Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как опротестовать сделку с недвижимостью». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Любой спор должен быть подкреплен соответствующим основанием.
Причинами для оспаривания сделки с недвижимостью могут стать:
- Нарушение правовых норм заключенным договором о передаче прав на недвижимое имущество;
- Выявление информации о недееспособности или ограниченной дееспособности одной из сторон;
- Случаи, когда одна из сторон представлена несовершеннолетним и процедура проведена без согласия законных представителей ребёнка;
- Соглашение о недвижимом имуществе совершено человеком из-за угроз других лиц, под давлением;
- Из-за недостоверной информации одна из сторон договора введена в заблуждение, это может быть квалифицировано как мошеннические действия.
Сделка может быть признана недействительной как целиком, так и в определенной своей части. Недействительная часть не оказывает влияние на действие других частей соглашения, если они не противоречат законодательству.
Сроки оспаривания сделки с недвижимостью
Оспоримой сделкой признается такое соглашение, недействительность которого признается в судебном порядке.
Для оспаривания должны быть правовые основания, в общем виде установленные параграфом 2 главы 9 ГК РФ. Порядок подачи искового заявления в суд подразумевает обоснованность заявления истца о нарушении его законных прав и интересов условиями совершенного соглашения по поводу передачи прав на недвижимость.
Длительность срока для предъявления искового заявления равна 1 году с того момента, как на истца было прекращено влияние угрожающих действий, из-за которых операция по передаче прав на недвижимость была проведена.
В ином случае срок давности для оспаривания исчисляется с момента, когда истцу открылись иные обстоятельства, влекущие недействительность правовых действий.
В случае оспоримого соглашения у гражданина есть выбор способа защиты своих прав:
- Обращение в судебную инстанцию;
- Медиация, то есть поиск компромисса при помощи третьего лица, не являющегося заинтересованным в исходе спора;
- Самостоятельная защита истцом своих нарушенных прав и законных интересов.
В итоге судебного рассмотрения оспоримого договора будет вынесено решение о действительности либо недействительности на основании всех представленных сторонами доказательств.
Действия по аннулированию сделки зависят от того, достигнута ли договоренность между контрагентами. Один из участников сделки подает уведомление, а второй в течение 30 дней дает согласие или письменный отказ:
- при положительном решении оформляется «обратная» сделка;
- если же действия контрагента носят мошеннический характер или договор не соответствует законодательству, следует незамедлительно проконсультироваться со специалистом.
Перед обращением в суд нужно с подробно описать произошедшие события вместе с опытным юристом.
Законодательством установлены следующие сроки давности:
- 1 год с момента выявления нарушений для оспоримых сделок;
- 3 года для изначально противозаконных и фиктивных сделок;
- 10 лет с момента получения сведений о противозаконности для третьих лиц, в случае если они находились далеко от места проведения сделки и не могли подать иск раньше.
Причина или основание оспаривания договора купли – это самый важный момент подготовки к делу. От правильного основания зависит, аннулирует суд сделку или нет. Список возможных оснований приводится в статьях 166-181 Гражданского кодекса РФ. Любая жизненная ситуация подпадает под одну из причин, названных в ГК.
На многих ресурсах по вопросу о том, как оспорить сделку купли продажи квартиры, можно встретить разделение оснований на ничтожные и оспоримые. Это верно с юридической точки зрения, но не совсем понятно, как это применять на практике в конкретной ситуации.
От того, ничтожный договор купли продажи или оспоримый, зависит две вещи:
- срок исковой давности (для ничтожных – 3 года, для оспоримых – 1 год);
- требование, которое нужно прописывать в иске, чтобы оспорить договор.
Ниже в таблице приведем основания, по которым возможно оспорить ДКП:
| Основание | Статья ГК | Вид |
Не получили согласие или разрешение, которое было обязательным:
|
173.1 | Оспоримые Исковая давность – 1 год |
| Участник сделки дееспособен, но на момент подписания договора купли продажи квартиры не понимал, что делает | 177 | |
| Сторона договора купли продажи квартиры, заблуждаясь, не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании. Зная о нем, она бы не подписала бумаги | 178 | |
| Сторону обманом, под угрозами или с помощью насилия принудили к подписанию договора купли продажи квартиры, либо умолчали о каких-то важных обстоятельствах | 179 | |
| Участник договора купли продажи квартиры был вынужден подписать его из-за тяжелой жизненной ситуации, хотя условия купли продажи были для него невыгодными. Например, квартира продана по явно заниженной цене, поскольку продавец попал в трудное положение, а покупатель воспользовался этим | Ч. 4 ст. 179 | |
| Договор заключили с противоправной целью. Например, чтобы уйти от налогов | 169 | Ничтожные Исковая давность – 3 года |
| Договор «ненастоящий» — стороны подписали его, чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки. Это мнимая или притворная сделка |
170 | |
| Сторона не могла самостоятельно подписывать договор: · человек психически недееспособен; · договор подписал малолетний до 14 лет |
171, 172 | |
| Подложные документы (поддельная доверенность) Не соблюли нотариальную форму сделки Нарушены иные требования закона и права третьих лиц |
168 |
Требование об аннулировании прописывается в иске так:
- Если основание оспоримое – суд просят «признать договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности сделки», далее расписывают, какие именно последствия нужно применить.
- Если основание ничтожное – суд просят «применить последствия недействительности сделки», поскольку ничтожный договор купли продажи недействителен сам по себе без обязательного признания его незаконным судом. Однако в просительной части можно прописать и «признать договор недействительным» — это не будет ошибкой.
ВНИМАНИЕ! Независимо от основания в просительной части рекомендуется сразу прописать такое требование: «Восстановить (или аннулировать) в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО на квартиру.
Обязать Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии по … внести соответствующие изменения в ЕГРН». Если этого в иске не будет, то и в решении не отразят обязанность Росреестра внести изменения.
На этом основании Росреестр может отказаться менять записи, даже если сделка оспорена – придется снова обращаться в суд.
На практике может возникнуть несколько различных ситуаций в отношении проданной квартиры, если продавец умер:
- Если смерть наступила до подачи документов на регистрацию, то право покупателя в ЕГРН зарегистрировать будет невозможно. Для подачи документов нужно личное присутствие или нотариальная доверенность, а последняя теряет силу в день смерти доверителя.
- Если продавец умер после подачи документов, но до госрегистрации, сделку могут зарегистрировать, но впоследствии наследники смогут ее оспорить, если она совершена с нарушениями закона.
- Если продавец умер после регистрации прав, то право оспорить по основаниям, которые он бы мог предъявить, переходит к его наследникам.
От смерти продавца не зависит право других лиц оспорить сделку, например, покупателя, супруга или органов опеки.
Оспорить договор купли продажи квартиры могут совершенно разные лица. К ним относятся:
- стороны – продавец и покупатель, и их наследники в пределах срока исковой давности;
- супруги сторон, у которых не взяли согласия, прежде чем продавать или покупать жилье;
- орган опеки, если при продаже нарушены права детей;
- опекун или попечитель стороны договора, если он не давал согласия на сделку;
- родители несовершеннолетнего участника договора.
Главное при этом – доказать, что договором были нарушены права истца. Без этого шансы выиграть дело и оспорить контракт стремятся к нулю.
Перед подготовкой иска нужно собрать все доказательства, на которые истец будет ссылаться в заседании. Универсального перечня доказательств нет – он не закреплен ни в процессуальном кодексе, ни в разъяснениях суда.
ВАЖНО! Задача доказательства – подтвердить определенный факт, который положен в основу искового заявления.
К доказательствам относятся:
- выписка из ЕГРН на спорную квартиру – нужно брать расширенную, чтобы было видно движение жилья от собственника к собственнику;
- договор купли продажи, который нужно аннулировать – если на руках его нет, нужно заказать копию из дел Росреестра;
- акты и платежные документы к договору купли продажи квартиры (расписки, выписки из банка);
- если сторона договора купли продажи недееспособна, то решение суда о признании ее таковой;
- если квартиру «купил» или «продал» малолетний ребенок, понадобится свидетельство о рождении;
- для супругов – свидетельство о заключении брака;
- любые другие документы, подкрепляющие позицию;
- имеющиеся видео и фотоматериалы;
- показания свидетелей – свидетелей нужно привести лично, никакие «письменные показания» не принимаются судом (кроме случаев, когда их заверил нотариус).
