Судебная практика признания недействительным права собственности на землю

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Судебная практика признания недействительным права собственности на землю». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

29 мая 2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Марьина А.Н. и Асташова С.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Племенной завод «Черново» к Мараевой Л.И. о признании права собственности отсутствующим, прекращении права собственности, об исключении записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о признании права собственности на земельный участок, взыскании государственной пошлины

по кассационной жалобе Мараевой Л.И. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 1 июня 2016 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н., выслушав объяснения представителей Мараевой Л.И. — Дружинина Е.В., Дружининой С.А., поддержавших доводы кассационной жалобы, объяснения представителей ЗАО «Племенной завод «Черново» Хомченко М.В., Кутейникова И.Е., Нурекенова И.С., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

ЗАО «Племенной завод «Черново» (далее — Общество) обратилось в суд с иском к Мараевой Л.И. о признании права собственности Мараевой Л.И. на земельный участок отсутствующим, прекращении данного права собственности, об исключении записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о признании права собственности Общества на спорный участок, взыскании государственной пошлины.

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 2 марта 2016 г. в удовлетворении исковых требований Общества отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 1 июня 2016 г. решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Общества о признании права Мараевой Л.И. отсутствующим, признании права собственности на земельный участок, взыскании судебных расходов отменено, принято новое решение, которым признано отсутствующим право Мараевой Л.И. на земельный участок площадью … кв.м по адресу: … область, … район, ТОО «Рейзино», массив: Участок …, рабочий участок …, кадастровый номер … За Обществом признано право собственности на указанный земельный участок. С Мараевой Л.И. в пользу Общества взысканы судебные расходы на уплату госпошлины в размере 6000 руб. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявителя содержится просьба об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 1 июня 2016 г., как незаконного.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 17 февраля 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражения на кассационную жалобу, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении данного дела.

Судом установлено и из материалов дела следует, что Общество является правопреемником ТОО «Рейзино» (далее — Товарищество), которое создано в 1992 году в процессе реорганизации сельскохозяйственного предприятия совхоза им. … и учредительный договор которого подписан 26 марта 1992 г. (т. 1, л.д. 73-78).

Для обеспечения деятельности Товарищества учредители образовали уставный фонд, который состоял из имущественных и земельных паев участников Товарищества, переданных в коллективно-долевую собственность Товарищества (пункт 5.1 учредительного договора).

18 октября 1993 г. Товариществу выдано свидетельство о праве собственности N 6212 на землю сельхозугодий площадью … га (… кв.м) (т. 1, л.д. 111).

Согласно кадастровому паспорту земельный участок общей площадью … кв.м, расположенный по адресу: … область, … район, …, ТОО «Рейзино», поставлен на кадастровый учет 30 декабря 1994 г. с присвоением кадастрового номера … (т. 1, л.д. 127).

Галушкина Д.М. при реорганизации совхоза …, являясь владельцем земельного пая (доли) в размере … баллогектаров, вступила в число учредителей ТОО «Рейзино».

2 июня 1996 г. Галушкина Д.М. умерла.

13 февраля 1998 г. Мараевой Л.И. государственным нотариусом Гатчинской государственной нотариальной конторы Бурхановой Д.А. выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию после умершей Галушкиной Д.М. В состав наследственного имущества вошел земельный пай, который принадлежал умершей на основании свидетельства на право собственности на землю, выданного 27 февраля 1996 г. комитетом по земельным ресурсам и землеустройству администрации Гатчинского района Ленинградской области (т. 2, л.д. 88).

Обзор судебной практики по признанию права отсутствующим

---

Иск о признании права на недвижимость отсутствующим может быть предъявлен в случае, когда нарушенное право нельзя защитить путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.

Следовательно, исковые требования о признании права собственности ответчика на недвижимость отсутствующим и признании за истцом права собственности на нее же являются взаимоисключающими.

К такому выводу пришла Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, опираясь на разъяснения высших судебных инстанций.

Также она обратила внимание, что возможность предъявить как первое, так и второе требование предоставлена лицу, в чьем владении находится имущество.

Гражданский кодекс РФ

Основные ссылки:

— ст. 168 «Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта»

— ст. 177 «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими»

— ст. 179 «Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств»

— § 7 главы 30 ГК РФ «Продажа недвижимости» (ст. ст. 549 — 558 ГК РФ)

Дополнительные ссылки:

— ст. 170 «Недействительность мнимой и притворной сделок»

— ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи»

— ст. 167 «Общие положения о последствиях недействительности сделки»

— п. 1 ст. 432 «Основные положения о заключении договора»

— п. 1 ст. 454 «Договор купли-продажи»

Семейный кодекс РФ

— ст. 34 «Совместная собственность супругов»

— ст. 35 «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов»

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

— ст. 80 «Наложение ареста на имущество должника»

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

(П. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»)

В связи с тем, что параграф 7 гл. 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

(Абз. 3 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»)

По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.

(П. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»)

Во исполнение судебного акта о наложении ареста на имущество ответчика судебный пристав-исполнитель производит арест и устанавливает только те ограничения и только в отношении того имущества, которые указаны судом. Если суд принял обеспечительную меру в виде ареста имущества ответчика, установив только его общую стоимость, то конкретный состав имущества, подлежащего аресту, и виды ограничений в отношении его определяются судебным приставом-исполнителем по правилам ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

(П. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»)

Арест в качестве обеспечительной меры либо запрет на распоряжение могут быть установлены на перечисленное в абз. 2, 3 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ имущество, принадлежащее должнику-гражданину. Например, арест в качестве обеспечительной меры принадлежащего полностью или в части должнику-гражданину жилого помещения, являющегося единственно пригодным для постоянного проживания самого должника и членов его семьи, равно как и установление запрета на распоряжение этим имуществом, включая запрет на вселение и регистрацию иных лиц, сами по себе не могут быть признаны незаконными, если указанные меры приняты судебным приставом-исполнителем в целях воспрепятствования должнику распорядиться данным имуществом в ущерб интересам взыскателя. Наложение ареста либо установление соответствующего запрета не должно препятствовать гражданину-должнику и членам его семьи пользоваться таким имуществом.

(П. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»)

В целях обеспечения прав кредитора на основании ч. 1, 4 ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» наложение ареста или установление запрета на распоряжение (запрета на совершение регистрационных действий) возможно в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности должника и другого лица (лиц), до определения доли должника или до ее выдела.

Суд отказался признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ответчиками, поскольку доказательства, подтверждающие нарушение требований действующего законодательства при совершении оспариваемой сделки, не представлены.

Вступившим в законную силу судебным актом, принятым за несколько лет до заключения оспариваемого договора, установлено, что ответчик (продавец) является собственником земельного участка, отчужденного им по договору другому ответчику (покупателю), на истца возложена обязанность освободить указанный земельный участок. Проданный земельный участок являлся самостоятельным объектом гражданского оборота, не входил в состав какого-либо другого земельного участка, единоличным собственником участка являлся продавец, который реализовал свое право собственника, распорядившись данным участком. Доказательства, свидетельствующие о предоставлении истцу права ограниченного пользования спорным земельным участком (сервитута), отсутствуют.

(Определение Московского городского суда от 05.05.2016 N 4г-2651/2016)

Договор купли-продажи земельного участка и размещенного на нем жилого дома является недействительным на основании ст. ст. 10, 168, 170 ГК РФ, поскольку при его заключении допущено злоупотребление правом.

Спорный договор заключен в период отбывания продавцом недвижимого имущества наказания, незадолго до его освобождения из мест лишения свободы; стороны договора осуществили для вида его формальное исполнение, в том числе произвели государственную регистрацию: договор был зарегистрирован через незначительный промежуток времени после освобождения продавца из мест лишения свободы. Действия по заключению оспариваемого договора нельзя признать добросовестными, они направлены на уклонение продавца от исполнения обязательств перед истцом (администрацией автономного округа) путем уменьшения своего имущества, с целью исключить возможность обратить на него взыскание. При заключении сделки стороны не имели намерения создать соответствующие ей правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК РФ), преследовали цель уменьшить имущество должника, при этом продавец сохранил контроль над продаваемым имуществом, что подтвердили допрошенные свидетели.

(Определение Московского городского суда от 22.04.2016 N 4г-3660/2016)

Договор купли-продажи земельного участка не является мнимой и притворной сделкой: волеизъявление продавца (истца) было направлено именно на продажу участка, а волеизъявление покупателя (ответчика) — на приобретение его в собственность.

Из текста договора можно определить покупателя, продавца, объект недвижимого имущества и его характеристику, цену договора и дату его заключения, следовательно, все требования закона, связанные с заключением сделки, соблюдены. Сделка не является притворной, поскольку породила правовые последствия для истца и ответчика, исполнена в полном объеме в соответствии с прописанными в договоре условиями (в частности, истец передал участок ответчику по передаточному акту, получил денежные средства, в Управлении Росреестра по г. Москве произведена запись о регистрации перехода права собственности к ответчику). Основания для признания сделки мнимой также отсутствуют, поскольку истец лично подписывал договор, самостоятельно обращался в Управление Росреестра по г. Москве для регистрации сделки, не признан недееспособным в установленном законом порядке, не имеет психических заболеваний, при подписании заявления в Управление Росреестра его дееспособность проверена. О мнимости сделки не свидетельствует продажа земельного участка по цене гораздо ниже рыночной, т.к. истец как собственник участка при его продаже вправе установить любую цену исходя из собственных потребностей. Истец не представил доказательств наличия каких-либо других договорных отношений между сторонами, помимо заключенного договора купли-продажи, а также доказательств мнимости и притворности сделки.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 02.12.2015 по делу N 33-45374/2015)

Основания для признания договора купли-продажи земельного участка с жилым домом недействительным в соответствии со ст. ст. 178, 179 ГК РФ отсутствуют: истец не представил доказательств, подтверждающих совершение им сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы, вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, а также под влиянием заблуждения.

Договор содержит все существенные условия, подписан лично продавцом и покупателем, прошел государственную регистрацию, исполнен сторонами. Согласно распискам, лично написанным продавцом земельного участка, денежные средства за проданное недвижимое имущество от покупателя получены. Продавец передал покупателю проданное имущество по передаточному акту, который также лично подписан продавцом.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2015 по делу N 33-33613/2015)

По состоянию на дату заключения договора купли-продажи земельного участка продавец являлся его единоличным собственником и имел все права на его отчуждение, участок сформирован, прошел государственный кадастровый учет, его границы описаны и удостоверены согласно требованиям законодательства, следовательно, основания для признания указанного договора ничтожным по ст. 169 ГК РФ отсутствуют.

Признание выдела земельного участка недействительным

Исковые требования

Основное:

— о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка.

Дополнительные:

если иск предъявляет продавец участка:

— о признании недействительной государственной регистрации права собственности на земельный участок на имя ответчика, об аннулировании (погашении, признании недействительной) записи о регистрации права собственности на земельный участок на имя ответчика в ЕГРП;

— о признании права собственности на земельный участок за истцом, о прекращении права собственности на земельный участок у ответчика, об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения;

— о признании незаконными действий ответчика по строительству на спорном земельном участке зданий, хозяйственных строений и т.п., о возложении на ответчика обязанности снести самовольную постройку;

если иск предъявляет покупатель участка:

— о взыскании денежных средств, уплаченных за земельный участок.

Иск о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным может заявлять как продавец участка (например, Определение Верховного Суда РФ от 09.09.2014 N 18-КГ14-99, Апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2015 по делу N 33-33613/2015), так и его покупатель (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 30.04.2015 по делу N 33-15189, от 02.06.2015 по делу N 33-18458).

