Взыскание задолженности по договору поставки
Что нужно знать перед покупкой
Про риски при покупке квартиры
Как защититься от мошенников
Какие способы покупки существуют
Где искать квартиру
Как осмотреть недвижимость
Как проверить квартиру на юридическую чистоту
Как вести переговоры с продавцом
Зачем заключать предварительный договор
Как заключить договор купли-продажи
Как зарегистрировать сделку
И получить от покупателя деньги
Про особенности покупки в различных ситуациях
Что делать после оформления сделки
В тексте договора купли-продажи недвижимости подробно прописываются права и обязанности сторон данного договора. Основная обязанность покупателя – своевременно внести оплату продавцу. Размер платежа должен полностью соответствовать прописанной в соглашении сумме.
При нарушении продавцом своих обязательств, покупатель может потребовать расторжения договора и возврата денег.
Обязанности продавца:
передать недвижимое имущество покупателю в соответствующем изначально заявленному состоянию;
к оговоренной дате аннулировать регистрацию всех прописанных в отчуждаемой недвижимости лиц;
в установленный срок передать освобожденную квартиру покупателю, подписав необходимый акт;
продавец после полного расчета обязан предоставить покупателю подтверждающие документы.
Лицо, реализующее недвижимость, может требовать, в случае неисполнения своих обязательств покупателем, расторжения договора (просрочка платежа, неполучение оплаты и т.д.).
Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества
Заключение сделки по купле или продаже недвижимости имеет собственный алгоритм действий.
Собственник при продаже недвижимого имущества должен: определить главные условия сделки (цену предмета договора); разместить данные о продаже данного недвижимого имущества; предоставлять потенциальным покупателям доступ для осмотра имущества; предоставить все необходимые документы для совершения сделки; подготовить бумаги для оформления; обозначить порядок расчета с покупателем; заключить договор купли-продажи; пройти всю процедуру регистрации прав собственника; получить денежные средства за недвижимое имущество.
Покупатель при покупке недвижимости, как правило, проводит полный анализ предложенного на рынке недвижимости жилья; осмотр недвижимости; при необходимости – подписание предварительного договора внесение аванса; подписание договора купли-продажи; полный расчет с продавцом; регистрация права собственности; подписание акта приема-передачи недвижимости.
Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.
Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.
VIDEO
Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.
В обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Также придется идти в нотариальную контору, если предстоит заключить сделку с долями в собственности.
Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и ее цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользования.
Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор купли-продажи, но удостоверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия , которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.
Типовой договор купли-продажи квартиры может содержать множество условий, которые оговариваются покупателем и продавцом. Но с точки зрения закона, лишь некоторые из этих условий будут считаться обязательными или существенными.
Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи. Если вы не зафиксировали обязательные условия в документе, то он не будет иметь законной силы.
Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.
В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.
Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей . Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.
Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.
При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей , и не может за него выходить.
Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.
Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество. 2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Определением договора купли-продажи (ДКП) следующее: это базовый документ, при заключении которого сделка считается совершённой. В нём указываются все основные параметры недвижимости, которая подлежит отчуждению от продавца к покупателю, а также сам факт отчуждения и сведения о сторонах.
Документ содержит положения, обязательные для исполнения, и гарантии сторон в том, что сделка является чистой, не обременённой правами третьих лиц, залоговыми и долговыми обязательствами.
Признаками договора купли-продажи недвижимости являются :
Наличие вещных прав на недвижимость у продавца, отсутствие посягательств на объект со стороны третьих лиц.
Обязательное условие возрастной и психической дееспособности сторон.
Факт передачи вещных прав от покупателя продавцу взамен на соразмерную сумму денег.
Добровольность такой сделки.
Этот документ состоит из следующих обязательных элементов :
«шапки»;
наименования документа;
даты и места заключения;
вводного положения о предмете договора;
основной части, состоящей из существенных условий договора;
дополнительных положений (по усмотрению сторон);
заключительной части;
подписей сторон.
Обозначенные элементы составляют положения ДКП и располагаются пунктами и подпунктами по тексту документа.
В положение о правах и обязанностях обязательно должно войти нижеследующее:
Продавец обязуется передать покупателю объект недвижимости: квартиру, частный дом, земельный участок (ЗУ) или иное имущество в установленный срок по установленной стоимости, на условиях, обозначенных договором.
Продавец вправе получить за передачу объекта сумму денег в размере, установленном договором.
Покупатель обязан внести по сделке необходимую сумму денег, указанную в ДКП: в установленные сроки и в полном объёме.
Покупатель вправе получить фактическое право владения объектом, требовать выписки бывших жильцов и владеть недвижимостью как своей собственной.
По усмотрению сторон можно включить и иные требования.
11 подводных камней договора купли продажи квартиры в 2021
Положение об ответственности является обязательным . В него входят договорённости о том, какие меры будут применяться к контрагенту, не исполнившему положение о правах и обязанностях. Это могут быть:
взыскания в виде штрафа или неустойки за просрочку платежа;
погашение неустойки в размере арендной платы за просрочку освобождения жилья;
условия, допускающие расторжение за неисполнение положений ДКП.
Документ может оформляться только совершеннолетними и полностью дееспособными гражданами , которые являются сторонами сделки. Это продавец и покупатель. Он оформляется самостоятельно – по шаблону, с последующей регистрацией в Росреестре. Также может быть составлен:
Если со стороны продавца или покупателя выступает представитель, он должен обеспечиваться нотариальной доверенностью и действовать исключительно в интересах доверителя.
О том, когда нужна генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи и покупки, как ее оформить, читайте тут.
От имени малолетних собственников выступают их законные представители , предварительно получив согласие от органов опеки. С 14 лет подростки участвуют в оформлении договора сами, но законный представитель ставит рядом свою подпись.
По обязательным условиям оформления, в начале документа обязательно указывается дата и место его составления. А в завершении ставятся подписи сторон с расшифровкой фамилии. Если документ оформляется в нотариате или у юриста, он удостоверяется подписью и печатью должностного лица.
При заключении договора допустимы варианты проведения сделки :
Вначале заключается предварительный ДКП (ПДКП) с получением аванса или задатка.
Стороны сразу заключают сделку без предварительных договорённостей.
Если аванс уплачивался, это обстоятельство вносится в ДКП, а сумма аванса засчитывается при расчёте.
Подписав документ, производят расчёт по сделке . Покупатель передаёт деньги продавцу, а продавец передаёт покупателю расписку за полученные по сделке деньги.
От продавца потребуется пакет документации, состоящий из следующего:
Гражданский паспорт с пропиской. Для представителя – генеральную или специальную доверенность, удостоверенную нотариально.
Правоустанавливающий документ.
Свидетельство о праве собственности, или выписка из ЕГРН.
Техническая документация из БТИ.
Кадастровый паспорт объекта.
Справка об отсутствии обременений залогом или ареста.
Разрешение от супруга, если имущество нажито совместно.
Копия лицевого счёта.
Выписка из домовой или поквартирной книги – на квартиру или дом.
Кадастровая справка об отсутствии строений – на ЗУ.
Если недвижимость получена в дар или по наследству, то разрешение супруга не потребуется. Покупателю достаточно иметь паспорт с пропиской, при оформлении ипотеки – кредитный договор.
Больше о том, какие документы нужны для регистрации договора и какие бумаги надо проверить перед покупкой и реализацией имущества, читайте в отдельном материале.
Договор купли-продажи — широкое понятие, он может быть устным (когда вы покупаете продукты на рынке) и письменным (например, покупка машины или дома).
В сделках с недвижимостью ДКП должен быть письменным в любом случае, даже если он заключается между друзьями или родственниками. На основании этого договора в Росреестре регистрируется переход права собственности.
Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании.
В любом случае в сделке принимают участие как минимум две стороны:
✓
Продавец — тот, которому принадлежит объект недвижимости
✓
Покупатель — тот, к кому после завершения сделки переходит право собственности на объект договора
При необходимости в сделке могут принимать участие доверенные лица, которые представляют интересы сторон.
ДКП — важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной сделке. Если вы не уверены в правильности оформления договора купли-продажи, проконсультируйтесь с юристом. При совершении сделки в Сбербанке вы можете получить профессиональную помощь при оформлении ДКП. Для этого обратитесь к сотруднику ипотечного центра СберБанка.
Если вы решили оформить договор самостоятельно или просто хотите лучше разбираться в вопросе, обратите внимание на следующее — в ДКП необходимо прописать стороны, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия по передаче.
✓
Стороны. То есть все владельцы и покупатели недвижимости, которая продается.
✓
Предмет договора. Опишите его максимально подробно. Укажите адрес объекта недвижимости, тип (квартира, земельный участок, дом с земельным участком), размер (общая площадь квартиры, площадь земельного участка), кадастровый номер.
✓
Цена. В договоре обязательно нужно указать стоимость объекта. Стоимость должна быть указана в российских рублях.
✓
Источники средств. То есть деньги покупателя. Средства могу быть собственные или с привлечением ипотеки.
✓
Порядок оплаты. Вносится ли аванс или задаток до подписания договора, как и в какой срок передаются денежные средства: наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом, с помощью сервиса безопасных расчетов Сбербанка.
отнесение к недвижимости земельных участков;
отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
отнесение к недвижимости движимых по природе вещей – подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.
Из этого следует, что легальное понятие недвижимости определено не путём установления признаков данного явления, а путём установления их перечня, приведения примеров недвижимых вещей.
Новая статья на сайте: «Новая программа от Сбербанка «СберПремьер»: особенности и условия», 15.05.2021
Новая статья на сайте: «Банковский вклад: что такое, виды, обязанности банка, права вкладчиков», 11.05.2021
Новая статья в разделе «Блог», 08.05.2021
Зачем оформляется закладная на квартиру при ипотеке и какие возможности она предоставляет банку
Вклады в Сбербанке: какие бывают, как выбрать, можно ли открыть через Сбербанк Онлайн
За нарушение ПДД на железнодорожном переезде оштрафуют в 5 раз больше с 1 мая 2021 года
Подборка материала по теме: «Некоммерческие организации», 21.09.2020
ТОП-10 популярных статей из категории «Исполнительное производство», 08.09.2020
Подборка материала за март 2021 года, 01.04.2021
ТОП-10 популярных статей из категории «Авторское право», 10.09.2020
Подборка материала по теме: «Увольнение с работы или пошли начальника к чёрту», 18.09.2020
Кроме жилья покупателю необходимо определиться с условиями сделки, способом проведения расчётов и порядком заключения договора и сроков приёма-передачи объекта недвижимости. Значимыми факторами считаются:
Выбор жилищного объекта:
Представление интересов:
Порядок расчётов:
Форма расчёта:
При такой договорённости довольно много проблем возникает с передачей средств, поскольку это не подкрепляется договором. Поэтому многие покупатели предлагают сначала передать ту сумму, которая обозначена в соглашении, заключить сделку, а потом уже отдать оставшуюся часть.
Как нетрудно догадаться, если владелец согласится на такую схему, то он рискует не увидеть всех средств. То есть получит исключительно ту сумму, которая и была обозначена в договоре. При этом если соглашение составлено грамотно, то опротестовать его не удастся. И поскольку занижение цены с целью ухода от уплаты налогов является правонарушением, то сослаться на такую устную договорённость не выйдет.
Даже если будет подписан на момент выявления проблем исключительно предварительный договор, например, о намерении заключить основной позднее, вторая сторона тоже способна доставить серьёзные проблемы. Она может настаивать на соблюдении договорённостей и на реальном заключении такого договора по заниженным ценам. При этом отказывающейся стороной выступит продавец. Следовательно, ему потребуется возвращать аванс и выплачивать компенсацию.
А доказать ущемление своих интересов покупатель в такой ситуации сможет без особого труда. Например, на основании того, что он уже выстроил планы с учётом покупки подобной квартиры по такой цене, а сейчас сделка срывается. И у него на данный момент нет возможности приобрести подобное имущество в рамках соответствующего бюджета (что легко доказывается даже поверхностным анализом рынка).
Безусловно, отстоять свои права можно. Однако для продавца это может оказаться откровенно хлопотно. К тому же в процессе вскроется попытка уплаты меньшего по объёму вознаграждения нотариусу и другим специалистам. И поскольку сделка при начале конфликта срывается, то собственнику снова нужно будет искать покупателей. Однако теперь специалисты могут отказаться с ним сотрудничать и даже максимально затруднить продажу.
