Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Исковое заявление о признании права собственности на нежилое помещение при реконструкции». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Если вы произвели реконструкцию нежилого помещения без разрешения на строительство, то вам грозит
- приход соответствующей комиссии, которая составит на вас акт о незаконной реконструкции и выдаст предписание на приведение нежилого помещения в первоначальное положение.
- Далее возможен повторный приход, после чего последует иск в суд о признании реконструкции незаконной и приведении помещения в исходное состояние.
- И если будет назначена экспертиза, которая подтвердит угрозу правам других граждан, то может дойти и до сноса вашего помещения. И на суде вас обяжут устранить допущенные нарушения.
Чтобы избежать негативных последствий, вам предстоит сделать следующее – сохранить нежилое помещение в реконструированном виде, даже если нет разрешения на строительство.
Исковое заявление о признании права собственности на самовольное строение
Для этого вы должны сначала обратиться в местную администрацию с заявлением о том, что вы произвели реконструкцию и вам необходимо разрешение на ее сохранение. Для этого у вас должно быть
- 2 техпаспорта: до и после реконструкции,
- свидетельство о собственности на нежилое помещение
- и документ-основание (например, договор купли-продажи).
- Через неделю вы получите отказ, так как первоначально разрешение на реконструкцию вы не получали.
Однако эту процедуру надо соблюсти, так как на суде это сыграет в вашу пользу, а именно, отказ будет являться доказательством того, что вы предпринимали меры к легализации реконструкции нежилого помещения.
Далее вы составляете иск в суд, в котором пишите, что
- являетесь собственником нежилого помещения,
- произвели реконструкцию, вследствие чего характеристики помещения изменились (допустим увеличилась площадь за счет сноса стены), в чем они заключаются,
- пишите о том, что ни чьи права и интересы не нарушены, все соответствует нормам СНИП и законов.
- В требовании пишите о том, что просите сохранить нежилое помещение в реконструированном виде.
- Прикладываете к иску те же документы: техпаспорта до и после, свидетельство на помещение, госпошлину, отказ администрации.
На суде вы должны ходатайствовать о судебной экспертизе, чтобы подтвердить, что ваша реконструкция нежилого помещения без разрешения на строительство соответствует СНИПам, законам, не нарушает права других граждан.
От выводов эксперта будет зависеть и решение суда, если нарушений нет, то реконструкцию сохранят.
Признание права собственности на реконструированное здание
- Есть индивидуальный жилой дом, часть помещения в котором – жилые, часть — нежилые
- Одно или несколько нежилых помещения переоборудованы (точнее, если выразиться юридически точно: реконструированы), преобразовавшись в жилые.
- Разрешение от администрации на такую реконструкцию, в силу ряда причин, получено не было
Иск подается в районный суд – по месту нахождения реконструированного объекта недвижимости (в соответствии со ст. 30 ГПК РФ). Что же касается родовой подсудности, то при определении ее следует учитывать, что споры о сносе самовольных построек, признании реконструкции незаконной и приведении помещения в первоначальное состояние, о запрете строительства относятся к имущественным спорам, не подлежащим оценке. Гражданские дела по таким спорам в соответствии с требованиями статей 23, 24 ГПК РФ отнесены к подсудности районных судов. Поэтому при подаче иска уплачивается госпошлина в размере – как для имущественного иска, не подлежащего оценке. Т.е. госпошлина будет небольшая.
Если Вы по каким-то причинам не уложились в срок исковой давности, то в исковом заявлении следует написать просьбу – восстановить срок исковой давности с указанием причин, способствовавших его пропуску. Иначе суд оставит заявление без рассмотрения (ст. 109 ГПК РФ).
В районный Суд
Истец:
Ф.И.О.
Адрес, телефон
Ответчик:
Администрация
Адрес, телефон
Третьи лица: (если есть)
Адреса, телефоны (если есть)
Я (или мы, если собственников – несколько), Ф.И.О., являюсь собственником жилого дома, а также земельного участка с кадастровым номером ***, на котором расположен этот жилой дом, по адресу. Выписки о праве собственности на дом: Номера, даты, доли в праве. Выписки о праве собственности на земельный участок: Номера, даты, доли в праве.
Я (мы) произвел реконструкцию помещения литер А3 (по техническому паспорту от Дата) в жилом доме, в частности… (перечислить, что конкретно Вы реконструировали).
Если имеется проект реконструкции, следует сделать ссылку об этом: Реконструкция произведена в соответствии с проектом «Перепланировка и изменение функционального назначения помещений в жилом доме, расположенном по адресу».
Указанное помещение стало жилым, т.е. пригодным для постоянного проживания. В соответствии с ч.4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Согласно заключения Федерального бюджетного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемологии в Республике Башкортостан» от Дата, Номер, согласно п.2 ст.49 Градостроительного кодекса РФ реконструкция индивидуального жилищного строительства и жилых домов с количеством этажей, не более, чем три, не требует проведения санитарно-эпидемологической экспертизы.
Согласно техническому паспорту жилого здания от Дата (страница, где приведен поэтажный план), реконструкция согласована с ОАО «Газпромгазораспределение – Уфа» (на дату). Также реконструкция согласована с другими заинтересованными лицами.
