде. Для этого необходимо, чтобы ДКП соответствовал довольно большому количеству правовых норм. Если вы занимаетесь составлением договора самостоятельно – необходимо изучить все законодательные, которые мы перечислим ниже.
Каждый Покупатель и каждый Продавец вправе самостоятельно выбирать, каким способом они хотят провести сделку. Все способы имеют свои достоинства и недостатки. Мы предлагаем вам ознакомиться с ними и выбрать тот, что удобнее и предпочтительнее для вас:
С помощью нотариуса. Преимущество этого способа очевидно – за сделкой наблюдает квалифицированный юрист. Он несет ответственность за свои действия. А поскольку речь идет о нотариальном фиксировании всех этапов сделки, она будет гарантированно «чистой» и безупречной в глазах закона. Кроме того, неопытный Покупатель не всегда знает, как проверить «благонадежность» Продавца. Нотариус просветит его относительно возможных рисков и подскажет, как их можно избежать. Недостаток способа также очевиден – юристу за услуги необходимо платить. И немалые деньги.
Самостоятельное оформление. Этот способ подходит для опытных Продавцов и Покупателей, либо для тех, кто уверен в своих силах и стремится все контролировать сам. Он дает возможность самостоятельно следить за ходом сделки, и при этом экономить деньги, которые потребовались бы для оплаты помощников. Минус данного способа – большие временные затраты и трудоемкость. Кроме того, он доступен только тем, кто, даже если не имеет юридического образования, хорошо разбирается в законах и не «пасует перед бюрократией».
С помощью риэлтора. К такому способу прибегает большинство Продавцов и Покупателей, которые ищут друг друга при помощи специальных агентств или агентов. Если уж риэлтор нашел вариант, устраивающий обе стороны, вполне логично продолжить пользоваться его услугами и в процессе собственно покупки/продажи. Риэлтор действительно оказывает неоценимую помощь контрагентам:
- Сначала «фильтрует» подходящие варианты
- Затем организует показы и просмотры
- После этого помогает определиться со сроками проведения сделки
- Организует заключение предварительного договора и передачу задатка
- Отвечает на все вопросы и консультирует относительно законодательных норм
- Проверяет подготовленные документы
- Наконец, проводит сделку, организует передачу недвижимости и безопасные взаиморасчеты
Плюсом этого способа можно считать экономию времени и сохранение спокойствия – ведь процессом «дирижирует» профессионал. Опытный риэлтор также служит гарантом юридической чистоты сделки, поскольку провел великое множество подобных, и знает, что к чему.
Минусом – то же самое, что в случае нотариальной/юридической помощи. А именно, дополнительные материальные затраты. Тем более, что от оплаты необходимых нотариальных услуг помощь риэлтора тоже не освобождает.
Главное правило, которому нужно следовать, самостоятельно продавая/покупая квартиру – внимательность и осторожность. Предварительно необходимо изучить все правовые нормы, касающиеся ДКП. Если что-то непонятно – проконсультироваться с юристом или опытным агентом по недвижимости. И стараться все эти нормы и правила неукоснительно соблюдать. Какие-то нюансы нужно просто запомнить:
Перед подписанием любого документа следует внимательно его прочесть. Если что-то вызывает сомнения, лучше взять копию и перед тем, как подписывать показать текст юристу.
Задаток не должен превышать 200 тысяч рублей. Обязательно требуйте с получателя расписку, составленную по всем правилам.
При передаче задатка рекомендуется составить и подписать предварительный договор. В нем можно прописать не только обязательства сторон, но и штрафные суммы, которые выплатит потерпевшей стороне нарушитель условий договора.
Покупателю не рекомендуется соглашаться на просьбу Продавца записать в договоре меньшую сумму, а остальное передать «из рук в руки». Продавец таким способом пытается уйти от налогов. Это незаконно. Кроме того, если окажется, что с недвижимостью «что-то не так» и придется аннулировать сделку, по закону удастся взыскать с Продавца лишь ту сумму, что указана в договоре.
Максимальную внимательность следует проявить, покупая квартиру у застройщика. Особенно, если вы покупаете еще не построенное жилье. Необходимо внимательно изучить:
- Учредительную документацию девелопера
- Проектную декларацию
- Разрешение на строительство
- При возможности и условии, что вы в этом разбираетесь – бухгалтерскую отчетность компании
Договора купли продажи недвижимости подразумевает возмездную передачу права собственности на какое-либо недвижимое имущество (дом, квартиру, землю, офис, производственное здание и т.д.). Его особенностью является обязательная регистрация в органах ФРС – покупатель становится собственником объекта только после ее прохождения. Нотариальное удостоверение производится по желанию сторон. Эта мера является дополнительной гарантией юридической чистоты договора продажи недвижимости. Порядок заключения договора четкий и понятный, но всё же легче обратиться для его составления к специалистам.