ВНИМАНИЕ! Если у истца нет доступа к какому-то доказательству (например, не удается получить выписку с банковского счета другого лица), то нужно просить суд истребовать это доказательство. По судебному запросу лица выдадут необходимые сведения.
Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку
✅ Расторжение договора по соглашению сторон
Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется. О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.
Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.
📌 Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.
✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.
✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.
❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.
-
Субсидиарная ответственность работодателя за долги по зарплате
233 0
Ocпopить дoгoвop дapeния нeдвижимocти мoжeт кaк caм дapитeль, тaк и eгo близкиe poдcтвeнники и дpyгиe зaинтepecoвaнныe лицa.
Boзмoжнo ли дapитeлю oтoзвaть дapcтвeннyю нa дoм? Boзмoжнo вo вcex cлyчaяx, пepeчиcлeнныx вышe, или ecли oн дoкaжeт, чтo в мoмeнт cдeлки нaxoдилcя пoд пcиxoлoгичecким дaвлeниeм либo нe oтвeчaл зa cвoи дeйcтвия: нaпpимep, был пьяным.
Poдcтвeнники или дpyгиe зaинтepecoвaнныe лицa мoгyт тoжe иницииpoвaть oтмeнy дoкyмeнтa, ecли дapитeль нeдeecпocoбeн. Moжнo ли ocпopить дoгoвop дapeния пocлe cмepти дapитeля? Moжнo — зa ocпapивaниeм в cyдeбныe opгaны oбычнo oбpaщaютcя poдcтвeнники.
Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным
Ocпapивaeтcя или нeт дapcтвeннaя, peшaeт cyд. Чтoбы oтмeнить cдeлкy, y вac дoлжны быть вecкиe ocнoвaния — любoe из пepeчиcлeнныx нижe. Пoмимo ocнoвaний, нyжны дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo cдeлкa нeзaкoннa, a дapитeль либo poдcтвeнник имeeт вce ocнoвaния oтмeнить ee.
Taкaя cитyaция мoжeт пpoизoйти в тpex cлyчaяx.
❗ Пpaвo дapитeля нa oбъeкт былo cпopным. Нaпpимep, дapитeль нe вcтyпил в пpaвo coбcтвeннocти пocлe пoдпиcaния дoгoвopa-пpoдaжи, a cpaзy oфopмил дapcтвeннyю нa oбъeкт. Или нa мoмeнт пoдпиcaния дapcтвeннoй был дeйcтвитeлeн cyдeбный aкт o пpизнaнии нeдeйcтвитeльным ocнoвaния вoзникнoвeния пpaвa coбcтвeннocти — нaпpимep, o пpизнaнии нeдeйcтвитeльным зaвeщaния или дoгoвopa кyпли-пpoдaжи.
❗❗ Дapитeль нe пoлyчил coглacиe cyпpyгa. B cлyчae, ecли coбcтвeнник дapит имyщecтвo, пpиoбpeтeннoe в бpaкe, oн дoлжeн пoлyчить coглacиe cyпpyгa нa cдeлкy. Ecли coглacия нeт — этo ocнoвaниe для ocпapивaния дoгoвopa дapeния.
❗❗❗ Oдин из coбcтвeнникoв нe был coглaceн co cдeлкoй. Ecли oдapяeмый изнaчaльнo знaл o нapyшeнии зaкoнa — нaпpимep, o тoм, чтo cyпpyг дapитeля нe дaл paзpeшeниe нa cдeлкy — мoжнo пpизнaть ee ничтoжнoй и вepнyть пpaвo coбcтвeннocти нa имyщecтвo.
Этo — oднa из caмыx cпopныx пpичин ocпapивaния дoгoвopa дapeния. Пo зaкoнy, cдeлкy мoжнo oтмeнить, ecли ee ycлoвия нeвыгoдны для дapитeля — нaпpимep, ecли пoдapeннaя нeдвижимocть являeтcя eдинcтвeнным жильeм для нeгo.
