Последующий договор залога недвижимого имущества это

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Последующий договор залога недвижимого имущества это». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Ипотека и материнский капитал

Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы

Налоговый вычет по процентам по ипотеке

Когда рефинансирование ипотеки выгодно

Последующая ипотека – что это и условия заключения

Гражданский кодекс предусматривает, что имущество может быть несколько раз реализовано на погашение различных долгов. При нескольких обременениях на одном объекте действует принцип старшинства залога. Согласно положениям кодекса, требование первого кредитора имеет большее значение перед вторым, то есть ранее оформленная ипотека в приоритете.

Финансовое учреждение, которое раньше других заключило соглашение, имеет право самым первым взыскать обязательства. Затем удовлетворяются требования следующего кредитора – этому дан термин «последующий залогодержатель». И так далее в порядке очередности.

Если рассматривать правовые отношения с позиции второго кредитора, то для него первый залогодатель является предшествующим.

В особых случаях допускается изменения старшинства. Это не популярная процедура, поскольку приоритетный кредитор ставит себя в невыгодное положение. Чтобы изменить порядок удовлетворения обязательств требуется согласие всех кредиторов.

Всегда можно передать квартиру или автомобиль в новый залог. Не допускается он, если законом оговорено иное. При соглашении договора нельзя наложить запрет на повторный займ с обременением, но можно прописать условия, на которых он возможен.

Если собственность используют повторно для получения нового займа, то это отображается в кредитной истории.

Для данного типа залога порядок оформления идентичен стандартному. Особенностью является необходимость получить согласие от первого кредитора. Кроме того, инвесторы должны предоставлять сведения в полном объеме по предыдущему долговому обязательству заемщика. Если информация не предоставлена, второй инвестор вправе потребовать данные. При неисполнении нормы предыдущий кредитор берет на себя риски по возмещению убытков.

При существующих сомнениях, что заемщик «не потянет» такие обязательства, банк вправе отказать. При положительном решении компания составит официальную бумагу, где установит собственное преимущество перед другим банком при возникновении форс-мажора, а также одобрит запрос.

Чтобы перезаложить имущество заемщику необходимо:

1. Обратиться в банк, что предоставляет эти услуги. Не запрещено сотрудничать с тем же финансовым учреждением, если оно кредитует и накладывает обременение второй раз. Распространенная ситуация, когда ипотечную недвижимость повторно отдают в залог.
2. Затем новый кредитор отправит заявку первому.
3. При ее одобрении будет заключен последующий договор с приложением бланка о согласии первого залогодержателя.
4. После подписания договора в Регистрационной палате (или многофункциональном центре) накладывается новое обременение на имущество.

При составлении договора обязательно указываются следующие данные: обязанности сторон, гарантии кредитора, взыскание убытков, в каком порядке будут разрешаться спорные ситуации, страховка, стоимость объекта недвижимости.

Основным риском считается утрата, порча имущества. Хотя недвижимость необходимо застраховать, но выплаты могут не покрыть всех убытков последующих залогодержателей. Клиент не только потеряет жилье, но и вынужден погашать долги. Условия хорошо составленного договора предполагают компенсацию рисков по решению суда.

Определенные риски связаны с обилием мошеннических фирм, которые проворачивают недобросовестные сделки. Они заключают договоры, где одна из сторон имеет проигрышную позицию и в результате теряет деньги. Компании должны внимательно проверять условия финансирования, тщательно проводить анализ прошлой сделки должника, чтобы не потерять в правах.

Еще один нюанс связан с аннулированием сделки без проведения страхования риска материальных потерь. Здесь риски несут последующие кредиторы.

При ничтожной сделке (признанной недействительной судом), когда первый инвестор не дал свое согласие на заключение договора, возникнут сложности при взыскании средств для инвестора, что выплатил их для заемщика.

Одна и та же вещь может быть несколько раз заложена для исполнения требований различных залогодержателей и разных и обеспечения разных обязательств.

Ст. 342 Кодекса устанавливает понятие: старшинство залогов – это положения, предусматривающие преимущественное право на исполнение требования одного из залогодержателей перед другими за счет получения удовлетворения из соответствующей стоимости залогового имущества.

Общий порядок старшинства закреплен в ч. 1 ст. 342 Кодекса: при становлении вещи как предмета еще одного договора залога, преимущественным правом на получение удовлетворения из стоимости такой вещи пользуются предшествующие залогодержатели, и лишь потом – последующие.

Следует отметить, что применение общего порядка старшинства практически сводит к нулю обеспечительную функцию, которой мог бы обладать последующий залог. Другими словами, при передаче имущества в еще один залог, последующий залогодержатель будет нести риски неполучения удовлетворения из стоимости, ведь первоначально будут исполнены требования всех предшествующих.

Аб. 2 ч. 1 ст. 342 Кодекса регламентирует два документа, посредством которых старшинство может измениться:

• соглашение, сторонами которого являются залогодержатели;
• соглашение, участниками которого могут являться залогодатель и один, несколько или сразу все залогодержатели.

При этом данные соглашения не должны затрагивать законных прав и интересов других лиц, которые не являются сторонами соответствующих договоров.

Залогодатель, ранее заключивший договор в отношении предмета, гарантирующего определенное обязательство, с одним залогодержателем, может передать в залог данный предмет последующему залогодержателю, но только при соблюдении нижеуказанных условий:

• последующий залог может быть осуществлен, если другое положение не определено в законе;
• осуществить последующий залог в отношении предмета, уже являющегося обеспечением по обязательству, возможно, если предшествующий залоговый договор не запрещает данного действия;
• последующий залог должен заключаться на условиях, не противоречащих условиям предыдущего залогового договора.

За нарушение правил, приведенных выше, при которых должен осуществляться последующий залог, залогодатель несет следующие риски:

• суд признает договор недействительным по основаниям, установленным в ст. 168 Кодекса;
• предшествующий залогодержатель приобретет право требования у залогодателя компенсации причиненных убытков за нарушение условий договора.

Действует особое условие для последующего залогодержателя, который знал о недопустимости осуществлять последующий залог -требования такого недобросовестного залогодержателя будут исполняться согласно условиям, предусмотренным в предшествующем залоговом договоре.