Структура договора купли продажи:
Преамбула:
- название договора продажи недвижимости;
- место где производилось заключение договора;
- дата оформления договора;
- сведения о сторонах сделки (паспортные данные физ. лиц, наименование юр. лиц);
- сведения о представителях (ФИО директора организации; ФИО лица, действующего по доверенности).
Основная часть содержит в себе ключевые разделы, определяющие условия сделки:
- предмет договора;
- сроки исполнения сделки;
- стоимость имущества;
- порядок расчетов;
- порядок передачи имущества;
- права и обязанности сторон;
- ответственность за нарушение условий;
- реквизиты сторон.
Что такое недвижимое имущество и договор купли-продажи недвижимости
- Самые важные термины
- Как оформить договор купли-продажи квартиры
- Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру
- Сколько регистрируется право собственности на квартиру
- Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры
- Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
- Как восстановить договор купли-продажи квартиры
- Как переоформить договор купли-продажи квартиры
- Кто платит за договор купли-продажи квартиры
- На что обратить внимание в договоре
- Сколько действителен договор купли-продажи квартиры
- В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным
Подготовка к продаже квартиры начинается с подборки всех необходимых документов. Это неотъемлемая часть процедуры и к ней нужно отнестись с должной ответственностью. К таким документам относятся все право устанавливающие документы, подтверждающие владение квартирой на законных основаниях, а также удостоверяющие личность людей, являющихся сторонами сделки.
Перечислим документы, необходимые для продажи квартиры:
- Договор купли-продажи или дарения, приватизации, мены, подтверждающие получение квартиры, а также судебный акт, вступивший в силу, свидетельство о наследовании,
- Свидетельство о праве собственности, где указан владелец квартиры и доли в жилой недвижимости. С 1 января 2017 года можно предоставить выписку из Единого государственного реестра сделок с недвижимостью.
- Обе стороны для оформления договора купли-продажи и перехода права собственности должны предоставить удостоверяющие личность документы, для большинства это паспорт РФ. А также это может быть вид на жительство, если сторон является иностранный гражданин.
- Могут потребоваться также документы из БТИ: технический паспорт квартиры (в него входит поэтажный план и экспликация квартиры), кадастровый паспорт.
В первую очередь подозрительно, когда цена слишком занижена. Конечно, все зависит от условий сделки, от качества жилья, его местоположения и других обстоятельств. Но если цены на аналогичные квартиры или дома выше, чем стоимость предлагаемого вам жилья, то это может быть признаком недобросовестности продавца.
Также подозрительным является и частый переход жилья из рук в руки через небольшие промежутки времени. Зная о пороках сделки, недобросовестные граждане пытаются побыстрее избавиться от спорного помещения. Чем больше собственников было у квартиры, тем выше риск оспаривания сделки.
Часто, продавцы под предлогом нежелания платить большой налог, предлагают покупателю указать в договоре цену, гораздо ниже той, по которой жилье действительно продали.
Никогда не соглашайтесь на это, так как при признании сделки недействительной вам вернут только ту денежную сумму, которая указана в договоре.
Сейчас существует множество общедоступных источников сведений о продавце.
Проверьте на сайте судебных приставов сведения об исполнительных производствах продавца, а в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или в картотеке арбитражных дел – информацию о его банкротстве.
Закажите выписку из ЕГРН или затребуйте ее у продавца. В ней отражается основание и дата возникновения права собственности у продавца, обременения, аресты, наличие судебных споров в отношении жилья.
Запросите у продавца справки от коммунальных служб об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Можно сделать запрос в бюро кредитных историй о продавце, его супруге. Для этого необходимо получить письменное разрешение от продавца, но если он отказывается его давать, то это тоже может являться признаком его недобросовестности.
Большой риск возникает при приобретения жилья, находящегося в собственности несовершеннолетнего.
Такие сделки совершаются с согласия Органа опеки и попечительства.
Внимательно читайте разрешение указанного органа, так как в нем указано, на каких условиях оно дается. Например в нем указывается, что разрешен отчуждение квартиры с одновременным приобретением другой квартиры с оформлением права собственности на имя несовершеннолетних.
