Раздел квартиры супругов после развода которая в ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Раздел квартиры супругов после развода которая в ипотеке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Для начала разберёмся, что такое ипотека. Ипотека – это не кредит, как думают многие. Это залог недвижимости, который оформляется дополнительно к кредитному договору. Оформляется это, как правило, в одном документе, поэтому такой договор часто целиком называют ипотекой. Залог означает, что если должник не вернёт кредит, банк отберёт предмет залога – квартиру.

Важно помнить! Закон, по которому нельзя лишить гражданина единственного жилья, здесь действовать не будет. Банк заберёт квартиру в уплату долга, даже если в ней зарегистрированы (прописаны) малолетние дети.

Но банк не забирает квартиру себе, а выставляет её на торги. Вырученные после продажи средства идут в погашение долга. Оставшаяся после выплаты кредита и процентов сумма передаётся должнику.

Как делить ипотеку при разводе

Судебная практика по делам о разделе ипотеки при разводе довольно разнообразна. Но основных вариантов как разделить ипотечную квартиру три:

1. Можно с согласия банка продать ипотечную квартиру, а вырученные деньги направить на погашение кредита. Оставшиеся деньги делятся супругами поровну. Этот вариант выглядит оптимальным, но на практике не всегда легко осуществим. Для начала нужно получить согласие на продажу квартиры от банка. Как правило, в таких случаях банк идёт навстречу, но может и отказать. Обычно это происходит, если банк при этом теряет значительную часть процентов. В качестве компромисса банк может предложить после продажи квартиры и погашения кредита использовать оставшиеся деньги на первоначальный взнос. После этого оформляется новый кредит или два кредита на покупку двух квартир. Таким образом удаётся фактически разменять квартиру в ипотеке. Другая проблема, это поиск покупателя. Квартира обременена залогом, для снятия которого нужно пройти ряд процедур. Это значительно увеличивает время сделки. Поэтому продать ипотечную квартиру не так просто. Но самое главное то, что разводящимся супругам предстоит заниматься продажей совместно. А в условиях уже возникших конфликтных отношений взаимопонимания достичь бывает невозможно. Если о продаже ипотечной квартиры супругам договориться не удалось, остаётся только судебный путь.
2. Если кредит оформлен только на одного из супругов, другой может отказаться от квартиры. При этом просить суд оставить и квартиру, и ипотечный кредит тому супругу, на которого они оформлены. При этом второму супругу выплачивается компенсация. Размер этой компенсации будет равен половине средств, выплаченных по кредиту в браке. В этом случае банк не сможет возражать, поскольку кредитный договор остаётся без изменений. Согласия банка на такой вариант раздела ипотечной квартиры тоже не нужно. Но этот вариант подходит, только если ипотечный договор оформлен на одного супруга.
3. Если и второй вариант не устраивает супругов, остаётся только просить суд разделить квартиру и долг в равных долях. Суд, исходя из условий ипотечного договора, определит для каждого из супругов размер платежа. Но это не означает, что тот супруг, на которого оформлен договор, сможет платить только половину. Он всё равно останется обязанным по кредиту полностью, и допускать просрочки платежа ему будет нельзя. В противном случае банк обратит взыскание на ипотечную квартиру и продаст её с торгов. Заявления о том, что в просрочке виноват второй супруг, значения иметь не будут. Но тот супруг, который исполнил обязательства за другого, сможет требовать возмещения расходов на оплату его доли.

Важно помнить! Судебная практика до сих пор не выработала решений, которые являлись бы ориентирами при разделе ипотечной квартиры при разводе. Часто по схожим делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных. Поэтому для ведения в суде дела о разделе квартиры, приобретённой в ипотеку, обращайтесь только к профессиональным юристам, имеющим опыт раздела имущества супругов.

Нередки ситуации, когда супруги до официального расторжения брака долгое время проживают раздельно. И часто в этот период кредит погашается только одним из супругов. В этом случае он может претендовать на большую долю в праве собственности. Рассчитывать её следует пропорционально тем платежам, которые он произвёл самостоятельно. И, конечно, при этом нужно будет доказать, что супруги действительно проживали раздельно и вели раздельное хозяйство. То есть имели самостоятельный доход и несли расходы независимо друг от друга. Как это сделать, читайте в нашей статье, посвящённой судебным доказательствам.

Встречаются ситуации, когда квартира покупается по договору ипотеки до заключения брака. Поскольку кредит берётся на несколько лет, частично он может быть выплачен уже в браке. В этом случае квартира, тем не менее, останется в собственности того супруга, на имя которого приобреталась. Даже если ипотечный кредит погашался в период брака за счёт совместных денег. И даже если кредит был полностью погашен в этот период. И если на момент покупки квартиры будущие супруги уже жили вместе, это также не будет иметь значения. Второй супруг сможет требовать только выплаты ему компенсации половины средств, выплаченных в браке. Но и сам кредит при этом останется тому супругу, который является собственником ипотечной квартиры.

Самой большой проблемой при разделе совместного имущества является раздел договора долевого участия. Особенно, если для его оплаты получался ипотечный кредит, и оба договора оформлены только на одного из супругов. Дело в том права собственности на ипотечную квартиру у этого супруга нет. Оно возникнет только после завершения строительства. На момент развода есть только право требовать передачи этой квартиры. Поэтому суд в зависимости от конкретной ситуации примет одно из следующих решений:

• Оставит все права по договору долевого участия одному из супругов. При этом за ним останутся и обязанности по погашению кредита. Второму супругу в этом случае присуждается денежная компенсация.
• Примет решение о том, что второй супруг имеет право на выделение ему доли в квартире после ввода дома в эксплуатацию. Но тогда и кредит оба супруга должны будут продолжать выплачивать в равных долях.

Также, конечно, остаётся вариант уступки прав по договору долевого участия. Это можно сделать и во внесудебном порядке. Но на такую уступку также потребуется согласие банка.

В случае, если один из участников семейных отношений выступает в роли поручителя, а другой супруг является заёмщиком по ипотечному договору, то в этой ситуации есть определённые правовые нюансы.

Поручитель выступает в качестве лица, которое гарантирует, что перечисление денежных средств по ипотеке будет продолжено, если должник не сможет выполнять взятые на себя финансовые обязательства. При этом поручитель не является стороной договора.

Супруг может поручиться по кредитному договору, который подписывает другой участник брачных отношений, только по своему согласию, выраженному письменно, поэтому необходимо тщательно взвешивать все последствия принимаемого решения, поскольку поручительство может быть прекращено только в следующих случаях:

1. Когда обязательство, которое обеспечивал поручитель, было прекращено либо исполнено.
2. В случае замены поручителя иным лицом.
3. Если поручительство предполагалось на определённый период времени, то по его истечению оно прекращается.
4. Если кредитор отказался от принятия денежных средств либо иного имущества или по каким-либо другим причинам не принял надлежащее исполнение по договорным обязательствам.

В списке, указанном выше, можно заметить, что расторжение брака не влечёт за собой автоматическое прекращение поручительства. Это означает, что у вас будет юридическая связь с бывшим супругом/супругой до тех пор, пока обязательство перед банковским учреждением не прекратит своё существование.

В случае разделения ипотечного имущества, особенно если кредит был взят до официальной регистрации брачных отношений, поручитель обычно не может претендовать на долю жилья, за исключением случаев:

1. Когда поручитель нетрудоспособен.
2. Когда поручитель может доказать, что по собственной воле, а не из-за плохого финансового состояния должника, перечислял часть собственных средств на погашение кредитной задолженности, и прилагает в качестве доказательства письменные документы.

В данном случае ситуация напоминает поручительство с одним важным исключением.

Если поручитель – это лицо, которое обязано выплачивать ипотечные долги, когда должник самостоятельно не способен ликвидировать задолженность, то созаёмщик – это лицо, которое солидарно отвечает с другим заёмщиком по кредитному договору в полном объёме. Иными словами, созаёмщик является полноправным участником ипотечных отношений.

В связи с этим, возможно несколько вариантов разделения недвижимости при расставании участников брачных отношений:

• Жена и муж перед началом бракоразводного процесса могут прописать в соглашении между собой, что они оставляют квартиру в совместной собственности и продолжают перечислять за неё деньги в банк. Затем, будучи уже разведёнными, они ликвидируют задолженность полностью и делят имущество.
• Один созаёмщик с согласия кредитного учреждения отказывается от прав на жилую недвижимость в пользу другого созаёмщика и выходит из ипотечной сделки.
• Супруги с разрешения банковской организации продают ипотечную жилплощадь, закрывают долг и оставшиеся денежные средства делят между собой мирно либо в судебном порядке.
• Супруги делят квартиру либо иную недвижимость по соглашению с банком в пропорциях сообразно их вкладу в погашение ипотечных выплат. Затем сделка по ипотеке переоформляется на каждого из бывших участников брачного союза пропорционально полученной в собственность доле жилья.

Исходя из анализа судебной практики, можно сделать следующие выводы:

Жизненная ситуация	Принцип действия
Жильё по ДДУ приобретено до брака, один из супругов выступает стороной ипотечного договора.	Сумма выплаченных денег на покрытие ипотеки супругом до брака составляет его личную долю в жилище. Остальное признаётся совместным имуществом, если по условиям, прописанным в брачном контракте, не были установлены иные правила.
Жильё приобретено по ДДУ до брака, оба супруга выступают созаёмщиками.	Сумма выплаченных денег каждым супругом до брака составляет его личную долю в жилище. Остальное признаётся совместным имуществом, если по условиям, прописанным в брачном контракте, не были установлены иные правила.
Жильё по ДДУ приобретено в браке, муж и жена являются созаёмщиками.	Имущество признаётся совместным и делится в равных долях. Банковское учреждение подписывает с каждым из бывших участников брачного союза ипотечный договор на полученную долю жилплощади.
Жильё по ДДУ приобретено в браке, один из супругов является заёмщиком.	Актив признаётся совместным и делится по 1/2 доле каждому супругу, если по брачному контракту не прописан другой порядок разделения имущественных ценностей. Бывший супруг-заёмщик имеет право предоставить другой стороне распавшегося брачного союза компенсацию за её долю и получить в полное владение квартиру после погашения ипотечного кредита.

Так как российское семейное законодательство не считает гражданский брак официальным, то регулирование правоотношений лиц, состоящих в нём, относится к сфере гражданского права.

По смыслу закона тот сожитель, который является в ипотечном договоре заёмщиком, будет считаться после его окончательного исполнения единоличным собственником жилища. Другая сторона гражданского брака не имеет в отношении такого имущества никаких прав.

Однако, встречаются ситуации, когда оба сожителя приобретают по ипотечному кредиту жилое помещение и вместе выступают стороной сделки с кредитным учреждением. При разводе, если они не договорятся полюбовно, их спор будет разрешаться в рамках судебного разбирательства. Чтобы доказать притязания на запрашиваемую долю жилья, каждому сожителю потребуется доказать:

1. Факт совместного проживания на одной территории.
2. Факт ведения сожителями общего хозяйства, т.е. совершали ли они вместе покупки, заботились ли об имуществе друг друга.
3. Объём финансовых средств, вложенных каждым в приобретение квартиры.

Расторжение семейных отношений происходит в ЗАГС, если одновременно выполняются три условия:

1. Банковская организация согласна на прекращение брака и раздел ипотечного жилья.
2. У семейной пары нет детей, не достигших совершеннолетнего возраста.
3. Супруги вместе с банком мирно договорились о судьбе ипотечного актива.

После внесения записи в книгу актов и выдачи свидетельства, удостоверяющего расторжение брачного союза, брак считается прекращённым, а ипотечная недвижимость – разделённой по соглашению, подписанному бывшими супругами и банком.

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе

Разрыв брачных отношений и разделение ипотечного жилья происходит в рамках искового судопроизводства по заявлению одного из супругов и при обязательном участии представителя банка.

Суд рассматривает основания, позволяющие осуществить раздел жилья или препятствующие ему, доказательства, предъявляемые сторонами, и выслушивает мнение банковского представителя, точку зрения которого он должен учитывать при вынесении окончательного решения по делу.

С момента вступления в силу судебного решения происходит официальное разделение квартиры или иного недвижимого имущества между бывшими супругами и расторжение семейных отношений.

К правовым особенностям военного ипотечного кредитования относятся:

1. Военнослужащий несёт ответственность вместе с Минобороны солидарно.
2. Военнослужащий становится единоличным хозяином жилья. Не имеет значения, есть ли у него малолетние дети либо супруга.
3. Единственное исключение из законодательных норм, когда супруга может претендовать на долю в ипотечной квартире после расторжения брачного союза с военным, состоит в том, что она должна перечислять на ликвидацию задолженности по ипотеке собственные заработанные средства и подтвердить траты письменными доказательствами в судебном заседании.
4. Переоформление сделки по ипотеке на других лиц, в том числе, членов семьи, не допускается.
5. Полную ответственность за невыплату взятого ипотечного кредита несёт военнослужащий.

Каждый случай раздела квартиры и ипотечного долга имеет свои особенности, от которых зависит, кому из бывших супругов при разделе жилья достанется бо́льшая часть, кому – меньшая, и каким образом будет погашен кредитный долг. При этом есть общие правила, которые надо учитывать при разделе ипотечного жилья и кредита в 2021 году. О них читайте ниже.

