Ипотеку под недвижимое имущество

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотеку под недвижимое имущество». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Как взять ипотеку под залог имеющегося жилья: разбираемся со всех сторон

2. Как взять кредит под залог недвижимости

3. Ипотека под залог имеющейся недвижимости

4. Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества

5. Какое жильё можно купить в ипотеку

6. Как взять ипотеку под залог имеющегося жилья?

7. Недвижимость под залог имеющегося жилья

8. Как взять ипотечный кредит под залог имеющегося жилья

Банковский займ, оформляемый под залог недвижимости, может быть ипотекой или нецелевым ипотечным кредитом. Между ними существует еле заметное различие, основанное:

на объекте и процедуре кредитования;
на сути права собственности, как суммы трех «составляющих»: владения, пользования и распоряжения имуществом. Отсутствие любого из них является ограничением для осуществления права собственности.

Ипотека предполагает передачу имущества в залог банку, при котором право владеть и пользоваться остается за заемщиком, а право распоряжаться передано банку-кредитору. Если должник не выполняет обязательств, кредитор получает право продать объект ипотеки и за счет полученных средств покрыть образовавшиеся убытки. Характерные признаки ипотеки:

кредитуется покупка жилья как первичного, так и вторичного
рынка;
осуществляется целевое кредитование — деньги выдаются на недвижимость, которая затем оформляется в залог;
от покупателя потребуется внесение первоначального взноса за счет собственных средств, размер которого составляет 10-20% от стоимости покупаемого объекта;
с заемщиком подписывается кредитный договор.

Существует и другой вариант заимствования — ипотека под залог имеющейся недвижимости, или еще говорят — нецелевой ипотечный кредит, ломбардная ипотека. Заемщик, по согласованию с кредитором, предоставляет в обеспечение любую ликвидную недвижимость. Причем объект залога может принадлежать и получателю кредита, и поручителю, и созаемщику. Право распоряжаться имуществом остается за собственником, но ограничено правом залога, который регистрируется как обременение. Первичный взнос не предусмотрен, но банк выдаст кредит в размере 70-80% от рыночной стоимости заложенной недвижимости. Рыночная цена подтверждается оценочными компаниями.

Как взять ипотеку под залог имеющегося жилья: разбираемся со всех сторон

«Первоклассный» залог — такую характеристику дают банкиры ликвидному активу, который можно быстро продать, если должник не исполняет взятых обязательств. Так характеризуют и жилую недвижимость. Но, чтобы заложенный объект мог быстро «превратиться» в деньги, необходимо выполнение требований. Условия банков, требования к залогу и заемщику для ипотеки и нецелевого ипотечного кредитования несколько отличаются.

Ипотека под залог квартиры — одна из самых недорогих. На сегодня, процентная ставка составляет 11-12% годовых. Ее размер снижается для участников отдельных программ кредитования:

молодым семьям, имеющим не менее двух малолетних детей, при условии привлечения средств господдержки — до 6% в год;
военнослужащим, участникам накопительной ипотечной системы — до 9%;
клиентам, рефинансирующим кредиты других банков — до 9,5%;
покупателям недвижимости в аккредитованных новостройках.

Собственность на объект недвижимости может быть совместной, принадлежать нескольким лицам, каждому из которых выделена доля в процентном отношении. Многих соискателей кредита интересует, возможна ли ипотека под залог доли в квартире или в жилом доме. Действительно, банк может прокредитовать, если в качестве обеспечения выступает долевая собственность, но при соблюдении следующих условий:

объект залога должен быть интересен кредитору — оценивается респектабельность недвижимости, местоположение; техническое состояние;
рыночная стоимость доли должна удовлетворить банковскую структуру, обеспечить покрытие кредита и некоторый дисконт;
нотариальное удостоверение согласия сособственников на оформление залога;
отсутствие в списке проживающих лиц преклонного возраста или не достигших совершеннолетия.

Вопрос о выдаче кредита под долю в собственности решается банками индивидуально. Предпочтение кредиторы отдают проверенным заемщикам, доказавшим свою обязательность. Надо быть готовым к тому, что процентная ставка под залог доли может быть несколько выше.

Ипотека и материнский капитал

Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы

Налоговый вычет по процентам по ипотеке

Когда рефинансирование ипотеки выгодно

Как взять кредит под залог недвижимости

При оформлении ипотеки на землю право залога распространяется только на участок, не затрагивая находящиеся на нём здания и сооружения. Но многие банки выдают ипотечный кредит одновременно и на земельный участок, и на расположенные на его территории объекты.

Чтобы получить земельную ипотеку, могут понадобиться:

•
акт с указанием принадлежности участка к категории земель ИЖС;
•
кадастровый план с указанием номера и месторасположения участка, план межевания территории;
•
правоустанавливающие документы (со стороны продавца);
•
отчёт об оценке с указанием реальной стоимости участка;
•
справка из БТИ об отсутствии построек на заявленном участке.

В процессе рассмотрения заявки банк вправе запрашивать дополнительную документацию, например, разрешение от органов опеки и попечительства или нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу.

В ипотеку также можно купить частный дом. Существуют ли у этой покупки особенности? Многие банки одобряют такие кредиты только при наличии другого залогового имущества. Так, кредиторы охотнее выдают ипотеку, если потенциальный заёмщик предоставил в качестве залога квартиру или комнату.

Сложность оформления ипотеки на загородную недвижимость связана с решением земельных вопросов. Кроме того, ликвидность частных домов зачастую ниже, чем у городских квартир. Такие сделки связаны с большими рисками, поэтому взять ипотеку на покупку или строительство такого жилья можно далеко не во всех банках.

Ипотека на строительство индивидуального жилого дома имеет ряд особенностей:

•
понадобится утверждённый проект, смета, а также документация о ведении всех этапов строительства;
•
участок должен относиться к категории земель, где разрешено строительство индивидуальных домов для постоянного проживания (ИЖС);
•
может потребоваться залог в виде другой недвижимости.

Земельный участок под возведение объекта должен принадлежать заёмщику на правах собственности. Готовый жилой дом можно строить только в регионе, где представлены офисы банка-кредитора.

Некоторые банки выдают кредиты на строительство дома траншами после завершения каждой стадии строительства.

Чтобы взять сумму, достаточную для покупки двух квартир, нужно иметь требуемый уровень дохода и подтвердить свою платёжеспособность перед банком. Оформление ипотечного кредита на два объекта имеет ряд особенностей. Это связано с нюансами оформления подобных сделок: на каждую квартиру оформляют отдельную заявку и отдельное ипотечное соглашение, готовят два пакета документов и т. д. Оформить ипотеку можно как в двух разных банках, так и в одном.

При покупке двух квартир в ипотеку банк-кредитор будет проверять оба объекта, что потребует больше времени. Также нужно делать две отдельные страховки и вносить большую сумму в качестве первоначального взноса.

Принимая решение о выдаче ипотеки на два объекта, банк учитывает платёжеспособность заёмщика. Если дохода недостаточно для одобрения, стоит привлечь созаёмщиков. Так, в Альфа-Банке рассматривают ипотечные заявки с привлечением от одного до трёх дополнительных заёмщиков. Другие критерии принятия решения банком:

•
кредитная история, своевременность погашений предыдущих кредитов, длительность задержек, если они были;
•
наличие официального трудоустройства, длительность работы на одном месте, система начисления заработной платы;
•
число лиц, находящихся на иждивении;
•
размер первоначального взноса, сумма долга по первому ипотечному кредиту;
•
актуальная рыночная стоимость залогового имущества.

Поскольку квартира или другая недвижимость является предметом залога, она должна соответствовать критериям:

•
находиться на территории России;
•
не иметь несогласованных перепланировок и переоборудований;
•
не стоять в планах на снос по программе реновации;
•
иметь износ не более 65%;
•
быть подключённой к центральным инженерным сетям;
•
не находиться в залоге, под обременением или арестом.

Загородные дома должны быть удалены от крупных населенных пунктов не более чем на 50-100 км и не относиться к памятникам архитектуры.

Альфа-Банк предлагает ипотеку на квартиры в новостройках и вторичное жильё по минимальной ставке от 5,99% годовых. Всё, что вам нужно на первом этапе — оставить онлайн-заявку и дождаться одобрения. Кредитные программы Альфа-Банка доступны гражданам РФ от 21 года до 70 лет с общим трудовым стажем не менее года. Выдаём ипотеку наёмным работникам, индивидуальным предпринимателям и владельцам бизнеса, а также специалистам, ведущим частную практику.

Одним из ключевых особенностей оформления ипотечного кредита является приобретение страховки. Страхование недвижимости снижает риски банка и заёмщика в случае непредвиденных ситуаций: порчи залогового имущества, ухудшения здоровья заёмщика и т. д.

Случаи, какой договор считается программой ипотечного кредитования, а какой – простым жилищным кредитом, мы рассмотрели. Теперь выясним, что может выступать в виде обеспечения по договору заемщика.

В залог банк примет любую материальную ценность или несколько, которые покроют затраты финансовой организации в случае продажи с торгов. Часто в роли залога выступает квартира, находящаяся во владении собственника.

Ипотека под залог земли и недвижимости на покупку квартиры или жилого дома имеет еще одно название – ломбардная.

Очевидно, что воспользоваться подобной программой могут не все. Людям без квартиры или дома сложнее оформить такой кредит.

Им могут помочь так называемые имущественные поручители – физ- или юрлица, предоставляющие в залог кредитору свою недвижимость, которая и станет гарантией выполнения обязательств перед банком.

Как правило, имущественными поручителями выступают родители, которые помогают решить жилищную проблему своих детей, или другие родственники.

Стоит отметить, что при ипотечном кредитовании объектом залога является любое недвижимое имущество. Это может быть:

квартира;
жилой дом;
коммерческая недвижимость (офис, склад, производственные помещения и т.д.);
земельный участок.

Банки заинтересованы в оформлении кредита под залог недвижимости. Эта форма обеспечения уступает по ликвидности вкладам, но намного лучше обычного поручительства или залога движимого имущества. Поэтому финансовые учреждения разрабатывают большое количество разных кредитных продуктов, где фигурирует в качестве обеспечения недвижимость. Ломбардную ипотеку оформляют на:

покупку дополнительного жилья;
приобретение земельного участка;
покупку нового или б/у автомобиля;
потребительские нужды (ремонт, учеба, лечение, путешествия и т.п.).

В зависимости от необходимости проверки целевого использования предоставленных средств ипотека под залог приобретаемого жилья бывает двух видов:

Целевая ипотека – при которой кредитор предоставляет заемщику деньги на конкретные нужды. Цель фиксируется в кредитном договоре, и направить деньги на другие потребности заемщик не имеет права, иначе на него будут наложены штрафные санкции, к тому же банк может потребовать досрочное возвращение задолженности.

Чаще всего целевая ипотека используется для приобретения:

любых видов недвижимости;
б/у автомобилей.

Особенностями целевого займа являются:

безналичные характер – деньги перечисляются на счет продавца;
наличие договора купли-продажи.

Нецелевая ипотека, как правило, предусматривает удовлетворение потребительских нужд физлиц. Кроме того, что кредитор не контролирует, как именно потратит деньги заемщик, особенностями этого банковского продукта являются:

наличная форма – деньги клиент получает на руки через кассу банка или на платежную карту;
более высокая процентная ставка, чем по программам целевого финансирования;
полученные средства клиент не может использовать для бизнеса.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Потенциальный заемщик перед походом в банк всегда знает, сколько денег он хочет взять взаймы. Если сумма небольшая, тогда вполне подойдет оформление кредитки или кредита с поручительством. Если же планируется взять большой кредит, важно сначала определить рыночную стоимость квартиры (потенциального предмета обеспечения) – может, ее реальная цена не позволит получить желаемую сумму.

Проще всего оценить стоимость квартиры, используя объявления в рубрике «Недвижимость» в интернете или газетах.

Стоит учесть, что для сравнения цен нужно брать только те квартиры, которые находятся в том же доме, микрорайоне.

Если же подходящих объявлений нет, можно поискать квартиры с такой же планировкой, но в других районах города. Сравнив цены, несложно приблизительно определить сумму кредита под данный залог.

Также потенциальному заемщику стоит учесть, что банк не возьмет в обеспечение квартиру:

без документально оформленной перепланировки;
без разрешения опекунских органов (при наличии права собственности несовершеннолетних);
если дом подлежит сносу или капитальному ремонту;
когда на квартиру наложен арест;
при других спорных случаях, если с документами что-то не в порядке.

Основное условие кредитования под залог недвижимости мы уже рассмотрели. Но, кроме этого, необходим соответствующий уровень платежеспособности заемщика. Размер среднемесячных доходов должен быть достаточным, чтобы своевременно вносить платежи по займу.

Стандартными требования к заемщику являются:

наличие российского гражданства;
минимальный трудовой стаж – 1 год;
проживание и регистрация в регионе присутствия подразделения кредитора;
отсутствие отрицательной кредитной истории.

Если потенциальный клиент соответствует всем вышеперечисленным критериям и имеет достаточный доход, он может претендовать на кредит под залог недвижимости. Эти кредитные программы характеризуются:

более низким уровнем процентных ставок, чем по займам под залог движимого имущества, поручительство или вообще без залога;
достаточно большим сроком кредитования – 15-20 лет и более;
наличием дополнительных расходов: услуги страховых компаний, независимого оценщика, регистратора, нотариуса. Причем страховку необходимо возобновлять ежегодно, пока не закроется кредит. В противном случае кредитор поднимет ставку на несколько пунктов;
зависимостью размера кредита от рыночной стоимости недвижимости;
отсутствием первоначального взноса, что дает возможность получить 100-процентное финансирование покупки;
одновременным оформлением обеспечения и кредитного договора, что позволяет заемщику претендовать на пониженную процентную ставку. Большинство кредиторов устанавливает повышенную процентную ставку до момента, пока клиент не переоформит на себя и не передаст в обеспечение приобретенную недвижимость.

При подаче документов на оформление кредита под залог недвижимости стоит учесть, что всего два фактора влияют на максимальную сумму кредита:

среднемесячный уровень дохода заемщика;
рыночная стоимость недвижимости, которая будет выступать обеспечением.

Первый фактор определяется на основании справки о зарплате, а также других документов при наличии дополнительных источников дохода.

Обычно ипотечный кредит выдается под залог приобретаемого жилья. Но также возможно оформить ипотеку в счет имеющегося жилья. В последнем случае обеспечением будет служить залог недвижимости, принадлежащей вам на правах собственности.

Рассмотрим особенности ипотеки с залогом имеющегося жилья:

Кредит выдаётся без первоначального взноса.
Необходимо оформлять страхование объекта залога на весь срок кредитования.
Страхование жизни является добровольным, но при отказе от него ставка увеличится минимум на 1%.
Получить деньги возможно не только на приобретение недвижимости, но и на другие нужды (в Россельхозбанке — только на покупку жилья).

Процентная ставка по ипотеке с залогом имеющейся недвижимости в Сбербанке начинается с 12%, в ВТБ — с 11,1%, в Альфа-Банке — с 11,69%, а в банке Восточный — с 9,99%. Максимальная сумма кредита в Сбербанке — 10 млн р., в ВТБ — 15 млн р., в Альфа-Банке — 50 млн р., а в банке Восточный — 30 млн р.

Срок ипотечного кредита с залогом недвижимости, находящейся в собственности, в Сбербанке, Восточном банке и ВТБ может достигать 20 лет, а в Альфа-Банке — 30.

Досрочное погашение без штрафов и комиссий допустимо во всех банках. Но нужно соблюдать правила конкретного банка. Например, в Сбербанке можно вносить досрочно в счет погашения кредита любую сумму, но операция проводится только в рабочий день при наличии заявки, оформленной в отделении или онлайн-банке.

Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества

Ипотека может быть оформлена под залог дома, таунхауса, квартиры. А, к примеру, Сбербанк рассматривает в качестве залога земельные участки и гаражи.

Недвижимость на момент оформления кредита не должна находиться под залогом в пользу третьих лиц или арестом по решению судебных органов, а также быть признанной аварийной или ветхой.

Она должна отсутствовать в списках на капитальный ремонт, снос, реконструкцию.

Жилое помещение должно быть пригодно для круглогодичного проживания, иметь отдельную кухню и санузел, а также исправное сантехническое оборудование, окна, двери и т. д. К нему должны быть подведены все необходимые коммуникации (электричество, вода и прочее).

При обращении с заявкой потребуется паспорт, СНИЛС, справка о зарплате и копия трудовой книжки. Мужчины призывного возраста, являющиеся гражданами РФ, должны предъявить военный билет. Если вы получаете зарплату через банк, куда подается заявка на ипотеку, можно не подтверждать доход и занятость.

Документы на недвижимость, которая будет выступать залогом, можно прилагать сразу с заявкой или после получения положительного решения:

отчет об оценке;
свидетельство о праве собственности (при наличии);
документ-основание возникновения права собственности, например, свидетельство о праве на наследство;
технический или кадастровый паспорт;
выписки из ЕГРН, домовой книги.

Заявка на ипотеку под залог имущества рассматривается в течение 1-10 дней. После ее одобрения для оформления ипотечного кредита нужно выполнить следующие действия:

Оценить недвижимость. Отчет об оценке лучше заказывать в компании, рекомендованной банком.
Согласовать жильё. Банк проверяет ее юридическую чистоту и оценивает ликвидность.
Приобрести необходимые полисы страхования. При оформлении страхования жизни и здоровья может потребоваться справка о состоянии здоровья из медицинской организации.
Дождаться подготовки кредитной документации и подписать ее.
Зарегистрировать залог в Росреестре. Для этого вам нужно обратиться вместе с представителем банка в регистрационную палату или МФЦ.
Предоставить в банк выписку из ЕГРН с отметкой о залоге недвижимости в его пользу. После этого кредитные средства будут зачислены на ваш счет.

Оформляя ипотеку под залог имеющейся недвижимости, можно получить в кредит крупную сумму на покупку еще одной квартиры, дома или другие нужды.

Данный вид кредитования имеет также следующие преимущества:

отсутствие необходимости в первом взносе;
упрощенное оформление, т. к. не нужно запрашивать документы у продавца для согласования залога недвижимости с банком;
длительные сроки кредитования;
более низкие ставки по сравнению с потребительскими кредитами.

Но у ипотеки с залогом есть недостатки:

Заложенной недвижимостью довольно сложно распоряжаться. Ее продажа, перепланировка, сдача в аренду возможны только с разрешения банка.
Ставки выше, чем при обычной ипотеке. Это связано с тем, что большинство программ кредитования под залог имеющейся недвижимости являются нецелевыми.
Довольно строгие требования к объекту залога.

Можно ли взять ипотеку под залог недвижимости? Выгодно ли будет ее брать? Давайте проанализируем Плюсы и минусы ипотеки под залог имеющейся недвижимости.

Ломбардная ипотека имеет ряд преимуществ перед классической.

Плюсы:

Во-первых, вы не обязаны отчитываться в том, куда используете средства. Займом вы можете распорядиться по своему усмотрению.
Во-вторых, вы можете взять такую ипотеку без первоначального взноса. Ипотека без первоначального взноса возможна и в классическом варианте, но тут надо знать нюансы (читайте наш прошлый пост).
В-третьих, можно приобрести жилье, которое по обычной ипотеке приобрести нельзя или очень сложно (перепланировка, коммуналка, комната в общежитии, ипотека на коттедж, дачу, недострой и т.д.)

Минусы:

Повышенные требования к недвижимости, передаваемой в залог. Как правило, банки предпочитают не выдавать ипотечный кредит владельцам квартир, состояние которых оставляет желать лучшего.
Требования к обязательной страховке. При выдаче ипотеки под залог имеющейся недвижимости страхование жизни и здоровья заемщика, залогового жилья и даже права собственности является обязательным.
Некоторым категориям граждан получить такую ипотеку будет сложнее (ИП, собственники бизнеса, топовые руководители и учредители). Банк может посчитать, что креди оформляется под бизнес.
Ставка выше, чем по классической ипотеке. Разница может достигать 3%.

Как правило, ипотека под залог земельного участка, квартиры или любой другой недвижимости популярна среди:

Людей, у которых в собственности находится квартира или земля, но нет средств для первоначального взноса;
Представителей малого бизнеса, которые берут нецелевой кредит для развития бизнеса;
Людей, стремящихся приобрести жилье за границей;
И тех людей, которые собираются строить частный дом.

Какое жильё можно купить в ипотеку

Основной особенностью такого кредитования является понятие «залогового дисконта». Это коэффициент, понижающий первоначального значение. Банк выдвигает свой коэффициент, затем умножает на него рыночную стоимость залогового жилья и получает возможную сумму, которую допустимо выдать заемщику. Допустим, Газпромбанк предлагает кредит с залоговым коэффициентом 30%, залоговая квартира стоит 2 млн рублей, получаем 2 000 000* 0,3= 600000 рублей.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке может иметь форму как целевого, так и нецелевого кредита. Нецелевой кредит имеет процентную ставку от 15,5%, срок до 20 лет, максимальная сумма – 10 млн рублей. При получении нецелевого кредита финансовая организация первый взнос не требует. Максимум можно получить 60% от стоимости залогового имущества.

В качестве залога может выступать квартира, частный дом с земельным участком, гараж, земельный участок без построек. При отказе от страховки банк поднимает ставку на 1%.

Требования к заемщикам остаются прежними: возраст от 21 до 55-60 лет, гражданство РФ, прописка, стабильный доход, стаж не менее года. Индивидуальным предпринимателям в целях развития бизнеса банк такие кредиты не выдает.

Возможен как целевой, так и нецелевой кредит. Процентная ставка зависит от суммы займа и срока кредитования и колеблется от 15,45% до 17,6%. При получении займа в долларах и евро ставка снижается. Данные цифры возможны при заключении договора страхования. Если клиент отказывается от страховки, банк поднимает ставку на 3%.

Ипотеку под залог имеющейся недвижимости ВТБ24 выдает на следующие цели: покупку жилья, ремонт, строительство, покупку автомобиля, оплату образования или лечения. Первый взнос не требуется. Сумма займа не превышает 60% от оценочной стоимости жилья.

Страховать необходимо любую недвижимость, кроме земельного участка без построек.

Банк предлагает также приобрести имущество, которое находится у него в залоге по рыночной цене. Плюс такой покупки в том, что юридическая чистота уже проверена. Банк предлагает квартиры, дома, автомобили, коммерческие помещения. При оформлении ипотеки на покупку залогового жилья у банка ставка может быть снижена до 12%. Первоначальный взнос требуется, от 20% и выше.

Требования, предъявляемые банком к заемщикам:

Возраст от 21 года до пенсионного;
Гражданство РФ;
Стабильный доход на территории страны;
Стаж не менее 1 года;
Прописка временная или постоянная.

Ипотека под залог коммерческой недвижимости или частного дома

Не все финансовые организации предлагают кредиты под залог коммерческой недвижимости, под которой понимаются складские, офисные и производственные помещения. Банк Тетраполис предлагает следующие условия: ставка при получении такого займа возрастает до 20-22%, срок снижается до 3-5 лет. Обязательно поручительство совладельцев бизнеса.

В Сбербанке есть программа «Бизнес-Недвижимость», которая предоставляет возможность взять кредит на покупку коммерческого помещения под залог покупаемой недвижимости. Ставка от 14,74%, сумма от 150 тысяч рублей.

Частные дома могут выступать в качестве залога, если они соответствуют требованиям. Жилой дом стоит больше квартиры, поэтому сумма займа может возрасти. Ипотека под залог частного дома имеет свои особенности.

Клиент обязан предоставить в банк документы как по дому, так и по земельному участку, который также выступает в качестве залога.
Ставка колеблется от 14,5 до 19%.
Финансовые организации выдвигают определенные требования по степени удаленности дома от города. Это влияет на стоимость дома и на размер займа.
В доме должны быть все коммуникации, по документам он должен проходить как жилой. Дачи в качестве залога не рассматриваются.
Земля должна иметь определенный статус – «для индивидуального жилищного строительства». Сельскохозяйственные земли рассматриваются в качестве залога редко.
Дом должен быть без обременений.
Банк учитывает год постройки, состояние дома, качество стен и крыши. Дома с деревянными стенами не принимаются в качестве залога.

Среди документов по залоговому жилью должны быть документы на право собственности по дому и земельному участку, документы БТИ, единый жилищный документ, выписки из ЕГРП на дом и участок, кадастровый план.

Когда денег на покупку недвижимости не хватает, остается вариант оформления кредита для финансирования сделки. На самом деле ипотечный кредит под залог квартиры имеет обратную сторону – ограничения и строгие требования, без которых получить деньги невозможно.

Получая кредит без залога недвижимости, не нужно отчитываться о том, куда будут потрачены средства, кредитор не согласовывает назначение расходования заемной суммы. Однако есть существенный минус – величина кредитной линии несопоставимо меньше, чем при оформлении закладной на жилье.

Залоговая ипотека несет в себе массу ограничений:

Высокие требования к параметрам объекта, оформляемого в залоговое обеспечение. Если клиент решил приобрести комнату или часть дома, найти кредитора, согласного кредитовать в такой ситуации, сложно.
Оформление закладной – передача прав на объект, без возможности продать или распорядиться иным образом на протяжении всего срока погашения кредита. Если клиент захочет уехать в другой город и продать квартиру, найти желающих купить залоговую квартиру практически нереально.
Пока квартира в залоге, ее нельзя сдать в аренду без согласия банка, а также проводить перепланировку. Приходится ждать снятия ограничений, чтобы реализовать свои желания в отношении жилья.
Неприятным следствием залоговой ипотеки станет оформление страховки за счет заемщика. Все годы, пока залогодержателем остается банк, клиент вынужден тратить дополнительные деньги на оформление полиса страховщика.

Но несмотря на наличие недостатков, оформление в залог часто является единственной возможностью получить крупную сумму на длительный срок, ведь ипотечные кредиты разрешается погашать до 20-30 лет. В результате, клиенты со скромными заработками вправе рассчитывать на крупные -ссуды. Верхний потолок ограничен не столько заработком, сколько оценочной стоимостью жилья.

К недвижимости, предлагаемой кредитной организации в залог, предъявляются стандартные требования:

наличие всех стандартных коммуникаций;
в квартире не должно быть прописанных людей;
планировка жилья должна соответствовать всем техническим требованиям.

Справка. В залоговом жилье также не должны быть прописаны несовершеннолетние лица или инвалиды.

Квартиру банк не примет в качестве залога в следующих ситуациях:

жилье находится в старом доме, который не страхуют страховые компании;
дома, требующие капитального ремонта или находящиеся в аварийном состоянии;
материалы перекрытий и стен деревянные;
дома одноэтажные.

Если по одному из этих критериев жилье не подходит, то банк откажет клиенту в выдаче кредита.

Справка. Банки часто отказывают в выдаче ипотеки при наличии долгов по оплате коммунальных услуг. Ведь в этом случае на заемщика может подать в суд УК и наложить арест на его жилье.

Как взять ипотеку под залог имеющегося жилья?

При покупке жилья в ипотеку происходит ее залог банку. Это значит, что на время действия договора между заемщиком и коммерческой организацией квартирой будет пользоваться заемщик, но права собственности на нее будут только у банка. Заемщик может прописать в этой квартире всю свою семью, осуществлять в ней небольшие ремонты, но дарить или продавать ее без согласия кредитора он не имеет права.

Для оформления ипотеки под залог жилья нужно познакомиться с ипотечными предложениями разных коммерческих организаций, предоставить все документы для оформления договора, выбрать квартиру, соответствующую требованиям кредитной организации и заключить договор, который определит права и обязанности обеих сторон.

Важно! В список требований финансового учреждения входит пункт об обязательном частичном погашении стоимости жилья в качестве минимального первоначального взноса. Сумма такого платежа прописана в условиях ипотечного договора в определенном банке. Кроме того, в обязательном порядке проводится полный анализ и проверка подлинности всех предоставляемых заемщиком документов.

Также банк анализирует платежеспособность клиента, это важное условие предоставления ипотеки. После того как будет подписано соглашение с банком и договор купли-продажи с продавцом жилья, сделка регистрируется. После этого заемщик получает свидетельство о праве собственности на жилье, предоставленное кредитной организацией в залог согласно договору.

Вид ипотечного кредитования под залог жилья отличается от простой ипотеки тем, что в качестве залога банку предоставляется не покупаемое клиентом жилье, а другая недвижимость, которая у него имеется. Многие финансовые организации разрешают привлекать недвижимые объекты родственников или же созаемщиков.

Есть основные виды кредита, которые выдает кредитная организация:

Ипотека целевая. В этом случае банк выдает сумму денег на одну конкретную цель. При оформлении договора в финансовую организацию необходимо предоставить документы, которые подтверждают целевой расход денег. К ним относятся договор купли-продажи на квартиру, техническая документация. Если внимательно изучить условия финансовых организаций, то целевое назначение не совсем ограничено. На эти деньги можно приобрести не только квартиру, но и выстроить свое жилье.
Ипотека нецелевая. Здесь коммерческая организация выдает определенную сумму денег на любые цели заемщика. Это означает, что после заключения договора и получения необходимой суммы денег клиент банка может их потратить на что угодно и при этом не отчитываться за потраченные финансы.

Справка. Разные банковские организации устанавливают собственные условия по выдаче кредитов. В большинстве случаев они требуют оформлять страховку на квартиру и жизнь от риска гибели или утраты.

Условия оформления ипотеки под залог недвижимости почти такие же, как и в случае со стандартной ипотекой:

срок — 30 лет;
процент — 12 %;
ипотека в рублях;
кредит предоставляется не больше 80 % от рыночной цены залоговой квартиры.

К недвижимости, предлагаемой кредитной организации в залог, предъявляются стандартные требования:

наличие всех стандартных коммуникаций;
в квартире не должно быть прописанных людей;
планировка жилья должна соответствовать всем техническим требованиям.

Справка. В залоговом жилье также не должны быть прописаны несовершеннолетние лица или инвалиды.

Квартиру банк не примет в качестве залога в следующих ситуациях:

жилье находится в старом доме, который не страхуют страховые компании;
дома, требующие капитального ремонта или находящиеся в аварийном состоянии;
материалы перекрытий и стен деревянные;
дома одноэтажные.

Если по одному из этих критериев жилье не подходит, то банк откажет клиенту в выдаче кредита.

Главное достоинство заключается в том, что залоговая квартира не обязательно должна быть в собственности у заемщика. Он может использовать жилье, которое принадлежит родителям, родственникам или друзьям. Выделяют несколько преимуществ такого вида кредита:

Большой выбор жилья на рынках недвижимости без привязки к застройщикам.
Возможность получить кредит без первого взноса.
Быстрое оформление и выгодные условия по кредиту.

Банки в этом случае часто принимают положительные решения, так как риски для них уменьшаются. Они не так скрупулёзно изучают кредитную историю клиента, его финансовое положение и условия работы.

Справка. Ставки по ипотеке колеблются от 7 до 16 процентов. Клиент при оформлении ипотеки может попросить у банка почти всю стоимость жилья, за исключением 10 процентов, которые являются первоначальным взносом.

Ипотечное кредитование под залог жилья — хороший вариант улучшить свои жилищные условия сегодня, а не в отдаленной перспективе. Но по-настоящему выгодное предложение найти сложно — необходимо потратить время и силы.

Деньги под залог квартиры выдают очень многие банки – Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ, Райффайзен банк, МТС Банк, ЛокоБанк, БЖФ Банк, Росбанк, Банк ЗЕНИТ, АК БАРС Банк, Банк УРАЛСИБ и многие другие.

Ставка по кредиту начинается от 6,9%, срок – от нескольких месяцев до 20-25 лет. Сумма кредита – от нескольких сот тысяч рублей до 20-30 млн.

Залоговая ипотека несет в себе массу ограничений:

Высокие требования к параметрам объекта, оформляемого в залоговое обеспечение. Если клиент решил приобрести комнату или часть дома, найти кредитора, согласного кредитовать в такой ситуации, сложно.
Оформление закладной – передача прав на объект, без возможности продать или распорядиться иным образом на протяжении всего срока погашения кредита. Если клиент захочет уехать в другой город и продать квартиру, найти желающих купить залоговую квартиру практически нереально.
Пока квартира в залоге, ее нельзя сдать в аренду без согласия банка, а также проводить перепланировку. Приходится ждать снятия ограничений, чтобы реализовать свои желания в отношении жилья.
Неприятным следствием залоговой ипотеки станет оформление страховки за счет заемщика. Все годы, пока залогодержателем остается банк, клиент вынужден тратить дополнительные деньги на оформление полиса страховщика.

При оформлении в залог имеющейся недвижимости заемщик освобождается от ограничений по техническим характеристикам жилья (квартира в старом доме, недострой, оформление коммуналки или комнаты). Предоставляя банку другую высоколиквидную собственность, заемщик получает деньги для проведения сделки с выбранным жильем без необходимости согласовании с банком.

Еще один недостаток касается процентной ставки – хотя кредит под залог недвижимости выгоднее, чем потребительский займ, переплата за него выше, чем по обычной ипотечной программе с залогом на предмет покупки.

Выбор в пользу займа под имеющееся жилье часто падает, когда для ипотеки не собран первоначальный взнос. Кредитор не интересуется, куда расходуются средства, а это означает и не требует первого взноса.

Такая программа становится лучшим решением, когда предстоит сделка с зарубежной собственностью, либо в ситуации строительства частного дома.

Кому доступна нежилая ипотека
Особенности нежилой ипотеки для физических лиц
Нюансы нежилой ипотеки для юрлиц
Какие помещения подходят под коммерческую ипотеку
Какие затруднения возникают при нежилой ипотеке
Как удобнее брать бизнес-ипотеку – на физлицо или юрлицо (ООО, ИП)

Большинству россиян ипотека известна, как форма кредита на приобретение жилья. Согласитесь, именно «жилищное» значение ипотечного кредита широко распространяется в СМИ. Однако ипотечное кредитование предлагается банками под любой формат недвижимого залога – как жилого, так и нежилого. Обсудим нюансы банковской ипотеки нежилых помещений для физлиц и юрлиц.

Ипотечное кредитование индивидуальных предпринимателей и юридических лиц под нежилую недвижимость, в т.ч. коммерческую, предлагается многими банковскими организациями России.

Условия для юрлиц строже, чем для заемщиков-физлиц. Рассмотрим их на примере двух кредитующих нежилую бизнес-ипотеку банков – общероссийского «Сбербанка» и регионального «Газнефтьбанка»:

кредитуемый минимум – 500 тыс. руб. (Сбербанк) и 1 млн. руб. (Газнефтьбанк);
кредитуемый максимум – 200 млн. руб. (Сбербанк) и 50 млн. руб. (Газнефтьбанк);
первоначальный взнос – 20-25% (Сбербанк) и 10% (Газнефтьбанк)**;
минимальная ставка бизнес-ипотеки – 11% (Сбербанк) и 9,5% (Газнефтьбанк)***;
предельный срок погашения – 10 лет (Сбербанк) и 15 лет (Газнефтьбанк);
объект залога по кредиту – приобретаемая бизнес-недвижимость, имущественные права по ДДУ, уже имеющаяся в собственности недвижимость (оба банка).

** Потребность первоначального взноса отсутствует, если залогом по коммерческому кредиту выступает имеющийся объект недвижимости, состоящий в собственности организации-заемщика (Сбербанк).

*** Чем длительнее запрашиваемый юрлицом период погашения ипотечного кредита, тем более высоким будет годовой процент.

Недвижимость под залог имеющегося жилья

Банковская организация обязательно будет проводить оценку нежилого объекта, что будет служить залоговой гарантией кредита – недвижимости, приобретаемой заемщиком или имеющейся в его собственности. Случается, что компании-оценщики, в особенности состоящие в структуре финансово-кредитного учреждения, намеренно занижают действительную цену объекта. Поскольку адекватность оценки прямо влияет на размер ипотечного займа и на условия кредитования сделки, заемщику удобнее запросить оценку в независимой организации.

Заметим, что обращающиеся к нежилой ипотеке физлица не смогут подключать к сделке с банком поручителей и созаемщиков – это возможно лишь для жилой ипотеки. Целью участия в ипотечном кредите на жилье созаещиков, напомним, снижает банковские риски и тем самым позволяет сократить процентную ставку.

Если у гражданина при обращении за ипотекой на, допустим, машино-место вариант один – оформление на физлицо, то у руководителя коммерческого предприятия есть выбор между взятием ипотеки на физлицо, юрлицо или ИП.

Возможность ипотечного кредитования организации по нежилой недвижимости оценивается банком по валовому обороту и прибыли потенциальной фирмы-заемщика. Ипотечный банк потребует ознакомления с финансовой отчетностью за год.

