Судебная практика по инвестиционному договору в строительстве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Судебная практика по инвестиционному договору в строительстве». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Решение от 20 февраля 2019 г. по делу № А51-10496/2018

2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ИНВЕСТИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

3. Залог при финансировании строительства

4. Инвестиционный договор в строительстве и совместная деятельность

5. Признание договора инвестирования договором долевого участия

6. Отграничение договора участия в долевом строительстве

7. Инвестиционный договор. Риски. Судебная практика

Написать комментарий

Решение от 20 февраля 2019 г. по делу № А51-10496/2018

Выступаю ли я в качестве инвестора, заказчика или исполнителя, планируя строительство недвижимости, при заключении договора о строительстве недвижимости мне важно убедиться, что моя деятельность оправдана не только экономически, но и юридически. Иными словами, пусть понятия и не существует, но законодательные акты, которыми я мог бы обосновать свою деятельность, обнаружить не так-то трудно.

Соглашение о долевом строительстве недвижимости, в отличие от инвестиционного соглашения, не тождественно соглашению о совместной деятельности. Хотя бы потому, что граждане, заключившие его с организацией, не могут рассчитывать как на часть прибыли (не имеют коммерческой заинтересованности), так и на участие в управлении общими делами предприятия.

Стороны у долевого участия всего две: застройщик и дольщики. А соглашение об инвестировании в строительство недвижимости может включать:

инвесторов;
заказчиков;
подрядчиков;
пользователей объектов капиталовложений.

В п. 7 Информационного письма ВАС РФ от 25 июля 2000г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» содержатся следующие разъяснения:

До ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры

Предприятие обратилось в арбитражный суд с иском об обязании товарищества с ограниченной ответственностью передать ему в натуре 28 квартир общей площадью 1577 кв. метров.

Стороны заключили договор на участие в строительстве жилого дома, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязанности по обеспечению строительства проектно — сметной документацией, получению земельного участка под строительство, выполнению строительно — монтажных работ и передаче истцу 28 квартир, а истец должен обеспечить строительство 28 квартир необходимыми материалами и денежными средствами.

В договоре и дополнительном соглашении к нему были установлены срок ввода объекта в эксплуатацию и ответственность за нарушение этого обязательства.

Истец свои обязательства выполнил полностью. Однако жилой дом не был введен в эксплуатацию, в том числе и на день рассмотрения спора. Поэтому у истца право на получение 28 квартир имеется, но до ввода дома в эксплуатацию определенные квартиры в натуре передаваться не могут.

В п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору подряда» содержатся следующие разъяснения:

Право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке

Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора простого товарищества, заключенного заказчиком с третьим лицом с целью продолжения строительства не достроенного им объекта, в связи с чем подрядчик был лишен права исполнить договор и получить соответствующее вознаграждение. Объект незавершенного строительства является вкладом заказчика в договор простого товарищества.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, так как все выполненные работы по незавершенному строительству оплачены заказчиком и, следовательно, он имел право распорядиться им как своей собственностью, в том числе передав строительство другому лицу.

Суд кассационной инстанции отменил решение и передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик принять их результат и оплатить.

Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу статьи 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном статьей 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда *.

Таким образом, для решения вопроса о правомерности внесения незавершенного строительства в качестве вклада в договор простого товарищества суду было необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости.

инвестиции, инвестиционная деятельность, судебная практика, правовая природа, инвестиционный контракт

Как издать спецвыпуск?
Правила оформления статей
Оплата и скидки

Start up проекты
Корпоративные отношения
- Реструктуризация бизнеса
- Структурирование организаций
- Сопровождение отношений с бизнес партнером
Корпоративные конфликты
- Внесудебное разрешение корпоративных конфликтов
- Судебное разрешение корпоративных конфликтов
Недвижимость и строительство
Суд и арбитраж
Защита интеллектуальной собственности

При заключении договора, следует различать, будет ли данная сделка являться инвестированием застройки или участием в долевом строительстве.

Данные понятия отличаются по ряду признаков:

согласно договору долевого участия в строительстве, дольщик оплачивает только стоимость квартиры, которая подлежит передаче ему в собственность после ввода объекта в эксплуатацию, в то время как инвестор передает помимо денежных средств и имущественные права;
законодательство обязывает прохождение государственной регистрации договора долевого участия, в то время как инвестиционную сделку регистрировать не обязательно;
в соответствии с законодательством, преимущественное право на объекты имеет тот инвестор, который раньше заключил договор и внес денежные средства (при наличии нескольких претендентов). При долевом участии такие ситуации исключены;
обеспечение обязательств в отношениях долевого участия является необходимо, а в случае с инвестиционным договором, такое обеспечение может отсутствовать.

Инвестирование и долевое участие различаются по своей природе. Нормы закона оберегают дольщика, обязывая застройщика страховать проекты. А вот инвестор несет больше рисков, т.к. такие проекты могут повлечь как дополнительное финансирование, так и потерю доходов и вложенных капиталов.

При этом и участие в долевом строительстве предполагает не только получение желанных результатов (экономически выгодной стоимости жилья) но и неприятных последствий (риск финансовых потерь, времени, судебных споров).

Поэтому при выборе организации-застройщика следует учитывать все моменты начиная от проверки всей документации на строительство, и заканчивая описанием каждого пункта договора.