1. Раздел кредитного долга и замена одного заемщика на другого, другие изменения кредитного договора и договора залога возможны только с согласия банка или на основании решения суда.
2. Важным обстоятельством будет являться, оформлена ли ипотека до брака или во время брака и на средства кого из супругов.
3. Находятся ли супруги в официальном браке, то есть в зарегистрированном в органах ЗАГС.
4. Соотношение долей при разделе квартиры может быть неравным в зависимости от того, с кем останется проживать несовершеннолетний ребенок,
5. Если было заключено брачное соглашение, то права на квартиру будут определяться в соответствии с тем, как это указано в соглашении.
6. Обязательно надо установить, оплачивалась ли квартира средствами материнского капитала. В этом случае ребенку должна быть выделена доля в праве собственности на квартиру.

Если развод случился, а согласия по погашению кредита и разделу жилья нет, то самое лучшее – это как можно быстрее, пока долг не вырос до непомерных размеров, собрать документы и обратиться к юристу и в банк. При настойчивости и конструктивном подходе урегулировать ипотечный вопрос вполне реально. Банки привыкли к обращению заемщиков, юристами и судами накоплена и выработана обширная практика, поэтому решайте вопрос с ипотекой после развода так же, как вы решали его, когда оформляли кредит. Четко, поэтапно и с помощью специалистов.

---

Начинать решение любых имущественных вопросов необходимо с установления обстоятельств, касающихся судьбы данного имущества. При разделе квартиры необходимо собрать и проанализировать следующие документы:

• кредитный договор и документы, подтверждающие внесение кредитных платежей;
• договор купли-продажи и документы, подтверждающие оплату по договору;
• документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРН — получить ее можно в Управлении Росреестра через многофункциональный центр). До 2016 года выдавались свидетельства о праве собственности, но сейчас силу официального документа имеет только выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости);
• свидетельство о заключении брака;
• свидетельство о рождении детей;
• свидетельство о расторжении брака или решение суда о расторжении брака;
• брачный договор, если он составлялся.

В каждом конкретном случае могут потребоваться дополнительные документы, но для определения основных вариантов раздела квартиры и ипотечного кредита достаточно будет собрать документы из вышеприведенного перечня.

---

Ипотека при разводе: как разделить квартиру?

Заключение ипотечного договора для банка – это завершающий этап после процедуры проверки платежеспособности и одобрения кредитной заявки. После заключения договора банки неохотно идут на изменение кредитных договоров. Во-первых, потому что банкам это не нужно – они знают, что при просрочке погашения долга продадут квартиру и получат возврат кредита. А во-вторых, в банках просто не отлажены процедуры изменения ипотечных договоров, а на местах сидят сотрудники, работающие по инструкции и только. Поэтому если Вы хотите изменить ипотечный договор, то нужно представить веские основания.

Например, если хотите поделить квартиру и закрепить за каждым из бывших супругов по 1\2 доли в праве на квартиру, то представьте в банк документы, подтверждающие прочное финансовое положение обоих супругов. В этом случае банку будет выгодно получить двоих заемщиков вместо одного. Если, наоборот, хотите, чтобы вместо двух заемщиков остался один, то также понадобятся финансовые документы. В случае отказа банка раздел остатка долга по кредиту возможен только в суде. При этом суды часто сохраняют кредитный договор в неизменном виде, при этом оставляют за супругом, единолично вносящим платежи, право взыскать половину уплаченного со второго супруга.

Как делится ипотека при разводе супругов? Развод не влияет на выплату ипотечного кредита, график погашения необходимо соблюдать во избежание продажи квартиры с торгов за долги. Если после продажи вырученных средств будет недостаточно для погашения кредитного долга, то оба бывших супруга останутся должниками банка. Далее долг уже будет взыскиваться судебными приставами до полного погашения. Такой ситуации надо постараться избежать, так как будет арестовано все имущество, будет установлен запрет на выезд за рубеж, из любого дохода будет удерживаться 50% суммы, а после оплаты долга в пользу судебных приставов дополнительно придется уплатить 7% от суммы долга – исполнительский сбор.

При этом есть несколько вариантов того, как поступить бывшим супругам с кредитом и как оплачивать ипотеку после развода.

Если кредитное обязательство оформлено на обоих супругов и оба супруга продолжают жить в одной квартире и нет спора о платежах – ситуация идеальная, но редкая:

• можно продолжать каждому платить свою половину кредитного платежа;
• можно досрочно погасить кредит, продать квартиру и поделить денежные средства по обоюдному согласию для приобретения раздельного жилья для каждого из бывших супругов;
• третий вариант – найти покупателя на квартиру и по согласованию с банком продать квартиру, погасить из полученных денег остаток по кредиту и приобрести каждому из бывших супругов новое жилье вновь в ипотеку.

Если кредит оформлен на обоих супругов и оба супруга продолжают жить в одной квартире, при этом один из супругов отказывается вносить половину платежей, а совместное проживание нежелательно или невозможно по разным причинам.

1. Необходимо оплачивать полностью ежемесячные платежи. Бремя таких платежей ложится на более добросовестного созаемщика, но неоплата приведет к продаже квартиры с торгов. Бывший супруг, оплачивающий полностью кредитные платежи, впоследствии может взыскать половину таких платежей со второго созаемщика. Кроме этого при разделе квартиры может быть увеличена доля супруга, внесшего бо́льшую часть платежей после развода.
2. Вместо решения вопроса о том, кто из супругов и каким образом будет оплачивать ипотечный кредит, можно согласовать с банком продажу квартиры – в этом случае покупатель полностью оплачивает стоимость квартиры, закрывая платежом остаток задолженности по кредиту. Если после погашения кредита остались денежные средства, то они делятся между супругами. Надо отметить, что банк не всегда согласовывает продажу, так как это лишает его процентов по условиям кредитного договора. Убедите банк, что при неоплате кредита, квартира будет продана с торгов дешевле рыночной стоимости на 35%, поскольку решением суда цена снижается на 20% и, затем, если квартира не будет куплена на первых торгах, цена будет снижена еще на 15%. При такой продаже банк получит существенно меньшую сумму, чем при согласованной с банком продаже.
3. Еще один из вариантов погашения ипотечного кредита бывшими супругами – это досрочное погашение кредита. В дальнейшем квартиру можно разделить по обоюдному согласию или по суду, продать квартиру или выкупить долю второго супруга.

Лишить бывшего супруга права собственности на квартиру за неуплату кредитных платежей и выгнать из квартиры нельзя, так как по действующему законодательству никто не может быть лишен права собственности, особенно, если нет другого жилья.

Теперь рассмотрим ситуацию, если заемщик по договору – один из бывших супругов.

Продолжать погашать кредит нужно обязательно, так как независимо от того, кто из супругов заемщик, второй супруг выступает поручителем, значит, бремя долгов ложится на обоих. Кроме того, квартира, приобретенная еще в браке, является общей собственностью, и при обращении на нее взыскания за долги без квартиры рискуют остаться оба бывших супруга – и заемщик по договору, и второй собственник.

Итак, как оплачивать ипотеку бывшим супругам после развода, если заемщик один:

• можно продолжать вносить платежи от лица заемщика, при этом второй супруг переводит 1\2 платежа на карту заемщика с указанием назначения платежа. Например, можно написать «1\2 платежа по кредитному договору такому-то за месяц такой-то». В этом случае при возникновении споров о том, кто сколько платил, в каких долях делить квартиру и какая сумма должна быть взыскана со второго супруга, такие платежи подтвердят, что второй супруг исправно исполнял свои обязательства и вправе претендовать ровно на половину квартиры.
• бывшие супруги могут досрочно погасить кредит, освободиться от кредитного договора, продать квартиру и поделить денежные средства по обоюдному согласию для приобретения раздельного жилья для каждого из бывших супругов. В этом случае, бывший супруг, который не является заемщиком, также должен подтвердить, что он внес половину средств на погашение кредита. Это может быть перевод на карту заемщика или расписка от заемщика в получении денежной суммы на погашение кредита, либо прямой платеж в банк в счет погашения кредитной задолженности. Действующее законодательство позволяет погашать долг заемщика третьим лицом – в данном случае вторым супругом.

На практике иногда банки отказываются принимать платеж от третьего лица, а сам заемщик этого сделать не может, если дело уже дошло до суда и реализации квартиры, а ссудные счета арестованы. Банки в этом случае нарушают закон, но если ничего не предпринять, то квартира уйдет с молотка или отойдет банку – за бесценок – уже на 45% дешевле рыночной стоимости, то есть еще на 10% дешевле, чем на вторых торгах. Если попали в такую ситуацию, то лучше обратиться к опытному юристу, который в досудебном или судебном порядке оформит погашение долга от третьего лица и квартира будет сохранена.

По условиям брачного договора квартира может быть собственностью одного из супругов. Также брачным договором можно определить доли супругов в квартире, причем доли могут быть неравными. Брачный договор можно заключить как до, так и после заключения брака. Однако изменение собственника и долей в праве собственности на квартиру после заключения ипотечного договора не допускается без согласия банка. Любое изменение прав на квартиру после заключения кредитного договора и договора залога (ипотеки) возможно только с согласия банка.

Как выплачивать ипотеку при разводе супругов с детьми? По общему правилу квартира делится между бывшими супругами в равных долях. Но если с одним из супругов остался жить несовершеннолетний ребенок, то в интересах ребенка суд может увеличить долю того из супругов, с кем остался жить ребенок. Также важно знать, что при оплате жилья материнским капиталом, детям тоже достанется часть доли в праве собственности на квартиру при разделе имущества.

Общее имущество.

Все без исключения имущество, приобретенное в браке, является общим. Общим будет не только жилье или автомобиль, но и предметы мебели, а также животные. Долги также являются общими, а значит если супруги взяли ипотеку, то они одновременное приобрели и собственность и долги. Не смотря на то, что ипотека может быть оформлена на одного супруга, обязательства по возврату кредита являются общими.

Ст. 34 СК РФ

Возможно ли разделение ипотечной недвижимости.

Квартира, купленная в ипотеку – совместно нажитое имущество, которое делится пополам, если нет брачного контракта.

Ст. 39 СК РФ

В теории суд может присудить супругам разные доли, если есть несовершеннолетние дети или бывший супруг, не имеющий дохода и страдающий зависимостями, расходовал совместное имущество в ущерб семье. Однако практически такая норма не работает.

Размер долга определяется в соответствии с полученным имуществом. При получении одним супругом 2/3 имущества, выплачивать придется 2/3 от общих долгов, которые появились до развода.

Какую роль занимает банк в разделе ипотеки.

Принимая решение о выдаче кредита, банк берет во внимание не только доход заемщиков, но и семейное положение. Наличие брака является плюсом: такие заемщики зачастую не допускают просрочек и гасят кредиты в срок. При возникновении непредвиденных обстоятельств, не позволяющих основному заемщику вносить платежи, есть второй супруг, с которого при просрочке банк может истребовать оплаты задолженности. Позиция банка в этом случае предельно понятна – ему важно получить средства, а наличие двух заемщиков повышает вероятность возврата долга. Именно по этой причине банку не выгоден развод и соответствующее изменение условий договора.

Раздел возможен при соблюдении следующего алгоритма действий:

1. Получение согласия банка на то, чтобы переоформить договор;
2. Направление требований об изменении состава заемщиков по суду с определением долей по имуществу и долговым обязательствам за каждым супругом;
3. Обращение в судебный орган за разделом имущества таким образом, чтобы недвижимость и задолженность остались за одним из супругов.

Распределить долг и недвижимость в равных долях.

Процедура распределения будет происходить таким образом по умолчанию. Если бывшие супруги имеют 2 одинаковые квартиры, то каждому будет присуждена половина от каждой. Но разделом поровну будет и вариант, при котором супруги договорятся, о том, что каждому достанется по квартире.

Ст. 39 СК РФ

Не подлежит разделению личное имущество каждого супруга. То есть то, что было приобретено до брака, не зависимо от оснований получения, останется за супругами.

Ст. 36 СК РФ

К примеру, если жена вложила в ипотечную квартиру ценой 6 млн руб., 2 млн руб., полученных по наследству, то ей будет принадлежать 2/3 квартиры, а 1/3 мужу. Так как 2/3 стоимости были оплачены за счет личных средств жены, а соответственно и принадлежат только ей.

Продажа ипотечной квартиры чтобы выплатить оставшуюся задолженность.

Ипотечное жилье может быть продано, а остаток долга выплачен за счет вырученных с продажи средств, если бывшие супруги не собираются проживать в ней, и получат разрешение на продажу от банка.

Эта схема имеет три определенных нюанса:

1. Не всеми банками отработана такая схема продажи залогового имущества, поэтому вполне вероятен отказ в совершении сделки;
2. Не все покупатели согласны на сделку с ипотечной квартирой. В лучшем случае они могут попросить немаленькую скидку;
3. Если квартира находилась в собственности менее 3 лет, с продажи придется заплатить налог.

Таким образом, кредитные обязательства могут быть погашены, если каждый из супругов не готов взять на себя оплату ипотеки. Для сделки с квартирой, находящейся в ипотеке, потребуется согласие банка-залогодателя. Без него Россреестр откажется зарегистрировать права нового собственника.

Ст. 53 ФЗ «О регистрации недвижимости»

Можно поступить другим образом, получив от покупателя залог в размере остатка задолженности и погасив долг. Обременения будут сняты, для регистрации перехода прав собственности не будет никаких препятствий.

Можно предложить банку произвести перевод обязанностей с заемщика на покупателя, то есть переоформить ипотеку и права на имущество. Сложность этого

варианта в том, что покупатель может не пройти проверку банка из-за платежеспособности или других факторов.

Ст. 391 ГК РФ

Переоформление ипотеки на другого супруга.

Приведем пример. Муж проходил по ипотеке как титульный заемщик, а жена в качестве созаемщика. Вклад обоих в первоначальный взнос были различным, но не зафиксирован документально. В итоге квартира была оформлена на двоих без выделения долей. В определенный момент супруги приняли решение развестись, и банк предложил продать квартиру, а за счет вырученных с продажи средств погасить остаток долга. Жену вариант не устроил, и она начала искать способы переоформления на себя квартиры и ипотеки, а часть первоначального взноса планировала выплатить мужу.

В результате начались длительные переговоры, так как банку такой вариант изначально не понравился. В последствие банк согласился переоформить ипотеку. Мужу пришлось написать отказ от своей доли в пользу бывшей жены, а та вывела его из состава заемщиков по ипотечному договору. Но для этого ей потребовалось внести 3 млн в счет погашения остатка задолженности, учитывая, что до ремонта квартира оценивалась в 7,5 млн руб. Даже в случае превышения стоимости залоговой квартиры по отношению к размеру долга, банк неохотно шел на переоформление. Так что данную практику стоить иметь ввиду как на этапе оформления ипотеки, так и при расторжении брака.

Соглашение супругов о денежной компенсации.

К такому варианту могут придти супруги, решившие не переоформлять ипотеку и саму квартиру на кого-то одного. К примеру, договорившись, что жена будет оплачивать ипотеку, а муж возвращать ей какую-то их часть, или наоборот. Супругу, взявшему на себя обязательства по компенсированию оплаты кредита, рекомендуется оформить расписку. При ее отсутствии, супруг прекративший вносить компенсацию по оплате квартиры, находящейся в общей собственности, сможет обратиться за взысканием внесенных ранее платежей в суд и иными словами, потребовать вернуть деньги, которые не были внесены в счет погашения.

Ст. 1102 ГК РФ

Супруг-заемщик должен соблюсти сроки исковой давности и обращаться в судебный орган не реже, чем раз в 3 года. Можно потребовать компенсировать проценты за несвоевременную оплату, начиная с даты оплаты по каждому платежу.

Ст. 395 ГК РФ

Выделение доли в натуре.

Ипотека оформлена на одного супруга.

Вся приобретенная собственность и все взятые кредиты каждым супругом – общее имущество, разделяемое поровну в случае развода.

Ст. 34 СК РФ

Супруги-созаемщики по ипотеке.

В период действия брака банку не важно на кого оформлена ипотека и кто вносит по ней платежи. Приобретенная квартира – совместная собственность, равно как и обязанность по оплате долга лежит на обоих супругах. Значит, что и внесенные платежи считаются сделанными от лица обоих. Разница заключается в том, что при подаче заявки на ипотеку обоими супругами банк брал в учет платежеспособность обоих заемщиков исходя из этого условия, рассчитывал размер платежа, процентную ставку, срок ипотеки. Если ипотека была оформлена на одного супруга, то он является основным, а другой – нефинансовым заемщиком.

Раздел имущества по брачному договору.

Брачным договором может быть установлено условие о разделе квартиры и задолженности по ипотеке не поровну. Документ необходимо предоставить в банк. Но возможно, что он в свою очередь откажет в ипотеке, повысит процентную ставку или попросит изменить условия брачного контракта.

Ст. 40, 42, 46 СК РФ

Если брачный договор заключен после того, как оформлена ипотека, то об этом также необходимо оповестить банк. В противном случае, банк будет руководствоваться общими правилами возврата долга или выставления недвижимости на торги, а не в соответствии с условиями брачного контракта.

Ст. 451, 452 ГК РФ

Если на данном этапе будет решено, что квартира остается супруге, а мужу – обязательства по ипотеке, банк вправе расторгнуть договор досрочно и взыскать денежные средства или увеличить размер ставки по ипотеке. Стоит отметить, что это справедливо, поскольку банк при заключении договора рассчитывал на одни условия, а в итоге они были изменены супругами в одностороннем порядке.

Если между сторонами не будет достигнуто соглашение, то договариваться придется в суде. Также суд неизбежен в случае несоблюдения супругами требований об изменении ипотечного договора в указанный срок.

Раздел ипотечной недвижимости при наличии детей.

Приобретенная в браке квартира может быть разделена в разных долях. Суд вправе присудить большую часть стороне, с которой останутся дети.

Ст. 39 СК РФ

Однако это лишь теория, далекая от судебной реальности. В действительности, совместное имущество делится между супругами, которые принимали непосредственное участие в зарабатывании денег. Однако ситуация с обязательствами по платежам может обстоять иначе.

Если дети проживают в ипотечной квартире отдельно от отца, суд может обязать последнего выплачивать дополнительно к алиментам денежные средства на оплату платежа по ипотеке в 50% размере от доли супруга как созаемщика. Такое правило впервые было введено в феврале 2020 года, поэтому говорить о судебной практике данного рода пока рано. Возможно, чтобы отцам придется платить больше, или наоборот, пока это не известно.

Ст. 86 СК РФ

Покупка недвижимости с маткапиталом

Если сказать вкратце: часть квартиры, оплаченной за счет маткапитала, делится в равных долях между супругами и детьми, оставшаяся часть – между бывшим мужем и женой. Если супруги договорятся, квартиру могут разделить поровну между ними и их детьми. Однако для этого требуется согласие обоих родителей.

К примеру, доля, внесенного в оплату ипотеки маткапитала, составила 20%. Эта часть и будет разделена поровну между всеми членами семьи. Оставшиеся 80% делятся между бывшими супругами. Но если помимо средств маткапитала на оплату ипотеки отцом было внесено 20% (что подтверждено документально) эта часть достанется супругу и разделу подлежать не будет. То есть в случае развода делиться будет 60% ипотечной недвижимости.

Один из супругов вкладывал в ипотеку личные средства.

Та часть ипотечной квартиры, купленной на личные средства одного их супругов, будет принадлежать исключительно ему. Оставшаяся часть за вычетом этой доли будет разделена пополам. Обязательства по оплате ипотечной задолженности также будут одинаковыми, не смотря на то, что доли – различны.

К примеру, 1/3 квартиры оплачена мужем за счет средств, доставшихся по наследству. Эта часть будет принадлежать только ему, оставшиеся 2/3 — общая недвижимость. Бывшая жена при этом получит 1/3, то есть половину от 2/3. Но оплата за ипотеку будет рассчитываться пополам.

Важный нюанс: второй супруг может отрицать факт того, что на приобретение жилья были потрачены личные средства. В таком случае первому супругу придется собрать необходимые доказательства, подтверждающие его правоту, к примеру, предоставить суду документы, подтверждающие продажу добрачной квартиры и выписку со счета о снятии большой суммы и внесении соответствующего платежа в оплату ипотеки. Если же денежные средства действительно были личными, но подтвердить документально это невозможно, то доказать факт использования личных средств практически нереально. Правила раздела ипотечной недвижимости, приобретенной не в браке

Если ипотека оформлялась до брака.

В случае заключения брачного контракта вы никогда не будете в проигрыше, т.к. в нем прописываются условия, среди которых раздел собственности при расторжении брака. Этот документ подлежит обязательному нотариальному заверению. В нем отражаются вопросы, возникающие у разводящихся супругов по разделу недвижимости, уплате ипотеки и т.п.

Наиболее распространенным способом разрешения претензий после расторжения брачных отношений является выплата ипотечного кредита в отношении 50/50. В этом случае квартира является совместно нажитым имуществом и раздел недвижимости осуществляется в равных долях. Каждому из супругов придется выплачивать только свою долю, одновременно проживая в квартире, приобретенной в браке. Однако если оба супруга не согласны на такой вариант и если кто-то из них отказывается платить в таком порядке, то необходимо обращаться к юристу.

Есть возможность договориться самостоятельно, к примеру, после продажи квартиры рассчитаться с банком, а оставшиеся деньги разделить между собой. Целый ряд трудностей возникает при разделе, когда супруги до развода обзаводятся новыми семьями, а вопрос жилплощади остается открытым. В такой ситуации обойтись без скандалов практически не удастся.

Возможна также ситуация когда в соответствии с брачным договором либо когда один из супругов отказывается от имущества, то оно автоматически переходит в собственность другого. Тогда и квартира, и обязанность выплачивать ипотечный кредит переходят к другому супругу, т. е. недвижимость становится его индивидуальной собственностью. Претендовать на эту недвижимость никто другой не имеет права.

Также с согласия обеих сторон ипотечный кредит может быть просто переоформлен. Однако такое переоформление равнозначно отказу от имущества и, после развода его раздел не нужен.

Но не каждый раз получается так просто. При расторжении брака банк может выдвинуть требование о немедленном досрочном погашении кредита. В соответствии с законом кредитор имеет право потребовать досрочно погасить ипотечный долг при ухудшении гарантий возврата кредита. В таких случаях меняется количество собственников, имеющих право на предмет залога, так как квартира делится.

Если ипотечный кредит за квартиру получил один из супругов еще до заключения брака, а впоследствии погашали вместе, другой имеет право потребовать возвращения средств потраченных из общего бюджета. В такой ситуации после заключения брака необходимо сообщить о данном моменте банку для оформления другого члена семьи поручителем. Если обоюдного соглашения на раздел квартиры нет, то лучшим вариантом будет заключение брачного контракта.

Для подтверждения раздела имущества при расторжении брака необходимо известить банк, выдавший ипотеку. При необходимости продажи квартиры придется каждый месяц вносить ипотечный платежи.

Поэтому если при ипотеке вы разводитесь, то имеются следующие варианты:

1. совместно выплачивать ипотечный кредит и дальше;
2. с согласия банка продать квартиру и разделить вырученные средства;
3. занять необходимую для оплаты ипотеки сумму, а после продажи квартиры разделить полученные за нее деньги.

Как делится квартира при разводе в ипотеке

Раздел общего имущества супругов происходит в следующем порядке и способами, предусмотренными п. 1-3 ст. 38 СК РФ.

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.
2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.

При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.

Если второй супруг желает отказаться от имущественных прав на квартиру, а также от обязанности по возврату заемных средств (по уплате кредитных платежей), то стороны при взаимном согласии вправе заключить соглашение о разделе общего имущества (обязательно заверенное нотариусом), в котором могут прописать условия, при которых второй супруг отказывается в пользу первого супруга от имущественных прав на квартиру, а обязательства первого супруга перед банком по кредитному договору являются обязательствами только первого супруга и не являются общими обязательствами супругов, а также, что первый супруг обязуется уплатить второму часть денежных средств в размере ½ от денежной суммы, уплаченной в период брака по договору кредита (при взаимном согласии можно определить и иной размер). Однако необходимо внимательно прочитать условия кредитного договора на предмет оговорки в части заключения и расторжения брака заемщиком.

Отказаться от доли в праве собственности на квартиру возможно и в судебном порядке, если после принятия судом иска о разделе имущества супруги заключат мировое соглашение (ч. 1 ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ). Суд может либо утвердить, либо отказать в утверждении мирового соглашения. Утвержденное судом мировое соглашение имеет юридическую силу, и его условия становятся обязательными для сторон. В силу положений ч. 2 ст. 39 ГПК РФ суд не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. Согласно ст. 173 ГПК РФ при утверждении мирового соглашения сторон суд выносит определение, которым одновременно прекращается производство по делу. В определении суда должны быть указаны условия утверждаемого судом мирового соглашения сторон.

В случае, когда между супругами соглашение о разделе имущества не достигнуто, вопрос о разделе общего имущества супругов разрешается в судебном порядке. При этом, как уже упоминалось ранее, по общему правилу, имущество супругов будет разделено в равных долях. На исполнение обязательств по кредитному договору решение суда о разделе имущества не повлияет. Вместе с тем, если кредитный договор оформлен на одного из супругов, а право собственности на квартиру будет признано за обоими супругами в долях, суд также может обязать второго супруга компенсировать первому часть понесенных расходов и совершенных платежей по кредитному договору пропорционально доли в праве общей собственности на квартиру.

Обратите внимание, что если после расторжения брака выплаты по кредитному договору производит только один из бывших супругов, он вправе обратиться в суд с требованием о разделе общего имущества, в данном случае квартиры,и взыскания с другого бывшего супруга части денежных средств, которые были уплачены им по кредитному договору. На основании положений ст. 313 ГК РФ к третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству.

Сложности в расторжении брака и разделом имущества, нажитого супругами, связаны не только с возможно испортившимися отношениями между мужем и женой. Дело еще в правовом регулировании этого вопроса, а вернее – в его недостатке: суды руководствуются Гражданским кодексом, Семейным кодексом, ФЗ «Об ипотеке» и подписанным супругами-созаемщиками ипотечным соглашением с кредитором. Кроме того, повлиять на процесс может и брачный договор. На основе этих документов изложен принцип решения таких споров, и заключается он в нескольких пунктах:

• Недвижимость (квартира, жилой дом, земельный участок), приобретенные в период брака в ипотеку – это совместно нажитое имущество;
• Совместно нажитое имущество делится пополам – кроме оговоренных брачным договором случаев;
• При разделе имущества, приобретенного в кредит, пополам делятся и долговые обязательства супругов, и неважно, на кого именно был оформлен займ – на одного из супругов, или они оба выступали созаемщиками.

То, как будет произведен раздел ипотечной квартиры при разводе, зависит от многих факторов. Так, огромное влияние может оказать то, когда именно была оформлена ипотека – до брака или уже в нем. Кроме того, учитывается наличие брачного договора и несовершеннолетних детей. Еще один нюанс – гражданский брак. Мы разберем каждую ситуацию отдельно.

Купленная в ипотеку до официального вступления в брак квартира не считается совместно нажитым имуществом и зарегистрирована только на одного супруга. Споров при этом возникнуть не должно, особенно если кредит полностью погашен еще до официальной регистрации отношений, а второй партнер не участвовал в сделке в качестве созаемщика.

Однако и здесь могут встретиться подводные камни. Семейный кодекс РФ (ст. 34), подразумевает, что одна из сторон может потребовать денежную компенсацию затрат на выплату кредита или ремонт недвижимости, использованной для совместного проживания.

Один из супругов может также добиться права на собственность в квартире или доме – предмете спора, — через суд. Так, если ипотека не была погашена до заключения брака, взносы по кредиту будут совершаться уже из семейного бюджета. Поэтому даже в случае, если ипотеку оформлял только один супруг, другой все еще может отсудить себе долю – особенно, если сможет привлечь хорошего адвоката и соберет все необходимые документы, в том числе чеки и квитанции. Суд принимает решения по таким делам в индивидуальном порядке в зависимости от деталей каждого прецедента.

Как проходит раздел квартиры в ипотеке для официально зарегистрированных супругов? Закон тут достаточно однозначен. Квартира, приобретенная после официальной регистрации брака, является совместной собственностью супругов. То же касается и ипотеки. И уже неважно, кто именно заключал кредитный договор – более того, сегодня второй заемщик банки отказываются выдавать ипотеку без согласия мужа или жены и их участия в качестве созаемщика в сделке. Таким образом супруги несут солидарную, равную ответственность перед финансовой организацией.

Существует несколько вариантов того, как сложится раздел купленного в ипотеку имущества при разводе, а также взаимоотношения заемщиков с банком.

• Супруги извещают банк о расторжении брака, но продолжают совместно выплачивать ипотеку, распределив финансовые обязательства и выбрав способ распределения собственности после выплаты долга;
• Супруги обращаются в банк с предложением разделить не только имущество, но и выплаты по кредитному договору. К сожалению, такой вариант не всегда устраивает сами финансовые организации – для них это не очень выгодно. Поэтому для реализации этого плана требуется решение суда. Имея на руках этот документ, уже бывшие супруги не будут нуждаться в согласии банка.
• Один из созаемщиков отказывается от своей доли, а кредит переоформляется на второго супруга. Права собственности также переходят к новому заемщику. Для реализации этого сценария необходимо согласие кредитора.
• Более редкий, затратный по финансам вариант – супруги единовременно выплачивают оставшийся долг банку, а квартиру продают или делят.
• Расторжение ипотечного договора с согласия банка. В этом случае оба заемщика прекращают обслуживать ипотеку, а банк продает квартиру, чтобы покрыть возникшие убытки.

Брачный договор – это соглашение, которое регламентирует права супругов на имущество в период брака и в случае развода. С его помощью можно изменить законом режим общей собственности. Так, если в документе прописано, что при расторжении брака квартира переходит к жене – она ее и получит.

Неважно, когда был заключен брачный договор – он действителен как до и после официального заключения брака, так и до оформления самого ипотечного кредита. Кроме того, возможно его составление после приобретения квартиры. Если брачный договор составлен после заключения кредитного, необходимо уведомить об этом банк.

Еще одна характерная черта брачного договора – после его составления банк не сможет повлиять на предусмотренную им процедуру развода. По этой причине финансовые организации требуют предварительного заключения брачного контракта установленной ими форме. В некоторых организациях это одно из обязательных условий для заключения брачного договора. Чаще всего его требуют, когда:

• Один из супругов имеет испорченную кредитную историю,
• Имеет несколько других кредитов,
• Получает доход неофициально – или вовсе его не имеет.

Наличие в семье несовершеннолетних детей – вне зависимости от их количества, — значительно усложняет процесс расторжения брака, даже если супруги не оформляли кредитов. А ипотека при разводе супругов с детьми может серьезно затянуть разбирательства. Чаще всего суд принимает решение отдать большую долю квартиры родителю, за которым закрепляется и ребенок. Однако это также означает, что и выплата оставшейся части долга остается на этого супруга – и нагрузка на его бюджет увеличивается.

Суд может отойти от стандартных правил раздела платежей по кредиту в случае особых обстоятельствах родителя, с которым остался ребенок. К ним относится инвалидность, временная неплатежеспособность, беременность или декретный отпуск. В этом случае для стороны, с которой останется ребенок, сумма ежемесячных платежей будет снижена, а для другой – повышена.

Допускается составление мирового соглашения. В нем указываются доли каждого супруга в имуществе и долговых обязательствах. Раздел квартиры в ипотеке, впрочем, невозможен только в случаях, если она однокомнатная, и в ней невозможно выделить комнату или площадь для каждого родителя.

Наличие ребенка, кроме того, не станет препятствием для банка при изъятии имущества в случае невыполнения кредитных обязательств.

Супружеские взаимоотношения, в том числе порядок развода, а также раздела общего супружеского имущества регулируются Семейным кодексом. Как мы знаем, все нажитое мужчиной и женщиной в браке – их общая собственность. Ее раздел происходит в соответствии с правилами, установленными .

Размер долей в общем имуществе предусмотрен положениями : они признаются равными, определяются в договорном порядке либо делятся уже путем обращения в суд. Этой же статье определен порядок того, как бывшие супруги-созаемщики должны делить долги при разделе общего имущества. Поэтому долги тоже являются совместной супружеской собственностью.

определен порядок ответственности супругов по долговым обязательствам. В частности, в ней определены случаи и порядок обращения взыскания на общее имущество, а также гарантии для кредиторов на случай, если супруги решат заключить или изменить брачный контракт.

Проблемы, с которыми сталкиваются заемщики при разделе ипотеки в случае развода, связаны с юридическими тонкостями и отсутствием нормативных актов, которые урегулируют некоторые вопросы. Всегда сложно разделить имущество, если пара не зарегистрировала брак официально – гражданские браки не считаются официальными, и доказывать собственное право на долю в имуществе придется в суде.

Моменты, которые часто используются для манипуляций, также касаются спорных ситуаций, когда ипотека оформляется до свадьбы, но право собственности реализуется уже при совместном проживании (покупка жилья на стадии строительства). В таком случае имущество может быть разделено в равных частях.

Единственный способ предусмотреть риски – заключить брачный договор. Документ является официальным, и каждый из супругов гарантирует собственные права и обязанности, связанные с имуществом (как собственным, так и залоговым).

Развод с женой или мужем – это не просто распад семьи: по закону, это событие, которое влечет за собой ряд правовых последствий. Они прямо касаются прав и обязанностей супругов, так как их правовой статус после расторжения брака изменяется.

Поэтому развод затрагивает:

• Личные права. С момента развода, независимо от порядка, в котором он происходит, супружеские права и обязанности прекращаются. После расторжения брака супруги не обязаны содействовать благополучию семьи, заботиться о ее благосостоянии, укреплении и других семейных вопросах.
• Родительские права. Если есть дети, даже после развода за каждым из бывших супругов сохраняются родительские права и обязанности. По большому счету, родительские правоотношения не привязаны к браку, поэтому необходимость заботиться об общих детях будет действовать всегда.
• Имущественные права. При разводе они также прекращаются, что и требует раздела имущества. Но учитывая, что забота о семье это не просто право, а обязанность каждого из супругов, ряд обязательств между ними все же может быть сохранен (например, алименты супругу).

Больше об этом в статье «Права супругов при разводе».

Раздел имущества при разводе – традиционная часть бракоразводного процесса. Она предполагает деление между супругами всей собственности, которая появилась во время брака и была признана супружеской (любая собственность, кроме полученной в качестве подарка или наследства).

В соответствии со ст. 38 СК, такой раздел возможен в договорном или судебном порядке. То есть фактически закон позволяет супругам договориться, как разделить общую собственность, и только если им это не удастся, они могут вынести этот вопрос на рассмотрение суда.

По общему правилу, установленному ст. 39 СК, супружеская собственность делится между бывшими мужем и женой поровну.

Но в определенных случаях как супруги, так и суд вправе отступить от данного принципа. С учетом долей должно происходить и распределение процентов по ипотеке между супругами: напоминаем, общие долги делятся пропорционально выделенным в общей собственности долям. Однако возможны и варианты, о чем мы поговорим ниже.

Что касается общего порядка раздела собственности, о ней расскажет статья «Раздел имущества при разводе».

Так, жилье, приобретенное в ипотеку, если супруги на момент оформления сделки находились в браке, войдет в их общее супружеское имущество. Даже если ипотека оформлена на мужа и ему же по документам принадлежит квартира, жена все равно по логике закона будет являться созаемщицей по кредиту и сособственником квартиры – таков режим общей супружеской собственности. Поэтому, если супругами ранее не был заключен брачный контракт, логично, что каждому из них после развода достанется по ½ квартиры и по 50 % задолженности по кредиту. Но не все так просто, как кажется.

Дело в том, что квартира, взятая в браке в ипотеку, является обремененной: в соответствии со ст. 11 ФЗ № 102 от 16.07.1998, с момента регистрации ипотечного договора в Росреестре квартира становится предметом залога. А это значит, что распорядиться таким жильем без разрешения залогодержателя (как правило, по договору ипотеки это банк) невозможно.

Так как выделение долей в общей собственности (это и есть раздел имущества) меняет структуру собственников, то есть является распоряжением имуществом, перед тем как разделить ипотечную квартиру при разводе, сначала необходимо заручиться согласием банка.

Более того, делить нужно также и обязательства по ипотеке, то есть вносить изменения в кредитный договор и фактически переводить часть долга на другого. А перевод долга, согласно , невозможен без одобрения кредитора. И тут возникают проблемы.

Дело в том, что банк не заинтересован в разделе долга. По сформированной кредиторами позиции, раздел долга приведет к существенным изменениям условий в договоре ипотеки, а потому может нарушить права банка. Так, ипотека в Сбербанке, ВТБ 24 или любом другом банке порождает солидарную ответственность супругов: каждый из супругов отвечает по долгу в равной степени.

Раздел долга по ипотеке изменит режим солидарной ответственности на долевой – каждый из супругов будет отвечать только за свою долю.

Как правило, банк не заинтересован в таких изменениях и считает, что желание супругов поделить имущество не является основанием для изменения ипотечного договора. Часто это даже прописано в договоре. Поэтому разрешения на раздел долга банк не дает. Впрочем, это не касается того, как при разводе делится ипотечная квартира.

Если разговор не касается обязательства, кредиторы обычно не против раздела квартиры на доли – жилье не перестанет быть залоговым при изменении структуры собственности. В итоге возникает ситуация, когда квартира может быть поделена на доли бывших супругов, а долг за нее остается для них общим: солидарная ответственность позволяет банку требовать выплаты долга с каждого из супругов, даже если они уже 6 лет в разводе и их финансовые возможности отличаются.

Ипотека при разводе супругов с детьми имеет свои особенности. Независимо от вариантов, которые будут применены, они в любом случае потребуют учета интересов несовершеннолетних.

• Во-первых, наличие ребенка значительно усложняет процесс продажи ипотечной собственности. Например, если дети вместе с родителями были прописаны в такой квартире, ее отчуждение возможно будет лишь после одобрения опекунского совета. А он в свою очередь, перед тем, как разменять жилье, потребует гарантий предоставления ребенку иной равнозначной жилой площади. Если ребенок был сособственником жилья – соответственно, гарантий предоставления в собственность ребенка равнозначных квадратных метров.
• Во-вторых, наличие ребенка значительно затруднит процесс принудительного обращения взыскания на квартиру. Многие уверены, что это нарушит интересы ребенка. Но затруднит – это не значит, что сделает невозможным. Суды на практике действительно выносят решения о выселении даже семей с детьми.
• В-третьих, несовершеннолетний ребенок может стать причиной отступления суда от равенства прав супругов на общее имущество. Фактически, когда в семье есть ребенок, в пользу того родителя, с кем он остается жить, может быть выделена бо́льшая доля в ипотечной квартире или такая доля в оставшемся после ее продажи капитале. Но для этого заинтересованный супруг должен привести аргументы, которые суд признает достаточными. Например, неудовлетворительное состояние здоровья ребенка, острая необходимость в дополнительных квадратных метрах и так далее.

Как правило, банки неохотно идут на внесение изменений в договор об ипотеке и в судебной практике нередко случается так, что официально разделить ипотеку между двумя разведенными супругами либо переоформить кредит только на одного супруга бывает затруднительно. Именно поэтому в большинстве случаев рекомендуется не разделять обязательства по ипотеке, а постараться выплатить ее после развода за счет продажи имущества.

Читайте в этой статье как разделить кредит при разводе

С разрешения банка разведенные супруги могут продать жилье по рыночной стоимости и выплатить за счет полученных средств оставшуюся часть ипотеки. Если денег будет недостаточно для того, чтобы выплатить весь размер кредита, оба разведенных супруга будут иметь одинаковые обязательства перед банком по выплате долга. В случае если вырученных с продажи денег будет больше, чем необходимо для выплаты ипотеки, остаток суммы супруги разделят между собой в равных долях.

Похожие записи:

• Поправки И Изменения По Ст 228 В 2021 Году
• Штраф за вождение в пьяном виде 2021
• Может ли инвалид 2 группы работать сторожем в ночное время