- Письменная консультация
- Составление претензии
- Составление иска
- Составление договора
- Представительство в суде
- Защита прав потребителей
- Юридические услуги по трудовым спорам
- Юридические услуги по арбитражным спорам
- Юридические услуги по долевому строительству
- Юрист по страховым спорам-Автоюрист
- Юридические услуги при затоплении квартиры
- Проведение банкротства физического лица
- Кредитный юрист по долгам банку
- Возврат комиссий и страховок с банка
- Юрист по недвижимости
- Взыскание долга по расписке
- Банкротство граждан
- Защита потребителей
- Товары и услуги
- Мошеннические схемы продаж
- Кредиты и займы
- Страхование
- Затопление квартиры
- Автоспоры
- Юридические лица
- Недвижимость
- Долевое строительство
- Трудовые споры
- Семейное право
- Наследственное право
- Разное
- О судах
- Исполнительное производство
Еще перед покупкой на этапе осмотра, выявляются видимые проблемы, которые в последующем указываются в договоре купли-продажи (КП). Но недобросовестный продавец может не указать ряд дефектов, которые выявятся только после заключения договора КП. В этом случае не обязательно осуществлять процедуру его расторжения – сначала нужно сообщить об их наличии продавцу. Делать это лучше всего незамедлительно и в письменном формате (по электронной почте) — в дальнейшем все общение покупателя и продавца должно проходить в письменном виде.
Следующим шагом является требование устранения дефектов. Если продавец не идет навстречу в разумный период времени, то покупателю придется самому делать ремонт. После этого он вправе требовать от продавца возмещения суммы, потраченной на ремонтные услуги и материалы. Если он отказывается их оплачивать, то можно подавать иск в суд. При этом, стоит помнить, что затраты на ремонт нужно будет подтвердить документально, а также доказать в суде их необходимость и обоснованность.
Происходят такие ситуации нечасто, поскольку пострадавшей стороной все равно остается приобретатель жилья. Почему? В Жилищном Законодательстве прописан пункт, согласно которому, после расторжения договора продавец вправе не возвращать деньги. Но если в договоре КП написано, что в случае его расторжения, деньги должны быть возвращены в полном объёме, то продавцу придется выплатить их. Но на практике, этот процесс затягивается на годы: продавцы часто заявляют, что деньги потрачены, утеряны и т.д. В итоге деньги возвращать приходится опять же через суд и небольшими ежемесячными платежами.
Приобретение квадратных метров в новостройке
Риск получения квартиры ненадлежащего качества в этом случае велик, и ситуаций таких возникало множество. Недобросовестность компании-застройщика, желающей сэкономить и заработать на будущих жильцах, выливается в жилье низкого качества на этапе заселения. Что делать, если при покупке обнаруживаются, к примеру, незвукоизолированные стены, неровные перегородки, протекающая кровля, кривые оконные и балконные рамы с плохим монтажом и т.д.? Бывают случаи, когда из-за халатности застройщика возникают ситуации, которые наносят вред здоровью жильцов.
Несоблюдение технологий возведения жилья как можно раньше должно обсудиться с застройщиком. Если все доводы и подозрения покупателя подтвердятся, нужно требовать устранения дефектов или их компенсацию со строительной компании. Процесс этот длительный и трудоемкий – но закон в этом случае на стороне покупателя. Согласно Федеральному закону, застройщик обязан передать приобретателю объект, качество которого соответствует пунктам договора, требованиям всех регламентов и проектных документов.
Нюансы при приемке жилья
Юристы, специализирующиеся на спорах по новостройкам, советуют справиться с эмоциями, и провести тщательный осмотр квадратных метров перед подписанием приемо-передаточного акта. Если у Вас мало знаний в области строительных технологий, то лучше пригласить провести осмотр специалиста, который разбирается в строительстве. Он поможет определить, соответствует ли квартира требованиям закона и условиям договора. Это очень важный момент, который поможет в дальнейшем сэкономить не только деньги и время, но и нервы. Во время приема квартиры важно указать застройщику на обнаруженные дефекты, сфотографировать их – если этого не сделать, то привлечение к ответственности застройщика может не состояться.
Если речь идет о несущественных нюансах, которые не приведут в будущем к дорогостоящему ремонту, то можно на них «закрыть глаза».
Также Законодательством установлено, если долевая недвижимость имеет недостатки, и ее качество не соответствует техническим требованиям, дольщик имеет право потребовать от продавца:
- в ближайшие сроки устранения дефектов;
- уменьшения цены за жилплощадь;
- финансовой компенсации за проведенный ремонт.
Какой пункт взаимодействия выбрать – решение собственника. Дальше строительной компании отправляется претензия, в которой и указывается подходящий вариант.
Похожие записи: