Учет выбытия недвижимого имущества

Переклассификация недвижимости

Условие

Как отражается в учете

Норма П(С)БУ 32

Субсчет бухучета

1

2

3

4

5

6

Объект операционной недвижимости (ОС) переводится для использования в качестве ИН

ОС→ИН

ИН будет оцениваться по справедливой стоимости

Разница между балансовой (остаточной) стоимостью объекта операционной недвижимости и справедливой стоимостью ИН отражается в порядке, предусмотренном П(С)БУ 7 для дооценок и уценок

П. 27

Субсч. 411 (дооценка)*, субсч. 975 (уценка)*

Объект недвижимости переводится из запасов (З) в ИН

З→ИН

Амортизируемым имуществом (основными средствами) в целях налогового учета признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей, которое находится у налогоплательщика на праве собственности, используется для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ).

Особенности организации и ведения налогового учета операций с амортизируемым имуществом определены в ст.ст. 322 и 323 НК РФ. Налогоплательщик определяет прибыль (убыток) от выбытия амортизируемого имущества на основании аналитического учета по каждому объекту на дату признания дохода (расхода). Аналитический учет должен содержать, в частности, информацию о первоначальной и остаточной стоимости выбывшего в отчетном (налоговом) периоде имущества, о сумме начисленной амортизации, о датах приобретения и выбытия имущества.

Вместе с тем гл. 25 НК РФ не предусмотрено вариантов отражения операций при возникновении объектов основных средств вследствие разделения находящегося в собственности налогоплательщика амортизируемого имущества. По сути, разделение здания в рассматриваемой ситуации сложно признать проведением его реконструкции, модернизации, технического перевооружения и прочих, влияющих на изменение первоначальной стоимости существующего объекта амортизируемого имущества (п. 2 ст. 257 НК РФ). В данном случае возникает несколько самостоятельных объектов основных средств, по каждому из которых должен осуществляться аналитический учет.

По нашему мнению, поскольку в рассматриваемой ситуации выбытие основного средства не связано с его реализацией, расходы, включая суммы недоначисленной в соответствии с установленным сроком полезного использования амортизации, включаются в состав внереализационных расходов (пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ).

В свою очередь, стоимость новых помещений, принимаемых к учету как амортизируемое имущество, включается во внереализационные доходы налогоплательщика на основании п. 8 ст. 250 НК РФ. Оценка доходов в данном случае осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 105.3 НК РФ, но не ниже остаточной стоимости амортизируемого имущества, определяемой в соответствии с гл. 25 НК РФ. При этом информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком документально, что в рассматриваемой ситуации не представляет затруднений.

Напомним, что в силу п. 1 ст. 257 НК РФ остаточная стоимость основных средств (введенных в эксплуатацию после вступления в силу гл. 25 НК РФ) определяется как разница между их первоначальной стоимостью и суммой начисленной за период эксплуатации амортизации.

По мнению Минфина России, изложенному в письме от 06.10.2011 N 03-03-06/1/632, для целей налогового учета стоимость помещений, на которые оформлены права собственности взамен права собственности на все здание, определяется исходя из первоначальной стоимости здания и доли площади нового помещения за вычетом сумм начисленной амортизации по зданию, рассчитанной пропорционально площади вновь образованного помещения. При этом срок полезного использования каждого нового помещения остается неизменным и соответствует установленному ранее сроку службы здания.

Учитывая изложенное, в налоговом учете у организации происходит выбытие недвижимости, как объекта амортизируемого имущества, и возникает четыре новых объекта амортизируемого имущества. При этом на общий финансовый результат деятельности налогоплательщика указанные операции влияния не окажут, поскольку суммы внереализационного расхода и внереализационного дохода в общем случае совпадают.

В соответствии с п. 1 ст. 375 НК РФ налоговая база по налогу на имущество определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации.

Таким образом, если для целей бухгалтерского учета организация будет применять рекомендованный выше порядок, в этом случае налогооблагаемая база по налогу на имущество не будет искажена по сравнению с периодом до даты разделения объекта основных средств.

• Бухучет и отчетность
• Налоги
• Трудовое право
• Гражданское право
• Госзакупки
• Бюджетный учет

Недвижимость, как и любое имущество, можно купить. Особенности здесь следующие:

1. Высокая цена. Поэтому объекты недвижимости часто приобретают в рассрочку или с использованием кредитных средств.
2. Обязательная государственная регистрация, без которой сделки с недвижимостью не имеют юридической силы.

Также объект недвижимости можно построить. Здесь существует два варианта:

1. Строительство собственными силами. Этот вариант обычно выбирают средние и крупные компании, которые имеют в своем составе специальные ремонтно-строительные подразделения.
2. Привлечение подрядных организаций. Для малых предприятий, решивших самостоятельно строить объект – это единственный вариант. Но и крупные компании часто пользуются услугами подрядчиков, если собственные подразделения заняты на других объектах, либо их специалисты не обладают нужной квалификацией.

Если объект больше не нужен, то его можно продать. Но недвижимость невозможно (или очень трудно) перевезти на другое место. А если объект находится, например, в центре территории предприятия, то найти на него покупателей будет непросто. К тому же и допускать на территорию посторонних удобно далеко не всегда.

В такой ситуации, да еще если объект ветхий, способом его «реализации» может стать демонтаж. Его, как и строительство, можно проводить самостоятельно или с привлечением подрядчика.

Учет основных средств, в т.ч. и недвижимости в ООО, ведется на одноименном счете 01.

При поступлении или строительстве объекта затраты сначала «аккумулируются» на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

ДТ 08 – КТ 60 (10, 69, 70…)

Если объект куплен или построен «внешним» подрядчиком, то задействуют счет 60. При строительстве собственными силами затраты на 08 счете собираются со счетов по учету материалов (10), зарплаты (70), страховых взносов с ФОТ (69) и т.п.

Из той части затрат, которая облагается НДС, нужно выделить этот налог:

ДТ 19 – КТ 60

Затем первоначальная стоимость переносится на 01 счет:

ДТ 01 – КТ 08

Во время эксплуатации стоимость объекта ежемесячно относят на затраты с помощью амортизации (счет 02):

Д 20 (23,25,26…) – КТ 02

Корреспондирующий счет в данном случае зависит от назначения объекта. Если это производственный цех, то будет задействован счет 20, если офисное здание – счет 26 и т.п.

Иногда владельцы недвижимости проводят ее реконструкцию (модернизацию). Проводки здесь будут такими же, как и при покупке или строительстве. Корреспондирующие счета зависят от того, занимается этим само предприятие, либо сторонний подрядчик.

В итоге стоимость объекта, отражаемая на счете 01, увеличится на затраты по его реконструкции.

При продаже финансовый результат формируется за вычетом остаточной стоимости

ДТ 62.1 – КТ 91.1 — выручка от реализации

ДТ 91.1 — КТ 68.2 — начислен НДС (если компания платит этот налог)

ДТ 02 – КТ 01 — списана накопленная амортизация

ДТ 91.2 — КТ 01 – списана остаточная стоимость

Если ООО демонтирует объект самостоятельно, то выручки от реализации не будет, а списание амортизации и остаточной стоимости производится так же, как и при продаже.

Демонтаж может быть проведен самостоятельно, или с привлечением подрядчика. В любом случае затраты по разборке объекта относятся на прочие расходы:

ДТ 91.2 – КТ 60 (10, 69,70…)

Если после демонтажа остались материалы, пригодные для дальнейшего использования, то их следует оприходовать:

ДТ 10 — КТ 91.1

Как грамотно оформить права собственности на недвижимость в БТИ

Практически все владельцы объектов недвижимости, которые используют общую систему налогообложения (ОСНО), платят налог на имущество. Освобождены от него только ряд «специфических» категорий недвижимости, перечисленные в п. 4 ст. 374 НК РФ, например — здания, которые являются объектами культурного наследия.

