Нотариальные сделки с недвижимостью когда будут

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нотариальные сделки с недвижимостью когда будут». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. 1.2. Сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения

2. КАКИЕ СДЕЛКИ ПОДЛЕЖАТ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ НОТАРИАЛЬНОМУ УДОСТОВЕРЕНИЮ?

3. Нотариальная сделка: как и в каких случаях проводится

4. Как заверить договор у нотариуса

5. Сделки с недвижимостью через нотариуса

6. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

7. Роль нотариуса в сделках с недвижимостью

8. Некоторые нотариальные действия можно совершать без личного присутствия

9. СТОИМОСТЬ НОТАРИАЛЬНЫХ ДЕЙСТВИЙ НА 2021 ГОД

Закон установил, что заверять договор купли продажи квартиры у нотариуса обязательно в следующих ситуациях:

если продавцом квартиры является несовершеннолетний;
если сделка касается доли в квартире – то есть продается доля в праве общей долевой собственности.

В частности, если два собственника продают квартиру – нотариус нужен. Даже если все части передаются в итоге одному покупателю.

Внимание! Если целая квартира продается нескольким собственникам, то есть делится в результате купли продажи, то заверять договор не нужно.

1.2. Сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения

Чтобы оформить продаваемую квартиру, можно обратиться к нотариусу любого округа. Не обязательно даже выбирать населенный пункт, в котором находится жилье – с такими сделками работают конторы по всей России. Удобнее всего выбрать ближайшего, практикующего в вашем городе.

Участникам сделки необходимо заранее подготовить документы по списку.

Продавцу:

общегражданский паспорт;
свидетельство о браке (если находится в браке) – для подготовки согласия супруга на продажу;
свидетельство о рождении детей – если собственником является ребенок;
разрешение органа опеки на продажу;
документы по соблюдению преимущественного права покупки сособственников или соседей по коммуналке;
правоподтверждающий документ на квартиру (выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности);
технический паспорт квартиры;
справку об отсутствии задолженности по ЖКУ;
справку о прописанных или выписку из домовой книги.

Покупателю:

общегражданский паспорт;
свидетельство о браке (если находится в браке) – для подготовки согласия супруга на покупку;
если квартира приобретается в ипотеку – документы о получении кредита или одобрение банка;
если оплата будет через ячейку – договор аренды ячейки.

В некоторых случаях сотрудник может попросить и другие бумаги, например, справку об инвентарной стоимости жилья или медицинскую выписку о состоянии участника сделки, чтобы установить его дееспособность.

Как происходит продажа квартиры через нотариуса – рассмотрим далее. Алгоритм действий пошагово выглядит так:

Стороны приходят на предварительную консультацию, на которую приносят имеющиеся бумаги. Специалист опрашивает о достигнутых договоренностях и принимает документы на правовой анализ. Назначается дата купли продажи.
Составлением договора занимаются сами сотрудники конторы. Как правило, они не берутся заверять куплю продажу, составленную другим лицом или самими сторонами – так сложнее оценить юридическую законность. На все манипуляции уходит примерно 5-7 рабочих дней.
В дату купли продажи стороны приходят лично, а если кто-то в браке – дополнительно приглашаются супруги для оформления согласий. В ходе встречи проверяется дееспособность участников, оглашается текст сделки, проверяются данные и реквизиты. Далее договор распечатывается на специальном бланке, подписывается сторонами и удостоверяется нотариусом. В завершение документ скрепляется гербовой печатью.
После оформления купля продажа подлежит регистрации в Росреестре. Стороны могут сделать это самостоятельно или через нотариуса, который заверил сделку. Последний вариант чуть дороже, но намного быстрее – не требуется записываться на прием в МФЦ, а все необходимые бумаги передаются в электронном виде напрямую регистратору.

Договор купли продажи квартиры оформляется на специальной бумаге и выглядит так:

Нет обязательного правила о том, кто оплачивает оформление нотариальной сделки купли продажи квартиры. Поскольку суммы денег бывают достаточно высокими, стороны могут осуществить оплату услуг пополам – в равных частях.

Если же удостоверение в данном случае не требуется по закону, то услуги оплачиваются той стороной, которая настояла на нотариальном оформлении.

Купля продажа квартиры – это достаточно рискованная сделка как для продавца, так и для покупателя. Продавец рискует остаться без квартир и без денег или получить назад обремененное ипотекой имущество. Покупатель рискует получить некачественную квартиру, в которой невозможно жить, или жилье, обремененное интересами третьих лиц, арестами, залогами или с проблемами в истории.

Избежать указанных рисков поможет оформление купли продажи квартиры через нотариуса. Именно нотариус:

проверит дееспособность сторон;
оценит правовую чистоту сделки;
посмотрит отсутствие обременений и арестов;
составит грамотный текст договора;
проконсультирует при передаче средств;
оформит иные документы, необходимые для проведения сделки и находящиеся в его компетенции.

Закон установил обязательное страхование ответственности нотариуса. Если по вине нотариуса сторона понесет убытки, то их можно будет взыскать с конторы. Это очень важная и реально работающая гарантия, которая может обезопасить как продавца, так и покупателя.

Продавцу квартиры, как ни странно, нотариус не очень-то и нужен. Разве что для комфорта и удобства проведения самой процедуры сделки.

И правда, ведь для Продавца задача номер один – это получить деньги за проданную недвижимость, поэтому все его интересы сосредоточены на способе передачи денег за квартиру.

А точность формулировок Договора купли-продажи и вероятность его недействительности в будущем, Продавца мало волнует.

Если деньги получены, то все остальные возможные проблемы – это уже будут проблемы Покупателя.

Даже если договор будет составлен с ошибками, и сделка, в итоге, не будет зарегистрирована, то Продавец всегда останется при своем: его право собственности на квартиру никуда не денется.

Абсолютное большинство недействительных сделок с недвижимостью признаются судом таковыми по инициативе (по иску) самого Продавца (или по иску третьих лиц с его стороны). Поэтому Продавцу нечего бояться того, что вряд ли случится без его собственного на то желания.

Другое дело – Покупателю. Ему как раз есть чего бояться!

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Купля-продажа квартиры (дома) в долевом участии (ст.42 №218-ФЗ). Сюда относятся и случаи приобретения (отчуждения) недвижимости супругами в общую долевую собственность, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Продажа (приобретение) жилых объектов с долей участия несовершеннолетних, ограниченно дееспособных, опекаемых лиц (ст. 54 №218-ФЗ). Кроме нотариального удостоверения в данном случае дополнительно требуется разрешение органов опеки.

Под перечисленные выше ситуации попадает большая часть договоров, связанных с отчуждением жилья. Однако многие граждане удостоверяют их в нотариальной конторе в добровольном порядке. Особенно это важно для покупателя, который в случае признания сделки недействительной по суду, теряет и деньги и собственность. Нотариусы, оформляющие сделки с недвижимостью проверяют:

паспорта участников и место их регистрации по базе МВД;
правильность составления договора, наличие в нем всех обязательных реквизитов;
запрашивают выписку из ЕГРН с указанием всех собственников жилья и наличия обременения;
наличие решений судов в общегосударственных реестрах о признании стороны договора (физического лица) недееспособным;
наличие решений судов о признании стороны договора банкротом, а также сведения о причастности сторон к экстремистской деятельности
полномочия продавца, его право на продажу, наличие уведомления других владельцев долей и их отказа от покупки;
кто фактически зарегистрирован в квартире, нет ли в ней лиц, находящихся в местах заключения.

Кроме того, с 2019 года применяется регистрация сделок с недвижимостью через нотариуса в органе Росреестра. Он самостоятельно передает заявление на переход права собственности от продавца к покупателю, причем срок регистрации в этом случае составляет всего одни сутки с момента поступления сведений об оплате госпошлины,за регистрационные действия, которую оплачивают участники сделки. В то же время, если лично обратиться в регистрационный орган или через МФЦ, процедура займет не меньше недели.

Стороны сами решают через нотариуса, заверять документы или нет, но из этого правила есть исключение.

Важно! Обязательно требуется нотариальная заверка для сделок с долями недвижимости. При этом не имеет значение, сколько имеется покупателей и продавцов, покупают ли родственники недвижимость или нет. В любом случае без нотариальной заверки не обойтись.

Обязательно нотариальная заверка нужна при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетним. Такое правило установлено п. 2 ст. 54 Закона «О государственной регистрации недвижимости».

КАКИЕ СДЕЛКИ ПОДЛЕЖАТ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ НОТАРИАЛЬНОМУ УДОСТОВЕРЕНИЮ?

Для заверения необходимо сторонам представить следующие бумаги:

соглашение купли-продажи;
паспорта владельцев жилплощади;
одобрение опеки, если сделка затрагивает интересы малолетних граждан;
свидетельство о праве владения или выписка из ЕГРН;
основание получения недвижимости: соглашение купли-продажи, свидетельство о праве наследования, дарственная;
техническая документация. Заказать этот документ можно в бюро технической инвентаризации или центре государственных услуг «Мои документы» (ранее – МФЦ);
нотариальное одобрение от супруга на продажу, если собственность приобретена в период семейной жизни;
справка обо всех, кто прописан на жилой площади.

Предварительно необходимо обратиться в отдел опеки для получения одобрения.

5 документов для одобрения сделки с участием малолетних:

заявление на продажу прежней и покупку новой жилплощади;
документ о рождении ребенка;
паспорта родителей;
техническая документация;
выписка из ЕГРН.

Заявление специалисты опеки рассматривают четырнадцать дней. По результатам рассмотрения дается заключение. Прийти в отдел опеки должны мать и отец, даже если они развелись. Только в случае лишения родительских прав нет необходимости приходить родителю в опеку.

Просто так специалисты опеки не дадут своего одобрения. Необходимо, чтобы жилищные условия малолетних не ухудшались.

Дополнительно придется оплатить нотариальную заверку доверенности, когда от имени владельцев жилья обращается представитель. Заверка доверенности обойдется в 1,5-2 тыс. рублей.

Соглашение должно быть составлено согласно по нормам гражданского законодательства и содержать все значимые условия сделки.

5 важных пунктов соглашения:

ФИО и адреса регистрации обеих сторон.
Объект сделки. Здесь уточняется точный адрес и площадь.
Сведения о том, кто из бывших жильцов сохраняет право проживания на жилой площади.
Порядок проведения оплаты. Возможна оплата наличными средствами, но более надежным является расчет через банковскую ячейку.
Условия, при которых контракт может быть расторгнут.

Также стороны могут включить и иные условия, которые они посчитают необходимыми.

Сделка по купли-продажи объекта жилой или нежилой недвижимости – одна из самых популярных в нотариальном деле. Заверения нотариуса – это, своего рода, признание документа юридически правильным и имеющим законное основание.

Вместе с тем, не все сделки обязательно заверять у нотариуса, но всегда такая процедура не будет лишней – это только укрепит юридическую силу документа.

Далее поговорим о том, нужно ли заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса, в каких случаях эту процедуру можно пропустить, а когда это нужно делать обязательно.

В далее перечисленных случаях нотариальное заверение у нотариуса обязательно, так как без такой процедуры документ просто не будет принят в регистрирующем органе:

В случае продажи квартиры, которая разделена между несколькими собственниками. В таком случае заверять договор купли-продажи у нотариуса обязательно, так как этот факт является подтверждением согласия всех собственников.
Осуществляется продажа объекта недвижимости, где собственником выступает лицо несовершеннолетнее, то есть до 18 лет.
Если в сделке будет принимать участие несовершеннолетнее лицо и не обязательно он будет выступать собственником.

В случае, если в сделке принимает участие несовершеннолетнее лицо, обязательно также должны присутствовать и его официальные представители – родители или лица, которые их заменяют.

Нотариальная сделка: как и в каких случаях проводится

Покупка нового жилья, если упустить из внимания моральную и техническую сторону вопроса, лучше, чем приобретение вторичного жилья. Причина проста – в новой квартире нет никаких правовых обременений, а значит процедура оформления осуществляется гораздо проще и быстрее.

При покупке вторичного жилья можно существенно сэкономить, но перед сделкой обязательно нужно проверить юридическую сторону – нет ли обременений, согласны ли на сделку все собственники. Кроме того, не следует забывать о том типе сделок, когда нотариальное заверение обязательно.

Согласно действующему законодательству, на сегодняшний день обязательными для нотариального заверения сделками являются те, что связаны с:

долями в общей долевой собственности;
отчуждением недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину;
распоряжением недвижимостью при доверительном управлении или опеке;
разделением имущества, нажитого супругами в период брака.

Это наиболее сложные, проблемные сегменты правовых отношений, фигурирующих на рынке недвижимости. Именно здесь возникают риски нарушить какие-либо правовые нюансы, не учесть интересы собственника, чем могут воспользоваться мошенники.

Что касается сделок по отчуждению недвижимого имущества, не связанных с обязательным нотариальным участием – дарение, продажа, купля, мена, — то здесь граждане вправе выбирать – обращаться за помощью к нотариусу либо самостоятельно осуществить сделку. Как бы то ни было, нотариально заверенная форма сделки является наиболее надежным вариантом, способствующим защите прав всех ее участников и помогающим избежать проблем в будущем.

Обращение к нотариусу сегодня – это наиболее приемлемый вариант при осуществлении тех или иных сделок с недвижимостью. Помимо гарантированной безопасности результата, нотариус проводит полный комплекс работ с предъявленной документацией: сам осуществляет проверку, подготавливает проекты договоров, отправляет запросы и сам передает сведения в органы госрегистрации. По желанию клиента через депозит нотариуса денежные средства могут быть переведены на счет продавца.

Гражданин вправе обратиться к любому нотариусу субъекта Российской Федерации, в котором находится недвижимость.