Если иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка предъявляет продавец участка, то в качестве ответчика по иску следует указывать лицо, к которому по договору перешло право собственности на участок (покупателя) (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.12.2015 по делу N 33-45374/2015).

Если продавцом земельного участка выступал не сам истец, а другое лицо (например, супруг, бывший супруг истца), то вторым ответчиком можно указать продавца земельного участка (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 16.02.2016 по делу N 33-5777/2016, от 08.12.2015 по делу N 33-45952/2015).

Если помимо требования о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным предъявляются другие требования, то в иске могут указываться и другие ответчики. В частности, Росреестр или его территориальное управление (к примеру, если в иске содержится дополнительное требование признать недействительной государственную регистрацию права собственности на участок на имя ответчика и обязать Управление Росреестра по г. Москве зарегистрировать право собственности истца на участок), ИФНС России (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.12.2015 по делу N 33-45377/2015).

Если иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка предъявляет покупатель участка, то в качестве ответчика по иску следует указывать продавца.

Следует учитывать, что с 15.07.2016 проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется только выпиской из ЕГРП, а не свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из ЕГРП по выбору правообладателя, как предусматривалось ранее (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

— Иск о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным следует предъявлять в суд по месту нахождения участка (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 16.02.2016 по делу N 33-5777/2016). В соответствии с ч. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания (в том числе жилые и нежилые помещения), строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. Оспаривая договор купли-продажи земельного участка, истец фактически оспаривает право собственности покупателя участка (Апелляционное определение Московского городского суда от 04.03.2015 по делу N 33-6986). Исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество, в том числе исков, связанных с оспариванием сделок с недвижимым имуществом; иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка должен рассматриваться в соответствии со ст. 30 ГПК РФ (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.12.2015 по делу N 33-47556/2015). Если иск предъявлен не по месту нахождения спорного земельного участка, то судья возвратит исковое заявление, установив, что дело неподсудно данному суду (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ).

В то же время в практике Мосгорсуда высказано мнение, что иск покупателя земельного участка о признании договора купли-продажи участка недействительным может быть предъявлен по месту жительства ответчика (продавца) по общему правилу, предусмотренному ст. 28 ГПК РФ. Суд пояснил, что истец, который не только оспаривал договор, но и требовал от продавца вернуть уплаченные денежные средства и проценты за пользование чужими денежными средствами, не заявляет спор о правах на объект недвижимости, требования не направлены на оспаривание права собственности на земельный участок. Истцу (покупателю) Управлением Росреестра по Москве было отказано в регистрации перехода права собственности на участок, и он не является собственником данного земельного участка. По мнению суда, из существа заявленных требований не усматривается спор о праве на земельный участок, а удовлетворение иска не повлечет за собой перехода права собственности на участок (Апелляционное определение Московского городского суда от 30.04.2015 по делу N 33-15189). В другом случае суд указал, что иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка должен рассматриваться по правилам ст. 28 ГПК РФ, поскольку истец не заявил требование о применении последствий недействительности сделки в виде признания права на участок (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.09.2015 по делу N 33-35474/2015).

— При оспаривании истцом — продавцом земельного участка договора его купли-продажи по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, необходимо учитывать следующее. Если суд установит, что при заключении договора продавец не понимал значение своих действий и не мог руководить ими, и признает договор недействительным по указанному основанию, покупателю может быть отказано в удовлетворении требования о возвращении уплаченных продавцу денежных средств. Так, при рассмотрении конкретного спора суд признал передачу денег по договору купли-продажи земельного участка недоказанной, поскольку отсутствовали доказательства получения ответчиком денежных средств по договору, помимо самого договора и расписок, выданных в день его заключения. Суд пояснил, что продавец, который не понимал значения своих действий на дату заключения договора, не мог понимать значение пункта договора, который свидетельствовал о получении продавцом денежных средств от покупателя. Кроме того, сам по себе факт того, что оборот денежных средств по счетам покупателя за конкретный период составил определенную сумму, не свидетельствует о наличии у покупателя на момент заключения договора купли-продажи значительной денежной суммы (Постановление Президиума Московского городского суда от 19.06.2015 по делу N 44г-55/2014).

— Следует учитывать, что при признании договора купли-продажи земельного участка недействительным на основании ст. 177 ГК РФ применяются следующие правила (п. 3 ст. 177 ГК РФ). Каждая из сторон сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость (абз. 2 п. 1 ст. 171 ГК РФ). Кроме того, дееспособная сторона обязана возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны (абз. 3 п. 1 ст. 171 ГК РФ).

Для принятия решения в пользу истца при оспаривании договора купли-продажи земельного участка необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

Если в обоснование своей позиции ответчик ссылается на то, что не давал своему супругу (своей супруге) согласия на продажу земельного участка (п. 3 ст. 35 СК РФ), однако суду представлено нотариальное согласие ответчика на совершение сделки, суд анализирует этот документ. Например, при рассмотрении конкретного спора суд установил, что нотариус удостоверил согласие ответчика на заключение его супругой договора залога в отношении земельного участка и жилого дома, а также на возможное последующее отчуждение супругой этого имущества. Суд пояснил, что из нотариального согласия ответчика, его буквального толкования, следует, что последний давал согласие не только на залог участка и дома, но и на их последующее отчуждение, к которому в том числе и относится заключение договора купли-продажи. То есть ответчик не возражал против самостоятельного определения его супругой всех условий совершения сделок по своему усмотрению, в том числе и отчуждения спорных объектов недвижимости. В связи с этим суд отказался признать договор купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительным (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.12.2015 по делу N 33-45952/2015).