Налоговая база определяется в двух вариантах:

1. Как кадастровая стоимость на начало года – для категорий объектов, перечисленных в п. 1 ст. 378.2 НК РФ. В частности — это касается административно-торговых центров.
2. Как среднегодовая остаточная стоимость по балансу – для других видов недвижимости, а также для тех регионов, где власти не утвердили кадастровую оценку.

Ставка определяется региональными властями. Она может изменяться для разных видов имущества и категорий налогоплательщиков, но в пределах 2% лимита, установленного ст. 380 НК РФ.

Сроки уплаты также определяются на уровне регионов. Власти могут установить, как уплату один раз в год, так и ежеквартальные авансовые платежи.

Что же касается «спецрежимников», то здесь ситуация интереснее, чем при ОСНО.

Для тех, кто применяет УСН или ЕНВД, предусмотрено освобождение от налога на имущество, но только для объектов, облагаемая база по которым определяется «по среднему».

Если же имущество входит в «кадастровый» список (п. 1 ст. 378.2 НК РФ) и местные власти утвердили оценку, то «упрощенцы» и «вмененщики» будут платить по нему налог на общих основаниях.

А при ЕСХН имущество, используемое для сельхозпроизводства, освобождается от налога без каких-либо дополнительных условий.

Кроме «специфического» для недвижимости налога на имущество, операции с ней оказывают влияние и на другие налоги. Порядок и степень этого влияния существенно зависит от применяемого налогового режима.

При общей системе налогообложения (ОСНО) приобретение и выбытие недвижимости влияют на НДС и налог на прибыль.

Использование спецрежимов освобождает налогоплательщика от этих двух обязательных платежей. А влияние операций с недвижимостью здесь во многом связано с тем, зависит ли «специальный» налог от оборотов, или нет.

К «оборотным» спецрежимам относятся УСН и единый сельхозналог, а к «прочим» (в данном контексте) – «вмененка» и патентная система.

При покупке, если продавец является плательщиком НДС, налог со всей суммы приобретаемого основного средства принимается к вычету в том квартале, когда объект недвижимости был принят на учет, т.е. отражен на 01 счете.

Важно отметить, что такой порядок действует, если приобретенный объект будет полностью задействован в деятельности, выручка от которой облагается НДС.

Если же некоторые виды деятельности организации не облагаются НДС и объект приобретен именно для них, то принимать по нему к вычету «входной» НДС нельзя. Тогда налог включается в первоначальную стоимость объекта (п. 2 ст. 170 НК РФ).

Возможно, что объект будет использован для разных видов деятельности. Тогда налогоплательщик должен вести раздельный учет и принимать к вычету только часть входного НДС по объекту пропорционально доле выручки по облагаемым операциям. Если же необлагаемых операций мало (менее 5% в общей сумме), то пропорцию можно не рассчитывать и принимать к вычету весь НДС по купленной недвижимости (п. 4 ст. 170 НК РФ).

Если объект строится подрядным способом, то организация берет к вычету НДС после приемки каждого этапа работ на основании счетов-фактур, полученных от подрядчика. Таким образом, исчисление НДС здесь будет происходить так же, как при покупке. Разница только в том, что налог возмещается не единовременно, а по мере сдачи работы подрядчиком.

При строительстве собственными силами нужно начислить НДС на всю стоимость самостоятельно произведенных работ. Счет-фактура выставляется в конце каждого квартала (п. 10 ст. 167 НК РФ). Вся начисленная сумма НДС подлежит вычету в том же периоде (п. 6 ст. 171 НК РФ), т.е. счет-фактуру нужно зарегистрировать одновременно и в книге продаж, и в книге покупок.

Таким образом, никакого дополнительного НДС при самостоятельном строительстве объекта не возникает.

Весь «входной» НДС по материалам, работам, услугам и т.п., которые используются для строительства, можно взять к вычету «на общих основаниях», т.е. по мере оприходования и получения счетов-фактур от поставщиков.

В отличие от НДС, затраты на покупку или строительство недвижимости уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль постепенно, через механизм амортизации.

Для налога на прибыль амортизация применяется ко всем объектам с первоначальной стоимостью (ПС), превышающей 100 тыс. руб. и сроком полезного использования (СПИ) свыше 12 месяцев.

ПС объекта определяется, как сумма расходов на его приобретение (строительство), а при безвозмездном получении — как оценочная стоимость.

В общем случае НДС в эту сумму не входит. Однако, если объект будет полностью или частично использоваться в деятельности, не облагаемой НДС, то «входной» налог, не принимаемый к вычету, включается в его стоимость.

СПИ организация определяет самостоятельно с учетом классификатора, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1.

Обычно при расчете налога на прибыль применяют линейный метод амортизации. Во-первых – он самый простой, а во-вторых — обеспечивает отсутствие отклонений между бухгалтерским и налоговым учетом.

В этом случае сумма амортизации каждый месяц определяется по формуле:

А = ПС / СПИ

Если недвижимость продается, то выручка от ее реализации формирует базу по налогу на прибыль так же, как и любая другая отгрузка. При этом, если объект амортизирован не полностью, то выручку нужно уменьшить на его остаточную стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

При демонтаже объекта возникают внереализационные расходы в сумме остаточной стоимости и затрат на сам демонтаж, в т.ч. – услуг подрядных организаций, если таковые были (пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Если после ликвидации объекта остались материалы, пригодные к дальнейшему использованию, то их следует оприходовать, а стоимость — отнести на внереализационные доходы.

• 08.06.2020 НИОКР и специальный коэффициент к норме амортизации ОС
• 08.06.2020 Вычет по НДС. Если услуга облагается по ставке 0%

И еще один момент. Из-за того что между днем принятия решения о сносе и днем реального сноса здания обычно проходит некоторое время, между налоговым и бухгалтерским учетом могут возникнуть разницы во времени признания недоамортизированной стоимости здания в расходах (даже если в налоговом учете амортизация начислялась линейным методом). Ведь получается, что:

• прекратить начисление амортизации и в бухгалтерском, и в налоговом учете надо одновременно — начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия решения о том, что больше здание не используется и использоваться не будет;
• на дату принятия решения о прекращении использования здания надо списать его стоимость в бухучете, а вот в налоговом учете надо дождаться реального сноса здания (полного заполнения акта ОС-4).

Если принятие решения о том, что здание больше не может приносить пользу, и его реальный снос укладываются в один квартал, то сложностей нет. А вот если этот процесс растянут на бо´л­ьший промежуток времени, отражать временные разницы по ПБУ 18/02 придется.

Приказ пишется от лица руководителя предприятия или уполномоченного на подписание такого рода документов сотрудника. Непосредственно его составлением занимается

• или секретарь организации,
• или начальник какого-либо структурного подразделения,
• или бухгалтер.

В любом случае, это должен быть работник, который имеет достаточную квалификацию и знаком с правилами составления приказов.

Правильно оформленный приказ позволяет грамотно и, главное, законно, избавиться от ненужного имущества, с полным соблюдением норм по ведению бухгалтерского учета.

В целях установления сохранности имущества организации проводят инвентаризацию. Порядок ее проведения регламентируется Методическими указаниями, утвержденными Приказом Минфина N 49 от 13.06.95.

Инвентаризация также необходимо для выявления основных фондов, непригодных к эксплуатации, либо дальнейшее использование которых в деятельности компании нецелесообразно. Образец приказа на проведение инвентаризации основных средств можно скачать в конце статьи.