Купля-продажа квартиры (дома) в долевом участии (ст.42 №218-ФЗ). Сюда относятся и случаи приобретения (отчуждения) недвижимости супругами в общую долевую собственность, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Продажа (приобретение) жилых объектов с долей участия несовершеннолетних, ограниченно дееспособных, опекаемых лиц (ст. 54 №218-ФЗ). Кроме нотариального удостоверения в данном случае дополнительно требуется разрешение органов опеки.

Как заверить договор у нотариуса

С 29 декабря нотариат становится удобнее. Теперь нотариусы могут совершать удаленно нотариальные действия, которые не требуют личного присутствия заявителя. Правда, заявителю потребуется УКЭП. Стороны сделки из разных регионов смогут удостоверить ее без личной встречи. Наследникам будет проще узнавать о наследственных делах. А подлинность нотариального документа можно будет проверить по QR-коду.

Спустя год с момента подписания вступили в силу поправки в Основы законодательства РФ о нотариате, которые внес Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ. Рассказываем о ключевых изменениях.

Оплата за нотариальные действия (госпошлина) взыскивается по тарифам, установленным ст. 333.24 НК РФ, плюс к этому оплачивается работа нотариуса (УПТХ). Размер пошлины зависит от того, кому продается недвижимость и ее оценочной стоимости. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным по закону, размер госпошлины составляет 0,5 % от суммы договора.Плюс к этому взыскивается УПТХ за один объект недвижимости.
Размер УПТХ (оплата услуг нотариуса) в Москве оплачивается дополнительно к нотариальному тарифу.

*Актуальные тарифы смотрите в соответствующем разделе — ⁠

В нашей нотариальной конторе оказываются все нотариальные действия по сделкам с недвижимостью. Обращайтесь с помощью формы на сайте или по телефону, чтобы уточнить стоимость регистрации сделок с недвижимостью через нотариуса, сроки оказания услуги или задать другие интересующие вас вопросы.

Документ должен содержать подтверждение того, что объект имущества принадлежит одной из сторон, и данные, конкретизирующие местоположение недвижимости (отдельно на участке или как часть другого объекта).
При отсутствии корректной информации нотариус не удостоверяет сделку.
Обязательно указание стоимости недвижимого имущества. Если согласованная участниками цена отсутствует, договор признается не заключенным. Правила формирования цены на основе стоимости объектов при сравнимых обстоятельствах согласно п.3 ст. 424 ГК РФ в таком случае не применяются.
Договор предусматривает, что цена сооружения включает стоимость земельного участка и переход прав на пользование им (если иное не прописано в договоре).
В некоторых случаях стороны определяют цену недвижимости по ее фактическому размеру, отталкиваясь от стоимости за единицу площади.
Инструментом передачи объекта является акт, подписанный всеми участниками.
Если один из субъектов сделки уклоняется от подписания документа, это расценивается как отказ от продажи со стороны продавца и отказ от принятия со стороны покупателя. В случае, когда покупатель принял имущество, несоответствующее по каким-то критериям условиям договора, продавец не освобождается от ответственности от неисполнения.
Согласно ст. 475 ГК РФ, при несоответствии объекта недвижимости договоренности покупатель может потребовать снижения цены, безвозмездного устранения дефектов или возмещения расходов от продавца имущества.
Продать объект недвижимости на участке, который не находится в собственности продавца, можно без согласия владельца, если это не противоречит закону. Принимающая сторона после покупки пользуется участком на тех же условиях, что и предыдущий владелец сооружения.

С 2016 года закон за №218-ФЗ утверждает обязательность нотариального удостоверения сделок по недвижимости, совершаемых при участии несовершеннолетних (ст.54, п.2 названной нормы).

Распоряжение недвижимостью, принадлежащей детям возрастом менее 14 лет, допускается их законными представителями – родителями, опекунами, усыновителями (ст.28, п.1 Гражданского кодекса). Для детей возрастом 14-18 лет доступно самостоятельное заключение сделок по недвижимости, однако лишь при письменном одобрении законных представителей (ст.26 Гражданского кодекса). Во всех названных вариантах сделок заверение договора купли-продажи нотариусом обязательно.

Сделки с недвижимостью через нотариуса

Изменения в Законе «О нотариате» №360-ФЗ от 3 июля 2016 года и вступление в силу Закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» №172-ФЗ от 2 июня 2016 года обязали заверять у нотариуса почти все сделки с недвижимостью. Эта процедура, которая превратилась из добровольной в обязательную, ликвидирует практически все лазейки для мошенников. Каким образом это происходит?

В последние десятилетия нередкими были случаи, когда покупатель квартиры или дома спустя длительное время после покупки обнаруживал, что официально не является собственником приобретенной недвижимости. Покупатель просто не знал о том, что предыдущие сделки были оспорены в суде. Мошенники исчезали, и, соответственно, ущерб никто не возмещал. Именно для того, чтобы предотвратить подобные действия мошенников с 2016 года все сделки с долями обязательно должны заверяться в нотариальной конторе.

Перед тем, как обратиться к нотариусу, желающий продать свою долю недвижимости обязан уведомить о своих намерениях всех остальных владельцев данной квартиры или дома.

Остальные владельцы вправе дать свое согласие на продажу или отказаться. В течение 1 месяца собственники могут потребовать вступления в силу их преимущественного права покупки. В этом случае они получают приоритет по сравнению с третьими лицами. Таким образом, значительно снижается вероятность того, что доля недвижимости будет продана мошенникам по низкой цене.

Следующий шаг — это взаиморасчеты, договоренность о цене, подготовка документов и поездка в нотариальную контору. Нотариус помогает составить грамотный договор, заверяет его, а затем документ подписывается и отвозится в регистрирующий орган для внесения изменений в госреестре.

Не заверенные сделки с недвижимостью, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, будут считаться ничтожными. Соответственно, они не будут зарегистрированы в Росреестре, и у покупателя не возникнет юридических прав на приобретенную недвижимость.

Это маловероятно. Изучать все детали истории жилья с момента его постройки не входит в обязанности сотрудника нотариальной конторы. Задача нотариуса – проконтролировать чистоту конкретной сделки, которую он удостоверяет. Для этого достаточно проверить подлинность документов, удостовериться, что участники сделки дееспособны, убедиться, что при сделке соблюдены интересы третьих лиц, продавец завладел квартирой на законных основаниях и вправе распоряжаться имуществом без каких-либо ограничений.

С одной стороны, лучше сделать хотя бы поверхностную проверку, чем вообще никакой. Так можно узнать, кто является настоящим собственников квартиры, кто в данный момент зарегистрирован на жилплощади, не находится ли объект в залоге или под арестом, дал ли второй супруг согласие на сделку. С другой стороны, прежде чем зарегистрировать сделку, Росреестр проанализирует все эти сведения, при этом множество потенциальных проблем так и останутся неизученными. В частности, наличие детей, права которых были нарушены при приватизации квартиры. Если процедуру приватизации проводили в начале 90-х годов, и ребенок не попал в число владельцев, по достижении совершеннолетия он в любой момент может в судебном порядке потребовать свою долю в жилье.

Еще одной угрозой могут стать временно выбывшие граждане. Это люди, которых сняли с учета на период службы в армии, лишения свободы или длительного лечения. По возвращении домой они имеют законное право поселиться по прежнему адресу. Причем смена хозяина их вряд ли остановит: прежние жильцы часто вселяются по решению суда. На первый взгляд, подобных случаев легко избежать – стоит только потребовать у продавца обычную и архивную выписку из домовой книги. Документ содержит информацию обо всех людях, которые были зарегистрированы в квартире прежде, с указанием даты и причины выписки. Но проблема в том, что нотариусы не запрашивают эти документы.

Приведем еще один пример: продавец получил квартиру в подарок от восьмидесятилетней бабушки. В этом случае лучше дополнительно ознакомиться с заключением о дееспособности пожилой женщины, однако в нотариальных конторах, как правило, не изучают информацию так глубоко. Вывод напрашивается сам собой: благодаря нотариальной проверке можно выявить явные недостатки объекта, но чтобы обнаружить все проблемы, её недостаточно.

Можно оспорить практически любую операцию с недвижимостью – достаточно найти для этого основания. При этом то, что на договоре есть печать нотариуса, не даст каких-то особых преимуществ: сделки, заверенные нотариусом, признают недействительными так же часто, как и те, которые были заключены в простой письменной форме. Существует масса поводов для разбирательств. К примеру, продавец может заявить о своей частичной или полной недееспособности и подать иск на этом основании. Проверка нотариуса далеко не всегда от такого защитит. Как правило, сотрудники конторы определяют психическое здоровье человека по внешним признакам: не находится в состоянии опьянения, нормально мыслит и говорит – значит, все в порядке. Но чтобы быть по-настоящему уверенным в адекватности продавца, необходимо попросить у него свежие справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Также лучше провести медицинское обследование накануне сделки и опросить соседей. Вряд ли нотариус станет таким заниматься.

Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

Нотариус, и правда, несет материальную ответственность за свои действия. Если сделку с недвижимостью признают действительной по его вине, сотрудник нотариальной конторы обязан будет возместить клиенту ущерб. По этой причине специалисты, которые удостоверяют сделки с недвижимостью, оформляют страховку на 5 миллионов рублей.