Для принятия решения в пользу ответчика при оспаривании договора купли-продажи земельного участка необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

В ________________________ районный суд

Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Истца: _____(Ф.И.О.)_____

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Ответчик: __________(Ф.И.О.)___________

адрес: _______________________________,

телефон: ______________________________

Цена иска: _____________________ рублей

Госпошлина: ____________________ рублей

Исковое заявление о признании недействительным

договора купли-продажи земельного участка

при оспаривании договора по ст. 177 ГК РФ

(в момент совершения сделки продавец земельного участка

хотя и был дееспособным, однако не был способен

понимать значение своих действий или руководить ими)

Между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — Договор). По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) земельный участок площадью ______ кв. м, расположенный по адресу: __________________________, с кадастровым номером _______________ (далее — Земельный участок), а Ответчик принял Земельный участок и уплатил за него денежные средства в размере ________ (________) рублей. Земельный участок принадлежал Истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности (до 15.07.2016)/свидетельством о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г. (с 15.07.2016)/иными документами.

В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими в силу серьезных заболеваний, которыми страдает Истец: органическим расстройством личности/психическим расстройством/хроническим психическим расстройством/заболеваниями головного мозга/другими заболеваниями. Наличие у Истца указанных заболеваний подтверждается амбулаторной картой/другими медицинскими документами. Кроме того, Истцу присвоена 1/2/3 группа инвалидности, о чем свидетельствует справка об установлении инвалидности «___» ________ _____ г. N _____/выписка из акта освидетельствования во ВТЭК к справке, подтверждающей факт установления инвалидности, «___» ________ _____ г. N _____.

Также в момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими в силу неграмотности, о чем свидетельствуют документы об образовании/другие документы.

Согласно п. 1 ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

В соответствии с вышеизложенным, руководствуясь ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ПРОШУ:

1. Признать недействительными Договор купли-продажи Земельного участка от «___» ________ _____ г. N _____, государственную регистрацию права собственности на Земельный участок от «___» ________ _____ г. N _____ на имя Ответчика, а также аннулировать запись о регистрации права собственности на Земельный участок на имя Ответчика в ЕГРП.
2. Признать право собственности на Земельный участок за Истцом и прекратить право собственности на Земельный участок у Ответчика.

• Заверения об обстоятельствах // Обзор судебной практики по новым институтам ГК РФ
• Защита прав арендатора земельных участков // Обзор судебной практики
• Восстановление корпоративного контроля // Обзор практики арбитражных судов за I полугодие 2017 года
• Защита для бенефициаров, убытки с эмитента и понижающие коэффициенты // Обзор корпоративных споров в Верховном Суде за 2016 год
• Важные тенденции в спорах о недвижимости // Обзор практики
• Энергетические споры в 2016 году // Обзор самых важных дел в судебной практике

Истребование земельных участков из чужого незаконного владения

Гражданин «А» попросил адвоката Поляк М.И. подготовить исковое заявление и представлять его интересы в суде.

Адвокат Поляк М.И. свою позицию по данному делу основывала на следующих правовых нормах:
— в соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом;
— в соответствии со ст. 59 ЗК РФ признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землёй в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
— в соответствии со ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органов местного самоуправления, повлёкших за собой нарушение права на земельный участок. 2) самовольного занятия земельного участка. 3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путём: 1) признания недействительными в судебном порядке в соответствии со ст. 61 ЗК РФ не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления. 2) приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления. 3) приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;
— в соответствии с п. 1 ст. 64 ЗК РФ земельные споры рассматриваются в судебном порядке;
— в соответствии со ст. 16 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10-21 части 2 статьи 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведений об объекте недвижимости.

Последствия недействительности части сделки

1. Определение Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 117-КГ15-8

Краткий вывод: если истец основывает свои требования на недействительности сделки, заключенной между третьими лицами, и такая сделка признается судом недействительной, в т.ч. в части, то суду необходимо разрешить вопрос о применении последствий недействительности сделки в отношении сторон сделки; в противном случае судебный акт может быть отменен.

Исковые требования:

о признании договора купли-продажи недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, компенсации морального вреда.

Суть дела:

Истец в 1999 году приобрел земельный участок и садовый дом, расположенный на территории бывшей базы отдыха. Впоследствии по договору купли-продажи ООО «Пансионат «Каравелла» продало базу отдыха ООО «Сферос», в том числе и садовый домик истца К. Решением районного суда в удовлетворении иска К. отказано. Дело неоднократно рассматривалось судебными инстанциями. Решением апелляционного суда г.Севастополя иск удовлетворен частично, договор признан недействительным, постановлено устранить препятствия во владении и пользовании истцом земельным участком и садовым домом, обязать передать во владение и пользование истца земельный участок и садовый дом.

Суд первой инстанции, разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, пришел к выводу о том, что требования истца являются необоснованными.

Суд апелляционной инстанции не согласился с таким выводом суда первой инстанции и отменил решение суда, удовлетворив иск частично. При этом суд апелляционной инстанции указал, что истец является собственником спорного имущества, которое выбыло из его владения помимо его воли, право собственности на спорный земельный участок и садовый дом у ООО «Сферос» не возникло, договор купли-продажи от 2003 года, заключенный между ООО «Пансионат «Каравелла» и ООО «Сферос», признан недействительным в части продажи садового домика.

С кассационной жалобой в ВС РФ обратился ООО «Пансионат «Каравелла».

Решение суда:

Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Позиция суда:

В соответствии с п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Между тем, признавая недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, суд не применил последствия недействительности сделки (Прим. в данном случае требования истца удовлетворены через признание договора купли-продажи недействительным в части, но при этом суд должен был решить вопрос о последствия признания недействительности сделки относительно всех сторон договора, а не только в отношении истца).

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судом апелляционной инстанции допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.

1. Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2015 N 18-КГ15-181

Краткий вывод: заблуждение стороны сделки относительно каких-либо отдельных условий сделки не является основанием для признания сделки недействительной, если сторона понимало существо сделки и ее цель.

Исковые требования:

О взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество с установлением начальной продажной цены.

Суть дела:

Банк требует исполнения обязательств ответчиков по договору банковской гарантии, договорам залога и поручительства в связи с просрочкой заемщика по кредитному договору.