Проведение проверки может быть обязательным и инициативным. Обязательна инвентаризация в следующих случаях (п.1.5 Методических указаний):

• составление годовой отчетности (допускается проведение инвентаризации основных фондов раз в три года);
• смена материально ответственного лица;
• выявление фактов порчи, хищения имущества;
• стихийных бедствий.

Для проведения инвентаризации руководство компании назначает комиссию. В нее целесообразно включить представителей администрации, работников инженерных и технических служб, финансовых сотрудников. Проводится проверка в присутствии лица, ответственного за сохранность имущества.

При выявлении морально устаревшего или испорченного оборудования комиссия может принять решение о ремонте, восстановлении ОС либо о его ликвидации.

На сегодняшний день унифицированного, единого и обязательного к применению образца данного документа нет. Поэтому руководители предприятий и организаций могут писать приказ в свободном виде или пользоваться шаблоном документа, который применяется внутри компании (необходимо помнить, что самостоятельно разработанные формы документов нужно регистрировать во внутренней учетной политике фирмы). Независимо от того, какой именно вариант будет выбран, приказ должен содержать ряд обязательных сведений. К ним относятся:

• полное наименование предприятия,
• дата и номер приказа,
• название,
• модель,
• марка,
• инвентарный номер,
• а также причины списания основного средства.

Важный нюанс: в данном приказе может значиться как один объект, так и целая группа списываемых основных средств. Второй вариант обычно бывает в результате плановой инвентаризации имущества компании.

В Инструкции № 157н (в редакции Приказа Минфина РФ от 31.03.2018 № 64н
) содержатся указания, которые бухгалтерам еще потребуется осмыслить. Понадобится корректировка привычного алгоритма выбытия основного средства, в том числе путем его списания. Согласно новой редакции п. 34 Инструкции № 157н выбытие основных средств (в том числе в результате прекращения признания объекта в качестве актива субъекта учета (выбытия с балансового учета)) осуществляется на основании решения постоянно действующей комиссии по поступлению и выбытию активов, оформленного оправдательным документом (первичным (сводным) учетным документом). Однако в силу
п. 4 Положения
о списании в отношении отдельных видов имущества бюджетных и автономных учреждений решение соответствующей комиссии должно быть согласовано с федеральными органами государственной власти, в ведении которых находятся учреждения. К такому имуществу относятся:

• движимое и недвижимое имущество, находящееся у федеральных казенных учреждений на праве оперативного управления;
• недвижимое имущество (включая объекты незавершенного строительства), а также особо ценное движимое имущество, закрепленное за федеральными бюджетными или автономными учреждениями учредителем либо приобретенное за счет средств, выделенных учредителем на приобретение такого имущества.

У казенных учреждений в отношении всего имущества при его списании требуется согласование. Таким образом, при выбытии (списании) вышеуказанного имущества комиссии необходимо подготовить соответствующие документы о принятом решении и направить их собственнику для согласования. Это подтверждается и новой редакцией п. 52 Инструкции № 157н, согласно которой к отражению в бухгалтерском учете операций по выбытию объектов основных средств с забалансового счета 02 «Материальные ценности на хранении» либо с соответствующих счетов аналитического учета счета 10100 «Основные средства» принимаются акты при наличии согласования решения о списании объектов основных средств в случаях, предусмотренных законодательством РФ, с собственником имущества (с органом, осуществляющим функции и полномочия учредителя и (или) собственника имущества) и утверждающей надписи руководителя учреждения на актах. То есть Инструкцией № 157н подтверждается необходимость согласования с собственником решений, принятых комиссией по поступлению и выбытию активов, в случаях, предусмотренных законодательством. Причем такое согласование необходимо при выбытии как с балансового счета 10100, так и с забалансового счета 02. Обратите внимание, что в Инструкции № 157н исключений или каких-либо условий для этого не сделано. Кроме того, в п. 52 Инструкции № 157н
указано, что отражение в бухгалтерском учете выбытия объекта основных средств с забалансового счета 02 «Материальные ценности на хранении»
до утверждения в установленном порядке решения о списании (выбытии) объекта ОС и реализации мероприятий, предусмотренных актом о списании, не допускается
.
В целях упорядочивания процедуры списания имущества согласно требованиям СГС ОС в учетной политике учреждения целесообразно указать примерно следующее:

1. Решение об утрате объектом имущества потребительских свойств, а также решение об утрате критериев отнесения к объектам основных средств принимаются комиссией по поступлению и выбытию нефинансовых активов. Решения оформляются протоколом в двух экземплярах, один из которых передается в бухгалтерию не позднее следующего рабочего дня после заседания комиссии. Второй экземпляр протокола направляется в комиссию по списанию основных средств.
2. Бухгалтерия на основании протокола готовит документы на списание не позднее одного рабочего дня с момента получения протокола комиссии.
3. Комиссия по списанию основных средств оформляет акты на списание и другие документы согласно Положению о списании, а затем направляет документы собственнику на согласование.
4. После получения документов на списание объектов имущества и согласия собственника документы комиссией по списанию передаются в бухгалтерию.
5. Бухгалтерия осуществляет снятие соответствующих объектов с балансового учета, а после завершения комиссией мероприятий по ликвидации объектов – отражает их списание с бухгалтерского (забалансового) учета.

Порядок документооборота, а также последовательность действий при принятии решения о выбытии актива, в том числе при списании имущества, необходимо описать в локальных актах учреждения.

Приказ о списании основных средств может быть написан как от руки, так и в печатном виде, как на фирменном бланке организации, так и на обычном листе А4 формата.

Важнейшее условие: он должен содержать «живые» подписи руководителя компании и сотрудников, которые в нем упомянуты.

Заверять печатью приказ не обязательно, поскольку он относится ко внутренней документации предприятия (не будем забывать и о том, что с 2021 года юридические лица могут больше не применять в работе оттиски печатей и штампов для визирования бумаг).

Приказ относится к первичной документации, поэтому правила по его хранению строго регламентированы. Его необходимо держать в архиве предприятия не менее пяти лет, на случай востребования налоговыми специалистами (например, для подтверждения списания основного средства).

Приказ оформляется с целью подтверждения согласия руководства на списание. При этом, нет конкретного обязательства его составлять.

Необходимость оформления определяется особенностями деятельности конкретной компании, ее объемами и порядком ведения документации.

Дополнительно, если имущество выбывает по причине какого-либо вида реализации, заключается соответствующий договор. Он и будет являться основанием.

Распоряжение, в основном, имеет место, если списание происходит по причине физического либо морального износа.

Под моральным износом подразумевают устаревание объекта, а под физическим– невозможность его дальнейшего использования по назначению.

При таких обстоятельствах после издания распоряжения оформляется акт о списании и дефектная ведомость. Акт может оформляться по одной из типовых форм: ОС-4, ОС-4а, ОС-4б.

Именно приказ служит толчком и основанием к снятию основного средства с учета.

Закон не устанавливает определенной формы приказа. Поэтому документ составляется в свободной форме, утвержденной в компании.
Он должен соответствовать основным правилам документооборота и содержать обязательные пункты:

• название организации;
• дата и наименование компании;
• название компании и номер документа;
• в связи с чем возникла необходимость в списании – физический или моральный износ;
• ссылка на законодательный акт и другую нормативную документацию;
• подробное описание объекта: серийный номер, модель, год выпуска и характеристики;
• состояние основного средства: период эксплуатации, остаточная стоимость;
• обозначение конкретного времени для ликвидации объекта и демонтажа;
• перечисление членов комиссии, контролирующих процесс;
• задачи для комиссии;
• визы всех указанных лиц и дата оформления документа.

Важно! Без визы руководства приказ считается не действительным.