Mнoгиe cчитaют, чтo cдeлкy нeльзя ocпopить, ecли дoгoвop дapeния был нoтapиaльнo зaвepeн, тo ecть дapитeлю paccкaзaли o вcex пocлeдcтвияx eгo пocтyпкa. Этo нe тaк — дoгoвop дapeния мoжнo ocпopить в cyдe.
Этo — нeмнoгo paзныe ocнoвaния.
Пpи ввeдeнии в зaблyждeниe дapитeль нe пoнимaeт дo кoнцa пocлeдcтвий cвoeгo пocтyпкa. Нaпpимep, oдapяeмый нaмepeннo или нeнaмepeннo пpeдocтaвил дapитeлю нeвepнyю инфopмaцию — paccкaзaл o тoм, чтo пocлeдний cмoжeт пpoживaть в нeдвижимocти дo кoнцa жизни или o тoм, чтo пpaвo coбcтвeннocти нa жильe пepeйдeт к oдapяeмoмy тoлькo пocлe cмepти дapитeля. B этoм cлyчae, чтoбы ocнoвaниe ocпapивaния дoгoвopa дapeния былo вecким, нyжнo пpeдocтaвить cepьeзныe дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo дapитeль был ввeдeн в зaблyждeниe.
Пpи oбмaнe oдapяeмый нaмepeннo пpeдocтaвляeт дapитeлю нeвepнyю инфopмaцию или oбeщaeт взaмeн кaкyю-тo ycлyгy, ycлoвия oкaзaния кoтopoй нe пpoпиcaны в дoгoвope, a зaтeм нe выпoлняeт ee. Этo нaзывaeтcя мoшeнничecтвoм. Нaпpимep, ecли знaкoмый дapитeля пooбeщaeт eмy пoдapить зeмeльный yчacтoк плoщaдью 5 гa, a взaмeн пpocит oфopмить дapcтвeннyю нa квapтиpy, нo пocлe пoдпиcaния дoгoвopa нe иcпoлняeт oбeщaния, cдeлкy пpизнaют нeзaкoннoй. Дoпoлнитeльнaя пpичинa ничтoжнocти cдeлки в cлyчae, пpивeдeннoм в пpимep — пoдмeнa дoгoвopa oбмeнa дoгoвopoм дapeния.
Ecли дapитeль нa мoмeнт дapeния был нeдeecпocoбным или нeвмeняeмым, cдeлкy oтмeнят.
To, чтo дapитeль был нeдeecпocoбным, пoдтвepдить лeгкo. Нeдeecпocoбнocть пoдтвepждaeтcя oфициaльным дoкyмeнтoм. Нaпpимep, cyд пpизнaeт нeдeecпocoбным чeлoвeкa c пcиxичecким paccтpoйcтвoм. Нaд людьми, кoтopыe нe мoгyт oтвeчaть зa cвoи дeйcтвия, ycтaнaвливaeтcя oпeкa. Ecли y ниx ecть нeдвижимoe имyщecтвo и oни oфopмляют дoгoвop дapeния, cдeлкy лeгкo пpизнaть ничтoжнoй. Taкжe ecть вoзpacтнaя нeдeecпocoбнocть — лицa мoлoжe 18 лeт нe мoгyт oфopмлять дoгoвop дapeния бeз coглacия poдитeлeй либo oпeкyнoв. Ecли дapcтвeннaя oфopмлeнa, oнa ничтoжнa.
Нeвмeняeмocть дapитeля нa мoмeнт coвepшeния cдeлки пoдтвepдить нaмнoгo cлoжнee. К нeвмeняeмocти oтнocятcя cocтoяния, в кoтopыx чeлoвeк нe oтдaeт oтчeтa cвoим дeйcтвиям — нaпpимep, влияниe нapкoтичecкиx лeкapcтвeнныx cpeдcтв, aлкoгoльнoe oпьянeниe. Cдeлки, coвepшeнныe в мoмeнт нeвмeняeмocти дapитeля, тaкжe пpизнaютcя ничтoжными пpи нaличии вecкиx дoкaзaтeльcтв.
Оспаривание сделок с недвижимостью
Истцу необходимо доказать все обстоятельства, указанные в иске. Так, для доказательства того, что сделка является оспоримой, необходимо указать суду на то, что сделка нарушает закон или иной НПА, является мнимой или притворной и т.д. При предъявлении требования о применении реституции, необходимо предъявить суду доказательства исполнении сделки.
- Иск в суд. В череде действий по оспариванию сделки является обращение заинтересованных лиц в суд. Исковое заявление о признании сделки недействительной часто содержит требования о применении последствий ее недействительности – реституции. Реституция предполагает восстановление имущественного положения сторон в положение, существовавшее до исполнения сделки, признанной недействительной. Так, если продавец передал вещь, но не получил оплату, суд обяжет покупателя вернуть вещь. Если покупатель оплатил вещь, но не получил, продавцу будет необходимо вернуть оплату. Если договор был исполнен сторонами полностью или частично, при применении судом реституции стороны возвращают друг другу полученное при исполнении сделки, признанной недействительной.
- Участие в судебном процессе. Необходимо предоставить суду доказательства всех обстоятельств, на которые ссылается истец.
- Получение решения суда. Исполнять его требования необходимо заручившись доказательствами – актом передачи вещи или платежной квитанцией.
- Исполнительное производство. Судебный пристав-исполнитель, получив заявление и исполнительный документ истца, предупреждает должника о начале исполнительного производства и вскоре начинает применение мер принудительного исполнения судебного акта.
Исковое заявлении об оспаривании договора следует подать в суд с соблюдением процессуальных правил подсудности. Иск может быть подан как по месту нахождения недвижимого имущества, являющегося предметом сделки купли-продажи.
Госпошлина за рассмотрение судом дела об оспаривании договора купли-продажи зависит от цены иска, определенной истцом. Размеры ее установлены подпунктом 1 пункта 1 статьи 333,19 НК РФ При цене иска до 20 000 р. госпошлина составляет 4% от цены иска, но не может быть меньше 400 рублей.
Исковое заявление должно содержать:
- наименование суда
- информацию, позволяющую идентифицировать личность истца
- обстоятельства, ввиду которых сделка является оспоримой и требования о признании сделки недействительной
- обстоятельства, указывающие на ничтожность сделки и требования о применении последствий ее недействительности
Если вы решили начать процедуру оспаривание договора купли продажи земельного участка, квартиры, автомобиля или иного имущества, то помните, что имеется срок оспаривания договора купли продажи:
- для ничтожных сделок данный срок составляет три года;
- для оспоримых сделок один год.
В случае, если нарушена воля стороны при заключении сделки, то срок не применяется. Так, если даритель не понимал значения своих действий, то он может заявить о применении последствий недействительности сделки намного позже после заключения таковой.
Сроки являются материальными, их пропуск не может быть основанием для отказа в защите прав в суде. Кроме того, всегда помните, что любой срок может быть восстановлен через ст. 112 ГК РФ по ходатайству стороны с предоставлением уважительных причин пропуска срока исковой давности.
г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5
остановка транспорта Гагарина
Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
Троллейбус: 20, 6, 7, 19
Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67
Можно ли оспорить договор купли-продажи?
Еще один повод для оспаривания сделок с недвижимостью – нарушение прав несовершеннолетних детей. Сейчас это чаще всего связано с материнским капиталом и неправильным оформлением квартиры после его использования. При использовании материнского капитала для покупки квартиры или погашения кредита родители оставляют в органах опеки заявление о том, что они обязуются оформить право собственности на всех членов семьи, однако далеко не всеми родителями это обязательство исполняется, что грозит оспариванием сделки компетентными органами на основании нарушения прав несовершеннолетних.
Оспаривание сделки может произойти и в случае, если в квартире был прописан гражданин, в дальнейшем отбывший в места лишения свободы. Дело в том, что увидеть в домовой книге, что такой человек был прописан в квартире, нельзя, поскольку его выписывают из квартиры в места лишения свободы. Однако он остается пользователем жилья и имеет право вернуться в нее.
То же самое касается и признанных безвестно отсутствующими или умершими. Если такие граждане были выписаны из квартиры до приватизации, то это может вырасти в оспаривание сделки на том основании, что эти граждане не участвовали в приватизации, хотя имели на это право. Если выписать такого гражданина из квартиры по суду можно, хотя это и займет более полугода, быстро решить вопрос с выписанными до приватизации гораздо сложней.