Если же последующий залог был осуществлен на условиях, не противоречащих предыдущему, и условия второго были изменены, то права последующего залогодержателя не будут затронуты, если произошедшие изменения повлекут за собой ухудшение гарантии его требования.

Обязанность залогодателя по оповещению соответствующих залогодержателей о существующих обременениях должна рассматриваться даже вне рамок законодательства как должная.

Поскольку при неисполнении соответствующей обязанности существуют определенные риски нарушения прав и законных интересов установленного круга лиц, законодательство предусматривает меры ответственности за невыполнение соответствующих требований.

Ч. 3 ст. 342 Кодекса регламентируется обязанность залогодателя уведомлять соответствующих лиц о существующих обременениях касательно залогового предмета имущества.

При этом необходимость в уведомлении действует как в отношении последующих, так и предшествующих залогодержателей:

• ч. 3 ст. 342 Кодекса регламентирует, что последующий залог допускается, если залогодатель уведомит соответствующих лиц о существующих обременениях (при невыполнении этого условия залогодатель будет нести ответственность за убытки, нанесенные последующим залогодержателям, но только в случаях, если не докажет, что таковые знали или должны были знать о существующих рисках наличия обременений);
• ч. 4 ст. 342 Кодекса устанавливается обязанность залогодателя сразу после того, как будет осуществлен последующий залог, уведомить предшествующих залогодержателей и, по волеизъявлению последних, сообщить требуемую информацию о последующем договоре залога.

В любом случае, даже без наличия данных правовых норм риски наличия обременений возможно проверить:

• в отношении недвижимых объектов имущества – посредством получения выписки из ЕГРП;
• касательно движимых вещей – при помощи соответствующего реестра уведомлений о залоге движимого имущества, учет которого ведется в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества

Форма договора залога и его условия регламентируются ст. 339 ГК РФ в редакции закона № 367-ФЗ от 21.12.2013 года. Согласно ему, ДЗ является соглашением между банком, выступающим залогодержателем и заемщиком, являющимся залогодателем, в результате чего залогодержатель, приняв в залог недвижимость, при невыполнении заемщиком взятых на себя обязательств, получает право взыскать заложенную недвижимость и распоряжаться им по своему усмотрению.
В качестве залога может выступать:

• Любое имущество, в т. ч. деньги.
• Земельная делянка.
• Недвижимость.
• Право имущественного свойства.
• Предприятие.

Форма ДЗ обязана составляться в письменном виде и в нем требуется:

1. Отображать предмет залога, его параметры, условия и время выполнения обязательства, которое обеспечивается залогом. Условия, которые относятся к главному обязательству, будут считаться согласованными, если в ДЗ будет отображена ссылка к основному соглашению по выполнению обязательства. Участники сделки могут оговорить в ДЗ условие о продаже недвижимости, находящейся на обременении (по судебному решению или в порядке мирового соглашения).
2. Обеспечить оценку недвижимости. Если залогодатель – ИП, в качестве залога может выступать будущее обязательство, в пределах суммы основного соглашения. При этом, оценка заложенной недвижимости и ее параметры могут отображаться любым способом, обеспечивающим идентификацию и ее стоимость на дату взыскания.
3. Если иное не определено законом или основным соглашением, ДЗ обязан быть оформлен и заверен нотариусом.

Примечание. Игнорирование перечисленных пунктов, влечет признание ДЗ недействительным.

ДЗ оформляется при принятии банком недвижимого имущества, которое выступает предметом залога по кредиту. Участниками сделки могут быть, как физические или юр. лица, так и государство. Залогодателем может стать:

• Заемщик, получающий в банке кредит, и являющийся собственником имущества, выступающего в качестве залога.
• Третье лицо (поручитель имущества), являющееся собственником имущества, передающего заемщику право передачи недвижимости в качестве залога.

В ДЗ требуется отобразить суть соглашения, оценку, время выполнения обязательства, описание заложенного предмета, а также прочие условия между договаривающимися сторонами.

Чтобы успешно выполнить залог квартиры у нотариуса, необходимо предоставить следующие документы:

• документы, устанавливающие право собственности на недвижимость или земельный участок;
• свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию права собственности на объект;
• кадастровый и технический паспорта объекта недвижимости, выписки из органа ЕГРП;
• отчет о проведенной оценке стоимости и состояния залогового предмета, копия кредитного договора.

Помимо этого, требуется договор залога, который составляется в письменной форме – всего необходимо 4 экземпляра. Первый передается нотариуса для заверения, второй остается у залогодателя, третий у банка, а четвертый отправляется в специальный орган для последующей государственной регистрации.

Составление ДЗ осуществляется по стандартному алгоритму:

1. Оформление кредита, после предоставления документов, и договоренности с условиями обслуживания займа и прочее.
2. Заполнение ДЗ и его подписание сторонами.
3. Регистрирование ДЗ в Росреестре с предоставлением нужных документов и квитанции об оплате госпошлины.

При оформлении ДЗ нужно обратить внимание на следующее:

• ДЗ обязан быть оформлен в письменном виде.
• Залогодателем может стать должник или третье лицо.
• Участники сделки сами устанавливают перечень требований для обеспечения залога.
• Цена заложенного предмета устанавливается также участниками соглашения.
• Залогом может быть любое недвижимое имущество (усадьба, квартира, земельная делянка). При этом, нельзя использовать в качестве залога наркотические и психотропные вещества, оружие, химикаты и т.д.).
• Заложенная недвижимость, обычно остается у залогодателя.
• Залогодатель вправе использовать предмет залога по его назначению и отвечает за непредвиденную ликвидацию или повреждение залога.
• Заложенная недвижимость может быть застрахована от риска порчи или разрушения.

Более наглядно с условиями ДЗ можно ознакомиться, посмотрев видео.

После того, как договор залога составлен, может потребоваться его удостоверение в нотариальной конторе. Это происходит по обоюдному согласию обеих сторон, кроме случаев, когда кредит выдается под залог долей ООО. В таких ситуациях недостаточно одного лишь обоюдного соглашения, также требуется согласие общего собрания общества и обязательное разрешение договора уставом данного ООО.

Чтобы заключить договор залога и удостоверить его у нотариуса, понадобится ряд документов:

• паспорта РФ — залогодателя и залогодержателя;
• для юридических лиц — правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства о регистрации;
• документы на предмет залога — свидетельство о собственности и т.д.;
• документ, который определяет и подтверждает стоимость предмета залога.

Мы перечислили лишь самые основные документы, которые понадобятся для составления и удостоверения договора залога. В зависимости от конкретного случая может потребоваться также и другая документация. Полный перечень бумаг, которые нужно предоставить, формирует нотариус.

Как оформить недвижимость в качестве залога при займе у физлиц

К наиболее существенному условию ДЗ относится предмет ДЗ, которым является недвижимое имущество, передаваемое залогодателем в качестве обеспечения взятого на себя обязательства. При этом, согласно п. 1 ст. 336 ГК РФ отдельные виды имущества не могут выступать в качестве залога.
Сторонами ДЗ являются залогодержатель и залогодатель. При этом, в качестве залогодателя может находиться не только заемщик, но и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ).

Кроме того, залогодатель обязан подтвердить принадлежность ему передаваемого имущества.

Залогодержателем является сторона, принимающая недвижимость для обеспечения выдаваемого займа.

Сторонами ДЗ могут быть, как физ., так и юр. лица.

Примечание. Сторонами ДЗ не могут быть недееспособные лица или граждане с ограниченными способностями.

Залог квартиры у нотариуса – востребованная услуга, однако не только квартира может быть залогом. Чтобы имущество могло использоваться в качестве залога, оно должно удовлетворять следующим требованиям:

• находится в полном хозяйственном ведении у лица, который передает его в залог;
• не быть изъятым из гражданского оборота, не обременяться запретом на уступку другим лицам;
• отличается достаточно высокой ликвидностью и может быть оценено в денежном эквиваленте.

Чаще всего в качестве залога выступает именно недвижимость, как достаточно ликвидный и дорогой предмет.

Последующий залог допускается, если цена недвижимости превышает сумму кредита или ипотека на квартиру частично погашена – появляется дополнительный ресурс, которым допустимо распорядиться, вложив остаточную стоимость объекта в новые вливания инвестиций.

Например, выплаченная в объёме 2/3 ипотека за трёхкомнатную квартиру допускает приобретение комнаты в коммунальной квартире так же – в ипотеку. В этом случае комната непосредственно оформляется в собственность покупателей, без обременения. Но первичный объект – квартира, обеспечивает ипотечный кредит на приобретение комнаты.

Комната допускается к участию в имущественных сделках и иному беспрепятственному распоряжению. Погашение первичного долга по кредиту за покупку квартиры, не предоставит условий для снятия обременения, как это произошло бы в случае без покупки комнаты.
Обременение снимется только при условии расчёта с платежами за приобретение второго объекта.

Если инвестором второй покупки станет другой банк, потребуется дополнительное документальное обеспечение гражданско-правовой процедуры. Эта сделка приобретает характер трёхсторонней, так как каждый из залогодержателей включается в процесс взаимодействия с покупателем недвижимости.

На случай понесённых убытков составляются как соглашение с первым кредитором, так и с последующими, по числу оформленных займов.

В каждом из документов определяется первоочерёдность компенсации ипотечного кредитора, в сравнении с иными займодавцами.

Под убытками следует понимать не только критическое финансовое состояние должника, которое покрывается сбытом закладной недвижимости.

К таковым относятся локальные нормативные документы банка, основанные на федеральных положениях законодательства. А так же статьи кодексов РФ, в том числе:

• П.1 ст. 342 ГК РФ определяет допустимость данного вида процедуры и условия, когда устанавливается запрет на неё.
• Ст. 337 ГК РФ предусматривает объёмы требований по обеспеченному займу.
• Ст. 339 ГК РФ регламентирует правила составления договора.
• П.5 ст. 448 ГК РФ – юридические полномочия продавца на распоряжение имуществом, проданным в кредит.
• Ст. 352 ГК РФ – прекращение действия кредитного договора.

Федеральный Закон об ипотеке, от 16.08.98 г, под № 102-ФЗ:

• ч.1 п.1 ст. 43 – разрешение повторного залога или запрет;
• ч.2 п.1 ст. 43 – очерёдность права на получение выплат кредиторами, после сбыта объекта;
• п. 5-6 ст. 20 – момент возникновения прав;
• п.5 – не допустимость составления повторной закладной.

Перечень объектов, не допускающихся к гражданско-правовой процедуре:

• п. 4 ст.27 ЗК РФ – некоторые виды земельных участков;
• ст. 133 ГК РФ – неделимые вещи;
• п.2 ст.336 ГК РФ и ст.446 ГПК РФ – запреты и ограничения законодательства;
• п.5 ст. 21 Закона о Свободе совести в сторону недвижимости богослужебного назначения.

Последующий залог недвижимости

1. В соответствии с общим правилом, установленным пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ, Кодекс), требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд допускается только на основании соглашения залогодателя с залогодержателем.

Оценивая условия соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, суды должны учитывать, что законом предусмотрены случаи, когда взыскание на предмет залога может быть обращено исключительно в судебном порядке. Соответствующие положения содержатся, в частности, в пункте 6 статьи 349 ГК РФ, пункте 2 статьи 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), пункте 1 статьи 18.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», пункте 1 статьи 15 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах».

Соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, нарушающее действующий в момент его заключения запрет внесудебного обращения взыскания на предмет залога, является ничтожной сделкой на основании статьи 168 ГК РФ.

Если условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, включенное в текст договора о залоге, противоречит положениям закона, взыскание на имущество, заложенное по такому договору, обращается в судебном порядке.

2. В соответствии с подпунктом 1 пункта 6 статьи 349 ГК РФ и подпунктом 1 пункта 2 статьи 55 Закона об ипотеке взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда, если для заключения договора о залоге имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа. Данное ограничение распространяется на индивидуальных предпринимателей, в том числе передающих в залог движимое имущество, находящееся в общей совместной собственности (статья 253 ГК РФ, статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

Условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество также не может содержаться в договоре залога доли (части доли) в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, заключенном одним из участников общества — физическим лицом (в том числе индивидуальным предпринимателем) с залогодержателем, не являющимся участником общества, поскольку такой залог возможен только с согласия общего собрания участников общества (пункт 1 статьи 22 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

В связи с тем, что пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрена необходимость получения арендатором согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка, условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество не может содержаться в договоре о залоге права аренды земельного участка. Данное ограничение распространяется только на залог права аренды земельного участка, не занятого зданиями, строениями или сооружениями. При этом в случаях, когда для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя (например, в случаях, указанных в пунктах 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ)), в договоре о залоге права аренды земельного участка может содержаться условие о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога.

3. В соответствии с подпунктом 3 пункта 6 статьи 349 ГК РФ взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случае, если залогодатель отсутствует и установить его местонахождение невозможно.

Судам следует учитывать, что действующее законодательство не устанавливает обязанности залогодержателя по проверке фактического местонахождения залогодателя и его розыску. Применительно к подпункту 3 пункта 6 статьи 349 ГК РФ это означает, что залогодержатель (организатор торгов) обязан направить залогодателю уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога или уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой (пункт 3 статьи 24.1 Закона Российской Федерации «О залоге» (далее — Закон о залоге), пункты 3, 4 статьи 59 Закона об ипотеке). Такое уведомление направляется залогодержателем (организатором торгов) по адресу, указанному в договоре о залоге (соглашении об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке), по адресу (месту нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица, содержащемуся в едином государственном реестре юридических лиц, месту жительства индивидуального предпринимателя, содержащемуся в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей.

При толковании подпункта 3 пункта 6 статьи 349 ГК РФ следует учитывать, что положения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» об отсутствующем должнике и недействующем юридическом лице применению не подлежат.

Залогодатель — индивидуальный предприниматель считается лицом, которое отсутствует и место нахождения которого установить невозможно, в случае признания его безвестно отсутствующим в соответствии со статьей 42 ГК РФ, а также в иных случаях, когда залогодержателю заведомо известно о фактическом отсутствии залогодателя по месту его жительства на протяжении длительного времени.

4. Соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество может быть заключено в любое время — как одновременно с заключением договора о залоге, так и после его заключения.

17. В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 348 ГК РФ залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Исходя из статьи 314 ГК РФ, если залогом обеспечено обязательство, которое не предусматривает срока его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, либо обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае, если должник не исполнил обеспеченное залогом обязательство в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении (если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства).

18. Согласно пункту 3 статьи 348 ГК РФ, если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих обращению залогодержателя в суд с соответствующим иском. В случае если кредитор в соответствии с соглашением о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество имеет право обратить взыскание на предмет залога без обращения в суд, указанный двенадцатимесячный срок должен предшествовать дню направления залогодержателем залогодателю уведомления об обращении взыскания на предмет залога.

19. В пункте 2 статьи 348 ГК РФ предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Судам следует иметь в виду, что обстоятельства, подтверждающие незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества, должен доказывать залогодатель (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Положения пункта 2 статьи 348 ГК РФ также подлежат применению к отношениям залогодателя и залогодержателя, возникшим на основании закона. При этом размер требований залогодержателя предполагается несоразмерным стоимости заложенного имущества в случае, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от доказанной залогодателем рыночной стоимости предмета залога.

20. Залогодатель, полагающий, что взыскание было обращено залогодержателем во внесудебном порядке с нарушением положений ГК РФ (в частности, предусмотренных в пунктах 2 и 3 статьи 348 Кодекса), Закона об ипотеке, Закона о залоге, вправе предъявить к залогодержателю иск о пресечении действий по реализации заложенного имущества (абзац третий статьи 12 ГК РФ).

В целях предотвращения причинения залогодателю ущерба суд, рассматривающий такой иск, может принять обеспечительную меру в виде запрета залогодержателю совершать действия по реализации предмета залога.

21. В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (в частности, отказа залогодателя передать залогодержателю либо указанному им третьему лицу заложенное движимое имущество для его последующей реализации), залогодержатель вправе обратиться к нотариусу для совершения на договоре залога (или закладной) исполнительной надписи в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы законодательства о нотариате), в целях изъятия заложенного имущества и (или) его принудительной реализации либо его передачи взыскателю (часть 1.1 статьи 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

Исполнительная надпись на договоре залога может быть совершена только в том случае, когда требования залогодержателя являются бесспорными, и с момента возникновения у залогодержателя права на внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество прошло не более чем три года (общий срок исковой давности) (статья 91 Основ законодательства о нотариате). При этом сам по себе факт поступления нотариусу возражений должника или залогодателя относительно обязательства, обеспеченного залогом, или обращения взыскания на предмет залога свидетельствует о наличии спора между залогодателем и залогодержателем и потому означает недопустимость совершения нотариусом исполнительной надписи.

Совершение нотариусом исполнительной надписи не препятствует обращению залогодателя или другого заинтересованного лица согласно части 2 статьи 49 Основ законодательства о нотариате и с соблюдением правил АПК РФ о подведомственности дел арбитражному суду в арбитражный суд с иском к залогодержателю о пресечении действий по реализации заложенного имущества (абзац третий статьи 12 ГК РФ). В рамках рассмотрения данного дела суд устанавливает наличие или отсутствие оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. В случае удовлетворения исковых требований действия по обращению взыскания на заложенное имущество и его реализации не производятся, а спор о владении заложенным имуществом разрешается судом в соответствии с условиями договора о залоге.

22. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусм��тренным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются (пункт 2 статьи 40 Закона об ипотеке).

28. К способам реализации заложенного недвижимого имущества, взыскание на которое обращено во внесудебном порядке, относятся: продажа на открытом или закрытом аукционе; приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены обеспеченных ипотекой требований залогодержателя к должнику (пункт 3 статьи 55 Закона об ипотеке).

Указание на способ реализации заложенного недвижимого имущества является существенным условием соглашения залогодателя и залогодержателя о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество (подпункт 3 пункта 4 статьи 55 Закона об ипотеке). При отсутствии в названном соглашении условия о способе реализации предмета залога либо указании в нем нескольких способов внесудебной реализации заложенного имущества, предусмотренных гражданским законодательством, такое соглашение не может считаться заключенным (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) и взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.

При толковании подпункта 2 пункта 3 статьи 55 Закона об ипотеке судам следует учитывать, что указанное в нем ограничение в выборе способа реализации предмета ипотеки не распространяется на ипотеку земельных участков (права аренды земельных участков), на которых расположены здания и сооружения, передаваемые в ипотеку тому же залогодержателю.

29. Способами реализации заложенного движимого имущества, взыскание на которое обращено во внесудебном порядке, являются: продажа предмета залога залогодержателем на открытых или закрытых торгах; продажа заложенного движимого имущества на открытых или закрытых торгах, организованных комиссионером, действующим на основании договора комиссии, заключенного между залогодержателем и комиссионером; реализация ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, на торгах организатора торговли рынка ценных бумаг (пункт 2 статьи 28.1 Закона о залоге); поступление предмета залога в собственность залогодержателя; продажа предмета залога третьему лицу без проведения торгов; продажа предмета залога третьему лицу комиссионером, действующим на основании договора комиссии, заключенного между ним и залогодержателем, без проведения торгов (пункт 3 статьи 28.1 Закона о залоге).

Способ реализации заложенного движимого имущества не относится к числу существенных условий соглашения об обращении на него взыскания во внесудебном порядке. По смыслу пункта 2 статьи 28.1 Закона о залоге при отсутствии в таком соглашении условия о способе реализации заложенного имущества, его реализация осуществляется залогодержателем посредством продажи предмета залога на открытых торгах (в том числе организованных комиссионером, действующим на основании договора комиссии, заключенного с залогодержателем), а реализация ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, — на торгах организатора торговли рынка ценных бумаг.

В соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное движимое имущество залогодатель с залогодержателем могут установить несколько различных способов реализации заложенного имущества, предусмотренных гражданским законодательством. Если из условий данного соглашения не вытекает иное, право выбора конкретного способа реализации заложенного имущества в этом случае принадлежит залогодателю (статья 320 ГК РФ).

30. При пропуске залогодержателем срока, в течение которого со дня, определенного пунктом 3 статьи 24.1 Закона о залоге (далее — срок для реализации), должна быть осуществлена реализация заложенного движимого имущества (пункт 8 статьи 28.1 Закона о залоге), он не утрачивает права на реализацию заложенного движимого имущества способом, указанным им в уведомлении об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке.

При реализации предмета залога по истечении срока для реализации залогодатель вправе требовать от залогодержателя возмещения убытков, вызванных необращением взыскания в установленный законом срок. Такие убытки могут быть выражены, в частности, в разнице между вырученной от реализации предмета залога суммой и суммой, которая могла быть выручена при реализации предмета залога в надлежащий срок, а также в процентах, неустойке, убытках, начисленных залогодержателем после истечения срока для реализации и удержанных им из суммы, вырученной при реализации предмета залога.

Настоящий пункт распространяется и на случаи, когда в соглашении о внесудебном обращении взыскания на предмет ипотеки стороны определили срок, в течение которого со дня направления залогодателю уведомления о торгах либо уведомления о приобретении заложенного имущества залогодержателем для себя или третьего лица, должна быть осуществлена реализация заложенного недвижимого имущества (пункт 1 статьи 6 ГК РФ).

31. При толковании положений пункта 2 и пункта 3 статьи 28.1 Закона о залоге о способах реализации заложенного имущества при участии комиссионера судам необходимо учитывать различие этих способов, которое вытекает из системного толкования указанных норм, а также пункта 4 и пункта 5 статьи 28.1 Закона о залоге.

Применительно к пункту 2 статьи 28.1 Закона о залоге реализация заложенного движимого имущества посредством его продажи по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером, означает, что последний выступает организатором торгов, проводимых в соответствии с правилами, установленными статьями 447, 448 ГК РФ, Законом о залоге и соглашением сторон. В этом случае определение начальной продажной цены производится в соответствии с абзацем вторым пункта 10 статьи 28.1 Закона о залоге.

---

Разъяснены наиболее спорные вопросы, связанные с применением законодательства о залоге.

Отдельно рассмотрены моменты, которые надо учитывать при заключении соглашений об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Если оно заключается в виде отдельного документа, к его форме предъявляются такие же требования, как и к самому договору о залоге.

Возможность наличия такого соглашения не исключается и тогда, когда залог возникает в силу закона.

Отмечены случаи, когда названное обращение взыскания производится только по решению суда.

К таковым относится ситуация, когда предприниматель передал в залог имущество, находящееся в общей совместной собственности.

Также это правило действует в отношении доли в ООО, заложенной физлицом, если залогодатель — не участник общества. Кроме того, оно распространяется на залог права аренды земли, не занятой зданиями, строениями или сооружениями. Однако это не относится к случаям, когда для передачи прав и обязанностей по договору аренды достаточно уведомления (а не согласие) арендодателя.

Внесудебный порядок в перечисленных ситуациях не применяется, поскольку для залога требуется согласие или разрешение другого лица либо органа.

Рассмотрены особенности, касающиеся обращения взыскания на предмет залога, когда нет возможности установить место нахождения залогодателя.

Даны пояснения относительно возмещения убытков залогодателю. Речь идет о случае, когда залогодержатель, не имея права обратить взыскание на предмет залога без судебного решения, тем не менее отчуждает его третьему лицу.

Если залогодатель имущества — физлицо, его согласие на применение внесудебного порядка требуется оформлять нотариально.

Указывается, что такое согласие не может быть им отозвано либо оспорено отдельно от самого соглашения о внесудебном порядке. Наличие последнего не лишает права залогодержателя потребовать обратить взыскание через суд.

Выделены особенности, которые нужно учитывать при ипотеке зданий, земли, транспорта, при изменении размера или срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом.

Отдельное внимание уделено процедуре обращения взыскания на предмет залога и его непосредственной реализации.

Залог недвижимости при получении кредита

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, а в частности, первому пункту статьи 336, в качестве предмета залога может выступать любое имущество, официально зарегистрированное на заемщика или документы, указывающие право на имущество. К примеру можно получить займ под залог ПТС авто, когда машина остается у владельца и он продолжает ее эксплуатировать до момента погашения долга с процентами. Однако такой вид сделки чаще всего оформляется банке.

Между физическими лицами в большинстве случаев в качестве залога выступает недвижимое имущество: квартира, доля в квартире, земельный участок, дача с землей, гараж и т.д.

Одним из центральных документов при оформлении ипотеки является договор купли-продажи, заключаемый между заемщиком-покупателем и продавцом-собственником. Договору купли-продажи сделки может предшествовать предварительный договор.

Первым делом стороны должны подписать предварительный ДКП и договор о задатке, который наложит на стороны финансовые обязательства и гарантии по выполнению сделки.

Согласовывая ипотечный кредит, клиент должен сразу обезопасить себя в финансовом плане и быть на сто процентов уверенным в том, что выбранная сделка будет совершена по всем правилам.

Заверять предварительный договор нотариально необязательно. После составления документа, продавец и покупатель ставят подписи с расшифровкой (имя и отчество указывается инициалами, фамилия – полностью).

Форма расписки должна быть письменной, в остальном законодательство не регулирует ее составление. Однако это юридически грамотный документ – в интересах обеих сторон.

В расписке необходимо указать следующие обязательные пункты:

1. Паспортные данные обеих сторон.
2. Дата оформления расписки.
3. Сумма полученная от покупателя.
4. Дата заключения основного договора.
5. Подпись лица, получившего деньги.

Задаток передается по каналам, используемым для передачи денег по договору купли-продажи. Можно воспользоваться наличным способом и отдать средства продавцу из рук в руки.

Тем, кто хочет перестраховаться, подойдет аренда банковской ячейки. В случае с задатком возможна передача денег как по факту, так и после регистрации сделки с использованием банковских услуг. Однако отказываться от составления расписки – дополнительного документа, подтверждающего, что деньги были переданы – не следует в любом случае, она повышает безопасность сделки.

Аванс или задаток?// Что и когда передавать.

Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь

Несмотря на то, что законодательство разрешает физическим лицам осуществлять сделку заимствования в устной форме (при сумме займа менее 10 МРОТ – 75000 рублей), если займ планируется обеспечивать имуществом заемщика, оформление документов — обязательно (акт о передаче залогового имущества и т.д.). Это послужит дополнительной страховкой от возможных рисков для обеих сторон сделки.

Про понятие и природу договора займа читайте в статье: договор займа. О заключении договора целевого займа между юридическими лицами, читайте здесь.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

1. Закладная должна содержать: (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

1) слово «закладная», включенное в название документа;

2) имя залогодателя, сведения о документе, удостоверяющем личность, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии) — для физического лица, полное наименование залогодателя, указание места нахождения, идентификационного номера налогоплательщика и основного государственного регистрационного номера — для юридического лица; (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

3) имя первоначального владельца закладной, сведения о документе, удостоверяющем личность, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии) — для физического лица, полное наименование залогодержателя, указание места нахождения, идентификационного номера налогоплательщика и основного государственного регистрационного номера — для юридического лица; (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, сведения о документе, удостоверяющем личность, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии) — для физического лица, полное наименование, указание места нахождения, идентификационного номера налогоплательщика и основного государственного регистрационного номера — для юридического лица; (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) достаточное для идентификации описание объекта недвижимости: вид, кадастровый номер, площадь или иная основная характеристика объекта недвижимости и ее значение, адрес или при отсутствии адреса иное описание местоположения; (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

9) установленную в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности рыночную стоимость предмета ипотеки; (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера и даты государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права; (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству; (в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной.

Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.

Федеральный закон от 16.07.98 N 102-ФЗ

1. При осуществлении своих прав владелец документарной закладной обязан предъявлять закладную обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию. Владелец закладной не предъявляет свою закладную в случае, если: (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

при залоге закладной она передана в депозит нотариуса;

закладная заложена с передачей ее залогодержателю закладной;

на документарной закладной сделана отметка о ее обездвижении, обязанное лицо об этом было уведомлено; (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

выдана электронная закладная. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

В случае обездвижения документарной закладной должник вправе потребовать от владельца закладной в подтверждение его прав выписку по счету депо, заверенную подписью уполномоченного лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа депозитария, или иного лица, имеющего право действовать от имени депозитария по доверенности, и печатью депозитария, указанного в закладной (при наличии печати). (в ред. Федеральных законов от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 06.04.2015 N 82-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

2. Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан незамедлительно передать документарную закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, — удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства. (в ред. Федеральных законов от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

3. Нахождение документарной закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удостоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены, за исключением случая, указанного в пункте 2 статьи 48 настоящего Федерального закона. (в ред. Федеральных законов от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

В документарной закладной может быть указано, что частичное исполнение обязательства по закладной не удостоверяется. Обязанность по доказыванию неисполнения должником обязательства в таком случае возлагается на кредитора в соответствии с гражданским законодательством. (в ред. Федеральных законов от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

4. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой долг полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по закладной в соответствии с планом погашения долга ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному законным владельцем закладной на осуществление прав по ней.

5. В случае передачи закладной в депозит нотариуса при залоге закладной должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет свое обязательство внесением долга в депозит нотариуса.

6. Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении им прав по закладной в случаях, если:

1. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке. (в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

При наличии управляющего залогом государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и управляющего залогом, действующего на основании договора управления залогом, заключенного с залогодержателем (залогодержателями). Вместе с указанным совместным заявлением представляется договор (договоры), на основании которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство, а также договор управления залогом или договор синдицированного кредита (займа), если такой договор содержит положения об управлении залогом. (в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ)

2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. (в ред. Федеральных законов от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ)

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается. (в ред. Федеральных законов от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

Государственная регистрация ипотеки в отношении жилого помещения в многоквартирном доме, предоставляемого в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации» собственнику обремененного ипотекой жилого помещения в многоквартирном доме, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на предоставляемое жилое помещение в многоквартирном доме без заявления на основании договора, предусматривающего переход права собственности и заключенного в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации», либо на основании вступившего в законную силу решения суда о понуждении к заключению указанного договора. Очередность залогодержателей в отношении передаваемого жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки в отношении жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве. (в ред. Федерального закона от 01.07.2017 N 141-ФЗ)

1. Пункт утратил силу. (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

1.1. При государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, в Едином государственном реестре недвижимости указывается, что залогодержателями указанного недвижимого имущества являются владельцы ипотечных сертификатов участия, данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия и счетов депо владельцев ипотечных сертификатов участия, а также указывается индивидуальное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия, в интересах владельцев которых осуществляется доверительное управление таким ипотечным покрытием. (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

В случае включения в состав ипотечного покрытия, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, требования, удостоверенного закладной, государственная регистрация залога недвижимого имущества, обеспечивающего данное требование, осуществляется по требованию управляющего ипотечным покрытием. (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

1.2. Если залогодержатель (залогодержатели) заключил договор управления залогом (статья 356 Гражданского кодекса Российской Федерации), в Единый государственный реестр недвижимости наряду со сведениями о залогодержателях также вносятся сведения об управляющем залогом и о договоре управления залогом, включая дату заключения и номер такого договора. (в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ)

В случае, если договор управления залогом заключен после государственной регистрации ипотеки одного или нескольких залогодержателей в отношении объекта недвижимого имущества, сведения об управляющем залогом вносятся в Единый государственный реестр недвижимости на основании заявления управляющего залогом. Вместе с указанным заявлением также представляется договор управления залогом или иной договор, если такой договор содержит условия об управлении залогом. (в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ)

1.3. Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в случае заключения договора управления залогом при наличии в указанном реестре сведений об ином договоре управления залогом и (или) об ином управляющем залогом либо в случае перехода прав и обязанностей управляющего залогом к другому лицу осуществляется на основании совместного заявления сторон, заключивших договор управления залогом (нового управляющего залогом и всех залогодержателей, являющихся сторонами договора управления залогом), или заявления иного уполномоченного в соответствии с договором или решением залогодержателей лица с обязательным представлением договора управления залогом, а также документов, подтверждающих полномочия на подачу заявления. (в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ)

Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в случае прекращения договора управления залогом в отношении всех участников договора управления залогом осуществляется на основании заявления всех залогодержателей, являющихся сторонами договора управления залогом, или иного уполномоченного в соответствии с договором или решением кредиторов лица с представлением документов, подтверждающих полномочия на подачу заявления и прекращение договора управления залогом. (в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ)

Стороны договоров, заключенных до 01.02.2018, дня вступления в силу Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ, вправе предусмотреть, что положения пунктов 1.2, 1.3 статьи 22 (в редакции Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ) применяются после дня вступления в силу Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ к правам и обязанностям, возникшим из таких договоров (пункт 3 статьи 20 Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ)

В следующих случаях имущество и права не могут быть предметом залога:

Плюсы и преимущества залога заключаются в следующем.

1. Определенные гарантии того, что в случае неисполнения обязательств должником, кредитор за счет заложенного имущества получит удовлетворение.

2. Предметом залога может быть любое имущество: движимое и недвижимое, права по договору банковского счета, имущественные права, исключительные права, доли в уставном капитале, акции. Об исключениях мы писали выше.

3. Обязательства залогодержателя удовлетворяются преимущественно перед другими кредиторами (т.е. вначале удовлетворяются требования залогодержателя, а уже потом требования, не обеспеченные залогом).

4. Запрещено распоряжаться имуществом, находящимся в залоге, без разрешения залогодержателя, а при нарушении данного запрета залог не прекращается даже в случае отчуждения имущества добросовестному приобретателю.

Как заложить недвижимое и движимое имущество

г. ______________ «___»_________ ____ г.

___________________, именуем__ в дальнейшем «Залогодатель» или «Должник», в лице ____________, действующ___ на основании __________, с одной стороны, и _______________, именуем__ в дальнейшем «Залогодержатель» или «Кредитор», в лице ______________, действующ___ на основании __________, с другой стороны, вместе именуемые «стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1.1. Закон — Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

1.2. ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации.

1.3. Предшествующий залогодержатель — _________________________________ (Ф.И.О. или полное наименование, ИНН, адрес, сведения о документе, ___________________________________________________________________________ удостоверяющем личность (или: если залогодержатель — юридическое лицо: ___________________________________________________________________________ сведения о документах, подтверждающих факт внесения в Единый ___________________________________________________________________________ государственный реестр юридических лиц записи о юридическом лице, а также ___________________________________________________________________________ о документах, подтверждающих постановку юридического лица на налоговый ___________________________________________________________________________ учет; сведения о лице и о документах, подтверждающих полномочия лица, ___________________________________________________________________________ имеющего право в соответствии с федеральным законом и учредительными ___________________________________________________________________________ документами юридического лица действовать от его имени без доверенности, в __________________________________________________________________________. том числе выписки из Единого государственного реестра юридических лиц) 1.4. Предметом залога по настоящему Договору является следующее заложенное ранее недвижимое имущество: ____________________________________ ___________________________________________________________________________ (наименование, полное и точное описание, адрес местонахождения, иные ___________________________________________________________________________ индивидуализирующие признаки в соответствии со ст. 130 ГК РФ, _______________________________. ст. 5 и п. 2 ст. 9 Закона)

Предмет залога принадлежит Залогодателю на праве собственности (или хозяйственного ведения), что подтверждается ________________________________.

Предмет залога остается у Залогодателя в его владении и пользовании.

1.5. Законодательство — действующее законодательство Российской Федерации.

1.6. Иные термины и определения используются в Договоре в смысле гл. 23 ГК РФ и Закона.

2.1. В силу залога Кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения Должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости уже прежде заложенного предмета залога преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя, за изъятиями, установленными настоящим Договором и законодательством. Требования Залогодержателя как последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предшествующего залогодержателя.

2.2. В случаях и в порядке, установленных законодательством, удовлетворение требования Залогодержателя может осуществляться путем передачи предмета залога в его собственность.

2.3. Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение предмета залога независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые Залогодержатель отвечает.

2.4. Предмет залога находится в предшествующем залоге у предшествующего залогодержателя по договору ______________________ от «___»________ ____ г. N ______, в соответствии с которым _______________________________________. (существо обязательств)

Сумма обязательств, обеспеченных предшествующим залогом, составляет ________ (_____________________________) рублей. Срок исполнения обязательств, обеспеченных предшествующим залогом, — «___»__________ ____ г. (или ________________).

Санкции по договору______________________ от «___»________ ____ г. N _____: _________________________________.

2.5. Предшествующим договором о залоге N ___ последующие залоги имущества не запрещены.

(При необходимости: 2.6. В случае частичного исполнения обязательств по Основному договору предмет ипотеки может быть освобожден от ипотеки на соответствующую сумму погашенных обязательств или частично перезаложен.)

2.7. Предмет ипотеки может быть отчужден Залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия Залогодержателя (иное может быть предусмотрено Договором).

2.8. Залогодатель вправе без согласия Залогодержателя сдавать весь или часть предмета ипотеки в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

2.9. Предоставление Залогодателем предмета ипотеки в пользование другому лицу не освобождает Залогодателя от исполнения обязанностей по настоящему Договору (иное может быть предусмотрено Договором).

2.10. Последующая ипотека (не) запрещена.

2.11. После заключения настоящего Договора изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору, допускается лишь с согласия Залогодержателя (если иное не было предусмотрено предшествующим договором об ипотеке).

4.1. Одновременно с предметом залога заложены следующие принадлежности: __________________________________________________________________________. (перечень заложенных принадлежностей) 4.2. Одновременно с оформлением залога Залогодержателю переданы следующие документы: _____________________________________________________. (перечень документов)

4.3. Залог распространяется на все неотделимые улучшения предмета залога (иное может быть предусмотрено Договором или законодательством).

5.1. По состоянию на «___»__________ ____ г. инвентаризационная (балансовая и т.п.) стоимость предмета залога составляет ________ (_____________) рублей, что подтверждается _________________________________.

5.2. По соглашению сторон залоговая стоимость предмета залога на момент заключения настоящего Договора составляет ______ (__________) рублей.

5.3. По соглашению сторон залоговая стоимость предмета залога может быть пересмотрена на основании:

отчета независимого оценщика, осуществившего оценку рыночной стоимости предмета залога;

акта об изменении состояния предмета залога;

___________________________________________________. (иные основания для переоценки предмета залога)

8.1. Залогодатель гарантирует, что до момента государственной регистрации настоящего Договора предмет ипотеки никому не продан, не сдан в аренду, не обременен сервитутами, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.

Неисполнение этой обязанности дает Залогодержателю право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий настоящего Договора.

8.2. Залогодатель гарантирует, что является единственным собственником предмета ипотеки.

8.3. Залогодатель гарантирует, что предмет ипотеки не изъят из оборота, на него может быть обращено взыскание.

(Вариант, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа: 8.4. Залогодатель гарантирует наличие необходимого согласия (или разрешения) _______________________________________________________________ (наименование, адрес уполномоченного органа) для ипотеки данного имущества.)

9.1. Залогодатель страхует предмет залога за свой счет на сумму не ниже суммы обеспеченного залогом обязательства в пользу Залогодержателя (Выгодоприобретателя).

9.2. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение предмета залога произошли по причинам, за которые он отвечает.

9.3. При переходе прав Кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом, права Выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому Кредитору в полном объеме.

9.4. Залогодатель вправе застраховать риск своей ответственности перед Кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату займа.

9.5. Страховая сумма по договору страхования ответственности Заемщика не должна превышать 20 процентов стоимости предмета залога.

9.6. Страховым случаем по договору страхования ответственности Заемщика является факт предъявления ему Залогодержателем требования о погашении займа при недостаточности у Залогодержателя денежных средств, вырученных от реализации предмета залога и распределенных в порядке, установленном законодательством о залоге.

Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. В силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником (залогодателем) обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого должника, если иное не установлено законом (право залога).

Залогом может быть обеспечено любое действительное существующее или будущее требование, не противоречащее законодательству Украины, в частности, вытекающее из договора займа, кредита, купли-продажи, аренды, перевозки груза и тому подобное.

Залог может иметь место в отношении требований, которые могут возникнуть в будущем, при условии, если есть соглашение сторон о размере обеспечения залогом таких требований.

Предметом залога могут быть имущество и имущественные права. Предметом залога может быть имущество, которое в соответствии с законодательством Украины может быть отчуждено залогодателем и на которое может быть обращено взыскание.

Предметом залога может быть имущество, которое станет собственностью залогодателя после заключения договора залога, в том числе продукция, плоды и другие прибыли (будущий урожай, приплод скота и т.п.), если это предусмотрено договором.

Предметом залога не могут быть:

• культурные ценности, которые являются объектами права государственной или коммунальной собственности и занесенные или подлежащие занесению в Государственный реестр национального культурного достояния;
• памятники культурного наследия, занесенные в Перечень памятников культурного наследия, не подлежащих приватизации;
• требования, которые имеют личный характер, а также другие требования, залог которых запрещается законом;
• объекты государственной собственности, приватизация которых запрещена законодательными актами, а также имущественные комплексы государственных предприятий и их структурных подразделений, находящихся в процессе корпоратизации;
• общежития как объекты недвижимого имущества, жилые комплексы и / или их части, на которые распространяется действие Закона Украины «Об обеспечении реализации жилищных прав жителей общежитий «.

Имущество, находящееся в общей собственности, может быть передано в залог только с согласия всех совладельцев. Имущество, находящееся в общей долевой собственности (доли, паи), может быть самостоятельным предметом залога при условии выделения его в натуре.

Замена предмета залога может осуществляться только с согласия залогодержателя, если иное не установлено договором или законом.

Похожие записи:

• Получение наследства регулируется правом административным
• Отказ от вступления в право наследования
• Декларация по налогу на имущество 2021 движимое имущество