Приобретение квартиры по договору инвестирования

Мы с женой хотим заключить договор долевого участия. Строительство многоквартирного дома уже начато и сейчас находится на стадии строительства восьмого этажа (из двенадцати). Застройщик предлагает заключить договор об инвестировании.

Следует также учитывать, что при инвестировании, получение конкретного жилья не предусмотрено, и Вы можете быть уже не единственным, кто вложил средства в данную квартиру.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ИНВЕСТИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

Есть еще одно отличие между договором долевого участия и договором инвестирования, на котором хочется заострить внимание отдельно. Речь идет о таком виде ответственности застройщика, как выплата неустойки.

Как уже было сказано ранее, на страже прав дольщика при заключении ДДУ стоит ФЗ №214. Именно он подробно регулирует вопрос взыскания неустойки с застройщика при нарушении обязательств последним. Подробнее об основаниях и самом процессе взыскания неустойки можно прочитать в статье сайта «Взыскание участником ДДУ неустойки с застройщика».

Теоретически, взыскать при необходимости неустойку по договору инвестирования также возможно. Но сделать это будет гораздо сложнее. Ведь в этом случае границы ответственности строительной фирмы, а, соответственно, и порядок взыскания неустойки, очерчены только самим соглашением. Кроме того, даже если получится истребовать уплату неустойки, ее размер может быть меньше в разы, чем если бы она взыскивалась по ДДУ.

На протяжении многих лет вопросы правового регулирования инвестирования в строительство представляют интерес как для обычных граждан, приобретающих жилье по договору долевого участия в строительстве, так и для предпринимателей, инвестирующих в строительство в целях получения прибыли, поскольку связаны с существенными финансовыми вложениями.

Сегодня отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства недвижимости, делятся на две категории, имеющие принципиально разное регулирование.

Первая категория: отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого участия в строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании соответствующего договора. Эти отношения регулируются нормами Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ).

Действие данного закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Эти отношения регулируются Гражданским кодексом и законодательством об инвестиционной деятельности.

Вторая категория: отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. Данные отношения регулируются нормами Федерального закона от 25.09.

99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ).

В статье мы рассмотрим отношения из второй категории — касающиеся инвестирования в строительство, связанные с предпринимательской деятельностью и не подпадающие под действие Закона № 214-ФЗ.

Как уже отмечалось, на законодательном уровне вопросы инвестирования урегулированы положениями Закона № 39-ФЗ. К сожалению, данный закон написан больше как декларация, а не как регулирующий правоотношения нормативный акт.

В результате указанные в нем гарантии воспринимаются судебной практикой и разъяснениями высших судов как декларативные нормы, не имеющие судебной защиты. Фактически же наиболее подробно вопросы заключения, исполнения и толкования инвестиционных договоров рассмотрены в судебной практике, а именно в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.

2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление № 54).

Именно от того, как будет квалифицирован конкретный «инвестиционный договор», зависит, какие правовые последствия повлечет его заключение, а следовательно, и то, на какие моменты нужно обратить внимание инвестору при его заключении.

Прежде всего, инвестору необходимо иметь в виду, что, за исключением двух случаев, его право собственности на построенный объект будет «вторичным» — оно может возникнуть только в результате передачи от собственника земельного участка (которым обычно является застройщик) к инвестору (п. 4—6 Постановления № 54). Исключениями являются случаи, когда:

инвестиционный договор заключен по модели договора простого товарищества с оформлением долевой собственности на земельный участок, на котором будет построен объект;
инвестиционный договор заключен с публичным образованием до 1 января 2011 г. и предусматривает распределение площади строящегося объекта между его сторонами (п. 3 ст. 3 Закона № 39-ФЗ, Определение ВАС РФ от 19.04.2013 № ВАС-13594/12 по делу № А40-7229/12-53-66).

Последнее обновление: 11.12.2017

Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.

Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Застройщика, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.

Застройщик, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от «вексельной схемы», ПДКП и других «серых схем» покупки новостройки).

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).

В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.

Договор инвестирования не требует государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).

Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.

Что такое инвестирование в строительство?
Процесс инвестирования
Когда заключается инвестиционный договор
- Можно ли расторгнуть инвестиционный договор
- Когда договор инвестирования завершает свое действие

Проекты строительного рынка привлекают все больше и больше инвесторов, и не удивительно – вкладывать деньги в недвижимость остается чрезвычайно выгодно и поэтому многие спешат стать инвестором. Однако в чем заключаются особенности финансирования строительства жилого дома?

Многие, кто не знаком с особенностями финансирования строительства домов не знает, что вообще означает факт инвестирования. Часто такое вложение средств путают с обычной покупкой жилья, при которой инвестор ставит коммерческие цели, а именно – последующую перепродажу объекта.

Однако покупка жилья, какими бы мотивами вы не руководствуетесь, всегда будет оставаться покупкой.

Разве что если вы готовы для финансирования целого дома и вы решили купить сразу три-четыре квартиры, тогда вас можно будет уже назвать инвестором, хотя и в этом случае определение будет не совсем верным.

Но так делают не многие, а только те, кто полностью уверен, что проект принесет прибыль. Новичкам такой способ может не подойти или нужно в свою команду брать опытного специалиста своего дела.

Пусть, он % свой заберет, но зато Вы будете уверены в том, что инвестиция была не напрасна.

