Приватизация квартиры памятника архитектуры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приватизация квартиры памятника архитектуры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

• Типовые бланки, договоры
• Законодательство РФ
• Законодательство Москвы
• Законодательство Московской области
• Законодательство Санкт-Петербурга и Ленинградской области
• Постановления и Указы
• Медицинское законодательство
• Законопроекты
• Документы СССР
• Международное законодательство
• Комментарии к законам
• Общая судебная практика
• Судебная практика: Москва и Московская область
• Судебная практика: Поволжье
• Судебная практика: Северо-Кавказский регион
• Судебная практика: Северо-Запад
• Судебная практика: Урал
• Судебная практика: Волговятский регион
• Судебная практика: Восточная Сибирь
• Судебная практика: Западная Сибирь
• Юридические статьи
• Бухгалтерские консультации
• Финансовые консультации
• Статьи бухгалтеру

Приватизация квартиры в доме памятнике архитектуры.

Недавно в комментарии нам поступил вопрос: будут ли какие-то особенности в сделке, если нужно продать или купить квартиру в памятнике архитектуры? Можно ли выделять доли в помещениях многоквартирного дома, являющегося ОКН? И как отразить статус здания в документах при заключении сделки?

Отвечаем. Особенности есть, и касаются они обязательств собственников, а также особенностей оформления договора купли-продажи. И не всегда продавец может четко сказать, какие именно обязательства он передает новому владельцу вместе с ключами от квартиры.

Требования, предусмотренные в охранном обязательстве, обязаны выполнять собственники объекта культурного наследия: граждане, организации, государство в лице федеральных, региональных и муниципальных органов. Даже если помещение или здание переданы во временное владение другим лицам или организациям, за исполнение охранного обязательства отвечает собственник.

Если памятником является многоквартирный дом, исполнение обязательств ложится на плечи собственников расположенных в нем квартир, в том числе в случаях, если квартира сдана в аренду. Если дом-памятник находится в собственности государства или муниципалитета, выполнение требований обеспечивает собственник. А в случае, если в многоквартирном доме, принадлежащем частному лицу или организации, лицо владеет квартирой на основании договора соцнайма, обязательства возлагаются на нанимателя.

Исходя из изложенного, заключая сделку купли-продажи квартиры в памятнике архитектуры или купли-продажи дома-памятника, следует иметь в виду следующее:

• вместе с недвижимым имуществом новому собственнику передается и охранное обязательство. Данный факт должен быть указан в договоре отдельным пунктом, в подтверждение осведомленности сторон и исполнения обязанности продавца по передаче обязательств соответствующие документы должны прилагаться к договору.
• если охранного обязательства нет (бывает так, что его просто не выдали собственникам), в договоре купли-продажи необходимо сослаться на пункты 1-3 статьи 47.3 ФЗ «Об объектах культурного наследия…» — в них указаны требования и обязанности, которые обязательны для исполнения любым собственником ОКН.
• если здание, где планируется купить или продать квартиру, или дом является вновь выявленным памятником и еще не внесено в реестр ОКН, охранного обязательства еще нет, однако охрана (а значит и особые обязательства собственников) уже есть. В данном случае необходимо также сослаться на ФЗ «Об объектах культурного наследия…».

Прежде чем купить квартиру в памятнике архитектуры или продать дом-памятник, рекомендуем уточнить его статус и все детали охранного обязательства. С учетом всех нюансов оцените выгоду сделки.

Часто собственники сталкиваются с отсутствием понятных правил о том, что должно быть сохранно в здании, являющемся памятником архитектуры, заметил в беседе с «Известиями» председатель совета ростовского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Александр Кожин. «И зачастую бывает так, что собственник понимает, что фасад нужно сохранить, потому что он представляет интерес в архитектурном плане. Но он не понимает, почему он должен согласовывать каждую перегородку и установку, если внутри нет ничего от старого здания. Может быть даже анекдотическая ситуация: у нас в свое время мэрию, которая находится в здании, являющемся объектом культурного наследия федерального значения, как-то оштрафовали за то, что там поменяли туалеты, не согласовав это с госорганом по охране памятников», — рассказал он.

— Кроме того, у нас масса примеров, когда принимается решение о том, что такой-то дом является объектом культурного наследия, а это многоквартирный дом, где есть коммунальные квартиры. По закону нужно было бы в течение месяца со всеми заключить охранные обязательства, но, как правило, это не выполняется. Одна из главных причин — это нехватка людей, — заметил Кожин. — У нас до недавнего времени госорган по охране памятников состоял из семи-десяти человек, и только год назад он был увеличен до 47, но даже этого количества людей мало на всю Ростовскую область.

Приватизация памятника архитектуры

Закон «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» был принят в 1991 году и продолжает действовать и сегодня. Таким образом, все желающие вправе пройти эту процедуру и в 2021 году. К 2000 году в частную собственность перешло до 47% недвижимости, 2010 году – 75%, 2016 году – уже около 80%. Данные показатели варьируются в зависимости от региона: например, в Москве доля приватизированного жилья превышает 85%.

Приватизация может быть признана недействительной в принудительном порядке. Такое допускается, если при приватизации будут нарушены законодательные нормы. Например:

1. Договор приватизации составили в обход законодательных нормативов, и он не содержит существенных условий.
2. Приватизация являлась фиктивной (то есть она не преследовала формирование обязательных прав и обязанностей сторон).
3. Приватизация выступала для прикрытия другой сделки.
4. В приватизации приняли участие лица, которые не обладали на это правом (например, недееспособное лицо подписывало документы без согласия органов опеки).

Также решение о передаче приватизированного жилья муниципалитету может принять сам собственник и отказаться от приватизации добровольно.

Подводя итоги, выделим то, что россиянам необходимо знать о процедуре приватизации:

1. Квартиру, которая сейчас используется по договору социального найма, можно приватизировать в 2021 году.
2. Процедура приватизации квартиры представляет собой процесс переоформления недвижимости из собственности муниципалитета в частную собственность.
3. Российское законодательство предоставляет возможность всем гражданам единожды пройти процедуру приватизации безвозмездно.
4. Эта процедура распространяется на квартиры, которые были оформлены по договорам социального найма до 2005 года. Нельзя приватизировать квартиру, которая не пригодна для постоянного проживания.
5. Для регистрации права собственности на квартиру необходимо вначале собрать комплект подтверждающих документов, передать их на проверку текущему собственнику-муниципалитету и подписать договор приватизации квартиры.
6. Предварительно следует получить согласие на приватизацию от всех зарегистрированных лиц либо официальный отказ от них. При отказе кого-либо пройти процедуру приватизации придется попытаться убедить их в том, что эта процедура принесет им выгоды, или обратиться в суд.
7. Процедура окончательного оформления квартиры в собственность проводится в Росреестре. Основанием для этого является договор приватизации, подписанный с муниципальным образованием.

На основании ст. 2 Закона о приватизации приватизировать можно любое жилье, которое сдается по договору социального найма и расположено в обычном жилом доме. При этом квартира передается в собственность проживающих там людей. Обычно приватизируются квартиры полностью, но допускается и приватизация комнаты в коммунальной квартире или часть либо доля в приватизированной квартире.

Законодательство содержит и определенные исключения (ст. 4 Закона о приватизации). Недопустимо переоформить в собственность жилые помещения в аварийном состоянии, в доме под снос или в доме, который нуждается в капитальном ремонте.

Квартиру в собственность нельзя оформить в общежитиях и домах на территории закрытого военного городка. Нельзя также приватизировать служебные жилые помещения (кроме тех, которые располагались в совхозах или колхозах), кооперативное жилье и квартиры в домах, которые признаны памятниками архитектуры.

Необходимо помнить, что бесплатная приватизация распространяет свое действие на недвижимость, по которой оформлены договоры социального найма до 2005 года. Все договоры, подписанные после указанного срока, под процедуру не подпадают.

Собственниками квартиры, оформленной в собственность, могут стать все граждане, проживающие в квартире по договору социального найма, и несовершеннолетние. Если ребенок проживает в квартире и зарегистрирован в ней, то он в обязательном порядке становится участником приватизации. Дети до 18 лет могут быть исключены из числа собственников исключительно на основании решения органов опеки и попечительства (по п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса и ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Право на участие в приватизации распространяется и на людей, которые временно отсутствовали по уважительной причине. Это, например, лица, проходившие службу или отбывавшие наказание в местах лишения свободы.

Если ребенок проживает отдельно от своих родителей, то он сохраняет право пользования квартирой, которая была приватизирована (по ст. 7 Закона о приватизации). Это, например, случаи, когда ребенок зарегистрирован у отца, а проживает с матерью.

Совершеннолетние жильцы квартиры вправе оформить отказ от доли в праве собственности и написать отказ от приватизации. В такой ситуации человек может сохранить свое право на приватизацию в перспективе (по закону каждый человек вправе пройти процедуру приватизации один раз за жизнь).

Но есть и определенное исключение: если человек участвовал в приватизации еще до 18 лет, то он может приватизировать жилье после совершеннолетия (по абз. 2 ст. 11 Закона о приватизации).

Для того, чтобы осуществить процедуру приватизации муниципального жилья, вам необходимо предоставить следующий пакет документов:

• Заявление на приватизацию.
• Паспорта заявителей, документы на несовершеннолетних детей (св-во о рождении).
• Св-во о браке/ св-во о расторжении брака.
• Подтверждение о том, что ранее никто из заявителей не участвовал в приватизации.
• Выписка из ЖЕКа о количестве проживающих, а также паспорт объекта с указанием площади и кадастровой стоимости.
• Отсутствие задолженности по коммунальным услугам.
• Договор соцнайма (ордер).
• Отказ в письменной форме от участия в приватизации тех лиц, кто имеет право на данный объект.
• Справка о регистрации по форме №9.
• Подтверждение о том, что ранее занимаемые гражданином жилые помещения не были им приватизированы.
• В случае приватизации на несовершеннолетнего – разрешение органов опеки и попечительства.

Для того чтобы приватизировать квартиру, нужно придерживаться установленного порядка действий.

Доступность

Каждый гражданин РФ имеет возможность переоформить права на жилье, предоставленное на условиях соцнайма из муниципального или государственного фонда.

Однократность

Реализация указанного права возможна только один раз в жизни (для несовершеннолетних граждан доступно повторное обращение после достижения возраста 18 лет).

Программа не предусматривает уплаты стоимости жилья, хотя гражданам придется нести ряд дополнительных затрат (например, на изготовление технического плана, уплату госпошлины за регистрационные действия).

Даже если у вас есть в собственности другое жилье, то можно подать заявление и переоформить права на муниципальные квадратные метры.

Для положительного решения вопроса о переоформлении прав на квартиру нужно учитывать следующие основания:

• помещение должно быть предоставлено на условиях соцнайма — участие в программе доступно не только для основного нанимателя, но и членов его семьи, имеющих постоянное право пользования квартирой;
• квартира не должна быть включена в перечень служебного жилья (этот статус присваивается недвижимости, выделенной на период временной работы, учебы и т.д.);
• жилое помещение не должно находиться в аварийных домах или зданиях, подлежащих сносу;
• нельзя приватизировать недвижимость в военных городках.

Если все указанные основания соблюдены, вы сможете приватизировать квартиру в порядке, регламентированном Законом № 1541-1.

Приватизация квартиры в 2018 году предусматривает следующий алгоритм действий:

• сбор и подготовка документов для обращения в муниципальный орган;
• обращение к кадастровому инженеру и изготовление технического плана;
• подача заявления в орган, уполномоченный распоряжаться муниципальным имуществом;
• проверка представленных документов, вынесение положительного решения о передаче жилья в собственность граждан;
• оформление приватизационного договора и выдача его заявителям;
• регистрация права собственности через Росреестр или МФЦ, получение выписки из госреестра ЕГРН.

Рассмотрим, какие нюансы и формальности нужно соблюсти на каждом из перечисленных этапов.

Чтобы приватизировать жилое помещение, нужно получить технический план.

Вам нужно самостоятельно обратиться к кадастровому инженеру для проведения замеров в квартире, чтобы получить технический план жилья. В нем указываются все основные характеристики жилого помещения, которые позже будут перенесены в ЕГРН.

Особое внимание необходимо уделить заполнению заявления о передаче квартиры в собственность:

• указать перечень нанимателей, обладающих правом постоянного пользования муниципальной квартирой;
• определить состав граждан, которые получат недвижимость в собственность (закон допускает возможность отказа одного или нескольких нанимателей от участия в приватизационной сделке, это право может быть реализовано позднее);
• указать форму собственности, если жилье приватизирует несколько граждан, — общая долевая или совместная.

Чтобы подать заявление для участия в программе, требуется добровольное согласие всех жильцов. Приватизация части квартиры не допускается, а принудительно обязать нанимателя приобрести квадратные метры в собственность невозможно.

Отказ от участия в приватизационной сделке удостоверяется через нотариальную контору. Этот документ содержит согласие на переоформление жилья в собственность в пользу остальных членов семьи или нанимателей. Нотариальное согласие предоставляется одновременно с заявлением, а выраженный отказ не повлечет прекращение права пользования квартирой.

Документы подаются в муниципальный орган всеми нанимателями, выразившими согласие на приобретение права собственности. Закон допускает возможность подачи бумаг через представителя, для этого нужно оформить доверенность в нотариальной конторе.

Приватизацию за несовершеннолетних детей оформляют их родители или опекуны.

Если ребенку исполнилось 14 лет, он самостоятельно подписывает все документы с согласия взрослого родителя.

Приватизация квартиры ребенком является обязательным требованием закона, исключить несовершеннолетнего из числа собственников невозможно. Если такое нарушение допущено, по требованию органа опеки или иного заинтересованного лица сделка будет признана недействительной.

После сдачи документов в муниципальный орган должностные лица проводят следующие действия:

• проверяют основания для передачи жилья в собственность граждан — отсутствие предыдущих фактов приватизации, отсутствие у квартиры статуса служебного жилья и т.д.;
• после завершения проверки, которая не может длиться больше двух месяцев с момента подачи заявления, выносят решение о передаче квартиры в собственность;
• изготавливают приватизационный договор и выдают его заявителям.

При наличии приватизационного договора необходимо пройти регистрацию права собственности. Для этого граждане обращаются напрямую в службу Росреестра или в МФЦ. Например, приватизация квартиры в Москве
осуществляется через многофункциональные центры «Мои документы», которые открыты в каждом районе города.

После завершения регистрационной процедуры собственникам выдается выписка из госреестра ЕГРН. Начиная с января 2017 года она является единственным правоустанавливающим документов на недвижимость, поскольку выдача свидетельства о праве прекращена.

После получения выписки процедура приватизации считается завершенной, граждане смогут владеть и распоряжаться своей собственности в соответствие с законодательством.

Возможна ли приватизация памятников?

Согласно ст. 2 Закона N 73-ФЗ на все объекты недвижимого имущества, являющиеся памятниками истории и культуры, должно быть оформлено право собственности.

Если раньше все объекты культурного наследия находились в федеральной собственности, то теперь согласно ст. 9.1 Закона N 73-ФЗ Российская Федерация передает органам государственной власти субъекта РФ следующие полномочия в отношении объектов культурного наследия:

• сохранение, использование и популяризация объектов культурного наследия, находящихся в федеральной собственности;
• государственная охрана объектов культурного наследия федерального значения;
• ведение единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ;
• организация и проведение государственной историко-культурной экспертизы;
• согласование проектов зон охраны объектов культурного наследия;
• выдача разрешений на проведение работ по выявлению и изучению объектов археологического наследия.

При этом территориальные органы Росимущества, осуществляющие функции по управлению федеральным имуществом, формируют списки объектов культурного наследия для внесения их в общий перечень, утверждаемый Правительством РФ. Составленные списки должны быть представлены в Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом не позднее 1 декабря 2007 г. (п. 2 ст. 63 Закона N 73-ФЗ).

Согласно п. 1 Указа Президента РФ N 2121 приватизации не подлежат культовые здания и строения с прилегающими к ним территориями и иным недвижимым имуществом религиозного значения. Церкви, монастыри и прочие культовые постройки могут передаваться только представителям религиозных общин.

Также нельзя приватизировать объекты культурного наследия народов РФ, в том числе культурные ценности, хранящиеся в фондах государственных и муниципальных музеев, архивов и библиотек, картинных галерей, в ассортиментных кабинетах предприятий художественной промышленности и традиционных народных промыслов, включая помещения и здания, где они расположены (ст. 44 Основ законодательства Российской Федерации о культуре от 09.10.1992 N 3612-1).

В соответствии с п. 11 Порядка N 894 данные условия должны предусматривать:

• финансирование, организацию и (или) выполнение собственником работ по сохранению объекта, в том числе консервацию, реставрацию, воссоздание, ремонт, приспособление объекта культурного наследия для современного использования;
• перечень работ по сохранению объекта культурного наследия, проведение которых возлагается на собственника;
• сроки (периодичность) выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия, требования к качеству материалов и технологий, используемых при выполнении указанных работ, а в случае необходимости — технические характеристики материалов и технологий, допустимых для применения, а также требования к квалификации персонала, выполняющего соответствующие работы;
• обязанность собственника в случае обнаружения в процессе работ археологических и иных неизвестных ранее объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, направить в трехдневный срок со дня их обнаружения письменное сообщение о них в соответствующий орган охраны объектов культурного наследия;
• обязанность собственника при приватизации архитектурных ансамблей, усадебных и дворцово-парковых комплексов сохранять их композиционную целостность;
• обязанность собственника при подготовке проектной документации и осуществлении производственных работ на объекте культурного наследия обеспечивать их соответствие нормам и правилам проведения ремонтных, строительных и реставрационных работ на объектах культурного наследия, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, осуществлять производственные работы на указанных объектах с разрешения (или при наличии согласования) органа охраны объектов культурного наследия или иных органов исполнительной власти;
• порядок подтверждения выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия.

В процессе приватизации памятников культуры фактически происходит реализация государственного имущества. Согласно Инструкции, утвержденной Приказом Минфина России N 25 , операции по реализации закрепленного за учреждением государственного имущества отражаются следующими бухгалтерскими проводками:

1. списание объекта основного средства с баланса учреждения:

Купить или продать дом-памятник: особенности сделок

Всего в процедуре приватизации имеется пять обязательных этапов:

1. Сбор документов.
2. Оформление технического и кадастрового паспортов.
3. Получение выписки из ЕГРП.
4. Подписание договора о приватизации.
5. Регистрация договора в ЕГРП.

Рассмотрим, какие документы потребуются на каждом из этих этапов.

1. Договор соцнайма, а при его отсутствии ордер. При отсутствии и того, и другого по любой причине, следует заказать выписку в Едином информационно-расчетном центре.
2. Техпаспорт квартиры. Оформляется в БТИ. К нему прилагается поэтажный план квартиры, а технический план.
3. Кадастровый паспорт. В нем указывается площадь квартиры, высота потолков, планировка. Если в квартире имеется незаконная перепланировка, то кадастровый паспорт придется переделать, узаконив все переделки, либо вернув квартиру в ее исходное состояние.
4. Выписка из домовой книги, которую получают в паспортном столе, в ней перечислены все, кто зарегистрирован на данной жилплощади.
5. Выписка из ЕГРП на данную квартиру (комнату), которую можно заказать в МФЦ или в Регистрационной палате.
6. Выписка из ЕГРП форма №3. Оформляется на каждого участника, в ней содержится информация о том, имеется ли в собственности недвижимость у данного гражданина.
7. Справка формы №2 из БТИ, в которой подтверждается, что данный гражданин ранее в приватизации не участвовал.
8. Лицевой счет на данную квартиру, который можно получить в управляющей компании или в паспортном столе (бухгалтерии). Подтверждает отсутствие задолженностей по квартплате и коммунальным услугам.
9. Нотариально заверенные отказы тех, кто не стал участвовать в приватизации.
10. Копии паспортов всех участников (свидетельства о рождении дл детей до 14 лет).
11. Доверенности для тех, кто подает документы от лица участников, передоверивших свои права.

Для приватизации жилья в судебном порядке нужны следующие основания:

1. Один или несколько из жильцов не дает согласия на приватизацию. Без такового согласия добровольное исключение из муниципальной собственности невозможно. Отказ необходимо заверить нотариально, чтобы предоставить суду.
2. Квартира находится в ведомственном жилом фонде. Как показывает практика, ведомства в большинстве случаев не согласны добровольно передавать недвижимость в частную собственность.
3. Многоквартирный дом не зарегистрирован в ЕГРП. Квартира не включена в реестр муниципальной собственности, право государственной или муниципальной собственности на недвижимость не зарегистрировано в законном порядке.
4. Один из жильцов не появляется в квартире более 5 лет. Это должно быть подтверждено весомыми доказательствами, желательно с показаниями свидетелей.
5. Недвижимость принадлежит не муниципалитету, а другому лицу (застройщику, инвестору).

Для начала судебного разбирательства необходимо предоставить следующие документы:

• Исковое заявление. В нем указывается, какие права жильцов были нарушены. Образец заявления можно скачать на сайте.
• Паспорт (или другой документ, удостоверяющий личность) каждого человека, прописанного в квартире. Для несовершеннолетних – свидетельство о рождении.
• Договор социального найма.
• Техпаспорт.
• Выписка из домовой книги с перечислением всех прописанных жильцов.
• Справка о том, что истец ранее не принимал участия в приватизации жилья. Закон дает возможность использовать это право лишь единожды.

Дополнительные документы:

[1]

• Свидетельства о смерти граждан, прописанных в квартире.
• Справка из БТИ о законности перепланировок (если таковые имеются).
• Документы о подтверждении ФИО, если они были изменены.

Совет: внимательно изучайте все документы перед их подачей. Даже небольшие ошибки могут стать основанием для отказа в суде, и тогда процедуру придется начинать заново. Также не стоит пользоваться сомнительными услугами посредников, предлагающих оформление документов с ложными данными.

Приватизацией занимается Государственный комитет, который есть в каждом городе. В каждом регионе есть такие организации, куда имеет право обратиться каждый гражданин. Эта деятельность осуществляется вместе с народными депутатами территориальных агентств.

Для приватизации жилья гражданину необходимо обратиться в соответствующий отдел администрации. Это учреждение есть в каждом городе, селе, поселении. На основе решения органов власти выдается документ о собственности.

«Я против приватизации памятников сегодня»

Часто информация о приватизации жилья нужна после смерти владельца. Такие ситуации имеют некоторые особенности:

• Если квартира перешла в собственность после 1998 года, то следует направить запрос в органы регистрации. Оттуда должна прийти выписка из ЕГРП. В документе указываются сведения об объекте, его владельце, претензиях и пр.;
• Если жилье перешло в собственность до 1998 года, то необходимо обращение в технический учет;
• Когда есть документ о желании наследодателя приватизировать квартиру, то жилье могут оформить наследники. Также у них есть право отказа от недвижимости;
• Сведения о приватизации присутствуют в каждой квитанции о коммунальных услугах.

Определенные рекомендации будущим собственникам дает, например, Закон Москвы «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры» в ред. Закона г. Москвы от 14.11.2001 N 61. В соответствии с ним продажа, дарение или иное отчуждение недвижимых памятников истории и культуры допускается с обязательным предварительным уведомлением государственного органа охраны и использования памятников истории и культуры. Это означает, что для заключения сделки, действительной гражданско-правовой точки зрения, необходимо соблюсти установленный уведомительный порядок.

На практике приватизация и реализация памятников архитектуры в столице осуществляется достаточно высокими темпами, которые отражают развитие рынка недвижимости в Москве в целом.

По состоянию на май 2004 г. на территории Петербурга было приватизировано только 20 региональных архитектурных памятников. В тоже время в городе находятся 3500 федеральных и 2500 вновь выявленных памятников истории и культуры. Всего же в Петербурге более 7500 архитектурных памятников. Таким образом, во второй российской столице находится каждый десятый российский архитектурный памятник, и их число в 2 раза превышает количество памятников в Москве.

Сейчас, когда идет подготовка нового законопроекта, экспертами высказывается мнение о том, что памятники в Санкт-Петербурге не будут передаваться в собственность, пока они не будут восстановлены. Такая позиция имеет несколько недостатков в правовой защищенности инвестора: вкладывая деньги в реставрацию объекта недвижимости, он не имеет возможности распоряжаться данным имуществом (т.е. до момента завершения всех работ по восстановлению или реконструкции здания ли сооружения будет невозможно зарегистрировать на него право собственности инвестора). Применительно к объектам гостиничного сервиса это означает, что вложения денег начнут приносить отдачу лишь через несколько лет после получения права на реконструкцию, а об окупаемости открытой гостиницы можно будет говорить лишь спустя десятилетие. Ведь отсутствие возможности зарегистрировать право собственности на здание не позволит сдавать его в эксплуатацию по частям. Этот тезис подтверждается опытом прошлых лет, когда потенциальным инвесторам предлагался список из региональных и федеральных памятников для возможной аренды и инвестирования средств в реставрацию, однако он не пользовался популярностью, поскольку вкладывать деньги, не имея права собственника, никто не хотел

Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) администрации Петербурга в ближайшее время планирует выставить на продажу 26 памятников архитектуры города.

Законодательство в субъектах европейской части Российской Федерации, города в которых входят в Золотое кольцо, недостаточно освещает вопрос об обязательном уведомлении местных органов власти о производимом отчуждении памятников исторического и культурного наследия. Таким образом, согласно разделению сферы ведения между Российской Федерацией и ее субъектами, регулирование в данной сфере осуществляется федеральным законодательством.

Считаем, что именно богатейшая история древних русских городов и имеющиеся в таких местах памятники, которые могут быть использованы в коммерческих целях, способны привлечь серьезные финансовые средства для дальнейшего развития центров туризма на высоком мировом уровне. Именно благодаря использованию таких исторических объектов российский инвестор может сформировать положительный национальный имидж, которого до сих пор так не хватает отечественной туристической отрасли. В то же время инвестиции в объекты истории и культуры рано или поздно начнут приносить дивиденды непрямого порядка: такие действия уже сейчас считаются признаком стабильной и организованной работы компаний, прибавляют веса ее историческому развитию.

Не стоит забывать налоговую составляющую вопроса инвестирования в памятники истории и культуры в российских регионах: уменьшив нагрузку на инвесторов, можно в самые краткие сроки добиться существенного улучшения состояния многих пришедших в настоящее время в упадок объектов.

Все более возрастающее строительство объектов курортного назначения в Краснодарском крае не отводит значимого значения немногочисленным историческим зданиям в развития гостиничной отрасли. Однако можно говорить о том, что отсутствие специального закона, аналогичного московскому, в Краснодарском крае позволяет более свободно совершать сделки с объектами недвижимости, которые являются памятниками истории и культуры. Здесь, как и в вышеописанных регионах, действует федеральное законодательство. Следует, однако, помнить, что целый ряд городов данного региона имеет статус курортов и оборот недвижимости в них происходит со значительными особенности по сравнению с другими местностями.

Охраняется государством: как добиться для дома статуса памятника культуры

Действующий во многих странах мира принцип, гласящий что недвижимость неотделима от земельного участка, на котором она расположена (нахождение и здания, и земельного участка только у одного и того же собственника или собственников), до сих не нашел реализации в России — даже после принятия в 2001 г. нового Земельного Кодекса. Многие приватизированные здания в России расположены на земельных участках, находящихся в собственности государства или муниципальной собственности, а собственник здания является арендатором земельного участка, на котором оно расположено.

Реалии сегодняшнего дня таковы, что приватизированные в начале 90-х годов здания и сооружения расположены на земельных участках, в основном неприватизированных. Поэтому если со зданиями и сооружениями существует большое количество вопросов, связанных с законностью заключенных по их отчуждению сделок, то с земельными участками все в настоящее время более-менее благополучно и прогнозируемо. Нет необходимости производить проверку законности сделок по отчуждению в пределах срока исковой давности согласно положениям Гражданского Кодекса РФ, дабы минимизировать существующие для будущего собственника риски.

Для гостиничного инвестора самой важной особенностью современного рынка недвижимости, в частности, рынка зданий, которые представляют историческую и культурную ценность, является чрезвычайно частое нарушение порядка совершения сделок, прохождение согласований на осуществление разного рода строительных работ и т.д. Зачастую подобные нарушения способны стать настоящей юридической миной замедленного действия, взрыв которой рано или поздно может нанести непоправимый ущерб инвестору и его бизнесу.

Одним из частых оснований для отмены сделок по отчуждению в пользу частных инвесторов памятников архитектуры – грубые нарушения при производстве реставрационных работ. К сожалению, такое явление сейчас имеет место почти повсеместно, не только в столице, но и в регионах. Например, в Иркутске производимые в здании работы не были согласованы с Центром по сохранению историко-культурного наследия, в итоге строители нанесли памятнику архитектуры серьезный урон. В областной прокуратуре его оценивают в 300 тысяч рублей. Под сомнение может быть поставлено отчуждение памятников архитектуры и в тех случаях, когда приватизация прошла без оценки их реальной стоимости.

Гостиничный бизнес в России в настоящее время стоит перед закрытой дверью, за которой, как в заброшенной сокровищнице, собрались запылившиеся и, местами, потерявшие свои достоинства ценности. В рассматриваемом случае это – памятники истории и культуры. С одной стороны можно дать им спокойно исчезнуть в течение следующих десятилетий, покрыв российскую землю новостроем в ультрасовременном стиле – с юридической точки зрения проблем с возведением новых зданий куда меньше, чем в настоящее время с памятниками архитектуры. Однако цель принятия Федерального Закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» состоит не в том, чтобы запретить и оградить доступ частных инвестиций в сектор российского исторического наследия, а в том, чтобы позволить возродить его и донести до потомков, в том числе и с помощью коммерциализации таких зданий и сооружений – используя их в качестве гостиниц, мотелей и прочих туристических объектов.

Считаем, что с принятием нового законопроекта многие российские гостиничные сети получат возможность развить свое собственное индивидуальное лицо на рынке сервисных услуг. Задача минимизации юридических рисков при этом должна всегда ставиться перед профессионалами, которые будут участвовать в процессе разработки схем инвестирования и подготовки необходимой документации. Чем быстрее в сфере сделок с недвижимостью воцарится порядок, будет создано надежное правовое поле для деятельности серьезных инвесторов, тем быстрее российские гостиницы, расположенные в памятниках архитектуры, откроют свои двери для постояльцев.

С юридической точки зрения было бы целесообразно дальше осуществлять налоговое стимулирование инвестирования в реконструкцию исторических зданий и сооружений, не ограничиваясь имеющимся регулированием в Налоговом Кодексе РФ и законодательстве субъектов Российской Федерации.

Участвовать в процессе приватизации может каждый житель Российской Федерации, но только 1 раз в жизни. В целом, право на приватизацию квартиры имеется у каждого прописанного в ней человека.
Также участвовать в приватизации долей с родителями может несовершеннолетний. Стоит учесть, что после достижения 18-ти лет, он может воспользоваться правом на приватизацию еще раз. Но только если на момент совершеннолетия он будет зарегистрирован в другой неприватизированной квартире.

Приватизации подлежит любая недвижимость муниципального и государственного фонда Дзержинска. В это число входят объекты, которые требуют капитального ремонта или подлежат модернизации, сносу, реконструкции. Важное и обязательное условие: проживающие по договору социального найма в этих жилых помещениях должны оформить постоянную регистрацию.
Конечно же, не все жилье можно приватизировать, даже если имеется постоянная регистрация. Приватизации не подлежат:
Дома, которые находятся в аварийном состоянии;
Дома в закрытых военных городках;
Жилые дома общественных и частных жилых фондов;
Комнаты в общежитиях;
Служебные жилые помещения (кроме жилого фонда совхозов);
Дома, которые относятся к стационарным учреждениям соцзащиты населения.
В некоторых случаях государство запрещает приватизацию недвижимости, чтобы сохранить здания или защитить интересы всех проживающих людей в нем. Например, сберечь дома-памятники архитектуры, или защитить детей-сирот от мошеннических действий.

Памятники архитектуры — что с ними делать?

Федеральный закон, который разбирает приватизационные процессы и регулирует их, гласит о том, что порядок приватизации государственного и муниципального имущества является обязательным для всех субъектов РФ.

Однако это вызвало дополнительные сложности, и в обществе о приватизации государственного и муниципального имущества появилось множество слухов и отрицательных оценок.

Приватизация происходит несколькими способами, которые регламентированы законом федерального значения и обязательны для применения во всех субъектах РФ:

• при преобразовании унитарных производств представлены условия, при которых объект преобразовывается в ОАО;
• продажа материальных ресурсов происходит на конкурсной основе;
• государственное имущество передается в частные руки по итогам публичного предложения;
• госимущество вносится в учредительный капитал АО в качестве взноса;
• формирование акций предприятия, которые распределяются между несколькими участниками.

Итак, если недвижимость находится в собственности муниципалитета, объект подлежит приватизации. Но вместе с тем существует жилье, которое нельзя оформить в собственность граждан (ст. 4 ФЗ):

• служебные квартиры (см. «Как приватизировать служебное жилье?«);
• ветхая жилплощадь;
• жилые объекты в военных городках закрытого типа (ЗАТО);
• аварийное жилье;
• объекты, являющиеся памятниками архитектуры или представляющие особую историческую ценность;
• находящееся в собственности граждан.

Определить статус жилья можно с помощью экспертизы. Поэтому, если объект находится в плачевном состоянии, то скорее всего он отнесен к аварийному или ветхому типу. Рекомендуется попросить муниципалитет предоставить новое жилое помещение, а уже затем приступать к его переоформлению.

Не знаете, приватизировано жилье или еще нет? Читайте, куда сделать запрос в нашей статье.

Перевод права собственности от муниципалитета к физическому лицу посредством приватизации является доступным и удобным способом получить какой-либо объект в собственность.

Переход прав не осуществляется в отношении любого жилого помещения и не переоформляется на каждого желающего.

Утверждены определенные нормативно-правовые акты закона, которые отвечают на вопросы о том, кто имеет право на приватизацию квартиры, что может быть переоформлено и как осуществить весь процесс.

Список претендентов на перевод жилья в частную собственность отмечен в ст. 69 ЖК РФ.

Право участвовать в приватизации имеют:

• ответственный наниматель – тот, с кем подписывался договор найма жилплощади;
• члены семьи нанимателя – прописанные в квартире лица, необязательно родственники;
• недееспособные или ограниченно дееспособные лица (иждивенцы);
• временно отсутствующие жильцы (осужденные, военнослужащие, вахтовики, работающие за границей, находящиеся в стационаре);
• несовершеннолетние – в обязательном порядке.

Отметим, что если участников приватизации несколько, то и квартира переходит в долевую собственность. Претенденты получают равные доли и могут распоряжаться ими по своему усмотрению.

Если жилье приватизируется двумя людьми – мужем и женой, то объект перейдет в совместную собственность. Супруги будут иметь равные доли, а после развода (если таковой случится) каждый из них будет иметь право на половину квартиры. Но это только в случае приватизации жилья супругами, без детей и других членов семьи.

Несовершеннолетние дети являются полноправными участниками процесса приватизации. Эта категория людей при достижении совершеннолетия получает полноценные права на имущество.
Если во время приватизации квартиры с несовершеннолетними их права были нарушены, по достижении совершеннолетия они могут обратиться в судебную инстанцию для того, чтобы признать сделку передачи прав на имущество недействительной. Это делается для того, чтобы включить лицо в качестве сособственника имущества, если в прошлый раз родителями не был включен малолетний в число собственников.

Граждане, не достигшие совершеннолетия и проживающие с отцом и матерью, прописанными в квартире, претендуют на получение доли в недвижимом имуществе наравне со взрослыми.

Если родители не желают, чтобы ребёнок участвовал в приватизационной процедуре, они должны подать отказ от приватизации. Но сначала нужно получить разрешение на отказ от органа опеки и попечительства.

Рада временно запретила приватизацию памятников архитектуры

Существуют категории граждан, которые лишены права переоформить муниципальное жилье. Даже если они направят заявление на приватизацию, им будет отказано, а в случае оформления квартиры сделка может быть оспорена в суде.

Кто не может участвовать в приватизации:

1. Не имеющие договора соц найма жилого помещения.
2. Не зарегистрированные в квартире.
3. Прожившие в муниципальной квартире менее одного года.
4. Жильцы, которые создают неудобства для проживания остальных членов семьи (устроили перепланировку, не оплачивают за ЖКУ, портят имущество в доме).
5. Владельцы другой приватизированной недвижимости, т.е. ранее участвовавшие в разгосударствлении имущества.

Важно отметить, если человек выписался из муниципальной квартиры до начала приватизации, он утрачивает право участвовать в процедуре. За ним сохраняется право прописаться в другой муниципальной жилплощади, пожить в ней некоторое время, а затем попробовать приватизировать.

Приватизационный процесс в полной мере описан нормами закона.

Основных этапов оформления немного:

1. Необходимо прийти к решению о приватизации. Если лицо, на чье имя оформлен договор социального найма, желает оформить в собственность недвижимость, оно должно получить согласие на данную процедуру от всех прописанных на площади квартиры лиц. Если же кто-то из проживающих в квартире не хочет претендовать на квадратные метры, он должен написать отказ от участия в приватизации и заверить его у нотариуса.
2. Посетить жилищный отдел при администрации города, в котором расположен объект. В данной инстанции выдадут перечень необходимых документов и образец заявления на приватизацию.
3. Этап сбора документов. Собирать документы довольно кропотливое занятие, Поэтому удобнее, если на квадратные метры претендует несколько человек, выписать на одного участника доверенность, чтобы он от лица всех мог оформить тот или иной документ.
4. Сдача документов с заявлениями на приватизацию.
5. Рассмотрение заявления и проверка документов.
6. Вынесение решения и оформление договора приватизации.
7. Регистрация договора в Росреестре и получение новой выписки с обновленным перечнем собственников.

Это один из видов объектов культурного наследия (ОКН). Эта сфера регулируется законом № 73-ФЗ от 25.06.2002г.

Свойства ОКН:

1. Обладает документально подтвержденной ценностью (архитектурной, археологической, эстетической, этнологической или иной). Примеры ОКН – здание, сооружение, бульвар, озеро, курган, изваяние, городище.
2. Каждый ОКН имеет паспорт, в котором указаны все предметы охраны – например, фасад, лепнина, двери, внутренний интерьер. Изменять их запрещено.
3. Статус ОКН может быть как присвоен, так и снят или изменен.
4. Жилые помещения в ОКН продаются и покупаются в общем порядке.

1. Москва и область – 9,3 тыс.
2. Ростовская область – 9,6 тыс.
3. Санкт-Петербург и область –7,8 тыс.
4. Республика Дагестан – 6,1 тыс.
5. Алтайский край – 4,5 тыс.
6. Псковская область – 4,3 тыс.
7. Новгородская область – 3,8 тыс.
8. Костромская область – 3,7 тыс.
9. Нижегородская область – 3,5 тыс.

Кто ж его починит? Он же памятник!

• Часто слабое отопление – оплата электроэнергии на обогреватели.
• Очень дорогой ремонт – придется заказывать точные копии объектов охраны памятника (например, оконных рам). СМР имеют право выполнять только организации с допуском к реставрационным работам.
• Высокая стоимость экспертизы и проектирования.

Закон 73-ФЗ Статья 61.

Лица, причинившие вред объекту культурного наследия, обязаны возместить стоимость восстановительных работ.

КоАП РФ Статья 7.13.

Нарушение требований законодательства об охране ОКН:

• административный штраф на граждан до 300 000 рублей;
• на должностных лиц – до 500 000 рублей;
• на юридических лиц – до 20 000 000 рублей.

УК РФ Статья 243.

Уничтожение или повреждение ОКН:

• штраф до 5 000 000 рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 5 лет,
• либо обязательные работы до 480 часов,
• либо принудительные работы до 5 лет,
• либо лишение свободы на срок до 6 лет.

1. Москва, исторический особняк возле Кремля 155 млн руб. / 775 тыс. руб.
2. Москва, дом в Камергерском переулке 62 млн руб. / 443 тыс. руб.
3. Санкт-Петербург, комплекс Дворцовой площади 58 млн руб. / 299 тыс. руб.
4. Санкт-Петербург, комплекс зданий Адмиралтейства 15 млн руб. / 72 тыс. руб.

Подготовила Наталья Петракова на основании данных Единого государственного реестра объектов культурного наследия

Приватизация представляет собой процедуру передачи государственного имущества в частную собственность. Данная процедура распространяется не только на квартиры, но и на земельные участки, а также нежилые помещения. Приватизация носит бессрочный характер. Она опирается на нормы Гражданского кодекса, Жилищного кодекса и Закона о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.

Через приватизацию можно приобрести право собственности на недвижимость, которой сейчас гражданин пользуется по договорам социального найма. Только после этого квартиру допускается выставить на продажу, подарить, обменять на другую квартиру, передать по наследству и передать в залог в рамках договора кредитования.

Похожие записи:

• Программа по добровольному переселению соотечественников в Россию в 2021 году
• Выплаты При Рождении Третьего Ребенка В 2021 Году Размеры Пособия
• Варианты завещаний на дом