Суд апелляционной инстанции посчитал, что договоры поручительства и залога заключены ответчиками под влиянием заблуждения относительно существенных условий договоров (в части сроков).

Решение суда:

Дело направленно на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Позиция суда:

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

По смыслу ст.178 ГК РФ сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.

При этом заблуждение стороны договора относительно срока договора, то есть одного из его условий, не является заблуждением относительно природы сделки либо тождества или качеств ее предмета.

Споры, касающиеся прав на землю, возникают либо тогда, когда на один участок претендует несколько человек, либо когда владелец не имеет необходимых документов или оснований, чтобы подтвердить свои права. Возникать такие ситуации могут по самым различным причинам, вот только наиболее распространенные из них:

Одна из самых распространенных причин: за долгое время документы могут потеряться, их можно случайно повредить, они могут пострадать вследствие действия стихии и т.д. При этом восстановление документов не всегда простое, особенно, если сведений о данном земельном участке нет в электронных реестрах (а это до сих пор часто бывает в некоторых регионах). В данном случае владельцу нужно будет пройти процедуру признания права собственности на земельный участок, которая обычно совершается через суд.

Земля очень часто передается по наследству, но не всегда получатель имущества может легко им воспользоваться и переоформить на себя – иногда нет документальных доказательств родственных связей с покойным или право на наследство оспаривается другими наследниками. При наличии подобных оснований нотариус откажет в свидетельстве на наследство, и нужно будет обращаться в суд, чтобы защитить свои права.

Если при заключении договора были допущены ошибки, или он не соответствует законодательству, его можно оспорить в установленном порядке и расторгнуть, признав недействительным. В этом случае права нового собственника утрачиваются, и возникает конфликт, разрешить который бывает очень непросто.

Возведение несогласованных с властями построек достаточно распространено – самострои можно встретить в любом регионе. Согласно законодательству, собственник постройки имеет право на оформление прав собственности также на землю, где эта постройка находится, но в случае самостроя по понятным причинам это невозможно. Чтобы узаконить постройку и получить возможность оформления участка, можно обратиться в суд.

В ряде случаев дачные участки, которые принадлежат садовым товариществам или аналогичным организациям, могут быть приватизированы лицами, имеющими право на их использование. Но на практике реализовать это право бывает очень сложно, и единственный вариант разрешения конфликта – обращение в суд.

В случае, когда человек пользуется землей, следит за ее состоянием, поддерживает порядок на протяжении длительного срока, хоть и не является полноправным владельцем, в некоторых случаях он получает право на оформление собственности. Однако зачастую реализовать эту возможность без судебного иска практически невозможно.

Как видно, ситуации очень разные, и с ними может столкнуться каждый, кто владеет земельным участком или претендует на него.

В большинстве случаев все споры, касающиеся права собственности на землю, разрешаются в судебном порядке. Переговоры, претензии и другие варианты досудебного разрешения спора редко помогают, а в некоторых случаях (например, при утрате документов или при оформлении самостроя) вообще не применимы. Потому, столкнувшись со спором о праве собственности на земельный участок, нужно быть готовым к судебным тяжбам. Алгоритм достижения цели выглядит следующим образом:

[2]

Необходимо не только тщательно продумать стратегию действий (желательно это делать после консультаций с адвокатом), но и подготовить доказательства, подтверждающие вашу правоту. Это могут быть различные документы, свидетельства очевидцев, выписки из реестров и т. д. – полный перечень может сильно отличаться в зависимости от характера и обстоятельств спора, потому готовить его стоит вместе с опытным юристом.

В результате чаще всего при любой коллизии с отсутствием первоначальных документов на землю крайним в итоге оказывался добросовестный покупатель или просто честный пользователь земли.

В суде прокурор уверял, что по итогам прокурорской проверки в местной администрации не были обнаружены бумаги о выделении соток под дачу ответчика. А тот смог представить лишь старую копию справки о выделении земли.

Значит, сделал вывод прокурор, земля была выделена незаконно и ее надо изъять у собственника. Интересно, что постановление о передаче земли было вынесено предшественниками нынешней администрации в 1993 году.

В Гражданском кодексе (статья 302) сказано, что если «имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать», а покупатель об этом знать не мог, то изначальный собственник вправе требовать вернуть это имущество у последнего собственника. Даже добросовестного.

Из всего сказанного Верховный суд делает вывод — срок исковой давности по «истребованию недвижимости (земельных участков), которая выбыла из владения органов местного самоуправления помимо их воли», надо считать с того момента, когда администрация района узнала или должна была узнать о том, что их сотки ушли в чужие руки.

Поэтому, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам, срок прокурорской проверки или любой другой для начала отсчета срока давности правового значения не имеет.

Что такое земельный сервитут и его законодательные основы мы уже подробно рассмотрели в предыдущих материалах:

По общему правилу земельный сервитут устанавливается по соглашению двух сторон:

между лицом, которое требует его установить, и

собственником соседнего земельный участка.

А что делать, если соглашение об установлении земельного сервитута не удалось достигнуть, что довольно часто случается на практике. Вот этот вопрос мы и рассмотрим в данном материале.

В соответствии с действующим законодательством если стороны не придут к соглашению об установлении земельного сервитута или об определении его условий, лицо, которое требует установления земельного сервитута, должно обратиться в суд.

п. 3 Статьи 274 «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)» Гражданского кодекса РФ (ред. от 29.12.2017)

Напомним, действующее законодательство определяет земельный сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком. При этом различают:

земельный сервитут и

публичный земельный сервитут.

Статья 274 «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)» Гражданского кодекса РФ;
Статья 23 «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)» Земельного кодекса РФ (ред. от 31.12.2017)

Кто же по закону является владельцем земельного участка? Собственник – это лицо, которое обладает юридическим правом на владение территорией, на распоряжение ею по собственному желанию.

Также этот человек должен произвести оформление ЗУ со всей недвижимостью, располагаемой на нем, в собственность. И, так как по определению собственника, владелец ЗУ должен оформить этот самый ЗУ на себя, то какой же правоустанавливающий документ может это определить?

