Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банки занимающиеся инвестиционными проектами по строительству». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
- Отсутствие недоимок по налогам, сборам, а также существенных исковых требований
- Отсутствие кредитов, за исключением акционерных займов
- Достаточная финансовая устойчивость проекта
- Предоставление полного комплекта проектной и исходно-разрешительной документации
- Оформленные земельные отношения на срок строительства
- 1 зарегистрированный ДДУ со счётом эскроу
- Затраты, необходимые для реализации проекта на инвестиционной фазе и на эксплуатационной фазе до даты раскрытия счетов эскроу
- Иные расходы застройщика на инвестиционной фазе, связанные с реализацией проекта, согласованные с Банком и включённые в бюджет проекта
Банковский кредит является традиционной формой финансирования инвестиционных проектов. Однако в отношении крупных проектов лишь немногие банки могут предоставить кредит на длительный срок. Во-первых, только несколько крупных банков обладают достаточным объемом свободных финансовых ресурсов, которые могут быть предоставлены одному крупному заемщику. Во-вторых, банк должен сформировать резервы на возможные потери по ссудам, что повышает его расходы. В-третьих, для реализации крупных проектов должны быть привлечены специалисты, которые проведут технический и финансовый аудит проекта, проверят обоснованность запланированных показателей. Кроме того, текущие проблемы банковского сектора не позволяют предоставлять дешевые долгосрочные кредиты без субсидий.
На каких условиях осуществляется кредитование?
Главное условие – инвестиционный проект должен находиться в высокой степени проработки, то есть когда сформирована проектная команда, имеется бизнес-план, финансовая модель, проектно-сметная и разрешительная документация. Даже если при получении банковского кредита можно отложить выплату основного долга до получения денежных потоков от операционной деятельности, но проценты за кредит в большинстве случаев должны выплачиваться уже со следующего месяца после его получения. И чем длительней инвестиционный этап, тем больше процентных выплат придется на и без того ограниченный инвестированный капитал. Поэтому для многих проектов, имеющих продолжительную предпроектную и инвестиционную стадии, получение кредита затруднительно из-за высокой доли процентов, причитающихся на период до запуска проекта в эксплуатацию.
Например, в машиностроении, энергетике и других проектах, в которых только подготовительный этап занимает более двух лет.
Получение кредита также часто требует обеспечения в виде залогов, гарантий или поручительств, что обычно сложно реализуемо для новых крупных проектов и вынуждает искать другие источники финансирования. Если инициатором проекта выступает действующее предприятие, то оно имеет возможность предоставить необходимый залог или выступить поручителем. Но если проект инициируется вновь создаваемым предприятием, то залогового имущества может не быть.
Рассмотрим основные формы банковского кредитования инвестиционных проектов.
На сегодняшний день крупные инвестиционные кредиты предоставляют в основном Сбербанк, Россельхозбанк, Альфа-Банк, Газпромбанк, ВТБ и некоторые другие. До недавнего времени ВЭБ являлся активным участником кредитования крупных проектов, но финансовые проблемы, с которыми банк столкнулся, заставили ВЭБ отказаться от прямого инвестиционного банковского кредитования.
Большинство вышеперечисленных банков предоставляют кредиты по льготной «Программе 6,5», запущенной в феврале 2018 года, по условиям которой предприниматели могут получить кредит под 6,5% годовых в аккредитованных банках. На инвестиционные цели такой кредит предоставляется сроком до 10 лет в размере от 3 млн рублей до 1 млрд рублей. Для инвестиционных кредитов на сумму более 500 млн рублей размер кредита не может превышать 80% суммы совокупных инвестиций по проекту.
Инвестиции в строительство и недвижимость
Синдицированные кредиты предоставляются в соответствии с Федеральным законом от 31.12.2017 года №486-ФЗ «О синдицированном кредите (займе) и внесении изменений в законодательные акты РФ».
При этом инвестиционный проект может финансироваться сразу несколькими банками-кредиторами по договору синдицированного кредита. Преимуществом такой формы кредита является то, что участники инвестиционного синдиката входят в проект суммами, которые они считают для себя приемлемыми, тем самым снижая кредитные риски.
Формирование инвестиционного синдиката под конкретный крупный проект — процесс достаточно сложный. В частности, банк-организатор выполняет следующие функции:
-
согласование с заемщиком условий сделки;
-
отбор банков-участников;
-
анализ инвестиционного проекта и заемщика;
-
подготовка документации по сделке;
-
кредитование (фондирование сделки) и получение сумм с других участников;
-
предоставление кредитных средств заемщику;
-
распределение между участниками полученных от заемщика сумм в погашение кредита (процентов и суммы основного долга);
-
администрирование кредита, отслеживание обеспечения.
В 2018 году для кредитования крупных инвестиционных проектов была создана Фабрика проектного финансирования ВЭБ, которая осуществляет синдицированное финансирование и господдержку (государственную гарантию по облигациям и госсубсидию, снижающую процентные риски для заемщиков).
Критерии отбора проектов Фабрикой проектного финансирования:
Региональный инвестиционный проект (РИП) предполагает создание новых или модернизацию существующих объектов производства товаров. Регионы сами определяют требования к инвестиционным проектам для включения их в региональные реестры. Число региональных инвестиционных проектов значительно: например, только в Свердловской области насчитывается 53 стратегически важных РИПа в транспортно-логистической, металлургической, агропромышленной и социальной отраслях. Общий объем требуемых инвестиций для этих проектов составляет 1,5 трлн рублей, планируется создание 24 тысяч рабочих мест.