Как стать собственником земли без денег

Бесплатный видеокурс от специалиста с 15-летним стажем

Чтобы стать настоящим инвестором, то есть для финансирования коммерческого проекта, необходимо понимать, что вы разделяете с владельцем не только прибыль, но и все риски. Даже вложение средств в недвижимость на стадии котлована не считается инвестированием, это долевой договор и не больше.

Бизнесмены, которые стали инвестором, могут вкладывать деньги еще до начала строительства и даже влиять на проект жилого дома, ведь они становятся полноправными участниками этого бизнеса.

Одним словом, чтобы стать инвестором, следует заключить специальный инвестиционный договор и вложить деньги в коммерческий проект, взяв на себя часть рисков и обязательств. Вы можете подготовиться для финансирования целого жилого дома, либо наоборот вложить средства в недвижимость и строительство в достаточно ограниченном объеме.

Для того чтобы официально стать инвестором, следует заключить договор инвестирования строительства жилого дома или зафиксировать документально вложение средств в коммерческую недвижимость.

Инвестором числятся только те лица, которые вкладывают деньги в недвижимость для последующего получения прибыли, если квартира или несколько объектов приобретаются для личного проживания, то владелец не числится инвестором.

В рамках финансирования строительства жилого дома заключается специальный инвестиционный договор, который может быть оформлен как на физическое, так и юридическое лицо.

В случае инвестирования, риски разделяются с застройщиком, в случае долевого договора все риски берет на себя исключительно застройщик.

Договор долевого участия в строительство предоставляет некоторые гарантии – покупатель обязательно должен по истечении определенного срока получить в собственность жилье, за которой заплатил. Инвестиционный договор никаких гарантий не предоставляет, однако в случае благоприятных обстоятельств способен принести значительную прибыль, если недвижимость будет успешно создана и продана.

Обязательно к прочтению и изучению

Впрочем, при желании инвестором может быть заключен договор финансирования и на более поздней стадии, например, после оформления документов на земельный участок и согласования проекта дома с надлежащими инстанциями. Второй вариант, несомненно, окажется более безопасным.

Как правило, если вы уже вложили деньги в строительство дома, то должны дождаться завершения проекта, так как взяли на себя определенные обязательства и риски.

Однако иногда в договоре прописывается возможность передачи своих прав и обязанностей инвестора другому лицу.

Таким образом, в этом случае инвестор может продать свою долю в проекте другому инвестору, который возьмет на себя все сопутствующие обязательства.

Если вы заключаете договор инвестирования, в нем обязательно следует уточнить момент окончания действия документа. Обычно договор прекращает свое действие, когда его участники вступают в собственность и получают свои доли в построенном доме.

Далее инвесторы вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, однако не имеют права проживать в жилье.

Залог при финансировании строительства

Инвестор отличается от соинвестора тем, что инвестор официально заключает договор, финансируя проект. Соинвесторы вносят средства, становясь дольщиками инвестора.

В данной статье рассматриваются только договоры, заключенные между владельцами прав на возведение объектов и соинвесторами —лицами, которые имеют средства финансировать проект. Ситуации, когда инвестор заключает договор с административными органами, не рассматривается в рамках данной публикации.

Чтобы договор имел силу, не требуется никакой дополнительной государственной регистрации. В то же время, пожалуй, одним из самых важных критериев таких договоров является достоверное и подробное описание имущества. Делается это для того, чтобы на основании такого описания можно было бы с легкостью идентифицировать объект инвестиций.

Обязательные реквизиты, подлежащие раскрытию, вы найдёте ниже. И так, договор соинвестирования образец:

дата и место заключения сделки/наименования участвующих сторон
общие положения сделки
предмет сделки
права, обязанности и ответственность сторон
действия при непредвиденных обстоятельствах
стоимость сделки
срок реализации проекта/действия соглашения
заключительные положения
все реквизиты всех сторон сделки (для юр лиц – оттиски печатей, для физ лиц – паспортные данные).

В самом договоре соинвестирования пунктами, заслуживающими пристального внимания будут являться:

предмет договора
условия, позволяющие одной из сторон призвать другую сторону к заключению соглашения по заявлению
существенные условия (установленные законодательством) для договора данной формы.

Принципиальное значение для подтверждения права на строительство имеет дата получения разрешения на строительство, она дает начало правоотношениям дольщика и застройщика.

Но до этого застройщик должен или уже иметь или по конкурсу получить, оформить и зарегистрировать аренду на земельный участок с соответствующим целевым назначением – для многоэтажного жилого строительства.

Договор долевого строительства должен быть письменным. Он подлежит регистрации и вступает в силу с момента регистрации.

Важно внимательно ознакомиться с договором до его подписания. Это необходимо, чтобы защитить себя от возможных подводных камней на этапе строительства и получении жилья в собственность.

Следует проверить полномочия лица, заключающего договор с дольщиком.

Если в договоре действует не застройщик, а уполномоченная им организация, дольщик вступает в отношения не с застройщиком, а с агентом по агентскому договору.

При этом возникает риск неисполнения договора застройщиком, так как в соответствии с законом деньги может привлекать только застройщик.

Срок строительства и ввода дома в эксплуатацию связаны между собой.

После ввода дома в эксплуатацию и до даты перехода права на помещение к участнику, оно находится в залоге у дольщика.

Передача квартиры участнику должна осуществляться по акту передачи. Если акт не представлен, дольщик может обратиться в суд.

Несоблюдение сроков передачи права на квартиру влечет для застройщика уплату неустойки, за каждый день – в двукратном размере.

Отношения, возникшие в связи с договором, регулируются Законом «О защите прав потребителей». Так, сторона, нарушившая обязательства или выполнившая их ненадлежащим образом, обязана уплатить другой стороне неустойку, согласно договору, и возместить убытки.

Инвестиционный договор в строительстве и совместная деятельность

Закон «О защите прав потребителей» применим к дольщику и застройщику в части, не установленной Законом «О долевом строительстве». Поэтому в спорных ситуациях применяется порядок досудебного урегулирования спора с застройщиком.

Претензии предъявляются в установленной последовательности:

Дольщик – застройщику.
Застройщик – заказчику.
Заказчик – генподрядчику.
Генподрядчик – субподрядчику.

В претензии должны быть указаны все требования, которые необходимо выполнить, сроки их исполнения. При отсутствии сроков в претензии она может исполняться в 30-дневный срок.

Инвестиционный договор представляет собой соглашение, которое заключается между двумя и более сторонами на возведение объектов недвижимости. При такой сделке необходимо привлечение соответствующих средств (деньги, ценные бумаги, любое имущество и имущественные права и т.п.).

Инвестирование ориентировано более на коммерческую деятельность, так как предполагает получение не только прибыли и доходов от строительства, но и разделение убытков и расходов, понесенных в процессе.

В случае недостаточности вложенных средств, инвесторам предстоит дополнительное финансирование проектов.

Инвестиционные договора регламентируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Сторонами такой сделки выступают:

инвесторы — граждане или организации, которые осуществляют вложение капиталов с целью получения прибыли;
заказчик — гражданин или организация, заинтересованные в возведении объектов недвижимости;
застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, реконструкцию, выполнение инженерных изысканий и иные работы на принадлежащем ему земельном участке, а также подготовку проектной документации для строительства объекта.

Следует учитывать, что застройщик в то же время может являться заказчиком объекта инвестиционного строительства.

подрядчик — физическое или юридическое лицо, которое выполняет строительные и иные работы в рамках инвестиционного проекта.

Объектом инвестирования являются:

строительство или реконструкция объекта за счет привлеченных средств;
различные виды имущества, включая жилые или нежилые сооружения (здания).

Существенным условием договора инвестирования строительства является предмет.

Его следует рассматривать с точки зрения сторон договора:

со стороны инвестора — вложение в строительство денежных средств или иных активов, предусмотренных в договоре (инвестирование);
со стороны заказчика — непосредственно строительство объекта и передача его инвестору после ввода в эксплуатацию.

Существенным и главным преимуществом договора является разница в стоимости недвижимости.

Так, стоимость уже готового жилья будет намного выше (на 15-30% и более), поскольку зависит от ряда факторов (строительные работы и материалы, местоположение объекта, состояние рынка недвижимости на момент совершения покупки). При этом вложения на начальном этапе строительства, гораздо меньше.

По договору долевого участия застройщик обязуется построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости в срок, предусмотренный договором, и после ввода его в эксплуатацию передать жилое помещение участнику долевого строительства, а другая сторона (дольщик) обязуется уплатить цену договора и принять объект, введенный в эксплуатацию.

Указанный договор заключается в письменной форме и регистрируется в Росреестре. Только после регистрации документ имеет юридическую силу. В договоре необходимо отразить следующее (отсутствие таких условий влечет признание сделки незаключенной):

характеристики и описание передаваемого помещения, а также и его местоположение;
сроки передачи квартиры дольщику;
стоимость недвижимости, а также порядок и способы оплаты;
гарантийные сроки.

Права и интересы участников долевого строительства защищены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

При этом вся ответственность возложена на застройщика, в силу того, что на него возложена обязанность просчитать риски и осуществить мероприятия по их устранению или недопущению.

Первостепенно договором долевого участия в строительстве должны быть отражены стороны, заключающие договор, а также его предмет.

Сделка заключается между:

дольщиком — лицом, которое вносит денежные средства с целью приобретения квартиры после завершения всех работ;
застройщиком — юридическим лицом (организацией), который привлекает денежные средства граждан для осуществления строительства многоквартирного жилья.

По правилу, документы подписывает руководитель фирмы-застройщика от имени организации, однако право подписи документов может быть предоставлено иному сотруднику строительной компании.

В случае если договор заключается представителями сторон, требуется наличие надлежаще оформленных доверенностей. Для физических лиц — нотариальная доверенность.

Предмет договора должен быть конкретизирован. Необходимо подробно прописать характеристика помещения (площади квартиры и каждого помещения в ней, в т.ч. санитарных узлов, кладовых, встроенных проемов для шкафов, а также балконов и террас). Данные размеры должны быть просчитаны и отражены в договоре с учетом возможности уменьшения коэффициента при завершении строительства.

Помимо характеристик квартиры, необходимо подробное описание каждого помещения в ней и ее атрибутов (оконные проемы, входные и балконные двери, и многое другое).

Если жилое помещение будет передано с отделочными работами (с покрытием пола паркетом или натяжными потолками, обоями) в договоре это также прописываются, путем подробного перечисления, указания размеров, характеристик.

Договор инвестирования подразумевает внесение владельцем денежных средств застройщику для того, чтобы тот имел возможность завершить строительство. Взамен застройщик предлагает инвестору определенное вознаграждение:

Передачу права собственности на недвижимость;
Право на безвозмездное пользование помещением – чаще всего эта схема реализуется, когда участники – юрлица, и речь идет о нежилом помещении;
Возврат денег вместе с процентами после реализации завершенного строительства.

Так образом, договор участия в долевом строительстве (жилого или нежилого здания) – это инвестирование исключительно в будущее жилье (физическое лицо получает готовую квартиру или дом взамен своих вложений), а сделка об инвестировании – получение определенных бонусов от застройщика (характерна для юридических лиц).

Важно: в инвестиционном соглашении не должно быть терминов, характерных для договора подряда, – иначе этот документ будет расценен налоговыми органами именно таковым, а внесенные средства будут считаться не инвестициями, а авансовыми платежами.

Чтобы быть уверенными, что вы составляете верный документ, изучите образец.

Образец инвестиционного договора.doc

Особенность условий соглашения заключается в том, что инвестор сохраняет за собой право:

Распоряжаться объектом вложения по своему усмотрению, в том числе уступать его третьим лицам;
Самостоятельно определять объект вложений;
Требовать от застройщика исполнения своих обязательств ко времени;
Обращаться в суд для взыскания неустойки и получения компенсации за неисполнение договора (только при включении этого положения в документ).

К особенностям условий сделки об инвестировании постройки здания (в отличие от долевого участия) нужно отнести:

Длительное время отношений между инвестором и застройщиком;
Обе стороны получают определенную выгоду от договоренности;
Полученные деньги расходуются застройщиком исключительно на цели строительства, что подтверждается сметой;
Инвестор не имеет права вмешиваться в работу застройщика.

Следует отметить ключевые отличия договора инвестирования от долевого участия:

Его не обязательно регистрировать в госорганах;
Инвестиции могут быть неденежными (например, передача стройматериалов или оказание услуг, в т.ч. по проектированию);
Ответственность застройщика регламентируется только положениями договора, в том время как при долевом участии за нарушителя «возьмется» государство.

Еще одно существенное отличие – условия по залогу. При долевом строительстве жилого здания часть имущества застройщика является залоговым, при инвестировании вкладчик рискует больше, так как ему залога не предоставляется.

В Гражданском кодексе нет строгого описания образца и того, какие пункты должен включать в себя этот документ, однако в соответствии с общепринятой практикой при инвестициях в стройку и заключении договора (или нежилого здания) дома с физическим лицом необходимо включить следующие существенные условия (тут они схожи с долевым строительством):

Место и время составления;
Кто является лицами по обязательствам – если соглашение составляется в пользу третьих лиц, это также должно быть прописано;
Предмет обязательства – что именно строится застройщиком;
Порядок вознаграждения инвестора – если это жилье, то должен быть указан алгоритм его передачи в собственность вкладчика, если деньги – срок возврата платежей и процентная ставка.

К другим существенным условиям договора, в отличие от долевого, относятся:

Стоимость сделки – сумма выплачивается разом или периодическими платежами;
Срок действия документа и штрафные санкции, если застройщик не успел закончить постройку к оговоренной дате– обычно это 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка, помноженной на сумму сделки и число дней просрочки (1/150, если инвестор – физлицо);
Ответственность обеих сторон за отказ исполнять условия соглашения – например, застройщик может расторгнуть договор, если инвестор просрочил платежи более чем на 2 месяца;
Гарантийный срок – обычно это 5 лет для самой постройки и 3 года – для инфраструктуры, срок отсчитывается от дня передачи объекта инвестору.

Кроме того, в текст договора о постройке жилого или нежилого здания следует включить существенные условия страхования ответственности, например, если застройщик не успевает вовремя сдать объект или инвестор просрочивает платеж.

Помните, что строительство — специфическая сфера. Перед подписание договора убедитесь, что у вас достаточно профессиональных ресурсов, которые способны обеспечить вам качественный результат по завершении строительства.

В соответствии с законом, заключение сделки инвестирования строительства жилого дома может быть только с юридическим лицом. Физические лица между собой такое соглашение заключать не имеют право.

Конкретизируем – сторонами контракта являются:

Инвестор – тот, кто вкладывает свои средства (физлицо или юрлицо);
Застройщик – юридическое или ИП, осуществляющий возведение объекта;
Подрядчик – юридическое или ИП, непосредственно строящий дом (в договоре упоминается, если застройщик и подрядчик – одно и то же лицо);
Правообладатель – третье лицо, которое получает выгоду от контракта инвестирования (например, родители могут вкладывать деньги в строительство, чтобы их ребенку досталось готовое жилье) — физические лица.

Если составляется договор инвестирования строительства нежилого здания, то к статусу застройщика существенных требований не предъявляется (обычно, в образцах этот параметр отсутствует). Если же речь идет о возведении многоквартирного жилого дома, то застройщик должен:

Являться именно юрлицом (не ИП!);
Иметь разрешение на постройку от муниципалитета;
Обладать собственностью на участок, где строится дом, либо оформить его в долгосрочную аренду.

Гражданский кодекс не заставляет юридических и физических лиц производить обязательную регистрацию при инвестициях в строительство, так как эта договоренность не относится к сделкам, совершаемых с недвижимым имуществом, а регулирует взаимоотношения финансового характера. Договор считается заключенным по факту его подписания всеми заинтересованными контрагентами.

Договор долевого участия регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Это основание для требования доли в объекте недвижимости, а не право собственности. Его можно переуступить, например продать (для физлица бонус – налоговый вычет), но только после погашения денежных обязательств.

Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).

Застройщик обязан потратить инвестиционные средства целенаправленно. Требовать деньги назад или передачу объекта до регистрации собственности застройщиком без весомых оснований незаконно.

Различают инвестиционные вложения в виде денег, распределенных во времени (дисконтный поток), либо разовым платежом. Допускаются также инвестиции в материальной форме (оборудование, машины, стройматериалы и др.).

Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме. В долевых договорах упоминания о санкциях со стороны застройщика стараются избегать.

Еще отличия:

заказчик строит недвижимость, а дольщик обязан внести средства и принять готовый объект недвижимости. Никакой дополнительной прибыли не предусмотрено;
по законодательству под объект долевого строительства в банке открывается отдельный счет. Этого не требуется для инвестиционных вложений.

В сети распространена информация, что регистрировать инвестиционный договор не нужно. Если планируется конечная реализация гражданам, ориентируйтесь на закон ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Нужно зарегистрировать документ до ввода здания в эксплуатацию.

Признание договора инвестирования договором долевого участия

В общем случае инвестиционный документ заключают с любым физическим или юридическим лицом. Если дело касается строительства объекта недвижимости, заказчиком может быть только юридическое лицо (не индивидуальный предприниматель).

При этом застройщик:

имеет необходимые разрешения на строительство;
является собственником/арендатором земли, выделенной под застройку.

От имени инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо, в т. ч. иностранные представители или лица без гражданства. Вкладчик может быть и заказчиком.

Перечислю самые распространенные риски:

застройщик не имеет полный пакет разрешительной документации на строительство (часть документов просрочена);
заканчивается срок аренды земли под объект строительства;
привлечение на один и тот же объект еще одного вкладчика;
изменения в проектной документации;
отклонение от строительных норм.

В этих случаях объект не примут в эксплуатацию, инвестор потеряет вложения.

Договор инвестирования не выделен законодательством, регулируется несколькими подзаконными актами. Поэтому при заключении договора рекомендую скачать образец с юридического сайта, если нет возможности обратиться к хорошему юристу. Ведь важно обезопасить вклад (средства вкладываются на несколько лет).

На сегодня все. Ставьте лайк, подписывайтесь на статьи: знания помогут избежать проблем в будущем. Желаю прибыльных инвестиций.

Источник: https://greedisgood.one/investitsionniy-dogovor-stroitelstvo-obyekta-nedvizhimosti

Если кратко, договор инвестирования – это нотариально заверенная бумага, подтверждающая, что инвестор выделил заказчику деньги в соответствии с оговоренными условиями.

В рассматриваемом контракте прописаны обязательства, которые берет на себя каждая сторона – заказчик и инвестор. В случае разногласий в судебном порядке будет рассматриваться невыполнение только тех условий, которые были прописаны.

Договор инвестирования выступает в качестве доказательства, что инвестор и заказчик обговорили все вопросы, связанные с реализацией проекта.

В законодательной базе Российской Федерации нет определения договора инвестирования. В связи с этим нет возможности регулировать взаимоотношения заказчика и инвестора, если возникли спорные вопросы.

Контракт составляется на основании ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, где прописано, что физические и юридические лица свободны в оформлении документов.

Отграничение договора участия в долевом строительстве

Российская правовая газета, издается с 1998 года. Освещает новости законодательства, практику применения законов и нормативных актов, судебную практику по различным отраслям права, предлагает аналитику наиболее актуальных вопросов правоприменения, отвечает на вопросы читателей.

Периодичность выхода: еженедельно, 50 номеров в год. Объем: 16 полос.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

ОСОБЕННОСТИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ ПО ДОГОВОРАМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

л. л. горшкова,

руководитель ООО «Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения»

В соответствии с положениями ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ), инвестиции — денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В силу положений ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Рассмотрим ситуации, которые требуют дополнительных разъяснений.

Ситуация 1. Между организациями заключен договор инвестирования, в соответствии с которым инвестор финансирует строительство бизнес-центра пропорционально своей доле в объекте, которая по стоимости равна двум помещениям. По окончании строительства заказчик в нарушение своих обязательств по договору уклонялся от передачи помещения инвестору, вследствие чего инвестор обратился в суд с иском об обязании заказчика передать помещение и необходимые документы.

Правомерны ли требования инвестора?

В соответствии с п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (ВАС РФ) от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление ВАС РФ № 54), требования инвестора в указанной ситуации правомерны и подлежат удовлетворению только в случае, если заказчик зарегистрировал спорный объект в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следует учитывать, что под договором инвестирования в предпринимательской практике с учетом Закона № 39-ФЗ и ст. 421 ГК РФ понимается договор, по которому застройщик обязан передать инвестору объект недвижимого имущества в определенный срок, строительство которого осуществлялось на средства, выделенные инвестором.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона № 39-ФЗ в случае нарушения требований законодательства Российской Федерации, условий договора и (или) государственного контракта субъекты инвестиционной деятельности несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 5 постановления Пленума ВАС РФ № 54 покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Данные выводы, сформулированные в отношении договора купли-продажи, могут быть применены к рассматриваемому вопросу по аналогии.

Как указано в п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N° 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в ЕГРП.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 № 13534/10 указано, что вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что требования инвестора в указанной ситуации правомерны и подлежат удовлетворению в случае, если заказчик зарегистрировал спорный объект в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

16.3. Судебно-арбитражная практика, связанная с инвестиционной деятельностью в капитальном строительстве
§ 2. Роль капитального строительства в инвестиционном процессе
Л.Г. КРОПОТОВ. КОММЕРЧЕСКИЕ ИНВЕСТИЦИИ В ОБЪЕКТЫ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ, 2012
3. Понятие коммерческих инвестиций в объекты капитального строительства
Глава II. ПРАВОВЫЕ ФОРМЫ КОММЕРЧЕСКИХ ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТЫ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
2. К вопросу о правовых формах коммерческих инвестиций в объекты капитального строительства
4. Виды правовых форм коммерческих инвестиций в объекты капитального строительства
5. Правовая квалификация и регулирование коммерческих инвестиционных договоров по поводу объектов капитального строительства
5.1. Законодательство о коммерческих инвестиционных договорах по поводу объектов капитального строительства
5.2. Судебная практика о коммерческих инвестиционных договорах по поводу объектов капитального строительства
5.3. Доктринальные подходы к коммерческим инвестиционным договорам по поводу объектов капитального строительства
5.4. Выводы относительно правовой квалификации и регулирования коммерческих инвестиций в объекты капитального строительства
6. Понятие, признаки и классификация коммерческих инвестиционных договоров по поводу объектов капитального строительства
Глава III. ПРОБЛЕМА СИСТЕМАТИЗАЦИИ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О КОММЕРЧЕСКОЙ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО ПОВОДУ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
1. Федеральное и региональное законодательство о коммерческой инвестиционной деятельности по поводу объектов капитального строительства
1.1. Федеральное законодательство о коммерческой инвестиционной деятельности по поводу объектов капитального строительства
1.2. Региональное законодательство о коммерческой инвестиционной деятельности по поводу объектов капитального строительства на примере города федерального значения Санкт-Петербурга

В пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 (далее — Постановление N 54) указано, что инвестиционные договоры не имеют самостоятельной правовой природы и их следует расценивать в зависимости от содержащихся в них условий как договор купли-продажи, подряда, простого товарищества (совместной деятельности) и т.д. В этом же пункте указано: если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

«О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

В то же время ВС РФ указал, что согласно п. 3 ст. 2 ГК РФ к налоговым отношениям гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством . Так, в Определении ВС РФ от 01.03.2016 N 304-КГ16-321 по делу N А03-23395/2014 отмечено, что положения Постановления N 54 разъясняют вопросы, возникающие между сторонами по сделке, а не вопросы налогообложения операций, связанных с данными сделками.

Пункт 38 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7.

Ранее УФНС по г. Москве в Письме от 29.12.2011 N 16-15/[email protected], сославшись на Письмо Минфина России от 16.08.2011 N 03-03-06/1/488, сообщило, что исходя из норм НК РФ у организации-застройщика после выхода Постановления N 54 принципы определения доходов и расходов в налоговом учете не меняются. В Письме, в частности, написано: учитывая, что затраты, связанные с новым строительством, застройщик осуществляет за счет аккумулированных на его счетах средств инвесторов (дольщиков) и в налоговом учете доходы и расходы, предусмотренные пп. 14 п. 1 ст. 251 и п. 17 ст. 270 НК РФ, не отражаются, по окончании строительства застройщик определяет финансовый результат (прибыль) от осуществления своей деятельности на дату подписания документа о передаче объекта в эксплуатацию. При этом в отношении НДС разъяснений не давалось.

В 2012 году финансисты в своих ответах на запросы организаций касательно налогообложения выразили аналогичную позицию, но также ничего не сказали про НДС (письма от 18.12.2012 N 03-03-06/1/661, от 20.11.2012 N 03-07-10/29). Напомним на всякий случай, что письма Минфина и ФНС не являются нормативными правовыми актами.

Позже появилось Письмо Минфина России от 13.08.2013 N 03-03-06/1/32811, в котором было отмечено, что налоговые последствия по конкретным хозяйственным операциям зависят от квалификации отношений между сторонами договора и вопрос правовой квалификации сделки в каждом конкретном случае имеет первостепенное значение для оценки налоговых последствий. И хотя Письмо не было связано с инвестиционным строительством, такой ответ добавил неопределенности в отношении учета операций у застройщиков и инвесторов.

Между коммерческим обществом (ООО, инвестор) и управлением муниципальным имуществом г. Владимира (УМИ г. Владимира, заказчик), муниципальным унитарным предприятием г. Владимира (МУП) был заключен договор на осуществление инвестиционной деятельности по проектированию и реконструкции имущественного комплекса бани. Согласно договору инвестор был обязан за счет собственных и (или) привлеченных средств разработать и согласовать проектно-сметную документацию и осуществить в нормативные сроки реконструкцию объекта инвестиционного договора. Договором было предусмотрено, что после выполнения его условий и подписания акта о реализации инвестиционного контракта (договора) и распределении имущественных прав сторон часть объекта переходит в собственность инвестора (фитнес-центр, спа-центр, общественная баня повышенной комфортности, индивидуальные сауны), а оставшаяся часть — в муниципальную собственность города. Договор был исполнен сторонами в установленные сроки.