Вместе с правом собственности, как уже говорилось, владелец становится обладателем не только земельного надела, но и соответствующих прав. К ним относятся следующие:

1. Право продажи/обмена участка;
2. заключения под землю сделки, кредита;
3. право дарения, завещания в наследство и сдачи в аренду;
4. право распоряжаться земельным участком, не нарушая требования законодательства.

Защищены права землевладельца законом. А именно, Земельным Кодексом РФ, статьями № 60,61,62 и 64. Про ст. 60 уже было сказано в разделе о восстановлении прав.

Статья №61 регулирует процесс признания актов исполнительного органа государственной власти, либо органа местного самоуправления недействительными.

Статья №62 регулирует порядок возмещения убытков, последовавших за нарушениями. Согласно ей, причиненные убытки подлежат возмещению в полном объеме, в том числе к убыткам причисляется упущенная выгода. Возмещение происходит в судебном порядке.

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

• 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
• 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

Исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка может подать в суд как продавец участка, так и его покупатель.

Если иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка подает продавец участка, то в качестве ответчика по иску следует указывать лицо, к которому по договору перешло право собственности на участок (покупателя).

В случае, если продавцом земельного участка выступал не истец, а другое лицо (супруг, бывший супруг истца), то вторым ответчиком можно указать продавца земельного участка.

В случаях, когда помимо требования о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным предъявляются другие требования, то в иске могут указываться и другие ответчики. В частности, Росреестр или его территориальное, ИФНС России.

Если иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка предъявляет покупатель участка, то в качестве ответчика по иску следует указывать продавца.

С 15.07.2016 проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется только выпиской из ЕГРП, а не свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из ЕГРП по выбору правообладателя, как предусматривалось ранее (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Иск о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным предъявляется в суд по месту нахождения участка. В соответствии с ч. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания (в том числе жилые и нежилые помещения), строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. Оспаривая договор купли-продажи земельного участка, истец фактически оспаривает право собственности покупателя участка. Исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество, в том числе исков, связанных с оспариванием сделок с недвижимым имуществом; иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка должен рассматриваться в соответствии со ст. 30 ГПК РФ. Если иск предъявлен не по месту нахождения спорного земельного участка, то судья возвратит исковое заявление, установив, что дело неподсудно данному суду (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ).

В суде рассматривается дело о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, где истцом является моя мама. Доверенное лицо продало этот участок своему отцу по отозванной доверенности. Полученные деньги доверенное лицо не передало доверителю (нет никаких расписок, да он и сам подтверждает, что деньги получил, но доверителю не передал), О том, что доверенность отозвана он предупреждался (подтверждается свидетельскими показаниями), хотя он это отрицает. Суд не обращает внимания на то, что сделка совершена по отозванной доверенности. То, что полученные деньги не были переданы доверителю не является основанием для удовлетворения иска (со слов судьи).

Мой вопрос: Можем ли мы в суде доказать, что покупатель не оплатил представителю денежную сумму, если никаких документальных подтверждений фактв оплаты нет, но представитель голословно утверждает, что деньги от покупателя получил, и так же в договоре купли продажи имеется такая фраза: » настоящий договор является одновременно передаточным актом, согласно которому, при его подписании сторонами, покупатель оплатил продавцу денежную сумму в размере 895 тыс. руб», договор нотариально не удостоверен. Т.е. может ли суд признать этот договор документом, подтверждающим факт передачи денег, или мы все же можем требовать любой иной документ, подтверждающий факт именно передачи денег? Что говорит по этому поводу судебная практика?

ОБРАЩЕНИЕ В СУД

Необходима квалифицированная помощь для составления искового заявления в суд?

ОФОРМЛЕНИЕ ДОКУМЕНТОВ

Требуется составить претензию, жалобу или правильно оформить необходимые документы?

ЗАЩИТА ВАШИХ ПРАВ

Нужно урегулировать спор в досудебном порядке или восстановить и защитить нарушенные права в суде?

ВЗЫСКАНИЕ ДЕНЕГ

Хотите взыскать в суде свои деньги? Возникли затруднения в исполнительном производстве?

Дарственная на квартиру, представляет собой односторонний правовой договор между двумя гражданами. В соответствии, с которым один из них обязуется на безвозмездной основе подарить другому движимое или недвижимое имущество.

Основным классифицирующим признаком сделки является безвозмездность – принимающее лицо подарок не обязано совершать взамен каких-либо действий. Когда этот факт присутствует – сделка не будет считаться дарением.

Как признать дарственную недействительной? Законодательство предусматривает возможность проведение этой процедуры.

В судебной практике часто встречаются оспаривание договора дарения. Почему это происходит редко – преимущественно правоотношение заключается между близкими родственниками, которые придерживаются взятых на себя обязательств.

Основными причинами для расторжения являются:

1. Признание его недействительным на основании того, что не были соблюдены требования при его заключении.
2. По инициативе одной из сторон, чаще всего дарителем или третьими лицами, которые считают, что их права были нарушены.

В первом варианте это происходит на основании того, что сделка была совершена с нарушением законодательства. Во втором случае, ввиду возникшей личной инициативы, третьих лиц или участников соглашения, считающих, что их права были ущемлены или нарушены.

Нередко в качестве дара передается домостроение с земельным участком. У каждого из этих объектов есть свои правоустанавливающие документы. Как признать договор дарения недействительным в этом случае?

Причинами отменяющие, обязательство являются:

• подарок был сделан несовершеннолетним или недееспособным;
• домовладение и участок подарено сотруднику медицинского или лечебного учреждения, где находился даритель;
• когда лицо зависело от одаряемого;
• один из участников сотрудник государственных структур, а подарок являлся благодарностью за совершенное действие чиновником;
• в пользу сотрудника центрального банка РФ.