Специальный инвестиционный контракт – это соглашение между инвестором и государством, в котором определяются обязательства инициатора проекта модернизировать или освоить производство промышленной продукции в предусмотренный срок, а также обязательства РФ или отдельного субъекта РФ в части гарантий обеспечить стабильность налоговых и регуляторных условий и предоставления поддержки.
Механизм заключения СпИК описывается в Федеральном законе от 31 декабря 2014 года № 488-ФЗ «О промышленной политике в РФ», а правила заключения СпИК закреплены в постановлении Правительства РФ от 16 июля 2015 г. №709 «О специальных инвестиционных контрактах для отдельных отраслей промышленности».
Целью заключения СпИК является привлечение инвестиций в реальный сектор экономики и поддержка реализуемых в России крупных инвестиционных проектов. Заключение СпИК предусматривается для любых отраслей промышленности, но только в отношении производства продукции, а не для сферы услуг.
Финансирование инвестиционных проектов корпоративных клиентов включает следующие кредитные продукты Банка.
Проектное финансирование — целевой долгосрочный кредит для реализации инвестиционного проекта:
- источник погашения — доходы от реализации проекта;
- обеспечение — активы, относящиеся к проекту;
- фактическое участие заемщика в финансировании проекта — не менее 20% сметы проекта
- получателем кредита, как правило, является вновь создаваемая компания (SPV) с узко определенной областью деятельности
К проектному финансированию относятся кредиты, предоставляемые Банком на следующие цели:
- предоставление кредита на проектное финансирование при создании имущественного комплекса;
- предоставление кредита на проектное финансирование в сфере жилой недвижимости.
Инвестиционное кредитование — участие Банка в инвестиционном проекте в форме предоставления кредитных ресурсов.
К инвестиционным относятся кредиты, предоставляемые на следующие цели:
- строительство нового производства, нового объекта недвижимости непроизводственного назначения, приносящего доход, за исключением объектов жилой недвижимости (если заемщик является застройщиком);
- приобретение земельного участка (или прав аренды земельного участка) для дальнейшего строительства объекта коммерческой деятельности;
- приобретение объектов недвижимости и/или прав аренды существующего имущественного комплекса, объекта недвижимости или земельного участка с целью эксплуатации (в т.ч. сдачи в аренду) или реализации.
Источник возврата вложенных средств и кредита — денежные потоки, генерируемые как финансируемым проектом, так и действующим бизнесом клиента. Представление залога и погашение процентов по кредиту так же происходит за счет бизнеса клиента.
Где найти миллиард: инвестиции в крупные проекты
- Когда брать бридж? Когда не хватает собственных средств на приобретение земельного участка и подготовку документации для более глобального финансирования — проектного.
- Когда отдавать бридж? Максимум через два года после его получения — средствами из проектного кредита.
- У кого просить бридж? У крупных и мелких банков, в зависимости от проекта и целей.
- А что попросит банк? Обязательно — продуманный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Остальное — формальность.
- Получится ли самостоятельно получить бридж? Скорее всего, да, но условия кредитования и сроки получения кредита могут не оправдать ожиданий.
- И бридж действительно поможет? Он даст вам возможность начать работу над проектом, а это уже немало.
В последнее время инвестиции в объекты недвижимости на стадии их возведения стали весьма популярны. Объясняется это тем, что такая инвестиция способна принести около 50% от вложений и даже больше. Дело в том, что объект, который только строится стоит значительно дешевле, чем готовый, и чем раньше инвестор вложит в него деньги, тем больше выиграет — как показывает практика, с возведением каждого нового этажа, квартира или помещение в многоэтажке становится дороже на 2-3%.
Есть различные типы сооружений, в которые можно вкладывать средства на этапе стройки. Все они отличаются между собой ценой и ликвидностью — что-то может стоить дешевле, что-то может продаваться быстрее. Инвестор, на основе имеющихся средств, должен самостоятельно определить, что для него подходит больше и какому типу жилья стоит отдать предпочтение.
Жилье в новостройках стоит недешево, но вот на стадии возведения можно купить квартиру по хорошей цене и прилично заработать, когда объект будет сдан в эксплуатацию. Ко всему прочему, это также и один из наиболее доступных вариантов недвижимости на стадии стройки. Покупка квартир в новостройках, которых по факту еще нет — привычная практика, к которой прибегают как инвесторы, так и те, кто хочет получить собственное жилье.
Производственное помещение — объект для инвестиций, более подходящий опытным инвесторам, которые уже имеют навыки и знания в подобного рода предприятиях. В противном случае, вы можете не заработать, а потерять, ведь чтобы понимать насколько объект рентабелен, следует иметь относительно глубокое понимание не только о недвижимости, но и о помещениях данного типа. Новичкам же вкладывать в производственное строительство лучше через более опытных посредников — например, вложив деньги в инвестиционный фонд или отдав в доверительное управление.
Также подойдут преимущественно опытным игрокам рынка, так как требуют не только определенных знаний, но и солидных средств, ведь, как правило, коммерческая недвижимость локализуются в оживленных деловых районах городов, где стоимость помещений на порядок выше.
Лучше всего искать строящийся объект в районе, который в конкретном городе пользуется наибольшим спросом, а соответственно, и по цене жилая недвижимость в этом районе наиболее дорогостоящая. Кроме района, учитывайте инфраструктуру, благоустроенность, доступность транспорта и другие параметры, которые существенно увеличат стоимость объекта в будущем.
В целях сопоставимости финансовой и нефинансовой составляющих необходимо первой дать качественную характеристику: участие финансово эффективно или неэффективно, а также определить степень эффективности.
Затраты, банка, связанные с участием в ПФ, выражаются в трансфертной ставке (rтр), минимальном уровне комиссий, требуемой норме доходности. Для кредитующего подразделения банка в каждый момент времени это заданные величины. Поэтому следует сосредоточиться на оценке доходов.
Основой для оценки финансовой эффективности участия банка в ПФ является модель денежных потоков проекта. Денежные потоки рассматриваются в рамках построения финансовой модели с учётом субординации средств, предоставленных другими кредиторами и акционерами. Банку следует определять эффективность проекта в целом, основываясь на чистом денежном потоке для компании – NCF (net cash flow) и эффективность проекта для банка, основываясь на чистом денежном потоке для банка – NCFDEBT или CADS (net cash flow to debt или cash available for debt service).
Вначале предлагается ряд критериев (стоп-факторов), предъявляемых к заявке, выполнение которых в совокупности является обязательным и позволяет переходить к расчёту показателей эффективности проекта. Критерии позволяют минимизировать большинство возможных финансовых рисков для банка, связанных с проектом.
- Доля собственных средств в источниках финансирования проекта больше или равна 30% от общей стоимости проекта (бюджета капитальных затрат и потребности в оборотных средствах в рамках проекта, без учёта процентных платежей по кредитам банка). В зависимости от общего уровня риска проекта (в том числе уровня операционного рычага и степени волатильности цен на сырьё и готовую продукцию), отраслевой принадлежности, стадии жизненного цикла данный показатель может быть понижен или повышен. Доля собственного участия выполняет функцию залогового дисконта по отношению к активам проекта, которые являются залогом для банка.
- Расчётный срок возврата кредита не должен превышать 7 лет (10 лет). Такой срок является наиболее характерным для отечественного банковского рынка проектного финансирования, его превышение обосновывается отдельно.
- Минимальный коэффициент покрытия долга DSCR > 1,5. То есть при моделировании графика погашения по кредиту не более 2/3 денежного потока до обслуживания долга идёт на уплату процентов и погашение тела кредита.
DSCR (debt service coverage ratio) = (чистый ДП + проценты к уплате + погашение основного долга) / (проценты к уплате + погашение основного долга) = NOPLAT / (interest + principle debt payment). - NPV > 0, IRR > WACC (по NCF), (M)IRR > максимальной ставки по кредиту (по NCFDEBT), PP
- В залог банку передаётся 100% акций (долей) проектной компании, а также всё имущество, приобретаемое и создаваемое в рамах проекта.
- Уровень долговой нагрузки. До момента окончания инвестиционной фазы проекта и выхода проекта на проектную мощность прогнозный показатель уровня долговой нагрузки компании-заёмщика совместно с его поручителями Debt/EBITDA или его эквивалент, рассчитываемый на основе РСБУ не превышает 5,0х, а после выхода на проектную мощность не превышает 3,0х отдельно по компании-заёмщику. Долг – весь финансовый долг компании. Показатели определены как средние по рынку, их превышение должно обосновываться отдельно.
- Уровень процентной нагрузки. До окончания инвестиционной фазы проекта и выхода на проектную мощность показатель обслуживания процентной нагрузки компании-заёмщика совместно с его поручителями должен превышать 2,0х. Обслуживание процентной нагрузки (ICR, interest coverage ratio) = EBITDA / interest payments.
- Коэффициент общей ликвидности = текущие активы / текущие пассивы на последнюю отчётную дату заёмщика консолидировано с поручителями превышают 1,0. То есть, как минимум внеоборотные активы полностью профинансированы за счёт собственного капитала и долгосрочного долга. Другими словами, текущие активы или оборотные кредиты не отвлекались на финансирование капитальных вложений компании, иные инвестиционные цели или покрытие убытков.
- В случае невыполнения какого-либо из вышеперечисленных условий заёмщику необходимо предоставить дополнительное обеспечение (залоги, поручительство и т.д.), покрывающее выявленные риски проекта.
- Экономическая способность выполнить обязательства по внесению собственных средств. То есть наличие реальной возможности инициаторов внести необходимую сумму. Вывод делается на основе анализа финансовой отчётности инициаторов, поручителей.
При оценке нефинансовой составляющей необходимо убедиться, что предлагаемый проект с целью минимизации возможных рисков удовлетворяет всем следующим критериям (стоп-факторы):
- Взаимосвязь проекта с основным бизнесом заёмщика. Проект должен быть технологически и/или коммерчески связан с основным видом деятельности заёмщика или его акционеров/инициаторов.
- Ключевые члены команды проекта имеют значительный опыт работы в данной отрасли.
- Проработанность вопросов снабжения и сбыта продукции. Если это возможно, наличие предварительных контрактов и соглашений о намерениях, подтверждающих не менее 50 – 70% заложенного в финансовых прогнозах объёма продаж продукции проекта и поставок ключевого сырья в рамках проекта, либо доминантная позиция на региональном рынке и налаженные и действующие каналы снабжения и продаж.
- Качество поставщиков и подрядчиков инвестиционной фазы проекта, их опыт, репутация, экономические возможности.
- В случае невыполнения какого-либо из вышеперечисленных условий заёмщику необходимо предоставить дополнительное обеспечение (залоги, поручительство и т.д.), покрывающее выявленные риски проекта.
Нефинансовая эффективность представляет собой широкий спектр ожидаемых результатов участия банка в проектном финансировании, которые можно структурировать следующим образом (на примере конкретного проекта – табл. 4).
Таблица 4 Оценка нефинансовой эффективности
На начальной стадии инвестиционно-строительного проект заказчик определяет его цели, заказывает расчеты рисков и сроков окупаемости, основные технико-экономические показатели. На этой стадии принимается принципиальное решение о том, какой объект можно построить на участке, исходя из его видов разрешенного использования, каковы коммерческие перспективы при эксплуатации или возможной перепродаже зданий и сооружений.
Управление инвестиционно-строительным проектом начинается непосредственно после разработки бизнес-плана и других базовых документов. Получение разрешений, проведение проектно-изыскательских и других работ, контроль за осуществлением строительства требует не только времени, но и специальных познаний. Поэтому разграничение функций управления ИСП возможно по следующим направлениям:
- заключение договора с инвестиционной или управляющей компанией, которая будет заниматься финансовыми вопросами, привлечением инвесторов;
- заключение договора с техническим заказчиком, который возьмет на себя все полномочий на предпроектной стадии, изысканиях и проектировании, строительства и ввода объекта в эксплуатацию;
- заключение договора с генеральным проектировщиком и генеральным подрядчиком, которые будут отвечать за результат проектирования и строительства.
Такое распределение полномочий и ответственности не означает, что заказчик будет только ждать результатов реализации проекта. Он может координировать общую деятельность, вносить корректировки в цели и задачи проекта, участвовать в согласовании концепции и основных решений объекта. Так как управление ИСП будет передано профессиональным специалистам, заказчик сэкономит вое время и деньги. оптимизирует расходы, которые пришлось бы нести при самостоятельной реализации проекта.
Комментарий специалиста. От компаний и специалистов, привлеченных к управлению проектом, зависит успех и сроки его реализации. Случаи, когда даже самый перспективный и экономически обоснованный проект завершился провалом по причине ненадлежащего управления, встречаются постоянно. При выборе компании для управления ИСП нужно обращаться внимание на множество факторов – личные качества и деловую репутацию руководителей, финансовая надежность, опыт работы, иные показатели.
Полномочия по управлению инвестиционно-строительным проектом могут разграничиваться на финансовую и непосредственно строительную часть:
- финансовыми вопросами обычно занимаются венчурные фонды, управляющие и консалтинговые компании, банковские структуры;
- техническим заказчиком может быть юридическое лицо, состоящее в профильной СРО;
- генеральным проектировщик может быть проектная организация, входящая в профильное СРО;
- генеральным подрядчиком может являться строительная компания, отвечающая требованиям по опыту работы на рынке, по наличию собственных средств и техники, по объему выполненных контрактов.
Частный заказчик сам выбирает компании и специалистов для управления проектом. Если ИСП реализуется за счет бюджетных средств, проводятся государственные и муниципальные конкурсы. В договорах на управление прописываются не только полномочия, но и меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, допущенные нарушения.
Управление разными видами проектов существенно отличается по целям и задачам, перечню необходимой документации, вариантам согласований и экспертиз, нормам безопасности к объектам. Ниже рассмотрим нюансы управления инвестиционно-строительным проектом на наиболее распространенные типы объектов – многоквартирные дома, общественные и производственные здания.
Под категорию общественных зданий подпадают объекты государственных и муниципальных учреждений, школ, детских садов, торговых и медицинских центров. Поэтому заказчиком проекта может быть не только коммерческая структура, но и бюджетные организации, госорганы. Это влияет на процесс управления ИСП:
- при бюджетном финансировании выбор технического заказчика, генерального проектировщика и генподрядчика происходит на основе тендеров;
- при реализации проекта коммерческих объектов можно заранее определить основных арендаторов, спроектировать здание под их цели, заключить предварительные договоры с привлечением средств;
- при выборе архитектурных и иных решений нужно уделять повышенное внимание транспортной доступности объекта, организации парковок, схем привлечения потребителей.
Коммерческие общественные здания имеют максимально высокий срок окупаемости, относительно быстро проектируются и возводятся. Проект таких объектов может предусматривать помещения с разным функциональным назначением, от кинотеатров и заведений общепита до детских развлекательных площадок. Это будет учитываться при изысканиях, проектировании, строительстве и вводе в эксплуатацию.
- Резюме
- Объемы текущего строительства сокращаются на фоне реформы отрасли, но цены снижаться не будут
- Маржа застройщиков в регионах находится под сильным давлением
- Облигации – альтернативный способ привлечения дополнительного капитала застройщиками
- Застройщики платят за непрозрачность рынка
Инвестиции в строительство: стоит ли вкладывать деньги в стройку?
Реформа отрасли жилой недвижимости отсекла девелоперов от бесплатных средств дольщиков. При этом с начала перехода на проектное финансирование объем текущего строительства в РФ снизился на 20 млн кв. м. По оценке агентства «Эксперт РА», половина регионов РФ характеризуется нулевой и отрицательной маржинальностью жилищного строительства из-за низкого платежеспособного спроса населения. Это закрывает застройщикам доступ к банковским деньгам. Для поддержания темпов строительства компании нуждаются в дополнительном капитале, получить который можно на рынке публичного долга. Повышение прозрачности и надежности отрасли в ходе реформы, структурирование девелоперских групп, создание системного IR и рейтинговой истории должны помочь повысить доверие инвесторов к облигациям строителей и устранить премию за риск сектора, которую эмитенты вынуждены предлагать для успешного размещения в настоящий момент. Мы ожидаем выхода 10–20 новых эмитентов-девелоперов уже в ближайший год с совокупным объемом до 30 млрд рублей.
Объемы текущего строительства снижаются на фоне реформы отрасли. C 1 июля 2019 года все новые проекты в жилищном строительстве должны реализовываться по схеме проектного финансирования с участием банков. При этом до внедрения механизма проектного финансирования многие застройщики вообще не имели опыта работы с банковским кредитом. Спустя год после перехода отрасли на новые правила игры объем текущего строительства снизился на 20 млн кв. м, или на 16 %. Дополнительное давление на объем рынка оказывает снижающийся спрос на квартиры. Начиная с III квартала 2019-го объем зарегистрированных ДДУ снижается по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако сокращение спроса, по нашему мнению, не вынудит застройщиков снижать цены на квартиры. Поддержку уровню цен оказывают снижение конкуренции на рынке, запуск льготной ипотеки в мае 2020 года, а также отсутствие у застройщиков рисков разрыва ликвидности в случае кратковременного падения спроса в проектах, реализуемых через проектное финансирование.
Маржа застройщиков в регионах находится под сильным давлением. Реальные располагаемые доходы населения падают на протяжении последних пяти лет. Вследствие этого девелоперы ограничены в возможностях повышения цен, особенно в регионах. Такая ситуация ощутимо бьет по экономике застройщиков. По нашим оценкам, основанным на данных Союза инженеров-сметчиков, порядка половины регионов в стране на текущий момент характеризуются околонулевой или отрицательной чистой рентабельностью жилищного строительства, а еще у четверти маржа не превышает 5 %. При этом для успешного получения проектного финансирования от банков в большинстве случаев маржа проектов должна составлять не менее 15 %.
Облигации – важный канал привлечения финансирования застройщиками в новых условиях. Теряя доступ к бесплатным средствам дольщиков, строительная отрасль не сможет получить в короткой перспективе сопоставимый объем проектного финансирования. Поэтому выход на рынок публичного долга – практически неизбежный в нынешних условиях сценарий финансирования для многих участников рынка. Для успешного выпуска облигаций застройщикам придется научиться жить по-новому: структурировать строительные холдинги, радикально повысить прозрачность, наладить системную работу с инвесторами и биржей, получить кредитные рейтинги. При этом нужно быть готовыми к тому, что строительный сектор воспринимается инвесторами как высокорискованный. А значит, дебютные размещения потребуют даже от надежных эмитентов дополнительной риск-премии.
Отрасль жилищного строительства реформируется. Первая часть реформы отрасли была связана с изменениями в законодательной базе, которые начинали действовать с 1 июля 2018 года. Они главным образом были направлены на усиление требований к застройщикам, увеличение за ними банковского контроля, а также предусматривали добровольную возможность перехода на эскроу-счета. Фактическим следствием этого этапа оказалось рекордное количество полученных девелоперами разрешений на строительство в первой половине 2018 года. Таким образом участники рынка старались максимально запастись земельными участками, строительство на которых можно было вести по прежним и понятным правилам. Такая политика позволила поддерживать объем текущего строительства на достаточно высоком уровне в последние годы. На текущий момент площадки, которые еще можно продавать по старым правилам с привлечением средств дольщиков напрямую, уже достраивают.
В начале 2019 года была запущена вторая часть реформы отрасли. С 1 июля 2019 года все проекты, не достигшие необходимого процента строительной готовности и процента продаж, а также новые проекты должны реализовываться через механизм проектного финансирования с участием банков. Однако до внедрения механизма проектного финансирования многие застройщики не имели опыта работы с банками. В сложной ситуации оказались и сами банки, которым нужно было менее чем за полгода радикально усилить компетенции в строительстве, а также выработать и предложить рынку новый продукт. В результате рынок жилищного строительства переносит реформу сектора болезненно. Так, за первый год с начала перехода на проектное финансирование объем текущего строительства снизился на 16 %, или на 20 млн кв. м.
При переходе на проектное финансирование ключевую роль в строительной отрасли начинают играть банки. При принятии решения об открытии проектного финансирования для застройщиков одним из главных показателей, оцениваемых банками, является показатель LLCR, отражающий отношение выручки по проекту к его себестоимости. С высокой вероятностью может получить финансирование от банка проект, в котором модельный показатель LLCR превышает 15 %. Однако, по нашим оценкам, основанным на данных Союза инженеров-сметчиков, только в 40 % регионов валовая прибыль из расчета на 1 кв. м жилья превышает 10 %. При этом, если в оценке учесть коммерческие расходы, которые усредненно составляют около 3 % от стоимости проекта, и расходы на проектное финансирование с эффективной процентной ставкой в размере 5 %, то порядка половины регионов в стране на текущий момент будут характеризоваться околонулевой или отрицательной чистой рентабельностью жилищного строительства. Такая предпосылка гарантирует снижение объемов текущего строительства после завершения старых проектов через ДДУ.
Реформа жилищного строительства предполагает полный переход отрасли на банковский контроль через механизм проектного финансирования. По состоянию на начало августа банками было открыто лимитов на застройщиков на 1,5 трлн рублей. С учетом того, что к настоящему времени только треть строящегося жилья перешла на проектное финансирование, банкам нужно одобрить проектов еще по крайней мере на 3 трлн рублей.
Строительная отрасль традиционно ассоциируется у инвесторов с зоной повышенного риска. До последнего момента отрасль характеризовалась абсолютной непрозрачностью. До появления аналитического центра «ДОМ.РФ» в публичном доступе отсутствовала официальная база данных по застройщикам. При этом ежегодно в секторе банкротится более 100 компаний. В условиях потока бесплатного финансирования от дольщиков и отсутствия законодательных требований к раскрытию финансовой информации застройщики не публиковали в открытом доступе, за редким исключением, каких-либо значимых данных о своей деятельности. У инвесторов отсутствовали база для сравнения девелоперов между собой и, как следствие, полноценное понимание рынка. Сравнение с зарубежными аналогами ввиду различий нормативной базы в разных странах решить вопрос качественного peer-анализа не помогало. Мощный удар по имиджу отрасли нанесли громкие банкротства крупных игроков, таких как СУ-155 и Urban Group.
В результате ситуация такова, что даже лучшие компании сектора вынуждены предлагать дополнительную доходность по сравнению с компаниями аналогичного кредитного качества из других отраслей. Это происходит, даже несмотря на то, что рейтинговые агентства уже закладывают в оценку риск отрасли, связанный с ее цикличностью и капиталоемкостью.
Инфраструктурное и проектное финансирование
Инвестиционный фонд РФ – это объединение людей и организаций, которые решили вложиться в какой-либо проект и получить доход.
Если еще непонятно, то рассмотрим пример. Некий гражданин решил купить квартиру, чтобы сдавать ее в аренду. Но своих средств у него для покупки не хватает. Он, конечно, может взять кредит в банке, но финансовой организации придется возвращать долг, да еще и с процентами. То есть на аренде первое время прибыль не сделаешь.
Тогда гражданин идет другим путем: он приглашает своего знакомого, у которого есть недостающая сумма, они создают вместе инвестиционный фонд, покупают квартиру и уже с первого месяца сдачи ее в аренду начинают зарабатывать. Но каждый с дохода получает долю, пропорциональную вложенной сумме.
Полученные лишние деньги можно теперь вкладывать снова, например, в совместную покупку акций, и получать дивиденды.
Инвестиционный фонд помогает людям, которые сомневаются в том, куда вложить деньги, их заработать. Как правило, ИФ покупает акции компаний.
В инвестиционном фонде существуют специалисты, которые отслеживают ситуацию на рынке и вкладываются только в проверенные ценные бумаги. Если же активы становятся невыгодными, инвестпортфель пересматривается. В итоге все вкладчики в той или иной мере получают доход.
Основные функции инвестиционного фонда в РФ:
- Сохранение и приумножение вкладов частных инвесторов.
- Эффективная работа органов управления с целью получения дохода.
- Привлечение новых вкладчиков на определенных условиях.
Работа ИФ регулируется законами РФ, а также международным правом. Это ФЗ «Об инвестиционных компаниях» и «О ценных бумагах». Специальные правовые акты есть в странах Европы и США: документы защищают вкладчиков от мошенничества.
Деятельность инвестиционного фонда строится следующим образом:
- Инвестор вкладывает свои деньги и больше ими не распоряжается, кроме последнего этапа – их вывода.
- Портфелем инвестиционной организации руководит управляющая компания, которая работает с ценными бумагами, валютой, недвижимостью и кредитами. УК заинтересована в увеличении прибыли, так как получает комиссию со всех сделок.
Сбербанк – организатор нескольких инвестиционных фондов с разными активами и доходностью, например фонд акций «Добрыня Никитич». Он вкладывает средства в российские компании. Акции выбирают аналитики.
Структура вложения сбережений инвестиционного фонда.
| Ресурсы | Процент активов | Акции компаний | Процент акций в фонде |
| Энергоносители | 47 | Лукойл | 14 |
| Финансы | 18 | Сбербанк | 14 |
| Природные ресурсы | 15 | Газпром | 11 |
| Денежные средства | 7 | Сургутнефтегаз | 6 |
| Электроэнергетика | 6 | Норильский никель | 6 |
| Промышленность | 2 | Татнефть | 6 |
| Коммуникации | 2 | Роснефть | 5 |
| Товары повседневного спроса | 2 | Банк ВТБ | 4 |
| Товары длительного спроса | 0,5 | Интер РАО ЕС | 3 |
Под руководством управляющей компании за 3 года активы «Добрыни Никитича» выросли на 42 %. Это довольно хорошая доходность на территории РФ.
Интерес к инвестиционным фондам могут проявить будущие вкладчики, если:
- У них отсутствуют кредиты и займы, даже у друзей и родственников.
- Есть свободные сбережения, которые можно спокойно держать на балансе инвестиционного фонда и они не понадобятся в ближайшее время.
- Вызывает интерес финансовая сфера, в частности инвестиции в ценные бумаги.
Управление инвестиционно-строительными проектами
ПИФ – это паевой инвестиционный фонд. В нем все, что имеет фонд, делится между инвесторами в виде паев. УК такой организации обязана вложить накопления в какой-либо проект.
В таком инвестиционном фонде общее имущество распределяется между вкладчиками в виде паев. Пай подтверждает, что инвестор обладает правом собственности на определенную часть средств. Суть паевого ИФ в том, что коллектив инвестирует средства в конкретный проект. Например, акции, облигации, депозитарий, займы, аренда недвижимости. Действие ПИФа закреплено в законах РФ.
Вкладчик заключает договор с управляющей компанией на доверительное управление, за которое УК получает комиссию со сделок.
Управление может быть коллективным и индивидуальным. При коллективном управленческие органы инвестиционного фонда объединяют сбережения пайщиков в один портфель, затем распределяют их согласно паю. При индивидуальном средства каждого инвестора аккумулируются отдельно.
Инвестиционный фонд Российской Федерации создан, чтобы наше государство могло проводить инвестирование различных проектов.
Бюджет инвестиционного фонда РФ формируется из средств фондов внешнего долга и Стабилизационного, четверть бюджета состоит из вкладов частных инвесторов.
Проекты инвестирования подбираются по следующей схеме:
- Происходит оформление части собственности инвестируемого проекта в пользу государства.
- Средства направляются из ИФ в уставной капитал отобранной для инвестиций организации.
- Коммерческие инвесторы заключают договор с ИФ РФ сроком не более чем на 5 лет, оплачивают участие в проекте.
- Проекты должны быть экономически и социально выгодны государству, отвечать его требованиям и, если не могут быть осуществлены без господдержки.
- Стоимость проекта более 5 000 000 000 руб.
- Определяются и другие показатели.
Выбор проекта проходит на конкурсной основе комиссией при Министерстве экономического развития РФ.
С 1 июля 2019 года отрасль строительства в России начала жить по новым правилам. Вступил в силу закон № 214-ФЗ. Нововведения направлены на защиту дольщиков. Теперь застройщики не смогут привлекать деньги граждан напрямую и использовать их при строительстве объектов.
Средства дольщиков по ДДУ будут аккумулироваться на эскроу-счетах в банках, которые будут кредитовать застройщиков и контролировать все их расходы. Такая система сводит к минимуму появление недостроенных объектов и обманутых дольщиков.
Эскроу-счет – одна из разновидностей номинальных счетов, на которых хранятся средства дольщиков. Застройщик не может ими распоряжаться и получит их при выполнении определенных условий:
- Объект сдан в эксплуатацию;
- Одно помещение передано по акту сдачи-приемки;
- Одна квартира зарегистрирована дольщиком в Росреестре.
В такой сделке банк является 3-й стороной и выступает гарантом выполнения этих условий.
Новый способ инвестирования в недвижимость
С введением эскроу-счетов понятие «обманутый дольщик» совсем исчезает. Гарантия этому – участие банка эскроу-агента. Он полностью контролирует девелопера, который должен:
- Ежемесячно открыто публиковать информацию по полученным кредитам, привлеченным инвестициям и продажам объектов;
- Раскрывать информацию о ходе строительства;
- Следовать финансовому плану, согласованному с банком.
Застройщик теперь не выведет вложенные средства из проекта «на сторону», не понесет лишние издержки, поскольку каждый его шаг под контролем. Сомнительных строительных компаний теперь просто не останется на рынке, поскольку банк, как главный инвестор, тщательно выбирает партнеров и не станет финансировать проекты с высокими рисками.
Раньше инвестор мог купить квартиру на этапе котлована по низкой стоимости и продать ее по завершению строительства, заработав за 2 года 20-35% на разнице цен. Так застройщик привлекал средства для финансирования стройки. По новой схеме такие инвестиции вряд ли окажутся прибыльными. Девелоперу банк уже выдал деньги для реализации проекта и ему нет смысла занижать стоимость квартир на начальном этапе стройки.
Но это совсем не значит, что застройщику больше не нужны инвестиции. Дополнительное финансирование он направляет на пополнение оборотных средств, например, для старта новых проектов. Эта потребность создала условия для привлечения частных инвестиций в проекты застройщика.
В данном разделе поговорим о видах объектов для размещения средств. Это и экономические инвестиционные проекты, и прочие направления для вложения финансов.
Итак, виды инвестиционных проектов имеют 5 критериев отбора. Первоначально они делятся по инвестиционным целям:
- Наращивание объема производства определенного продукта;
- Увеличение линейки продуктового изделия;
- Повышение качественных характеристик выбранного продукта;
- Оптимизация затрат на изготовление требуемых изделий;
- Социальная направленность.
Далее инвестиционные проекты, если говорить кратко, разделяют по количеству времени, затраченному на инвестирование:
- Долговременное размещение финансов — от 3 лет.
- Среднесрочное вложение средств — до 3 лет.
- Кратковременное размещение капитала — до 1 года.
Понимание понятия «инвестиционного проекта» также имеет отношение и к объему вложенных средств. Так, виды инвестиционных проектов имеют следующее разделение по количеству вложений:
- Большой инвестиционный объем от $1 млн. В качестве направления для инвестирования выступают огромные предприятия для насыщения спроса на локальном и внешнем рынках.
- Средний объем инвестиционных средств — до $1 млн. Обычно это локальные проекты, направленные на модернизацию производства определенных продуктов.
- Малочисленные инвестиции — до $100 тыс. Чаще всего предназначаются для увеличения объемов выпускаемой продукции. Обычно размещаются на небольшой срок.
Далее инвест-проекты делятся по своей направленности:
- Проекты коммерческого характера, направленные на извлечение дохода. То есть экономические инвестиционные проекты.
- Социальная направленность, предназначающаяся для улучшения жизни населения.
- Проекты, имеющие отношение к экологии.
- Иные проекты.
Если брать за основу позицию инвестора, то дальнейшее разделение выглядит следующим образом:
- Гос. производственные организации.
- Коалиционное производство.
- Иностранные вкладчики.
- Проведем требуемые изыскания для разработки проектной документации и строительства объекта.
- Узнать подробнее
- Проведем требуемые работы по обследованию для получения достоверной информации о техническом состоянии объекта.
- Узнать подробнее
Инвестиционный проект – суть, виды, этапы и сроки окупаемости
- Разработаем проектную и рабочую документацию для реализации инвестиционного проекта.
- Узнать подробнее
5.1. Основные цели и задачи, сущность управления инвестиционными проектами.
5.2. Определение и основные элементы инвестиционного проекта.
5.3. Подходы к обоснованию инвестиционного проекта.
5.1. Основные цели и задачи, сущность управления инвестиционными проектами
Управление инвестиционными проектами в организации включает в себя подходы к руководству командами, работу над идеями, организацию работы над проектами, контроль выполнения рабочего графика для достижения намеченных результатов. Это предполагает разделение предстоящей работы на несколько этапов и поиска оптимального набора методов управления по их реализацией. При этом прослеживаются общие этапы и закономерности решения стоящих задач. Для повышения эффективности инвестиционного процесса, расширения круга задач, решаемых при этом, требуется не только выбор из нескольких существующих вариантов инвестирования, но и поиск путей (организационных, финансовых и др.) с целью разработки и реализации на рынок принципиально новых технических и технологических задач.
В общем виде процесс управления предполагает последовательное решение следующих задач – анализ и оценка складывающейся ситуации (закономерностей и тенденций развития -фаза анализа), попытку переноса выявленных закономерностей на будущее ( фаза планирования), и, наконец, фаза контроля и оперативного управления.
Применительно управлению инвестиционными проектами принято выделять фазу постановки целей, выбор методов их достижения и фазу реализации. Под управлением проектами принято понимать работу по управлению командой в части планирования, выработки требований по уточнению деталей проекта, проведению проекта через последовательно-паралельные этапы проектирования и разработки, и, наконец, доведение проекта до завершения.
Разработка методов повышения эффективности управления инвестиционными проектами в организации определяется зависимостью от: изменения внешней и внутренней среды, степенью неопределенности и риска при реализации конкретного проекта с учетом непредвиденных изменений его осуществления; сложностью определения конечных продуктов и технологии их производства; повышением требований заказчиков и уровня их компетентности; необходимостью учета организационных перестроек и изменений технологий при их осуществлении; ошибками при разработке, планировании и оценки стоимости предстоящих работ. Особенность управления инвестиционными проектами заключается в предоставлении возможности и средств кардинально увеличить вероятность завершения проекта в срок и в пределах его бюджета, а также с результатами, соответствующими его цели.
Важнейшей составляющей является обязательность обоснования принимаемых решений по проекту на всех этапах его жизненного цикла. Такое обоснование базируется на результатах технико- экономических исследований, проведение которых стало неотъемлемой частью управления проектами в организации.
Методы и средства управления проектами позволяют обеспечить: 1) разработку и обоснование концепции изменения соответствующей системы (организации, предприятия, имеющих портфель конкретных проектов); 2) оценку эффективности проекта с учетом факторов риска и неопределенности до принятия решения об инвестировании в него; 3) обязательное выполнение технико-экономического обоснования (ТЭО) и разработку бизнес-плана конкретного проекта для принятия инвестиционного решения в преимущественно неопределенных условиях; 4) системное планирование осуществления проекта на всех фазах его жизненного цикла, разработку сметы (смет) и бюджета проекта; 5) выбор исполнителей, а также определение оптимальной процедуры закупок и поставок для осуществления проекта через систему конкурсов (торгов, тендеров); 6) организацию реализации проекта, в том числе формирование профессионально ориентированной команды управления проектом; 7) реализацию эффективного контроля и обеспечение регулирования, включая управление изменениями, неизбежными в ходе реализации проекта, и системное управление качеством продукции проекта; 8) учет «человеческого фактора», оказывающего в большинстве случаев решающее воздействие на эффективность проекта в целом. Задачи достижения конкретных результатов проекта должны быть структурированы в отдельные взаимосвязанные работы, для выполнения каждой из которых следует выделить часть бюджета и времени, установленных для проекта в целом.
Важной особенностью применения современных методов управления, отличающей ее полезность и востребованностью в практике рыночной экономики, является детальная отработка управления конкретными проектами, прежде всего на их ранней стадии (на этапе прединвестиционных исследований и принятия инвестиционных решений). Рост масштабов проектов и необходимость измерения успешности реализации потребовали не просто повышения уровня специализации управленческой деятельности, в частности, выделение в самостоятельную сферу деятельности инвестиционного проектирования, но и разработки научно обоснованных методов планирования, контроля сроков исполнения, оценку затрат и организация взаимодействия исполнителей в процессе разработки и реализации инвестиционного проекта.
Организация инвестиционного проектирования. Весь комплекс работ по осуществлению проектов можно разделить на две части: инвестиционное проектирование и управлен��е проектами. Конкретные работы инвестиционного проектирования и управления проектами тесно взаимосвязаны между собой и в ряде случаев проводятся параллельно. Однако, несмотря на определенную общность, эти работы имеют различную четко выраженную целевую направленность.
Ниже приведены ведущие инвестиционные банки мира по комиссионным от банковских инвестиций.
| Место | Компания | Комиссионные, млрд. долл. США (2017) |
| 1 | JP Morgan | 6.730 |
| 2 | Goldman Sachs | 5.880 |
| 3 | BofA Merrill Lynch | 5.360 |
| 4 | Citigroup | 5.040 |
| 5 | Morgan Stanley | 5.035 |
| 6 | Credit Suisse | 3.450 |
| 7 | Barclays | 3.420 |
| 8 | Deutsche Bank | 2.810 |
| 9 | Wells Fargo | 2.140 |
| 10 | RBC Capital | 2.130 |
| Место | Компания | Рыночная капитализация (млрд. долл. США, 19 января 2018 г.) |
| 1 | JP Morgan | 392.1 |
| 2 | Bank of America | 330.9 |
| 3 | Wells Fargo | 316.2 |
| 4 | HSBC Holdings | 221.4 |
| 5 | Citigroup | 207.0 |
| 6 | Royal Bank of Canada | 125.2 |
| 7 | Morgan Stanley | 103.9 |
| 8 | BNP Paribas | 102.4 |
| 9 | Goldman Sachs | 100.3 |
| 10 | UBS Group | 77.7 |
| 11 | Sumitomo Mitsui Financial Group | 67.9 |
| 12 | Mizuho Financial Group | 49.6 |
| 13 | Credit Suisse | 48.7 |
| 14 | Barclays | 47.5 |
| 15 | Deutsche Bank | 38.8 |