Согласно акту о результатах реализации договора и распределении имущественных прав сторон от 2012 года, а также акту приема-передачи имущества ООО получило и приняло недвижимое имущество: здание бани, наружные сети системы хозяйственно-питьевого и противопожарного водопровода, наружные сети системы дождевой канализации. Право собственности общества на банно-оздоровительный комплекс было зарегистрировано.

Обратите внимание! По итогам налоговой проверки налоговый орган доначислил обществу НДС со стоимости полученного в рамках исполнения инвестиционного договора объекта. Все суды согласились с таким решением, сославшись при этом на Постановление N 54.

Судьи указали: согласно п. 6 Постановления N 54 если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, то названный договор следует квалифицировать как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в п. 2, 3 и 5 данного Постановления .

Постановление АС ВВО от 15.05.2017 по делу N А11-7830/2015.

Все суды признали, что в рамках инвестиционного договора общество передало результаты выполненных подрядных работ в обмен на имущество, что является реализацией и объектом обложения НДС.

Скажем сразу, в этом деле налоговый орган проиграл. Но нам важна его позиция и логика рассуждений, а также аргументы судов.

ООО обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения инспекции, которым обществу были доначислены НДС и налог на прибыль.

Обществом были заключены инвестиционные договоры с инвесторами — физическими лицами на строительство коттеджей, в соответствии с которыми ООО осуществляло функции застройщика. Предметом инвестиционных договоров являлась организация строительства коттеджного поселка, расположенного в Московской области.

Многие российские организации вели бухгалтерский учет операций по инвестиционным договорам, руководствуясь Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (далее — Положение N 160). Этот документ был принят еще до действующего Плана счетов и до появления НК РФ, не был отменен и действовал в части, не противоречащей более поздним нормативным актам по бухгалтерскому учету (Письмо Минфина России от 07.12.2011 N 03-03-06/1/810).

Утверждено Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160.

Согласно этому Положению организации отражали в бухгалтерском учете по российским стандартам в качестве выручки так называемую экономию средств инвесторов при строительстве: разницу между суммой денежных средств, полученных от инвесторов, и суммой фактических затрат на строительство.

Из правоприменительной практики видно, что налоговые органы не прекращают попыток переквалифицировать налоговые последствия по инвестиционным договорам, отталкиваясь от их гражданско-правовой квалификации: купля-продажа будущей недвижимости, подряд, сочетание того и другого. Последняя судебная практика показывает, что арбитры нередко соглашаются с таким подходом.

Учитывая, что правила бухгалтерского учета теперь предписывают отражать инвестиционные договоры, как правило, как куплю-продажу (кроме ситуаций с простым товариществом, когда нужно вести обособленный учет по совместной деятельности), можно предположить, что у налоговых органов усилится желание квалифицировать налоговые обязательства исходя из правовой квалификации по Постановлению N 54.

В такой ситуации рекомендуется еще раз критически оценить имеющиеся инвестиционные договоры, обратив внимание на то, как будет происходить регистрация прав собственности на построенное имущество, а также еще раз рассмотреть порядок учета таких операций. Ну и конечно, нужно следить за соответствующей судебной практикой.

Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).

Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.

Инвестиционный договор. Риски. Судебная практика

При этом застройщик:

имеет необходимые разрешения на строительство;
является собственником/арендатором земли, выделенной под застройку.

«Квартирный вопрос» сохраняет актуальность в общественном сознании уже длительное время. Инвестирование в строительство жилого дома остается привлекательной разновидностью инвестиции, цены на жилой дом в меньшей степени подвержены колебаниям, и имеют тенденцию к росту. Инвестирование в строительство жилого дома несет в себе существенные риски, особенно в условиях экономического кризиса. Принимая решение об инвестировании, следует уделить должное внимание юридическому сопровождению сделки. Основным элементом этого сопровождения является договор инвестирования в строительство жилого дома, определяющий взаимные права и обязанности сторон, предусматривающий ответственность в случае нарушения обязательств, и распределяющий несение возможных предпринимательских рисков. Подготовить договор под индивидуальные условия сторон позволит представленный на нашем ресурсе интерактивный шаблон, где, ответив на вопросы опросного листа, вы получите настроенный под ваши условия договор. Остается заполнить поля ввода, скачать, подписать, и предоставить второй стороне на подпись.

Инвестиционный договор предусматривает передачу прав после регистрации и ввода в эксплуатацию объекта как собственности застройщика (ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

Протокол о реализации, как передача собственности объекта недвижимости, юридической силы не имеет.

Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.

Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.

Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (п.3, ст.1, ФЗ-214). Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно). И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.

Кроме того, ВАС РФ в своем постановлении (здесь) тоже косвенно подтверждает, что хотя и существует запрет на уступку прав требований от юрлиц физлицам по инвестиционным договорам, заключенным с Застройщиком, физлица все равно имеют право требовать от Застройщика передачи им оплаченных квартир. Именно на основании заключенных ими договоров уступки прав.

Вот такой у нас хитромудрый закон!

Ну и конечно, если уступка прав по Инвестиционному договору происходит в отношении нежилых объектов недвижимости (например, «апартаментов», машиномест, встроенных торговых помещений и т.п.), то здесь никаких запретов нет, и переуступка происходит в соответствии с законом (п.1, ст.382, ГК РФ и п.1, ст.388, ГК РФ).