Что рекомендуется знать при оформлении:

• С распоряжением должны ознакомиться все заинтересованные и указанные в документе лица.
• Оформляется бланк в одном экземпляре. При необходимости с него можно снять копии.
• Если списание ОС происходит в бюджетном учреждении, то оно должно согласовываться с федеральными органами. Для этого им направляется перечень средств и акт с подписями комиссии.
• Печати компании на приказах не проставляются. Исключение составляют ситуации, когда такое условие оговорено в нормативной документации организации.
• В распоряжении оговаривается срок его действия. Если такого пункта нет, то срок действия составляет один год.

Пока приказ действует, он хранится у секретаря предприятия, после чего передается на хранение в архив.
В архивном отделе распоряжения хранятся на протяжении пяти лет.

При оформлении не допускается совершение ошибок и описок.

Допускается составление от руки либо печатать на компьютере.

Бланк должен соответствовать основным правилам документооборота, утвержденным в компании.

На основании приказа о списании оформляется соответствующий акт, который подписывается всеми членами комиссии.

В соответствии с п. 1 ст. 256 Налогового кодекса РФ амортизируемым признается имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 руб.

Согласно п. 4 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию.

Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 11 ст. 258 НК РФ).

Пунктом 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии с п. 6 ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество¹ заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Данная расписка может служить документом, подтверждающим факт подачи документов на регистрацию права на объект недвижимости.

Из приведенных норм следует, что в целях исчисления налога на прибыль объект недвижимости включается в состав амортизируемого имущества при соблюдении совокупности следующих условий:

• получение расписки, подтверждающей факт подачи документов на регистрацию права собственности налогоплательщика на объект недвижимости;
• ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

Выбытие объектов недвижимого и движимого имущества. Отчетность

Организация заключила договор купли-продажи с ПАО «Группа Сафмар» на покупку недвижимого имущества на сумму 3 540 000 руб. (в т. ч. НДС 18%).

Право собственности на недвижимость переходит после государственной регистрации.

03 декабря поставщик ПАО «Группа Сафмар» передал офисное помещение по акту приемки-передачи и выставил счет-фактуру. Помещение готово для использования и введено в эксплуатацию. Срок полезного использования, установленный бывшим владельцем, — 600 мес. На момент передачи помещение эксплуатировалось в течение 100 мес.

04 декабря Организация уплатила госпошлину в размере 22 000 руб. и подала заявление на переоформление права собственности.

14 декабря получена выписка из ЕГРН о переходе права на объект недвижимости.

В соответствии с учетной политикой амортизация по БУ и НУ начисляется линейным методом по всем объектам основных средств. Расходы на амортизацию включаются в состав общехозяйственных расходов по БУ, косвенных расходов — в НУ.

• Пошаговая инструкция
• Принятие недвижимости по акту приемки-передачи
  • Проводки по документу
  • Документальное оформление
• Регистрация СФ поставщика
• Перечисление оплаты поставщику
  • Проводки по документу
• Оплата госпошлины за государственную регистрацию прав собственности
  • Проводки по документу
  • Отражение в учете госпошлины за регистрацию прав собственности недвижимого имущества
  • Декларация по налогу на прибыль
• Переход права собственности на недвижимое имущество, введенное в эксплуатацию
  • Регистрация права собственности в Росреестре
  • Переход права собственности на недвижимое имущество
• Принятие НДС к вычету по ОС
  • Проводки по документу
  • Декларация по НДС
• Начисление амортизации
  • Нормативное регулирование
  • Учет в 1С
  • Проводки по документу
  • Контроль
  • Документальное оформление
• Признание затрат на амортизацию и амортизационную премию в составе управленческих (косвенных) расходов
  • Проводки по документу
  • Декларация по налогу на прибыль

Дата публикации 18.01.2021

Смотрите также

Вопрос аудитору

Казенное учреждение списало на забалансовый счет 02 основное средство (недвижимое имущество), которое не отвечало критериям актива. Вышестоящая организация (министерство) списание не согласовала и дала указание восстановить имущество в учете. Каким образом это сделать?

Согласно п. 25 федерального стандарта «Основные средства», утв. приказом Минфина России от 31.12.2016 № 257н (далее — СГС «Основные средства»), после признания актива в качестве объекта основных средств он учитывается по балансовой стоимости. Суммы накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения объектов основных средств отражаются в бухгалтерском учете обособленно.

Аналитический учет основных средств ведется на инвентарных карточках учета нефинансовых активов (ф. 0504031), открываемых и заполняемых на основании первичных учетных документов (п. 54 инструкции, утв. Минфина России от 01.12.2010 № 157н). В инвентарной карточке (ф. 0504031) отражается информация о балансовой стоимости и начисленной амортизации основных средств (п. 3 приложения 5 к приказу Минфина России от 30.03.2015 № 52н). Инвентарная карточка закрывается при выбытии объекта основных средств с балансового учета. На дату выбытия объекта в инвентарной карточке отражаются балансовая стоимость и сведения о начисленной амортизации.

В соответствии со ст. 29 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ первичные учетные документы, регистры бухгалтерского учета, бухгалтерская (финансовая) отчетность, аудиторские заключения о ней подлежат хранению экономическим субъектом в течение сроков, устанавливаемых в соответствии с правилами организации государственного архивного дела, но не менее пяти лет после отчетного года.

Следовательно, восстановление в учете объекта необходимо отражать по балансовой стоимости и сумме начисленной амортизации объекта, указанных в инвентарной карточке на дату его выбытия с балансового учета. За период нахождения объекта на забалансовом счете амортизация не доначисляется (п. 1 письма Минфина России от 21.09.2018 № 02-07-10/67931).

Приказом Минфина России от 28.10.2020 № 246н внесены изменения в п. 7 инструкции, утв. приказом Минфина России от 06.12.2010 № 162н (далее — Инструкция № 162н). Уточнен порядок восстановления основных средств с забалансового учета на баланс. Этот порядок применяется по состоянию на 01.01.2021.

Восстановление производится по ранее учтенной балансовой стоимости и с амортизацией, начисленной до списания объекта за баланс:

уменьшение забалансового счета 02 — списан объект недвижимого имущества, ранее признанный не соответствующим понятию «актив»;

Дебет КРБ 1 101 1Х 310 Кредит КДБ 1 401 10 172 — восстановлена балансовая стоимость недвижимого имущества (п. 7 Инструкции № 162н);

Дебет КДБ 1 401 10 172 Кредит КРБ 1 104 1Х 411 — восстановлена начисленная амортизация (п. 7 Инструкции № 162н).

В программе «1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8» принять объект на тот же инвентарный номер (на ту же инвентарную карточку), на котором он учитывался до списания со счета 101 ХХ, можно, только если предварительно будут сторнированы записи по его списанию с баланса.

1. Настоящая Инструкция по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений (далее — Инструкция) устанавливает единый порядок применения субъектами учета Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений (далее — Единый план счетов), обязательные общие требования к учету нефинансовых, финансовых активов, обязательств, операций, их изменяющих, и полученных по указанным операциям финансовых результатов на соответствующих счетах Единого плана счетов, в том числе требования по их признанию, оценке, группировке, общие способы и правила организации и ведения бюджетного учета учреждениями, осуществляющими полномочия получателя бюджетных средств, иными организациями в части осуществляемых ими в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации полномочий по ведению бюджетного учета и (или) составлению и представлению бюджетной отчетности, органами Федерального казначейства, осуществляющими операции в системе казначейских платежей в рамках казначейского обслуживания и (или) управления остатками средств на едином казначейском счете (далее — ЕКС), органами, осуществляющими кассовое обслуживание бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, финансовыми органами, и бухгалтерского учета бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, государственными академиями наук (далее, в целях настоящей Инструкции — бухгалтерский учет) путем сплошного, непрерывного и документального учета всех операций с активами и обязательствами. (в ред. Приказа Минфина РФ от 14.09.2020 N 198н)

Согласно пунктам 4 и 4.1 статьи 79 Бюджетного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3823; 2018, N 30, ст. 4557). (в ред. Приказа Минфина РФ от 14.09.2020 N 198н)

В целях настоящей Инструкции под субъектами учета понимаются: органы государственной власти (государственные органы), органы местного самоуправления, органы управления государственными внебюджетными фондами, государственные академии наук, государственные (муниципальные) учреждения, в том числе находящиеся за пределами Российской Федерации, иные юридические лица, осуществляющие согласно законодательству Российской Федерации бюджетные полномочия получателя бюджетных средств (далее — учреждения); финансовые органы соответствующих бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, органы управления государственными внебюджетными фондами Российской Федерации, органы управления территориальными государственными внебюджетными фондами, осуществляющие составление и исполнение бюджетов, а также органы Федерального казначейства, осуществляющие казначейское обслуживание исполнения федерального бюджета (далее — финансовые органы); органы, осуществляющие кассовое обслуживание исполнения бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также финансовые органы субъектов Российской Федерации (муниципальных образований), осуществляющие открытие и ведение лицевых счетов государственных (муниципальных) бюджетных учреждений, автономных учреждений (далее — органы, осуществляющие кассовое обслуживание); органы Федерального казначейства, осуществляющие казначейское обслуживание исполнения бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, операций со средствами бюджетных, автономных учреждений и иных организаций, не являющихся участниками бюджетного процесса, а также иные операции в системе казначейских платежей (далее — органы Федерального казначейства). (в ред. Приказа Минфина РФ от 14.09.2020 N 198н)

Единый план счетов предназначен для упорядоченного сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении о состоянии финансовых и нефинансовых активов и обязательств Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных академий наук, государственных (муниципальных) бюджетных и автономных учреждений, а также об операциях, изменяющих указанные активы и обязательства, и полученных по указанным операциям финансовых результатах (далее — объекты учета). Единый план счетов содержит наименования и номера синтетических счетов объектов учета (синтетических кодов счетов (счетов первого порядка) и аналитических кодов синтетических счетов). (в ред. Приказа Минфина РФ от 12.10.2012 N 134н)

Налоговые новации в учёте недвижимости

38. Счет предназначен для учета операций с материальными объектами, относящимися к основным средствам в соответствии с положениями федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Основные средства» (далее — Стандарт Основные средства), а также для учета объектов неоперационной (финансовой) аренды. (в ред. Приказа Минфина РФ от 31.03.2018 N 64н)

Утвержден приказом Министерства финансов Российской Федерации от 31 декабря 2016 г. N 257н «Об утверждении федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Основные средства» (зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 27 апреля 2017 г., регистрационный номер 46518) с изменениями, внесенными приказом Министерства финансов Российской Федерации от 25 декабря 2019 г. N 253н (зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 4 февраля 2020 г., регистрационный номер 57424). (в ред. Приказа Минфина РФ от 14.09.2020 N 198н)

39. К основным средствам не относятся предметы, служащие менее двенадцати месяцев, независимо от их стоимости, материальные объекты имущества, относящиеся в соответствии с положениями настоящей Инструкции к материальным запасам, находящиеся в пути или числящиеся в составе незавершенных капитальных вложений, готовой продукции (изделий), товаров.

40-42. Пункты утратили силу. (в ред. Приказа Минфина РФ от 31.03.2018 N 64н)

43. Капитальные вложения учреждения в многолетние насаждения включаются им в состав основных средств ежегодно в сумме вложений, относящихся к принятым в эксплуатацию площадям, независимо от окончания всего комплекса работ.

44. Сроком полезного использования объекта основных средств является период, в течение которого предусматривается использование в процессе деятельности учреждения объекта нефинансовых активов в тех целях, ради которых он был приобретен, создан и (или) получен (в запланированных целях). (в ред. Приказа Минфина РФ от 31.03.2018 N 64н)

45. Единицей учета основных средств является инвентарный объект. (в ред. Приказа Минфина РФ от 31.03.2018 N 64н)

Абзацы второй — третий — Утратили силу. (в ред. Приказа Минфина РФ от 31.03.2018 N 64н)

Инвентарные объекты основных средств принимаются к бухгалтерскому учету согласно следующих особенностей и с учетом группировки объектов основных фондов, предусмотренной Общероссийским классификатором основных фондов: (в ред. Приказа Минфина РФ от 27.09.2017 N 148н)

если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, они считаются отдельными инвентарными объектами;

надворные постройки, пристройки, ограждения и другие надворные сооружения, обеспечивающие функционирование здания (сарай, забор, колодец и др.), составляют вместе с ним один инвентарный объект. Если эти постройки и сооружения обеспечивают функционирование двух и более зданий, они считаются самостоятельными инвентарными объектами;

56. Счет предназначен для учета операций с нематериальными активами с учетом положений федерального стандарта бухгалтерского учета государственных финансов «Нематериальные активы» (далее — Стандарт Нематериальные активы). (в ред. Приказа Минфина РФ от 14.09.2020 N 198н)

Утвержден приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15 ноября 2019 г. N 181н «Об утверждении федерального стандарта бухгалтерского учета государственных финансов «Нематериальные активы» (зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 16 декабря 2019 г., регистрационный номер 56822). (в ред. Приказа Минфина РФ от 14.09.2020 N 198н)

К нематериальным активам относятся объекты нефинансовых активов, предназначенные для неоднократного и (или) постоянного использования в деятельности учреждения, одновременно удовлетворяющие следующим условиям: (в ред. Приказа Минфина РФ от 27.09.2017 N 148н)

объект способен приносить учреждению экономические выгоды в будущем;

отсутствие у объекта материально-вещественной формы;

возможность идентификации (выделения, отделения) от другого имущества;

объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока полезного использования, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

не предполагается последующая перепродажа данного актива;

наличие надлежаще оформленных документов, подтверждающих существование актива;

наличие надлежаще оформленных документов, устанавливающих исключительное право на актив;

наличие в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, надлежаще оформленных документов, подтверждающих исключительное право на актив (патенты, свидетельства, другие охранные документы, договор об отчуждении исключительного права на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации, документы, подтверждающие переход исключительного права без договора и т.п.) или исключительного права на результаты научно-технической деятельности, охраняемые в режиме коммерческой тайны, включая потенциально патентоспособные технические решения и секреты производства (ноу-хау).

57. К нематериальным активам, принимаемым к бухгалтерскому учету, не относятся:

научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические работы, не давшие ожидаемых и (или) предусмотренных договором (государственным (муниципальным) контрактом) результатов;

незаконченные и не оформленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические работы;

материальные объекты (материальные носители), в которых выражены результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (далее — средства индивидуализации).

58. Единицей бухгалтерского учета нематериальных активов является инвентарный объект.

Инвентарным объектом нематериальных активов признается совокупность прав, возникающих из одного патента, свидетельства, договора (государственного (муниципального) контракта), предусматривающего приобретение (отчуждение) в пользу Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, учреждения исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (на средство индивидуализации), либо в ином установленном законодательством Российской Федерации порядке, предназначенных для выполнения определенных самостоятельных функций.

В качестве инвентарного объекта нематериальных активов признаются сложный объект, включающий несколько охраняемых результатов интеллектуальной деятельности (кинофильм, иное аудиовизуальное произведение, театрально-зрелищное представление, мультимедийный продукт, единая технология и т.п.).

59. В целях организации и ведения аналитического учета каждому инвентарному объекту нематериальных активов присваивается уникальный инвентарный порядковый номер, который используется исключительно в регистрах учета.

Инвентарный номер, присвоенный объекту нематериального актива, сохраняется за ним на весь период его учета.

Инвентарные номера выбывших (списанных) инвентарных объектов нематериальных активов вновь принятым к учету объектам нефинансовых активов не присваиваются.

70. К непроизведенным активам относятся объекты нефинансовых активов, не являющиеся продуктами производства, вещное право на которые должно быть закреплено в установленном порядке (земля, недра и пр.) за учреждением, используемые им в процессе своей деятельности, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости. (в ред. Приказов Минфина РФ от 29.08.2014 N 89н, от 14.09.2020 N 198н)

71. Указанные активы, за исключением земельных участков, отражаются в бухгалтерском учете по их первоначальной стоимости в момент вовлечения их в экономический (хозяйственный) оборот. (в ред. Приказа Минфина РФ от 29.08.2014 N 89н)

Земельные участки, используемые учреждениями на праве постоянного (бессрочного) пользования (в том числе расположенные под объектами недвижимости), а также земельные участки, на которые государственная собственность не разграничена, вовлекаемые уполномоченными органами власти (органами местного самоуправления) в хозяйственный оборот, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются на соответствующем счете аналитического учета счета 10300 «Непроизведенные активы» на основании документов, подтверждающих права пользования земельными участками (выписок из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке), по их кадастровой стоимости (стоимости, указанной в документе на право пользования земельным участком, расположенном за пределами территории Российской Федерации), а при отсутствии кадастровой стоимости земельного участка — по стоимости, рассчитанной исходя из наименьшей кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка, граничащего с объектом учета, либо, при невозможности определения такой стоимости, — в условной оценке, один квадратный метр — 1 рубль. (в ред. Приказа Минфина РФ от 14.09.2020 N 198н)

72. В целях формирования первоначальной стоимости объектов непроизведенных активов при их приобретении, за исключением объектов, впервые вовлекаемых в экономический (хозяйственный) оборот, фактические вложения учреждения формируются с учетом сумм налога на добавленную стоимость, предъявленных учреждению поставщиками (подрядчиками, исполнителями), кроме приобретения объекта в рамках деятельности учреждения, облагаемой НДС, если иное не предусмотрено налоговым законодательством Российской Федерации, включая:

суммы, уплачиваемые в соответствии с договором продавцу (поставщику);

суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением объекта непроизведенных активов;

регистрационные сборы, государственные пошлины и другие аналогичные платежи, произведенные в связи с приобретением объекта непроизведенных активов;

суммы вознаграждений, уплачиваемых посреднической организации, через которую приобретен объект непроизведенных активов;

иные затраты, непосредственно связанные с приобретением объекта непроизведенных активов.

Не включаются в сумму фактических вложений общехозяйственные и иные аналогичные расходы, а также расходы, связанные с приведением объектов непроизведенных активов в состояние, пригодное для использования.

73. Дата признания в бухгалтерском учете операций по принятию, выбытию (списанию) объекта непроизведенных активов определяется исходя из положений настоящей Инструкции, устанавливающих правила признания доходов (расходов).

74. Операции по поступлению, внутреннему перемещению, выбытию (в том числе по основанию принятия решения о списании) объектов непроизведенных активов оформляются бухгалтерскими записями на основании надлежаще оформленных первичных учетных документов, в порядке, предусмотренном Инструкциями по применению Планов счетов.

75. Отражение в бухгалтерском учете выбытия объектов непроизведенных активов осуществляется в случаях:

прекращения имущественных прав по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, в том числе по основанию продажи, безвозмездной передаче (дарению);

прекращения использования объекта непроизведенных активов, вследствие порчи, изменения качественных характеристик объекта, по иным основаниям невозможности использования объекта по установленному при принятии объекта к учету назначению;

в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

84. Счет предназначен для сбора информации о начисленной сумме амортизации объектов нефинансовых активов, принятых учреждением к учету.

Показатель амортизации отражает величину стоимости основных средств, нематериальных активов, закрепленных за учреждением на праве оперативного управления, прав пользования активами, а также объектов нефинансовых активов, составляющих государственную (муниципальную) казну, перенесенную за период учета в течение срока их полезного использования на расходы (на уменьшение финансового результата). (в ред. Приказов Минфина РФ от 31.03.2018 N 64н, от 14.09.2020 N 198н)

85. Расчет годовой суммы амортизации производится учреждением, осуществляющим учет используемого права пользования активами, объекта нематериальных активов линейным способом, исходя из его балансовой стоимости и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока его полезного использования. (в ред. Приказа Минфина РФ от 31.03.2018 N 64н)

В случаях расчета амортизационных начислений линейным способом, при изменении срока полезного использования в связи с изменением первоначально принятых нормативных показателей функционирования амортизируемого объекта основного средства, нематериального актива, в том числе в результате проведенной достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации или частичной ликвидации, изменении срока права пользования активом, начиная с месяца, в котором был изменен срок полезного использования, расчет годовой суммы амортизации производится учреждением линейным способом, исходя из остаточной стоимости амортизируемого объекта на дату изменения срока полезного использования и уточненной нормы амортизации, исчисленной исходя из оставшегося срока полезного использования на дату изменения срока использования. (в ред. Приказа Минфина РФ от 31.03.2018 N 64н)

Под остаточной стоимостью амортизируемого объекта на соответствующую дату понимается балансовая стоимость объекта, уменьшенная на сумму начисленной на соответствующую дату амортизации и сумму убытка от обесценения. (в ред. Приказа Минфина РФ от 28.12.2018 N 298н)

Под оставшимся сроком полезного использования на соответствующую дату понимается срок полезного использования амортизируемого объекта, уменьшенный на срок его фактического использования на соответствующую дату. (в ред. Приказа Минфина РФ от 28.12.2018 N 298н)

При принятии к учету объекта основного средства, нематериального актива по балансовой стоимости с ранее начисленной суммой амортизации и ранее начисленным убытком от обесценения, расчет учреждением годовой суммы амортизации, производимый линейным способом, осуществляется исходя из остаточной стоимости амортизируемого объекта на дату его принятия к учету и нормы амортизации, исчисленной исходя из оставшегося срока полезного использования на дату принятия к учету такого объекта. (в ред. Приказа Минфина РФ от 28.12.2018 N 298н)

В течение финансового года начисление амортизации линейным способом осуществляется ежемесячно в размере 1/12 годовой суммы. Начисление амортизации по принятому к учету праву пользования активом осуществляется с месяца его принятия к учету равномерно (помесячно) в течении срока полезного использования объекта учета аренды. (в ред. Приказа Минфина РФ от 31.03.2018 N 64н)

Абзац седьмой — Утратил силу. (в ред. Приказа Минфина РФ от 31.03.2018 N 64н)

86. Начисление амортизации начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету, и производится до полного погашения стоимости этого объекта либо его выбытия (в том числе по основанию списания объекта с бухгалтерского учета).

Начисление амортизации не может производиться свыше 100% стоимости амортизируемого объекта.

87. Начисление амортизации на объекты прекращается с первого числа месяца, следующего за месяцем полного погашения стоимости объекта или за месяцем выбытия этого объекта с бухгалтерского учета.

93. По объектам нематериальных активов амортизация начисляется соответствии со Стандартом Нематериальные активы. (в ред. Приказа Минфина РФ от 14.09.2020 N 198н)

Ликвидируем ненужную недвижимость

Согласно п. 2 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально­производственных запасов, утвержденных приказом Минфина от 28.12.2001 № 119н, активы организации, приобретенные для последующей перепродажи, признаются товарами. В регистрах бухгалтерского учета приобретенные товары, в соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов, подлежат отражению на балансовом счете 41 «Товары».

В соответствии с п. 10 данных Методических указаний до перехода права собственности (права хозяйственного ведения или оперативного управления) на поступивший товар он подлежит учету на забалансовых счетах.

По мнению автора, оптимально учитывать поступивший (принятый по акту) товар на забалансовом счете 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение».

Приобретаемая в качестве товара недвижимость может быть как жилым помещением (квартира, жилой дом), так и нежилым (административный или производственный корпус, офис, магазин).

Согласно ст. 558 ГК РФ договор купли­продажи жилых помещений требует государственной регистрации и вступает в силу только после нее. Таким образом, по не зарегистрированному в территориальном органе Росреестра договору продавец квартиры или дома не имеет права требовать предварительной оплаты, хотя условиями договора такое положение и может быть предусмотрено.

За регистрацию договора купли­продажи жилого помещения, согласно подп. 1 п. 2 ст. 333.17 НК РФ, должна быть уплачена государственная пошлина.

Минфин России в ряде своих писем¹ приходит к выводу, что гос­пошлину за регистрацию договора купли­продажи жилых помещений в размере, предусмотренном подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, должны уплачивать обе стороны договора. Пошлину за регистрацию перехода права собственности, согласно этим же письмам, должен заплатить покупатель.

Реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них, в соответствии с подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, освобождена от налога на добавленную стоимость. То есть при покупке для последующей продажи жилья продавец выставит счет-фактуру, где в графе 8 будет стоять прочерк.

Следовательно, и при перечислении предварительной оплаты НДС продавец выделить не сможет, и покупатель, в свою очередь, также не будет иметь возможности принять его к вычету.

Рассмотрим порядок учета покупки жилого помещения, приобретаемого для последующей продажи, на условном примере.

Пример 1 Порядок отражения в учете приобретения (для последующей продажи) жилого помещения

ООО «Альфа» заключило договор с ЗАО «Бета» о приобретении у последнего квартиры для ее последующей продажи. Стоимость квартиры определена в размере 5 000 000 руб. По условиям договора ООО «Альфа» в течение трех дней после регистрации договора купли­продажи должно заплатить продавцу 4 000 000 руб. Оставшаяся сумма подлежит перечислению в срок не позднее 10 дней после подписания приемопередаточного акта.

Для регистрации договора, кроме предусмотренных ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документов, стороны должны были предоставить и платежные поручения об уплате госпошлины.

Для юридических лиц, в соответствии с подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, госпошлина за регистрацию договора купли­продажи жилья установлена в размере 7500 руб.

Следовательно, обе стороны должны будут заплатить по 3750 руб.

Затраты на уплату госпошлины за регистрацию договора купли­продажи недвижимости, приобретаемой как товар, по мнению автора, оптимально посчитать иными затратами, связанными с его приобретением, и включить в его стоимость в регистрах бухгалтерского учета (п. 7 Положения по бухгалтерскому учету «Учет материально­производственных запасов» ПБУ 5/01, утвержденного приказом Минфина России от 09.06.2001 № 44н).

Для целей налогообложения прибыли, хотя госпошлина, согласно подп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ признается прочим расходами, ее также, по мнению автора, удобнее включить в покупную стоимость товара.

Экономия по налогу, если списать ее сразу, составит целых 750 руб. (3750 руб. х 20%). Но хлопоты по начислению отложенного налогового обязательства и его последующему погашению, по всей видимости, этого не стоят.

Таким образом, уплата госпошлины в регистрах бухгалтерского учета будет отражена записями:

• Дебет 60 Кредит 68 (субсчет «Расчеты по госпошлинам») – 3750 руб.;
• Дебет 68 (субсчет «Расчеты по госпошлинам») Кредит 51 – 3750 руб.

В течение трех дней после регистрации договора ООО «Альфа» перечислило продавцу, как это и предусмотрено договором, 4 000 000 руб., что было отражено записью:

• Дебет 60 Кредит 51 – 4 000 000 руб.

Подписание приемопередаточного акта в учете покупателя, как уже говорилось, будет отражено записью:

• Дебет 002 – 5 003 750 руб.

После этого ООО «Альфа» как можно скорее должно заплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности в размере 7500 руб., что должно быть отражено записями:

• Дебет 60 Кредит 68 (субсчет «Расчеты по госпошлинам») – 7500 руб.;
• Дебет 68 (субсчет «Расчеты по госпошлинам») Кредит 51 – 7500 руб.

И в срок, установленный договором (10 дней, считая со дня, следующего за днем подписания приемопередаточного акта), на расчетный счет ЗАО «Бета» должен быть перечислен оставшийся долг, что отразится проводкой:

• Дебет 60 Кредит 51 – 1 000 000 руб.

Далее остается ждать, когда чиновники Росреестра проверят все документы и внесут в ЕГРП (Единый государственный реестр прав) запись о переходе права собственности на данную квартиру от ЗАО «Бета» к ООО «Альфа».

• Свежие
• Посещаемые

• «Дебет-Кредит» 2021
• «Дебет-Кредит» 2020
• «Дебет-Кредит» 2019
• «Дебет-Кредит» 2018
• «Дебет-Кредит» 2017
• «Дебет-Кредит» 2016
• «Дебет-Кредит» 2015
• «Дебет-Кредит» 2014
• «Дебет-Кредит» 2013
• «Дебет-Кредит» 2012
• «Дебет-Кредит» 2011

Бухгалтерский учет основных средств ведется в соответствии с:

• Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденным Приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н;
• Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными Приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н (далее — Методические указания).

В п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» перечислены условия, обязательные для принятия к учету актива в составе основных средств. Их четыре:

• объект предназначендля использования в производстве продукции, выполнения работ или оказания услуг, управленческих нужд организации либо предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
• объект предназначендля использования в течение длительного времени — свыше 12 мес. или обычного операционного цикла, если он превышает 12 мес.;
• организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
• объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Условия признания объекта в составе основных средств, перечисленные в п. 4 ПБУ 6/01, применимы к любым основным средствам, в том числе и к объектам недвижимого имущества.

Приказом Минфина России от 24.12.2010 № 186н внесены изменения в перечень расходов, формирующих первоначальную стоимость основных средств — объектов недвижимости. Изменен п. 24 Методических указаний по учету основных средств в редакции, введенной в действие с бухгалтерской отчетности 2011 г.:

П. 24: «Первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату (как новых, так и бывших в эксплуатации), признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов… государственные пошлины и другие аналогичные платежи, произведенные в связи с приобретением объекта основных средств».

В новой редакции исключено упоминание о регистрационных сборах, связанных с приобретением основных средств. Теперь расходы связываются не с получением права на объект, а непосредственно с приобретением объекта основных средств.

Таким образом, с 2011 г. затраты на госрегистрацию прав на недвижимое имущество и иные аналогичные расходы, осуществленные после принятия объекта основных средств к учету, придется списывать в качестве текущих расходов согласно общим правилам бухгалтерского учета.

С 2011 г. Приказом Минфина России от 24.12.2010 № 186н внесены изменения, касающихся учета объектов недвижимости.

В п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности в Российской Федерации, утв. Приказом Минфина России от 29.07.1998 № 34н, внесено изменение в правила оценки статей бухгалтерской отчетности по незавершенным капитальным вложениям.

…п. 41: К незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие капитальные работы и затраты…».

Затраты на строительство или приобретение объектов недвижимого имущества утрачивают характер капитальных вложений и признаются объектами основных средств в тот момент, когда документально подтверждена их готовность к использованию. К таким документам относятся акты приема-передачи, разрешение на ввод в эксплуатацию и иные документы, предусмотренные законодательством (п. 41 Положения по ведению бухучета).

В п. 52 Методических указаний по учету основных средств (в ред. 24.12.2010) внесено изменение по учету объектов недвижимости: «По объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету. Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств». Ранее в п. 52 Методических указаний была фраза «с первого числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию».

Таким образом, с 2011 г. исключены:

• требование наличия факта передачи документов на государственную регистрацию;
• требование фактической эксплуатации объектов недвижимости;
• положение, согласно которому амортизация на такой объект начислялась даже в случае, если он оставался на сч. 08;
• положения, по которым первоначальная стоимость законченного строительством объекта фактически формировалась до его регистрации с пересчетом суммы начисленной после ввода в эксплуатацию амортизации исходя из окончательной стоимости.

Таким образом, с 2011 г. недвижимое имущество принимается в бухгалтерском учете к учету в качестве основного средства, если:

Согласно п. 1 ст. 373 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, обладающие имуществом, признаваемым объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 НК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 374 НК РФ объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Момент списания объекта недвижимости с учета у организации-продавца определяется теперь по дате подписания акта приема-передачи названного объекта покупателю.

Начиная с 2011 г. по налогу на имущество финансовое ведомство дает следующие разъяснения.

Минфин России в Письме от 17.06.2011 № 03-05-05-01/44 указывает, что объект недвижимости облагается налогом на имущество у покупателя независимо от даты государственной регистрации права собственности. Это обосновывается тем, что актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении условий, установленных п. 4ПБУ 6/01.

Таким образом, организация, получающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна принять его к учету в момент фактического получениянезависимо от факта государственной регистрации прав собственности.

До 01 июля 2014 г. при реализации недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения и т. п.) подписание сторонами передаточного акта (или иного документа) о передаче недвижимости само по себе не влекло обязанности по уплате НДС. Такая обязанность возникала либо на день получения оплаты, либо на день государственной регистрации перехода права собственности (в зависимости от того, что произошло раньше) (п. 1, 3 ст. 167 НК РФ, Письмо Минфина России от 07.02.2011 № 03-03-06/1/78).

Таким образом, при реализации объекта недвижимости до 01.07.2014 моментом определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость следует считать наиболее раннюю из дат: дату передачи права собственности на данный объект недвижимости, указанную в документе, подтверждающем передачу права собственности, или день его оплаты (частичной оплаты). При этом на основании п. 14 ст. 167 НК РФ в случае если моментом определения налоговой базы является день оплаты (частичной оплаты), то на дату передачи права собственности на объект недвижимости также возникает момент определения налоговой базы.

Порядок признания дохода от реализации недвижимого имущества закреплен в ст. 271 НК РФ.

До 01.01.2013 момент признания выручки от реализации недвижимого имущества вызывал большое количество споров. Даже у финансового ведомства не было единой точки зрения. Так, существовала позиция, согласно которой доход от реализации возникает только после государственной регистрации права собственности. Связано это с тем, что доход от продажи имущества признается на дату реализации, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, т. е. на дату перехода права собственности (п. 3 ст. 271 НК РФ). А на основании п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, и исполнение сторонами договора до такой регистрации не изменяет их отношений с третьими лицами. Таким образом, даже если стороны подписали акт (или иной документ) о передаче недвижимости, а переход права собственности не произошел, то выручку от реализации на дату подписания акта не нужно было признавать (Письмо ФНС России от 20.12.2012 № ЕД-4-3/[email protected]). Однако Президиум ВАС РФ отметил, что момент признания выручки от реализации недвижимого имущества вызывал большое количество споров. Даже у финансового ведомства не было единой точки зрения. Так, существовала позиция, согласно которой доход от реализации возникает только после государственной регистрации права собственности. Связано это с тем, что доход от продажи имущества признается на дату реализации, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, т. е. на дату перехода права собственности (п. 3 ст. 271 НК РФ). А на основании п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, и исполнение сторонами договора до такой регистрации не изменяет их отношений с третьими лицами. Таким образом, даже если стороны подписали акт (или иной документ) о передаче недвижимости, а переход права собственности не произошел, то выручку от реализации на дату подписания акта не нужно было признавать (Письмо ФНС России от 20.12.2012 № ЕД-4-3/[email protected]). Однако Президиум ВАС РФ отметил, что момент перехода права собственности на объект недвижимости связан с моментом государственной регистрации прав, поэтому доход от продажи недвижимости нужно признавать именно на дату такой регистрации (Постановление от 08.11.2011 № 15726/10).

После 01.01.2013 эти споры прекратились, поскольку момент признания доходов от реализации недвижимости прямо определен в абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ и он не зависит от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральным законом от 29.11.2012 № 206-ФЗ п. 3 ст. 271 НК РФ дополнен абз. 2, согласно которому доход от реализации недвижимого имущества признается для целей налога на прибыль на дату передачи недвижимости приобретателю по передаточному акту или иному документу о передаче. Указанная норма вступила в силу с 01.01.2013.

Принятие объекта недвижимости к налоговому учету в составе основных средств еще не означает, что он становится амортизируемым имуществом. Для начисления амортизации его надо включить в амортизационную группу.

С 01.01.2013 датой начала амортизации любого объекта амортизируемого имущества признается 1-е число месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию, независимо от даты его государственной регистрации (п. 4 ст. 259 НК РФ).

Существовавшее ранее условие о документальном подтверждении факта подачи документов на госрегистрацию прав в отношении основных средств, регистрация которых требуется, было отменено (п. 11 ст. 258 НК РФ, подп. «б» п. 5 ст. 1 Федерального закона от 29.11.2012 № 206-ФЗ).

Однако в Налоговом кодексе РФ не предусмотрены переходные положения, касающиеся основных средств, которые введены в эксплуатацию до 01.01.2013 и в отношении которых не подавались документы на регистрацию прав. На это указывала ФНС России в Письме от 31.05.2013 № ЕД-4-3/[email protected] В данном случае следует руководствоваться действовавшими до 01.01.2013 нормами, согласно которым начало начисления амортизации зависит от момента подачи документов на регистрацию права собственности.

В соответствии с рассматриваемыми поправками Закон № 206-ФЗ дополнен ст. 3.1, которая устраняет неясности законодательства. В ней указано, что амортизация по введенным в эксплуатацию до 01.12.2012 объектам амортизируемого имущества, права на которые подлежат госрегистрации, должна начисляться с 1-го числа месяца, следующего за месяцем подачи необходимых для регистрации документов.

С 01.07.2014 при реализации недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения и т. п.) НДС начисляется на день ее передачи покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости (п. 3, 16 ст. 167 НК РФ (п. 16 введен Федеральным законом от 20.04.2014 № 81-ФЗ)).

Налоговая база определяется в порядке, установленном п. 1 ст. 154 НК РФ. Сумма НДС исчисляется по ставке 18% с полной продажной стоимости (без учета НДС) реализованной недвижимости (п. 3 ст. 164 НК РФ). В течение 5 календарных дней со дня передачи недвижимости следует выставить на имя покупателя счет-фактуру (п. 3 ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).

По налогу на прибыль изменений до настоящего времени не было, т. е.:

согласно абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ, датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

Согласно п. 4 ст. 259 НК РФ, начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества, в том числе по объектам основных средств, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию, независимо от даты его государственной регистрации.

Хозяйственная деятельность организаций основана на использовании принадлежащего ей имущества, отражаемого в учете. С 1.01.19 движимое имущество организации, согласно поправкам в НК РФ (ст. 374-1), налогом на имущество не облагается, и поскольку данные бухучета — основа для расчета показателей НУ, критерии, определяющие движимое и недвижимое имущество, приобретают особую значимость. Проводки по учету имущества, формируя основные балансовые показатели, также являются одними из наиболее важных в БУ.

Похожие записи:

• Иск в суд об открытии наследства
• При регистрации указывали в своем завещании
• Изменения в программе переселения соотечественников россию 2021