Ипотечный кредит под залог имеющегося недвижимого имущества имеет ряд разновидностей в зависимости от предмета залога:

ипотека под залог имеющейся квартиры в счет ипотеки;
ипотека под залог имеющейся комнаты;
ипотека под залог имеющегося дома;
ипотека под залог имеющегося земельного участка.

Кроме того, отдельные финансовые организации готовы выдать заемщику средства в рамках ипотеки под залог недвижимости без первоначального взноса либо ипотеки под залог имеющегося жилья без справки о доходах. Поскольку такие кредиты связаны для банка с большим уровнем риска невозврата, обычно условия получения средств в этом случае менее привлекательны, чем при целевом ипотечном кредите с первоначальным взносом и полным набором документов. В первую очередь это относится к процентным ставкам.

Каждая финансовая организация самостоятельно формирует список требований к своему клиенту на получение ипотечного кредита под залог имеющегося имущества. Жесткость требований зависит от позиции конкретного банка. Как правило, потенциальный заемщик, решивший получить ипотечный кредит с условием оформления в качестве залога имеющейся у него недвижимости, должен соответствовать таким критериям:

Как взять ипотечный кредит под залог имеющегося жилья

Большинство банков считают ипотеку продуктом, связанным с большими рисками. В связи с этим погашение такого кредита с отставанием от установленного графика финансовые организации воспринимают негативно. Размер штрафа устанавливается каждым банком самостоятельно. В среднем он составляет 0,1%–0,2% от суммы платежа за каждый день просрочки.

Усредненные условия выдачи ипотеки под залог имеющегося недвижимого имущества представлены в таблице:

Сумма	В пределах 30 млн.
Срок	До 30 лет
Валюта	Рубль
Процентная ставка в годовых	13,5%–15%

Срок, необходимый банку для принятия решения о выдаче ипотеки, определяется принятой в банке процедурой кредитования. Заявку на выдачу ипотеки под залог имеющейся недвижимости в среднем рассматривают 5 рабочих дней. Хотя даже в пределах одного банка срок рассмотрения заявки может варьироваться в зависимости от ситуации от 1 до 10 рабочих дней.

Первоначальный взнос не менее 15%.
Погашение аннуитетными платежами.
Ежедневная пеня 0,1% от размера платежа за просрочку.
Выплата на счет в этом банке.
Исключительно целевое назначение кредита, подразумевающее предоставление банку в течение полугода от дня получения заемных средств документов, подтверждающих приобретение недвижимости.

Первоначальный взнос не менее 15%.
Погашение аннуитетными платежами.
Ежедневная пеня 0,1% от размера платежа за просрочку.
Выплата на счет в этом банке.
Исключительно целевое назначение кредита, подразумевающее предоставление банку в течение полугода от дня получения заемных средств документов, подтверждающих приобретение недвижимости.

	Райффайзенбанк	Газпромбанк	Россельхозбанк	Первобанк	ПримСоцБанк
Название программы	Недвижимость под залог имеющегося жилья	Кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости	Кредит на приобретение жилья под залог имеющейся недвижимости	Целевой ипотечный кредит	Кредит под залог недвижимости
Процентная ставка в % годовых	От 13,65% (при условии комплексного страхования)	От 15,25%	От 13,5%	От 13%	От 16%
Валюта	Рубль	Рубль	Рубль	Рубль	Рубль
Сумма кредита	От 500 тыс. до 26 млн. (не более 85% от стоимости залогового имущества)	От 500 тыс. до 30 млн.	От 100 тыс. до 20 млн.	От 300 тыс.	Не более 70% стоимости залогового имущества
Срок кредитования	От 1 года до 25 лет	До 15 лет	До 30 лет	До 25 лет	До 25 лет
Особенности кредитования	Первоначальный взнос не менее 15%. Погашение аннуитетными платежами. Ежедневная пеня 0,1% от размера платежа за просрочку. Выплата на счет в этом банке. Исключительно целевое назначение кредита, подразумевающее предоставление банку в течение полугода от дня получения заемных средств документов, подтверждающих приобретение недвижимости.	Обязательное страхование залогового имущества и добровольное страхование жизни и здоровья заемщика. Залоговый дисконт от 30%. Погашение по аннуитетному или дифференцированному графику. Досрочное погашение в любом размере без штрафа. Ежедневный штраф за просрочку 0,2% от суммы платежа.	Аннуитетные или дифференцированные платежи при погашении. Отсутствие штрафов за досрочную выплату кредита. Целевое использование на покупку недвижимого имущества с подтверждением этого факта банку. Обязательное оформление страхового договора по залоговой недвижимости и добровольное оформление договора страхования относительно жизни и здоровья клиента банка.	Увеличение ставки на 2% годовых до предоставления банку подтверждения факта целевого использования кредита на покупку недвижимости. Аннуитетные платежи. Платная опция «Назначь свою ставку» для снижения ставки на 0,5% – 1,5% годовых.	Обязательное страхование жизни и здоровья, а также залога. Отсутствие ограничений по целевому использованию.

Заемщики, у которых в собственности имеется пригодная для залога квартира, могут рассчитывать на выгодные условия ипотеки. К тому же солидный залог может стать пропуском к кредиту без первоначального взноса, что особенно удобно для инвестирования в недвижимость. Чтобы взять кредит, необходимо найти оптимальную программу и получить одобрение в выбранном банке. Целями таких кредитов может быть покупка недвижимости в дополнение к имеющейся, а также ее ремонт и благоустройство.