Если присутствует хотя бы одно из этих условий, можно обратиться с исковым заявлением в суд, чтобы оспорить заключённую сделку. Это может быть как лицо подарившее, так и его родственники, претендующие на имущество.

В этой ситуации нередко появляется ряд лиц, которые попытаются не только разделить наследственную массу на выгодных для себя основаниях, но и расторгнуть ранее заключенные правоотношения.

Поэтому не исключением является случай, когда граждане пытаются оспорить дарственную на квартиру после смерти дарителя.

Здесь нужно, чтобы имели место следующие основания:

• отсутствие прав на даримую собственность;
• нет нотариально заверенного согласия второго супруга;
• человек знал об отсутствии согласия другого супруга;
• соглашение было заключено обманным путём;
• преследовались иные цели, такие как оформление другого типа правоотношения, (купли-продажи);
• процесс передачи недвижимости произошёл посредством введения в заблуждения дарителя;
• собственник квартиры был признан недееспособным на момент сделки.

На практике чаще всего все эти условия выявляются еще на стадии заключения обязательства. Но иногда даже контроль со стороны представителей государственных органов может не сразу увидеть допущенные нарушения.

Из судебной практики по признанию договора дарения недействительным следует, что сторонам крайне не рекомендуется пропускать сроки исковой давности. По делам о недействительности действует общий, трехлетний срок.

Это важно знать: Особенности расторжения договора дарения

Если в качестве заявителя выступает участник договоренности, то исковая давность начинает исчисляться с момента реализации ничтожного соглашения. Если заявителем является третье лицо, то давность начинает течь с момента, когда данное лицо узнало или должно было узнать о недействительности.

Сделку с оспоримостью можно признать только в течение года. Срок начинается с момента поступления информации заинтересованному лицу.

В стоимость всего процесса будут входить следующие статьи расходов:

• услуги представителя;
• государственная пошлина;
• составление документов.

Размер госпошлины зависит от цены иска. Если документы составляются не собственноручно, то потребуется заплатить и услуги специалистов. Примерная и минимальная стоимость всего процесса – около 10 тысяч рублей.

Как указывалось выше желающих оспорить дарственную и даже при жизни человека немало.

Этот процесс может быть инициирован следующими лицами:

1. Непосредственно самим дарителем.
2. Третьими лицами (родственниками) претендующими на подаренную собственность по тем или иным причинам.
3. Кредиторами должника.

Во втором случае родственники наследодателя, как правило, будут добиваться того, чтобы признать сделку недействительной.

В соответствии со ст. 575 ГК РФ договор дарения признается недействительным, при следующих условиях:

• если это малолетние и несовершеннолетние (когда стоимость подарка превышает 3 тысячи рублей);
• недееспособные лица;
• если подарено сотрудникам медицинских и воспитательных, социальных учреждений в которых даритель находился на лечении или зависел от оказания тех или иных действий от указанной категории лиц;
• госслужащие, военнослужащие в связи с их должностным положением и статусом;
• коммерческим организациям.

Оформив иск в соответствии с требованиями ст. 131 ГПК РФ, граждане, желающие оспорить дарственную, обращаются в суд. Далее происходит разбирательство. Затем, при наличии оснований, выносится решение о признании договора дарения ничтожным.

Порядок признания права собственности определяется статьей 14 Федерального закона № 218-ФЗ. Согласно ему, данная регистрация производится на основании:

⇒ гражданской сделки;

⇒ наследования;

⇒ приватизации собственности из муниципального фонда;

⇒ решения суда.

В данном случае предполагается переоформление прав на участок, ранее принадлежавший умершему и ныне переходящему иному лицу по праву наследования или по завещательному бланку. В зависимости от основания процедура будет отличаться. Окончательное вступление в права собственности происходит через 6 месяцев со смерти бывшего владельца.

Если участок не принадлежал гражданину официально, его наследники получают только первоочередное право владения. Для его закрепления нужно обратиться в соответствующие органы.

Согласно законодательству, земельный участок попадает под категорию объектов наследования, если:

• надел состоял в собственности усопшего;
• имеется полный пакет документации (выписка из госреестра ЕГРН, свидетельство о праве и прочие);
• на участок распространяется бессрочное право пользования.

Также земля может наследоваться, если усопший владел ею по праву пожизненно наследуемого владения. Однако стоит уточнить, что подобная форма владения применялась только раньше, сегодня она не используется.

Кто вправе зарегистрировать ОНС

Обращение в суд требуется обычно в следующих случаях:

• участок передан по недействительному завещанию, ответчиком является незаконный наследник;
• утеряно наследственное дело, восстановление невозможно. Ответчик – местная администрация.

Также нельзя исключать споры между наследниками, например, при определении размера долей.

• Лица, получившие участок для подсобного хозяйства на срок до шести лет. Если целевое использование соблюдалось, по истечении пяти лет можно претендовать на безвозмездную приватизацию.
• Граждане, получившие надел для возведения частного дома, на аналогичных условиях.
• Многодетные семьи.

• Истец – наследник неприватизированной собственности, причем он прописан или проживает на означенном участке.
• Администрация отказывает в восстановлении правоустанавливающих документов после утери.
• Истец наследует земельный надел, однако из-за отсутствия документов не может его приватизировать.
• Речь идет о ведомственной квартире, неправильно оформленной при передаче на баланс муниципалитета.

Истцу необходимо:

• собрать пакет документов, подтверждающих право собственности;
• составить исковое заявление.

Перечень документации и форма заявления могут меняться в зависимости от конкретного случая.

Организация-1 заключила договор аренды земельного участка с местными властями в целях строительства на нём санатория. Позже права и обязанности по договору аренды земли от арендатора были переданы Организации – 2.

Руководитель нового арендатора составил декларации об объектах недвижимости, которые содержали в себе заведомо недостоверные сведения. В документах он заявлял, что на арендованном участке расположены здание санатория и административное здание. На самом деле земельный участок по-прежнему оставался неосвоенным.