Согласно заключению Администрации Кировского района ГО г. Уфа от Дата, Номер, предложения и переустройства по перепланировке, согласно разработанному проекту, являются допустимыми. Окончательное решение по перепланировке (переустройству) помещения принимается межведомственной комиссией (МБУ ЦГД, ул. Блюхера, д. 2/2).
Дата я обратился в МБУ ЦГД с просьбой рассмотреть вопрос о согласовании реконструкции и сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии.
Дата Решением Номер МБУ ЦГД отказал мне в согласовании реконструкции по мотивам отсутствия соответствующего разрешения. Иных мотивов отказа в Решении не содержится. Мне предложено решить вопрос о сохранении перепланированного помещения в судебном порядке.
Отказом нарушено мое право на сохранение помещения, его использование и распоряжение в переоборудованном (реконструированном) виде.
В соответствии с ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 4, 131, 132, 136 ГПК РФ, я (мы) имею (имеем) право на судебную защиту.
Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство или реконструкцию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (переустройство), если отсутствуют данные, свидетельствующие о том, что именно этим постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно ч.3. ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Я имею право собственности как на жилой дом, так и на земельный участок. На день моего обращения в суд постройка соответствует всем правилам планировки территории, землепользования и застройки, а также иным правилам и нормам. Доказательств нарушения этих правил и норм Межведомственная комиссия АГО г. Уфа не предоставила.
Так как реконструированное помещение расположено внутри ранее построенного жилого дома (по адресу), который уже много лет является моей собственностью, реконструкция не может препятствовать владельцам соседних строений в пользовании своими строениями и земельными участками, она не нарушает иные законные права и интересы граждан. Реконструкция не создает угрозу для жизни и здоровья граждан.
[Наименование истца] (арендатор) и [наименование ответчика] (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка [номер, дата] на срок [вписать нужное] для строительства [наименование объекта(ов)] общей площадью [S] кв. м, расположенного по адресу: [вписать нужное].
Арендатор на основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ [номер, дата], выданного Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора России, осуществило строительство спорного(ых) объекта(ов).
В связи с тем, что по истечении установленного договором срока аренды земельного участка ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, договор в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ считается заключенным на неопределенный срок.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Иск о признании вещного права является способом восстановления и защиты нарушенного права.
Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу статьи 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Как следует из пункта 4 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в этой статье.
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
По смыслу указанных норм условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов, а также государственная регистрация права на такой объект. Несоблюдение при создании спорного объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности на которое не возникает в силу названных норм.
В государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства регистрирующим органом было отказано. Требование о признании решения об отказе в регистрации права собственности на строящийся объект также было отклонено.
Спорные строения расположены на земельном участке, предоставленном Истцу в аренду для целей строительства спорного(ых) объекта(ов). В соответствии с техническим заключением возведенные конструкции не законченного строительством объекта(ов) соответствуют строительным нормам и правилам.
Процент готовности спорных объектов составляет [значение] %.
Незавершенный строительством объект имеет достаточный уровень прочности и надежности и на данный момент не создает угрозу жизни и здоровья граждан. Завершение строительства спорных объектов не приведет к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц.
Право собственности на нежилые объекты
Признать право собственности на не завершенный строительством объект — [наименование] общей площадью [S] кв. м, расположенный по адресу: [вписать нужное].
- Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.
- Копия договора аренды земельного участка.
- Копии разрешительных документов на строительство.
Копия отказа в государственной регистрации права.
Почтовые квитанции — доказательство направления иска и приложенных к нему документов другим участникам процесса.
Признание права собственности на бесхозное имущество и объект незавершённого строительства – это процесс, имеющий юридическую силу в отношении присвоения (приобретения) прав на ранее не принадлежавшую вещь. Как правило, осуществляется в отношении утерянной ранее вещи и характеризуется переходом прав на неё в сторону лица, её нашедшего.
Данный процесс имеет надлежащий порядок передачи вещных прав. Если вами была найдена вещь, имеющая приблизительную ценность не более 29 000 рублей (не более 5 минимальных окладов) – нужно написать заявление в полицейский участок о найденной вами пропаже.
После 6 месяцев ожидания, при условии, что хозяин утерянной вещи не будет обнаружен – вы имеете право на её присвоение.
Если стоимость вещи превышает обозначенную минимальную стоимость – её присвоение может осуществляться через суд, в порядке возбуждения искового производства. Исключение составляет нахождение кладов, их присвоение запрещено законом.
Однако собственник земельного участка, на котором был обнаружен клад или лицо его нашедшее имеют право на материальную компенсацию. Для того чтобы её получить, также необходимо сдать находку в фонд государства, оформив её надлежащим образом.
В некоторых случаях объекты незавершённого строительства, при условии, что они не были поставлены на кадастровый учёт, могут быть отнесены к имуществу, не имеющему хозяев.
В этом случае муниципалитет имеет право выступить с иском о признании данного объекта бесхозным.
При условии, что владелец объекта предъявит на него свои права – администрация может, как передать объект в собственность на основании решения административной комиссии, так и лишить его права на владение объектом. В этом случае претенденту на право собственности в отношении бесхозного объекта придётся обращаться в суд.
В первую очередь заинтересованное лицо предоставляет бумаги, удостоверяющие признание имущества бесхозяйным. К ним в том числе относят документы, подтверждающие, что объект не включен в федеральные, государственные и муниципальные реестры. Заинтересованное лицо предоставляет также бумагу, удостоверяющую, что соответствующие органы власти не регистрировали право собственности. Бесхозяйное имущество может стать таковым в случае, когда законный владелец отказывается от него. Этот факт должен также подтверждаться документально. Это обеспечивается документами, удостоверяющими право собственности субъекта и письменным отказом от владения объектом.
Оно предопределяет возбуждение искового производства. Во многих случаях этот процесс становится эффективным способом решения вопроса и поиска компромисса, после которого обращение в суд уже не требуется.
Без процедуры досудебного урегулирования исковое производство возбуждено не будет. Более того – у вас должны быть в наличии документы, подтверждающие её проведение.
Она заключается в том, что найденная вами бесхозная вещь регистрируется в полицейском участке, оценивается независимым экспертом и ожидает возможности возвращения к законному владельцу в течение полугода. По истечении указанного срока, вы имеете право подать исковое заявление в суд.
Если речь идёт о недвижимой вещи, как правило – о недостроенном и не введённом в эксплуатацию объекте, истцом может выступить исключительно муниципалитет, на территории которого возникло неузаконенное и не поставленное на кадастровый учёт строение.
Досудебное урегулирование предполагает, что субъект хозяйствования обязан поставить данный объект на кадастровый учёт, после чего в течение 1 года ожидать появления лиц, претендующих на владение недостроенным объектом. При условии, что таковых не окажется – право на объект переходит к администрации в судебном порядке. Не забывайте, что признание права собственности в порядке наследования можно также решить в досудебном формате. В некоторых случаях приоритет признания права может быть отдан в силу приобретённой давности. О чём читайте тут.
Если за это время будет заявлено о праве собственности на объект – полномочие на признание этого права будет принадлежать административной комиссии.
Реконструкция нежилого помещения без разрешения на строительство. Последствия
Если ваше имущество признано бесхозным и в его отношении осуществляется попытка изъятия в пользу администрации (третьих лиц), вам придётся отстаивать своё право собственности в суде.
Основанием для подачи иска в суд станут следующие ситуации или их совокупность:
- Ваше имущество или объект незавершённого строительства было признано бесхозяйственным.
- На ваше имущество было совершено покушение со стороны третьих лиц, с претензией на то, что оно не имеет владельца.
- Вами была обнаружена бесхозная вещь, и вы планируете вступить во владение ею после проведения досудебной процедуры.
- Вы имеете право претендовать на владение вещью, признанной бесхозной или объектом незавершённого строительства.
- У вас имеются факты, подтверждающие ваше право на владение имуществом, в отношении которого возбужден иск.
- Вы открыто пользуетесь бесхозной вещью более 15 лет, предполагая правомочность пользования.
Подсудность данного вопроса относится к суду общей юрисдикции первой инстанции, в порядке искового производства.
Если речь идёт о движимом имуществе, то исковое заявление необходимо подавать по месту нахождения ответчика или по месту нахождения вещи, как правило, документы в суд подготавливаются сотрудниками полиции, к которым обратилось лицо с находкой.
Если речь идёт о недвижимом имуществе – обращаться необходимо в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Также поступают и при наличии объекта незавершённого строительства, если хотим признать право собственности на земельный участок. О признании права на квартиру можно узнать здесь.
Исковое заявление составляется по обычной форме, предусмотренной для составления исковых заявлений. Оно подаётся на имя мирового судьи, который уполномочен рассматривать гражданские дела на участке, куда вами подано заявление. Обязательно укажите свои данные в качестве истца, а ниже – сведения об ответчике.
Если вы вступили в судебный спор с должностным лицом (представителем администрации) – укажите его должность, фамилию, имя и отчество. Если вы не можете определиться с тем, кто из должностных лиц препятствует признанию вашего права собственности – можете определить в качестве истца главу местной администрации.
В основной части изложите суть дела по вопросу, в отношении которого возбужден иск. Обязательно дайте характеристики вещи или объекта незавершённого строительства, на право собственности, в отношении которых вы претендуете. Далее поясните:
- На каком основании оспариваемое имущество признано бесхозяйственным.
- По какой причине вы не согласны с этой формулировкой.
- Чем вы можете подтвердить факт вашей причастности к владению оспариваемым имуществом.
В заключение просите суд:
- Признать ваше право собственности на имущество или объект незавершённого строительства.
- Внести соответствующие сведения в записи кадастра.
Образец заявления на признание права собственности на бесхозяйную вещь.
Кстати, в соответствии с пп.4 п.17 ст. 51 ГсК РФ, для переустройства и перепланировки разрешение на строительство не требуется. В отличие от реконструкции. В соответствии с п.28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.
Если суд установит факт наличия спора между Вами (как владельцем земельного участка и здания) и ими (как землепользователями или совладельцами), то сам вызовет их в судебное заседание. Имейте в виду, речь здесь идет даже о праве сервитута. Не говоря уже об имуществе совладельцев Вашего земельного участка.
Указанное помещение стало жилым, т.е. пригодным для постоянного проживания. В соответствии с ч.4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Реконструкцией нежилого объекта недвижимости считается снесение стен, изменение перегородок, оборудование отдельного входа, увеличение или уменьшение количества дверных и оконных проемов, переустройство коммуникационных и инженерных систем. Помимо этого должен быть технический план на объект, узнать подробнее об этом. Любое из вышеописанных действий может нанести вред здоровью и жизни человека, если оно не будет согласовано с уполномоченными органами. Именно поэтому перепланировка нежилого здания должна быть узаконена.
В российском законодательстве отсутствуют нормативные акты, которые четко разграничивают перепланировку, реконструкцию и переустройство. Эти нормы изложены в Жилищном кодексе, но на практике их применяют и к нежилым помещениям.
При покупке в собственность нежилого помещения или оформления его в аренду каждая серьезная организация проводит ремонтные работы, иногда с перепланировкой или реконструкцией. После изменения конфигурации объекта, разделения его на функциональные зоны собственники неизбежно сталкиваются с необходимостью согласования проведенных работ с компетентными органами. Как узаконить нежилое помещение? Ведь если изменения будут признаны нелегальными, владельца обяжут заплатить штраф и восстановить первоначальное состояние.
Таким образом, на основании ст. 6 Гражданского кодекса РФ, п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ возможно и целесообразно заявлять в суд иск о сохранении нежилого помещения в перепланированном (переоборудованном) виде.
Стоит отметить, что в рамках рассмотрения подобных дел необходимо доказать отсутствие нарушений прав третьих лиц, отсутствие угрозы их жизни и здоровью. Для этого необходимо еще до суда привлечь строительного эксперта в целях подготовки заключения по техническому обследованию перепланированного (переоборудованного) помещения. При этом юридическую грамотность (предусмотрительность) необходимо проявить уже на этапе постановки перед экспертом самих вопросов; в противном случае результаты экспертного заключения не дадут положительного эффекта, а сам иск может быть оставлен без удовлетворения. Чаще всего вопросы касаются следующего: являются ли выполненные работы реконструкцией/перепланировкой или переоборудованием, допущены ли нарушения строительных/санитарных норм и правил при выполнении работ. Ни в коем случае нельзя ставить перед экспертом вопросы правового характера, поскольку он не компетентен давать на них ответы.
Под реконструкцией нежилого помещения подразумеваются работы по существенному изменению внешнего вида (фасада), увеличение или уменьшение общей площади здания. Например, площадь нежилого помещения увеличивается за счёт пристройки тамбура с входными дверями.
Для согласования проводимых работ, необходимо обзавестись копиями технического плана здания. Получить нужные бумаги можно в БТИ. Они находятся в свободном доступе и предоставляются по первому требованию собственника нежилого помещения.
Для признания права собственности на жилое помещение требуется основание. Даже если гражданин претендует только на часть жилого дома или на реконструированный объект, он обязан предъявить суду вескую причину и доказательства своей правоты.
Существует два вида иска: один направлен на судебное удостоверение наличия у заявителя законного права на спорную недвижимость, второй на оспаривание права на имущество другого лица.
Распространённые основания для притязаний:
- Право владения ещё не зарегистрировано должным образом, а человек желает совершить сделку с домом до завершения процесса строительства объекта.
- Продавец уклоняется от регистрации недвижимости на нового владельца.
- Наследник пропустил срок, отведённый на вступление в права собственности.
- Документ, который подтверждает права собственности, утерян и требуется восстановление свидетельства.
- Другие собственники против раздела имущества или произошёл конфликт с дольщиком.
- Требуется реконструкция помещений, на что необходимо получить официальное разрешение.
- Возник спор по имущественному вопросу иного рода.
На первых этапах участники дела обязаны попытаться решить вопрос полюбовно, до начала судебного разбирательства.
Попытка досудебного урегулирования вопроса должна быть подтверждена документально.
Чтобы признать право собственности на дом через суд, важно понимать, в какую государственную структуру обращаться. Вне зависимости от того, кто является участником процесса: физические или юридические лица, имущественные вопросы рассматриваются в рамках гражданского процесса.
В какой суд обращаться:
- Если сумма предъявляемых требований не превышает 50000 рублей, то иск подаётся в мировой суд.
- Если стоимостное выражение превышает эту цифру, то документация подаётся в районное судебное учреждение.
- Любые заявления, которые имеют отношение к недвижимости, подаются в госструктуру по месту регистрации объекта.
- Иск на движимое имущество подаётся в судебную инстанцию по месту прописки ответчика.
Каждый заявитель обязан предоставить суду правоустанавливающие документы об установлении его правоты, изложенной в исковом заявлении.
Основной перечень документации:
- основания, позволяющие претендовать на собственность;
- техническая документация на недвижимость;
- доказательная база правоты истца;
- квитанция об оплате госпошлины;
- подтверждение выполнения досудебного порядка;
- иные бумаги, доказывающие основания иска.
Предъявляется доверенность, если в процессе участвует не истец, а его представитель. Если заявитель несовершеннолетний, то от его имени выступают законные представители: родители или опекуны.
Структура документации определяется особенностями ситуации. Образец заявления – это шаблон, по которому составляется своё обращение. Важно кратко и точно изложить сути проблемы и требований, а также подкрепить заявления доказательствами. Несоответствие документа шаблону, ошибки, нечитаемый почерк или ненормативная лексика приведёт к тому, что заявление будет отклонено на стадии рассмотрения.
В ________________________ районный суд
Истец: ________________________________
(Ф.И.О.)
адрес: _______________________________,
телефон: __________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Истца: _____(Ф.И.О.)_____
адрес: _______________________________,
телефон: __________,
эл. почта: ____________________________
Ответчик: _______(наименование)________
адрес: _______________________________,
телефон: __________,
эл. почта: ____________________________
Цена иска: ___________________________
Государственная пошлина: ______________
Исковое заявление
о признании права собственности на самовольную постройку
Истцу на праве собственности/на праве постоянного (бессрочного) пользования/на праве пожизненного наследуемого владения/на праве аренды принадлежит земельный участок площадью ______ кв. м, расположенный по адресу: __________________________, с кадастровым номером _______________(далее — Земельный участок). Права Истца на Земельный участок подтверждаются свидетельством о праве собственности/свидетельством о государственной регистрации права/договором аренды/решением суда/свидетельством о праве на наследство/договором купли-продажи/брачным договором/постановлением главы администрации, на основании которого в пользовании Истца находится Земельный участок/протоколом заседания комиссии по координации земельных отношений, согласно которому комиссией принято решение о возможности предоставления Истцу Земельного участка при находящемся в его собственности жилом доме/актом по выбору земельного участка/другими документами.
«___» ________ _____ г. Истец за счет своих средств и сил построил на принадлежащем ему земельном участке здание/сооружение/другое строение общей площадью ____ кв. м., что подтверждается: чеками/квитанциями/товарными накладными/счетами/документами на перевозку грузов/иными документами.
В силу ст. 222 ГК РФ данное здание/строение/сооружение является самовольной постройкой, так как возведено: без разрешения на строительство/без акта ввода в эксплуатацию/иной разрешительной документации.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий:
— если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
— если постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
— если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Возведенный Истцом объект соответствует целевому назначению Земельного участка: _______________ (указать целевое назначение участка), что подтверждается свидетельством о праве на землю/свидетельством о государственной регистрации права/кадастровым паспортом/кадастровой выпиской/выпиской из градостроительного плана/иными документами.
Кроме того, Истцом во внесудебном порядке получено заключение эксперта/акт экспертного исследования/справка Роспотребнадзора/заключение/справка Госпожнадзора/другой документ, подтверждающее/подтверждающий, что объект соответствует установленным строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
Спорный объект расположен в границах земельного участка Истца, о чем свидетельствует техническое заключение эксперта/другие документы, статус строения соответствует виду разрешенного использования Земельного участка Истца, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц. Кроме того, Истец предпринял все меры для получения разрешительной документации/акта ввода в эксплуатацию/иных документов, что подтверждается: заявлением на выдачу разрешения на строительство/заявлением на получение акта ввода в эксплуатацию/заявлением на реконструкцию/иными документами.
Однако получить необходимую документацию Истцу не удалось, так как _______________________ (указать причину отказов выдачи разрешительной документации), о чем свидетельствует ответ/другие документы, подтверждающие отказ в выдаче документов на самовольную постройку.
В п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
Срок исковой давности учитывается для разрешения спора через суд. Если речь идет о квартире, доме или участке земли, он составляет 15 лет. Данное правило значит, что, если лицо распоряжалось и содержало имущество в течение этого срока и нет других претендентов, в большинстве случаев суд встанет на его сторону. Если ремонтные работы не выполнялись и истек срок исковой давности, суд в большинстве случаев принимает отрицательное решение.
Признание права собственности осуществляется на основе искового заявления, оно подается вместе с доказательствами:
- Письменная информация от свидетелей.
- Фото и видеоматериалы, выступающие в качестве доказательств.
- Документы-основания.
- Квитанции за оплату коммунальных платежей.
Чем больше подтверждений будет представлено, тем более благоприятным будет решение суда. Если утеряны документы, их лучше восстанавливать сразу. Если прошел большой срок, это не всегда возможно.
Бланк можно взять у адвоката или в суде, но можно использовать общедоступный образец.
Прилагаются обязательные документы, без которых заявление не будут рассматривать:
- Доказательства требований.
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Доверенность, если документы подаются представителем.
- Подтверждение выполнения досудебного порядка.
26 апреля 20__ г. между Истцом и Ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г.Одинцово, Кутузовская ул.д.72Б. В соответствии п.3.1. договора, а также Дополнительным соглашением от 27.09.20__ г. Ответчик – ЗАО «С.», выступая в качестве Застройщика, обязался за счет привлеченных денежных средств участников долевого строительства, в т.ч. Истца, в декабре 20__ г. построить Многоквартирный дом, в т.ч. и предмет спора, а именно: 2-комнатную квартиру, секция1, этаж 20, с условным номером на площадке 4, проектной площадью 61,33 кв.м., в жилом доме и после ввода Объекта долевого строительства в эксплуатацию передать объект Истцу. Истец же обязался оплатить строительство квартиры в размере 3 373 150 руб. (три миллиона триста семьдесят три тысячи сто пятьдесят рублей).
Истцом все обязательства по указанному договору были выполнены в полном объеме в указанные сроки. Им было профинансировано строительство жилого дома в размере 3 373 150 руб.
По завершении строительства 08 мая 20__ г. сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры, в соответствии с которыми Ответчик передал, а Истец принял в собственность 2-х комнатную квартиру, расположенную на 20 этаже жилого дома по адресу, Московская обл., г.Одинцово, Кутузовская ул., д.72б, кв.112. Претензии у сторон друг к другу отсутствовали. Согласно акту, а также уведомлению в адрес Истца, Ответчик полностью выполнил свои обязательства по строительству и сдаче в эксплуатацию жилого дома. Согласно акту, а также заключенному Соглашению Истец получил полное право на оформление в собственность квартиры, по адресу, Московская обл., г.Одинцово, Кутузовская ул., д.72б. В настоящее время здание полностью введено в эксплуатацию.
В соответствии с п.6.1.3 Договора Застройщик обязуется сформировать необходимый для государственной регистрации базовый комплект документов. Однако Истец лишен возможности для самостоятельного оформления прав собственности в органах ФРС на квартиру, в связи с тем, что у него отсутствует ряд документов, а именно: Разрешение на ввод в эксплуатацию, учредительные документы Ответчика, акт реализации Инвестиционного проекта, Ответчик не исполнил обязанности по передаче необходимых от инвестора документов в регистрирующий орган, без которых Истец не может оформить право собственности на квартиру.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ, п. 1 ст. 16 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” в случае уклонения одной стороны от государственной регистрации сделки истец вправе защищать свои права путем обращения в суд с заявлением о регистрации перехода права. Решение суда является основанием для регистрации права собственности истца.
В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Истцом при подаче искового заявления были понесены расходы в размере 20__5 руб.75 коп., связанные с оплатой госпошлины.
Ответственность за самовольную перепланировку нежилого помещения назначается по общей схеме:
- В ходе планового осмотра или внеплановой проверки по заявлению должностное лицо контролирующего органа выявляет несоответствия между техническим паспортом помещения и реальной планировкой. В результате проверки составляется акт.
- При наличии нарушений составляется постановление о назначении административного наказания, в котором указывается его размер.
- Дополнительно к протоколу составляется предписание об устранении выявленных нарушений. В зависимости от характера попросят либо согласовать изменения, либо привести помещение в первоначальный вид.
Постановление о наказании может быть обжаловано в течение 10 дней с момента его получения виновным лицом у вышестоящего чиновника или в районном (городском) суде.
Право проводить проверки и назначать наказания, связанные с несоблюдением требований к перепланировке, имеют следующие ведомства:
- жилищная инспекция региона или населенного пункта — в отношении помещений, расположенных в многоквартирных домах;
- администрация муниципального образования или региона — в отношении других нежилых помещений, в особенности расположенных в государственном или муниципальном фонде;
- управление МЧС России по региону — в отношении соблюдения противопожарного законодательства;
- Роспотребнадзор (СЭС) — в отношении санитарно-эпидемиологических нормативов.
ВАЖНО! Уплата штрафа за самовольное переустройство не освобождает от выполнения предписания. При невыполнении последнего штраф могут назначить повторно.
Именно этот способ чаще всего используется теми, кто планирует узаконить какие-либо проведённые на объекте работы. Быстрота и простота – главные достоинства данного метода. Но многие организации могут с неодобрением относиться к решениям, даже если они официально выпущены судебной инстанцией.
Кроме того, итоговый документ достаточно легко оспорить. Надо грамотно подходить к организации процедуры, только в этом случае присутствует минимальный риск обжалования, других подобных негативных последствий.
Что необходимо для получения положительного ответа со стороны суда?
- Подтверждение имеющихся прав на землю.
Допустимо применение договоров по совершению различных сделок, либо соглашений по аренде. Если же основания отсутствуют, то бумаги получают предварительно, в отдельном судебном порядке. Можно так же оформить решение суда, согласно которому ответчика обязуют заключить договор аренды, либо выдать свидетельство.
- Почтовый адрес на объект недвижимости.
Исполком местных органов самоуправления – вот учреждение, отвечающее за решение подобных вопросов. Для этого заводятся специальные книги, где перечисляются адреса объектов, стоящих на учёте. Можно обратиться и к другим органам для решения проблемы. Ведь на сегодняшний день строгий регламентированный порядок в этом направлении отсутствует.
Как планируется постройка дома? Пошаговая инструкция находится по ссылке.
Отдельное решение суда, обязывающее присвоить объекту конкретный адрес – самый простой вариант. Исполком не может уклониться от исполнения требований, описанных в документе. И обязан приступить к реализации решения. Чаще всего такие документы составляются собственниками.
Но иногда данную функцию могут выполнять и другие субъекты:
- Органы власти, требующие возвращения к первоначальному состоянию, либо сноса.
- Владельцы-юридические лица или предприниматели.
Понадобятся и другие бумаги, чтобы суд встал на сторону истца:
- Технический паспорт, полученный при обращении к БТИ. Даже если БТИ ставит штамп в паспорте с пометкой о наличии самовольного строительства. Главное, чтобы присутствовало подробное описание самого объекта недвижимости.
- Проект строительства. Чем с большим количеством органов он согласован – тем лучше.
- Техническое заключение о том, что нормам объект и его характеристики соответствуют.
Вопрос по легализации любых строительных работ решается только гражданином со статусом собственника. Но такие же возможности есть у других владельцев, титульных. Такими считаются граждане, владеющие участками на правах наследства или владения, у которых нет сроков.
Простым арендаторам на практике в большинстве случаев отказывают. Истцу в этом случае следует предоставить заключение экспертов, либо ходатайствовать о проведении экспертизы.
Одно из обязательных условий при легализации – после проведения работ надо доказать, что объект не будет угрожать жизни и здоровью третьих лиц. И что он не ущемляет ничьи права. Судья так же внимательно изучает проект на предмет нарушения по градостроительным, строительным нормам и правилам.
Только строительно-технические экспертизы помогают проверить, соблюдены ли все соответствующие условия. Считается, к примеру, что нарушение допущено при реконструкции объектов общего пользования. Или когда после проведения работ пересекаются границы с существующей территории.
При появлении нового объекта
Применение стандартных правил по сносу актуально, если доказано, что результатом проведения работ станет появление новой постройки. Здесь используют порядок, описанный выше.
При изменении свойств
Каждый случай рассматривается судами индивидуально. И решения о том, появился новый объект или нет, разные.В зависимости от их решения и надо планировать дальнейшие действия. При официальном признании факта появления новых объектов придётся позаботиться о легализации.
Что означает самовольная реконструкция? Ответ в видео:
Исковая давность
При решении подобных вопросов она стандарта, то есть – равна трём годам с момента, когда произошло нарушение. Так же отсчёт начинается со времени, когда нарушение стало, либо должно было стать известным.
При реконструкции зданий, сооружений КоАП РФ требует оформления разрешения на проведение работ до их начала. Это требование выполняется далеко не всегда из-за сложного, долгого согласования. Чтобы ускорить процесс, снизить затраты на выполнение работ, собственники объектов проводят их незаконно, без согласования. Это чревато рядом последствий: финансовых, правовых, связанных с эксплуатацией здания.
Первый вариант при отсутствии передаточного акта предоставляет дольщику возможность обратиться в арбитражный суд самостоятельно в порядке, закрепленном в статье 201.8 Закона о банкротстве, минуя конкурсного управляющего и собрание кредиторов, т.е. не включать свои требования в реестр.
В соответствии с пунктом 8.1. статьи 201.11 Закона о банкротстве участник строительства должен обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на квартиру, машино-место или нежилое помещение и при отсутствии передаточного акта.
Суд может удовлетворить его требования только в том случае, если дольщики хотя бы 1/3 жилых помещений в доме, машино-мест, нежилых помещений до признания застройщика банкротом уже обращались в суд общей юрисдикции, и за на ними было признано право собственности в судебном порядке. Либо дольщикам все той же трети жилых и нежилых помещений и машино-мест удалось получить передаточный акт и зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке, т.е. в Росреестре.
___
Арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в предусмотренном пунктом 8 настоящей статьи случае при отсутствии документа о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствующих многоквартирном доме и других объектах недвижимости, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в таких доме и объектах недвижимости соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
право собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом;
осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
п. 8.1 статьи 201.11 Закона о несостоятельности(банкротстве)
Как видим, обращение в арбитражный суд осложняется необходимостью трудоемкого сбора доказательств о ранее признанных или зарегистрированных правах на жилые помещения в доме.
После вступления в силу нового законодательства (измененная редакция Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в части регулирования отношений между покупателями новостроек и обанкротившимися строительными компаниями от 15 августа 2011 года), полностью изменился порядок разрешения споров между дольщиками и несостоятельными строительными компаниями. О том, что теперь делать дольщикам, в случае банкротства застройщика, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
Необходимо заметить, что новая редакция Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» содержит ограниченный перечень требований, с которыми покупатели новостроек имеют возможность обратиться через суд к застройщику, находящемуся в процедуре банкротства. Важно обратить внимание, что все требования: и о взыскании денежных средств, и о включении в реестр требований кредиторов, и о признании права собственности, подлежат рассмотрению только в арбитражном суде, где уже возбуждена и рассматривается очередная процедура банкротства. Ниже будут указаны допустимые новым законодательством требования, которые можно и правильно заявлять в арбитражном суде к застройщику.
Спор идет о жиэклом помещении, а дом, в котором находится квартира, сдан в сплуатацию
Арбитражный суд по заявлению участника строительства (дольщика), поданного в рамках дела о банкротстве, может принять решение о признании за ним права собственности на жилое помещение — квартиру. Основным условием признания права собственности является наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и документа о передаче жилого помещения, подписанного до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом.
Второй вариант действий при отсутствии передаточного акта подразумевает направление конкурсному управляющему заявления о включении требований в реестр. И дольщик становится заложником собрания кредиторов и конкурсного управляющего.
Если лишь незначительная часть дольщиков дома зарегистрировала право собственности, или получила судебное решение о признании права собственности в судебном порядке, то вопрос о погашении требований путем передачи квартир, машино-мест и нежилых помещений будет решаться голосованием на общем собрании кредиторов.
Аналогично решается вопрос и о передаче квартир, машино-мест и нежилых помещений в тех домах, которые будут достроены уже после введения конкурсного производства.
Вся процедура осуществляется в соответствии с положениями статьи 201.11 Закона о банкротстве (за исключением пунктов 8 и 8.1, которые применяются в случаях, описанных нами выше). Положения статьи 201.8 не применяются.
Конкурсный управляющий в этом случае должен вынести на рассмотрение собрания вопрос о возможности передать квартиры. Если собрание кредиторов решит, что это возможно, то оно обращается в арбитражный суд с заявлением(ходатайством) о погашении требований путем передачи в собственность жилых помещений. Суд рассматривает его и выносит положительное определение только при одновременном соблюдении условий, описанных в пункте 3 статьи 201.11.
Оформление в объекте незавершенного строительства либо завершенного строительством объекта права собственности в регистрирующем органе в абсолютном большинстве случаев является стратегической ошибкой и влечет негативные последствия в будущем.
Речь идет о том, что процедуры банкротства изначально вводятся для защиты интересов управляемых ими кредиторов. После введения любой процедуры банкротства застройщика для включения в реестр требований кредиторов принимаются требования участников строительства. К примеру, после истечения 2х месяцев после публикации о введении процедуры наблюдения в официальных информационных источниках, кредиторы обязаны подать свои требования о включении в реестр. После рассмотрения всех, поданных в указанный двухмесячный срок, требований, реестр должника считается сформированным и проводится первое собрание кредиторов. На этом собрании, основываясь на проведенном временным управляющим анализе хозяйственной деятельности, финансовом состоянии должника, решаются основные стратегические вопросы по застройщику – какая процедура должна быть введена далее в целях обеспечения прав и законных интересов дольщиков, что в ней должно произойти и кто этой процедурой должен руководить (нужна ли смена арбитражного управляющего).
Признать право собственности на недострой в арбитражном суде достаточно проблематично. После возбуждения дела о банкротстве в отношении застройщика, обращаться с какими-либо требованиями к застройщику вне рамок дела о банкротстве нельзя.
Однако, если дольщик используя какие-либо возможности и ухищрения признает право собственности на свою квартиру, то он “выпадает” из процедуры банкротства. Являясь, так называемым, титульным собственником, он не имеет права требования передачи объекта от застройщика в деле о банкротстве, т.к. с формальной точки зрения это требование уже удовлетворено и дольщик владеет объектом недвижимости. Но мы с вами понимаем, что в большинстве случаев, ни о каком реальном владении речи не идет, дольщик лишь “выуживает” бумагу под названием “свидетельство о праве на собственность” на объект, к которому и подойти нельзя.
В итоге, получается, что в результате оформления права собственности в банкротстве на жилое помещение, дольщик лишается всех прав установленного кредитора в деле о банкротстве. Далее, все вопросы о судьбе застройщика и дома данный собственник решать не вправе на основании действующего закона. Если же, за таким поступком последуют десятки людей, то судьба дома будет решаться довольно ограниченным кругом лиц, и не факт, что заинтересованных в передаче дома участникам строительства.
Мы являлись свидетелями ряда собраний кредиторов, куда арбитражный управляющий вовсе не допускал лиц, имеющих права собственности в отношении объектов застройщика. С формальной точки зрения, такая возможность у управляющего есть.
Поэтому, мы, в большинстве случаев, не рекомендуем оформлять право собственности на объекты незавершенного строительства в делах о банкротстве застройщика и лишать тем самым себя всех, предоставленных законодателем прав в деле о банкротстве.
Исключение составляют лишь полностью законченные строительством дома, либо при желании и возможности дольщиков взять 100% финансирования объекта на себя.
После признания застройщика банкротом все споры рассматриваются в Арбитражном суде. Все имущество, находящееся в собственности застройщика на дату решения о признании его банкротом, составляет конкурсную массу. О том, что происходит с конкурсной массой, мы рассмотрели выше.
Чтобы не допустить попадания нежилого помещения в конкурсную массу дольщику необходимо признать право собственности на недостроенное нежилое помещение. Помещения, находящиеся в собственности граждан в конкурсную массу, не включаются.
Процедура признания права собственности осуществляется исключительно в судебном порядке.
Исковое заявление необходимо подавать в суд общей юрисдикции по месту нахождения ответчика (застройщика) до признания застройщика банкротом, так как после все споры в отношении застройщика рассматриваются в арбитражном суде.
Машино-место, кладовая в недостроенном объекте может быть признана собственностью дольщика.
Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения прав частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах, которое охраняется законом (статья 35 Конституции РФ).
Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, в том числе, объекты незавершенного строительства.
Статьей 40 Федерального закона от 13 июля 2020 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо предусмотрена возможность регистрации права на объекты незавершенного строительства.
При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса РФ, а способы защиты – в статье 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.
По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса РФ в их совокупности, выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права. Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца.
Необходимость в обращении в суд с иском о признании права собственности может возникнуть в разных ситуациях. Рассмотрим те из них, что наиболее часто встречаются на практике:
- Признание права в порядке наследования. Вступать в наследство через суд придется, если:
- наследодатель собирался приватизировать недвижимость, подал соответствующее заявление, но закончить дело не успел (умер до окончания процедуры оформления документов);
- наследник фактически принял наследство, но к нотариусу в установленный законом срок (6 месяцев со дня открытия наследства) для вступления в свои права не обратился;
- есть лица, претендующие на долю в наследстве и оспаривающие право наследника на ее получение;
- после распределения имущества в порядке наследования по закону было обнаружено завещание;
- завещание допускает неоднозначное толкование;
- имеются основания для признания существующего завещания недействительным.
- Признание права на самовольную постройку. К таким постройкам относятся здания и сооружения, возведенные на участке земли без разрешения органов власти. Самовольную постройку придется снести или узаконить. Во втором случае потребуется оформлять право собственности через суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
- Признание права на недвижимость в случае, если документы на нее не были оформлены, но установлен факт длительного (более 15 лет) добросовестного пользования этой недвижимостью — так называемая приобретательная давность (п. 1 ст. 234 ГПК РФ).