Но вопрос, удается ли добиться выплаты компенсации на практике. Адвокат Олег Сухов говорит, что за последние пять лет всего 55 пострадавших смогли взыскать ущерб – в общей сложности они получили 20 миллионов рублей. И эти цифры не говорят о том, что российские нотариусы редко допускают ошибки – просто лишь в некоторых случаях гражданам удается доказать их вину в суде.

За последнее время в Москве состоялось три характерных процесса. В первом случае нотариус выписал аферистам доверенность по фальшивому паспорту. Используя документ, мошенники продали квартиру без участия владельца (Мещанский райсуд; № 2-1648/2013 ~ М-12874/2012). Во втором случае нотариус заверил сделку с недееспособным собственником. Квартира принадлежала 80-летней женщине, вменяемость которой определили на глаз (Коптевский райсуд; № 2-2682/2014). В третьем случае нотариуса заподозрили в подделке завещания от лица слепой пенсионерки (Нагатинский суд, № 2-3357/2014 ~ М-2373/2014). Лишившиеся недвижимости по чужой вине истцы заказывали экспертизы, находили свидетелей и собирали документы, но так и не смогли добиться, чтобы суд привлек кого-либо к ответственности.

Это заблуждение может повлечь серьезные последствия, поскольку в некоторых случаях покупатель может лишиться не только недвижимости, но и жизни. Нечестные на руку люди встречаются во всех сферах, в том числе и в нотариате. Желая получить наживу, недобросовестные сотрудники нотариальных контор «сливают» закрытую информацию аферистам, удостоверяют липовые сделки, подделывают документы. Не так давно в Саратове нотариуса приговорили к восьми годам лишения свободы за то, что он по поддельным завещаниям присваивал жилье умерших одиноких пожилых людей (Кировский райсуд; № 1-4/2017 (1-205/2016)). В Свердловской области нотариус и «черные» риелторы совместными усилиями лишали квартир живых хозяев. Некоторые из бывших собственников после этого оказались на кладбище. Асбестовский горсуд уже третий год рассматривает это уголовное дело (№ 1-1/2017), которое насчитывает 18 эпизодов. На данный момент процесс идет не слишком успешно – заседания по разным причинам откладывали уже 63 раза, а нотариус, которого чуть ли не за руку поймали, продолжает оказывать профессиональные услуги.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Таким образом, стороны абсолютно любой сделки могут прийти к выводу, что их соглашение непременно требует нотариального удостоверения. В этом случае нотариус удостоверит сделку, даже если ее нет в нижеприведенном списке.

Несоблюдение нотариальной формы сделки, когда она обязательна, влечет ее ничтожность со всеми вытекающими негативными последствиями.

Рассмотрим основные случаи обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, которые предусмотрел законодатель:

Сделки с долями в общей долевой собственности на недвижимое имущество. Поскольку эти сделки затрагивают права третьих лиц – собственников долей, согласно ст. 42 ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем, в настоящее время при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке такая сделка не подлежит нотариальному удостоверению. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в пределах субъекта РФ, на территории которого находится указанное имущество. То есть если продается доля в московской квартире, то заверить договор купли-продажи может только московский нотариус. Нотариальному удостоверению подлежит также отказ от права преимущественной покупки.
Договор ренты. Статья 584 Гражданского кодекса РФ предусматривает необходимость нотариального удостоверения договора ренты.
Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Такие сделки в соответствии со ст. 54 ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” также подлежат нотариальному удостоверению.
Сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо;
Предварительный договор, соглашение об уступке, договор залога в обеспечение исполнения обязательства, если основной договор подлежит нотариальному удостоверению.

Кроме того, нотариальному удостоверению подлежат завещания, брачные договоры, соглашения о разделе совместно нажитого имущества, согласия супругов на совершение сделки с недвижимым имуществом, а также доверенности на совершение любых сделок с недвижимостью и/или регистрацию сделки (перехода права собственности). Также нотариально удостоверяются договоры условного депонирования (эскроу), за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг, а также договоры поручительства, заключаемые застройщиками в целях обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства.

Родители, опекуны и другие лица, которым вверено имущество несовершеннолетних, не вправе совершать сделки с ним без нотариального удостоверения. Нотариус, помимо проверки всех документов, обязан удостовериться, что органы опеки и попечительства выдали разрешение на распоряжение имуществом ребенка. Более того, нотариус обязан убедиться, что такая сделка не нарушит прав несовершеннолетнего – например, при продаже записанного на имя ребенка жилья необходимо купить другой объект недвижимости.

Роль нотариуса в сделках с недвижимостью

Итак, когда мы чаще всего раньше посещали нотариуса? Правильно, заверить копии для чего-либо или выписать доверенность. Да и наследство всегда оформлялось (и оформляется сейчас) у нотариусов. Такими полномочиями их наделило государство. Принципы их работы закреплены в «Основах законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11 февраля 1993 года. Что означает понятие «нотариальное заверение сделки?» Во-первых, это проверка дееспособности участников сделки, экспертиза предоставленных документов и консультирование. Во-вторых, это заверение сделки: нотариус своей подписью и печатью удостоверяет законность ваших действий. За это клиент оплачивает нотариусу пошлину и стоимость технических работ.

С 29 декабря 2015 года обязательному нотариальному удостоверению подлежат еще и три вида сделок с недвижимостью.

Заверить сделку у нотариуса необходимо при отчуждении имущества (продажа, мена, дарение) в следующих случаях:

если это отчуждение долей в праве общей долевой собственности (например, квартира или дача, которую вы продаете, принадлежит вам и супругу/супруге по ½ доли в праве);

если это отчуждение имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному (например, это квартира, в которой собственник вы и ваш несовершеннолетний ребенок);

если это отчуждение комнат (помещений) в коммунальной квартире (например, вы проживаете в коммунальной квартире, где пять комнат, и вы — собственник одной из них).

Если вы — участник одной из таких сделок, то без нотариального удостоверения сделки недвижимость вам не продать. Кстати, это относится к любому типу недвижимости — квартира, дом, комната, дача, земельный участок.

Если вы обращаетесь в нашу компанию, то риэлтор самостоятельно заполнит заявку на нотариальную сделку, в которой указаны все документы, которые вам необходимо подготовить для нотариуса. Собрать документы может и ваш риэлтор по доверенности.

Если же вы проводите сделку самостоятельно, то вначале вам необходимо посетить нотариуса и выяснить, какой пакет документов нужно подготовить.

После того, как вы подготовили все документы по списку, то вам необходимо снова посетить нотариуса — теперь уже со вторым участником сделки. Нотариус установит дееспособность участников сделки и лично убедится в намерениях сторон. Он посмотрит подготовленный пакет документов, в случае необходимости скажет, какие документы необходимо еще донести.

После этого нотариус записывает вас на следующую встречу. Он готовит договор (купли-продажи, мены или дарения), а также запрашивает выписку из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) по вашей недвижимости, проверяя тем самым юридическую чистоту объекта.

В случае, если вы обращаетесь в компанию «Этажи», возможен отличный вариант — вы просто передадите необходимые документы риэлтору, а с нотариусом договорится специалист юридического департамента. Фактически, к нотариусу вы придете только на подписание договора купли-продажи! Причем проверить договор вы сможете уже накануне, просто прочитав его у себя на электронной почте. Важный момент: в договорах клиентов «Этажей» нотариус обязательно указывает пункт о том, как будет произведен расчет за квартиру. И этот расчет — один из системы безопасных расчетов, применяемых компанией «Этажи» с октября 2015 года.

Стоит отметить, что если вы продаете комнату в коммунальной квартире, то дополнительно нотариус удостоверяет отказ ваших соседей (сособственников) в преимущественном праве покупки вашей комнаты. Для этого необходимо привести всех ваших соседей к нотариусу. Стоимость нотариального удостоверения одного отказа — 1000 рублей. Если же кто-то не проживает там (но является собственником комнаты), то ему необходимо отправить заказное письмо с уведомлением о том, что вы продаете свою комнату. В большинстве случаев это делает сам нотариус и стоимость одной такой услуги составляет 2200 рублей.

Некоторые нотариальные действия можно совершать без личного присутствия

Ну что ж, последний ваш шаг — государственная регистрация сделки. Это можно сделать лично в управлении Росреестра или МФЦ (многофункциональном центре госуслуг). Также подать документы на регистрацию вместо вас может ваш представитель по нотариальной доверенности (например, это может быть ваш риэлтор).

Если недвижимость была приобретена с помощью средств материнского капитала и ипотечных средств, то по закону после того, как ипотека будет погашена, родители должны выделить детям (на которых выделялся маткапитал) долю в собственности. Это тоже отчуждение недвижимости, которое подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Стоимость услуг нотариуса в данном случае — 0,5% от кадастровой стоимости объекта + 5 000 рублей за технические работы.

Давайте разберемся, а что такое сделка?

Сделка — это способ достичь правовых последствий посредством выражения частной воли в пределах дозволенных правопорядком.
Так вот, частную волю в сделках с недвижимостью необходимо выражать в письменном виде, устные сделки с недвижимостью являются ничтожными, недействительными.

ВНИМАНИЕ! ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНЕ! от 01.05.2019 г

Новая редакция ст. 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости»
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».
Подписан В.В.Путиным 01.05.2019 г.
Вступит в силу через 90 дней после официального опубликования.

01.10.2018 г вступили в силу поправки в часть 1 статьи 42 ФЗ 218 » О государственной регистрации недвижимости».

Если регистрируется ипотека (залог) на объект недвижимости, находящийся в единоличной или общей совместной собственности, договор залога составляется в простой письменной форме.

01.05.2019 года внесены поправки в ст.42 ФЗ-218:

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».

Брачный договор, в том числе, определяет права каждого из супругов на недвижимое имущество, купленное в браке.

На основании Семейного кодекса РФ — недвижимое имущество, приобретенное в браке оформляется в общую совместную собственность или на одного из супругов, при этом имущество считается совместно нажитым и может быть отчуждено с участием обоих супругов или на основании нотариального согласия другого.

Если супруги хотят оформить общую долевую собственность на объект недвижимости, без нотариального брачного договора не обойтись.

СТОИМОСТЬ НОТАРИАЛЬНЫХ ДЕЙСТВИЙ НА 2021 ГОД

Купля-продажа квартиры (дома) в долевом участии (ст.42 №218-ФЗ). Сюда относятся и случаи приобретения (отчуждения) недвижимости супругами в общую долевую собственность, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Продажа (приобретение) жилых объектов с долей участия несовершеннолетних, ограниченно дееспособных, опекаемых лиц (ст. 54 №218-ФЗ). Кроме нотариального удостоверения в данном случае дополнительно требуется разрешение органов опеки.

Данный вид процедуры реализуется в установленном порядке согласно действующему законодательству. Для начала участники договорных отношений собирают требуемый для перерегистрации того или иного объекта недвижимости пакет документов, а затем лично обращаются в Росреестр. Где уже собственноручно и обязательно в присутствии компетентного сотрудника данного органа, заполняют заявления о внесении соответствующих изменений в реестр прав собственности на недвижимое имущество, при этом не забывая предъявлять паспорта гражданин РФ.

В случае же нотариального удостоверения регистрации договора купли-продажи квартиры или иного недвижимого имущества вы можете воспользоваться нотариальной услугой по передаче (электронной в том числе) необходимого пакета документов в Росреестр. Все данные заявления при этом заполняются нотариусом либо уполномоченным сотрудником нотариальной конторы.

Далее при электронной передаче нотариусом данных для регистрации права собственности все направляемые им документальные материалы заверяются электронной цифровой подписью нотариуса и затем передаются им же в Росреестр.

паспорта участников и место их регистрации по базе МВД;
правильность составления договора, наличие в нем всех обязательных реквизитов;
запрашивают выписку из ЕГРН с указанием всех собственников жилья и наличия обременения;
наличие решений судов в общегосударственных реестрах о признании стороны договора (физического лица) недееспособным;
наличие решений судов о признании стороны договора банкротом, а также сведения о причастности сторон к экстремистской деятельности
полномочия продавца, его право на продажу, наличие уведомления других владельцев долей и их отказа от покупки;
кто фактически зарегистрирован в квартире, нет ли в ней лиц, находящихся в местах заключения.

Кроме того, с 2021 года применяется регистрация сделок с недвижимостью через нотариуса в органе Росреестра. Он самостоятельно передает заявление на переход права собственности от продавца к покупателю, причем срок регистрации в этом случае составляет всего одни сутки с момента поступления сведений об оплате госпошлины,за регистрационные действия, которую оплачивают участники сделки. В то же время, если лично обратиться в регистрационный орган или через МФЦ, процедура займет не меньше недели.

Комментирует нотариус города Москвы Колганов И. В.: Участникам сделки не нужно никуда ходить, новый собственник получает выписку из ЕГРН непосредственно в нотариальной конторе. Нотариус может дополнительно обеспечить их безопасность, приняв в свой депозит денежные средства покупателя и перечислить их продавцу после регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Хотите вы того или нет, но нотариус обязательно нужен в следующих случаях:

Нотариус должен удостоверить договор, если продается доля в квартире. Но если отчуждается вся квартира, право на которую у продавцов зарегистрировано в долях, нотариус больше не нужен (статья 42 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.).
Если продавец – ребенок или недееспособное лицо (статья 54 Федерального закона № 218-ФЗ). Помимо нотариуса, в сделках с несовершеннолетними продавцами не обойтись без разрешения органов опеки (статья 21 Федерального закона № 48-ФЗ от 24.04.2008 г.).
При продаже квартиры по договору ренты с пожизненным иждивением (статья 584 ГК РФ). В рамках этой сделки собственник передает права на квартиру плательщику ренты, который обязан пожизненно содержать бывшего собственника и предоставить ему право бессрочного проживания в квартире.

Если нотариус не принимал участие в вышеперечисленных сделках, то и перехода права по ним не произойдет – они будут признаны ничтожными.

Во всех остальных случаях привлекать нотариуса не обязательно. Но по своему желанию вы можете воспользоваться его услугами при любых условиях сделки.