На основании указанных деклараций руководитель нового арендатора зарегистрировал право собственности на «выдуманные» здание в ЕГРН. А затем обратился в местную администрацию с целью выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене. Основания для льготной цены на землю – «выдуманные» здания, которые принадлежат Организации-2 на праве собственности и расположены на спорном земельном участке.

И земельный участок площадью 46 272 кв.м. был продан Организации-2 за 166 354 рубля. Полная стоимость этого участка без учета льготы составляла более 20 000 000 рублей. В день регистрации права собственности на землю за Организацией-2 была заключена следующая сделка по продаже участка Организации-3.

Мошеннические действия руководителя Организации-2 были подтверждены судом в рамках уголовного дела. А мэрия смогла добиться возврата спорного земельного участка из незаконного владения.

Судом было отмечено, что сделка купли-продажи между местными властями и Организацией-2 в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной, поскольку:

• совершена с нарушением закона (земельный участок был продан лицу, не имеющему права на приобретение этого участка без торгов по льготной цене),
• посягает на публичные интересы (участок был продан без аукциона по льготной цене, тогда как на спорном участке здания фактически отсутствовали, что, в свою очередь, привело к тому, что муниципалитет не смог получить адекватную стоимость проданного имущества),
• нарушены интересы третьих лиц, которые в случае проведения аукциона могли принять в нем участие (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.01.2019 N Ф04-5300/2018 по делу N А45-41148/2017).

Городская администрация приняла решение сдать земельный участок в аренду. Для этого на официальном портале было опубликовано извещение о проведении торгов. К участию в аукционе было допущено 5 участников. В дату проведения аукциона к зданию, где проводился аукцион прибыли представители всех участников. Но попасть в само здание и принять участие в торгах смог представитель только одной компании, с которой впоследствии и был заключён договор аренды земельного участка.

Проблема заключалась в том, что 15 неизвестных граждан воспрепятствовали проходу для представителей 4 компаний в здание, где проводился аукцион и принять в нём участие.

Заместитель прокурора обратился в суд для оспаривания результатов таких торгов. Суд поддержал требования истца и признал договор аренды недействительным, обязал компанию вернуть земельный участок, а городскую администрацию – задаток.

При вынесении решения судом были приняты во внимание следующие обстоятельства:

• нарушения, допущенные городской администрацией при проведении торгов, были существенными и повлияли на их результаты, а, именно, на стоимость аренды земельного участка. Также привели к ущемлению прав и интересов неопределенного круга лиц, так как фактически аукцион не состоялся, цена не была повышена за счёт участия в торгах остальных участников. А, значит, местный бюджет не дополучил дополнительных денежных доходов от сдачи в аренду земельного участка по большей цене;
• сотрудники городской администрации были в курсе происходящих событий во время аукциона, а, именно, знали, что 4 участника не могут попасть в здание не по своей воле;
• факт воспрепятствования прохода участникам в здание неизвестными гражданами был подтвержден прокурорской проверкой и постановлением полиции об отказе в возбуждении уголовного дела (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12 декабря 2019 года по делу № А54-10886/2018).

Компании-должнику на праве собственности принадлежали земельные участки. В рамках исполнительного производства судебный пристав исполнитель наложил арест на эти участки и передал их МТУ Росимущества для продажи через торги. На аукционе землю выкупила компания.

Должник обратился в суд для признания результатов проведенных торгов недействительными. Суд удовлетворил требования истца. Основанием для признания торгов недействительными стало нарушение со стороны судебного пристава.

В силу гражданского законодательства обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только по решению суда (статья 278 Гражданского кодекса РФ). Аналогичное указание содержится и в пункте 58 Пленума Верховного Суда РФ от 17.112015 года № 50. ВС РФ отметил, что дела, связанные с обращением взыскания на землю в рамках исполнительного производства должны рассматриваться в порядке искового производства с соблюдением правил исключительной подсудности. Данное требование закона судебным приставом не было соблюдено, в суд он не обращался (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07 августа 2017 года по делу № А11-4652/2016).

Компании-должнику на праве собственности принадлежало здание и земельный участок на праве аренды. В отношении юридического лица было возбуждено дело о банкротстве. В рамках данной процедуры на продажу через торги были выставлены здание и право на аренду земельного участка.

Заявки на участие в торгах подали 2 гражданина и 2 компании, но только одна компания была допущена до участия в торгах.

Другой организации отказали по причине того, что она не представила копии свидетельства о регистрации юридического лица, свидетельства о постановке на учет в налоговом органе, устава, а также в заявке отсутствовали сведения об участии в уставном капитале конкурсного управляющего, саморегулируемой организации арбитражных управляющих.

Вместе с тем, судом было установлено, что в законе содержится исчерпывающий перечень документов, которые должны быть представлены потенциальными участниками торгов, и требуемые от истца документы в законе не указаны. Судом был отклонен довод о том, что указанные документы требуются в соответствии с Порядком проведения торгов.

Указанное нарушение является существенным, так как исключило участие в торгах одного из потенциальных покупателей и повлияло на формирование итоговой цены реализации имущества должника. Судом было отмечено, что конкурсный управляющий обязан предпринять все меры по получению максимально возможной выручки, в том числе, и обеспечить участие в торгах наиболее возможного числа участников.

В данном деле торги, а также заключенный договор купли-продажи, были признаны судом недействительными. Суд обязал покупателя вернуть приобретенную недвижимость должнику, а компанию-продавца – денежные средства. На решение суда не повлиял даже тот факт, что стоимость здания после продажи существенно выросла из-за произведенных неотделимых улучшений. В судебном акте отмечено, что само по себе улучшение потребительских качеств и свойств здания не является препятствием для применения правил реституции (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 мая 2017 года по делу № А03-12879/2014).

Санкт-Петербург, ул. Кропоткина, д.11, Литер А, помещение 5-Н

Время работы:
пн — пт с 10 до 20 часов,
сб — вc по записи

Телефон: +7 (812) 409-49-30