Оформление права собственности на придомовую территорию многоквартирного дома

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление права собственности на придомовую территорию многоквартирного дома». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Если вы хотите зарегистрировать право общей долевой собственности на придомовую территорию, первым делом нужно провести в доме общее собрание собственников жилья. Инициатором может быть любой собственник, инициативная группа или управляющая организация. Как правильно провести общее собрание, мы писали ранее.

Для принятия положительных решений по вопросу формирования земельного участка и вопросу определения долей в праве общей долевой собственности на земельный участок нужно набрать более 50% голосов “за” такие решения.

На собрании также необходимо назначить из числа собственников ответственное лицо или нескольких лиц, которые будут заниматься вопросом оформления земли, подавать документы и представлять интересы остальных собственников.

После принятия решения ответственное лицо — любой собственник помещения в многоквартирном доме — может обратиться в местную администрацию с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и о постановке этого участка на кадастровый учет. Вопросом оформления земли занимается департамент городского имущества.

Заявление рассмотрят и на его основании выдадут постановление об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории с целью дальнейшей постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

Далее нужно обратиться в кадастровое агентство. Кадастровый инженер проведет межевание (определит границы земельного участка, который относится к вашему дому) и подготовит первоначальный вариант межевого плана.

Этот план должен быть согласован с собственниками соседних участков земли и утвержден муниципалитетом. Далее он будет обсуждаться на публичных слушаниях, и в итоге кадастровый инженер предоставит вам окончательный вариант межевого плана.

Стоит ли оформлять придомовую территорию в собственность? Аргументы «за»:

• защита двора от незаконного строительства – магазинов, автозаправок, жилых домов;
• получение прибыли с дальнейшим распределением ее на благоустройство двора и ремонт подъездов;
• приватизация участка бесплатная.

Выделение придомовой территории в общую долевую собственность дает жильцам право использовать ее по своему усмотрению. Если по строительным нормам на придомовой территории многоквартирного дома можно оборудовать платную парковку, с автомобилистов можно получать неплохой доход.

Появление на придомовой территории нового жилого дома, заправки или супремаркета – обычное явление. И происходит это за счет сокращения детских площадок и зеленых зон отдыха. Самое печальное, что жильцы повлиять на ситуацию не могут никак, даже при обращении во все компетентные органы. Если по закону земля вам не принадлежит, значит, ей будет распоряжаться кто-то другой.

Закон предусматривает три способа для определения площади придомовых участков: первый – для новостроек, второй и третий – для домов, построенных уже давно. В первом варианте МКД проходит обязательную процедуру кадастрового учета, во время которой устанавливаются размер и границы придомовой территории, и только после этого дом сдают в эксплуатацию. Формирование земельного участка проводит застройщик, соответственно и стоимость работ включается в стоимость приобретаемого жилья. Если близлежащая к дому территория переходит жильцам в общую долевую собственность бесплатно (для старых многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в советское время, до появления Жилищного кодекса (1.03.2005), то используют два других варианта: когда территория уже находится на кадастровом учете и другой, когда земля не зарегистрирована. Здесь есть некоторые нюансы относительно участков, которые состоят на государственном учете в кадастре.

Процедура приватизации придомовой территории строго регламентируется такими законодательными актами, как:

• ФЗ №1541-1 от 4 июля 1991 года, подробно описывающий процедуру передачи имущества от государства в частную собственность;
• Постановление Правительства № 491 от 13 августа 2006 года, описывающее правила пользования общим имуществом в МКД;
• Жилищный кодекс РФ, описывающий все аспекты жилищно-коммунальной сферы;
• Обзор практики Верховного Суда РФ, с пояснениями высшей инстанции.

Кроме того, при оформлении земельного участка, прилегающего к МКД, как муниципалитет, так и собственники должны следовать следующим нормативно-правовым документам:

• Конституция РФ;
• Земельный кодекс РФ;
• СанПин РФ;
• СНиП;
• Градостроительный кодекс РФ.

Оформление придомовой территории в собственность

В отдельных случаях приватизация придомовой территории может иметь свои особенности:

Тип дома	Особенности
Многоэтажный дом	Приватизация возможна только по решению общего собрания жильцов. Реализовать это сложно, так как далеко не все относятся к подобным собраниям серьезно. Кроме того, для максимального упрощения процедуры нужно выбрать представителя, который и будет заниматься данным вопросом и по этому поводу у многих жильцов может быть свое мнение.
Малоэтажный дом	Приватизация придомовой территории малоэтажных домов производится по той же схеме, что и многоэтажных, но обычно жильцы знают друг друга и их намного меньше. Как следствие, организовать собрание и выбрать представителя бывает намного проще.
Частный дом	Приватизация земли под частным домом может производиться по решению его владельца или владельцев. В данном случае действуют абсолютно другие правила.
Новостройка	В абсолютном большинстве случаев приватизировать придомовую территорию в новостройке не нужно. Она уже находится в собственности жильцов.

Заявление на приватизацию придомовой территории многоквартирного дома – документ, наличие ошибок в котором приводит к отказу в оформлении земли в собственность и возврату всего пакета бумаг. Именно поэтому составлять его необходимо с особой внимательностью и в строго установленной форме. Документ должен обязательно содержать:

1. Наименование органа-получателя.
2. ФИО, место проживания или пребывания заявителя.
3. Суть заявления. В тексте его необходимо указать данные одного или нескольких собственников МКД, адрес, по которому расположено строение, а также кадастровый номер объекта недвижимости. Далее по тексту излагается сама просьба предоставить в собственность земельный участок, на котором возведено здание, а также прилегающую к нему территорию.
4. Перечень бумаг, прилагаемых к заявлению.
5. Дату составления и подпись заявителя.

Как известно, провести приватизацию жилья или земельного участка бесплатно по закону разрешается один раз. Если у гражданина уже есть в собственности надел, то коллективная форма приватизации будет самой подходящей в данной ситуации.

Бесплатно оформляются:

• земельные участки, предоставленные для застройки до 2001 года;
• земли, принадлежащие садоводческим обществам;
• участок под многоквартирным домом, возведенным до начала нынешнего века;
• придомовая территория;
• надел, полученный по наследству или по завещанию.

За оформление участка земли под многоэтажкой, построенной после января 2001 года, придется платить налог. Его величина будет подсчитана в ходе оценки построек и земли. Потребуется дополнительно собрать еще несколько документов и справок.

Оформление в собственность территории, прилегающей к МКД, производится по следующему алгоритму:

1. Проведение общего собрания собственников многоквартирного дома, к которому прилегает земельный участок. Мероприятие считается действительным только при условии, что в нем участвовало более 50% собственников всех помещений, расположенных в МКД, а сама приватизация возможна при поддержке более половины присутствующих.
2. По результатам проведенного собрания оформляется протокол, отражающий повестку и окончательное решение, а также утверждается лицо, которое будет действовать от имени всех владельцев.
3. Далее происходит подача заявления установленного образца в комитет земельных ресурсов.
4. Проведение процедуры межевания земельного участка, прилегающего к МКД, компетентной организацией.
5. Получение паспорта объекта и постановка прилегающей к многоквартирному дому территории на кадастровый учет.
6. Регистрация права собственности в Росреестре.
7. Получение Свидетельства, подтверждающего право собственности на прилегающий земельный участок.

ВАЖНО
Для успешного проведения приватизации придомовой территории многоквартирного дома необходимо тщательно проверять правильность заполнения документов на всех этапах процедуры, поскольку наличие ошибок и неточностей значительно затянет оформление.

Если вы самостоятельно или на собрании собственников квартир приняли решение о необходимости приватизации придомовой территории, то первым возникнет вопрос – с чего начать. Процедура достаточно сложна и имеется множество нюансов. Давайте разберемся в них.

План действий, которого стоит придерживаться при оформлении в собственность земельного участка придомовой территории:

1. Сбор и оформление документации. Тут необходимо обратиться в БТИ за всеми необходимыми справками, а если технической документации нет (например, дом построен раньше 2005 года), то придется заняться их оформлением. В технических документах должны быть указаны все строения и сооружения, водоемы, технические объекты, расположенные на придомовой территории.
2. Межевание участка. Договор на эту процедуру необходимо заключать с организацией, у которой есть лицензия на данный вид деятельности.
3. Подача заявления. Направляется муниципальным или федеральным органам власти, в чьем ведении находится земля.
4. Регистрация права собственности в Росреестре.

В каждой конкретной ситуации могут потребоваться дополнительные действия, но перечисленные выше пункты обязательны.

Из методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков СП 30-101-98 на сегодняшний день существует формула, которая помогает вычислить площадь придомовой территории:

S_нор=У × Sk, где

• S_нор — придомовая площадь;
• У — удельная единица доли земли на кв. метр жилья (формируется в зависимости от строительных норм и СНиП);
• Sk — жилая площадь дома.

Во избежание различных недоразумений и судебных споров по поводу определения границ придомовой территории под МКД, необходимо сформировать земельный участок, на котором находится дом, и поставить его на кадастровый учёт. Как это сделать?

Для оформления в собственность земельного участка под МКД следует выполнить следующий алгоритм действий.

Придомовая территория многоквартирного дома – это земельный участок, прилегающий к МКД, размеры и площадь которого указаны в градостроительных документах.

То есть единых установленных пределов нет – они определяются индивидуально в отношении каждого объекта с учетом площади здания и количества квартир в нем. Также на ее размер влияют год возведения здания и введения его в эксплуатацию.

Земельный Кодекс содержит ряд ограничений на характеристики земель, которые могут выделяться в качестве придомовых территорий, а именно:

• их границы не должны выходить на площади, где находятся объекты муниципалитета, или другие поселения;
• недопустимо выделять участок, если такое выделение приведет к ограничению доступа к строительным объектам на этой территории;
• участок не должен иметь изломанных линий, недопустима черезполосица;
• невозможно оформить в собственность площадь возле жилого дома, если она относится к зоне лесничества, парковых зон.

Порядок оформления в собственность земельного участка под многоквартирным домом

Она принадлежит собственникам жилых помещений в многоквартирном доме. То есть они могут распоряжаться ею по собственному усмотрению – парковать машины, разбивать клумбы, высаживать деревья, организовывать зоны отдыха (устанавливать беседки, лавочки и пр.). Однако право собственности наделяет владельцев не только правомочностями, но и обязанностями.

Каждый жилец должен оплачивать налог за пользование придомовой территорией. Его сумма определяется по количеству лиц, проживающих в квартире. Он относится к услугам ЖКХ и уплачивается обычно ЖЭКу или управляющей компании.

То есть исходя из природы права собственности, обязанность убирать придомовую территорию и поддерживать ее чистоту возложена на проживающих в доме. Однако обычно они, приняв решение на общем собрании, делегируют эту задачу какой-либо организации, на счет которой и поступают ежемесячные выплаты от владельцев жилых помещений.

Проживающие в многоквартирном доме могут использовать прилегающую к нему территорию по собственному усмотрению, однако с учетом следующих нюансов:

• нельзя проводить в ее пределах работы, не связанные с ее эксплуатацией (например, разбирать и ремонтировать машину);
• запрещено оставлять машину с включенным двигателем – это касается такси и транспорта курьеров;
• машины можно оставлять только в специально отведенном месте – на парковке;
• нельзя возводить забор вокруг придомовой территории выше 60 см без соответствующего разрешения от администрации города;
• мусорные баки должны быть установлены в специально выделенных местах;
• расширить стоянку для машин за счет уничтожения зеленых насаждений допускается только с разрешения администрации города.

Универсального ответа нет. Как нет и цифры, которая бы служила мерилом этой зоны. Как правило, чем больше дом, тем больше выделено земли, которая к нему относится. Однако габариты здания – не единственный фактор, влияющий на ее площадь. О том, какие факторы влияют на размер участка, уже говорилось выше. Теперь же предлагаем узнать, где именно взять конкретные цифры по участку, относящемуся к дому.

Узнать о наличии земельного участка на кадастровом учете и его характеристиках собственник или их группа может путем подачи запроса в Росреестр.

Подобная информация содержится в кадастровом паспорте придомовой территории. Заявителям в случае обращения предоставляют предоставят выписку из него.

Однако когда речь идет о новостройке, то такой информации в официальных источниках нет, так как право собственности на участок нужно изначально оформить.

Сколько метров от дома придомовая территория многоквартирного дома?

Территория, прилегающая к дому, является общей собственностью и может быть использована на усмотрение владельцев жилья. Так, не запрещено оставлять машину, разбивать клумбы, засевать газоны, высаживать кусты и деревья.

Вся информация о постройках, расположенных на придомовой территории, и прочих объектах содержится в кадастровом плане. Такой документ можно запросить у сотрудников управляющей компании.

Согласно установленному порядку, расположенные рядом с домом детские площадки, парковочные места и зеленые зоны, предназначенные для комфортного проживания владельцев квартир, считаются их собственностью.

Как указано в ст. 16 Жилищного кодекса:

• прилегающая к дому территория, которая связана с жилой территорией и предназначена для использования собственниками жилья, переходит в коллективное владение собственников квартир, если была создана до вступления в силу данного закона,
• земельный участок, на котором построен многоквартирный дом и другие объекты, обеспечивающие комфортабельное проживание, является совокупным имуществом собственников квартир,
• если территория, прилегающая к многоквартирному дому и предназначенная для коллективного использования собственниками квартир, не была создана до вступления в силу ЖК, то каждый собственник квартиры вправе обратиться в органы регионального управления с заявлением о создании единой придомовой территории.

Посмотрите видео. Что такое придомовая территория и кто за нее отвечает:

Для поиска определения достаточно заглянуть в Законодательство РФ. Там будет обозначено, что в случае с частными домами роль придомовых территорий играют земельные участки, прикреплённые к жилому строению.

Собственник может распоряжаться этой землёй на своё усмотрение. Он может засаживать газоны, сады, оборудовать цветники, расширять площадь основного здания и так далее.

Определение размера участков, выделенных под многоквартирные дома, проходит индивидуально в каждом конкретном случае.

Площадь рассчитывают, опираясь на требования законодательства по градостроительной сфере, общего земельного закона.

Размеры придомовой территории указываются в кадастровом плане. Формирование документа проходит на основании СНиПов. Запросить документ легко, для этого обращаются к специалистам управляющей компании.

Переехали в новый дом, а рядом не парковки? Узнайте, как приватизировать гараж из этой статьи.

Основными факторами в решении этого вопроса выступают следующие:

• Наличие дорог с общим пользованием.
• Количество этажей в здании.
• Показатель плотности для окрестной застройки.

При расчётах опираются на следующую формулу:

Sнорм=Sк*Упзд

Sнорм – обозначение для придомовой территории дома.

Sк – показатель общей площади по зданиям.

Упзд – символ удельного показателя земельной доли на 1 квадратный метр жилья. Данный фактор определяется количеством этажей в здании и временем, когда постройка была возведена.

Допустимо проведение ломанных линий, если та или иная территория не подчиняется общим правилам из-за определённых нюансов.

Придомовая территория многоквартирного дома – жилищный кодекс

Вот лишь несколько правил, имеющих наиболее важное значение для территории рядом с домом:

• Обязанность по поддержанию порядка в доме возлагается на жителей. Обязанность учреждений по сети – произведение замены, если приспособления изнашиваются, на них появляются повреждения.
• Если администрация не оформляет согласование, с функцией ограждений используют заборы с максимумом высоты в 60 см. В противном случае без одобрений государственных служб не обойтись.
• На территории стоянок не должно быть автомобилей, двигатель которых не заглушен. Это касается и такси.
• Запрещено произведение работ, мытьё машин на придомовой территории.
• Автомобили паркуются только в местах, специально для этого отведённых. Зелёную зону для парковки использовать запрещается. Придётся оформить специальные разрешения, если хочется расширять парковку с применением зелёной зоны.
• Контейнеры с мусором размещаются на отдельных площадках.

По словам юриста компании Century 21 Россия Дамира Хакимова, ранее Земельный кодекс предполагал заявительный порядок для оформления права собственности. Потом эту норму упразднили, поэтому на сегодняшний день право собственности на земельный участок имеют собственники квартир по умолчанию (с момента образования участка, то есть его постановки на кадастровый учет), отдельно регистрировать права не нужно, отмечает эксперт.

Если формирование участка происходило до принятия Жилищного кодекса (то есть до 1 марта 2005 года), владельцы помещений могут подать в органы государственной власти или местного самоуправления заявление, где просят поставить земельный участок на кадастровый учет и оформить право собственности на него.

Если говорить о новостройках, то дольщики получают право на земельный участок под домом еще при его строительстве. Но необходимо отдельно узнать, сформирован ли и придомовый участок, включающий инфраструктуру и элементы благоустройства. Если он не сформирован, жильцы также могут стать его владельцами, оформив соответствующие документы.

Это не обязательно и может быть решено самими жильцами. Оставить участок в муниципальной собственности или становиться его владельцами, собственники помещений могут решить на общем собрании.

Какие преимущества при этом получают жильцы

Оформив в собственность землю под домом и придомовую территорию, жильцы получают право распоряжаться этими участками: принимать решения относительно озеленения, благоустройства, создания детской и спортивной площадок, установки заборов и т.д. Часть общего имущества жильцов можно сдать в аренду, а за счет полученных средств, например, отремонтировать дом.

Как говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, организовывая парковку у дома, жильцы смогут самостоятельно решить, сколько на ней будет мест для авто, а это особенно актуально для старых дворов. И наконец, если власти примут решение о сносе дома (как, например, сейчас происходит в рамках программы реновации), жильцы получат компенсацию не только за квартиры, но и за землю.

Кроме того, если владельцы квартир оформили участки в собственность, на их территории не смогут установить ненужные жильцам объекты – к примеру, платную автостоянку. Для начала любого строительства на придомовой территории потребуется согласие собственников.

Прежде всего, необходимо узнать в многофункциональном центре (МФЦ) или кадастровой палате, состоит ли участок на кадастровом учете. Если участок не был сформирован до 1 марта 2015 года, любой владелец квартиры в доме может подать в органы государственной власти или органы местного самоуправления заявление, где просит сформировать участок под многоквартирным домом. В Москве такое заявление подается в департамент городского имущества. Потом необходимо, чтобы кадастровый инженер составил межевой план.

Гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина также советует взять план земельного участка, который выделен при возведении дома, в местной администрации, чтобы удостовериться, что изначальные границы придомового земельного участка соответствуют нынешним. Если границы были изменены, а местные власти отказались выдавать собственникам план, необходимо подать в суд иск с просьбой восстановить план земельного участка в первоначальных границах.

Потом нужно обратиться в МФЦ или кадастровую палату, чтобы участок поставили на кадастровый учет. Эта процедура длится около 10 рабочих дней, после чего собственникам выдадут кадастровый паспорт земельного участка. После этого необходимо обратиться в Росреестр для оформления права общей долевой собственности.

Сколько метров от дома считается придомовой территорией

Размеры придомового участка определяются при строительстве жилого дома на основе нормативных требований Градостроительного кодекса РФ, окружающей застройки, количества квартир и этажей, наличия предусмотренных проектом встроенных помещений общественного назначения, подъездных путей и т.п. Размеры придомовой территории определяют по специальным формулам.

Границы и площадь придомового земельного участка фиксируются в градостроительных планах города, техническом паспорте дома. Перед вводом дома в эксплуатацию все помещения дома и земельный участок проходят инвентаризацию, при этом составляется технический паспорт, а помещения дома и земельный участок ставятся на кадастровый учет.

В реальной практике в силу несовершенного учета объектов недвижимости или недобросовестности исполнителей в субъектах и муниципальных образованиях возникает ситуация, когда план отведенного при строительстве придомового земельного участка оказывается утерян или уничтожен, когда администрация муниципального образования, например, в силу только ей известной “целесообразности”, решила “оптимизировать” земельные участки вокруг многоквартирных домов, обрезав их по край наружной отмостки.

В таких домах права собственников оказываются нарушенными, они утрачивают возможность, предоставленную жилищным законодательством, по распоряжению своим первоначальным участком, ставится под угрозу качество проживания, возникает вероятность, что вблизи дома или даже вместо детской площадки появится торговый киоск, либо под лукавым предлогом развития предпринимательства будет выстроена коммерческая автомобильная стоянка. Соседние многоквартирные дома одного двора, где было создано общее ТСЖ (или могло бы быть создано), оказываются разделенными узкой полоской муниципальных земель, проходящих прямо через детские городки, спортивные площадки, места отдыха. Товарищества собственников жилья в таких домах, как бы хорошо они ни работали, государственная жилищная инспекция закроет при первой же проверке, поскольку дома утратили смежные границы, а это основное требование ст. 136 ЖК РФ при создании многодомных ТСЖ). В ситуации, когда хороших управленцев мало, особенно в малых городах России, такая практика бьет по самому чувствительному – вредит росту активности граждан, становлению ответственного собственника. У жителей исчезает интерес и практическая возможность создания специального счета капремонта. Словом, такая практика муниципального управления наносит ущерб сохранению жилого фонда в надлежащем состоянии и незаконна.

Помимо нарушения нормативных положений Градостроительного кодекса РФ, определяющего размеры земельного участка, для таких домов исчезают и смежные границы земельных участков с соседними домами, что формально приводит к нарушению требований ст. 136 ЖК РФ, установленных для многодомных ТСЖ (ТСН).

Если такое произошло, собственникам необходимо принять все меры для восстановления своих прав на землю.

Если по строительным нормам на придомовой территории многоквартирного дома можно оборудовать платную парковку, с автомобилистов можно получать неплохой доход.

Можно дать разрешение на установку киоска на территории двора и распоряжаться всем вместе арендной платой его владельца.

Собственники придомовой территории имеют право требовать арендную плату с хозяев парикмахерских, супермаркетов и других заведений, которые располагаются на первых этажах с соответствующими подъездными путями и пристройками, построенными на общем земельном участке.

Чтобы в полной мере распоряжаться своим земельным участком, собственники дома должны обратиться в Росреестр для включения в состав общего имущества земельного участка придомовой территории. На языке юристов такая регистрация является не правоустанавливающей, а правоподтверждающей. Это означает, что все права и обязанности владельца по отношению к своей дворовой территории жильцы дома уже приобрели при покупке или приватизации квартиры. При этом жители должны получить в администрации план земельного участка, выделенного при строительстве дома. Часто администрации городов противятся выдаче планов или по какой-то причине их не имеют. В таких случаях придется восстанавливать план участка в судебном порядке, руководствуясь свидетельскими показаниями, фактом размещения на придомовой территории элементов инженерной инфраструктуры, малых форм благоустройства территории дома.

Суды, как правило, признают земельный участок общей долевой собственностью на основании надлежаще подготовленных документов. Затем с решением суда и необходимыми документами следует обратиться в территориальное управление Росреестра за государственной регистрацией права общей долевой собственности на придомовую территорию. Регистрация земельного участка в общую долевую собственность требует некоторых усилий, но в итоге жители будут уверены, что распоряжаться землей возле своего дома будут только они. От решения – оформлять или не оформлять землю зависит, что вы будете лицезреть из окон своего жилища: благоустроенный зеленый двор с детской площадкой или несанкционированные свалки и автомобильные стоянки.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения вспомогательного и технического характера, инженерное оборудование и придомовой земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения, благоустройства, объектами инженерной инфраструктуры.

К федеральным нормативным правовым актам, в которых тем или иным способом прописаны права собственников помещений в многоквартирном доме на объекты общего имущества, в том числе прилегающую к нему территорию, относятся:

• Жилищный кодекс РФ (ст. 36, 37);
• Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (ст. 16);
• Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации” (ст. 6);
• Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

В частности, в силу ст. 23 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

С момента завершения строительства и продажи (приватизации) хотя бы одной квартиры в многоквартирном доме входящие в состав дома объекты общего имущества и земельный участок становятся общей долевой собственностью собственников помещений.

Однако во избежание каких-либо случайностей или несанкционированной регистрации прав иных лиц на помещения общей долевой собственности или часть земельного участка собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме рекомендуется оформить записи о государственной регистрации права общей долевой собственности на все элементы общего имущества.

Согласно разъяснениям Минфина России (письмо от 17.05.2006 № 03-06-02-02/65), “если права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации (пункт 2 статьи 8, статья 223 Гражданского кодекса Российской Федерации), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации (например, пункт 5 статьи 16 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер”.

Правоподтверждающий характер имеет государственная регистрация объектов общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, приватизировавших свои квартиры (помещения) ранее, но решивших зарегистрировать в государственном реестре свои права на помещения общего имущества и земельный участок.

Следует учесть, что запись о регистрации доли в праве на элементы общего имущества производится регистрационной службой в отношении каждого собственника помещения многоквартирного дома. Поэтому для фиксации состава общего имущества достаточно произвести процедуру регистрации одному из них. Для остальных дело пойдет значительно проще.

Для государственной регистрации права собственника помещения в многоквартирном доме на общее имущество необходимы следующие документы:

1. заявление о государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности (на каждый объект общего недвижимого имущества);
2. выписка из ЕГРП (свидетельство о собственности, выданное до 15 июля 2016 г.) и правоустанавливающий документ на квартиру (договор приватизации, купли-продажи и т.п.);
3. паспорт;
4. перечень общего долевого имущества, утвержденный общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, и выписка из протокола общего собрания собственников об утверждении перечня общего имущества, в которых прописаны каждое регистрируемое помещение общего имущества и земельный участок;
5. технический паспорт дома с экспликацией помещений;
6. кадастровые паспорта на помещения общего имущества и земельный участок;
7. решение суда (если какое-либо помещение возвращено в общую собственность судебным решением);
8. квитанции об уплате госпошлины.

Жилищный кодекс в ст. 36 дает определение общего имущества многоквартирных домов. В данном перечне находится и земельный участок, на котором расположен сам дом и все элементы благоустройства.

Общей собственностью всех владельцев квартир данного дома является территория вокруг дома и земля, расположенная непосредственно под домом. На придомовой территории расположены:

• зеленые насаждения;
• детские площадки;
• парковки;
• объекты, предназначенные для обслуживания дома;
• зоны рекреации;
• дороги и тротуары;
• магазины, учреждения, предоставляющие услуги.

В последнем случае частью ПТ являются только такие центры, которые расположены в самом доме или рядом с ним. Такие объекты могут быть заложены в проекте или могут быть возведены и после того, как дом будет принят в эксплуатацию.

Прилегающая к многовартирному дому территория — это общая собственность всех владельцев квартир. Если дом находится в муниципальной собственности, то и ПТ принадлежит муниципалитету.

Специфика общей собственности состоит в том, что человек может распоряжаться своей долей только с согласия всех владельцев.

Дворовые территории многоквартирных домов нельзя разделить на части, пропорциональные долям владельцев квартир.

ПТ могут быть только в общей собственности. Это означает, что продать свою долю в общей собственности можно, только продав свою квартиру.

Споры о праве на придомовую территорию

Придомовые территории принадлежат владельцам квартир. Это может быть совокупность физических лиц, организация или муниципалитет. Принадлежность определяется в том случае, если ПТ существует как участок, имеющий кадастровый паспорт и номер.

Все дома, построенные в последние 15 лет, имеют территории, обозначенные в документах и на местности. Иногда по периметру такой территории устанавливают забор.

Старые постройки могут не иметь своей территории.

Происходит это по двум причинам. Во-первых, при плотной застройке такая территория почти равна периметру строения. Во-вторых, во время преобладания госсобственности на недвижимость потребности в выделении ПТ не возникало, поскольку управленческие функции были сконцентрированы в одном центре.

Переход ПТ в частную собственность возможен только при условии наличия такой собственности на жилую недвижимость. Однако в наше время возможна ситуация, когда все квартиры находятся в частной собственности, а придомовая земля принадлежит муниципалитету. В этом случае алгоритм действий следующий.

1. В Росреестре проверяется вся документация на земельный участок данного дома. Если ПТ не имеет собственного паспорта и номера, то придется нанимать землеустроителей, которые должны провести оформление придомовой территории.
2. После того как ПД станет юридическим фактом, необходимо собрать общее собрание жильцов. Решение собрания имеет юридическую силу в том случае, если за данное решение проголосовало не менее 2/3 жильцов.
3. После вынесения решения собрания документы для приватизации подаются в Росреестр и в местную администрацию.

Это общая схема действий. Детали и нюансы зависят от ситуации.

ПТ обслуживает тот, кому она принадлежит. Это может быть муниципалитет, юрлицо или владельцы квартир.

На практике обслуживание проводится той управляющей компанией, с которой собственник заключает договор. Если земля находится в долевой собственности, то договор заключается по результатам общего собрания.

В договоре перечисляются все работы, которые подрядчик должен проводить за плату. Договор заключается на проведение работ по:

• озеленению;
• уборке;
• возведению детских площадок;
• ремонту дорог и тротуаров в пределах данного участка.

Часть работ можно не включать в длящийся договор, а делать самим в рамках разовых мероприятий. Если в пределах ПТ есть объекты, находящиеся в муниципальной или ведомственной собственности, то решать вопросы обслуживания придется на основе договора с владельцами.

Некоторые дома, вводимые сейчас в эксплуатацию, сразу обеспечиваются огороженным двором. Забор может стоять по периметру или внутри ПТ. Он не может располагаться за пределами придомового земельного участка.

Ограждения могут быть двух типов — целевые и сплошные. В первом случае огораживаются только отдельные объекты.

Сплошное ограждение перекрывает доступ на всю ПТ. В этом случае необходимо устанавливать охраняемый шлагбаум для того, чтобы пропускать автомобили экстренных служб и владельцев квартир.

Все собственники обязаны принимать участие в обустройстве своего земельного участка. Они могут это делать самостоятельно, участвуя в принятии решений и осуществлении необходимых действий. Однако большинство людей участвуют в благоустройстве ПТ только с помощью оплаты услуг управляющей компании.

Каждый собственник имеет право использовать территорию в соответствии с нормативами и предназначением.

Однако возводить объекты по собственному усмотрению он не может. Для этого необходимо согласие всех собственников земельного участка.

Как оформить в собственность землю под многоквартирным домом?

К сожалению, ни один закон Российской Федерации не дает четкого определения термину «придомовая территория». Даже если в каких-то документах указывается, что нужно понимать под придомовой территорией, то сам стиль изложения туманный и не предоставляет человеку исчерпывающий ответ на вопрос.

Если обобщить все определения из разных источников, можно получить следующее приемлемое толкование.

Придомовая территория – это участок земли, прилегающий к домовладению или многоквартирному дому и используемый по усмотрению владельца.

Сложнее всего дать четкое определение придомовой территории частного дома. Если понимать законы буквально, то получается, что придомовая территория – это участок, необходимый для полноценного обслуживания и обеспечения инфраструктурой самого дома. Эта территория может находиться в собственности, безвозмездном использовании или в аренде. В большинстве случаев по границе этого участка устанавливается забор. Территория за забором придомовой территорией не является. Чаще всего эта земля муниципальная.

Кто может пользоваться землей за забором на законных основаниях? Тот, кто сможет доказать свое право на пользование. Например, если эта территория необходима для подъезда автомобиля.

В сомнительных случаях вы можете обратиться к юристу или попытаться найти информацию самостоятельно с помощью законодательной базы.

1. Конституция РФ.
2. Закон «О государственном кадастре недвижимости».
3. Гражданский кодекс РФ.
4. Регламент СНиПа для малоэтажного строительства.
5. СанПиН РФ.
6. Земельный кодекс РФ.
7. Технический паспорт на дом.
8. План земельного участка частного дома.

Ответ на вопрос, сколько метров от дома являются придомовой территорией, можно также найти в кадастровом паспорте на дом. Это расстояние индивидуально, потому, с точностью ответить на вопрос для конкретного человека в рамках этой статьи невозможно.

Если необходимо, площадь придомовой территории многоквартирного жилого дома можно посчитать самостоятельно по следующей формуле.

Sn = S x Уpz, где:

• Sn — придомовая площадь;
• S— площадь помещений дома;
• Уpz — удельный показатель доли земляного участка, определяемый из расчета на 1 м2 жилья.

На последний показатель влияет год постройки дома, а также количество этажей. Высчитывается он по СНиПу, действующему в год постройки здания.

Помните, что для частного домовладения нормы для размеров придомовой территории отсутствуют, а ориентироваться нужно на землю, находящуюся в собственности или в аренде. Точную площадь вы сможете узнать из технического паспорта.

Чтобы взять земельный участок в пользование, соблюдайте следующую последовательность действий.

1. Составьте план участка с границами, на нем отобразите все строения и сооружения, необходимые для пользования собственностью (колодец, туалет, хозпостройки, гараж).
2. Обозначьте территорию, принадлежащую муниципалитету, которой вы пользуетесь и не имеете права распоряжаться. Учитывайте, что площадь такой земли определяется индивидуально для каждого дома. У вашего соседа может быть, к примеру, 15 м2 такой земли, а у вас 11 м2, и это вполне законно.
3. Если по вопросу земельного участка могут возникнуть претензии со стороны соседей, договоритесь с ними и придите к общему решению.

Обратитесь в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении вам права владения прилегающим к дому земельным участком.

Чтобы оформить «бесхозную» землю в собственность, вам потребуются следующие документы:

• свидетельство о праве собственности на дом и землю, зарегистрированного после 1998 года;
• договор купли-продажи с регистрацией в БТИ, если дом приобретен до 1998 года.

Согласно приказу Минэкономразвития РФ №701 «Об установлении порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей» от 22 ноября 2013 г., решение о передаче недвижимого имущества в собственность физического лица принимает муниципалитет. Таким образом, с этими бумагами, заявлением и документом, подтверждающим факт нахождения земли в бесхозном состоянии, вам нужно обратиться в местную администрацию.

Администрация рассматривает заявление и принимает решение в течение 18 дней с момента обращения.

При положительном результате свидетельство о праве собственности вносится в ЕГРП.

Согласно ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» территориальные границы земельного участка могут быть установлены по результатам собрания заинтересованных в межевании лиц. О предстоящем межевании необходимо заблаговременно оповестить соседей. Это можно сделать несколькими способами:

• индивидуальным уведомлением под личную подпись;
• почтовым заказным уведомлением (за 30 дней до межевания);
• публикацией в СМИ (за 30 дней).

Если соседи уведомлены, но не присутствуют при мероприятии, межевание будет проведено без них на законных основаниях, и вы сможете беспрепятственно оформить кадастровый паспорт на участок.

Похожие записи:

• Доплата к пенсии в 2021 году при 1 группе инвалидности
• Что такое КБК в квитанции за школу
• Брак по завещанию фанфик