Что должно быть прописано в договоре купли-продажи
Для начала необходимо отметить, что уход от налогов — это проблемы с ФНС РФ, если о занижении суммы станет известно. А такая информация может поступить от любого участника сделки, от риэлтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.
Вероятные последствия:
опротестование сделки в судебном порядке;
неопределённый на какое-то время статус квартиры;
серьёзный штраф;
доначисление налогов;
проведение глубокой проверки по ИП или же компании;
тщательный контроль деятельности всех участников и связанных с ними лиц;
конфликт с риэлтором и нотариусом;
репутационные потери (например, сразу после окончания всех разбирательств будет трудно продать квартиру, потому что такая недвижимость может уже начать отпугивать потенциальных владельцев).
Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьёзных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета.
Нередко продажа квартиры происходит с целью закрыть все долги. Однако необходимо учитывать, что кредиторы очень внимательно следят за проведением таких сделок. И если сумма окажется ниже рыночной, неизбежно возникнут вопросы. Появляется довольно высокий риск того, что сделка будет оспорена, а новый владелец лишится своей собственности.
В этом случае при заниженной официально сумме совершения сделки покупатель получает возможность вернуть только те средства, которые зафиксированы в договоре. Доказать, что было отдано в действительно гораздо больше, получается редко. При этом покупатель пополняет список кредиторов. И вероятность того, что он увидит хотя бы какие-то средства, откровенно мала.
Есть ещё один немаловажный аспект, о котором стороны такой сделки редко задумываются. Во-первых, у продавца появится на руках большая сумма денег, чем должна быть. Это может вызвать вопросы по поводу источника финансирования. В современном мире нельзя взять и просто положить деньги на банковский счёт. А если точнее, то непосредственно положить можно. Проблемы впоследствии возникнут с тем, чтобы их оттуда достать. У продавца могут запросить подтверждение законности происхождения денег.
Необходимо отметить, что если занижение цены сделки приведёт к проблемам с налоговой или же к аресту счетов из-за претензий со стороны банков, это также способно негативно повлиять на бизнес. Может пострадать репутация предпринимателя. Заниженная цена большинству довольно очевидна, поскольку всегда можно изучить выборку объявлений по конкретным характеристикам и посмотреть на реальное положение дел на рынке. Соответственно, многие могут сделать выводы о том, что сделка — сомнительная, вызывающая большое количество вопросов.
Стоит отметить, что любые подозрения в уклонении от уплаты налогов — это проблемы не только для самого предпринимателя, но и для связанных с ним контрагентов. Если налоговая решит, что сделка вызывает вопросы, то она может начать проверять всех, кто в последний отчётный период осуществлял какие-то операции с конкретным ИП или же с определённой компанией, в которой, например, может работать на руководящей должности продавец.
А лучший способ отпугнуть контрагентов и подвести к мысли о том, что сотрудничество с вами невыгодно — это впутать посторонние организации или ИП в проблемы с налоговой. О таких возможных последствиях занижения цены мало кто думает, однако не стоит забывать, что они вполне реальны.
Если в реализуемой квартире прописаны несовершеннолетние, возникает риск, что в сделку с заниженной ценой вмешаются органы опеки и попечительства. Они могут решить, что на указанную сумму нельзя приобрести квартиру, позволяющую совершенно спокойно прописать на новой жилплощади детей. При этом не стоит забывать, что новая недвижимость не должна серьёзно ухудшать качество жизни несовершеннолетних. То есть продать квартиру в элитном районе и купить в промзоне не получится.
Все данные будут переданы по защищенному каналу.
VIDEO
Все данные будут переданы по защищенному каналу.
Все данные будут переданы по защищенному каналу.
Все данные будут переданы по защищенному каналу.
Сторонами договора являютсяпродавец ипокупатель. Участниками этого договора могут быть все субъекты гражданских правоотношений: физические лица, юридические лица, государство (Российская Федерация, ее субъекты, а также муниципальные образования).
