Продажа недвижимого имущества гупа

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

1. Подтверждение решения о продаже

   Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

2. Составление договора

   После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи. В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.

3. Заключение сделки

   После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.

4. Переход права собственности на имущество

   Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

• категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
• имеет ли компания статус резидента РФ;
• Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

• величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
• является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Важно!
Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.

Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».

Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.

В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.

Хозяйственное ведение – форма права собственности, которая является ограниченным вещным правом юридических лиц, основанная на нормах закона. Право хозяйственного ведения предоставляется юридическим лицам на основании нормативных актов, ГК РФ.

Гражданский кодекс регулирует отношения, которые возникают в связи с правом хозяйственного ведения, определяет особенности его приобретения.

Право хозяйственного ведения имуществом предоставляется государственным и муниципальным предприятиям.

Согласно нормам ГК РФ, предприятие получает право распоряжения, владения и пользования имуществом в рамках договора и положений закона. Использование имущества возможно в пределах компетенции организации.

В перечень прав собственников имущества входят:

• создание организации;
• ликвидация, реорганизация и другие действия по отношению к организации, согласно положениям закона;
• назначение руководителя юридического лица;
• собственность сохраняется за собственником, который передал имущество в хозяйственное ведение, поэтому он может полностью распоряжаться данным имуществом.

Лицо, получившее право хозяйственного ведения, не может свободно распоряжаться имуществом – нельзя передавать объекты в аренду, продавать, отдавать в качестве залога. Для распоряжения имуществом необходимо согласие собственника.

Субъектами хозяйственного ведения могут выступать только предприятия унитарного типа – это юридические лица, которые не имеют прав собственности. Имущество могут получить только от собственника в хозяйственное ведение или в аренду. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления регулируются нормами гражданского законодательства. В качестве субъектов могут выступать муниципальные или государственные организации.

Особенности унитарных предприятий, относительно имущества:

• имущество неделимо, как и сама организация;
• унитарное предприятие не имеет прав собственности;
• имущество, переданное на основании хозяйственного ведения, является основой ответственности имущественного характера данного предприятия.

Использование имущества должно соответствовать целям и задачам организации.

Имущество в хозяйственное ведение получают только организации муниципальные или государственные унитарного типа, поскольку унитарная структура не имеет права собственности на имущество.

Унитарное предприятие – юридическое лицо коммерческого типа, которое отличается тем, что не имеет права собственности, поэтому получает имущество в хозяйственное или оперативное ведение, в аренду.

Имущество, переданное унитарному предприятию, не может быть поделено на доли или другие части. Передается имущество при регистрации организации, а само юридическое лицо обязательно должно содержать наименование собственника.

В хозяйственное ведение может быть передано движимое и недвижимое имущество. Для распоряжения недвижимостью требуется согласие собственника. Ряд исключений касается движимого имущества – не всегда требуется согласие собственника, если определенная собственность используется в рамках закона, по назначению.

Основания для получения объектов имущества в хозяйственное ведение – договор, нормы закона и нормативных актов, положения которых необходимо соблюдать. Положения договора фиксируют особенность, сроки, условия передачи имущества.

Собственник имеет не только права, относительно своего имущества, переданного в хозяйственное ведение, но и может формировать юридическое лицо, вносить изменения в его работу, ликвидировать организацию.

Регистрация права хозяйственного ведения на объекты осуществляется, согласно нормам права. Хозяйственное ведение предполагает передачу имущества муниципальной или государственной организации унитарного типа для реализации целей и задач данного предприятия.

Наиболее важные вопросы, относительно управления имуществом, решает собственник. Без согласия собственника, организация унитарного типа, которая имеет право хозяйственного ведения, не может осуществлять действия по отчуждению имущества, не может передавать его в качестве залога, сдавать в аренду, продавать.

Наличие имущества не дает унитарной организации права брать кредит без согласования с собственником. Все финансовые сделки должен утвердить собственник.

По определению, хозяйственное ведение является специфической формой ограниченного вещного права юридических лиц. Рамки деятельности, относительно переданного имущества, определяются нормами права и особенностями деятельности предприятия.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Причины, по которым квартира выставляется на торги, могут быть разными, но самая распространенная – квартира была в залоге кредитной организации в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредитному договору, а впоследствии на нее было обращено взыскание из-за неисполнения обязательства по выплате кредита.

Как правило, потенциальных приобретателей таких объектов привлекает их стоимость, которая обычно ниже аналогичных объектов, продающихся на рынке недвижимости, но это лишь стартовая цена, соответственно, в процессе торгов цена увеличивается.

