Залог недвижимого имущества сооружения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Залог недвижимого имущества сооружения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Вопросы и ответы юристов

2. Ипотека земельного участка, на котором имеются (возводятся) здания залогодателя

3. Как заложить недвижимое и движимое имущество

4. Глава 6. КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

5. 6.1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ

6. 6.2. ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

7. 6.4. ДРУГИЕ ВИДЫ КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

8. 6.5. КАК ПОЛУЧИТЬ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ НА ПОКУПКУ КВАРТИРЫ

Написать комментарий

Залог имущества – это своеобразная форма обеспечения исполнения определенных обязательств, которая может быть выражена в различных материальных ценностях, а также в различных гражданских правах, за исключением денежных средств. Но реализация и обеспечение исполнения конкретного требования будет возможно лишь в том случае, если залог имущества будет осуществлен в отношении тех материальных ценностей, которые находятся в законной собственности залогодателя.

Установленный порядок и особенности положений действующего ГК РФ предусматривают, что находящееся в собственности имущество сможет стать объектом залога только в том случае, если общая ценность данного имущества перекрывает стоимость займа и гарантирует его полноценное погашение и снятие.

Порядок и особенности действующего законодательства дают свои разъяснения по поводу требований к предмету залога имущества.

Предмет залога представляет собой определенное имущество, выделенное из общей массы, либо переданное лично залогодержателю, ценность которого может быть использована в том случае, если второй стороной данных правоотношений не будут соблюдены определенные требования, условия и порядок, которые содержит договор залога имущества, заключенный между физическими, либо юридическими лицами.

Действующие требования устанавливают определенный перечень и виды имущества, находящегося в собственности залогодателя, которое может стать залогом:

движимое и недвижимое имущество, в отношении которого также может быть оформлен и залог приобретаемого имущества;
имущественные права под залог недвижимого имущества, находящиеся в собственности физического, либо юридического лица, прошедшие все необходимые процедуры регистрации, свидетельство, доверенность, уведомление и т.д.;
ценные бумаги и документы юридического, либо физического лица, которые могут быть переданы после регистрации лично залогодержателю, либо размещены на депозите нотариуса, если договор залога имущества не содержит иной порядок, особенности и условия и требования.

Установленный порядок, особенности и требования законодательства РФ предусматривают, что существующие виды залога имущества могут подразделяться на несколько категорий, в зависимости от дополнительных обстоятельств и от заключенного между сторонами договора.

В зависимости от физического, либо юридического лица, у которого находится заложенное имущество, допускаются следующие виды и форма залога:

заклад – при котором имущество, после регистрации, передается на руки залогодержателю – физическому, либо юридическому лицу;
залог без передачи – имущество остается у залогодателя, но сам факт залога оформляется соответствующим образом – сбором и подготовкой необходимых документов, в которые входят свидетельство, уведомление и т.д., и проведением процедуры регистрации.

Основные особенности залога заключаются, прежде всего, в том, что право непосредственного залога у физического, либо юридического лица может возникнуть как в результате прямой передачи определенного имущества другому физическому либо юридическому лицу – посессорный залог, так и в результате оформления документов установленной формы – соглашения о праве залога – не посессорный залог.

При этом в роли залогодателя может выступать как сам должник по определенным обязательствам, так и иное лицо, имеющее соответствующее свидетельство, – тогда данная форма залога между лицами будет являться залогом по чужим долгам.

Залог имущества, как факт и форма непосредственного юридического действия, обязательно должен быть оформлен в соответствии с требованиями, перечень которых указан в ГК РФ.

Договор о залоге имущества – это важнейший документ для дальнейшего возникновения права залога между сторонами.

Он также закрепляет основания, особенности, требования, порядок уведомления и обеспечение исполнения обязательств между физическими лицами – участниками данных правоотношений.

Форма данного юридического документа обязательно должна являться письменной. Установленные гражданским законодательством РФ требования, предусматривают, что в договор, в обязательном порядке, должны быть включены следующие сведения:

непосредственный предмет залога – перечень и виды имущества, которое включено в залог, сведения о данном имуществе, а также о его стоимости и регистрации;
сущность, форма и основания возникновения залогового обязательства, а также срок, в который оно, в обязательном порядке, должно быть исполнено;
сведения и уведомление о том, у кого именно будет находиться имущество, являющееся предметом залога;
иные сведения, основания, требования, условия и уведомления, которые могут иметь значение при регистрации данных правовых отношений, например, срок, в который должна быть проведена реализация находящегося в залоге имущества, ее виды, форма, необходимые документы и т.д.

Договор залога движимого имущества, либо недвижимости между физическими или юридическими лицами, влечет за собой не только регистрацию и приобретение определенных прав, но и появление некоторых обязанностей, в частности обеспечение сохранности всех материальных ценностей, которые стали предметом залога и обязательное уведомление о каких-либо изменениях.

Договор залога движимого имущества обязательно должен содержать сведения о том, где данное имущество будет находиться в тот период, пока документ не исчерпает срок своего действия.

При этом обеспечение сохранности заложенного имущества будет являться обязанностью физического, либо юридического лица, у которого на хранении находится данное имущество, и сведения о котором содержит соответствующий документ – договор между лицами, прошедший процедуру регистрации.

Залог движимого имущества предполагает осуществление физическими, либо юридическими лицами следующих мер по сохранности:

оформление страхования заложенного имущества, в размере его полной стоимости в установленный срок и уведомление о данном факте;
реализация защиты имущества от посягательств на него третьих лиц, а также перечень иных действий, виды и форма которых направлены на охрану данных материальных ценностей;
срочное уведомление юридического, либо физического лица – участника данных правоотношений, о возникновении угрозы утраты, либо причинения вреда имуществу, входящего в залоговый перечень. Форма, требования, основания, а также допустимый срок, в который данное уведомление должно быть отправлено второй стороне, установлены положениями ГК РФ;
представлять второй стороне все необходимые документы, содержащие в себе сведения о залоговом имуществе, о его регистрации, в установленный срок.

Наложение взыскания на имущество физического либо юридического лица является достаточно серьезной правовой процедурой, которая может быть исполнена только одним уполномоченным лицом – судебным приставом.

Форма и реализация данной процедуры предполагают обязательные основания, которые должны иметься, а также специальные требования и срок. Данная процедура обязательно должна иметь два главных основания – действующее решение суда и отсутствие каких-либо правовых препятствий для ее осуществления.

Исполнение данной процедуры будет возможным только в том случае, если факт отсутствия у должника денежных средств и иного имущества для покрытия своих долговых обязательств, подтвержден набором соответствующих документов.

В этот список документов также должны входить ранние уведомления о наличии долга, которые подтверждают, что правовой порядок процедуры был соблюден и законные основания для того, чтобы произошла реализация данной процедуры, имеются.

Перед тем, как приступить к наложению взыскания, судебный пристав должен провести опись имущества физического, либо юридического лица – должника. Сведения об имуществе заносятся в присутствии третьих лиц, которые должны содействовать исполнению должником его обязательств в установленный срок.

Имущество, являющееся предметом залога между определенными лицами, также может служить и предметом обращения взыскания, если данная необходимость присутствует. Реализация данной процедуры по обращению взысканию может быть осуществлена только после соответствующего судебного решения.

При наложении взыскания и последующей реализации имеющегося имущества, всеми заинтересованными лицами, включая залогодержателя и залогодателя, между которыми был заключен соответствующий договор, должны быть предприняты действия для получения максимальной выручки от продажи материальных ценностей.

Уведомление о наложении взыскания должно быть отправлено всем лицам, которые принимали участие в данной сделке и регистрации договора между участниками.

Взыскание на предмет залога требует обязательного судебного решения в определенных случаях:

если предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее должнику на правах собственности и проведенной регистрации;
если в роли предмета залога между лицами выступает имущество, представляющее высокую культурную или историческую ценность;
если это имущество — уже обремененное иными залогами и обязательствами между залогодержателем и залогодателем, снятие, либо изменение которых возможно только по судебному решению и т.д.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Ипотека земельного участка, на котором имеются (возводятся) здания залогодателя

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.

1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, — на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества, за исключением ипотеки в силу закона. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, принимаются Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом. (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

1.1. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке. (в ред. Федеральных законов от 06.12.2011 N 405-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя. (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

Абзац — Исключен. (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ)

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества. (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ)

4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Как заложить недвижимое и движимое имущество

ВАЖНО! Договор аренды движимого и недвижимого имущества от КонсультантПлюс доступен по ссылке

Из сказанного выше ясно, что движимое имущество, как его понимает гражданское законодательство, в бухгалтерском учете будет отражаться на разных счетах.

На счете 01 и корреспондирующих с ним может быть отражено следующее движимое имущество, относящееся к основным средствам:

машины, оборудование;
офисные приспособления;
транспорт;
инвентарь;
скот рабочий и продуктивный;
иные виды ОС.

Критерии учета такого движимого имущества определены ПБУ-6:

срок использования свыше 12 мес.;
последующая перепродажа изначально не планируется;
в будущем объект принесет доход фирме;
его стоимость от 40 тыс. руб.

Проводки БУ:

Дт 08 Кт 60 (76, 10, 70) – приобретен объект движимого имущества (например, автомобиль) и отражены затраты на приобретение.
Дт 01 Кт 08 – зафиксирована первоначальная стоимость (ПС) актива.

Указанное движимое имущество амортизируется в БУ (способами: уменьшаемого остатка, линейным, пропорционально объему продукции, по сумме чисел лет срока пол. использования).

В НУ всего два способа амортизации: линейный и нелинейный. Как правило, чтобы максимально сблизить учет и не делать лишних проводок, применяют в обоих случаях линейный метод.

Формула помесячной амортизации: Амортизация = ПС/ срок полез. использования. Проводка начисления: Дт 20 (20, 23, 26, 29, 44 и др. «затратные» счета) Кт 02.

Аналитический учет по счету 01 должен учитывать разделение имущества, находящегося на этом счете, на движимое и недвижимое. На счете 10 в разрезе субсчетов учитывается другой вид активов, отнесенный ГК РФ к движимому имуществу: запасы, материалы (сырьевые запасы, приобретенные п/фабрикаты, комплектующие, тара, запчасти и пр.) – все ТМЦ, которые в БУ невозможно отнести к основным средствам.

Заметим, что в НУ стоимость ОС «начинается» от 100 тыс. руб., в связи с чем в учете образуются временные разницы. Для учета всего разнообразия этой группы движимого имущества широко используются субсчета. Например, тара учитывается на с/счете 4, топливо – 3.

Для недвижимого имущества характерны следующие основные признаки:

наличие прочной связи с землей;
невозможность перемещения объекта без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта;
создание недвижимости в установленном законом порядке, с соблюдением градостроительных и иных норм и правил.

1. Наличие прочной связи с землей. Прочная конструктивная связь с земельным участком означает связь постройки строительными конструкциями с земельным участком. Это основополагающий признак недвижимости. Однако критерии прочной связи с землей законодательством не установлены, что, однако, не является основанием для регистрации права собственности в ЕГРН, например, на забор, установленный на заглубленном в землю фундаменте, поскольку забор, в отличие, например, от здания, не имеет самостоятельного хозяйственного назначения.

Признак «прочная связь с землей» позволяет отличать недвижимые объекты от некапитальных строений (сооружений). Для последних характерно отсутствие прочной связи с землей, а конструктивные характеристики позволяют осуществить перемещение или демонтаж объекта и последующую его сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).

Прочная связь с землей предполагает:

наличие фундамента. Фундамент — это конструктивный элемент, который обеспечивает прочную связь с землей, причем только когда он действительно соответствует этой цели. Так, заглубленный фундамент — это признак объекта недвижимости. Незаглубленный фундамент не позволяет считать строение недвижимостью.
прочную связь между строением и его фундаментом. Такая связь исключает возможность легко отсоединить строение от фундамента.

Не является препятствием к признанию объекта недвижимостью отсутствие коммуникаций (подведенных систем канализации, тепло- и водоснабжения), если при этом объект прочно связан с землей (например, имеется бетонный фундамент, кирпичные стены и перегородки).

Выделение как воздушных, морских и речных судов, так и помещений вместе с машино-местами в отдельные абзацы п. 1 ст. 130 ГК РФ исключает применение к ним такого признака, как прочная связь с землей. На это прямо указывает п. 38 Постановления N 25, разъясняющий, что природные свойства являются критерием отнесения к недвижимости только зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), а все остальные объекты отнесены к недвижимости в силу прямого указания закона, и поэтому искать их прочную связь с землей нет необходимости.

2. Невозможность перемещения объекта без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта — является оценочным и логически связан с предыдущим. При определении, является ли вещь недвижимой, необходимо установить, будет ли причинен такой вещи и ее несущей конструкции значительный ущерб, если переместить ее в другое место.

3. Создание недвижимости в установленном законом порядке, с соблюдением градостроительных и иных норм и правил. Данный признак недвижимости прямо не указан в Гражданском кодексе РФ, однако его существование продиктовано гражданским, земельным и градостроительным законодательством.

Капитальное строение (здание, сооружение) даже при наличии первых двух признаков не всегда может быть признано недвижимостью. Речь идет о случаях, когда строение возведено с нарушениями. В судебной практике о (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу N 304-ЭС15-11476, А27-18141/2014).

Таким образом, необходимым условием отнесения объекта к недвижимому имуществу как объекту гражданских прав является не только его конструктивная связь с землей, но и юридическая — то, что он был создан именно как недвижимость. В ином случае строение будет являться самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).

Недвижимое имущество входит в состав ОС. Это:

здания, сооружения;
многолетние насаждения (кустарники и деревья);
участки;
объекты природопользования;
прочие объекты, согласно ГК РФ (ст. 130), являющиеся недвижимостью и требующие госрегистрации.

Проводки синтетического учета аналогичны уже приведенным для ОС. Аналитический учет организовывают таким способом, чтобы различать движимые и недвижимые ОС. Некоторые категории недвижимого имущества не амортизируются: земля, объекты природопользования. Недвижимое имущество обязательно должно быть поставлено на государственный учет (ст. 131 ГК РФ, ФЗ №218 от 13/07/15 г.).

Процедура госрегистрации и постановка на бухгалтерский учет объектов недвижимости не связаны между собой. До завершения регистрации можно отразить недвижимое имущество проводкой Дт 01 Кт 08, открыв по счету 01 отдельный субсчет, например, «ОС с незарегистрированным правом собственности», а затем перевести его на другой субсчет внутренней проводкой по 01.

Движимое и недвижимое имущество, поименованное согласно ГК РФ, в бухгалтерском учете отражается на различных счетах.
Оба вида имущества могут фиксироваться на сч. 01 БУ, в аналитическом учете их нужно разделять. Земля и объекты природопользования, относящиеся к недвижимости, не амортизируются.
Иное движимое имущество (ТМЦ, акции, деньги, НМА) учитывается в бухучете в соответствии с Планом счетов. Применяются счета БУ по видам ценностей.
Момент отражения в бухгалтерском учете недвижимости не зависит от даты ее госрегистрации.

Объект может считаться недвижимостью, даже если он не зарегистрирован в ЕГРН как недвижимое имущество. На указал Верховный Суд РФ:

«По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ)» (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).

Вместе с тем, регистрация права на объект в ЕГРН также не является безусловной гарантией того, что объект является недвижимым имуществом. Если у зарегистрированного объекта не имеется признаков недвижимости, указанных в ст. 130 ГК РФ или при возведении объекта были допущены нарушения закона, собственник земли сможет оспорить право собственности на такой объект, добиться исключения из ЕГРН записи о правах на него, а затем и сноса. На этот счет также имеются разъяснения Верховного Суда РФ:

В случаях, когда право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Глава 6. КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Общие положения о движимом и недвижимом имуществе и некоторых его видах содержатся в ГК РФ. Особенности, связанные с оборотом некоторых видов имущества, раскрываются в отдельных нормативно-правовых актах. В качестве примера можно назвать:

Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (предусматривает порядок регистрации прав на недвижимое имущество и учет объектов недвижимого имущества);
Жилищный кодекс РФ (определяет особенности права собственности и иных прав на жилые помещения (глава 2 раздела I, разделы II — IV), предусматривает государственный учет жилищного фонда — п. 4 ст. 19);
Земельный кодекс РФ (определяет особенности прав на земельные участки);
Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (определяет особенности земель сельскохозяйственного назначения как вида недвижимости);
Постановление Правительства РФ от 12.08.1994 №938 «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации» (предусматривает необходимость и порядок регистрации прав на транспортные средства);
Воздушный кодекс РФ (ст. 33 предусматривает государственную регистрацию и учет воздушных судов);
Кодекс внутреннего водного транспорта РФ (ст. 16 предусматривает государственную регистрацию и учет водного транспорта);
Кодекс торгового мореплавания РФ (глава III предусматривает регистрацию судов, прав на них и сделок с ними);
Закон о космической деятельности (ст. 17 предусматривает регистрацию прав на космические объекты);
Федеральный закон от 22.04.1996 №39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (предусматривает особенности оборота ценных бумаг);
Федеральный закон от 10.12.2003 №173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» (предусматривает особенности оборота денежных средств).

Список нормативных актов, которые регламентируют особенности оборота отдельных видов имущества, не является исчерпывающим. Правовое регулирование связано с признаками и особенностями отдельных видов движимого и недвижимого имущества, о которых было сказано выше.

Главный принцип регламентации — выделение законодателем отдельных, имеющих особое значение, видов имущества и определение порядка возникновения, изменения, перехода, прекращения прав на него, особенностей его оборота. Особенности такого имущества могут быть связаны с его значимостью (например, земельные участки, здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения), общественной опасностью (автомобили, оружие, лекарственные, наркотические средства и т.д.), особой правовой природой (например, деньги, ценные бумаги).

В связи с этим законодателем предусмотрено отдельное регламентирование оборота отдельных видов как движимого, так и недвижимого имущества.

Рассматривая вопрос о правовом регулировании, необходимо обратить внимание на то, что разная материальная и правовая природа движимого и недвижимого имущества часто предопределяет разницу в порядке приобретения, реализации и защиты прав на такое имущество. Можно обратить внимание на следующие случаи:

различен порядок приобретения права собственности на бесхозяйные движимые и недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ). Основание возникновения права собственности на движимые бесхозяйные вещи — истечение срока приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК РФ). Для признания права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество дополнительно предусмотрен особый порядок приобретения прав. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности (п. п. 3, 4 ст. 225 ГК РФ);
с признаком значимости движимых и недвижимых вещей связано то, что законодатель предусматривает возможность принятия в собственность движимых вещей, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ), в упрощенном порядке: в некоторых случаях достаточно совершить действия, которые свидетельствуют об обращении таких вещей в собственность (абз. 1 п. 2 ст. 226 ГК РФ), в остальных — необходимо признание таких вещей бесхозяйными в судебном порядке;
в случае приобретения прав на имущество в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) для движимого имущества установлен срок владения 5 лет, для недвижимого — 15 лет;
при определении места открытия наследства после смерти наследодателя, последнее место жительства которого неизвестно или находится за пределами РФ, состав движимого и недвижимого имущества имеет существенное правовое значение (ст. 1115 ГК РФ). Место нахождения недвижимого имущества в таком случае является местом открытия наследства. В случае если имущество находится в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения наиболее ценной части недвижимого имущества. В случае если такого имущества нет, место открытия наследства определяется по месту нахождения движимого имущества (или наиболее ценной его части);
в случае обращения в суд наличие спора о недвижимости влияет на подсудность. Споры о правах на недвижимость рассматриваются по месту нахождения имущества (ст. 30 ГПК РФ), иные споры — по месту нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ) или выбору истца (ст. 29 ГПК РФ).

Таким образом, отнесение имущества к движимому или недвижимому влияет на порядок приобретения, реализации и защиты прав на него.

В качестве предмета залога может выступать практически любое имущество. Банки чаще всего выдают средства при предоставлении недвижимости или транспорта, реже – оборудования и различных ценностей.

Предмет залога может находиться как у залогодателя, так и у залогодержателя. Всё зависит от договора, который был заключен между сторонами. В каждом из случаев за сохранность объекта отвечает тот, кто является его хранителем.

Предмет залога может использоваться лицом, у которого он находится. Также стороны могут прийти к запрету на использование. Другими словами, все зависит от договоренности между ними.

Предмет залога реализуется в том случае, если должник не исполняет своих обязательств, то есть тогда, когда он нарушает условия первоначального договора (кредитования или займа).

Порядок такой реализации зависит от способа, который может предусматривать обращение в суд или добровольную передачу объекта кредитору.

Процедура реализации залогового имущества допускается двумя способами: в судебном и внесудебном порядке. Внесудебный порядок требует обязательного наличия соглашения между сторонами. Судебный порядок реализуется через службу судебных приставов, которая инициирует торги, а в случае необходимости и розыск имущества.

Залогодержатель получает преимущественное право погашения долга. Если останутся средства от реализации, то могут быть удовлетворены требования прочих кредиторов, а если нет – они возвращаются должнику.

Сегодня выгодный кредит под залог недвижимости доступен практически любому человеку. В зависимости от договора и размера кредитования, условия могут значительно отличаться. Многие финансовые учреждения стремятся обезопасить себя и выдают займы под залог. Залог – имущество или сумма средств, которая переходит в собственность заимодавца при невыполнении взятых на себя обязанностей. На период выплат по кредиту объект недвижимости:

Остается в собственности заемщика.
В документах не меняется собственник.
Используется без ограничений.

Однако в реестре накладывается запрет на отчуждение имущества, указанного в соглашении. То есть, продать, обменять, сдать в аренду недвижимость невозможно. До полного выполнения указанных в соглашении обязательств с квартирой, домом, земельным участком нельзя выполнить любые действия купли-продажи.

6.1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ

Выдается кредит под залог недвижимости по паспорту, в качестве обеспечения подойдет практически любой объект:

Квартира.
Частный дом.
Ресторан.
Офисное помещение.
Земельный участок.

Являясь владельцем жилой или коммерческой недвижимости, любой человек имеет возможность оформить и получить займ. Сумма кредитования зависит от рыночной ситуации и оценочной стоимости имущества. Оценку делает только независимый эксперт, заемщик может быть уверен в результатах оценивания.

В следующих случаях имущество и права не могут быть предметом залога:

Плюсы и преимущества залога заключаются в следующем.

1. Определенные гарантии того, что в случае неисполнения обязательств должником, кредитор за счет заложенного имущества получит удовлетворение.

2. Предметом залога может быть любое имущество: движимое и недвижимое, права по договору банковского счета, имущественные права, исключительные права, доли в уставном капитале, акции. Об исключениях мы писали выше.

3. Обязательства залогодержателя удовлетворяются преимущественно перед другими кредиторами (т.е. вначале удовлетворяются требования залогодержателя, а уже потом требования, не обеспеченные залогом).

4. Запрещено распоряжаться имуществом, находящимся в залоге, без разрешения залогодержателя, а при нарушении данного запрета залог не прекращается даже в случае отчуждения имущества добросовестному приобретателю.

Права на имущество должны быть подтверждены, то есть у владельца должны иметься документы, подтверждающие право собственности;
Регистрация залога недвижимого имущества осуществляется только после заключения документа в письменной форме;
Залогодатель должен иметь полномочия для передачи права собственности согласно ГК РФ;
Недвижимость не должна иметь другие обременения (иные зарегистрированные договора залога, аресты), либо в заключаемом новом договоре должны быть сведения обо всех обременениях, чтобы залогополучатель не был введен в заблуждения;
После регистрации договора сведения о наличие залога попадут в соответствующие базы данных в графу «обременения», то есть, получая выписки из ГКН заявители будут получать, в том числе, и информацию о существующих обременениях.

Важно! Регистрация договора залога недвижимого имущества фактически вводит в действие документ, подписанный сторонами. Владение имуществом и обязанности залогодержателя также становятся действительными. Дополнительным подтверждением для проверки всех условий заключенной сделки может считаться выписка о регистрации ипотеки.

Письменно оформленное заявление от сторон;
Квитанция оплаты государственной пошлины;
При работе через доверителя – нотариальные документы, плюс удостоверяющие личность документы;
Отчет об оценке недвижимости (если предусмотрено по закону для определенных видов недвижимого имущества);
В письменной форме подписанное согласие от супругов о получении залога (ипотеки);
Документы, подтверждающие совместное использование общего имущества;
Договор ипотеки (залога) с банковской, кредитной организацией или иными юридическими лицами;
Приложение к договорам (если таковые имеются).

Для юридических лиц процедура значительно сложнее, а перечень документов пополняется учредительными документами, ИНН, уставом и прочими.

6.2. ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Срок регистрации договора залога недвижимости через государственные органы составляет до 10 дней, однако, большая сложность возникает при подготовке необходимого пакета документов. Встречаются случаи, когда государственный регистратор отказывает по 3-5 раз в осуществлении регистрационных действий по причине подачи неполного пакета документов.

Если вы хотите быстро оформить залог, зарегистрировать ипотеку и вступить в полноценное право владения, лучше заручиться поддержкой опытных специалистов в сфере сотрудничества с Росреестром. Мы подготовим документы, оплатим все государственные пошлины, проверим юридическую чистоту сделки и предоставим подтверждающие выписки о правильности регистрации ипотеки.

Подать заявку на услугу

Договор залога представляет собой соглашение между банком (именуемым залогодержателем) и заемщиком (именуется залогодателем). В силу этого соглашения залогодержатель по обеспеченному залогом обязательству вправе при неисполнении заемщиком данного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества. При этом у него есть преимущество перед другими кредиторами владельца имущества (залогодателя), за некоторыми изъятиями, установленными законом.
Текст договора должен содержать такие существенные условия:

Предмет залога;
Оценка предметов;
Основные сведения о главном обязательстве;
Какая из сторон владеет заложенным имуществом.

Форма договора о залоге должна быть письменной. Нотариальная письменная форма договора залога недвижимости и залога движимого имущества или прав на него требуется в том случае, если главный договор заключен в нотариальной форме. Договор о залоге недвижимого имущества (ипотека) должен пройти государственную регистрацию. Закон может предусмотреть учет или регистрацию договора о залоге и залогов в силу закона отдельных видов движимого имущества. Несоблюдение положений о форме договора, а так же факта государственной регистрации свидетельствует о его недействительности только в случаях, оговоренных законом или договором.

Если между двумя лицами заключается договор, то у кредитора должна быть уверенность в том, что должник исполнит свои обязательства. В таком случае гражданским законодательством предусматривается залог как способ обеспечения исполнения обязательств. В результате неисполнения долга залогодатель восполняет расходы из стоимости своего имущества.

Он представляет собой гарантию исполнения обязательства между двумя лицами – кредитора (залогодержателя) и должника (залогодателя).

Так, залогодатель предоставляет свое имущество или прочие ценности в собственность залогодержателя. Это имущество называется заложенным, и оно служит обеспечением займа, полным или частичным.

Данный тип обязательства можно классифицировать по предмету, который закладывается. Это может быть передача имущества (вещный залог) или имущественных прав.

В первом случае должник, не имея возможности расплатиться по кредитам, отдает кредиторам часть своего имущества, допустим, машину или бытовую технику.

Во втором случае происходит отчуждение прав, например, на владение недвижимостью или ценными бумагами.

Передача прав требования долга также входит сюда. Например, в случае если гражданин А имеет задолженность перед кредитной организацией Б, то данная организация может передать эту задолженность компании В.

И должник А теперь обязан гасить долг перед компанией В. По возможности передачи заложенного можно выделить залог без передачи имущества и с передачей такового.

Передано может быть как недвижимое имущество (это называется ипотекой), так и движимое (транспортные средства).

По возникновению рассматриваемый вид гарантии можно подразделить на залог:

в силу договора (стороны заранее прописывают этот пункт в соглашении);
в силу закона (при наступлении обстоятельств, указанных в законе).

Рассмотрим второй случай. В законодательстве есть следующие обстоятельства, которые приводят к возникновению залоговых обязательств.

Проданный в кредит товар с момента передачи его покупателю до момента оплаты находится у компании-продавца в залоге. Об этом говорит п. 5 ст. 488 ГК РФ;
Проданная в рассрочку продукция также до момента оплаты по закону все еще продолжает принадлежать продавцу (п. 3 ст. 489 Гражданского кодекса). Это относится также в приобретенному в рассрочку муниципальному и государственному имуществу.
Жилое помещение или земельный участок, приобретенные в ипотеку, находятся до момента окончания выплат в залоге с момента регистрации права собственности заемщика на него.
Застройщик земельного участка закладывает участникам долевого строительства объекты недвижимости, которые находятся на данном земельном участке.

Кроме того, заложенное имущество может быть двух видов. Существует так называемый твердый залог, в натуральной форме. При этом должник предоставляет конкретные материальные или денежные ценности.

Положения об этом установлены в ст. 336 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Предметом залога могут быть вещи и имущественные права, которые должник приобретет в будущем. Это недвижимость (жилые строения, участки, дома, квартиры); автотранспорт; товары, находящиеся в обороте; ценные бумаги; деньги, включая валюту; имеющиеся и будущие имущественные права.

Но не всё может быть предметом залога. В ГПК РФ установлен перечень имущества, не подлежащего взысканию (ст. 446).

Это могут быть, к примеру: жилье должника, если оно является единственной жилой площадью для него и его семьи (за исключением взятого в ипотеку), призы и почетные награды должника, семена на посев, транспорт должника с инвалидностью и прочее.
Конкретное имущество юридического лица, которое нельзя взыскать. Например, исключительные права на изобретения или вещи, связанные с богослужебной деятельностью.
Изъятое из оборота имущество.
Требования, которые неразрывно связаны с личностью кредитора (это могут быть требования об уплате алиментов, о возмещении вреда здоровью).

Залоговые отношения имеют две стороны: залогодатель и залогополучатель. Первый представляет в качестве обеспечения по кредиту что-то из своей собственности (ценные вещи, технику, авто).

Обычно залогодатель является заемщиком, однако можно предоставить свою собственность для обеспечения кредита третьего лица. К примеру, молодая семья, приобретая в ипотеку земельный участок, является заемщиками.

Но залогодателями они могут оформить своих родителей, предоставив в качестве залогового имущества дом родителей.

Залогодателем бывает и несовершеннолетний (если ему принадлежит доля в собственности, приобретенной в ипотеку). Однако должником по обязательству он быть не может. При этом возможность наделения несовершеннолетних долей в собственности должна быть согласована с органами опеки и попечительства.

Залогодержатель – это кредитор, предоставляющий в долг деньги.

Если заемщик отказывается выплачивать кредит, то залогодержатель вправе отобрать его заложенное имущество и продать его, возвращая эти деньги себе обратно. Залогодержатель также может передать право на кредит другому лицу.

Например, если должник отказывается платить, то банк может «продать» этот долг коллекторским конторам. Пусть и за меньшую сумму, но это позволяет немного компенсировать затраты. А коллекторы уже стараются «выбить» деньги из должника, так как заинтересованы в этом напрямую.

Они же потратили деньги, выкупив у кредитора право на долг.

Согласно ГК РФ (ст. 339), обязательна письменная форма. Устная договоренность не имеет силы и делает сделку недействительной. При оформлении кредита под залог квартиры нужно еще и нотариальное удостоверение. Договор ипотеки также подлежит государственной регистрации. Для вещей в ломбарде предусмотрена специальная форма оформления – залоговый билет (п. 2 ст. 358 ГК РФ).

В договоре обязательно должны быть отражены:

описание предмета залоговых отношений;
оценка предмета залога (его стоимость);
срок исполнения обязательства;
информация о залогополучателе и залогодателе;
возможность использования заложенных объектов.

Заемщик также предоставляет заимодателю расписку. Если заемщик не выполнит договорные обязательства в срок, то заимодатель вправе продать заложенные предметы и получить за них деньги. В расписке отражаются сроки займа, его сумма и процент, а также санкции в случае неисполнения обязательств.

Должник вправе предоставить свою собственность в качестве залоговой сразу по нескольким договорам. Сделать это можно однако только в случае, если стоимость этой собственности в несколько раз выше, чем суммы кредитов.

При этом залогодатель обязан предупреждать кредитные организации, что собственность уже заложена по другому договору. Залогодатель до возникновения просрочки вправе пользоваться имуществом, даже сдавать его в аренду, если это недвижимость.

Если иное не указано в договоре, то заложенное имущество может даже фигурировать в завещании залогодателя.

Залогодержатель вправе передавать право на кредит третьим лицам (коллекторам). Кредитор теряет свои права и обязанности на объект обеспечения после погашения заемщиком кредита. Пользоваться заложенным имуществом можно только при указании об этом в договоре. Также залогодержатель обязан предоставлять отчет о пользовании залогодателю.

Согласно материальному фактору различия движимости и недвижимости выражаются в следующем:

Движимое имущество можно без проблем двигать и перемещать, никак его, при этом не изменяя и не нанося ему урон. Перенос недвижимости связан, как правило, с большими затратами и восстановлением в последующем имущества в исходное состояние.
Уникальность недвижимого имущества. Конечно этот критерий может относиться и к некоторым движимым вещам, но это случается достаточно редко, в то время как каждый объект недвижимости уникален. Например, две одинаковые квартиры в одном и том же доме, построенные по одному проекту, всё равно будут разные. Каждая из них имеет свой особый адрес, который отличает её от остальных объектов. Движимое же имущество, как правило, выпускается сериями, и одна вещь может быть заменена второй точно такой же без особых проблем.
Юридический критерий. Этот признак до сих пор вызывает споры и не является однозначным. Речь идёт о государственной регистрации собственности. По этому признаку недвижимое имущество в своем большинстве подлежит государственной регистрации, а движимое имущество – нет.

6.4. ДРУГИЕ ВИДЫ КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Перечень недвижимого имущества гораздо уже чем движимого. Основными объектами недвижимости являются:

Земля и земельные участки.
Различные здания, постройки и сооружения, стоящие на земле: дом, квартира, хозяйственные построй, промышленные сооружения и т.д. Объекты незавершённого строительства также относятся к недвижимости. При этом не имеет значения кто является владельцем имущества, физическое или юридическое лицо.
Недра земли.
Крупные воздушные и морские суда (о страховании водного транспорта можно прочитать тут).
Суда внутреннего плавания.
Космические корабли и объекты.

В 2006 году из числа недвижимости были исключены леса, многолетние насаждения и отдельные водные объекты.

Список движимого имущества можно продолжать очень долго, к нему относится всё, что не включено в недвижимость:

Деньги;
Ценные бумаги и акции;
Мебель;
Техника;
Автомобили;
Драгоценности и т.д.

О том, что относится к движимому и недвижимому имуществу — расскажет юрист в видео ниже:

Такой комплекс регистрируется в государственных органах как один объект недвижимости, что значительно упрощает и сокращает процесс оформления бумаг при его отчуждении. В то же время недвижимый комплекс в последующем воспринимается как единая вещь и не может быть разделён на части. Это может стать проблемой при совместной собственности нескольких человек на единый объект.

Движимое имущество — это имущество, вещи, не относящиеся к недвижимости, имеющие самостоятельное предназначение, с которых не платится налог на недвижимость, включая деньги и ценные бумаги (ст.130 ГК РФ).

Важно помнить, п. 6 ст. 3 НК, что каждый должен точно знать, какие налоги обязан платить, поэтому критерии движимого и недвижимого имущества должны быть четкими и понятными.

Движимые вещи не имеют прочной связи с землей, поэтому их можно перемещать без несоразмерного ущерба назначению. К примеру, почти все транспортные средства, оборудование — это движимое имущество. Однако некоторые вещи, очевидно движимые в силу своих физических свойств, являются недвижимостью по закону. Например, это подлежащие госрегистрации морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Иногда определить, является объект движимым или недвижимым, трудно. В таких случаях вопрос обычно решает суд. При этом нередко проводится экспертиза.

Например, рекламные конструкции признаются движимым имуществом, несмотря на то что связаны с земельным участком. Такие конструкции устанавливаются на определенный срок и демонтируются (перемещаются) без несоразмерного ущерба назначению их как технических средств (см. судебную практику).

По своей сути, природным свойствам движимое имущество отличается от недвижимого тем, что оно:

не имеет прочной связи с землей;
не всегда индивидуально определено (зерно, стулья и т.д.). Недвижимость всегда определена четко (например, у здания есть в том числе адрес, кадастровый номер и технические характеристики — площадь, этажность и др.).

При решении вопроса о том, относится ли объект к недвижимости, суд в том числе выявляет его природные свойства (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ №1 (2016)).

От того, движим объект или нет, может зависеть, к примеру, необходимость согласия собственника на совершение сделки с ним, форма договора. Поэтому не полагайтесь только на выписку из ЕГРН, оценивайте признаки объекта. Ошибка может привести к признанию сделки недействительной. То, что объект зарегистрирован в ЕГРН, не означает, что он действительно является недвижимостью (Постановление Президиума ВАС РФ от 04.09.2012 №3809/12).

Кроме того, от правильной квалификации объекта зависит то, какие нормы законодательства должны применяться к соответствующим отношениям.

В правовом регулировании можно выделить, в частности, следующие отличия:

движимое имущество по общему правилу не требует государственной регистрации. Вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение нужно регистрировать (п. 1 ст. 131 ГК РФ);
требования к форме сделок с движимым имуществом менее строгие. Обычно для них нужна простая письменная форма. В то же время для большинства сделок с недвижимостью предусмотрена письменная форма в виде одного документа. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора. Например, это справедливо для купли-продажи или аренды недвижимого имущества (ст. 550, п. 1 ст. 651 ГК РФ);
по местонахождению недвижимости, в отличие от движимого имущества, определяется место исполнения некоторых обязательств (п. 1 ст. 316 ГК РФ);
залог движимого имущества регистрировать не нужно. Залог недвижимого имущества (ипотека) подлежит регистрации в ЕГРН (ст. 19 Закона об ипотеке);
срок приобретательской давности для движимого имущества — 5 лет, а для недвижимости — 15 лет (п. 1 ст. 234 ГК РФ);
споры о правах на недвижимость рассматривают суды по месту ее нахождения (исключительная подсудность) (ч. 1 ст. 38 АПК РФ, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). И это нельзя изменить.

6.5. КАК ПОЛУЧИТЬ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ НА ПОКУПКУ КВАРТИРЫ

Случаи, когда гражданин должен обратиться в судебное учреждение

Статья номер 349 часть 3 Кодекса Российской Федерации подробно описывает случаи, когда вопрос с взысканием обязательно должен решаться при участии органов защиты.Итак, решить проблему с помощью судебной инстанции необходимо в следующих ситуациях:

Когда залоговая вещь является единственной недвижимой жилой площадью, которое принадлежит человеку на правах собственности.
Когда залоговый предмет является движимой или недвижимой вещью, которая имеет грандиозную историческую, художественную или прочую культурную значимость для населения.
Когда за лицом, отдавшим предмет в залог, был установлен статус пропавшего без вести.
Когда имущество находится сразу в нескольких залогах. К тому же у таких залогов разные порядки истребования и разные способы реализации залоговых вещей.
Когда залоговая вещь служит предметом для обеспечения разных обязательств у нескольких держателей этого залога. Исключением здесь являются случаи, когда условия соглашения регламентируют досудебный порядок взыскания залогового имущества.
Другие ситуации, предусмотренные законодательными актами.

Соглашения, в которых указан порядок досудебного истребования имущества, в ситуациях, перечисленных выше, считаются недействительными.

В статье номер 349 Гражданского Кодекса Российской Федерации прописаны ситуации, когда взыскать залоговое имущество можно без участия судебного учреждения:

Все стороны процесса имеют право внести в контракт пункт о досудебном истребовании имущества. Получается, что здесь сразу возникнут два соглашения: залоговый контракт и решение спора без обращения в органы защиты.
В случае если договор будет заключён отдельно, то он обязательно должен соответствовать договору о залоге.
Такой вид соглашения можно заключить в любое время. Оформить его можно как после заключения контракта на залог, так и до этого заключения. Это допустимо в рамках законодательства.
Допускается также заключать договор без указания конкретного предмета залога. Это называется соглашением на случай будущих залогов.
В залоговом контракте в обязательном порядке нужно прописать следующую информацию: варианты реализации имущества, а также его первоначальная стоимость. Можно указать способ определения цены, если стоимость изначально неизвестна.
Если в контракте прописаны сразу несколько способов реализации залогового имущества, то выбирать один из них имеет право держатель этого залога. Но если право выбора не указано в договоре.
Если истребование залогового имущества осуществляется без участия судебного учреждения с нотариальной надписью, то регулирующими документами здесь будут являться: законодательные акты о нотариате; Федеральный закон «Об исполнительном производстве».
В обязательном порядке необходимо учитывать следующие требования: должник не исполняет или исполняет залоговое обязательство, но без соблюдения правил; залоговый договор, в котором присутствует условие о праве реализовать имущество без участия судебного учреждения, заверен нотариально.
В ситуации, когда истребование происходит в досудебном порядке, лицо, проводящее изъятие на основании установленных правил, обязано сообщить об этой процедуре залогодателя, залогодержателей и самого должника об инициировании процесса.

Процедура оформления залога предполагает заключение письменного контракта, который одновременно подписывается сторонами. Для получения имущества, которое был заложено ранее, потребуется судебное разбирательство в рамках закона, если стороны не могут самостоятельно решить проблему.

В суде необходимо обратить внимание при выстраивании позиции защиты не только на правильную оценку имущества, но и на уменьшение размера пени, заявленные, как правило, в качестве искового требования со стороны залогодержателя.

Также в юридической практике предусмотрено обращение взыскания на имущество, которое было взято под залог. Если стороны при оформлении и подписании контракта установили внутрисудебный порядок разбирательства, то дополнительные расходы придется оплатить залогодержателю в полном размере. Но он может доказать, что процесс по обращению взыскания был начат из-за залогодателя (читайте дело из нашей адвокатской практики: обращение взыскания на заложенное имущество судебная практика по ссылке).

В Федеральном законе, а именно в статье номер 55 Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)», прописаны особые условия, с помощью которых можно реализовать залоговые предметы и вещи без обращения в органы защиты прав и интересов.

Такая статья указывает существенные условия договора между всеми участниками процесса в досудебном порядке решения спора:

Указать название предмета недвижимого залога по ипотечному кредитованию.
Первоначальная стоимость недвижимости или метод для определения её окончательной цены.
Размер денежных средств, которые должны быть переданы залогодержателю по договору ипотеки.
Способ реализации недвижимости или условия её покупки залогодержателем.
Возможное наличие обременений у этой недвижимости. Кроме этого, наличие прав на это имущество у других лиц.

Зачастую в данном случае применяются общие правила о залоге, однако в данном случае есть ряд характерных особенностей.

Первой особенностью является сумма, от размера которой можно инициировать процедуру реализации заложенного имущества. В данном случае закон устанавливает, что образовавшееся задолженность должна быть более 5 процентов от стоимости заложенного имущества.

Второй особенностью является негативное обстоятельство для должника, что в случае если обеспеченное ипотекой имущество является единственным для должника, данное обстоятельство не является препятствием к реализации данной недвижимости, а значит при таких обстоятельствах должник подлежит выселению.