На стороне продавца могут выступать лишь субъекты, имеющие на недвижимость либо полное вещное право (право собственности), либо ограниченное вещное право (право хозяйственного ведения или оперативного управления). Положение продавцов, имеющих недвижимое имущество на ограниченном праве, осложняется тем, что они не могут самостоятельно решить вопрос о его продаже, не заручившись согласием собственника (это относится к государственным и муниципальным предприятиям, имущество которых находится на праве хозяйственного ведения), либо могут продать самостоятельно лишь часть из имущества, которым они владеют, т. е. то, которое ими было куплено на полученные доходы и учтено на отдельном балансе (это относится к учреждениям, имущество которых находится на праве оперативного управления) (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. 2 ст. 298 ГК).
Аналогичным образом ограничиваются права супругов, продающих недвижимое имущество, находящееся в их общей совместной собственности, т. е. нажитое ими во время брака. При продаже одним из супругов такого имущества необходимо согласие, удостоверенное нотариусом, другого супруга (п. 2 ст. 181 ГК, п. 3 ст. 35 СК).
В определенных случаях закон ограничивает права акционерных обществ, продающих принадлежащее им недвижимое имущество. Так, при продаже акционерным обществом недвижимого имущества стоимостью от 25 до 50 % общей балансовой стоимости имущества предприятия необходимо соответствующее решение совета директоров этого акционерного общества, а при стоимости недвижимости свыше 50 % балансовой стоимости необходимо решение общего собрания акционеров (ст. 78 ФЗ «Об акционерных обществах»).
Форма договора должна быть обязательно письменной, а договор должен быть подписан двумя сторонами (ст. 550 ГК). При этом подлежит государственной регистрации переход права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК). А в отношении некоторых объектов подлежит государственной регистрации и договор о его продаже (напр., договор продажи предприятия – п. 3 ст. 560 ГК).
ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия, но не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация же перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи.
Поэтому договор купли-продажи нежилого объекта недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации.
Незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.
Правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом содержатся в ФЗ от 21 июля 1997 г «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Если сделка по продаже недвижимости совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Регистрация судов производится в Судовом реестре. Правила ее предусмотрены транспортными кодексами, а также ведомственными приказами и правилами. В результате регистрации судна новый судовладелец получает свидетельство о собственности на судно.
По общему правилу действующее законодательство (Нормы параграфа 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» ГК РФ, являющиеся специальными нормами, регулирующими порядок заключения договора продажи недвижимости) не предусматривают возможность расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, с возвращением полученного сторонами по договору.
Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества (в частности по основанию неоплаты ее Покупателем), возможно только в следующих случаях:
При этом регистрация перехода права собственности к Покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества (Пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8).
По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Договор продажи недвижимости является:
Договор продажи жилых помещений является одним из договоров продажи недвижимости и имеет ряд отличительных черт:
Продавец
Покупатель – любой субъект права.
Предмет договора – недвижимое имущество.
Форма договора – письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией перехода права собственности.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете договора.
Права и обязанности продавца:
Права и обязанности покупателя:
Отказ от исполнения покупателем договора купли-продажи недвижимости на основании п. 4 ст.486 ГК РФ влечет возникновение у продавца права по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.
Нарушение покупателем сроков оплаты продаваемой недвижимости влечет возникновение у продавца на основании п. 3 ст.486 ГК РФ права потребовать ее оплаты, а также уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ.
Нарушение продавцом сроков передачи недвижимости покупателю актуально при продаже недвижимости с условием о предварительной оплате. Так, в случае, если, несмотря на произведенную предоплату, продавец не исполняет своей обязанности по передаче недвижимости покупателю, на сумму произведенной предоплаты подлежат начислению проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ до дня передачи оплаченной недвижимости или до дня возврата продавцом покупателю суммы произведенной предоплаты.
Последствия передачи продавцом покупателю недвижимости ненадлежащего качества содержатся в ст.557 ГК РФ. В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, должны применяться правила ст.475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору в связи с тем, что недвижимость является определенно-родовой вещью94. В ст.475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать: а) соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества; б) безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок; в) возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.
[2]
В случае выявления существенных недостатков недвижимости покупатель на основании п. 2 ст.475 ГК РФ также вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость ненадлежащего качества суммы.
Похожие записи: