Переговоры при сделки купли-продажи недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переговоры при сделки купли-продажи недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Любой продавец заинтересован в скорейшей продаже своего дома, с максимально возможной выгодой. Если пытаться самостоятельно найти покупателя, то можно потерять много времени, зато не нужно платить агентскую комиссию.

Еще один подводный камень — риск стать жертвой мошенников. То есть решаться на самостоятельный поиск покупателя и совершение сделки имеет смысл, если у вас есть много свободного времени, и если вы хорошо разбираетесь в особенностях и реалиях рынка, юридических тонкостях и законах.

Работа агентств недвижимости как раз и связана с поиском предложений/покупателей и оформлением сделок. Обратившись к риелторам, вы сможете существенно ускорить продажу коттеджа. Кроме того, специалист поможет вам разобраться со всеми нюансами сделок с недвижимостью, а документы по сделке будут оформлены грамотно и с учетом защиты ваших интересов.

Сказанное выше справедливо и в случае, если вы планируете покупку загородной недвижимости — специалисты помогут и здесь.

Но даже при участии агентов по недвижимости, контактов и переговоров продавца с покупателем, никак не избежать. Показать свою неопытность в этом вопросе — риск заключить невыгодную сделку. Ведь, ведение переговоров — это целое искусство, в которой сталкиваются интересы как продающей стороны, так и покупателя. И каждый хочет получить лучшие условия.

Переговоры при покупке недвижимости

Еще до начала поисков и, тем более до осмотра коттеджа, нужно совершенно четко решить, с какой целью и как именно будет использоваться объект недвижимости, определить его основные параметры. Если вы намерены приезжать в дом только на лето, вам не нужно тратить деньги на роскошный коттедж в двух уровнях, с развитым инженерным обеспечением в закрытом поселке — небольшого дачного домика в СНТ будет достаточно.

Продавцы нередко настаивают на скорейшем завершении сделки, утверждая, что такая цена будет только сегодня или уже ведут переговоры с кем-то еще. На самом деле, сегодня, предложение на рынке загородной недвижимости сильно обгоняет спрос. Так что просто скажите продавцу, что вам спешить некуда.

Вряд ли за одну или две недели цены сильно изменятся или объект уйдет с рынка, зато вы можете получить лучшую цену от продавца или найти другой, даже более выгодный, вариант.

Не стоит также сразу соглашаться на самую первую цену, даже если вас она устраивает. Продавец обычно немного завышает ее, рассчитывая, что в процессе торга придется дать скидку.

Если вы просто не умеете или не желаете торговаться, используйте стандартную фразу вроде: «Я подумаю». Продавец поймет серьезность ваших намерений, и, вполне возможно, сразу даст более низкую цену. Как вариант, в следующую встречу, если она произойдет, вы можете предложить свои условия.

Не позволяя себе лишней откровенности, сами, тем не менее, внимательно слушайте оппонента, не пропуская ни слова. Это сыграет вам на руку — вы прослывете прекрасным собеседником, продавец станет вам доверять. А заодно вы сможете узнать подробности, которые он может «вывалить» на вас в порыве откровенности. Например, о скрытых недостатках или других предложений, более выгодных.

И, конечно, помните расхожую мудрость о том, что клиент всегда прав. А клиент в данном случае — это вы, покупатель. И только вам решать, покупать коттедж или нет.

Как вести переговоры риэлтору: 7 золотых правил

Первое действие, которое выполняют после звонка потенциального покупателя — показ объекта, выставленного на продажу. Его нужно воспринимать как важную, но привычную деловую встречу. Предельно спокойный, но убедительный тон, полная уверенность, верно выбранная тактика беседы — настолько важные детали, что они способны внушить покупателю, что его выбор верен. А значит, вероятность продажи коттеджа на выгодных условиях будет выше.

Итак, несколько советов для тех, кто желает продать свое загородное жилье поскорее и как можно выгоднее.

Успех переговоров, причем не только во время купли или продажи недвижимости (это справедливо для любых сфер) зависит от правильно выбранной тактики беседы, манеры разговора:

1. говорите спокойно, простыми словами, не злоупотребляйте терминами;
2. не торопитесь, но и не затягивайте вашу речь — в обоих случаях следить за течением мысли вашему собеседнику будет сложно;
3. слушайте собеседника внимательно, не перебивайте его, дайте возможность высказать свое мнение;
4. никакой лишней информации — вряд ли стоит рассказывать о неблагоприятном соседстве, о проблемах окружения и инфраструктуры.

1. Покупка квартиры. Переговоры при покупке квартиры
2. Переговоры при покупке квартиры. Сопротивление внушению
3. Переговоры при покупке квартиры. Умение убеждать

Если отправить клиента на 20-30 неудачных показов, он устанет и начнет сомневаться в вашем профессионализме. Лучше меньше, да лучше 🙂 Поэтому на начальной стадии общения разузнайте у клиента максимум параметров, которым должно соответствовать жилье: определенный район, этаж, какой вид он хочет наблюдать из окна и т.д. Все это нужно изучить заранее.

Алгоритм покупки недвижимости в 2021 году

Наблюдение: на рынке недвижимости закон Мерфи работает очень уверенно. Если какая-нибудь неприятность может произойти, она случится. Бороться с этим можно только постоянно растущим профессионализмом и навязчивой предусмотрительностью. Стараемся предусмотреть возможные срывы и “подстелить соломки”.

Есть ряд юридических моментов, которые нужно продумать до начала продажи. Иначе, когда покупатель будет найден, продажа может сорваться из-за отсутствия какого-либо документа или растягивания сроков.