Заключенный в местах лишения свободы супруг продавца, в том числе и бывший, также имеет право претендовать на собственность в этой квартире.
Если срок заключения составляет более 3 лет, можно расторгнуть брак заочно, и такой собственник продает квартиру. А потом муж возвращается и требует удовлетворения своих прав, ибо сделка по совместно нажитому имущества должна была производиться с его разрешения. Отсудить квартиру ему, скорее всего, не удастся, но потрепать нервы он может. Покупателю придется доказывать свою добросовестность, и если что-то помешает ему это сделать, например, если выяснится, что в договоре была указана неполная стоимость покупки, ситуация может сложиться для него плачевно.
В этой статье
- Причина 1. Подписал не приходя в сознание
- Причина 2. Смертный приговор
- Причина 3. Распалась цепь великая
- Причина 4. Все лучшее – детям!
- Причина 5. Из мест не столь отдаленных
Гражданское законодательство предусматривает два основания, которые позволяют признать любое соглашение недействительным. Совершённая сделка должна быть или ничтожной, или оспоримой.
Недействительность напрямую связана с наступлением конкретного результата, который планировала получить одна или вторая сторона соглашения в соответствии с нормами законодательства. Признание договора недействительным связано с наличием нарушений, которые были допущены в момент заключения и подписания.
Признание сделки купли-продажи недействительной возможно в случаях заключения соглашений, которые:
- являются мнимыми или притворными;
- противоречат нормам правопорядка и нравственности;
- совершены признанными судом недееспособными гражданами;
- были совершены дееспособными физическими лицами, которые на тот момент не осознавали значения своих действий;
- были подписаны несовершеннолетними людьми, в том числе и для которых требовалось обязательное согласие родителей;
- нарушают права несовершеннолетних;
- нарушают требования законодательства о форме или сроках;
- были подписаны под принуждением, под влиянием обмана, с применением угроз или насилия;
- были утверждены руководителем юридического лица, не имеющим на то полномочий.
Можно ли оспорить дарственную на квартиру
Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной возможно в случае, если она была заключена с:
- ребёнком до 14 лет без ведома родителей или ограниченно дееспособным человеком без одобрения попечителя, если это обязательно по закону;
- дееспособным, который не мог отдавать отчёт своим действиям по причине психического расстройства;
- применением в отношении одной из сторон угроз, насилия, обмана или с предложением заведомо невыгодных и невыполнимых условий;
- человеком, которого реально ввели в заблуждение.
Иск о признании сделки купли-продажи недействительной подаётся в соответствии со ст. 181 ГК РФ по оспоримым договорам в течение 12 месяцев, а по ничтожным – в течение 36 месяцев с того дня, когда вторая сторона узнала об обстоятельствах, которые стали основанием для признания договорных отношений недействительными.
Если прошло 10 лет с момента нарушения, несмотря на то, что истец узнал об этом позже указанного срока, суд уже не рассмотрит иск.
Если, в соответствии с ч.2 ст. 452 ГК РФ, перед подачей иска в суд к этой сделке применяется претензионный порядок признания недействительной, то заинтересованное лицо обязано подать досудебную претензию второй стороне договора. Если по истечении 30-дневного срока претензия удовлетворена не будет, можно составлять и подавать иск в Арбитражный суд по месту регистрации имущества.
Любой договор труднее расторгнуть, чем заключить, поэтому оспаривание сделки купли-продажи должно происходить при строгом соблюдении законодательства. В этой ситуации правильно составить иск и обосновать нарушения поможет грамотный юрист. Он же примет участие в судебном заседании и представит аргументы своего клиента. В результате сделка будет признана судом незаконной и подлежащей отмене.
Как оспорить сделку древнюю, как мамонт
- Полностью ликвидируются имущественные последствия такой сделки;
- Обе стороны обязаны вернуть друг другу все полученное по сделке;
- Если невозможно вернуть имущество в натуре, возврат осуществляется материальной компенсацией денежной суммы, равной стоимости недвижимости;
- Если одна из сторон имела противоправный умысел, то суд может применить к ней меры конфискации. То есть, обратно все по заключенной сделке получит только его партнер. Если же обе стороны при заключении сделки купли-продажи недвижимости действовали, умышленно нарушая закон, то все полученное конфискуется в пользу государства;
- В некоторых случаях закон предусматривает имущественную ответственность недобросовестной стороны в виде возмещения убытков потерпевшему.