При намерении приобрести квартиру с торгов в первую очередь необходимо внимательно и детально знакомиться с условиями их проведения (сроком подачи заявок, размером и порядком внесения задатка и т.д.), а также с пакетом документов на квартиру.

Следует учитывать, что зачастую такие квартиры обременены правами пользования бывших собственников и членов их семей, что влечет для нового собственника необходимость обращения в суд с требованием о прекращении права пользования зарегистрированных в квартире лиц и – при необходимости – об их выселении.

Что касается возможности приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита – некоторые банки действительно кредитуют покупку квартиры на торгах, однако каждая такая ситуация рассматривается индивидуально.

В заключение следует отметить, что покупка квартиры на торгах – процесс достаточно непростой, и если у вас нет опыта участия в таких операциях с недвижимостью, лучше обратиться за помощью к профессионалам.

• Расписание мероприятий
• Эксперты
• Спецпроекты

C сайта ОАО «РЖД»:

Где и когда я могу приобрести акции ОАО «РЖД»?
22.11.2004 Артюхин Николай Петрович
Ответ: Реформирование железнодорожного транспорта осуществляется в соответствии с Программой структурной реформы на железнодорожном транспорте, принятой Правительством Российской Федерации в мае 2001 года. Важным результатом реализации Программы структурной реформы на начальном этапе стало разделение функций государственного регулирования и хозяйственного управления в сфере железнодорожного транспорта, и создание открытого акционерного общества «Российские железные дороги», которое было учреждено постановлением Правительства Российской Федерации.

Имущественные торги Севастополя

Среди основных причин, почему руководители предпочитают создать именно унитарное предприятие, следует выделить следующие:

• Нужно использовать определенное имущество, которое невозможно приватизировать.
• Требуется осуществление деятельности по решению тех или иных социальных задач, включая также реализацию каких-либо услуг или же товаров по минимальной стоимости, а также организацию товарных и закупочных интервенций по товарам, относящися к категории первой необходимости.
• Должны обеспечиваться отдельные дотируемые виды деятельности или же вестись какие-либо убыточные производства.

Цель, которую ставит перед собой унитарное предприятие – решение тех или иных задач государства на коммерческой основе.

Федеральное государственное унитарное предприятие, которое основывается на праве хозяйственного ведения, формируется по решению уполномоченного на это действие государственного органа или же определенного органа местного самоуправления.

В данном случае в качестве учредительного документа используется устав компании, который в любом случае должен утверждаться министерством, ведомством или же каким-либо иным федеральным органом, который действующим законодательством наделен функциями координирования и регулирования деятельности компаний в данной отрасли. Устав, которым руководствуется федеральное государственное унитарное предприятие, должен включать в себя, помимо стандартной информации, которая является необходимой для каждого юридического лица, также информацию о конкретном предмете и различных целях деятельности данного предприятия и информацию о размере уставного фонда. Стоит отметить тот факт, что предприятие унитарного типа представляет собой единственную коммерческую организацию, у которой есть гражданские права и обязанности, непосредственно связанные с деятельностью, обозначенной уставом.

Уставной фонд, который имеет муниципальное унитарное предприятие, должен быть больше суммы, равной 1000-кратной сумме минимальной зарплаты в месяц, в то время как государственное предприятие должно иметь фонд, превышающий сумму, 5000-кратную размеру МРОТ. Также стоит отметить, что собственник должен всецело оплатить уставной фонд на протяжении трех месяцев после того, как зарегистрируется данная организация.

Собственник имущества, которое закрепляется за данным предприятием, не отвечает по обязательством компании за исключением тех случаев, когда банкротство компании является прямым следствием указаний со стороны собственника данного имущества. Учредитель же определяет, каким составом будет руководствоваться муниципальное унитарное предприятие, а также кто именно будет назначен его руководителем.

Предприятия такого типа основываются на базе того имущества, которое на данный момент находится в федеральной собственности, муниципальной собственности или же собственности различных субъектов РФ. Такое государственное унитарное предприятие в качестве учредительного документа использует устав, который утверждается правительством, субъектом страны или же органом местного самоуправления, у которого имеются соответствующие полномочия.

Таким образом, государственное унитарное предприятие не может распоряжаться любым имуществом, если на то нет разрешения непосредственно собственника данного имущества.

1. Теоретические и практические аспекты охраны промышленной собственности в Российской Федерации. — М.: ИНИЦ Роспатента, 2014. — 552 c.
2. Федоткин, С.Н. Настольная книга частного охранника: Практическое пособие; Эксмо, 2013. — 512 c.
3. Пепеляев, С. Г. Компенсация расходов на правовую помощь в арбитражных судах / С.Г. Пепеляев. — М.: Альпина Паблишер, 2012. — 186 c.
4. Правоведение. — М.: Флинта, МПСИ, 2010. — 360 c.
5. Осиновский, А.Д. Акционер против акционерного общества; СПб: ДНК, 2013. — 352 c.

Условия продажи и реализация муниципального имущества без проведения торгов регламентируются многими положениями федерального законодательства, начиная от Конституции РФ, закрепляющая за муниципалитетами право распоряжения своей собственностью, нормами закона ФЗ 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления» и многими отраслевыми нормативными актами.

В общем виде передача муниципального имущества безвозмездно без торгов или продажа муниципального имущества может быть реализована в следующих случаях:

• продажа имущества товариществам собственников жилья,
• лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона,
• образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, включая государственные и муниципальные образовательные учреждения, продажа муниципального имущества
• муниципальным компаниям и предприятиям
• медицинским учреждениям частной системы здравоохранения.
• продажа муниципального имущества.

Кроме того, имущество может быть продано без торгов и заключены муниципальные контракты без торгов на бессрочную аренду любым лицам, если:

• передается на срок не более чем 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев,
• представляет собой часть помещения, здания, строения или сооружения и при этом общая площадь передаваемого имущества не превышает 20 кв. м или не превышает 10 процентов площади такого помещения, здания, строения или сооружения.

Чтобы было понятно, как работает вся эта система на практике, следует рассмотреть некоторые моменты системы реализации и отчуждение муниципального имущества без торгов, подробнее.

1. Приоритетное право выкупа или аренды. Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» и на федеральном уровне устанавливающий, ранее не предусмотренный законодательством способ приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно Закону от 22.07.2008г. (ст. 3) предприниматели могут выкупить (заключить муниципальный контракт без торгов) арендуемое недвижимое имущество из государственной собственности субъекта Российской Федерации или из муниципальной собственности (пролонгация договора муниципального имущества без торгов) при одновременном соблюдении следующих условий:

Остается отметить, что представленные основные варианты продажи муниципального имущества, минуя торги, аукционы и конкурсы, далеко не единственные. Имеются и специальные методы такие, например, как продажа части пакета акций, принадлежащих на праве собственности муниципальным органам власти. Но даже той информации, связанной с продажей муниципального имущества без торгов, вполне достаточно предпринимателям и гражданам, чтобы понять, как устроена система муниципальных торгов, и как там можно принять выгодное участие.

Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.

«Если предложение не заинтересовало никого из покупателей, аукцион на втором этапе стартует с меньшей цены. В случае отсутствия спроса на обновленный лот цена идет на понижение. В зависимости от площадки схемы проведения могут отличаться, но основные принципы сохраняются», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Покупка квартиры на аукционе является привлекательным вариантом в первую очередь из-за возможности приобрести недвижимость по цене ниже рыночной. В связи с первоначальным демпингом на аукционе есть возможность заработать до 10–15%. Однако покупка жилья на аукционе — довольно сложный и не всегда выгодный процесс, поэтому конечных покупателей среди участников не так много, отмечает Литинецкая. Для участия в торгах необходимо регулярно изучать предложения и состояние торгов, выбирать привлекательные варианты, собирать документы и вносить определенную сумму для участия. Поэтому часто квартиры покупают опытные инвесторы и риелторы, говорит эксперт.

Безопасно ли покупать квартиру с торгов?

Суть процедуры заключается в следующем: квартира, дом или апартаменты публично выставляются на продажу по цене намного ниже рынка. Обращающимся заявителям во всеуслышание сообщается, что жильё реализуется через аукцион на определённых условиях: желающие участвовать должны внести обеспечительный платёж в подтверждение своих намерений и как гарантию своей состоятельности. На один и тот же день, в одно и тоже время назначается встреча со всем потенциально заинтересованными покупателями объекта. Претенденты на имущество обычно собираются в просторном зале с эстрадой. Руководит процессом аукционист, он строго следит за тем, чтобы не нарушались правила торгов. Между непосредственными участниками происходит финансовое соревнование за лот на повышение ставок. Кто предложит денег больше, тот и побеждает. Третий удар молотка аукциониста определяет счастливого обладателя недвижимости. В традиционном цивилизованном варианте аукционного метода купли-продажи всё достаточно прозрачно, без неожиданностей.

Мысль и время мчатся вперёд семимильными шагами, откладывая отпечаток на всём, что встретится на пути. Не отстаёт в этом смысле и аукцион – за последние годы он сильно изменился. Сервис-процесс в современном мире стал намного удобнее. Реальность рынка такова, что более 90% всех торгов на данный момент происходят в режиме онлайн, а это, как вы понимаете, колоссальная экономия времени и соответственно денег. Потенциальному участнику всего лишь надо зарегистрировать электронную цифровую подпись (ЭЦП) и иметь обеспечительный взнос на своём банковском счету, и вуаля – все интересующие его объекты доступны для приобретения, не вставая с постели или уютного домашнего кресла. Кроме того, на электронных торгах претенденты делают ставки и шаги по аукциону, не встречаясь лицом к лицу, а значит уровень психологического прессинга со стороны конкурентов намного ниже. А это уже ощутимая экономия нервных окончаний!

Российская суровая действительность вносит свои негативные коррективы в эту схему продажи недвижимости, в принципе, с исконно благими намерениями. Ушлые доморощенные агенты наловчились использовать метод в своих личных корыстных интересах. При этом, субъекты и объект служат посреднику послушными марионетками и инструментами для быстрой наживы и извлечением сверхприбыли.

Смысл махинации заключается в следующем: используя своё громкое имя и положение, злоупотребляя доверием собственника, не чистыми на руку экспертами изначально производится заниженная оценка предварительной рыночной стоимости жилья для хозяина. Согласитесь, на таких позициях очень удобно работать и профессионалами быть не обязательно, чтобы продать недвижимость дёшево да быстро. Естественно, что в дальнейшем, квартира по заманчивой цене пробуждает неподдельный интерес со стороны потенциальных покупателей. На просмотр квартиры сгоняют всех страждущих на одно и то же время, сталкивая их лбами для принятия так нужного агентам мгновенного положительного решения о приобретении, а там как карта ляжет. Возможные сценарии развития событий будут зависеть от того, как виртуозно владеет риэлтор этим грязным приёмом:

• Если мошенник не опытен или не жаден по природе, то он будет рекомендовать владельцу первого попавшегося клиента – продаст объект сразу и получит свою комиссию, зафиксированную в договоре, в кротчайшие сроки
• В том случае, когда агент прожжённый, то малой кровью участникам сделки не обойтись. Торопится, с рекомендациями, он не будет. Выждет время, когда клиенты сами начнут предлагать ему откат за приоритетное рассмотрение кандидатуры – чтобы квартира осталась за ними. В результате успешно реализованной схемы, риэлтор получает гонорар и с собственника и взятку с покупателей – никак иначе, как двойной куш или скрытая комиссия это назвать нельзя.
• Высший пилотаж – это когда маклер сумел разыграть спектакль и многоходовую комбинацию с участием реальных и подставных покупателей. На живой сцене два претендента и оба единовременно заявляют о готовности приобретения – один клиент добропорядочный, а другой — подсадная утка. Успех аферы будет во многом зависеть о того, насколько настоящий претендент в душе азартный игрок. Цель фиктивных торгов по квартире – подогреть интерес, разжечь огонь страсти, максимально высоко поднять клиента по цене и зафиксировать достигнутые устные договорённости внушительной суммой задатка. По плану злоумышленников, ничего не подозревающая жертва, в пылу сверх эмоциональной атмосферы аукциона, должна увлечься процессом, потерять для себя нить игры и связь с реальным миром, перейти грань дозволенного бюджета и добровольно согласиться письменно подтвердить свои слова в документе, имеющим полную юридическую силу. Когда клиент остынет и, наконец-то, опомнится, он понимает, что загнан в угол и ему ничего другого не остаётся, как переплачивать — покупать жильё по явно завышенной цене, либо навсегда прощаться с задатком. В итоге: обманщики получают как минимум сумму задатка на регулярной основе или, как максимум, снимают сливки с непыльного дельца – извлечение агентом дополнительной комиссии может проводится в сделке, например, благодарность встречной стороны по собственной инициативе. В общем, все в дураках, кроме риэлтора, который изначально убедил собственника в правильности действий и предложил ему реализовывать объект через сверхэффективный аукционный метод.

Диспозиция аукционного метода реализация недвижимости – всегда заниженная цена на старте. Юридический собственник в этом случае сильно рискует:

• Привлечь слишком заманчивой ценой профессиональных покупателей – частных инвесторов или попросту перекупщиков, рейдеров и других неблагонадёжных товарищей, с которыми сможет справиться лишь искушённый в таких делах высококвалифицированный специалист
• Повстречаться с сырыми клиентами, у которых ещё чётко не сформировались потребности и добиться тем самым диаметрально противоположного эффекта – затянуть с продажей. Как показывает практика, значительная часть около 20% предварительных контрактов разрываются по инициативе приобретателя, не дойдя до сделки.
• Сильно продешевить в спешке и не дождаться реальных покупателей, например, местных жителей, которые с большой долей вероятности могут по достоинству оценить все преимущества и недостатки квартиры и приобрести недвижимое имущество по максимальной цене!

В общем, как вы правильно понимаете, цена ниже плинтуса на рынке – это как красная тряпка для быка. Ни к чему хорошему этот приём возможно и не приведёт. В чём точно может быть уверен собственник – такой манёвр привлечёт чрезмерное внимание огромного количества людей,бог знает с какими намерениями.

Все предложения на вторичном рынке уникальны по своей природе. В локациях с давно сложившейся инфраструктурой, в старых обжитых районах существует стабильный спрос на доступное жильё. Если объект ликвидный – обладает всеми необходимыми потребительскими характеристиками, в предложении идеально сбалансировано соотношение цены и качества, то при реализации недвижимости нет никакой необходимости применять аукционный метод. Как показывает мой личный профессиональный опыт – хороший товар на полке не залёживается – покупатель на квартиру находится с первых нескольких показов.

Для удобства восприятия разделим коммерческие объекты на виды:

1. Свободное назначение: это те, которые используются в сфере обслуживания. Например, рестораны, бары, кафетерии, фитнес-клубы, гостиницы.
2. Торговые: магазины, супермаркеты.
3. Офисные: помещения предназначены для работы предприятий, организаций, компаний.
4. Индустриальная: в этих помещениях юридические лица и граждане занимаются производственной деятельностью. Это заводы, складские помещения.
5. Социальные: поликлиники, детские сады, вокзалы, аэропорты.

Особенность коммерческой недвижимости состоит в том, что она редко продается. В основном, сдается в аренду. Стоимость сделок (купли-продажи, аренды) зависит от определенных факторов, к которым относятся:

1. Район месторасположения помещений. В центре цена квадратного метра традиционно выше, чем в спальном районе.
2. Проходимость. Если недвижимость находится на оживленной точке, то прибыль от реализации продукции торгового или производственного помещения повышается. Соответственно, от прибыли зависит и стоимость объекта недвижимости.

Но при определении цены на объект коммерческой недвижимости ключевую роль будет играть не только потенциальный доход. Если предприниматель решил приобрести в собственность помещение складского назначения, то его стоимость будет складываться не только по параметрам площади и места, но удобства располагающейся рядом инфраструктуры. Это наличие магистралей, подъездных путей.

Любое приобретение, тем более, недвижимости необходимо тщательно обдумать и взвесить все варианты. Большинство предпринимателей не обладают свободным временем для того, чтобы выбрать наиболее подходящий объект, провести его экспертизу, а также уяснить для себя все правовые нюансы проводимой в будущем сделки. Все перечисленные вопросы берут на себя риэлторы, которые стараются максимально быстро и выгодно для клиента приобрести или сдать в аренду коммерческий объект. Одним из направлений деятельности, которым вплотную занимается риэлтор, выступает экспертиза недвижимости.

Ее проведение жизненно необходимо в случаях:

• составление, заключение сделки по купле-продаже;
• приватизационные действия с объектом;
• разрешение спорного правоотношения в отношении объекта коммерческой недвижимости;
• оформление залогового договора, например, в случае передачи обеспечения кредита банку;
• сдача в ренту или в доверительное управление;
• оптимизация налогооблагаемой базы;
• перераспределение долей между собственниками.

Если владельцем коммерческого имущества выступает гражданин, то экспертизу требуют при оформлении ипотеки, брачного соглашения, разрешения споров о наследственных правах и т.д.

Для проведения нужно собрать пакет бумаг:

• паспорт владельца;
• документы, подтверждающие право собственности на имущество;
• бумаги, если существует обременение на объект (аренда, залог);
• кадастровая выписка.

Во-первых, нужно сформировать ее цену. Этот параметр берется не из головы, а строится в результате анализа рынка аналогичной недвижимости в отношении установленной стоимости на ее объекты. Установление верной и адекватной цены – это 50% от успеха продажи. А подсказать верную цифру поможет специалист, сталкивающийся каждодневно с ценами на всю недвижимость, существующую в каждом конкретном регионе.

Во-вторых. И покупатель, и продавец оценивают одну сторону недвижимости. А именно – ее способность приносить доход. Перед продажей объекта необходимо понять, в каком виде использования она будет представлять наибольший интерес для покупателя, оценить риск при ее реализации.

В-третьих, нужно понимать недочеты, присущие продаваемому объекту. В частности, недостатки в совокупности складываются из факторов:

• удобство инфраструктуры;
• тип района (центр, спальный);
• иные аспекты, способные оказать существенное влияние на успешное ведение предпринимательской деятельности.

В-четвертых, немаловажно правильно организовать рекламную компанию. В это мероприятие входят действия по составлению интересного для приобретателя маркетингового предложения, при котором продаваемый объект коммерческой недвижимости показывается в лучшем виде. Кроме того, нужно сделать качественное фото и поместить объявление о продаже. Цель размещения – звонки, после которых обычно показывают объект недвижимости.

Перед показом ее следует привести в порядок. Например, было бы неплохо, если собственник вынесет не только мусор, но и мебель, иные предметы, которые смогут помешать просмотру. Чистое и ухоженное помещение выглядит значительно лучше.

Если покупатель найден, необходимо заключать сделку купли-продажи. И здесь немаловажное значение имеет соблюдение всех тонкостей и законности. Покупатель, в случае несоблюдения закона, может понести значительные финансовые потери. Вот почему важно, что в соглашении фиксируются его основные положения, признанные законом существенными условиями. В частности, сам предмет продаж, сроки его реализации, штрафы в отношении покупателя или продавца, если они по каким-либо причинам откажутся от сделки. Вносится аванс или задаток.

Отдельное внимание в договоре следует обратить на алгоритме расчета между сторонами. А также о сроках расчетов, способе передачи денежных средств от продавца к покупателю. Кроме того, прописываются условия, по которым происходит передача объекта недвижимого имущества.

Основные параметры недвижимости также описываются в документе. В частности, его местонахождение, общая площадь. Также основание, по которому продавец имеет право реализовывать конкретный объект.

Унитарные предприятия смогут продавать свое имущество только на открытых торгах

Для того, чтобы найти своего покупателя, можно действовать, используя различные каналы. Прежде всего, необходимо своего потенциального покупателя подробно информировать о вашем предложении. Интернет, например, позволяет размещать у себя фотографии не только вашей собственности, но и давать панораму улицы, где она находится. Чем более тщательно вы подойдёте к этому вопросу, тем больше шансов продать быстро и с прибылью. Для этого в интернете есть популярный сайт «Авито», но есть и другие интернет-ресурсы. Не надо забывать старые добрые печатные издания (газеты или журналы). Наконец, есть фирмы, которые профессионально занимаются недвижимостью, то есть, риэлторские компании. Если вы внимательно подготовили документы, то при заключении сделки не возникнет досадных проблем, которые могут в последний момент отпугнуть покупателя, продемонстрировав ему ваше пренебрежительное отношение к своим обязанностям как владельца. К договору, при его подписании, должен быть приложен акт приёма – передачи. Подписание договора не обязательно закреплять нотариально, он считается действующим с момента подписания. Но в свои права новый владелец вступает только после занесения договора в Росреестр.

С физических и юридических лиц при продаже недвижимости установлен налог в 13% от суммы сделки. Но для физических лиц сделано исключение. Если недвижимость – это жилое помещение, и вы владели им более трёх лет, то вы этот налог не платите. Если физическое лицо зарегистрировано как ИП и может предоставить документы, подтверждающие, что недвижимость использовалась по роду его деятельности для получения прибыли (вы купили помещение и использовали его под магазин), то при продаже эта собственность проходит по документации ИП. Налог с этой сделки взимается, как и с остальных операций предпринимателя, то есть, в том же объёме. Если предприниматель сдаёт свою недвижимость в аренду, то он должен убедиться, что данный вид деятельности у него зафиксирован. Тогда он платит соответствующий налог с суммы аренды. Для упрощённого налогообложения это 6%.

Инвестиции в недвижимость – это давний, прибыльный и всё еще развивающийся рынок. Он имеет свои правила и законы, которые необходимо соблюдать для уменьшения рисков и увеличения дохода. Главное, он требует продуманных действий и вашего внимания, которое не должно угаснуть на всём протяжении работы в этом бизнесе. Способов и направлений для инвестиций здесь существует множество. Каждый бизнесмен может найти здесь свою нишу. Соблюдение всех правил поможет защитить ваши инвестиции от мошенников. Особо выгоден этот бизнес в крупных, динамично развивающихся мегаполисах.

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Владеть и распоряжаться коммерческой недвижимостью могут как физические лица (в том числе и индивидуальные предприниматели), так и юридические. Соответственно, при продаже такого имущества в зависимости от категории продавца и системы налогообложения, применяемой им, уплачиваются следующие виды налогов:

• налог на доходы физических лиц (НДФЛ);
• налог на прибыль организаций;
• платеж по упрощённой системе налогообложения (УСН);
• НДС.

Внимание! Доход от продажи коммерческой недвижимости во всех случаях облагается налогом, независимо от того, какой статус имеет продавец и какой налог должен уплачивать.

Такой вывод следует из положений Налогового кодекса РФ. Так, очевидно, что продавая какое-либо имущество, продавец получает денежные средства, являющиеся доходом. По общему правилу с суммы дохода должны уплачиваться обязательные платежи.

Исключения составляют льготы в виде налоговых вычетов и необлагаемых доходов. Однако в случае продажи именно коммерческой недвижимости не предусмотрено полное освобождение от налога, даже для физических лиц.

Доходы от продажи коммерческой недвижимости в чистом виде не облагаются предприятиями, поскольку для них установлен налог на прибыль, который предусматривает уменьшение доходов на произведённые расходы. Так, организации перечисляют в бюджет платежи в размере 20% прибыли. При этом законами субъектов РФ ставка может быть уменьшена до 15,5%.

Если продавец признаётся плательщиком НДС, то он должен предъявить к уплате покупателю, кроме основной стоимости коммерческой недвижимости, сумму НДС. Ставка НДС составляет 18%. Но перечислить в бюджет можно не всю сумму полученного НДС, а вычесть из неё «входной» НДС, то есть уплаченный при покупке. В качестве другого варианта можно впоследствии прибегнуть к возврату излишне уплаченного НДС.

Если плательщиком является физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, то налоговой базой для исчисления НДФЛ с продажи коммерческой недвижимости является вся полученная сумма дохода. В случае реализации именно коммерческого имущества не допускается применение гражданами каких-либо вычетов и льгот, поскольку они предусмотрены только для доходов от продажи жилых помещений.

Предприятия и ИП включают в налоговую базу также весь полученный доход от продажи, однако в большинстве случаев (за исключением использования УСН с объектом «доходы») после покупки коммерческой недвижимости налогоплательщики имеют право учитывать в расходах для целей налогообложения затраты, связанные с приобретением имущества, либо амортизационные отчисления.

Нередки случаи, когда в качестве продавцов выступают два или несколько граждан в связи с тем, что объект коммерческой недвижимости был у них в долевой или совместной собственности.

Сумма дохода от продажи имущества будет соответствовать той доле, которой владел гражданин. Следовательно, и НДФЛ должен уплачиваться только с этой доли дохода. Например, если 1 гражданин владел 60%, а другой – 40% недвижимости, то НДФЛ от суммы дохода будет исчислен в таких же долях: 60% и 40%.

Приведём порядок расчёта налогов в различных ситуациях.

1. НДФЛ рассчитывается по следующей формуле:

   НДФЛ = Доход * Ставка

   Например, гражданин Иванов П.П. продал торговое помещение за 1,5 млн руб. Если он является резидентом, то ставка равна 13%, если же он находится на территории РФ менее 183 дней, то должна применять ставка 30%. Тогда НДФЛ составит 195 тыс. руб. или 450 тыс. руб. (в случае отсутствия статуса резидента).

2. ИП имеют право на профессиональные вычеты в размере расходов или 20% от дохода.

   Формула выглядит следующим образом:

   НДФЛ = (Доход – 20%) * Ставка

   Имея статус ИП, гражданин Иванов П.П. смог бы воспользоваться вычетом и заплатить меньший объём налога: 156 тыс. руб. или 360 тыс. руб., если он нерезидент.

Расчёт налога на прибыль и УСН несколько сложнее, чем НДФЛ. Предприниматели включают в налоговую базу весь объём дохода, но в течение периода владения коммерческой недвижимостью до момента её продажи они имеют право учитывать в расходах амортизационные отчисления (при налоге на прибыль) либо стоимость приобретения (при УСН).

Заплатить налог можно в наличной либо безналичной форме. Существует несколько способов уплаты налогов:

• через отделение банка;
• с помощью платёжного терминала;
• через онлайн-сервисы.

В общем виде инструкция по уплате налога выглядит следующим образом:

• отразить сумму налога в отчётности;
• подать декларацию;
• заплатить налог.

Сроки уплаты налогов приведём в следующей таблице.

Сроки уплаты налогов при продаже коммерческой недвижимости

Налоги при продаже нежилой недвижимости в 2021 году для физических лиц

Проще всего позвонить нам по телефону или сделать запрос через форму обратной связи в нашу компанию. Наши специалисты возьмут на себя всю ответственность по сопровождению сделки и очистки квартиры. Это самый простой и правильный шаг в этой ситуации.

Все предложения, которые мы для Вас подобрали прошли тщательный отбор нашими специалистами и порадуют прежде всего своей валидностью и доступностью. Как правило наши предложения уже можно не перепроверять. Однако на самые интересные лоты с торгов всегда найдется конкурент. Бывает, что стоимость в процессе поднимается почти до рыночной цены, впрочем все зависит от нас.

При необходимости наши специалисты организуют просмотр понравившегося объекта, ибо площадки не обязаны по определению предоставлять осмотр всем желающим. После осмотра вы сможете более полно определить привлекательность лота для инвестиций.

Отправляйте запрос на сопровождение сделки нам, и мы возьмем большую часть забот на себя. С вероятностью 95% победа в торгах достается нашим заказчикам.

Далее в зависимости от объема услуг, либо мы от своего лица, либо от лица заказчика заключаем договор с Конкурсным Управляющим. От объема услуг и их сложности зависит размер нашей комиссии..

Торги жилой недвижимостью ничем не отличаются от таких же торгов любыми другими нежилыми коммерческими и промышленными объектами.

Этапы проведения торгов такие же и регулируются в нашем случае законом 127 ФЗ с поправками от 2018 года. Первые проводятся по рыночной цене. Далее второй этап снижение стоимости и предложение конфискованных квартир ниже рынка по заранее утвержденному графику снижения цены. И третий этап, это проведение публичных торгов, где стоимость самая низкая. Войти в торги в качестве нашего заказчика вы можете на любом этапе, не забудьте согласовать этот шаг с нашими специалистами.

Возможность продажи жилплощади государственным органам будет зависеть от того, существует ли в регионе необходимость в приобретении недвижимости. Информацию о действующих социальных программах публикуют на официальном сайте муниципального образования, а также на специализированной площадке электронных торгов. Кроме того, муниципальные органы купят квартиру только в том случае, если ее характеристики удовлетворяют выдвигаемым требованиям.

Для продажи квартиры физическим лицом муниципалитету требуется такой же перечень документов, как и в случае заключения сделки между двумя физическими лицами. Так, в список документов входят:

• удостоверение личности собственника жилплощади (продавца);
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
• технический и кадастровый паспорт квартиры;
• справки из налоговой службы и других государственных органов (ЖКХ, Росреестр), подтверждающие отсутствие коммунальных задолженностей по квартире и юридических обременений для заключения сделки;
• заключение оценщика о реальной рыночной стоимости недвижимости (при необходимости);
• нотариально заверенное разрешение на продажу от второго супруга, если квартира была приобретена в законном браке;
• разрешение на продажу органа опеки и попечительства, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок.

Сбор документов для продажи возлагается на собственника квартиры, а контракт для заключения сделки готовит администрация.

В список расходов продавца при заключении сделки купли-продажи входят:

• Госпошлина за получение выписки из ЕГРН.
• Госпошлина за внесение изменений в ЕГРН (при необходимости).
• Оплата справок из БТИ.
• Погашение задолженности по коммунальным платежам (при наличии).
• Оформление паспорта на квартиру в БТИ, поэтажный план (стоимость услуги зависит от площади квартиры).
• Оплата подтверждения из ФНС об отсутствии задолженности по уплате налога за квартиру.
• Получение выписки из домовой книги (в некоторых случаях может потребоваться архивная выписка).
• Расходы на узаконивание перепланировки, если это не было сделано ранее.
• Оплата услуг нотариуса при оформлении согласия на продажу недвижимости второго супруга.
• Оплата услуг оценщика и риэлтора (при необходимости).
• Госрегистрация договора купли-продажи жилого помещения (оплачивают обе стороны сделки поровну).

Похожие записи:

• Сколько по времени снимается арест на квартиру
• Как считаются декретные в 2021 году
• Кто имеет право на обязательные доли в наследстве