Какие вопросы нужно задать себе до начала продажи:

1. Готовы ли все сособственники дать свое согласие на продажу квартиры для проведения сделки;
2. Куда будут перерегистрироваться все зарегистрированные лица, в том числе несовершеннолетние;
3. Знаю ли я, какие документы понадобятся для будущей сделки? Есть ли они в наличии?

Отдельная ситуация с квартирами, где есть непогашенная приватизация или невыплаченный льготный кредит и т.д. Они требуют дополнительных юридических знаний и действий, которые могут затянуть процесс продажи. Предупреждайте покупателей заранее и старайтесь урегулировать все вопросы с документами до назначенной даты сделки.

Бывают случаи, когда продавец узнает о том, что для проведения сделки нужен определенный документ, сидя в кабинете у регистратора. Не всегда покупатели готовы ждать, пока эти документы будут получены и сделка срывается.

О некоторых сложных сделках мы рассказываем в постоянной рубрике “Примеры сделок”.

Вариантов того, что может пойти не так — сотни. Вот несколько примеров:

1. Для продажи приватизированной квартиры регистратор запросил справку о начисленной жилищной квоте. В ней фигурирует брат — участник приватизации, регистратор запросил его согласие на сделку. А брат живет в США.
2. Продавец собрал документы к сделке, перед продажей перерегистрировал себя и несовершеннолетних детей к родителям. Обратился в РСЦ за копией лицевого счета для сделки. Оказалось, что в документе все еще указаны продавец и дети, так как данные с нового места регистрации идут почтой. А в паспортах уже стоят штампы о регистрации по новому адресу. Но регистратор для сделки затребовал справку о том, что семья не находится в социально опасном положении. Покупатель не согласился ждать еще неделю.
3. Покупатель согласился купить квартиру при условии перерегистрации собственника по новому месту жительство до сделки. Продавец взял задаток и гарантировал, что перерегистрируется до сделки к родителям. Сделать оперативно он этого не смог, потому что для регистрации требовалось согласие всех зарегистрированных в квартире у родителей, в том числе его сестры, которая жила на Тенерифе. Продавец не уложился в срок, покупатель потребовал задаток в двойном размере.
4. В процессе подписания договора-купли продажи регистратор запросил согласие супруги продавца. Продавец считал, что согласие супруги не требуется, так как она недавно скончалась. Тогда регистратор затребовал согласие наследников умершей. Тут же выяснилось, что еще не истек 6-месячный срок на вступление в наследство, и сделка может быть совершена с согласия наследников не раньше, чем через 4 месяца.

На формирование цены недвижимости влияет множество факторов. В первую очередь — месторасположение, ситуация на рынке недвижимости, проект дома и состояние ремонта, специфика спроса по такого типа объектам.

Многие продавцы руководствуются следующей логикой: ориентируясь на стоимость квартир-аналогов в своем районе, устанавливают цену выше, считая, что их объект “лучше” по состоянию, расположению и т.д. Или, устанавливая стоимость, опираются на свои пожелания или рекомендации знакомых, не соответствующие реальной ситуации на рынке.

Принципиально важно понять рыночную природу определения цены продажи. Квартира, как товар, покупается не за сумму понесенных на приобретение или строительство расходов, а за ту цену, которую готов предложить рынок и покупатели. Либо вы продаете по такой рыночной цене, либо консервируете объект, отказываетесь от продажи. Покупателей не заботят понесенные вами расходы, даже если вы вложили 100 000 долларов, покупатель будет рассматривать аналоги. И если они в среднем сейчас стоят 50 000, то приблизительно так вашу квартиру будет оценивать покупатель.

Потенциальные покупатели мониторят предложения в течение длительного времени или работают с риэлторами. Любой покупатель ориентируется на подходящий вариант по справедливой цене. Если объект выставлен по завышенной стоимости — они сразу поймут это и не придут на просмотр.

Что же делать? Посмотрите конкурентов в районе, определите сильные и слабые стороны своего объекта. Постарайтесь узнать цены реальных сделок по квартирам-аналогам. И только тогда формулируйте цену предложения.

Обязательно учитывайте, что из всех рекламируемых в Минске квартир в текущем месяце будут проданы только 10-20%. Поэтому большинство цен в объявлениях — это пожелания продавцов, которым не суждено сбыться.

Можно обратиться в агентство недвижимости за оценкой. Например, в Авангард Недвижимость делают бесплатную оценку недвижимости для продавцов. Правильное определение стартовой стоимости помогает продать объект быстрее, а не оставаться в продаже на месяцы или годы.

Бывают случаи, когда продавец, получив согласие покупателя на покупку квартиры по заявленной цене, отклоняет его. И повышает стоимость объекта в надежде на то, что найдется другой покупатель, который будет готов заплатить больше. В итоге есть реальная возможность получить сумму меньше, чем предлагали изначально или продажа затянется.

И другая ситуация. Покупателю понравилась квартира, он сделал предложение, незначительно сбросив цену. Но продавец категорически отказывается от торга. В итоге переговоры сорваны, покупатель уходит искать более сговорчивого продавца.

Не бойтесь вопросов о торге, советуем использовать тактику: “сделайте ваше предложение — мы его рассмотрим и обязательно дадим ответ”.

Почти все продавцы относятся к своим квартирам эмоционально. В квартиру вложено много сил, здесь происходили значимые моменты жизни. У покупателей нет такой привязанности, они смотрят на вашу квартиру оценивающим и рациональным взглядом. Попытайтесь подходить к продаже так же.

Некоторые покупатели придирчиво оценивают квартиру во время осмотра, указывают на завышенную цену. Часто придирки к состоянию квартиры — это попытка торга. Не воспринимайте их на свой счет. Подходите к продаже по-деловому, отбросьте эмоции. Мелкие недостатки устраните за свой счет или отнимите стоимость устранения проблем из стоимости квартиры.

В объявлениях о продаже встречаются фразы: “ремонт делали для себя, не продавали бы, если бы не обстоятельства”. Такие фразы могут вызвать у покупателя желание дополнительного торга, увидев вашу нужду. Исходите из того, что для покупателя ваши жизненные обстоятельства не имеют значения. А новый ремонт будет сделан на свой вкус. Цель — купить подходящую квартиру на хороших условиях.

10 ошибок продавцов при продаже недвижимости

Многие собственники уверены, что достаточно разместить основную информацию о продаваемом объекте на 1-2 сайтах. И добавить несколько фотографий, сделанных на мобильный телефон. Ведь если кто-то ищет квартиру в определенном доме или районе, то в любом случае придет и купит их объект. Это заблуждение, таких покупателей единицы из тысяч. Большинство покупателей рассматривает сразу несколько районов-секторов Минска, потому что это дает возможность и выбора, и экономии. Не питайте иллюзий, именно вы как продавец боретесь за покупателя, их меньше, чем квартир в продаже — статистика вещь упрямая. А большинство жилья — типовое.

Покупатели с недоверием относятся к объявлениям без фотографий и описания. Независимо от того, квартира с ремонтом или без отделки, фотографии необходимы.

Следите, чтобы фотографии были качественными, а текст раскрывал все достоинства квартиры. Ведь некачественными снимками можно отпугнуть покупателей. Преподнесите объект в рекламе в лучшем свете.

В агентства недвижимости привлекают профессиональных интерьерных фотографов. Готовят туры виртуальной реальности по квартире, проводят съемку дома и микрорайона с квадрокоптера. В Авангард Недвижимость это входит в стандартный пакет рекламы объекта. Мы делаем это, чтобы объект продался быстрее и дороже.

Большинство покупателей, просматривая объявления, где на фото установлена кухня и расставлена прочая мебель и техника, считают, что все это входит в стоимость квартиры. Однако это может быть не так. Когда выясняется, что продавец готов оставить только стены, то это вызывает негатив со стороны покупателя. Он уходит в раздумьях и часто не возвращается.

Решите, что в квартире вы оставляете новым собственникам, а что готовы оставить только за дополнительную плату. Споры из-за комплектации квартиры иногда срывают сделки. Обязательно учтите комплектацию квартиры при подготовке предварительного договора.

Если Вам нужно купить квартиру надежно и безопасно, Вам необходимо правильно спланировать и подготовить каждый этап купли продажи квартиры. В этом заинтересован, прежде всего, покупатель, он рискует остаться без денег и без квартиры.

Изучите все законодательство России, регулирующее проведение сделок с недвижимостью от Гражданского кодекса, закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и до семейного законодательства, земельного, и т.д. Вы не найдете термина «Этапы сделки купли продажи квартиры».

Это тот случай, когда термин возник и применяется в практике юридического сопровождения сделок с квартирами для правильной покупки квартир, но отсутствует какое либо нормативное регулирование этого процесса.

Кроме того, законодательство России, по сравнению с другими странами, меняется очень часто. Например, первоначальная версия этой статьи написана в декабре 2016, а в 2017 один из вышеуказанных законов прекратил действие (О регистрации …) вместо него сейчас действует абсолютно другой, в котором от прежнего, по сути, ничего не осталось, кроме основного принципа — государственной регистрации прав. Требования к договорам для сделок с недвижимостью и к их оформлению так же неоднократно менялось с 1992г. Формы свидетельств на собственность — менялись так же неоднократно, органы их выдававшие — менялись несколько раз. Наконец свидетельства были вообще отменены.

По статистике в России оспаривается в суде около 7 % сделок с квартирами. Причины разные — прежде всего, нарушения интересов третьих лиц при заключении сделок, нарушения при исполнении сделок, ошибки при оформлении договоров, мошенничество и т.д. Не снижается оспаривание сделок по причине нарушений в ранее проведенных сделках с квартирами, в том числе при приватизации, при заключении ДДУ, споры между супругами и т.д.

По этому покупателю квартиры в России не стоит надеяться, что ему удастся разобраться в хитросплетениях покупаемой недвижимости без помощи квалифицированного юриста по недвижимости, а лучше, адвоката по недвижимости, и без юридической помощи по сопровождению сделки. Для надежности сделки покупатель квартиры должен знать не только актуальное законодательство по недвижимости, но и его тонкости на момент каждой предыдущей сделки с выбранной квартирой. Не является исключением покупка новостроек или квартир из первых рук. Гораздо большие подводные камни имеют апартаменты.

Хотите сэкономить, безопасно купить квартиру, и сделать надежную куплю -продажу квартиры?

Если мы упомянули об ипотеке, отметим сразу — покупателям не стоит надеяться на юридическую проверку квартиры банком.

Дело в том, что кредит по тому называют ипотечным, что квартира находится в залоге у банка (в ипотеке), как обеспечение выплаты тела кредита и процентов. Кроме того, даже если сделку купли продажи признают недействительной, вы все равно будете обязаны выплатить деньги банку: и тело кредита и проценты. Такой судебной практики — полно.
Покупателям стоит обратить внимание и на другое обстоятельство: Конечно, при выдаче ипотечных кредитов банки в той или иной форме проводят проверки, однако, покупателям соответствующие документы не предоставляют, и согласно договору с банком банк не обязан предоставлять такие сведения заемщику. Ведь по договору банк предоставляет кредит, а не оказывает услуги по проверке квартиры.

По этому, покупая квартиру в ипотеку, заемщик не имеет сведений о результатах проверки, и в случае спора, по мнению суда, заемщик ни сделал ничего, что бы удостовериться, что недвижимость «чистая», а сделка — безопасная. А проверки делал банк, для себя.

Это называется: Проявить должную осмотрительность и осторожность при совершении сделки.

По этому, обратиться к юристу по недвижимости — это конкретное действие, по проявлению должной осмотрительности, тем более, если покупатель — не специалист в области недвижимости.

На этапе переговоров о покупке квартиры, на внесении аванса могут быть оговорены основные условия сделки. В окончательной форме условия сделки закрепляются только в договоре купли продажи. Это логично, поскольку только в процессе подготовки у сторон возникает понимание конкретных показателей условий сделки. Например, определится существенное условия договора цена квартиры .

На цену квартиры может повлиять выявление юридических недостатков, например, необходимость покупателю узаконить перепланировки, необходимость погасить выявленную задолженность по квартплате, снятие с регистрации в квартире в судебном порядке и т.д. Могут быть выдвинуты требования банка, при ипотеке, или при военной ипотеке. Возникнет вопрос по снятию залога.

По этому детали сделки – цена квартиры, порядок сроки и форма оплаты, сроки совершения сделки и срок передачи квартиры, комплектность квартиры, состояние квартиры и т.д. определяются только когда пройдет юридическая проверка квартиры.

Какие фразы нельзя говорить при продаже недвижимости

Название этапа говорит само за себя. Суть этапа в подготовке сделки. Как сказано с учетом конкретной ситуации каждая сторона должна совершить конкретные действия, что бы в определенное время совершить сделку.

Продавец, как минимум, должен подтвердить свои права собственника и свою сделкоспособность, о чем он получает документы и копии которых передает покупателю. Иногда от продавца требуются дополнительные действия, например, если продавец несовершеннолетний, нужно получить согласие опеки.

Покупатель готовит деньги, если необходимо оформляет кредит, для чего просит у продавца документы на квартиру, и одобряет квартиру в банке и т.д. Большинство сделок купли-продажи в последние несколько лет проводятся только за счет денег от продажи другой недвижимости — альтернативная сделка, и привлечения ипотечных кредитов. По этому, покупателю для выхода на сделку нужно подготовить всю альтернативную сделку.

С учетом согласованного способа расчетов выбирают банк и готовят проведение расчетов в наличной или безналичной форме. Готовится договор купли продажи квартиры.

При необходимости и покупатель и продавец получают дополнительные документы, например, нотариальное согласие супругов на сделку, согласие опеки.

Результат этапа – полная готовность всех сторон сделки совершить сделку купли продажи квартиры в согласованный день.

Нотариальная сделка купли-продажи

На первый взгляд все просто. Согласно Гражданскому кодексу РФ Совершение сделки купли продажи квартиры – это подписание всеми сторонами сделки единого документа. Сделка купли продажи квартиры оформляется договором купли продажи. Купля продажа недвижимости должна быть совершена только в письменной форме, в противном случае эта сделка недействительна (статья 550 Гражданского кодекса РФ).

Совершение сделки купли продажи квартиры – подписание договора купли продажи квартиры всеми сторонами договора.

В общем случае в договоре купли продажи квартиры две стороны – продавец и покупатель. Иногда сторон может быть несколько, если на стороне продавца долевая собственность, или покупают несколько покупателей. Договор должны подписать все стороны.

Причем, количество договоров должно быть на один больше, чем участников сделки. Лишний экземпляр остается в регистрационном деле Росреестра.

На этом этапе самое главное — правильный договор купли-продажи квартиры. Хотите надежно купить квартиру ? Поручите подготовку договора юристу по недвижимости. Не надейтесь, что нотариальный договор будет без ошибок, если у вас нотариальная сделка.

Тренд 2017 года — массовые технические ошибки в нотариальных договорах, и массовые юридические ошибки.

Исправлять ошибки приходится через суд.

Нотариальная купля-продажа квартиры, это тот же договор купли-продажи, который удостоверил нотариус. В сделке купли-продажи квартиры нотариальный договор занимает такое-же место, как простое подписание договора. То есть, вся подготовка сделки и ее выполнение, расчеты и т.д. — забота сторон (покупатель и продавец).

Нотариус только готовит договор и удостоверяет факт его подписания сторонами. И в этом сложность нотариальной сделки. Большинство нотариусов используют «формальный» удобный для нотариуса договор купли-продажи, который не содержит деталей договоренностей сторон по исполнению договора. Попробуйте дополнить нотариальный договор нужными вам положениями. Очень часто, вам это не удастся. Кроме того, для подготовки договора нотариусы часто требуют дополнительные документы, получение которых требуют времени. Например, технический паспорт.

Напротив, часто нотариальный договоры содержат юридически небезупречные условия, но их убрать или исправить удается не всегда. Нотариусов можно и нужно убеждать изменить формулировки договора, но только аргументировано.

Почему так важно тщательно подготовить договор купли продажи квартиры? Потому, что с 2013 года этот договор вступает в силу сразу после подписания! Он не требует государственной регистрации, как это было раньше.

Кроме того, договор — это основной и единственный документ между продавцом и покупателем, где записаны обязанности каждого. Все устные договоренности — остались в прошлом. Вы сможете что либо требовать от другой стороны только если это записано в договоре.

Не буду много писать. Хотите надежную сделку — получите консультацию и помощь юриста по недвижимости. Принесите адвокату для проверки договор купли-продажи. Получите совет адвоката в Москве, как купить квартиру лучше.

На консультации адвоката по недвижимости регулярно возникает вопрос: купили квартиру, договаривались, что оставят встроенную кухню с дорогостоящей техникой, въехали, а техники нет, заменили на другую!

Аналогично про кондиционеры, сантехнику и т.д.

Ответ прост: пишите правильно договор купли продажи квартиры, что в нем по этому поводу написано? Почему не получили помощь юриста на сделке?

Дело в том, что встроенная техника не относится к инженерному оборудованию квартир. И если в договоре купли продажи прямо вы не согласовали вопросы передачи продавцом этого оборудования, он не обязан его передавать.

Считается, что это формальный этап покупки квартиры, но от грамотной подготовки и проведения зависит не просто срок государственной регистрации прав на квартиру, но и сама возможность их зарегистрировать. А покупатель становится собственником только после гос регистрации прав.

Дело в том, что с июля 2016 года государственная регистрация права в реестре ЕГРН является единственным доказательством права собственности на недвижимость, сами сделки с 2013 года не подлежат гос регистрации. Если подан не полный или неправильный пакет документов, получите отказ в государственной регистрации, или ее приостановят. Приостановка возможна на месяц. Соответственно, поскольку у всех сделок расчеты привязаны к государственной регистрации права собственности приостановка приведет к невозможности продавца получить деньги, и вообще возникнут проблемы с расчетами.

Например: при самостоятельном проведении сделки купли продажи квартиры регулярно забывают получить и предоставить в Росреестр согласие супругов на сделку.

Без этих согласий на регистрацию документы примут, а при проведении юридической экспертизы приостановят, а затем откажут в государственной регистрации права.

Хорошо, если вы живете по адресу регистрации и вам придет уведомление, на которое вы представите согласия. А если вы его не получите? Мы часто проводим сделки, когда супруги живут или работают за границей. И нам приходиться не только готовить соответствующий комплект документов, но и планировать место их получения за границей РФ, и последующую «легализацию» в РФ.

При всей простоте и очевидности, к государственной регистрации прав следует относится так же внимательно и тщательно готовиться, как к другим этапам сделки купли продажи квартиры.

Результат этапа «регистрации прав на квартиру»: Получение договора купли продажи квартиры с отметкой Росреестра (штамп) о государственной регистрации права. Выдаются каждому участнику (стороне) договора. На экземпляре продавца должен быть штамп о регистрации прекращения права собственности. У покупателя – права собственности. Покупателю дополнительно выдается выписка из реестра ЕГРП о зарегистрированном праве собственности. По правилам с июля 2016 года свидетельства о праве собственности больше не выдают. Срок действия выписки из ЕГРП – месяц. Но по сути – только на дату выдачи.

На что обратить внимание при оформлении договора купли-продажи: недвижимость

Предпродажная подготовка поможет преподнести квартиру покупателю в лучшем свете.

Обратите внимание на состояние подъезда, ведь это первое, что увидит покупатель. Ремонт там делать не стоит, но вот подмести на лестнице, вкрутить лампочку или просто протереть перила не помешает.

Уберите все лишние предметы, беспорядок в квартире оставит негативное впечатление. Устраните все неприятные запахи. Обеспечьте хорошее освещение. При показе недвижимости важно, чтобы свет был включен везде и горел ярко. Можно добавить временные источники освещения. Замените сгоревшие лампочки, почините розетки, если требуется.

Не показывайте пустую квартиру. Лучше, если в ней будет хотя бы минимальный набор мебели. Этот совет не относится к квартирам в черновой или предчистовой отделке.

Выберите нейтральную цветовую гамму, если планируете делать ремонт перед продажей. Яркие цвета — дело вкуса. Они могут не понравится потенциальным покупателям. По этой же причине не стоит тратиться на дорогой ремонт. Не факт, что покупатели его оценят и не будут переделывать по-своему.

Отсутствие задолженностей по коммунальным платежам обязательно. Без погашения долгов предыдущего собственника новому владнепросто переоформить лицевой счет на квартиру.

Если денег нет, можно договориться с покупателем о погашении задолженности после получения задатка. Эту договоренность нужно внести в предварительный договор купли-продажи. После погашения долга нужно предоставить покупателю справку об отсутствии задолженности.

Уплата имущественных налогов на квартиру — это обязанность собственника. Она не переходит к покупателю после подписания договора купли-продажи. Но, если есть долги, их лучше погасить заранее. Это может смутить покупателя, и он откажется от сделки.

Важно заранее собрать пакет необходимых документов, чтобы не заставлять покупателя ждать. Потребуются следующие бумаги:

• паспорта владельцев недвижимости;
• если есть собственник младше 14 лет, то его свидетельство о рождении, паспорт родителя, разрешение органов опеки на продажу недвижимости;
• справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам и налоговым сборам;
• выписка из ЕГРН;
• согласие законного супруга с подписью нотариуса, если квартира приобреталась в браке;
• свидетельство о браке или разводе;
• нотариально заверенная доверенность в случае, если квартиру продает доверенное лицо;
• правоустанавливающий документ — договор купли-продажи, по которому была получена квартира, свидетельство о принятии наследства, дарственная и прочее.

Если в квартире никто не живет, после предпродажной подготовки ее можно сразу показывать. В остальных случаях перед приходом покупателя нужно убрать лишнее, сделать небольшую уборку. Если в квартире живут арендаторы, их нужно предупредить заранее.

Во время или после просмотра квартиры проводят переговоры с покупателем. Важно отработать его возражения. Для этого нужно заранее подготовить аргументы. Продавец должен говорить на языке покупателя и предлагать выгодные решения для обеих сторон. Если покупатель обоснованно предлагает снизить цену, стоит учесть его пожелание. Если же он торгуется необоснованно, нужно приводить контраргументы.

В процессе переговоров нужно детально обговорит все условия сделки, чтобы потом отразить их в предварительном и основном договорах купли-продажи.

Этапы сделки купли продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры должен быть оформлен в письменном виде. В отдельных случаях его требуется заверить у нотариуса. Договор нужно оформить в трех экземплярах: по одному для каждой стороны сделки и один — для Росреестра.

При оформлении купли-продажи владелец квартиры должен иметь при себе следующие документы:

• правоустанавливающий документ на квартиру;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт, чтобы принести в ДКП характеристики квартиры;
• предварительный договор, если он заключался;
• справки, подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным платежам;
• справка о зарегистрированных в квартире лицах по форме 9;
• дополнительные бумаги в зависимости от ситуации.

Оптимальный вариант — проконсультироваться с юристом перед составлением договора, чтобы не упустить деталей. Составлять договор нужно с учетом ситуации.

После оформления договора купли-продажи нужно передать квартиру покупателю. Передача квартиры — это исполнение обязательства по сделке продавцом. Нужно подтвердить этот факт письменно. Для этого оформляется акт приема-передачи.

Окончательный расчет — это исполнение обязательства покупателем. Рассчитываются стороны после подписания договора купли-продажи, до или после регистрации права собственности. Сроки и способ окончательного расчета тоже нужно обсудить и зафиксировать в ДКП.

Рассчитаться за квартиру можно следующими способами:

• оплата наличными из рук в руки. Оформляется распиской.
• передача наличных через банковскую ячейку.
• аккредитив. Банк выступает посредником в передаче денег и перечисляет их продавцу по поручению покупателя после исполнения условий сделки.
• депозит нотариуса. Может применяться, если договор оформляется нотариально.
• обременение в пользу продавца. Это отсрочка платежа. Заключается отдельный договор, в котором указываются сроки окончательного расчета. На основании этого документа регистрируется обременение в Росреестре.

Процедура регистрации сделки по приобретению квартиры в собственность с 2015 года претерпела серьезные изменения. Если раньше под регистрацией такой сделки понималась регистрация текста договора путем внесения соответствующих сведений в базы Росреестра, то теперь данное действие не требуется.

Однако предоставить договор о передаче квартиры придется, так как он ляжет в основу документального подтверждения перехода права собственности.

Схема сделки купли-продажи квартиры с помощью переуступки выглядит следующим образом. С ее помощью новый покупатель, совершая выплаты по договору переуступки, приобретает права и обязанности по договору с застройщиком.

Переуступку сложно назвать способом купли-продажи. Скорее это инструмент, с помощью которого меняется сторона (дольщик или покупатель) в договоре с застройщиком. Наиболее часто она распространяется на первичном рынке недвижимости.

Где подписывается договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит? Часто стороны подписывают договор прямо в банке, где арендована ячейка.

Перечень платных услуг, без которых сделку совершить невозможно, выглядит следующим образом:

• оформление сделки у нотариуса — цена за совершение сделок варьируется от 0,1 до 0,4% от общей суммы недвижимости;
• размер госпошлины — средняя стоимость составляет 2000 рублей;
• справка из БТИ — 500 рублей;
• оценка квартиры — 1300 рублей;
• плата за ячейку в банке — от 3 до 5 тысяч рублей;
• составление и регистрация соглашения составляют от 2 до 3 тысяч рублей.

В порядок купли-продажи квартиры могут добавиться юридическое сопровождение сделки, услуги риелтора.

Набор необходимых документов также свой для каждого участника сделки. Основная обязанность в этом вопросе ложится на продавца – он должен подготовить следующие бумаги:

• паспорт или любой другой документ, удостоверяющий личность продавца;
• свидетельство о праве собственности на жилье;
• правоустанавливающие документы на недвижимость (их конкретный вид зависит от способа, при помощи которого она была получена);
• документы из БТИ (включают в себя технический и кадастровый паспорта на квартиру, а также поэтажный план);
• выписка из домовой книги (в ней указывается информация о всех гражданах, которые прописаны в помещении);
• согласие супруга на продажу жилья (при наличии);
• выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам;
• свидетельство о браке или его расторжении;
• согласие органов опеки (в том случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети);
• выписка из ЕГРП;
• договор купли-продажи, оформленный в соответствии с законодательными требованиями.

Итак, продавец должен позаботиться о наличии таких документов, необходимых для оформления и регистрации сделки купли-продажи квартиры:

• Правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации прав собственности плюс основания для него (купчая, дарственная, завещание и пр.);
• План жилья и техпаспорт на него. Данные бумаги можно получить, обратившись в местное БТИ. К Вам придет сотрудник, осмотрит квартиру, после чего будут выданы соответствующие документы. Данная услуга обойдется Вам порядка 2 тысяч рублей;
• Выписка из домовой книги. Получают ее в ЖКХ, РЭУ или прочей организации, ведающей домом, в котором квартира расположена. Данная бумага дает представление о том, кто зарегистрирован по данному адресу. Просмотрев выписку, покупатель может удостовериться, что не столкнется с трудностями после покупки жилья, в виде вернувшегося из армии гражданина или малолетнего ребенка;
• Копию лицевого счета. Берется в ЕИРЦ. Данная бумага подтверждает отсутствие задолженностей по квартире;
• Справка об отсутствии/наличии обременений. Выдается в Росреестре;
• Согласие супруга или справка о гражданском состоянии. Обе бумаги заверяются;
• Разрешение органов опеки (требуется, когда в квартире прописаны дети).

Процедура купли-продажи с точки зрения продавца и покупателя в некоторых моментах выглядит по-разному.

• Так, продавец изначально определяется со стоимостью жилья, собирает необходимые для продажи бумаги, рекламирует его и, тем самым, подыскивает покупателей. Делает он это самостоятельно или при помощи риелторов.
• Покупатель же определяется с типом жилья, его площадью, местом нахождения и пр., после чего начинает подыскивать варианты (самостоятельно или через агентство).

• Когда продавец и покупатель находят друг друга, они заключают сделку сами или обращаются к нотариусу.
• Далее мы расскажем о том, как провести и оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно.
• О чем еще стоит помнить, решаясь на сделку купли-продажи квартиры, расскажет специалист в следующем видеосюжете:

Порядок самостоятельного проведения и оформления сделки купли-продажи квартиры относительно несложен.

Итак, чтобы снизить угрозу срыва сделки, стороны нередко заключают предварительный договор, в котором, однако, прописываются все основные условия. Здесь же проставляется и цена за жилье, которая впоследствии не может быть изменена.

В предварительном договоре прописываются сроки, в которые должна быть заключена сделка, и штраф, в случае невыполнения поставленных условий одной стороной.

Предварительный договор предусматривает внесение покупателем аванса или задатка. Данные понятия несколько различаются.

• Так, задаток не возвращается покупателю, если срыв сделки произошел по его вине, но компенсируется (как правило, в двойном размере), если условия предварительного договора нарушил сам продавец.
• Аванс же просто-напросто отдается продавцом покупателю обратно, если сделка не состоится.

1. Когда продавец и покупатель готовы к заключению сделки, они подписывают купчую и определяются с банком, через который будут проходить оплата. В нем покупатель открывает ячейку и вкладывает туда деньги.
2. Ключ остается у покупателя на руках вплоть до регистрации перехода прав и отдается продавцу взамен на расписку, которая тоже составляется в банке при сотруднике.
3. Получив свой договор купли-продажи после регистрации перехода прав, продавец предъявляет его, ключ и свой паспорт сотруднику банка и получает доступ к деньгам.
4. Акт приема-передачи может быть подписан одновременно с договором или уже после регистрации. Выписка жильцов осуществляется согласно условиям, прописанным в договоре (до регистрации перехода прав или после).

О том, как происходит сделка купли-продажи квартиры через нотариуса вы узнаете далее.

Черные риэлторы не причем – вы все сделаете сами

Во сколько обойдется сделка, зависит от того, прибегаете ли Вы к услугам специалистов или делаете все самостоятельно. И да, не забывайте, что часть денег можно вернуть, если воспользоваться правом на налоговый вычет.

За свои услуги агенты по недвижимости берут порядка 2,5-3% от стоимости продаваемого жилья. Заключая договор с риелтором, оговорите такие моменты:

• Стоимость квартиры. Сумма, которая будет передана продавцу;
• Доля риелтора (в процентном выражении или фиксированная ставка);
• Период, на который заключается договор;
• В чьи обязанности входит сбор документов;
• Кем будет оплачены расходы по оформлению сделки;
• Обязанности риелтора;
• Присутствие агента при просмотре жилья;
• Характеристики продаваемой/искомой квартиры;
• Гарантии, предоставляемые фирмой клиенту.

О том, какова цена на юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры, вы узнаете далее.

Снижение уровня сбережений у населения заставляет владельцев недвижимости обращать внимание на продажу квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца жилья облегчит процесс сделки и обережёт всех участников от мошенничества.

Ипотека при реализации квартиры может возникать в таких ситуациях:

1. Продажа квартиры от застройщика по ипотеке в рассрочку. Всю ответственность и риски при этом принимает на себя юридическое лицо, которое владеет многоквартирным домом. После подписания документов о передаче квартиры конечным владельцам, недвижимость остаётся в залоге у фирмы-застройщика до полной выплаты договорной цены жилья.
2. Продажа квартиры между двумя физическими лицами в рассрочку без участия финансовых кредитных организаций.
3. Традиционная трёхсторонняя ипотечная схема продажи жилья с участием покупателя, продавца и банка.

Более подробного рассмотрения требует вопрос о том, как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке по последнему варианту, поскольку это самый распространенный случай.

Для начала приведу реальный пример из практики, который поможет понять суть и важность безопасных расчетов. В риелторскую компанию обратился клиент с просьбой продать его квартиру. По результатам юридического анализа документов (свидетельство о государственной регистрации, документы основания, выписка из ЕГРП) и дополнительных проверок (проверка объекта и клиента по интернет-ресурсам, проверка паспорта на ультрамаге) все они оказались в полном порядке, и сомнений в чистоте сделки на тот момент не возникало. К слову, стоимость квартиры составляла 6 миллионов рублей. После подачи документов в Росреестр на регистрацию перехода права собственности к покупателю выяснилось, что продавец уже сдал аналогичный пакет документов с другим покупателем. Сделка была приостановлена, и покупатель смог свободно вернуть свои деньги лишь потому, что расчет за квартиру производился с использованием банковской ячейки. В противном случае покупатель остался бы ни с чем.

На самом деле, аналогичных примеров масса. Сложно представить, но были зафиксированы и случаи смерти участников купли-продажи недвижимости прямо во время сделки. По данным госреестра, приостанавливаются 8% от общего количества сделок. Причины могут быть разные: начиная с подачи неполного комплекта документов и заканчивая подачей документов поддельных. В таких случаях безопасные расчеты — определенно гарантия решения проблемы.

• Аккредитив (перечисление денег на счет продавца при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности).
• Банковская ячейка (получение денег в банке при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности на имя покупателя).
• Номинальный счет в банке (перечисление денег банком после получения информации о регистрации перехода права собственности на имя покупателя).

В данном случае покупатель и продавец заключают между собой договор о том, что рассчитываться по сделке они будут посредством аккредитива, предварительно согласовав с конкретным банком условия расчетов, указанные в договоре купли-продажи. Сразу после получения документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности к покупателю, продавец предоставляет их в банк вместе с другими необходимыми по договору и аккредитиву документами. Если в их достоверности и законности оформления не возникает сомнений, то банк оплачивает документы путем перевода денежных средств на счет продавца.

Достоинств у этого вида безопасных расчетов действительно много.

Безналичная форма расчета позволяет покупателю и продавцу определить условия расчетов по аккредитиву в соответствии со своими пожеланиями, то есть составить свой перечень документов, который будет подтверждать выполнение обязательств продавцом.

Тем самым существенно снижаются риски для обеих сторон, ведь соблюдение условий договора контролируется третьим лицом — банком. Надежность расчетов по сделке не зависит от финансового состояния покупателя на дату расчетов: его денежные средства депонируются на специальном счете банка для последующего перевода продавцу только при соблюдении всех условий аккредитива. После открытия аккредитива покупатель не имеет доступа к этим деньгам. Необходимость иметь на руках большие суммы наличных денег и беспокоиться за их транспортировку и сохранность во время сделки вовсе отпадает. В случае отмены сделки покупателю гарантируется полный возврат денег.

Тем не менее у аккредитива есть и свои минусы: в случае срыва сделки деньги можно будет получить лишь по окончании срока его действия. Также банк обязан сообщить о сделке в налоговую инспекцию, что многих не устраивает.

Юридическое сопровождение сделки — Риелтор или Юрист?

Здесь схема следующая: покупатель переводит средства на специальный номинальный счет банка, после чего кредитное учреждение запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки. После регистрации деньги зачисляются на счет продавца, оформление услуги занимает не более 15 минут. Не нужно снимать наличные в кассе, пересчитывать, вносить в банковскую ячейку или брать расписку. Деньги хранятся под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре, после чего покупатель получает уведомление о том, что сделка состоялась. Только после этого деньги переводятся на счет продавцу. Продавцу не нужно приезжать за деньгами — достаточно на сделке сообщить реквизиты счета для перевода средств, куда и будут направлены деньги после регистрации сделки в Росреестре.

Но имейте в виду, что иногда происходит нарушение заявленных сроков. Объяснить серьезные задержки сотрудники банка не всегда могут. Конечно, это происходит крайне редко, но от этого участникам сделки, попавшим в подобную переделку, не легче. Поэтому при планировании сроков окончания сделки учитывайте это обстоятельство!

1. Наложение судебного ареста в период регистрации сделки.
2. Выявление запретов на совершение регистрационных действий, не отраженных в ЕГРП.
3. Предъявление постановления об аресте и исполнительном производстве в период регистрации.
4. Подача заявления продавца или его супруги о банкротстве физлица в период регистрации.
5. Критические ошибки в оформлении документов, не позволяющие зарегистрировать переход права собственности.
6. Смерть одной из стороны по сделке или тяжелая болезнь в период регистрации.
7. Продажа объекта недвижимости по поддельным документам.
8. Злоупотребление и мошеннические действия со стороны продавца, когда он получил деньги, а оформить сделку отказался.
9. Различные непредвиденные ситуации, не зависящие от воли сторон (например, реализация приставами квартиры с торгов или отказ регистрации уступки аренды участка и т.д.).

Обезопасить себя — право каждого, особенно если дело касается крупных сумм и перехода права собственности. Благо на сегодняшний день существуют способы, как это можно сделать быстро и безболезненно. В зависимости от нюансов сделки купли-продажи каждый выберет свой способ расчетов, подходящий для конкретной ситуации. Специалисты в области недвижимости помогают и ориентируют в таких непростых моментах, а зачастую и выступают буфером между покупателем и продавцом во время переговоров и проведения сделки.

Часто для оформления сделки требуется потратить больше времени, чем требуется в обычной ситуации. Например, когда собственники или наследники проживают в разных городах, и для их прибытия нужно время. Иногда чтобы зарегистрировать недвижимость, нужно добиться в суде права на это. Такие судебные вопросы тоже быстро не решаются. Чем длительнее срок, тем больше надо заплатить.

При первой встрече с продавцом согласуйте итоговую сумму сделки, ведь торг еще никто не отменял. Обсудите также условия взаиморасчетов. Когда и каким образом вы будете передавать деньги за объект, нужно решить уже на этом этапе.

А также:

• согласуйте, какая мебель остается в квартире, а лучше отразите это в передаточном акте;
• в какой срок продавец обязуется освободить жилье;
• когда он отдаст вам ключи.

Похожие записи:

• Стоимость вступления в наследство у нотариуса на автомобиль
• Внук наследодателя какой очереди наследников
• Когда возникает право распоряжаться наследством