- Исковое заявление;
- Копия искового заявления (по количеству сторон);
- Договор, подтверждающий проведение сделки с недвижимостью;
- Документы, подтверждающие факт незаконности проведенной сделки;
- Доверенность на адвоката;
- Квитанция об оплате госпошлины;
- Другие документы, которые могут иметь отношение к делу.
- Позвоните нам
+7 (925) 016-00-37
или
оставьте заявку - Адвокат пригласит Вас на консультацию на которой изучит ситуацию и предложит варианты решения Ваших проблем
- У Вас появляется возможность заключить договор с опытным адвокатом изучившим Вашу проблему
- Адвокат подготовит необходимые документы, найдет доказательства необходимые для победы в суде
- Адвокат обеспечит эффективную защиту, представит Ваши интересы, добьется решения проблем
Наши победы 1 (4)
Название суда: Арбитражный суд города Москвы № дела: 123456
Оспаривание договора купли продажи
В первую очередь подозрительно, когда цена слишком занижена. Конечно, все зависит от условий сделки, от качества жилья, его местоположения и других обстоятельств. Но если цены на аналогичные квартиры или дома выше, чем стоимость предлагаемого вам жилья, то это может быть признаком недобросовестности продавца.
Также подозрительным является и частый переход жилья из рук в руки через небольшие промежутки времени. Зная о пороках сделки, недобросовестные граждане пытаются побыстрее избавиться от спорного помещения. Чем больше собственников было у квартиры, тем выше риск оспаривания сделки.
Часто, продавцы под предлогом нежелания платить большой налог, предлагают покупателю указать в договоре цену, гораздо ниже той, по которой жилье действительно продали.
Никогда не соглашайтесь на это, так как при признании сделки недействительной вам вернут только ту денежную сумму, которая указана в договоре.
Сейчас существует множество общедоступных источников сведений о продавце.
Проверьте на сайте судебных приставов сведения об исполнительных производствах продавца, а в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или в картотеке арбитражных дел – информацию о его банкротстве.
Закажите выписку из ЕГРН или затребуйте ее у продавца. В ней отражается основание и дата возникновения права собственности у продавца, обременения, аресты, наличие судебных споров в отношении жилья.
Запросите у продавца справки от коммунальных служб об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Можно сделать запрос в бюро кредитных историй о продавце, его супруге. Для этого необходимо получить письменное разрешение от продавца, но если он отказывается его давать, то это тоже может являться признаком его недобросовестности.
Большой риск возникает при приобретения жилья, находящегося в собственности несовершеннолетнего.
Такие сделки совершаются с согласия Органа опеки и попечительства.
Внимательно читайте разрешение указанного органа, так как в нем указано, на каких условиях оно дается. Например в нем указывается, что разрешен отчуждение квартиры с одновременным приобретением другой квартиры с оформлением права собственности на имя несовершеннолетних.
Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.
В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.
Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.
Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.
Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.
Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:
- нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
- покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
- квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
- нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
- продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
- продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
- продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
- сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
- продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
- квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.
Чем грозит покупателю и продавцу отмена сделки с недвижимостью
Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.
Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.
Ранее в России таких прецедентов не было. Суд рассматривал дела об обеспечении жилищных прав, когда жилой дом признавали аварийным, а в более редких случаях – дела арендаторов, заявлявших, что им предоставили ненадлежащее жилье. Как правило, в таких делах суд становился на сторону ответчиков.
Поэтому последнее решение удивило всех: судей, продавцов и покупателей. Большинство россиян не знали, что могут вернуть деньги за купленную квартиру, если она оказалась плохой. Из-за подобной юридической безграмотности покупатели даже не обращаются в суд и решают смириться с печальной действительностью. А зря.
Покупатель ненадлежащей квартиры в Краснодарском крае обратился в суд с требованием расторгнуть договор купли-продажи и обязать продавца вернуть деньги, уплаченные за жилье, расходы на планировку и ремонт объекта, проценты по ипотеке и стоимость страховки. Также истец требовал взыскания компенсации морального ущерба и расходов на ведение дела в суде.
Верховный суд вынес неожиданное решение и направил дело на повторное рассмотрение в суд апелляционной инстанции. В силу того, что Верховный Суд встал на сторону истца, вероятность удовлетворения исковых требований стала достаточно высокой.
Оспаривая сделку, нужно четко знать, что суд не может поверить на слово. Необходимо собрать доказательства непригодности квартиры для проживания. Как правило, таким доказательством служит экспертное заключение от независимой компании, сотрудники которой осмотрят объект и выдадут документ о его состоянии.
Строительно-техническая экспертиза обойдется заказчику примерно в 10 тысяч рублей – на сегодняшний день это среднерыночная стоимость такой услуги. Эта цена вполне обоснована. Специалисты оценивают жилье согласно «Положению о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Документ утвержден правительством РФ.
В экспертном заключении обязательно должно быть заключено, что объект не соответствует санитарно-гигиеническим, экологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности или другим действующим нормам для жилых помещений. В документе должна быть формулировка: «квартиру нельзя признать жилым помещением».
Получив такое экспертное заключение, покупателю будет достаточно просто доказать, что купленная им квартира имеет ненадлежащее качество.
Рассматривая дело, суд изучит договор купли-продажи объекта спора. Важно отметить, что покупатель прав, даже если в документе не указано качество жилья и его соответствие законодательным нормам. Вам удастся добиться удовлетворения исковых требований, если все доводы, приведенные в суде, будут основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара. Все нормы, предъявляемые к качеству стандартных товаров, распространяются и на квартиру.
Качество объекта недвижимости, передаваемого покупателю, должно соответствовать качеству, указанному в договоре. Поэтому необходимо прописать в договоре состояние всех систем безопасности, коммуникаций, соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим нормам, а также другим требованиям, которые установлены для жилых помещений. Как показывает практика, покупатели часто забывают указать это, а продавцу заботиться об этом ни к чему. Поэтому подойдите к делу ответственно и включите в договор соответствующие пункты.
Однако даже если договор уже подписан и не отражает состояние жилья, у покупателя есть шансы на признание сделки недействительной. Обязанность продавца передать объект в пригодном для проживания состоянии сохраняется и в этом случае. Продавец должен соблюдать требования к качеству товара вне зависимости от того, указаны ли они в договоре купли-продажи.
Также эксперты рекомендуют внести в договор пункт об ответственности продавца за скрытие недостатков жилья, о которых ему было известно. Суд примет во внимание этот довод.
В действительности права покупателей были закреплены на законодательном уровне задолго до последнего решения Верховного Суда. Но прежде мало кому было известно, как применять «Положение о признании помещения жилым помещением». Добиваясь отмены сделки купли-продажи объекта недвижимости, покупатель может использовать следующие аргументы:
- Несущие конструкции дома, где находится квартира, не должны быть разрушенными и иметь повреждения, которые привели к образованию трещин или деформации. Это небезопасно.
- В квартире должна быть горячая и холодная вода, электричество, отопление, водоотведение, газ и вентиляция. Эти системы должны отвечать санитарно-эпидемиологической требованиям.
- Вентиляционная система должна быть выполнена так, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.
- Уровень вибрации и шума не должен превышать допустимый уровень.
- Коэффициент естественной освещенности во всех помещениях квартиры должен быть не меньше 0,5%.
- Квартира не может находиться в подвальном и цокольном этажах.
- Должны быть соблюдены установленные в соответствующем регионе показатели предельно допустимых концентраций веществ в воздухе.
Мы привели только некоторые требования, которым должно соответствовать жилье. Также на законодательном уровне определены условия о допустимом уровне шума, звука, напряженности переменного электрического поля, электромагнитного излучения и другие. Все эти нормативы детально описаны в технических законах. При составлении искового заявления лучше указать точные названия нарушений. Для этого необходимо тщательно изучить документ и выбрать недостатки, которые имел конкретный объект.
Похожие записи: